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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文第1篇

投資者的這些疑慮，催生了商業(yè)地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展。零售行業(yè)需要優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)咨詢商為其規(guī)劃好投資置業(yè)的第一步。以上海著名的奧特萊斯品牌直銷廣場為例，由于建在非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)位，許多國內(nèi)外知名的公司都不愿接手奧特萊斯，大部分商家也對奧特萊斯望而止步，對未來入駐能否獲得收益充滿疑惑。面對這一系列問題，奧特萊斯迫切需要成熟的商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司幫助其進(jìn)行合理的策劃，經(jīng)過多方考察，他們選擇了上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司。針對奧特萊斯出現(xiàn)的問題，在行置業(yè)投資咨詢有限公司有針對性地制定了招商策略，幫助奧特萊斯取得了意想不到的成功，令業(yè)內(nèi)刮目相看。

在行的策劃方案，將奧特萊斯11萬平方米的直銷廣場分為品牌主題商廈、餐飲板塊、休閑板塊和部分品牌招商四大板塊。其中主題商廈和餐飲板塊的招商是兩大難點。策劃者敏銳地抓住了奧特萊斯的經(jīng)營產(chǎn)品適合上海人的品牌鑒賞能力強(qiáng)、消費能力相對弱的特點，為其制造了科學(xué)的招商策略。

在主題商廈板塊招商中，策劃方通過對奧特萊斯的業(yè)態(tài)融合性和物業(yè)特點進(jìn)行判斷分析，發(fā)現(xiàn)兒童用品、家居更適合主題商廈的經(jīng)營。因此，奧特萊斯的主題商廈被定位為兒童主題，劃分為青少年兒童用品城、運(yùn)動城和生活館三部分。同時依靠精湛的招商技術(shù)，策劃方幫助奧特萊斯成功引進(jìn)了寶大祥青少年兒童購物中心、德美生活中心等知名企業(yè)和品牌。

餐飲板塊的招商，首先從尋找具有外資背景的餐飲企業(yè)入手。在行認(rèn)為，這些企業(yè)往往了解奧特萊斯的經(jīng)營模式，對中國奧特萊斯的未來經(jīng)營充滿信心。其次是尋找品牌餐飲企業(yè)。因為奧特萊斯的經(jīng)營特點是服務(wù)有車族，消費人群是中等以上及中等層收入者，所以引進(jìn)餐飲品牌與國際服裝品牌扎堆經(jīng)營，更能滿足消費者的消費需求。第三是尋找連鎖餐飲企業(yè)。由于經(jīng)營地設(shè)在市郊，餐飲企業(yè)的員工上班及物流都會發(fā)生困難。而連鎖餐飲企業(yè),他們自有一套解決方案和完善的物流配送,在奧特萊斯進(jìn)行長期經(jīng)營不存在問題。

由于進(jìn)行了成功的商業(yè)地產(chǎn)策劃，奧特萊斯取得了輝煌的成就。投資方原本準(zhǔn)備用兩三年時間培育市場，先靠游客聚攏人氣，再逐漸吸引本地“有車一族”。但是由于策劃合理，在試營業(yè)后，第一個“五一黃金周”的7天中，奧特萊斯就接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，日均銷售額突百萬，刷卡率達(dá)到56%，目標(biāo)顧客迅速鎖定。

此外，成功的商業(yè)運(yùn)營也有力支持了物業(yè)價值的體現(xiàn)，原來奧特萊斯計劃銷售部分物業(yè)，以平衡整體資金。但是考慮到整個項目的完整運(yùn)營，最終撤消了銷售計劃，以整體租賃經(jīng)營方式運(yùn)作項目。改售為租以后，整個項目的業(yè)態(tài)處于控制之下，項目特色鮮明、客源廣泛、經(jīng)營穩(wěn)定，成為上海商業(yè)發(fā)展和成功商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性項目。

由此可見，選擇和制定好正確的地產(chǎn)策劃，對零售企業(yè)的發(fā)展，是十分重要的。走好這關(guān)鍵的第一步，才能在日后的經(jīng)營中占得先機(jī)，獲得收益。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)建筑；策劃定位；設(shè)計原則；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場的定位，而定位準(zhǔn)確，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。

一、商業(yè)建筑的策劃

建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家必須與發(fā)展商和建筑師達(dá)成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調(diào)查分析。

1.1市場調(diào)查

商業(yè)建筑設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費特點和趨勢、經(jīng)濟(jì)條、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計提供充分的設(shè)計依據(jù)。

1.2 模式需求

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強(qiáng)，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計必然從頭。無目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計不同的建筑空間模式來分析和建議。

1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色

商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設(shè)計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計里面是要實現(xiàn)項目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計作品。

二、商業(yè)建筑的設(shè)計原則

2.1 客流規(guī)劃

商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

2.2 交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時間總和最小。

2.3 商業(yè)環(huán)境

選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店 這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價格等因素。

另一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢?；蜷_辦大商場不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。

2.4 地形特點

選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。

三、商業(yè)建筑的設(shè)計要點

3.1 業(yè)態(tài)組合設(shè)計

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益。

3.2 模式設(shè)計

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。

3.3 人流和物流

人流和物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計成功的關(guān)鍵。

先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

四、結(jié)語

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設(shè)計、商業(yè)招商運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計價值 商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]JGJ48-88，商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范[S].

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文第3篇

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)策劃；建筑設(shè)計；小區(qū)

1 房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)策劃作為一種無形的概念存在于房地產(chǎn)的經(jīng)營之中， 它涵蓋了很多方面。一般情況下，它的工作包括市場調(diào)研、前期機(jī)會研究、初步策劃、可行性研究、詳細(xì)策劃和營銷策劃等階段，這些階段缺一不可。房地產(chǎn)策劃的過程是一個使房地產(chǎn)項目的資源能夠進(jìn)行優(yōu)化配置的過程，不僅要考慮其開發(fā)商項目的結(jié)構(gòu)、資源特征，還要清楚的分析此處房地產(chǎn)適合發(fā)展什么，多大的規(guī)模，和開發(fā)的速度――即房地產(chǎn)的資源配置合理化，成本最低化。優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃工作對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮著極大的作用，換句話說便是，房地產(chǎn)策劃就是在合適的時間合適的地點，將合適的產(chǎn)品送到合適的客戶面前。

2 策劃與設(shè)計的關(guān)系

房地產(chǎn)的策劃與設(shè)計是既有區(qū)別又有關(guān)聯(lián)的工作，因為他們具有不同的思維模式。房地產(chǎn)策劃的關(guān)鍵是根據(jù)現(xiàn)有的條件，比如地理位置，成本等策劃出與實際相關(guān)聯(lián)的富有抽象含義的概念；而房地產(chǎn)設(shè)計是設(shè)計師按照自己的思維模式憑空對房地產(chǎn)做出的完美設(shè)計概念。如果要是將策劃師與設(shè)計師聯(lián)合到一起，那么對整個房地產(chǎn)不僅能有概念上的了解，也能有空間的合理規(guī)劃。在進(jìn)行分析時，對彼此的顧慮都做到相應(yīng)的思考，這樣就能避免很多房地產(chǎn)業(yè)的麻煩問題。

3 房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計中的應(yīng)用

在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時，要經(jīng)過反復(fù)研究，討論每一個方案的可行性。那么，以下便是在房地產(chǎn)策劃中要注意的細(xì)節(jié)：《房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計的應(yīng)用》

3.1 市場環(huán)境特點

首先區(qū)位的前景要明朗，要有一定的歷史文化，要使其能夠發(fā)展成為集別墅、住宅和工業(yè)產(chǎn)地為一體的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；其次該地區(qū)的市場狀況要良好，樓盤的規(guī)模和設(shè)計要符合當(dāng)?shù)氐匿N售狀況；最后是中小戶型的興起，就整個市場的銷售狀況來說，中小戶型的銷售量比較大。

隨著對市場環(huán)境特點的具體分析，房地產(chǎn)的開發(fā)前景得到很大的提高。

3.2 建筑用地分析

每項房地產(chǎn)的開發(fā)，對其建筑用地的分析是至關(guān)重要的。

3.2.1 就外部條件分析

以高速公路為主的項目，道路和市政的設(shè)施配套相對完整，可以作為一個有利條件；周邊的配套設(shè)施也要完善，比如消費市場；另外還要考慮小區(qū)內(nèi)的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通條件。

3.2.2 就內(nèi)部條件分析

基地所處于的地勢，要有利于小區(qū)內(nèi)污水的排放；基地和道路之間的綠化隔離帶，要能起到降低噪聲污染的作用，如不能，一定要采取相應(yīng)的有效措施；小區(qū)的出入口要有利于車輛的通行，基地和開發(fā)度一定要相對成熟。

3.3 整體方案的構(gòu)思

3.3.1 在對項目做全面的分析和調(diào)查之后，要按照消費者的導(dǎo)向原則、以及個性化原則確定房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，憑借全新的產(chǎn)品功能體系和文化品位打動客戶，使其成為該項目的消費者。

3.3.2 如果項目所在地的噪聲污染比較嚴(yán)重，那么為了解決噪聲問題，除了加強(qiáng)綠化帶之外，還可以在基地靠近公路的一帶安裝吸音板，這樣就減少的噪聲造成的污染。

3.3.3 如果此項目的基地污水無法有效的排放，那么開發(fā)商可以自行建設(shè)污水處理系統(tǒng)，對其進(jìn)行有效的過濾并加以利用，比如可以用來灌溉。

3.3.4 小區(qū)出入口的建設(shè)可以根據(jù)未來公路的規(guī)劃重新設(shè)定，這樣就能保證了未來的交通便利。

如果當(dāng)?shù)氐氖姓O(shè)施缺乏，那么供應(yīng)商可以根據(jù)其提供的自然資源進(jìn)行充分利用，不僅能做到與環(huán)保理念相吻合，還能順應(yīng)時展的趨勢。

3.4 策劃創(chuàng)意與建筑設(shè)計

在策劃上，利用小區(qū)內(nèi)無法比擬的價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，再對其賦予鮮明的個性，讓消費者感受到“表里如一、皆大不同”的主題觀念，也能讓人體會到溫暖的味道。在設(shè)計上，突出小區(qū)內(nèi)的“小島”的概念，營造綠水環(huán)繞的氣氛，并實現(xiàn)緊湊式的別墅樣式，滿足消費者的視覺要求和消費要求。

隨著小區(qū)項目的深入展開，項目策劃和設(shè)計必須要做到提高自身認(rèn)識，積極實踐，充分發(fā)揮自己的功能，避免在開發(fā)的過程中出現(xiàn)問題。

4 房地產(chǎn)策劃的禁忌

目前房地產(chǎn)策劃已經(jīng)成為一種服務(wù)能力，也成為一種趨勢，在房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少。但是在進(jìn)行策劃時，策劃人員要注意禁忌：

4.1 策劃不能趕潮流

消費理念有“時尚”、服飾有“潮流”，但是房地產(chǎn)策劃卻最忌這樣的時尚潮流。因為土地具有其自己的功能性，包括自然屬性和經(jīng)濟(jì)條件，這不是由“跟風(fēng)”就能決定的，即便在同一塊土地上，但是也能建設(shè)處不用價值的住宅。比如：萬科曾經(jīng)策劃的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是如果換做另一個公司要做一個“四季花城”就會成功么？答案是未必，因為各有各自的消費群。房地產(chǎn)策劃行業(yè)如果出現(xiàn)跟風(fēng)的現(xiàn)象，那么就是對策劃人員最大的嘲諷，也只能用兩種原因來解釋：一是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)不正常現(xiàn)象；二是策劃人員江郎才盡，不具備作為一名策劃人員的資格。每項房地產(chǎn)的銷售量是否到達(dá)可觀的現(xiàn)象，主要在于該項房地產(chǎn)是否滿足消費的需求，是否具有良好的居住環(huán)境和建筑的質(zhì)量。

4.2 策劃上拒絕

項目的策劃要有民主的氣氛，每個策劃方案都是要由多個策劃師共同協(xié)助完成的，如果要是只有一人說了算，那么在后期的建筑過程中很有可能出現(xiàn)問題。項目的策劃要涉及眾多的學(xué)科，比如融資、招標(biāo)、銷售、招租等過程，所以項目的開發(fā)商在選用策劃人員的時候一定要慎重，一定要策劃資格許可證，另外也一定要考慮策劃專業(yè)人員的數(shù)量。

4.3 開發(fā)商最好不要自己做策劃

古人有句話叫“當(dāng)局者迷、旁觀者清”，開發(fā)商在接手一個項目的時候，有時會為了商業(yè)機(jī)密的問題，而選擇自己進(jìn)行策劃開發(fā)。但是他們忽略了自己對市場認(rèn)識不充分的現(xiàn)象，導(dǎo)致在策劃中會出現(xiàn)一些致命的偏差。還有一種可能，就是開發(fā)商決策層的思維可能會在無形之中影響到策劃人員的靈感，有時會難以做出正確的策劃。因此房地產(chǎn)的策劃要委托專業(yè)的策劃公司來承接項目的策劃，策劃公司也因此能夠更好的建立自己的品牌。

5 房地產(chǎn)策劃的合理應(yīng)用

房地產(chǎn)要落足于市場運(yùn)作，必須要從產(chǎn)品的市場細(xì)分之下尋找突破口；在策劃中要避免出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，導(dǎo)致資源浪費；另外要增強(qiáng)房地產(chǎn)策劃的操作性，以便帶來實在的利益。

房地產(chǎn)策劃常規(guī)的程序包含：市場調(diào)研、市場分析、背景分析、項目SWOT分析、產(chǎn)品定位、消費群定位等，商業(yè)地產(chǎn)的策劃側(cè)重于項目定位，住宅地產(chǎn)的策劃卻側(cè)重于目標(biāo)市場定位。

針對房地產(chǎn)策劃，一定要合理的利用資源，要從全局性的角度出發(fā)，將求產(chǎn)品、策劃、定位、執(zhí)行的完美聯(lián)系，打造完美的戰(zhàn)術(shù)體系，在房地產(chǎn)行業(yè)獲得更廣闊的空間。

6 結(jié)語

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場需求，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)策劃也日益重要。建筑師和策劃人員的工作方法也策劃思維也要與時俱進(jìn)，增強(qiáng)自己的專業(yè)領(lǐng)域知識，以便能夠承接各種房地產(chǎn)開發(fā)商的項目，適應(yīng)市場需求的不斷變化。而策劃人員更要為建筑設(shè)計提供合理性和科學(xué)性的策劃保障，使設(shè)計能夠更準(zhǔn)確的把握設(shè)計尺度，更加有的放矢，這樣也能更加有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘭峰，崔晶莉：《對房地產(chǎn)策劃工作的思考》，現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008年第8期

[2]胡濤：《房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計中的應(yīng)用》，山西建筑，2008年3月第8期

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】BIM技術(shù)；建筑設(shè)計；輔助

BIM技術(shù)主要應(yīng)用于我國的建筑設(shè)計當(dāng)中，它是一種CAD技術(shù)，主體功能在于對數(shù)字信息的描述。它可以將搜集到的建筑信息及周圍環(huán)境信息，實時地儲存在電子模型當(dāng)中，較好地模擬各個工程階段的實施，確保工程的安全和質(zhì)量。同時，一旦某個階段出現(xiàn)了問題，需要做出調(diào)整，通過它的應(yīng)用，可以迅速找到最為可行的替補(bǔ)方案，并且為整個工程的監(jiān)測實施提供了可靠的依據(jù)。近些年來，我國的BIM技術(shù)得到了全面地改善，各項技術(shù)內(nèi)容上都有了很大程度地創(chuàng)新，其效率也更加高，可以在建筑工程的各個部門之間迅速地傳遞信息，為建筑人員、設(shè)計人員提供了共同的建筑信息，便于隨時做出施工方案的調(diào)整，提升建筑的最終質(zhì)量以及整體施工過程的安全性。

一、BIM技術(shù)概述

BIM主要是指以信息設(shè)備為基礎(chǔ)的建筑模型技術(shù)，它主要通過搜集建筑施工的各方面信息，實施地用數(shù)據(jù)信息技術(shù)模擬出工程數(shù)據(jù)模型，便于進(jìn)行直接地觀察和監(jiān)測。在現(xiàn)階段的建筑工程中，BIM技術(shù)的應(yīng)用相當(dāng)廣泛，在每個工程開展之前，都需要應(yīng)用它對項目的施工過程進(jìn)行模擬規(guī)劃，設(shè)計師將各種方案進(jìn)行一定的演示，確保整個施工過程最為完善之后，再進(jìn)行確切地施工。在這個過程當(dāng)中，BIM的應(yīng)用，不僅提高了建筑施工的總體工作效率，還大大降低了施工過程的風(fēng)險性，配合環(huán)境的保護(hù)措施，實現(xiàn)較高的節(jié)能環(huán)保效益。此外，當(dāng)代的BIM技術(shù)的工作理念是注重環(huán)境與建筑的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)綠色環(huán)保建筑。因而需要著重關(guān)注施工區(qū)域的環(huán)境狀況，設(shè)計出最為有效的施工方案。在具體施工的階段，BIM主要被應(yīng)用在建筑物智能化管理以及建造過程一體化，將各個施工階段緊密地聯(lián)系在了一起，實現(xiàn)了對整個建筑過程生命周期的監(jiān)測管理，極大了優(yōu)化了建筑施工內(nèi)容，減少了資源浪費的狀況，促使建筑施工朝著綠色環(huán)?；姆较蜻M(jìn)發(fā)。

二、BIM在建筑設(shè)計中的輔助作用分析

（一）搜集信息、協(xié)調(diào)規(guī)劃

在建筑設(shè)計的階段，需要優(yōu)先對施工區(qū)域的基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行信息搜集，確定現(xiàn)場的施工環(huán)境，并準(zhǔn)確分析各個區(qū)域內(nèi)的環(huán)境狀況，了解周邊的生態(tài)環(huán)境。接著與施工項目的方案相結(jié)合，利用數(shù)據(jù)信息技術(shù)生成電子模型，然后可以對各個方案進(jìn)行調(diào)整、篩選，選擇出最為合適且高效節(jié)能的方案。在這個階段中，通過BIM技術(shù)的分析，可以簡單地實現(xiàn)成本預(yù)算、能耗計算、協(xié)調(diào)運(yùn)作等功能，便于進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)，加強(qiáng)各個施工階段之間的聯(lián)系，進(jìn)而使得整個施工過程更加完善合理，提高施工效率。在搜集信息的方向上，生態(tài)環(huán)境是BIM主要的功能之一，它需要施工現(xiàn)場與建筑設(shè)計實現(xiàn)完全額統(tǒng)一，確保在施工的過程中不會對周圍的生態(tài)環(huán)境造成較為嚴(yán)重的破壞。同時，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的綠色建筑，本身具有一定的美感，容易獲得人們的認(rèn)可和支持。因此，在現(xiàn)代化的建筑工程設(shè)計當(dāng)中，建筑單位需要實現(xiàn)良好的協(xié)調(diào)規(guī)劃過程，準(zhǔn)確收集現(xiàn)場的各方面信息，并嘗試形成一定的建筑模型。

（二）修改圖紙、信息、三維

BIM技術(shù)在建筑設(shè)計中的輔助作用還體現(xiàn)在修改圖紙、信息庫建立以及立體三圍上。首先，BIM技術(shù)能夠反應(yīng)出模型的修改狀況，并通過圖紙進(jìn)行更正，可以為設(shè)計人員節(jié)省時間，集中精力對建筑設(shè)計進(jìn)行完善，而不需要將時間浪費在畫圖上。其次，BIM模型本身攜帶著建筑設(shè)計的各種信息，便于設(shè)計工作人員直接地進(jìn)行觀看，不需要再進(jìn)行各方面信息的查找核對，而且它能夠?qū)ㄖ┕さ倪^程生成最為直觀的反應(yīng)，便于施工單位進(jìn)行直接地監(jiān)控，可以詳細(xì)地了解到報表清單內(nèi)容，當(dāng)它報表中的信息發(fā)生改變時，相應(yīng)的信息也發(fā)生變化，可以確保設(shè)計過程的循序漸進(jìn)。最后，BIM 技術(shù)是一種三圍立體技術(shù)，它能夠直接地生成以建筑設(shè)計區(qū)域為基礎(chǔ)的建筑規(guī)劃，清晰地觀看各個區(qū)域內(nèi)的狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題，并迅速做出修改，有助于設(shè)計質(zhì)量的全面提高。

三、BIM技術(shù)在建筑設(shè)計中的輔助應(yīng)用

（一）對建筑區(qū)域進(jìn)行場地分析

BIM與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合，可以對建筑區(qū)域的場地進(jìn)行建模，并結(jié)合設(shè)計的方案特點，擬建出最終的建筑物，便于在規(guī)劃設(shè)計階段直接對場地進(jìn)行合理地分析，發(fā)現(xiàn)建筑方案的適用性，從而迅速做出場地規(guī)劃、建筑施工流程設(shè)計、建筑整體布局等決策。首先，通過BIM技術(shù)，建筑施工單位能夠總體的把握施工規(guī)劃，確定施工的整體流程，對現(xiàn)場施工環(huán)境進(jìn)行多方面的分析，一旦發(fā)現(xiàn)某一內(nèi)容存在一定的問題，可以隨時進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)和糾正，進(jìn)而促使建筑工程的最終質(zhì)量得到全面有效的保障。其次，通過BIM技術(shù)，可以對現(xiàn)場施工的銜接進(jìn)行控制，確保各個工序之間具有高度的銜接性，不容易出現(xiàn)較大的誤差，整體的建筑質(zhì)量無形中已然獲得了一定的保障。然后，BIM技術(shù)下的場地分析，所針對的對象十分廣泛，已然不再是傳統(tǒng)技術(shù)下的籠絡(luò)分析，可以實現(xiàn)較為細(xì)致的分析，包括施工區(qū)域的各個角落。最后，BIM技術(shù)能夠?qū)ㄖ^(qū)域進(jìn)行場地的綜合分析。通過分析場地的各種信息，建筑施工單位可以在BIM技術(shù)的基礎(chǔ)上，制定出一定的措施和規(guī)劃，對整個建筑施工的過程進(jìn)行調(diào)節(jié)，確保各個環(huán)節(jié)都有一定的制度依賴，并且準(zhǔn)確分析出各種潛在的現(xiàn)場施工威脅，加以合理的排除和解決，實現(xiàn)高效率的建筑工程。

（二）為建筑策劃提供依據(jù)

在建筑規(guī)劃設(shè)計的初期，項目設(shè)計團(tuán)隊需要對建筑區(qū)域進(jìn)行空間分析，進(jìn)而制定相應(yīng)的建筑策劃方案，而這一工作通過BIM技術(shù)可以迅速有效地完成，為整個團(tuán)隊的方案策劃提供了充裕的時間，有利于建筑質(zhì)量的提升。在整個建筑施工的過程中，施工策劃是最為基礎(chǔ)的內(nèi)容，它能夠?qū)κ┕み^程實現(xiàn)完全的調(diào)控，也能夠使得整體的施工具有相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鳌．?dāng)前，我國的建筑單位在進(jìn)行施工之前，都要進(jìn)行一定的建筑策劃，而建筑策劃也是一個相對較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，不能盲目的進(jìn)行，需要一定的信息數(shù)據(jù)支持。而這些信息數(shù)據(jù)的收集，必然需要運(yùn)用到BIM技術(shù)。相比于其他的信息收集技術(shù)，BIM技術(shù)下的信息收集功能最為直接有效，而且經(jīng)常能夠在較短的時間內(nèi)，實現(xiàn)信息的完全錄入，十分的流暢便捷，而且不容易出現(xiàn)策劃中的任何問題。同時，通過BIM技術(shù)的運(yùn)用，我國的建筑策劃會變得十分完善和切實，能夠?qū)崿F(xiàn)高水平的建筑施工規(guī)劃，促使最終的建筑工程質(zhì)量得到全面性的提高。

（三）便于進(jìn)行方案論證

在BIM技術(shù)的應(yīng)用下，建筑設(shè)計團(tuán)隊能夠?qū)υO(shè)計的空間進(jìn)行方案論證，迅速得出適用性的分析，同時與使用者進(jìn)行聯(lián)系，結(jié)合使用者和業(yè)主的信息要求，進(jìn)一步對方案進(jìn)行完善，便于施工的有效開展。同時，不同的方案在進(jìn)行實施時，都可能出現(xiàn)一定的不足之處，而BIM數(shù)據(jù)模型的存在，便于設(shè)計人員直接對各個方案進(jìn)行預(yù)先地驗證，一旦發(fā)現(xiàn)存在問題或構(gòu)思不足的地方，迅速進(jìn)行調(diào)整，使得建筑設(shè)計方案更加合理，具有較高的實施效率。在施工的各個環(huán)節(jié)中，對于同一內(nèi)容，經(jīng)常需要進(jìn)行不同方面的論證，如果采取的論證方法過于單一，會直接導(dǎo)致很多不協(xié)調(diào)的問題產(chǎn)生。而在論證的過程中，一些傳統(tǒng)的方案很容易被，主要原因在于它們不具備較高的創(chuàng)新性。同時，方案論證對于建筑施工流程有著最為實質(zhì)的意義。但是，一個方案的論證過程，如果進(jìn)行完全的現(xiàn)場施工測試，所造成的資金損耗是相當(dāng)大的，而且經(jīng)常會帶來一定的利益損失。而通過BIM技術(shù)進(jìn)行方案論證，整體的可行性迅速提高，對于同一內(nèi)容的不同方案，都可以通過BIM技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)場模擬，確定最終可行的方案，并執(zhí)行，這樣生成的建設(shè)方案具有相當(dāng)高的可行性。

（四）協(xié)調(diào)各個工程階段開展

在實際的建筑施工中，各個施工內(nèi)容及階段需要與其他的施工內(nèi)容相結(jié)合，由于它們具有同時開展的特點，因而施工內(nèi)容上，如果沒有適時地規(guī)范，很可能出現(xiàn)各種建筑施工矛盾，不利于建筑施工的順利開展。通過BIM技術(shù)的應(yīng)用，建筑設(shè)計人員可以對各個工程階段內(nèi)容進(jìn)行完善，制定一定的規(guī)范和界限，進(jìn)而有效地協(xié)調(diào)各個工程階段的實施。建筑工程當(dāng)中的BIM技術(shù)，還經(jīng)常被運(yùn)用到各個工程階段的開展，也就是工序上的接。很多時候，由于建筑施工的整體時間十分有限，經(jīng)常需要在較短的時間內(nèi)完成所有的工程內(nèi)容。于是，許多工序內(nèi)容便開始同時進(jìn)行，而這些工序往往都需要進(jìn)行一定的銜接。如果在開展的過程中，有一部分工序失去了原有的規(guī)劃體系，已然超出了工序施工的范圍，將會整體性的影響建筑施工的完善，使得各個工程無法協(xié)調(diào)科學(xué)的開展。此外，不同工序之間的銜接，都需要具有高度的嚴(yán)謹(jǐn)性，如果某個工序出現(xiàn)了問題，應(yīng)當(dāng)迅速進(jìn)行調(diào)整，不然很容易形成安全隱患。而這些內(nèi)容的模擬，都可以通過BIM技術(shù)來實現(xiàn)。

結(jié)束語

總而言之，在時代的發(fā)展當(dāng)中，國內(nèi)的建筑設(shè)計技術(shù)得到了合理地優(yōu)化與發(fā)展，在這種狀況下，合理加強(qiáng)BIM技術(shù)的應(yīng)用，對于建筑設(shè)計工作有著十分重要的意義。因此，建筑設(shè)計人員需要全面發(fā)揮BIM技術(shù)在建筑設(shè)計中的輔助作用，進(jìn)而產(chǎn)生較高的建筑設(shè)計效益。

參考文獻(xiàn)：

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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資建設(shè)發(fā)展模式優(yōu)化策略

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

我國開發(fā)區(qū)的產(chǎn)生和發(fā)展是與國內(nèi)工業(yè)化道路發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系在一起的。作為工業(yè)化發(fā)展的特殊形式，開發(fā)區(qū)在提高生產(chǎn)效率、帶動和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展等方面起到了至關(guān)重要的作用。30多年來，在以政府政策扶持、財政資金投入和政府行政管理為主導(dǎo)的發(fā)展模式帶動下，中國開發(fā)區(qū)在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、引進(jìn)外資、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗方面取得了巨大的成績。截至2013年8月，各類國家級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已達(dá)192家。

一、天津子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)基本情況

天津子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)，是國家批準(zhǔn)設(shè)立的天津市省級開發(fā)區(qū)，是目前我國北方最大的再生資源專業(yè)化園區(qū)，規(guī)劃控制范圍約為135平方公里，中期規(guī)劃和實施面積約為50平方公里。子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)采取“一心、兩帶、三軸、三區(qū)”的總體空間布局。其中，三區(qū)是指科研服務(wù)區(qū)、居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)動發(fā)展。目前，子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)包括廢舊電子信息產(chǎn)品、報廢汽車和廢舊橡塑產(chǎn)品的回收拆解和再利用，新能源、節(jié)能、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，以及廢棄機(jī)電產(chǎn)品精深加工與再制造等。

2009年,地方政府與企業(yè)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同出資組建有限責(zé)任公司,作為開發(fā)區(qū)投資主體，承擔(dān)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)總公司職能。同時,地方政府又組建了開發(fā)區(qū)管委會。這種管理模式屬于政企分離型管理體制，且為管委會與聯(lián)合公司共同存在的管理體制，其管理體制結(jié)構(gòu)圖如下：

圖 天津子牙循環(huán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理體制

二、開發(fā)區(qū)的發(fā)展必須解決好的三個主要問題

隨著中國經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的逐步成熟，中國城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，開發(fā)區(qū)的發(fā)展不再只是單純發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，而是更趨于城市綜合開發(fā)，以實現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科研、居住和商業(yè)等的協(xié)調(diào)聯(lián)動發(fā)展，擁有雄厚資金實力和科學(xué)管理水平的“城市運(yùn)營商”開始熱衷于開發(fā)區(qū)建設(shè)與管理，“政府推動、企業(yè)實施、市場運(yùn)作”已成為開發(fā)區(qū)建設(shè)與管理的主要模式。開發(fā)區(qū)的發(fā)展必須解決好三個主要問題:

1.政府權(quán)限與開發(fā)區(qū)發(fā)展定位的匹配問題

目前絕大多數(shù)開發(fā)區(qū)采用準(zhǔn)政府的管委會體制，管委會作為當(dāng)?shù)卣沙鰴C(jī)構(gòu)，主要履行管委會內(nèi)部管理職能，并未得到當(dāng)?shù)卣捌渲睂贆C(jī)構(gòu)的行政授權(quán)，降低開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地征用、工商注冊、人才引進(jìn)、資金融通，甚至在黨的組織建設(shè)、干部選拔和任用等方面的工作效率。

2.政府職能與城市運(yùn)營商投資建設(shè)職能的協(xié)調(diào)問題

作為政府派出機(jī)構(gòu)，管委會的主要職責(zé)是政策引導(dǎo)和組織推動。同時，由于投資主體的轉(zhuǎn)變和投資回收模式的確立，政府不必再擔(dān)負(fù)城建支出。而作為投資主體的企業(yè)，首要的任務(wù)是保證其資金鏈安全，真正實現(xiàn)“滾動式發(fā)展”，它要在這過程中按照產(chǎn)業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃，選擇先建設(shè)什么，后建設(shè)什么，盡可能提高土地價值和稅收,并通過地方財政盡快實現(xiàn)投資平衡。企業(yè)的主要考慮點有兩個方面：首先，由于基礎(chǔ)設(shè)施資金投入巨大，因此在基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)到一定程度且地價水平處于相對理想狀態(tài)時，企業(yè)將適當(dāng)放緩基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度；其次，企業(yè)會利用其建設(shè)開發(fā)主體優(yōu)勢和其擁有的政策優(yōu)勢，將部分資金有選擇的投向區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和高回報產(chǎn)業(yè)項目的投資建設(shè)，以獲得投資收益，增強(qiáng)造血機(jī)能和融資能力。

由于有著各自的出發(fā)點，行政主體和投資主體之間必須要在投資建設(shè)過程中進(jìn)一步找到共同價值鏈，合理安排資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)項目開發(fā)，既要保障地方民生，也要實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.政府政策與開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套問題

為推動循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來國家和天津都出臺了一系列相關(guān)的地方性法律和相關(guān)規(guī)章制度。內(nèi)容涉及節(jié)能減排、資源綜合利用、清潔生產(chǎn)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)等多個方面，在制度建設(shè)上走在了全國前列。但整體而言，就子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展配套政策，目前現(xiàn)行的政策法規(guī)仍存在一些不完善的地方。首先，我國再生性資源的利用專項立法非常欠缺。雖然制訂了一些綜合性法規(guī)，但在容器、包裝、建筑材料、電池等廢舊物再生利用的方法方面還沒有完善的法律法規(guī)。其次，政府、企業(yè)和民眾的職責(zé)分工不明確，對再生資源利用產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的支持力度不夠，支持再生資源利用的“靜脈”產(chǎn)業(yè)資金投入不足。

三、子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式優(yōu)化和對策建議

根據(jù)以上提出的子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展模式和存在問題分析，借鑒國內(nèi)外開發(fā)區(qū)發(fā)展的成功經(jīng)驗，子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)還需要不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，對其發(fā)展理念和發(fā)展模式做進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

1.突出區(qū)位優(yōu)勢，逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施配套

子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，地處京津冀、連接?xùn)|三省。園區(qū)要充分利用其區(qū)位優(yōu)勢，通過循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和培育，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)，并逐步確立其在環(huán)渤海、華北地區(qū)、東北地區(qū)，乃至中國北方地區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位。

一是建設(shè)重心要向生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)傾斜，尤其在綠化生態(tài)系統(tǒng)和水系統(tǒng)方面要加大資金投入，不僅要構(gòu)建的綠色空間，包含生態(tài)保護(hù)隔離綠地、林下經(jīng)濟(jì)帶、農(nóng)業(yè)生態(tài)用地三類，而且要注意保護(hù)子牙河生態(tài)景觀環(huán)境，發(fā)揮林下經(jīng)濟(jì)帶生態(tài)屏障作用，營造良好的自然環(huán)境，滿足生物多樣性需求。二是本著集約用地原則，加快園區(qū)公用功能島的建設(shè)，對水、電、氣、熱等的需求總量，統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，形成供水、供電、供熱、供氣為一體的“公用工程島”，做到公用輔助一體化，實行區(qū)內(nèi)能源的統(tǒng)一供給，使主體項目投資成本回落，能源消耗降低，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)提高清潔能源與可再生能源的利用比例。

2.投資主體與行政主體主導(dǎo)權(quán)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化

一個開發(fā)區(qū)的發(fā)展可分為四個階段，即：總體規(guī)劃期、建設(shè)起步期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展期和城市融合期。在這四個發(fā)展階段中，投資主體和行政主體的職能關(guān)系也要進(jìn)行不斷調(diào)整和優(yōu)化。

在總體規(guī)劃期（1-2年），市縣兩級政府按照國家和地方國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略制定開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，并有計劃推動實施。這個時期政府完全主導(dǎo)并推演開發(fā)區(qū)發(fā)展模式、投資主體選擇和開發(fā)規(guī)劃。而城市運(yùn)營商（企業(yè)集團(tuán)）可以和政府（當(dāng)?shù)卣┚臀磥黹_發(fā)區(qū)投資主體的組建模式、職責(zé)范疇、經(jīng)濟(jì)分析、發(fā)展規(guī)劃等進(jìn)行研討，并最終形成一致意見。

在建設(shè)起步期（3-5年），政府仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，主要職責(zé)是在新的管理機(jī)制形成前對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)和決策。通常的做法是由政府牽頭相關(guān)部門和投資主體，成立領(lǐng)導(dǎo)小組或者指揮部，以例會或者聯(lián)席會議的形式推動開發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)度。投資主體的職責(zé)則是通過市場融集資金，為開發(fā)建設(shè)提供充裕資金，并同步開展園區(qū)整體包裝宣介和經(jīng)營開發(fā)等策劃方案論證。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展期（6-10年），政府通過相關(guān)優(yōu)惠政策吸若干引龍頭企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展期。這個時期，政府職能部門逐步到位，行政審批基本捋順，政府雖仍以招商引資為主，但實際主導(dǎo)權(quán)正逐步轉(zhuǎn)移至投資主體。投資主體這個時期的主要任務(wù)是按照政府確定的發(fā)展規(guī)劃，逐步完善配套服務(wù)設(shè)施，開展工業(yè)、商業(yè)、居住、科研等全方位的投資、開發(fā)和經(jīng)營，培育市場的同時獲取收益，并用于滾動開發(fā)建設(shè)。子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)目前正處于這個時期，投資主體應(yīng)按照“三區(qū)聯(lián)動”發(fā)展理念，通過提升區(qū)位優(yōu)勢和完善基礎(chǔ)設(shè)施提高土地出讓收益，通過租售公寓、商品房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等獲取收益。

在城市融合期（11-15年），這個時期的開發(fā)區(qū)事實上已完全過渡到工業(yè)城市概念。此時的政府已成為一般意義上的服務(wù)型政府，而投資主體在自身做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上，也成為一般意義上的企業(yè)集團(tuán)，完全融入市場，開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)權(quán)最終歸于“市場”。從天津開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程來看，完全理想化的推論是：子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)將成為第二個濱海新區(qū)，園區(qū)管委會將會成為濱海新區(qū)政府，投資主體則將會成為泰達(dá)集團(tuán)。

3.持續(xù)改善政策環(huán)境，加大政策引導(dǎo)和市場培育

首先，進(jìn)一步完善地方再生資源回收體系。出臺專項再生資源回收管理辦法，完善地方再生資源回收體系，從根本上解決子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)原料不足的問題。要盡快研究制定專項廢舊產(chǎn)品回收管理辦法，并強(qiáng)制該類廢舊產(chǎn)品在子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)集中處理，鼓勵子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)向產(chǎn)業(yè)化、集群化發(fā)展。

其次，建立和完善再生資源企業(yè)集約經(jīng)營機(jī)制，把子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)打造成為分類、再利用和物流中心，形成再生資源一體化經(jīng)營體系。另外，鼓勵地方企事業(yè)單位優(yōu)先使用再生資源，實施再生資源使用補(bǔ)貼機(jī)制和財政購買政策等措施，引導(dǎo)公眾的消費傾向，以消費帶動生產(chǎn)，進(jìn)而引導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)方向，形成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與社會系統(tǒng)的互動發(fā)展。

最后，加大對研發(fā)、孵化和貿(mào)易領(lǐng)域政策支持力度，協(xié)助建立園區(qū)研發(fā)中心和科技孵化器，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化的重獎?wù)?，推動產(chǎn)、學(xué)、研合作的政策，政府采購向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傾斜的政策，系統(tǒng)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策等配套政策。

參考文獻(xiàn)

[1]周宏春.中國循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀與政策建議.[J] .國務(wù)院發(fā)展研究中心.

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