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研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機(jī)遇與風(fēng)險，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關(guān)系到國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要課題。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

怎樣認(rèn)識保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢？

1.國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟(jì)增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟(jì)增長率和良好的經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。

2.體制與機(jī)制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當(dāng)前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。

3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟(jì)不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。

二、房地產(chǎn)的金融風(fēng)險控制策略

面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長期發(fā)展目標(biāo)兩步運行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場化，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。

1.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴(kuò)張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，若長時間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對國民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。一是把分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標(biāo)，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。三是商業(yè)銀行要在切實防控風(fēng)險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導(dǎo)市場。

2.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴(kuò)張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎(chǔ)上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應(yīng)量，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風(fēng)險。

3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進(jìn)空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調(diào)空間。

4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠(yuǎn)的影響。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應(yīng)有的實惠。

5.目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當(dāng)務(wù)之急是國家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由其按規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。證券機(jī)構(gòu)以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運作，推動了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。

國家、房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強應(yīng)變能力，努力把握競爭主動權(quán)。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強發(fā)展后勁。二是金融管理者要強化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔(dān)保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強住房信貸產(chǎn)品的市場彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化對從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計算機(jī)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評估、財務(wù)分析、證券融資等方面的專有及私企老板、高薪行業(yè)人員業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競爭能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。