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商業(yè)用地評(píng)估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞:地價(jià)評(píng)估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)

中圖分類號(hào):F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國(guó)經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場(chǎng)政策和價(jià)格不斷變遷,城市居住用地地價(jià)跟隨基準(zhǔn)地價(jià)的不斷調(diào)整而變化。居住用地價(jià)格作為房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點(diǎn)問題[2]。居住用地價(jià)格可以被認(rèn)為是反映了作為競(jìng)租者的開發(fā)商在對(duì)不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評(píng)估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價(jià)的評(píng)估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評(píng)估方法有多種,而剩余法是地價(jià)評(píng)估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價(jià)評(píng)估中經(jīng)常被使用。但其方法運(yùn)用時(shí)有多種解法,每種方法計(jì)算結(jié)果都不一樣。因此,對(duì)居住用地怎樣合理的估價(jià),如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1 居住用地地價(jià)評(píng)估常用方法概述

根據(jù)全國(guó)土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對(duì)于居住用地地價(jià)的評(píng)估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評(píng)估方法:市場(chǎng)比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法。市場(chǎng)比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場(chǎng)情況,但它必須以發(fā)育健全的地場(chǎng)市場(chǎng)為基本條件,沒有充足的交易實(shí)例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法具有快速、方便評(píng)估多宗土地價(jià)格的特點(diǎn),主要用于已完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià),其精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價(jià)格不變,各項(xiàng)成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價(jià)上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價(jià)格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評(píng)估中經(jīng)常使用。

2 剩余法在居住用地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評(píng)估中,市場(chǎng)比較法是首選方法,對(duì)于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運(yùn)用剩余法時(shí),必須注意其資金的時(shí)間價(jià)值。下面進(jìn)一步說明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時(shí)間價(jià)值概述

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對(duì)象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)后,求取待估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[5]。其公式如下。

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-銳金

式中:（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會(huì)一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算。

（2）專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi),一般以占建筑費(fèi)的百分比i計(jì)算,即。

專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r。

（4）正常利潤(rùn)率為p,則利潤(rùn)＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p。

（5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總,即可得到。

地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān),即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動(dòng)量,充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律進(jìn)行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時(shí)間價(jià)值,是通過時(shí)間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時(shí)間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí),全部預(yù)付成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+地價(jià),或者,全部預(yù)付地價(jià)=土地開發(fā)費(fèi)+生地地價(jià),是計(jì)算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長(zhǎng)短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對(duì)這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計(jì)算公式、利息、利潤(rùn)的計(jì)算案例進(jìn)行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對(duì)象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價(jià)要求:2007年10月出售,求購(gòu)買價(jià)。

（3)其他估價(jià)條件:①設(shè)計(jì)建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費(fèi)用估計(jì):總建筑費(fèi)1200萬(wàn)元,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％,利息率10％,稅費(fèi)按樓價(jià)的8％計(jì);③估計(jì)建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤(rùn)率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費(fèi),第二年投入30％,第三年投入20％。

計(jì)算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價(jià)=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費(fèi)=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價(jià)=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價(jià)=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價(jià)=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費(fèi)=12000000(元)。

③總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利息率

=總地價(jià)×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價(jià)×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤(rùn)率=總地價(jià)×20%+12720000×20%=總地價(jià)×0.2+2544000(元)。

⑦總地價(jià)=86400000－12000000－720000－(總地價(jià)×0.3+2226000)－6912000－(總地價(jià)×0.2+2544000)。

總地價(jià)=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價(jià)=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動(dòng)態(tài)方法(一)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤(rùn)率=總地價(jià)×0.2+2275252(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤(rùn)。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價(jià)=16103(元/m2)。

(4)動(dòng)態(tài)方法(二)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)實(shí)際投入額+總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額)×利潤(rùn)率/(1+10%)3

=總地價(jià)×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤(rùn)

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價(jià)=16930(元/m2)。

每種計(jì)算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評(píng)估項(xiàng)目中混合使用,這樣不僅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項(xiàng)目不能用兩種方法分別計(jì)算,這樣有可能出現(xiàn)測(cè)算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評(píng)估方法不科學(xué)合理的印象,使評(píng)估價(jià)格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式;地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式;利息計(jì)算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計(jì)息的角度,通過地價(jià)款、建造成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用的數(shù)量及投入時(shí)間、銷售收入的數(shù)量及回收時(shí)間來計(jì)算利息,從而考慮資金的時(shí)間價(jià)值[8]。實(shí)際上是確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)為開發(fā)之初,不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減,但要計(jì)算利息,計(jì)息期通常到不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評(píng)估。動(dòng)態(tài)方式要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即首先要將它們的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)上(通常是折算到估價(jià)日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復(fù)不再單獨(dú)考慮投資利息[5]?？梢姶祟}只能運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法,在一些文獻(xiàn)[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法(一),但如果總利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是總地價(jià)、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和,在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí),不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。因?yàn)?按“折現(xiàn)過程即計(jì)算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計(jì)了利潤(rùn)。另外,應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí),無銷售收入則無利潤(rùn)可言。因此,總利潤(rùn)值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動(dòng)態(tài)方法(二)是相對(duì)正確解法。該案例應(yīng)采用動(dòng)態(tài)方法(二)計(jì)算。

3 結(jié)語(yǔ)

剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運(yùn)用時(shí)需注意考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計(jì)算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,使計(jì)算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評(píng)估。動(dòng)態(tài)方法(一)實(shí)際上是假設(shè)利息計(jì)利潤(rùn),但由于折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計(jì)了利潤(rùn),造成計(jì)算結(jié)果偏低。動(dòng)態(tài)算法(二),實(shí)際上是假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn),是對(duì)動(dòng)態(tài)方法(一)的改正,計(jì)算結(jié)果相對(duì)比較正確。在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)合理預(yù)測(cè)地產(chǎn)開發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,運(yùn)用正確的評(píng)估方法,這樣才能得出科學(xué)的評(píng)估結(jié)論。

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商業(yè)用地評(píng)估方法范文第2篇

物業(yè)稅的概念自從進(jìn)入國(guó)人的視野，多年來一直備受社會(huì)關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準(zhǔn)確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復(fù)雜，2011年我國(guó)選擇上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，采用市場(chǎng)價(jià)格作為稅基，不過對(duì)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評(píng)估角度來講，進(jìn)行房地產(chǎn)個(gè)案評(píng)稅能夠盡可能的準(zhǔn)確評(píng)估待估對(duì)象的價(jià)值。但是物業(yè)稅征收對(duì)象數(shù)目龐大，評(píng)稅時(shí)間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評(píng)估必須兼顧準(zhǔn)確與快速高效兩個(gè)原則。在這種情況之下，國(guó)家地稅總局提出實(shí)行批量評(píng)稅的思路。試點(diǎn)評(píng)稅證實(shí)這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評(píng)估工作試點(diǎn)城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評(píng)稅采取的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方案也有一定的差異。本文將針對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行分析研究。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值

評(píng)估基本方法無論地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度如何，房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常采用的方法不外乎市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評(píng)稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。從本質(zhì)上來講，模擬評(píng)稅時(shí)所采用的方法和普通房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所采用的方法基本一致。由于考慮到評(píng)稅快速高效以及實(shí)際可行性的要求，模擬評(píng)稅的實(shí)際工作中采用批量評(píng)稅的方法。采取批量評(píng)稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準(zhǔn)價(jià)格。

（一）成本法是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價(jià)值。其中房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用重置成本法，地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級(jí)。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評(píng)估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細(xì)類劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過大量（三個(gè)以上）同一分區(qū)的相同細(xì)類可比實(shí)例評(píng)估樣本房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而由樣本房地產(chǎn)價(jià)值修正待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)樣本房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。另外為計(jì)稅的方便性和易操作性起見，市場(chǎng)法評(píng)估分區(qū)是在房地產(chǎn)價(jià)格聚類的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級(jí)別的影響因素得到的。市場(chǎng)法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個(gè)大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)純收益反算其市場(chǎng)價(jià)值的方法。在待評(píng)稅房地產(chǎn)所在的評(píng)稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價(jià)價(jià)格案例測(cè)算原始基準(zhǔn)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上通過因素修正確定待評(píng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要是指人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估實(shí)際工作遇到的問題總結(jié)出的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對(duì)較大一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化程度。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，占據(jù)了交易市場(chǎng)的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過程中出現(xiàn)多種評(píng)估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的正常交易案例相對(duì)較少，交易成交價(jià)參差不齊應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。如果評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會(huì)使得評(píng)估結(jié)果不能很好的表達(dá)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某些特定評(píng)估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對(duì)偏少，這給評(píng)估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場(chǎng)法對(duì)某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該市有關(guān)部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠(yuǎn)，另外四宗案例則出自同一個(gè)小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價(jià)值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細(xì)類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況差異較大在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點(diǎn)狀分布，較為成熟的商圈相對(duì)較少，這樣的布局顯然不利于評(píng)估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地少（比如商場(chǎng)類物業(yè)），使得評(píng)估結(jié)論說服力不強(qiáng)。另外，盡管是在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估方法探究

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估最突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估工作中分區(qū)和確定基準(zhǔn)價(jià)值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方面的這些特點(diǎn)，在實(shí)際評(píng)估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)制定適合該地區(qū)的評(píng)估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價(jià)格聚類性明顯，價(jià)格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言在選取可比實(shí)例時(shí)要合理選擇適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例，特別是針對(duì)某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來說，有些交易實(shí)例并不適用。在評(píng)稅過程中，三種基本的評(píng)稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評(píng)估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)適當(dāng)確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達(dá)該地區(qū)的商業(yè)細(xì)類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點(diǎn)狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時(shí)，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級(jí)，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時(shí)也要對(duì)部分修正因素進(jìn)行調(diào)整。特殊情況下，可對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行個(gè)案評(píng)稅。

（三）評(píng)稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評(píng)估案例，由于可比實(shí)例不合理，不能應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，可以應(yīng)用成本法代替市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下還可以考慮個(gè)案評(píng)估。一般來講，每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)都能找到三個(gè)以上的可比實(shí)例，但是無疑可比實(shí)例數(shù)量越多房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果越接近真實(shí)價(jià)值。當(dāng)住宅類房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時(shí)，可以考慮參考成本法評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）利用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)采用不同方法評(píng)估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際價(jià)值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過了；第二種情況是針對(duì)安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)法評(píng)估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。從房地產(chǎn)評(píng)估原理上講，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。從買方角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。可見，如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上大量賣方房源來自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴(yán)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)檫@種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠(yuǎn)低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)。而市場(chǎng)法的評(píng)估很好的遵循了替代原理，因此選用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)性。

商業(yè)用地評(píng)估方法范文第3篇

自2009年8月財(cái)政部頒布《高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱新制度）以來，高校會(huì)計(jì)制度改革這一主題引起了學(xué)界的高度關(guān)注。當(dāng)前高校實(shí)行的是1998年頒布執(zhí)行的高校會(huì)計(jì)制度（以下簡(jiǎn)稱舊制度），舊制度以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，這一制度造成很多弊端，比如會(huì)計(jì)信息失真，具體而言資產(chǎn)、負(fù)債反映不真實(shí)、收入和成本不真實(shí)等，制約了高校的發(fā)展，高校會(huì)計(jì)制度改革勢(shì)在必行。相關(guān)學(xué)者意識(shí)到了這點(diǎn)，并展開了大量的研究和論證。研究主要集中在以下幾個(gè)方面：一是高校新舊會(huì)計(jì)制度的對(duì)比研究，主要從會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)報(bào)告等方面展開對(duì)比；二是現(xiàn)行高校會(huì)計(jì)制度實(shí)施的困難與對(duì)策研究，主要是高校財(cái)務(wù)管理人員從實(shí)際工作出發(fā)，具體闡述現(xiàn)有制度弊端，進(jìn)而提出會(huì)計(jì)制度改革的相關(guān)建議；三是將會(huì)計(jì)信息質(zhì)量、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)算管理等視角與高校會(huì)計(jì)制度改革相銜接，旨在闡明新制度下，如何提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量、如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、如何加強(qiáng)預(yù)算管理，這些研究都有較強(qiáng)的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。高校會(huì)計(jì)制度改革，其中一點(diǎn)就是要對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。但在舊制度下，固定資產(chǎn)均未提折舊，而無形資產(chǎn)，尚有大部分未入賬核算。據(jù)來自廣東高校的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，83.33%的高校對(duì)于本校的專利、技術(shù)未入賬核算，80%的高校對(duì)于本校的土地使用權(quán)未進(jìn)行核算。在這種背景下，如何對(duì)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進(jìn)行新舊制度核算轉(zhuǎn)換？我們認(rèn)為對(duì)資產(chǎn)的重新估值就變得關(guān)鍵?，F(xiàn)有文獻(xiàn)中尚無針對(duì)高校固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)新舊制度轉(zhuǎn)化估值的相關(guān)研究，這就成為我們的研究任務(wù)。本文主要解決高校新舊會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)化過程中的三項(xiàng)資產(chǎn)估值問題，以期能對(duì)實(shí)踐工作有所啟發(fā)。

二、資產(chǎn)估值基本方法概述

資產(chǎn)的種類多種多樣，其估值方法也有所不同。本研究主要關(guān)注高校固定資產(chǎn)（房屋及建筑物、設(shè)備及設(shè)施）、無形資產(chǎn)（專利、技術(shù)）以及土地使用權(quán)的評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱高校三項(xiàng)資產(chǎn)）。在會(huì)計(jì)核算中，土地使用權(quán)嚴(yán)格意義上應(yīng)歸屬于無形資產(chǎn)類別，但高校擁有的土地使用權(quán)是由政府無償撥入，其無償性是區(qū)別與其他無形資產(chǎn)（專利、技術(shù)）的顯著特點(diǎn)，在評(píng)估方法的選取上有差異，因此本文區(qū)別對(duì)待。

傳統(tǒng)的資產(chǎn)估值方法主要有三種：市場(chǎng)法、成本法、收益法。市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，市場(chǎng)法運(yùn)用的必須具備一定的前提條件：即需要有個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)；此外，參照物與其被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?，F(xiàn)實(shí)中，與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很少見的，這就要求對(duì)類似資產(chǎn)參照物進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等能否獲取，是決定市場(chǎng)運(yùn)用成功與否的關(guān)鍵。市場(chǎng)法的運(yùn)用，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但前提是需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；此外，該法不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的關(guān)鍵是測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本以及各項(xiàng)損耗價(jià)值，具體有實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。成本法是當(dāng)前比較重要的資產(chǎn)估值方法之一，主要在于比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)構(gòu)更趨近于公平合理；其次，有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；再次，在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大，而且它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益法的關(guān)鍵是測(cè)算資產(chǎn)未來預(yù)期收益和貼現(xiàn)率，運(yùn)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。但是預(yù)期收益額、貼現(xiàn)率預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主管判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；另外收益法的適用范圍很小，一般用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

三、高校三項(xiàng)資產(chǎn)特殊性

高校存在的目的與企業(yè)存在的目的不同，企業(yè)以發(fā)展和盈利為目的，而高校的存在是為了教書育人、發(fā)展教育、振興科技，提供的是社會(huì)公共物品，而不是以盈利為目的，這就決定了服務(wù)于高校的資產(chǎn)與服務(wù)于企業(yè)的資產(chǎn)具有很大的不同。高校三項(xiàng)資產(chǎn)的特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）高校資產(chǎn)未來收益難以計(jì)量 企業(yè)的資產(chǎn)，只要能產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流，就可以很好的估計(jì)該資產(chǎn)的價(jià)值，而高校是非盈利性質(zhì)的，高校資產(chǎn)發(fā)揮的作用是難以用財(cái)務(wù)上的現(xiàn)金流或其它財(cái)務(wù)收益指標(biāo)來衡量，比如服務(wù)于教學(xué)、科研的各項(xiàng)資產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單地用向?qū)W生收取的各項(xiàng)費(fèi)用來測(cè)量資產(chǎn)的收益，這有悖于高校存在的初衷；高校進(jìn)行的科學(xué)研究，其中基礎(chǔ)性研究獲得的科研成果，難以市場(chǎng)化，很難有收益，但不能因此然為基礎(chǔ)研究成過就沒有意義，因此，用財(cái)務(wù)收益來衡量高校資產(chǎn)是有失偏頗的。

（二）高校資產(chǎn)歷史成本計(jì)量偏誤 企業(yè)資產(chǎn)的歷史成本，以獲得該資產(chǎn)所付出的對(duì)價(jià)為依據(jù)，比如企業(yè)的固定資產(chǎn)，其歷史成本包括買家、相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)等，而高校當(dāng)前的固定資產(chǎn)的歷史成本確定過于簡(jiǎn)單，只將資產(chǎn)的買價(jià)作為入賬依據(jù)，相關(guān)稅費(fèi)不做考慮。這種差異從源頭上已經(jīng)決定高校固定資產(chǎn)的價(jià)值有偏誤。此外，高校對(duì)賬上的固定資產(chǎn)均不提折舊，這些規(guī)定造成了嚴(yán)重的賬實(shí)不符。

（三）高校零成本賬外資產(chǎn)較多 高校零成本賬外資產(chǎn)較多，尤其是對(duì)于公辦高校，比如土地。高校所占用土地都是政府無償劃撥的，且在當(dāng)前的會(huì)計(jì)賬簿中未做反映，形成賬外資產(chǎn)。此外，對(duì)于一些研究型大學(xué)，其專利、技術(shù)、發(fā)明等研究成果非常多，但由于管理制度上的欠缺，高校財(cái)務(wù)很難確認(rèn)研究成果的價(jià)值，因此這些成果要么沒入賬，要么其入賬依據(jù)僅僅是專利、技術(shù)、發(fā)明等的申請(qǐng)費(fèi)用，而其實(shí)際研發(fā)成本卻未考慮，因此形成大量的零成本賬外資產(chǎn)。

四、高校三項(xiàng)資產(chǎn)估值方法選用及修正

如前所述，資產(chǎn)估值的方法主要有市場(chǎng)法、成本法和收益法等多種方法，而在具體選用估值方法時(shí)，還需綜合考慮多種因素，如資產(chǎn)估值方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)，資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約，還要考慮不同的評(píng)估途徑等。

鑒于高校的非盈利性以及高校三項(xiàng)資產(chǎn)的特殊性，本文認(rèn)為難以從現(xiàn)有的估值方法中直接選取某種方法來進(jìn)行高校三項(xiàng)資產(chǎn)的估值，必須對(duì)現(xiàn)有估值方法加以修正，方能利用。

首先如前所述，高校資產(chǎn)難以找到合適的資產(chǎn)收益指標(biāo)來測(cè)定，因此本文不建議使用收益法，而建議針對(duì)不同類型的資產(chǎn)分別使用市場(chǎng)價(jià)格法和重置成本法。

（一）固定資產(chǎn)估值 高校固定資產(chǎn)大體可分為兩類：房屋建筑類和設(shè)備設(shè)施類?？傮w思路上，高校的固定資產(chǎn)如果在市場(chǎng)上能找到同樣功能、同樣新舊程度的資產(chǎn)，直接用市場(chǎng)價(jià)格作為高校該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值最為方便和簡(jiǎn)單；如果不能滿足上述條件，高校固定資產(chǎn)的估值將采用成本法，即在市場(chǎng)上找到與現(xiàn)有資產(chǎn)功能類似、結(jié)構(gòu)相同的資產(chǎn)，然后考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算出高校固定資產(chǎn)價(jià)值。

（1）房屋建筑類資產(chǎn)。本文認(rèn)為房屋建筑類資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行估值。理由是高校的房屋建筑物與市面上的商用、公用房屋建筑物的功能、作用不同，不能參照商用、工用性質(zhì)的房屋建筑物來估計(jì)，因此市場(chǎng)法不可取。

房屋建筑物評(píng)估的成本法是基于房屋建筑物的再造費(fèi)用來考慮，通過估算出房屋建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出房屋建筑物的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：房屋建筑物價(jià)格=房屋建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

一是房屋建筑物重置成本測(cè)算 對(duì)于房屋建筑物重置成本的測(cè)算方法有多種，如預(yù)決算調(diào)整法，重編預(yù)算法和價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等。而預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估，必須要具備完整的房屋建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料；格指數(shù)調(diào)整法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其它相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出房屋建筑物重置成本的一種方法。由于方法本身的緣故，在推算待估房屋建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足，一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的房屋建筑物重置成本的估算。綜上，本文認(rèn)為宜采用重編預(yù)算法測(cè)算高校房屋建筑物的重置成本。

重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估房屋建筑成本項(xiàng)目重新估算其重置成本，此方法主要適用于構(gòu)造簡(jiǎn)單的建筑物，具體如下：房屋建筑物重置成本=∑[（實(shí)際工程量*現(xiàn)行單價(jià)）*（1+現(xiàn)行費(fèi)率）±材料差異]+按先行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本

二是實(shí)體性貶值測(cè)算 房屋建筑物實(shí)體性貶值，課題組認(rèn)為采用適用年限法測(cè)算即可。使用年限法是指利用房屋建筑物的實(shí)際已適用年限占房屋建筑物適用年限的比率作為房屋建筑物的有形損耗率，據(jù)以測(cè)算實(shí)體性貶值的方法。

有形損耗率=（房屋建筑實(shí)際已使用年限/房屋建筑實(shí)際已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100%

實(shí)體性貶值=房屋建筑物重置成本* 有形損耗率

三是功能性貶值測(cè)算 房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、適用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。具體對(duì)于高校而言，房屋建筑物功能性貶值主要就是房屋建筑物不能滿足教學(xué)用途而發(fā)生的額外費(fèi)用，或者由于房屋建筑物富余而形成的浪費(fèi)。

功能性貶值=功能不足發(fā)生的額外費(fèi)用（或功能過剩形成的固定成本損失）/資產(chǎn)收益率

四是經(jīng)濟(jì)性貶值測(cè)算。房屋建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降、如商業(yè)用房的空房了增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。對(duì)于高校而言，房屋建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值主要就是招生規(guī)模極度縮減導(dǎo)致校舍大面積空置而產(chǎn)生的固定費(fèi)用損失。而對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)高校而言，尚不存在該問題。因此經(jīng)濟(jì)性貶值可以忽略。

綜上，對(duì)于高校房屋建筑物估值，宜采用成本法。通過重編預(yù)算法估算房屋建筑的重置成本，然后扣減相應(yīng)的實(shí)體性貶值和功能性貶值即可。

（2）設(shè)備設(shè)施類。設(shè)備設(shè)施主要是指用于教學(xué)、科研的各種儀表、機(jī)器、設(shè)備等固定資產(chǎn)。這類資產(chǎn)多是外購(gòu)而來，因此在市場(chǎng)上可以找到同樣結(jié)構(gòu)、功能的，直接用市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整成新率后的價(jià)值作為高校該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值最為方便和簡(jiǎn)單。成新率的估計(jì)多靠專用人員綜合考慮多種因素后，經(jīng)驗(yàn)判斷得來。

設(shè)備實(shí)施類價(jià)值=相同或類似設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格*成新率。

成新率=■* 100%。

（二）無形資產(chǎn)估值 高校的無形資產(chǎn)總體上可分為兩類：知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)和權(quán)力型無形資產(chǎn)。對(duì)高校而言，知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)包括專利、技術(shù)、實(shí)用新型發(fā)明的使用權(quán)等，而權(quán)力型無形資產(chǎn)則是指土地使用權(quán)。本文將土地使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，具體估值另作討論。對(duì)于高校已有知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，按其是否實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化，區(qū)別用不同的方法進(jìn)行估值。

（1）已實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)估值。已實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，是指那些已經(jīng)簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合約或已達(dá)成技術(shù)使用協(xié)議的專利、技術(shù)、實(shí)用新型發(fā)明等。這一類型的資產(chǎn)能夠給高校帶來明確的未來收益，可采用比例收費(fèi)評(píng)估法進(jìn)行估值，比如對(duì)于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入，其價(jià)格主要與協(xié)議約定的收費(fèi)方式相關(guān)，具體公式為：專利權(quán)價(jià)格=銷售收入*專利權(quán)收入分成率。其中專利權(quán)價(jià)格=最低收費(fèi)額+銷售收入*專利權(quán)收入分成率

（2）未實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)估值 未實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識(shí)產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，主要是指擱置在案的各項(xiàng)無形資產(chǎn)，包括高校的基礎(chǔ)型研究成果和大部分尚未轉(zhuǎn)化的應(yīng)用型研究成果。由于缺乏市場(chǎng)法和收益法應(yīng)用的必要條件，對(duì)于這類無形資產(chǎn)的評(píng)估，本文建議采用成本法。

采用成本法評(píng)估無形資產(chǎn)，基本公式為：

無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=無形資產(chǎn)重置成本*成新率

從公式看出，用成本法評(píng)估無形資產(chǎn)，關(guān)鍵是確定其重置成本和成新率。就無形資產(chǎn)成本而言，它是指現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件下重新創(chuàng)造或購(gòu)置一項(xiàng)全新的無形資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣總額。高校是科學(xué)研究的基地，其無形資產(chǎn)多為自主研發(fā)，因此本研究主要探討的是自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的確定。

自創(chuàng)無形資產(chǎn)的重置成本，按該無形資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的材料、工時(shí)消耗里，按先行價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。即：無形資產(chǎn)重置成本=∑（物質(zhì)資產(chǎn)實(shí)際消耗量*現(xiàn)行價(jià)格）+∑（實(shí)耗公式*現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）

其中，重置成本不是按現(xiàn)行消耗量而是按實(shí)際消耗量來計(jì)算，原因在于：一是無形資產(chǎn)是創(chuàng)造性的成果，一般不能原樣復(fù)制，從而不能模擬在現(xiàn)有生產(chǎn)條件下再生產(chǎn)的消耗量。二是無形資產(chǎn)生產(chǎn)過程是創(chuàng)造性智力勞動(dòng)過程，技術(shù)進(jìn)步的作用尤為明顯，如果按模擬現(xiàn)有條件下的復(fù)制消耗量來估價(jià)重置成本，必然影響到無形資產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)的補(bǔ)償，從而影響到知識(shí)資產(chǎn)的創(chuàng)制。

而對(duì)于無形資產(chǎn)的成新率，其影響因素是無形資產(chǎn)的貶值，包括功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，因無形資產(chǎn)無實(shí)物形態(tài)，也就不存在實(shí)體性貶值。通常成新率的確定，采用專家鑒定法和剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法進(jìn)行。專家鑒定法，是指邀請(qǐng)有關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的專家，對(duì)被評(píng)估無形資產(chǎn)的先進(jìn)性、適用性做出判斷，從而確定其成新率的方法；剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法，是由評(píng)估人員通過對(duì)無形資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命的預(yù)測(cè)和判斷，從而確定其成新率的方法。公式為：

成新率=■* 100%

綜上，對(duì)于高校無形資產(chǎn)的評(píng)估，應(yīng)區(qū)分不同類型而采用不同的評(píng)估方法，使其估值盡可能科學(xué)、合理。

（三）土地使用權(quán)估值 土地使用權(quán)是權(quán)力型無形資產(chǎn)的一種，其評(píng)估方法可采用市場(chǎng)比較法、成本法和收益法中的任何一種。但針對(duì)高校而言，其擁有的土地使用權(quán)是政府無償撥入，土地用途不同于其它商業(yè)用地、工業(yè)用地，且其收益難以用財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量，因此不具備采用成本法和收益法的條件。本文建議采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估值。

土地的市場(chǎng)比較法是指在同一市場(chǎng)條件下，以臨近時(shí)期條件類似的土地交易實(shí)例作為參照，同待評(píng)估土地進(jìn)行比較，參照這些已成交的土地使用權(quán)價(jià)格，通過多項(xiàng)因素的修正，最終求得土地使用權(quán)價(jià)格的方法。

土地使用權(quán)價(jià)格=比較案例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)

比較案例價(jià)格較容易取得，因?yàn)槟壳皣?guó)家的土地交易市場(chǎng)是活躍的，而上述修正系數(shù)卻難以確定，再加上市場(chǎng)比較法主要運(yùn)用在商業(yè)用地和工業(yè)用地的評(píng)估，高校用地是一種特殊用地，直接用土地使用權(quán)二級(jí)交易市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來做評(píng)估不太理想。筆者認(rèn)為，對(duì)于高校用地的評(píng)估，可以在市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)上稍作修正。具體如下：

土地使用權(quán)價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)*綜合修正系數(shù)

即用政府規(guī)定的土地一級(jí)市場(chǎng)上的基準(zhǔn)地價(jià)替代比較案例價(jià)格，且不區(qū)分多種修正系數(shù)，綜合成一個(gè)修正系數(shù)即可。因?yàn)樵谖覈?guó)，由于政府對(duì)土地使用權(quán)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，土地一級(jí)市場(chǎng)上的基準(zhǔn)地價(jià)具有相當(dāng)?shù)臉?biāo)桿作用，因此采用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估是具有科學(xué)性和合理性的。至于綜合修正系數(shù)的確定，首先要從入地用途、待評(píng)估土地的區(qū)域和個(gè)別因素中選擇影響土地使用權(quán)價(jià)格的各主要因素，然后確定具體的修正系數(shù)。在計(jì)算影響地價(jià)的各因素的修正系數(shù)時(shí)，要利用樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，確定修正系數(shù)的大小。

高校新會(huì)計(jì)制度實(shí)施勢(shì)在必行，對(duì)于高校三項(xiàng)資產(chǎn)的重新估值，本研究認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同類型資產(chǎn)，采用不同的估值方法，具體如圖1所示。

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[3]查道林、萬(wàn)麗亞：《財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范視角的高校會(huì)計(jì)制度改革探討》，《財(cái)會(huì)通訊》2011年第4期。

商業(yè)用地評(píng)估方法范文第4篇

所謂特殊用地，就是非傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、工業(yè)等單一用途或主要用途的占地項(xiàng)目。即使傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也不可避免留有部分建筑物底層商業(yè)、裙樓商業(yè)及地下車庫(kù)等收益性房產(chǎn)，實(shí)際變成綜合性房地產(chǎn)。更何況互聯(lián)網(wǎng)浪潮之后，部分人員只需幾臺(tái)電腦、租間住戶，即可變身成為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，亦宅亦商。至于工業(yè)與商業(yè)的混合體，則多在產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn)出現(xiàn)，如義烏小商品城、濰坊風(fēng)箏之鄉(xiāng)、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業(yè)，當(dāng)?shù)赝恋刈C書也多用“混合用地”來模糊界限。

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說涵蓋了大多數(shù)城鄉(xiāng)現(xiàn)存行業(yè)，但如創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)停車場(chǎng)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、供應(yīng)設(shè)施用地等名稱，均無法與傳統(tǒng)的三大類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）相匹配或者修正。而之所以提及傳統(tǒng)三大類，即是與各地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系有關(guān)。

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

涉及特殊用地的評(píng)估業(yè)務(wù)，一般估價(jià)人員第一反應(yīng)，即是從本地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設(shè)法尋找價(jià)值近似的理由加以說明，向預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)用途趨同。但是各地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，往往無法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是由政府招標(biāo)和項(xiàng)目預(yù)算決定的，不可能大范圍地進(jìn)行調(diào)查并對(duì)各類用途的地價(jià)及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統(tǒng)一歸類到“商住工”三大類，總比細(xì)分成十余種地價(jià)體系清晰明了。但在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，往往涉及爭(zhēng)議性土地價(jià)格時(shí)，特殊用地的測(cè)算與解釋是審核報(bào)告的扣分項(xiàng)和技術(shù)爭(zhēng)端發(fā)起的源頭，尤其是涉訟司法評(píng)估，可能僅僅因?yàn)闆]有二級(jí)地類的修正參數(shù)，便會(huì)拖延案件的審理，及至申請(qǐng)更換評(píng)估機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)技術(shù)裁決等。

早在2008年，沈陽(yáng)基準(zhǔn)地價(jià)便有各種用途的二級(jí)修正系數(shù)，對(duì)于估價(jià)人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準(zhǔn)地價(jià)更新，北京、武漢、?？?、廣州等基準(zhǔn)地價(jià)，多數(shù)都添加了用途修正參數(shù)表，對(duì)醫(yī)療、科教、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、養(yǎng)老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經(jīng)濟(jì)狀況的參考用途和修正系數(shù)。通過基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，即可順利完成特殊用地的評(píng)估測(cè)算。即使待估宗地所在地的基準(zhǔn)地價(jià)沒有用途修正，也可通過比較城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平等外在型指標(biāo)，可選用待估宗地所在地臨近的、規(guī)模近似的不同城鎮(zhèn)的用途修正體系進(jìn)行測(cè)算，作為參考。

三、市場(chǎng)比較法及期日修正參數(shù)

作為評(píng)估方法的鼻祖，市場(chǎng)比較法在特殊用地評(píng)估項(xiàng)目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場(chǎng)比較法的案例來源，選取時(shí)要剔除拍賣成交、抵押轉(zhuǎn)讓案例以及協(xié)議出讓的數(shù)據(jù)，這樣既可以排除現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)氣氛對(duì)成交價(jià)格的干擾，也避免人情關(guān)系對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因?qū)Τ山粌r(jià)格的不利影響。其次，在土地市場(chǎng)網(wǎng)上關(guān)于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產(chǎn)權(quán)證書上寫的清晰準(zhǔn)確，具體開發(fā)指標(biāo)及用途分?jǐn)偙壤矝]有可研報(bào)告描述的詳實(shí)確切，只能通過簡(jiǎn)單的項(xiàng)目開發(fā)名稱來選取案例，這就進(jìn)一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價(jià)格可信，那么對(duì)于心理預(yù)期價(jià)位高企的委托方來講，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是“過去時(shí)”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預(yù)期價(jià)格，不代表估價(jià)期日的土地市場(chǎng)地價(jià)水平。那么，期日修正不足以修正這個(gè)偏差么？

期日修正參數(shù)，本身即作為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用的一個(gè)參數(shù)，廣泛應(yīng)用于市場(chǎng)比較法與基準(zhǔn)地價(jià)法的測(cè)算過程中，在剩余法（假設(shè)開發(fā)法）中，也應(yīng)用于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來租售價(jià)格的動(dòng)態(tài)分析。目前各主要評(píng)估機(jī)構(gòu)的及優(yōu)秀土地評(píng)估報(bào)告，采用的多為中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)公布的105個(gè)城市的地價(jià)增長(zhǎng)率及地價(jià)指數(shù)。但在應(yīng)用中有部分專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標(biāo)，針對(duì)各個(gè)區(qū)的地價(jià)變動(dòng)幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個(gè)指標(biāo)來拆解落實(shí)？畢竟待估宗地所在區(qū)域的單個(gè)地價(jià)指標(biāo)，也僅僅是構(gòu)成整個(gè)城市地價(jià)指標(biāo)的一個(gè)權(quán)重因子。更何況目前地價(jià)指數(shù)，測(cè)算過程多用當(dāng)前商品房的租售r格及征地價(jià)格來測(cè)算，并加入土地市場(chǎng)不同地塊的成交價(jià)格，自身即帶有一定的市場(chǎng)盲目性。

市場(chǎng)比較法在選取特殊用地案例時(shí)，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規(guī)模、可修正容積率及個(gè)別因素的傳統(tǒng)用途案例，將可用案例與傳統(tǒng)用途案例修正到同一條件下進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，即可推算出該特殊用途地價(jià)水平與傳統(tǒng)某一用途地價(jià)的具體比例。

在實(shí)踐中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場(chǎng)比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別區(qū)域更新速度較快，即使2015年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)，其測(cè)算內(nèi)容和數(shù)據(jù)也是采用2012年或者2013年基準(zhǔn)期日的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，更新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展，并且根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施〈城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào)）內(nèi)容，“基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”，大部分城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術(shù)方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測(cè)算特殊用地時(shí)，有其得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，畢竟在揣摩委托方心理預(yù)期的角度，是從“假設(shè)開發(fā)”的角度進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)期，價(jià)格水平和開發(fā)成本更貼近市場(chǎng)，可信度高，說服力強(qiáng)。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，要對(duì)待估宗地的用途有針對(duì)性地調(diào)查。比如教育用地要調(diào)查估價(jià)項(xiàng)目周邊相同類型學(xué)校的入學(xué)率、住宅小區(qū)適齡人口、入學(xué)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、附加項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、防護(hù)設(shè)施建安成本、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)，養(yǎng)老用地要調(diào)查區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老院數(shù)量、不同檔次床位數(shù)量及比例、托護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)務(wù)用房建安標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)稅費(fèi)減免政策等指標(biāo)。

相對(duì)來說，收益還原法是剩余法的落實(shí)。因?yàn)楫吘故Ｓ喾ㄊ恰凹僭O(shè)開發(fā)”，按照預(yù)期收益原則來測(cè)算，而收益還原法則更多的考慮已建成項(xiàng)目并投入運(yùn)營(yíng)的特殊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測(cè)算每年毛收入扣除各項(xiàng)費(fèi)用后的凈收益及到期轉(zhuǎn)售收入，用適當(dāng)還原率折現(xiàn)，并根據(jù)剩余年期，直接推算出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；剩余法則是先假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)收入，扣除修建成本和合理利潤(rùn)、利息，得出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。因此，針對(duì)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押或者轉(zhuǎn)讓，收益還原法適用性較強(qiáng)；而如果是廢棄待拆不動(dòng)產(chǎn)，或規(guī)劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對(duì)特殊用地采用收益還原法評(píng)估，一方面可以索要估價(jià)對(duì)象運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表以更詳實(shí)的反應(yīng)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)的資金流；另一方面也要體現(xiàn)“最高最佳使用”原則，進(jìn)行區(qū)域調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特殊用途進(jìn)行合理預(yù)判，既不能完全依賴運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給出的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，喪失評(píng)估行業(yè)獨(dú)立性，也要保持客觀客觀公正，對(duì)該行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和地價(jià)水平保持合理警惕性，避免出現(xiàn)價(jià)值偏離或技術(shù)違規(guī)。

五、成本逼近法和建安成本、利潤(rùn)率

作為最體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則和嚴(yán)格按照“有法必依”原則來測(cè)算各項(xiàng)稅費(fèi)、積算土地價(jià)格構(gòu)成的成本逼近法，其實(shí)并不適用于特殊用地的測(cè)算，原因就在于一個(gè)參數(shù)：利潤(rùn)率。

作為評(píng)估重要參數(shù)的利潤(rùn)率，不光針對(duì)剩余法中開發(fā)成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數(shù)。關(guān)于利潤(rùn)率的來源，一般來自于估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象從事行業(yè)的預(yù)判，但是在成本逼近法中沒有一個(gè)合理有效的依據(jù)，這個(gè)參數(shù)的確定極易招致各級(jí)評(píng)審專家的責(zé)難。有的機(jī)構(gòu)選取近年行業(yè)報(bào)告，有的機(jī)構(gòu)選取省級(jí)行業(yè)分析，甚至有的機(jī)構(gòu)就直接照搬委托方提供的可研數(shù)據(jù)，這都或多或少地偏離了評(píng)估行業(yè)賴以生存的公平、獨(dú)立、客觀的基本原則。

關(guān)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤(rùn)率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤(rùn)，按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測(cè)算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤(rùn)”。而剩余法中利潤(rùn)則表述為：“開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率”。

那么，有沒有一個(gè)既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤(rùn)率，又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率的客觀、公正性指標(biāo)呢？有?？梢圆殚唙年國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》一書。該書既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時(shí)在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤(rùn)率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級(jí)參數(shù)，可引為客觀公正的評(píng)估測(cè)算數(shù)據(jù)來源。

商業(yè)用地評(píng)估方法范文第5篇

關(guān)鍵字：城市房屋拆遷；利益；傾向

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng)，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會(huì)沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補(bǔ)償；另一方面，政府則要求按照自己的藍(lán)圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個(gè)城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實(shí)施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評(píng)估辦法是摘要：房屋重置價(jià)加上區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格，即房屋的建筑成本加上土地的基準(zhǔn)價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)）。

從被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補(bǔ)償價(jià)格是重置成本價(jià)。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補(bǔ)償款在商品房市場(chǎng)上按照現(xiàn)行市價(jià)購(gòu)買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地和配套設(shè)施分?jǐn)偟某杀?，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)和各種稅費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估價(jià)格將遠(yuǎn)大于重置成本法評(píng)估的價(jià)格。因此，按照現(xiàn)行的評(píng)估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)因和委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價(jià)中的中立性和公正性。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)格，損害被拆遷人的利益。對(duì)具有公益性質(zhì)的道路、管道等項(xiàng)目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，往往不按照房屋實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政干預(yù)行為色彩，和法律規(guī)定不符。

3、強(qiáng)制拆遷時(shí)有發(fā)生

眾所周知近年來，由于我國(guó)家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)非凡是大量的商業(yè)征用地審批、實(shí)施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動(dòng)用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府和拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會(huì)新問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢(shì)地位

拆遷人和被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對(duì)雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實(shí)際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人和房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”

仔細(xì)分析，此條例很大的一個(gè)缺陷就是規(guī)定強(qiáng)制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補(bǔ)償；在房子拆遷和否這個(gè)對(duì)于被拆遷人來說意義重大的新問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護(hù)自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請(qǐng)或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進(jìn)行客觀公正的判定也存在新問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！毙聠栴}的焦點(diǎn)在于“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格”，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實(shí)，無論采取何種市場(chǎng)評(píng)估方法，其得出來的價(jià)格都不會(huì)是市場(chǎng)價(jià)值。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)知道，市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場(chǎng)前提摘要：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購(gòu)買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這和一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會(huì)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，但在被拆遷人失去了“堅(jiān)持不拆遷”的交易底線的時(shí)候，交易心理上已完全處于劣勢(shì)，所能得到的補(bǔ)償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)和量都沒辦法和市場(chǎng)價(jià)格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國(guó)家所有，從技術(shù)角度考慮，實(shí)際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時(shí)候，實(shí)際上扮演著兩個(gè)角色摘要：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個(gè)角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認(rèn)定的公共利益而決定拆遷，同時(shí)政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時(shí)候拆遷就什么時(shí)候拆遷，想什么時(shí)候收回居民的土地就可以什么時(shí)候收回，因?yàn)橥恋乇緛砭褪钦械?。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時(shí)使用者的被拆遷人，你假如不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國(guó)有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國(guó)有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強(qiáng)制力，為了捍衛(wèi)國(guó)家對(duì)于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當(dāng)然可以在必要的時(shí)候使用強(qiáng)制手段。如此，土地權(quán)利和政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對(duì)弱勢(shì)地位。

正是這種制度“短路”，導(dǎo)致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進(jìn)行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍然以為自己的行為是完全正當(dāng)?shù)?。要解決這一新問題，首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個(gè)角色摘要：作為國(guó)有土地所有權(quán)者的角色，和公共利益代表者的角色。地方政府當(dāng)然代表、并應(yīng)當(dāng)追求城市的公共利益，但是，城市國(guó)有土地的所有權(quán)，究竟由誰(shuí)代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴(yán)重利益沖突。

三、解決新問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護(hù)弱者，而不是維護(hù)強(qiáng)者的利益。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國(guó)憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實(shí)施方便，而忽略了對(duì)被拆遷人的利益的保護(hù)。一方面要改變房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)委托方式，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價(jià)格評(píng)估方法，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，要明確對(duì)違規(guī)拆遷和強(qiáng)制拆遷的處罰辦法。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對(duì)于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參和、不介入，由開發(fā)商和被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場(chǎng)化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對(duì)整個(gè)房屋拆遷過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對(duì)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護(hù)政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對(duì)公益性拆遷實(shí)行“恩恤津貼”制度