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為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機(jī)制，不斷改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市物業(yè)管理辦法》以及余府辦發(fā)號(hào)文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，提出如下意見(jiàn)。

一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)秩序、營(yíng)造和諧的社會(huì)氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。各個(gè)單位要以社區(qū)環(huán)境綜合整治、住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進(jìn)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建文明城市為目標(biāo)，堅(jiān)持尊重現(xiàn)實(shí)、便于啟動(dòng)、落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，推動(dòng)物業(yè)管理工作上水平。

二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架

按照“區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機(jī)制，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理工作職責(zé)

區(qū)建設(shè)局作為全區(qū)的物業(yè)行業(yè)主管部門。具體工作職責(zé)包括：

1.組織街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理工作；

2.落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立區(qū)、辦事處、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；

3.落實(shí)管理責(zé)任，加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實(shí)；

4.負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)用房驗(yàn)收及住宅專項(xiàng)維修資金使用管理工作；

5.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信、升級(jí)、評(píng)優(yōu)進(jìn)行初審、對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)行為提出處罰建議等。

6.負(fù)責(zé)本轄區(qū)建住宅項(xiàng)目的聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)工作，把好物業(yè)用房的承諾關(guān)和驗(yàn)收關(guān)。

7.組織轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)，把好前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)用房、房屋維修資金承諾關(guān)。

（二）街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé)

辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理負(fù)總責(zé),組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。具體工作職責(zé)包括：

1.會(huì)同建設(shè)、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；

2.組織社區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；

3.組織轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)并實(shí)施物業(yè)管理；

4.對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行管理，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及業(yè)主自治作用的發(fā)揮；

5.對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考評(píng)，協(xié)助公安等部門加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；

6.負(fù)責(zé)聯(lián)席會(huì)議的召開(kāi),協(xié)調(diào)、處理、解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

（三）社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作職責(zé)

社區(qū)居委會(huì)具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括：

1.組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、召開(kāi)、選舉，組織業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為；

2.落實(shí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)有關(guān)單位核算成本，提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、區(qū)物價(jià)部門和區(qū)房管部門備案；

3.協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織物業(yè)服務(wù)的實(shí)施；

4.督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)服務(wù)合同，定期公布費(fèi)用收支情況，調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛，對(duì)不落實(shí)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)建議終止其物業(yè)服務(wù)。

5.調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,協(xié)調(diào)業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作。

(四)政府相關(guān)單位要從大局出發(fā),各司其職,各負(fù)其責(zé),密切配合,齊抓共管,積極做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

區(qū)公安部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員(公共秩序維護(hù)員)進(jìn)行監(jiān)管、培訓(xùn),指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范。

區(qū)消防部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé),及時(shí)查處堵塞消防通道、損壞公共設(shè)施等違法行為。

區(qū)環(huán)保部門負(fù)責(zé)依法查處對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。

區(qū)物價(jià)部門負(fù)責(zé)同區(qū)物業(yè)主管部門制定物定物業(yè)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn),查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。

區(qū)工商部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的審批管理。

區(qū)城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及無(wú)物業(yè)小區(qū)亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。

供電、通信等單位要認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)工作。

三、因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)，根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分

在辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮，綜合權(quán)衡，按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。

1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項(xiàng)或規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對(duì)完整的居住小區(qū)、獨(dú)立組團(tuán)應(yīng)作為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

2.物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。

3.物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。

4.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用，房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

5.同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）物業(yè)管理模式

1.建住宅小區(qū)。對(duì)建住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)主管部門備案。同時(shí)，要建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，淘汰服務(wù)的水平低、管理差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，物業(yè)主管部門要配合社區(qū)居委會(huì)、辦事處督促業(yè)主委員會(huì)對(duì)其退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后的業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經(jīng)費(fèi)、管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時(shí)不能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生及綠化等由街道辦事處組織實(shí)施，確保小區(qū)居民正常的秩序。

2.整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。加大對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，辦事?tīng)款^，相關(guān)部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問(wèn)題，管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。單位自建的家屬樓，如不能實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理，則由各單位牽頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

3.建低價(jià)位拆遷安置房，保障性商品房等小區(qū)。創(chuàng)造條件逐步推進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)管理，前期物業(yè)服務(wù)由辦事處和社區(qū)組織管理；有條件成立業(yè)主委會(huì)的按照有關(guān)程序確定物業(yè)管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時(shí)不能落實(shí)的所在辦事處和業(yè)主委員會(huì)組織臨時(shí)物業(yè)服務(wù)管理。

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可采用選項(xiàng)式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項(xiàng)目，測(cè)算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。

四、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

（一）規(guī)范建小區(qū)的前期管理工作

建的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)預(yù)留物業(yè)管理用房并應(yīng)當(dāng)與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn)

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上,或者建商品住宅入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的居住小區(qū),應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主承擔(dān)，或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會(huì)成員擔(dān)任。辦事處要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)成立前或換屆期間，由辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成立后的社區(qū)物業(yè)管理

1.做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作

業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)化服務(wù)。

2.規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作等。

業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金等項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安、保潔、維修、財(cái)務(wù)、檔案等管理制度，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。

各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

區(qū)物業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和信用程度，并在誠(chéng)信評(píng)定和物業(yè)招投標(biāo)中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行年度評(píng)議的制度和辦法。

4.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序

住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡的原則，嚴(yán)格履行退出和移交程序。

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管理服務(wù)的，應(yīng)于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業(yè)主委員會(huì)，并告知區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項(xiàng)。住宅區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門參加的聯(lián)席會(huì)議，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。

②業(yè)主大會(huì)提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)要在業(yè)主大會(huì)作出決議后將解約原因和時(shí)間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將會(huì)議相關(guān)情況書面告知區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)保存好相關(guān)資料，接受區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會(huì)的查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會(huì)要在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。

五、加強(qiáng)政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強(qiáng)政策扶持。區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門要結(jié)合實(shí)施“擴(kuò)大再就業(yè)工程”、“完善社會(huì)保障體系工程”等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。區(qū)建設(shè)部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實(shí)際問(wèn)題。駐社區(qū)的各個(gè)單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（二）落實(shí)資金保障。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平，加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專項(xiàng)維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。加大財(cái)政支持力度，區(qū)財(cái)政安排物業(yè)管理啟動(dòng)資金和扶持資金，設(shè)立區(qū)物業(yè)整治專項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)，推動(dòng)物業(yè)管理的全面開(kāi)展。

（三）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由區(qū)政府主管副區(qū)長(zhǎng)擔(dān)任，副組長(zhǎng)由各辦事處主任和區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)擔(dān)任，成員由區(qū)政府辦和區(qū)建設(shè)、公安、消防、工商、財(cái)政、物價(jià)、民政、執(zhí)法、環(huán)保、文明辦等部門的一名分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在建設(shè)局。各辦事處也要成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項(xiàng)重要內(nèi)容，落實(shí)機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，細(xì)化責(zé)任，加快建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，建立物業(yè)管理工作責(zé)任目標(biāo)考核制度，完善區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)考核機(jī)制，調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性。

（四）營(yíng)造良好氛圍。各級(jí)、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)是商品消費(fèi)的觀念，引導(dǎo)其主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)秩序，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛。要把對(duì)物業(yè)管理工作的重視程度和干部職工繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，作為創(chuàng)建文明單位的考核內(nèi)容。要采取多種措施來(lái)增強(qiáng)廣大業(yè)主支持配合社區(qū)管理工作的自覺(jué)性，形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。