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工業(yè)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

一,目前儲(chǔ)備土地的來源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(一)儲(chǔ)備土地的來源

按照xx市政府第33號(hào)令《xx市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前xx市儲(chǔ)備土地的來源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國有土地;②市政府指令征購的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國有土地;⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.

但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來看,儲(chǔ)備土地的來源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)xx市土地儲(chǔ)備中心成立一年來所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問題:

1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的96.6%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.儲(chǔ)備土地來源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來源,市區(qū)擴(kuò)大過程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.

3.城市土地一級(jí)市場未壟斷.目前在xx市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場,沒有做到"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國有存量土地進(jìn)行回收整理開發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有xx市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,xx市交通建設(shè)投資有限公司,xx市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于xx市建委,xx市交通局和xx市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).

(二)征購?fù)恋氐?a href="http://www.emerson-ct.cn/haowen/291232.html" target="_blank">補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前,xx市土地儲(chǔ)備中心在征購和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬元/畝,40萬元/畝,30萬元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長,增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來土地增值收益分配的復(fù)雜性.

3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.

2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.

3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.

4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國營企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.

可見,制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.

二,土地征購的臺(tái)理范圍和具體方式

(一)合理的土地征購范圍

從我國土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".根據(jù)xx市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為xx市合理的土地征購范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:

1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用"城中村"的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲型恋?土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于"城中村",根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施"撤村建居"的戰(zhàn)略.

2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購的土地;④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.

4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場開拓儲(chǔ)備土地的來源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場的土地.包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時(shí)可以在土地市場收購,或者行使政府優(yōu)先購買權(quán),以達(dá)到政府調(diào)控土地市場的目的.

儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行出讓.

(二)土地征購方式及其操作程序

根據(jù)儲(chǔ)備土地的來源和對(duì)象,其具體征購方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.

1.土地征用.國家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國家所有,具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施.其具體操作方式如圖1(略).

2.土地回收.土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?其操作程序如圖(略).

3.土地置換.土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).

4.土地購買.土地儲(chǔ)備中心在土地二,三級(jí)市場上,根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,在同等條件下,優(yōu)先購買土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng).土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進(jìn)行土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購買的操作程序如圖4(略).

從上面的4種土地征購方式我們可以看到,各種征購方式基本上都經(jīng)過申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.

三,土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)

從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵,同時(shí)也是難點(diǎn).因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新,我國現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對(duì)不同征購方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).

(一)土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵

土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).

我國現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國家建設(shè)占用集體土地要通過征用.因此,征購集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購城市存量土地中的國有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.因?yàn)檎饔眉w土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過程中,收購雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購價(jià)格數(shù)倍的變化.我國目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒有直接發(fā)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國家的權(quán)力,被收購?fù)恋氐脑褂谜?無論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).

從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.

(二)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素:①土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí).②土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者——國家.③土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.

(三)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則

根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則:①產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開,導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補(bǔ)償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來說,即使其土地不被收購,政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.③增值貢獻(xiàn)原則.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高.由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償.

(四)不同征購方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國家行為,土地被征用者是對(duì)國家應(yīng)盡的一種義務(wù),征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據(jù)xx市實(shí)際情況,征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米,征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè),其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的情況不同.

工業(yè)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

對(duì)于耕地征收,28.6%的農(nóng)民態(tài)度不是很明朗。大多數(shù)農(nóng)民態(tài)度明確,并且其中51.4%的農(nóng)民不愿意自己的土地被征收,因?yàn)檫@部分農(nóng)民認(rèn)為耕地是生活的根本以及養(yǎng)老的保障,耕地被征收則會(huì)失去日后賴以生存的基礎(chǔ);20%的農(nóng)民則愿意土地被征收,不想繼續(xù)耕種土地,希望獲得現(xiàn)金作為從事其他行業(yè)的資本。其中超過80%的農(nóng)民認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低,補(bǔ)貼力度補(bǔ)償力度明顯不夠。但是,當(dāng)提到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如果提高,大多數(shù)農(nóng)民表示耕地征收可以接受?？偠灾?農(nóng)民希望得到更多的貨幣實(shí)惠,如果補(bǔ)償費(fèi)用不能滿足農(nóng)民的需求,即補(bǔ)償所得不能彌補(bǔ)因失去耕地其收入所得,農(nóng)民是不情愿轉(zhuǎn)讓出耕地。調(diào)查中發(fā)現(xiàn),年齡在35歲以下的農(nóng)民相對(duì)來說對(duì)于耕地的征收則表現(xiàn)出較高的積極性,原因是年輕一代不希望像父輩一樣在土地上勞作一生,他們更多的是愿意外出打工或個(gè)體經(jīng)營,相比種地收入畢竟遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其打工和個(gè)體經(jīng)營所得收入,而且年輕一代的農(nóng)民常年在外,對(duì)土地的感情不深,失地和有地沒什么區(qū)別。

二、征地對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的影響

(一)對(duì)人均耕地的影響

從耕地?cái)?shù)量來看,耕地征收前,農(nóng)民人均耕地面積約為1.9畝,征收后為人均1.2畝,耕地面積人均耕地面積減少了37%。對(duì)糧食生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)發(fā)展可能造成嚴(yán)重的影響。

(二)對(duì)農(nóng)民收入的影響

從收入來說,調(diào)查發(fā)現(xiàn),農(nóng)民的人均年收入大多在9000元以上,有些地區(qū)低一些在7000元左右,較之耕地征收之前實(shí)則無明顯變化。原因有以下兩點(diǎn):第一,耕地收入比重少。農(nóng)民收入的70%以上是由外出打工所得,耕地所得收入比重較小,耕地的減少對(duì)農(nóng)民的收入影響自然不明顯。第二,耕地所得收入少。由于近年來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的提高,夏秋兩季耕作成本(即種子、化肥、農(nóng)藥、灌溉、耕種、收割等)約合1000元/畝,而作物所得收入約2300元/畝,實(shí)際收入為約1300元/畝,按照人均耕地1.9畝和1.5畝來計(jì)算人均收入分別為2470元和1900元,人均耕地收入減少570元。故征地對(duì)農(nóng)民收入影響不明顯。

(三)對(duì)農(nóng)民生活的影響

調(diào)查中發(fā)現(xiàn),每畝補(bǔ)償大致10000-16000元,在現(xiàn)有的的物價(jià)水平下,這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只夠農(nóng)民維持2-3年的基本消費(fèi),根本無法解決大多數(shù)失地農(nóng)民的長期穩(wěn)定生活出路問題,加之部分農(nóng)民缺乏長遠(yuǎn)打算,往往在短期內(nèi)把有限的安置費(fèi)消費(fèi)完,“坐吃山空”導(dǎo)致相當(dāng)一部分人淪落到生活無著落的困境。此外,有些農(nóng)民反映補(bǔ)償費(fèi)用經(jīng)常不到位,加劇了部分失地農(nóng)民的貧困。

三、征地過程中存在問題

征地是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要,總體來說是件好事,可是在此過程中引發(fā)了大量的問題。征地過程中出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的權(quán)益受到損害,威脅著社會(huì)的和諧穩(wěn)定。大致地,調(diào)查中發(fā)現(xiàn)土地征收過程中存在的有以下問題:

(一)征地界限不清

2011年最新修訂的憲法規(guī)定:國家為社會(huì)公共利益的需要,按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和批準(zhǔn)程序并依法給予農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)祖師和農(nóng)民個(gè)人(家庭)補(bǔ)償后強(qiáng)制將土地農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械囊环N行為。但是法規(guī)和政策對(duì)“公共利益”卻無具體界定,實(shí)際管理中用地者多申請(qǐng)征收,以征求其融資和保值增值的作用,使得建設(shè)占用耕地增長過快的勢(shì)頭難以遏制。

(二)農(nóng)民缺乏保護(hù)耕地的動(dòng)力

現(xiàn)行體制和政策難以激發(fā)農(nóng)民的維護(hù)耕地所有權(quán)的熱情。由于國家盲目追求經(jīng)濟(jì)快速增長,干部的政績考核偏重于經(jīng)濟(jì)的增長速度、產(chǎn)值等指標(biāo)和城市建設(shè)程度,而農(nóng)業(yè)的比較利益偏低,使得現(xiàn)行干部將稀缺的土地資源配置給邊際報(bào)酬高的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。加之,廣大農(nóng)民的耕地保護(hù)意識(shí)淡薄,農(nóng)地保護(hù)行為不是每個(gè)農(nóng)民的事情而是一種集體行動(dòng),執(zhí)行耕地保護(hù)政策的成本很大。

(三)征地程序不透明

在進(jìn)行農(nóng)村土地征收時(shí),相關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定不明確和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明確,土地市場化不充分,地方政府濫用征地權(quán),隨意分配土地補(bǔ)償款等損害農(nóng)民和全社會(huì)利益的行為屢見不鮮。征地過程中,村干部往往利用自己的這種優(yōu)先知情權(quán)竄改給農(nóng)民的補(bǔ)償額度,中途截留部分農(nóng)民應(yīng)得補(bǔ)償款中飽私囊。還有一些村干部利用這一點(diǎn)把與自己有關(guān)系的親戚朋友的耕地補(bǔ)償款提高補(bǔ)償額度而減少其他農(nóng)民的應(yīng)得補(bǔ)償。甚至,有些是村干部與開發(fā)方相勾結(jié)強(qiáng)行以低額度的補(bǔ)償征收農(nóng)民耕地。

(四)征地補(bǔ)償不足

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前三年平均產(chǎn)值的最低為10倍,高也不過是16倍。按平均每畝耕地年產(chǎn)值1000元計(jì)算,每畝只有10000-16000元,僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一年的工資。失地農(nóng)民在耕地被征收后永久性地失去了從土地上獲得收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,所以僅僅以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是不夠的,還應(yīng)包括社會(huì)保障、就業(yè)服務(wù)以及對(duì)農(nóng)民子女的教育支持等方面。

四、對(duì)征地的一些建議

針對(duì)以上土地征收帶來的一系列問題,我們提出以下幾點(diǎn)建議。

(一)明確征地范圍

對(duì)于非公共利益需要性質(zhì)用地不能動(dòng)用國家征地權(quán),讓市場機(jī)制解決此類性質(zhì)的土地征收,讓農(nóng)民通過農(nóng)民與用地者之間的交易談判獲取補(bǔ)償。同時(shí),可以允許農(nóng)民集體土地以使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項(xiàng)目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,分享社會(huì)進(jìn)步產(chǎn)生的土地增值收益。

(二)完善征地程序

保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán),讓集體和農(nóng)民的參與貫穿征地的全過程。相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)土地征收的主體、客體、對(duì)象、條件、方式、范圍、具體步驟等,要有明確、具體的規(guī)定,并以此約束公共權(quán)力,規(guī)范政府行為,限制集體經(jīng)濟(jì)組織以各種形式侵蝕農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)用。建立土地征收的協(xié)商機(jī)制和司法裁判機(jī)制,把征地過程納入規(guī)范化、法制化的軌道。

(三)提高土地征收的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實(shí)際,按照《土地管理法》并且引入市場化機(jī)制對(duì)土地補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估,以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高,以確定新的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)健全補(bǔ)償措施

土地對(duì)于農(nóng)民具有生產(chǎn)資料和社會(huì)保障雙重功能,國家征地對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償應(yīng)考慮這兩個(gè)面。對(duì)作為生產(chǎn)資料的補(bǔ)償,不僅要使農(nóng)民能夠解決目前的生活,還要能夠讓農(nóng)有一筆錢來重新安置就業(yè)。對(duì)作為社會(huì)保障的補(bǔ)償,就是要保證讓失地農(nóng)民能被納入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民社會(huì)保障體系之中。

(五)轉(zhuǎn)變農(nóng)村土地組織形式

工業(yè)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：征地拆遷；城市化；農(nóng)民；政策法規(guī)；原因

中圖分類號(hào)：C913　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1007－5194(2007)04－0185－05

x市地處我國東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1981年至2004年上半年，x市累計(jì)征用土地18.08萬畝，涉及失地農(nóng)民13.1萬人，覆蓋全市所有的鎮(zhèn)和近一半的行政村。特別是從2000年來，隨著x市城市建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，形成征地拆遷的高峰。目前x市正處于大投入、大發(fā)展的時(shí)期，但同時(shí)也是大征地、大拆遷的時(shí)期，征地拆遷難，已經(jīng)成全市建設(shè)中所面臨的最大瓶頸問題。由于拆遷征地工作無法及時(shí)順利完成，直接導(dǎo)致很多建設(shè)項(xiàng)目難以落實(shí)，有的項(xiàng)目甚至因此而“流產(chǎn)”。2005年x市《政府工作報(bào)告》中提到，由于該市土地供需矛盾突出，土地調(diào)整、征地拆遷難度大，40％的重點(diǎn)項(xiàng)目受到影響。以2004年為例，經(jīng)過審批可使用的土地僅有11平方公里，但這一年上報(bào)的建設(shè)需求用地達(dá)50多平方公里，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地缺口達(dá)39平方公里。之所以會(huì)導(dǎo)致這種局面，其原因既與國家宏觀層面的政策法規(guī)的相對(duì)滯后有關(guān)系，也與x市政府在征地拆遷中的政策執(zhí)行不協(xié)調(diào)及工作方式不當(dāng)有關(guān)系。

一、法規(guī)政策：相對(duì)滯后

從宏觀層面而言，征地拆遷難題的存在，很重要的一個(gè)原因是與國家的相關(guān)制度建設(shè)滯后于時(shí)代與社會(huì)發(fā)展的步伐有關(guān)系。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是國家的政策制定滯后于社會(huì)發(fā)展實(shí)際；另一方面則是國家的政策執(zhí)行缺乏可持續(xù)性。實(shí)際上，無論是中央還是地方，其所制定的法規(guī)政策都是一種暫時(shí)性的政策。這些法規(guī)政策本身缺乏長遠(yuǎn)性，也缺乏可持續(xù)發(fā)展性，以至于有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)國家的法律和政策相互抵觸甚至相互沖突的現(xiàn)象。

政策的滯后性和多變性極易導(dǎo)致征地拆遷工作的混亂。就以征地來說，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照土地的現(xiàn)有“年平均(農(nóng)業(yè))產(chǎn)值”計(jì)算的。如1988年的《土地管理法》規(guī)定：國家對(duì)被征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的三至六倍”(第27條)，除此之外，還另外要支付安置補(bǔ)助費(fèi)。1998年新修訂的《土地管理法》卻沒有區(qū)分國家建設(shè)用地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，而是對(duì)征用耕地作了籠統(tǒng)規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”(第47條)，把耕地征用補(bǔ)償費(fèi)提高了近一倍。據(jù)國家有關(guān)部門透露，目前有的地方征用土地的補(bǔ)償費(fèi)加上安置補(bǔ)償費(fèi)兩項(xiàng)，實(shí)際最高可以達(dá)到前三年一畝地平均年生產(chǎn)值的30倍。

眾所周知，在市場經(jīng)濟(jì)體系中，相對(duì)于工業(yè)等其他行業(yè)而言，由于農(nóng)業(yè)的弱勢(shì)地位，土地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出是非常低且相對(duì)穩(wěn)定的?？墒?，在當(dāng)前快速推進(jìn)的城市化過程中，工商業(yè)用地的附加值卻呈現(xiàn)迅速上升的趨勢(shì)，其間形成的“剪刀差”比一般所說的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品“剪刀差”要高出許多。這點(diǎn)從x市征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的頻繁變動(dòng)就可以看出。從1999年至2005年，x市平均每兩年就對(duì)征用集體土地房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次修訂。1999年制定《x市征用土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，2002年11月8日實(shí)施《x市T區(qū)、J區(qū)、L區(qū)、H區(qū)臺(tái)商投資區(qū)征用集體土地拆遷房屋補(bǔ)償安置暫行規(guī)定》，2003年4月21公布《x市人民政府關(guān)于島內(nèi)征用集體土地房屋拆遷的若干規(guī)定》(x市府[2003]101號(hào)文件)，同年7月15日又代之以《x市征用集體土地房屋補(bǔ)償安置規(guī)定》(x市府[2003]173號(hào)文件)，2003年5月修訂《x市房屋拆遷管理規(guī)定》、《x市各級(jí)人民政府包干市重點(diǎn)項(xiàng)目征地拆遷工作辦法》。從2005年8月1日起，原來的173號(hào)文件廢止，在此之后征地公告的，開始執(zhí)行新的《x市人民政府關(guān)于完善征地拆遷政策的若干意見》(x市府[2005]175號(hào)文件)。

在不同時(shí)期，x市征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大差異，不過總的趨勢(shì)是由低到高。1981年，x市島內(nèi)征用農(nóng)民土地，賠償?shù)闹皇菢O少數(shù)的青苗費(fèi)和2500元左右的勞力安置費(fèi)。之后，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，每畝從數(shù)千元提高至數(shù)萬元。再后來，x市調(diào)整征地政策，采取“包干”方式，x市島內(nèi)每畝地平均的補(bǔ)償金(含土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、勞力安置費(fèi)等)是9.2萬元。這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直延續(xù)到2005年。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定，x市島內(nèi)s區(qū)的農(nóng)用地每畝“包干”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)再次提高到12萬元(含按期交地給予的1萬元獎(jiǎng)勵(lì))。即便如此，如今x市土地拍賣價(jià)格的上漲幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高部分，“征地價(jià)格”與“出讓土地價(jià)格”的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，兩者的差價(jià)至少已經(jīng)提升十幾倍甚至更多。事實(shí)上，僅2005年一年，全市直接掛牌出讓土地所獲得的收入就高達(dá)61.5億元，而同期全市財(cái)政總收入才200多億元，其中地方財(cái)政收入約100多億元。2006年，該市土地出讓拍賣收入進(jìn)一步提升為143億元，與全市的地方財(cái)政收入基本持平。由此可見，拍賣土地收入已經(jīng)成為x市財(cái)政收入的主要來源之一。

為了更好地理解x市目前征用土地的具體操作規(guī)則，以現(xiàn)行的x市府[2005]175號(hào)文件進(jìn)行舉例說明。按照2005年7月x市國土房產(chǎn)局制定的《關(guān)于完善征地拆遷政策的若干意見》具體操作細(xì)則的指導(dǎo)意見，近三年x市農(nóng)用地的每畝平均年產(chǎn)值為2547元。根據(jù)國家土地承包法的規(guī)定，x市征地過程中，農(nóng)用地(除林地外)土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于同類土地近三年平均年產(chǎn)值的8.5倍計(jì)算；林地土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的3.4倍計(jì)算，未利用土地補(bǔ)償費(fèi)，按不低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的1.7倍計(jì)算。至于安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，即按照被征收的農(nóng)用地?cái)?shù)量除以征地前被征用地單位平均每人占有農(nóng)用地，由此得出需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)。依據(jù)x市最新的規(guī)定，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：(1)農(nóng)用地安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，不得低于農(nóng)用地前三年平均產(chǎn)值的4.5倍；(2)林地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得低于農(nóng)用地前三年平均年產(chǎn)值的2.3倍。在具體操作中，x市規(guī)定，凡是海拔在150米以上山地屬于國家所有，海拔150以下的屬于村集體所有，不過，征用海拔在50米至150米之間的集體山地時(shí)，x市政府一般也不給與補(bǔ)償。

征地標(biāo)準(zhǔn)的多變性所導(dǎo)致的一個(gè)直接結(jié)果就是農(nóng)民對(duì)土地征用的期望值越來越高。由于土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以跟上“地價(jià)”的上漲速度，因此不難理解，農(nóng)民對(duì)土地的“惜征”心理為何愈加明顯，對(duì)政府征 地行為的抵觸情緒也越來越強(qiáng)烈。從長遠(yuǎn)來說，解決征地拆遷難的問題，根本的癥結(jié)還在于如何制定一個(gè)可持續(xù)的法規(guī)政策，并保證任何時(shí)候征地，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償基本上是等值的。目前x市農(nóng)民存在一種普遍的心理，即認(rèn)為征地是“早征早死、晚征晚死、不征不死”。這種悖論心理說明征地拆遷的關(guān)鍵在于，如何為失地農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展提供相應(yīng)的政策支持，而不是一次性割斷他們心目中的“命根子”。

二、政策執(zhí)行：缺乏協(xié)調(diào)

雖然中央和省、市都出臺(tái)了關(guān)于征地拆遷的一系列指導(dǎo)性的法規(guī)政策文件，但是在執(zhí)行過程中，卻出現(xiàn)了政策不統(tǒng)一的現(xiàn)象，其最直接的表現(xiàn)是對(duì)征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離。這一方面直接破壞了法律、政策的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，同時(shí)也導(dǎo)致了農(nóng)民之間的相互攀比，并不可避免地出現(xiàn)了執(zhí)法偏離現(xiàn)象。政策的不統(tǒng)一容易使政府在征地拆遷中的誠信度受到嚴(yán)重?fù)p害。

x市在征地拆遷過程中，很多問題的出現(xiàn)是由于政府部門、拆遷公司、鎮(zhèn)(鄉(xiāng)、街道)、村(社區(qū))等各有關(guān)部門之間缺乏必要的協(xié)調(diào)有關(guān)。在征地拆遷工作中，有的部門、有的工作人員因?yàn)榕鲁袚?dān)責(zé)任，彼此相互扯皮、相互推諉。x市征地拆遷的基本做法是把需要征地拆遷的片區(qū)委托給相關(guān)的拆遷單位(公司)具體負(fù)責(zé)實(shí)施，而后者本身是企業(yè)性質(zhì)的，追求利潤最大化是它們的主導(dǎo)目標(biāo)。2005年，x市全市有拆遷單位28家，從業(yè)人員近600名。為了盡快完成征地拆遷任務(wù)，各拆遷公司根據(jù)自身的實(shí)力，可以實(shí)行不同的報(bào)價(jià)，加上個(gè)別拆遷人員的工作方式不當(dāng)，在工作過程中引發(fā)了不少糾紛和，擾亂了整個(gè)征地拆遷秩序。

例如，X市T村的拆遷就是這樣一個(gè)例子。該村是x市島內(nèi)最大的一個(gè)成建制拆除的村，共涉及農(nóng)民約900戶。從2003年開始該村拆遷，時(shí)至今年10月初，仍然有130多戶的住戶拒絕搬遷，成為x市最大的拆遷難點(diǎn)之一。該村的拆遷之所以歷時(shí)兩年而未果，一個(gè)直接的原因就是當(dāng)時(shí)整個(gè)村的拆遷是由四家不同的拆遷公司承包，每家公司負(fù)責(zé)一片。由于各拆遷公司之間缺乏必要的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，彼此的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，農(nóng)民相互攀比，致使整個(gè)拆遷工作最終陷于停頓狀態(tài)。從2005年10月之后，x市S區(qū)政府不得不組成五個(gè)專門的工作組，進(jìn)村督促該村剩余住戶的房屋拆遷工作。

在實(shí)行征地補(bǔ)償“包干”之前，x市的征地補(bǔ)償規(guī)定過于繁瑣，引發(fā)征地拆遷過程中出現(xiàn)許多不規(guī)范行為。如有的基層村、組在實(shí)施補(bǔ)償安置政策時(shí)不夠公開透明；有的將農(nóng)民集體土地補(bǔ)償費(fèi)截留它用；有的將市政建設(shè)的規(guī)劃用地改作商業(yè)開發(fā)；等等。還有的拆遷人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，拆遷裁決可以不受條件和時(shí)間限制，只要拆不動(dòng)就可以行政裁決，結(jié)果使得整個(gè)征地拆遷工作脫離農(nóng)民群體。

三、農(nóng)民需求：差距較大

從農(nóng)民自身的角度來看，不少農(nóng)民之所以抵制征地拆遷，除了涉及到深層的難以割舍的鄉(xiāng)土情結(jié)以及對(duì)向城市生活方式轉(zhuǎn)變的困惑之外，最重要的就是現(xiàn)行的政策供給與他們自身的需求差距較大，突出表現(xiàn)為：

(一)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于農(nóng)民的期望值

在征地拆遷工作中，農(nóng)民反映最多的問題就是認(rèn)為征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。這里面主要包括征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償兩個(gè)方面。對(duì)于征地補(bǔ)償，x市的過去做法是以區(qū)為單位，各區(qū)之間因地理位置不同，城市化程度不同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡統(tǒng)一，導(dǎo)致不同區(qū)之間相互攀比。因此，2005年以來，x市嚴(yán)格要求島內(nèi)S區(qū)和H區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定，全市征用的土地分為四類，其中x市島內(nèi)S區(qū)和H區(qū)屬于一類區(qū)，其“包干”征用土地的每畝土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施攤消費(fèi)等均與x市府[2003]173號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)同比增長30.43％，即土地補(bǔ)償費(fèi)2.06萬元、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)4.7萬元、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)5.2萬元、水利設(shè)施攤消費(fèi)0.04萬元，每畝共計(jì)11萬元。此外，根據(jù)規(guī)定，按期交地的，另外每畝獎(jiǎng)勵(lì)1萬元，合計(jì)12萬元，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在x市全市是最高的。實(shí)踐表明，由于土地種類和性質(zhì)相對(duì)比較單一，加上x市島內(nèi)統(tǒng)一了征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此土地征用中所遇到的阻力比過去要小得多。

相對(duì)于征地補(bǔ)償而言，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖枇t要大得多。這其中牽涉到的問題可謂千頭萬緒。首先一點(diǎn)就是關(guān)于違章建筑補(bǔ)償?shù)膯栴}，其次就是具體的裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。x市2005年8月1日之前拆遷公告的被拆遷片區(qū)，其主要法規(guī)依據(jù)還是2003年7月15日頒布的x市府[2003]173號(hào)文件、2003年5月修訂的《x市房屋拆遷管理規(guī)定》以及《x市各級(jí)人民政府包干市重點(diǎn)項(xiàng)目征地拆遷工作辦法》。2005年8月1日之后拆遷公告的，則按照x市府[2005]175號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。按照規(guī)定，拆遷工作由拆遷人委托拆遷公司進(jìn)行，后者雖然是經(jīng)過招投標(biāo)程序中標(biāo)，遵照統(tǒng)一補(bǔ)償規(guī)定操作，但是正如前面已經(jīng)指出的，實(shí)際操作中，存在很多不夠規(guī)范之處。

和土地不同，房屋是屬于農(nóng)民的私人房產(chǎn)，況且x市相當(dāng)一部分失地的“城中村”農(nóng)民是依靠出租房屋為生。失去土地之后，房屋成為他們的最重要的生計(jì)來源之一，因此農(nóng)民對(duì)拆遷的抵制也就在所難免。在房屋拆遷補(bǔ)償問題上，目前按照x市的相關(guān)規(guī)定，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾脹Q。如2005年10月，X市S區(qū)組成五個(gè)專門工作組進(jìn)駐T村督促拆遷工作，按照規(guī)定，若被拆遷戶三次以上不予配合拆遷的，將采取兩種方式：一是依法對(duì)被拆遷戶的違章建設(shè)部分先予堅(jiān)決拆除；二是依法對(duì)被拆遷戶向市國土房產(chǎn)局申請(qǐng)裁決，在國土房產(chǎn)局受理裁決或是舉行聽證會(huì)乃至裁決生效后才達(dá)成協(xié)議的，對(duì)拆遷補(bǔ)償方案中的優(yōu)惠條件部分，將分別扣除30％、50％，直至全部取消。因此，在地方政府的剛性拆遷行為中，農(nóng)民的談判余地是非常小的。

(二)住房安置困難不少

如果說土地征用是讓農(nóng)民脫離傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的話，那么拆遷他們世代居住的房屋，則是讓他們脫離現(xiàn)有的依靠出租房屋為生的生活方式。對(duì)于很多農(nóng)民來說，這點(diǎn)無論是在心理上還是精神上一時(shí)都難以接受。

工業(yè)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

關(guān)鍵字：集體土地土地征收征收補(bǔ)償

中圖分類號(hào)： F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、我國集體土地征收補(bǔ)償制度存在的問題

（一）法律對(duì)“公共利益”具體范圍規(guī)定不明確

無論是《憲法》、《土地管理法》還是《物權(quán)法》，至今都沒有給出具體的界定。2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)，明確了國有土地上房屋征收中“公共利益”的具體含義，但有關(guān)集體土地征收的相關(guān)法規(guī)并沒有出臺(tái)，集體土地征收中“公共利益”是否按照此原則執(zhí)行并沒有相關(guān)法規(guī)對(duì)此作出說明。這使得在征地中公共利益的界定很模糊，在實(shí)際征地工作中一些地方政府打著“公共利益”的幌子征收集體土地，導(dǎo)致大量集體土地被征收，征收后的土地不僅包括了公益性用地，還包括了經(jīng)營性用地如工業(yè)用地、商業(yè)用地等，這在極大程度上損害了農(nóng)民的權(quán)益。

（二）補(bǔ)償范圍與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

1．補(bǔ)償范圍過窄

按照現(xiàn)行法的規(guī)定，征地補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 、安置補(bǔ)助費(fèi)。由此可看出補(bǔ)償范圍僅限于與土地有關(guān)的直接損失，土地承包經(jīng)營權(quán)損失，相鄰?fù)恋氐膿p失和其他間接損失沒有列入。土地承包經(jīng)營權(quán)損失是指承包集體土地的單位或個(gè)人在承包權(quán)因征地終止而帶來的損失。土地征收中實(shí)際被征收的土地可能對(duì)沒有被征收的相鄰?fù)恋氐氖褂迷斐杀容^大的損失，這在土地征收中是一個(gè)比較普遍的情況，而法律沒有規(guī)定，這對(duì)因?yàn)楸徽鞯卣呤棺约豪媸軗p的相鄰?fù)恋厮姓卟⒉还健?/p>

2．補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低

征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。地上附著物和青苗的補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。從上述規(guī)定可見，我國目前對(duì)被征收集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為原農(nóng)業(yè)利用方式下的年產(chǎn)值，再以該產(chǎn)值乘以若干倍數(shù)來確定最終的補(bǔ)償數(shù)額。這種補(bǔ)償確定方式在實(shí)踐中被稱為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，根據(jù)《土地管理法》確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。

（三）補(bǔ)償安置方式單一

2004年我國出臺(tái)了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定了被征地農(nóng)民的安置途徑其中包括入股分紅安置、異地移民安置、重新?lián)駱I(yè)安置和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。其中人股分紅安置在實(shí)踐中的補(bǔ)償非常低。且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)度，一旦項(xiàng)目經(jīng)營虧損，對(duì)農(nóng)民將面臨沉重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，此外，由于農(nóng)民并不能直接參與到項(xiàng)目經(jīng)營中，經(jīng)營虧損后經(jīng)營方式也將成為糾紛的焦點(diǎn)。異地移民安置方式是一種創(chuàng)新，也是一種無奈之舉，它保障了被征地農(nóng)民多渠道的補(bǔ)償方式，但它使得被征地農(nóng)戶背井離鄉(xiāng)，移民后期的一些問題不可避免。

（四）補(bǔ)償款分配制度不規(guī)范

補(bǔ)償款分配制度上存在的問題主要體現(xiàn)在二個(gè)方面，一是補(bǔ)償款受益主體不明確。村集體認(rèn)為既然土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，“分不分”和 “給誰分”由村集體決定，而農(nóng)戶則認(rèn)為其喪失了土地承包經(jīng)營權(quán)就有權(quán)分到土地補(bǔ)償費(fèi)。這種經(jīng)濟(jì)權(quán)利上的沖突極易引起補(bǔ)償款分配糾紛；二是法律上對(duì)如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格并未明確規(guī)定，但法律卻規(guī)定了，征地補(bǔ)償方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，可以要求分配相應(yīng)土地補(bǔ)償款。某些村民因戶籍、居住地 、婚姻等原因成為特殊群體，包括戶口未遷入、也未分到承包地但長期在集體組織內(nèi)生產(chǎn)生活；戶口已遷入，但沒有在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)生產(chǎn)生活或時(shí)間較短；長期在外打工或經(jīng)商但戶口未遷出；人贅到女方集體經(jīng)濟(jì)組織且將戶口遷入等等。

二、我國集體土地征收補(bǔ)償制度的完善建議

（一）明確界定土地征收中的“公共利益”的具體范圍

土地征收必須是出于公共利益的需要。對(duì)公共利益的界定，向來有列舉式和概括式兩種模式，我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條，采用了概括式的方式，將“公共利益”限定在固定的范圍內(nèi)，使其在征收實(shí)踐中有明確的依據(jù)。對(duì)于“公共利益”的界定，筆者認(rèn)為，可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的立法模式，采用列舉及概括的混合模式，通過列舉模式詳細(xì)準(zhǔn)確的界定公共利益，使實(shí)際操作中真正做到有法可依，規(guī)范土地征收行為；通過概括模式增強(qiáng)公益內(nèi)容的靈活性以適應(yīng)形勢(shì)迅速發(fā)展的需要?？稍诹⒎ㄖ忻鞔_規(guī)定以下事項(xiàng)為出于公共利益的需要：一國防事業(yè)；二交通事業(yè)；三水利事業(yè)；四公共衛(wèi)生及環(huán)境保護(hù)事業(yè)；五教育、學(xué)術(shù)及文化事業(yè)；六社會(huì)福利事業(yè)；七國營事業(yè)；八根據(jù)其他法律可以征用集體土地的事業(yè)。

（二）適當(dāng)拓寬補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.拓寬補(bǔ)償范圍

結(jié)合我國的實(shí)際情況，土地征收補(bǔ)償范圍除了包括現(xiàn)行法律規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)之外，還應(yīng)該包括土地承包經(jīng)營權(quán)損失補(bǔ)償，相鄰?fù)恋負(fù)p害補(bǔ)償、殘余地?fù)p失補(bǔ)償以及其他各種因征地所致的必要費(fèi)用等可以確定的、可量化的財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償。其中，土地承包經(jīng)營權(quán)的損失補(bǔ)償，不僅要包括承包者未收回的初始投資，還應(yīng)包括對(duì)未來可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益的補(bǔ)償。

2.提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)遵循市場化的原則，確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，既要考慮土地的生產(chǎn)收益，也要考慮土地的非生產(chǎn)性收益，不能只按照土地“原用途”給予補(bǔ)償。應(yīng)充分考慮被征地農(nóng)民因土地所造成的各項(xiàng)損失進(jìn)行市場估價(jià)，按價(jià)補(bǔ)償。同時(shí)還應(yīng)參照征地周邊的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在一定合理年限內(nèi)給予征地農(nóng)民補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算應(yīng)當(dāng)是逐年遞增的，而且一般不應(yīng)低于國家統(tǒng)計(jì)部門近年內(nèi)公布的經(jīng)濟(jì)增長比例。失去土地的農(nóng)民在再就業(yè)問題上應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸行У姆龀?，并享有?dāng)?shù)爻鞘芯用裣碛械乃惺I(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等同等待遇。

（三）補(bǔ)償安置方式多元化

我國在征地補(bǔ)償安置上往往采用貨幣補(bǔ)償這一單一方式。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡?？陀^上應(yīng)采用切合實(shí)際的補(bǔ)償安置模式。淡化傳統(tǒng)的貨幣安置補(bǔ)償，強(qiáng)化農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變后的生存與發(fā)展需求。可以借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)，采用實(shí)物補(bǔ)償或其他方式的補(bǔ)償，如宅地開發(fā)、工程代辦補(bǔ)償?shù)认嘟Y(jié)合。還可以采用技術(shù)培訓(xùn)方式，建立社會(huì)保險(xiǎn)方式等，這樣可以避免相對(duì)人在征地過程中只能獲得一次性補(bǔ)償，而不能在土地流轉(zhuǎn)過程中獲得持續(xù)的回報(bào)，從而有效保障和維護(hù)被征地農(nóng)民的切身利益。近年來，有些地區(qū)開始探索實(shí)施組合式的安置方式。如上海浦東新區(qū)實(shí)施的“貨幣補(bǔ)償+社會(huì)保障+就業(yè)服務(wù)”安置模式。這些組合式的安置模式滿足了失地農(nóng)民的實(shí)際需要確保了失地后生活水平不降低，既能分享土地增值和改革帶來的收益，又能融入城市生活，完成從農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)變。

（四）完善補(bǔ)償款分配制度，確保個(gè)體農(nóng)民利益

完善補(bǔ)償款的分配制度，首先應(yīng)明確農(nóng)民為集體土地征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，社會(huì)實(shí)踐中，將征收補(bǔ)償 的主體錯(cuò)位為虛化的“農(nóng)民集體”已衍生出很多社會(huì)問題。集體土地征收補(bǔ)償?shù)闹黧w應(yīng)為農(nóng)民個(gè)體；村民委員會(huì)僅是接洽和聯(lián)系的中間機(jī)構(gòu)，至多只能為其提供的公共服務(wù)收取管理費(fèi)，而不能成為實(shí)際的補(bǔ)償主體。其次應(yīng)當(dāng)制定全國統(tǒng)一的集體成員資格認(rèn)定依據(jù)。集體成員資格的認(rèn)定依據(jù)的不明確、不統(tǒng)一，是集體成員民主決議的分配方案侵害特殊群體合法財(cái)產(chǎn)權(quán)以及土地補(bǔ)償款分配糾紛日益增多的一個(gè)主要因素，完善集體成員資格的認(rèn)定依據(jù)尤為重要。

集體土地征收補(bǔ)償作為集體土地征收的核心問題牽動(dòng)著各方利益，關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此急需建立一套完整規(guī)范且行之有效法律體系，切實(shí)保障個(gè)體農(nóng)民的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

工業(yè)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】絕對(duì)地租；土地產(chǎn)權(quán)；征收補(bǔ)償

一、馬克思絕對(duì)地租理論

根據(jù)地租理論，主要是由絕對(duì)地租和級(jí)差地租組成。絕對(duì)地租，就是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。絕對(duì)地租又主要分為農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租和城市絕對(duì)地租，其中在農(nóng)業(yè)地租中，絕對(duì)地租是指耕種任何土地都必須交納地租，主要是因?yàn)橥恋厮袡?quán)的壟斷而必須交納的地租；城市絕對(duì)地租則主要是由于土地所有權(quán)的存在而最終產(chǎn)生的地租。絕對(duì)地租在一定意義上就是國家收取的賦稅，它體現(xiàn)了土地所有權(quán)的統(tǒng)一。絕對(duì)地租是以農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成為條件的，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成一般低于工業(yè)部門。絕對(duì)地租的數(shù)額，與農(nóng)業(yè)和工業(yè)的相對(duì)發(fā)展程度有關(guān)，所以，絕對(duì)地租會(huì)跟著農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的相對(duì)提高而縮小。

二、我國土地產(chǎn)權(quán)與征收補(bǔ)償存在的問題

1、我國土地產(chǎn)權(quán)的界定不明確

我國《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民村民委員會(huì)經(jīng)營、管理?！边@就表明，我國農(nóng)村土地的經(jīng)營主體不再是私人或地主，而是集體經(jīng)濟(jì)組織。目前，我國土地經(jīng)營方式是家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的方式，土地經(jīng)營主體是農(nóng)村集體，使用主體是農(nóng)村家庭承包戶，土地經(jīng)營組織的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式是土地承包費(fèi)。土地承包費(fèi)就是農(nóng)村集體經(jīng)營土地的地租收入。

我國集體所有的土地產(chǎn)權(quán)界定不清晰，主體不明確，農(nóng)民集體所有權(quán)是一種受限制的產(chǎn)權(quán)，國家實(shí)際上是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際控制者和潛在所有者。由于農(nóng)民土地處置權(quán)的缺乏，是農(nóng)民在征地過程中始終無法成為有力的參與者和決策者。更加要注意的是，農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)不明確，使得征地的完全補(bǔ)償沒了產(chǎn)權(quán)的支撐，農(nóng)民征地補(bǔ)償和收益分配在產(chǎn)權(quán)上失去了本源性的依據(jù)。

2、“公共利益”定義不明確，征地范圍無法界定

《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收”。上述規(guī)定都在強(qiáng)調(diào)征收土地的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，但現(xiàn)行的法律條文并沒有明確定義和界定“公共利益”。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益目的”使用土地。而在實(shí)際情況中，實(shí)施城市規(guī)劃征收土地后，許多經(jīng)營性項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)也在征收農(nóng)地。

3、我國征地補(bǔ)償費(fèi)用偏低

我國現(xiàn)行的《土地管理法》雖規(guī)定了關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，也在原有《土地管理法》規(guī)定的基礎(chǔ)上有所提高，但是這以農(nóng)作物產(chǎn)量及國家規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)，必然受自然條件和市場因素的變化及因?yàn)榉N植農(nóng)作物種類的不同而不同，不能真正的反映土地的真實(shí)價(jià)值，同時(shí)這種補(bǔ)償只是對(duì)集體和農(nóng)民的一種不完全補(bǔ)償，不包括因征收土地導(dǎo)致集體和農(nóng)民的間接損失。根據(jù)《土地管理法》，現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，也就是征收土地補(bǔ)償法，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)，為該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。這種測算方法不是很合理，理由如下：首先，以農(nóng)作物的生產(chǎn)產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不是很合理。土地征收相關(guān)單位在征地過程中，基本都是運(yùn)用國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，按照傳統(tǒng)的糧食經(jīng)濟(jì)作物來測定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或者很少顧及現(xiàn)在的城郊農(nóng)業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)。還有生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)和精品農(nóng)業(yè)為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，土地的產(chǎn)出價(jià)值已經(jīng)不是普通的糧食或者蔬菜價(jià)值能夠相比的了。所以，這樣的土地征收價(jià)格必然不能反映被征收土地本身的產(chǎn)出價(jià)值，而是偏低的價(jià)格。其次，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有包含土地增值的部分還有就是忽視不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的土地價(jià)格差異。農(nóng)地一旦被征收后，用途的改變通常會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的飆升，但在制定和修改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)卻沒有考慮增值因素。忽視不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，采用同類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的辦法，也無法反映不同地區(qū)的地價(jià)。

4、設(shè)置補(bǔ)償項(xiàng)目不合理，安置勞動(dòng)力困難

我國設(shè)置的土地征收補(bǔ)償項(xiàng)目主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人的投資和土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種補(bǔ)償或者“購買”，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地投資的一種補(bǔ)償，勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物，實(shí)質(zhì)是一種實(shí)物補(bǔ)償?shù)漠惢?。?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，勞動(dòng)力就業(yè)的安置是確保農(nóng)民生活水平不下降的有力措施，隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，工廠、企業(yè)有了較大的用工自由，土地征用安置的勞動(dòng)力容易面臨下崗的威脅。還有，勞動(dòng)力安置的是否成功，主要取決于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，如果在競爭中企業(yè)被淘汰，勞動(dòng)力的生活將面臨困境，這是與勞動(dòng)力安置的初始設(shè)計(jì)的目標(biāo)相背離。

三、解決我國土地產(chǎn)權(quán)和征收補(bǔ)償問題的對(duì)策和建議

1、重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體

現(xiàn)在，我們完善農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度的首要任務(wù)就是重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體。也就是要通過制度的設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)真實(shí)存在的農(nóng)民集體，是農(nóng)民對(duì)集體土地的所有權(quán)落到真正的實(shí)處。集體土地所有權(quán)必須體現(xiàn)集體成員的意志和利益。我國現(xiàn)行的法律規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，但對(duì)集體的具體內(nèi)涵的規(guī)定是不清晰、不統(tǒng)一的。我國農(nóng)村集體組織必須是以村為共同體還必須具有村民成員標(biāo)志，而且是組織成員與集體組織的權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交融的團(tuán)體。

2、確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

主要分為兩個(gè)方面：首先，實(shí)行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從全國各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，一般經(jīng)營性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，非經(jīng)營性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，尤其是高速公路等國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，政府往往采取強(qiáng)制措施，單方面確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此而造成補(bǔ)償費(fèi)同地不同價(jià)，優(yōu)地低價(jià)補(bǔ)償?shù)牟缓侠憩F(xiàn)象。所以應(yīng)該借鑒沿海發(fā)達(dá)城市改革的成果，實(shí)行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照土地的質(zhì)量，比如水田或者旱田，確定每一級(jí)別土地的補(bǔ)償倍數(shù)。

第二，用綜合年產(chǎn)值代替前三年的平均產(chǎn)值。產(chǎn)值是用來計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)的重要的指標(biāo)，我國法律規(guī)定的“前三年平均產(chǎn)值”只體現(xiàn)了土地作為生產(chǎn)資料的價(jià)值，卻無法體現(xiàn)土地作為農(nóng)民生活保障的價(jià)值。因此，不能簡單的根據(jù)耕地的實(shí)際利用情況確定年產(chǎn)值，而要綜合考慮本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均占有耕地面積、土地供需狀況等因素，這樣來計(jì)算每一級(jí)別，不同質(zhì)量土地的綜合年產(chǎn)值。

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