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1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理不同階段的工作分析

本研究以房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期為主線，主要分為前期準(zhǔn)備階段、中期施工階段和后期營銷階段，展開論述項(xiàng)目經(jīng)理在不同階段的工作任務(wù)以及工作特點(diǎn)。

（一）前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的前期準(zhǔn)備階段是從項(xiàng)目啟動前的投資分析開始至進(jìn)場施工前的項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：正確選址，對項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊環(huán)境進(jìn)行實(shí)地勘察、調(diào)研分析，進(jìn)行可行性研究；主導(dǎo)策劃項(xiàng)目，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)藍(lán)圖轉(zhuǎn)化成可操作性強(qiáng)的策劃方案；多方、多部門協(xié)調(diào)工作，從審批立項(xiàng)到籌集資金都需要項(xiàng)目經(jīng)理交際公關(guān)；項(xiàng)目前期宣傳，包括現(xiàn)場宣傳、文案宣傳等。工作特征分析如下：是一種高度集中于腦力勞動的系統(tǒng)活動；地域環(huán)境多變、不穩(wěn)定，多在室外工作；工作群體為高素質(zhì)的知識分子，工作客體多為圖表和數(shù)據(jù)；建立關(guān)系網(wǎng)，獲取各方資源；交流方式多為紙上談兵；工作成果以書面為主，不是實(shí)體。

（二）中期施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的中期施工階段是從進(jìn)場施工后直至竣工驗(yàn)收前的所有工作階段。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：①施工現(xiàn)場管理，主要是控制進(jìn)度、成本和質(zhì)量；②組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目參與各方主體；③維持現(xiàn)場秩序及安全管理；④組織竣工驗(yàn)收等。工作特征分析如下：①工作模式從紙上談兵式轉(zhuǎn)變?yōu)檎鏄寣?shí)彈的實(shí)操；②建設(shè)地點(diǎn)固定，工作多為室外，環(huán)境依然多變；③工程品質(zhì)會受到相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理；④工作群體多為建筑工人，理論知識相對缺乏，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)豐富；⑤外部協(xié)作性強(qiáng)，管理復(fù)雜度高，風(fēng)險(xiǎn)客觀存在；⑥工作成果為實(shí)際的建筑物。

（三）后期營銷階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的后期營銷階段是從房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后交付使用開始銷售直至物業(yè)管理售后服務(wù)的整個(gè)階段。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段的主要工作內(nèi)容是：進(jìn)行市場調(diào)研；組織營銷團(tuán)隊(duì)；制定定價(jià)策略和銷售策略；營銷推廣和現(xiàn)場管理。工作特征：工作主攻心理戰(zhàn)，摸透客戶的需求競爭對手的心理；工作群體為市場客戶，覆蓋面較廣；市場變化迅速，工作也具有動態(tài)性；既有室內(nèi)的銷售工作，也有室外的宣傳和調(diào)研。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理不同階段的能力要素分析

（一）前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一階段，項(xiàng)目經(jīng)理必須有高度的熱情，激發(fā)項(xiàng)目成員的積極性。鑒于紙上談兵的交流方式，項(xiàng)目經(jīng)理需運(yùn)用想象力向人描繪藍(lán)圖，并運(yùn)用創(chuàng)新點(diǎn)引起參與方的關(guān)注。在這個(gè)階段，項(xiàng)目經(jīng)理還要及時(shí)關(guān)注市場動態(tài)變化，并對各種渠道搜集的信息進(jìn)行篩選分辨，準(zhǔn)確定位。而且在項(xiàng)目初期，涉及的項(xiàng)目干系人眾多，都需要項(xiàng)目經(jīng)理良好的溝通和精湛的公關(guān)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在前期準(zhǔn)備階段的能力要素為：工作積極性、創(chuàng)新力、市場洞察力、信息處理能力、談判能力、社會交往能力、判斷力、決策力和戰(zhàn)略眼光。

（二）中期施工階段

中期施工階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期最重要的一個(gè)階段，項(xiàng)目規(guī)模龐大，參與人員多雜，項(xiàng)目經(jīng)理需要保證各方消息溝通暢通，協(xié)調(diào)多個(gè)層面可能會出現(xiàn)的各種矛盾及沖突，進(jìn)行進(jìn)度、成本、質(zhì)量監(jiān)控與調(diào)整。還要在現(xiàn)場管理中指導(dǎo)施工人員，并適當(dāng)運(yùn)用激勵手段，鼓舞人心。項(xiàng)目經(jīng)理在施工階段還要承受計(jì)劃延遲、成本超支、項(xiàng)目范圍變更等一系列工作壓力。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在中期施工階段的能力要素為：非權(quán)力影響力、激勵能力、指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)、溝通能力、控制力、抗壓能力、組織協(xié)調(diào)能力、團(tuán)隊(duì)合作精神。

（三）后期營銷階段

后期營銷階段作為最后一個(gè)階段，對項(xiàng)目的成功與否起著關(guān)鍵性作用。項(xiàng)目經(jīng)理在這個(gè)階段最多的工作就是不斷地與領(lǐng)導(dǎo)、客戶、銷售員、媒體進(jìn)行溝通，有效地傳達(dá)領(lǐng)導(dǎo)對樓盤銷售的策略指示，及時(shí)解決客戶糾紛，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，認(rèn)真傾聽客戶的購房需求和業(yè)主意見，善于捕捉客戶的訴求點(diǎn)，積極與各大媒體打交道，打造良好的公眾形象。同時(shí)，還要策劃有創(chuàng)意的銷售方案，制定定價(jià)策略和營銷策略。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在后期營銷階段的能力要素為：溝通能力、傾聽能力、應(yīng)變能力、洞察力、創(chuàng)新力、社會公關(guān)能力、現(xiàn)場談判能力、信息獲取及處理能力。

3總結(jié)

本文對房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的能力要素進(jìn)行了初步探討，但由于知識和水平有限，難免存在不足和局限性，需要在條件具備時(shí)，進(jìn)行更深一步的研究。并將繼續(xù)深化完善指標(biāo)體系，應(yīng)用于項(xiàng)目經(jīng)理能力評價(jià)，彌補(bǔ)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目經(jīng)理能力評價(jià)方法研究的不足。

作者：方昕 單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院