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在據(jù)以討論的案例中,業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主已經(jīng)簽訂委托經(jīng)營管理合同的事實(shí),作出了與第三人簽訂《委托經(jīng)營管理合同》的決定。對(duì)于不同意將自己的鋪位交給第三人經(jīng)營而堅(jiān)持自主經(jīng)營的少數(shù)業(yè)主而言,此項(xiàng)決定是否屬于《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定的可撤銷的決定,既關(guān)系到本案裁判結(jié)果;也牽涉到對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)這一新設(shè)權(quán)利的理解,本文將聚焦于此項(xiàng)議題展開研討。

一、業(yè)主撤銷權(quán)的涵義

《物權(quán)法》第78條第2款創(chuàng)設(shè)了一種新型的撤銷權(quán),鑒于此項(xiàng)權(quán)利系法律賦予建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主所享有,學(xué)理及實(shí)務(wù)上均稱其為“業(yè)主撤銷權(quán)”。本來,撤銷權(quán)乃民法上之類型化權(quán)利,以債法領(lǐng)域出現(xiàn)居多,如針對(duì)意思表示瑕疵行為的撤銷權(quán)、債權(quán)人撤銷權(quán)等等。出現(xiàn)在物權(quán)法當(dāng)中,尚屬罕見;故學(xué)理及實(shí)務(wù)上對(duì)其認(rèn)識(shí)未臻充分,其權(quán)利性質(zhì)(形成權(quán)抑或請(qǐng)求權(quán))、適用對(duì)象、行使期限、行使方式、法律效果等諸多細(xì)節(jié)都未有定論。

業(yè)主撤銷權(quán)的創(chuàng)設(shè)之所以必要,主要原因在于,建筑物區(qū)分所有中的重大事項(xiàng)決定過程,乃典型的民主決策機(jī)制。盡管《物權(quán)法》以及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作設(shè)計(jì)了細(xì)致規(guī)定,現(xiàn)實(shí)中卻仍難免會(huì)出現(xiàn)所謂民主悖論,即利用少數(shù)服從多數(shù)的民主程序來剝奪、踐踏少數(shù)人權(quán)益的現(xiàn)象,形成“多數(shù)人暴政”[1]。為此,法律必須面對(duì)“如果業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主的合法權(quán)益該怎么辦”的詰問。立法論上,一方面,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、代表業(yè)主意愿、維護(hù)業(yè)主利益的決定,對(duì)于該小區(qū)的每一位業(yè)主來說,都具有約束力,自不待言。但同時(shí)另一方面,如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違背了業(yè)主的利益,侵害了某個(gè)或若干個(gè)業(yè)主利益的決定,因決定而遭受侵害的業(yè)主,得有權(quán)向人民法院申請(qǐng)撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的該項(xiàng)決定。

二、我國物權(quán)法上的業(yè)主撤銷權(quán)

從立法理由看,《物權(quán)法》第78條第2款確實(shí)是對(duì)上述規(guī)范設(shè)計(jì)理念的回應(yīng)[2]?！段餀?quán)法》第78條第2款明確規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12條將其進(jìn)一步細(xì)化為:“業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?依據(jù)物權(quán)法第78條第2款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的,應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使?！庇纱丝梢?在我國物權(quán)法上,業(yè)主撤銷權(quán)的行使有如下要件:(1)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出了決定;(2)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違背法定程序;(3)撤銷權(quán)的行使,必須在法定期間內(nèi)以訴訟方式向人民法院提起,并經(jīng)人民法院裁判。

業(yè)主撤銷權(quán)所撤銷的,是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定。因此,業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍應(yīng)該取決于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)哪些事項(xiàng)作出決定。根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定,必須經(jīng)由業(yè)主大會(huì)作出決定的事項(xiàng)包括:(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。而關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,主要有(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。從這一系列規(guī)定來看,除了業(yè)主大會(huì)所授權(quán)的職責(zé)之外,業(yè)主委員會(huì)無權(quán)作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有現(xiàn)實(shí)影響的決定。另外,如上所述,根據(jù)《物權(quán)法》第76條的立法精神,最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第12條將《物權(quán)法》第78條第2款的規(guī)定擴(kuò)張解釋為不僅包括侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利,也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。

三、本案反映的問題

在本案中,全體業(yè)主通過《章程》和《公約》設(shè)定了兩種法律關(guān)系:一個(gè)是以業(yè)主的物權(quán)為基礎(chǔ)的業(yè)主間建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系,另一個(gè)是以業(yè)主的經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)的業(yè)主間共同經(jīng)營關(guān)系。后一關(guān)系,是本案糾紛的基礎(chǔ)關(guān)系,即業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主間共同經(jīng)營關(guān)系的授權(quán)(《公約》第3條)下,與第三人某經(jīng)營服務(wù)有限公司簽訂了《委托經(jīng)營管理合同》。該《委托經(jīng)營管理合同》對(duì)被告李某等43人有無法律約束力,是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。雖然從案情介紹上看被告并未主張“類推”行使《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定之業(yè)主撤銷權(quán),但亦存在探討的余地。就分析的邏輯而言,若要預(yù)設(shè)業(yè)主撤銷權(quán)已經(jīng)成立,取決于以下三個(gè)問題的判斷:

第一,本案中所涉及的是業(yè)主對(duì)專有部分的經(jīng)營權(quán),其能否歸屬于《物權(quán)法》第76條所規(guī)定的可由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),進(jìn)而由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)以法定方式通過表決而作出,頗有疑問。商廈各專有部分的經(jīng)營權(quán),是專有所有權(quán)中占有、使用、收益權(quán)能的綜合體現(xiàn)。對(duì)所有權(quán)進(jìn)行限制,或者是基于公共利益的原因,或者是存在法律明確規(guī)定的限制理由,除此之外都構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的侵害。在本案中,業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)要想對(duì)專有部分的所有權(quán)作出統(tǒng)一的約定,在涉及公共利益以及法律明確規(guī)定的對(duì)所有權(quán)限制的情形之外,必須經(jīng)過專有部分所有權(quán)人的同意,否則,無論是以簡(jiǎn)單多數(shù)表決或絕對(duì)多數(shù)的原則通過《章程》及《公約》對(duì)專有部分經(jīng)營權(quán)作出規(guī)定,都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

第二,本案中引起業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)并最終通過《章程》及《公約》委托業(yè)委會(huì)決定的“委托經(jīng)營”或“自主經(jīng)營”事項(xiàng),是否屬于《物權(quán)法》第76條第(6)項(xiàng)中的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì),作為業(yè)主自治的組織,可以通過業(yè)主的表決,對(duì)《物權(quán)法》第76條所列的各事項(xiàng)作出決定。然而,《物權(quán)法》第76條所列各項(xiàng)均屬于與整個(gè)建筑物的管理相關(guān)或者與共有部分以及物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)。唯有其第(6)項(xiàng)彈性條款尚存解釋余地。

第三,設(shè)立業(yè)主的撤銷權(quán),是為了防止業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定而侵害業(yè)主的合法權(quán)益。在本案中,表決系按照《章程》中所定“多數(shù)決”的原則進(jìn)行,如果判斷上認(rèn)定其并不違反法定程序,則所決定的事項(xiàng)是否“侵害合法權(quán)益”,是裁判中不能回避的實(shí)體性判斷。

如此看來,本案糾紛的實(shí)質(zhì),實(shí)在是法律適用問題,更具體地說,是法律解釋以及權(quán)利沖突下利益取舍的難題。就前兩個(gè)問題而言,首先,被告作為商鋪的業(yè)主,自然對(duì)自己的商鋪享有占有、使用、經(jīng)營等支配性權(quán)利,這屬于專有所有權(quán)。但是,所有權(quán)中的部分權(quán)能并非不可轉(zhuǎn)讓,其方式既可以是債權(quán)形式的(如出租);也可以是物權(quán)形式的(如設(shè)定抵押等)。如果被告在《章程》和《公約》上簽字或以其他方式表明加入共同體,也就同意了《章程》和《公約》中“多數(shù)決”的表決條款以及選聘經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的條款,從而也就不存在侵權(quán)問題。因?yàn)闄?quán)利人事先已經(jīng)同意,或者說對(duì)自己的權(quán)利事先做出了處分。其次,《物權(quán)法》第70條是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義,其中有對(duì)“經(jīng)營性用房”的涵蓋。建筑物區(qū)分所有雖起源于城市高層建筑蓬勃興起之下居住問題的解決,但現(xiàn)代社會(huì)商業(yè)發(fā)達(dá)、商鋪林立,將建筑物區(qū)分所有制度擴(kuò)張適用于非居住目的的“經(jīng)營性用房”,亦是大勢(shì)所趨。由此作目的解釋,不妨將《物權(quán)法》第76條第(6)項(xiàng)中的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”擴(kuò)張為包括有關(guān)經(jīng)營的事項(xiàng)。在本案所涉及的商廈中,業(yè)主擁有商鋪的主要用途是經(jīng)營而不是居住,由于商廈的業(yè)主都是商鋪所有人,他們?cè)跇I(yè)主公約中加入除了物業(yè)之外的經(jīng)營管理等事項(xiàng),只要經(jīng)法定程序達(dá)成決議,即為有效。換言之,一個(gè)均由商鋪商人組成的業(yè)主的決策或執(zhí)行機(jī)構(gòu)在對(duì)物業(yè)管理作出規(guī)定外,還對(duì)作為置業(yè)目的及共同事業(yè)的經(jīng)營事項(xiàng)作出統(tǒng)一規(guī)定,并沒有違反強(qiáng)行性、禁止性規(guī)定,也難謂違背社會(huì)公序良俗。

至于少數(shù)業(yè)主的“合法權(quán)益”如何保護(hù)的主張,恐怕不能單純以是否受到侵害來加以判斷?！段餀?quán)法》及相關(guān)司法解釋運(yùn)用擴(kuò)張解釋的方法將業(yè)主合法權(quán)益細(xì)分為實(shí)體權(quán)益以及程序權(quán)益,所謂實(shí)體權(quán)益受到侵害,是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有而享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定的侵害[3]。在建筑物區(qū)分所有的情形下,業(yè)主的合法權(quán)益的內(nèi)容非常廣泛,涉及多個(gè)方面。按《物權(quán)法》第70條,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;業(yè)主享有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)受法律同等保護(hù),不受任何單位和個(gè)人侵犯。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定限制或者剝奪業(yè)主合法權(quán)益的,自該決定作出后,業(yè)主即有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中,依據(jù)《委托經(jīng)營管理合同》的約定,全體業(yè)主都要將自己的鋪位統(tǒng)一交給第三方經(jīng)營管理。對(duì)于同意將鋪位交他方管理的大多數(shù)業(yè)主來說,合同是有效的;多數(shù)業(yè)主要求委托統(tǒng)一經(jīng)營也是一種經(jīng)濟(jì)利益,與少數(shù)業(yè)主的權(quán)利應(yīng)同等保護(hù)。而對(duì)于少數(shù)不同意將自己的鋪位交給第三人經(jīng)營的業(yè)主來說,這是對(duì)其專有經(jīng)營權(quán)的侵犯,顯然侵害到了其合法權(quán)益,可以主張合同對(duì)其不生效力。這實(shí)際上是多數(shù)業(yè)主與少數(shù)業(yè)主的兩種合法權(quán)益的沖突,法院必須進(jìn)行利益衡量,以找尋權(quán)益的平衡點(diǎn)或傾斜保護(hù)的理據(jù)。筆者以為,鑒于某商廈商鋪的整體關(guān)聯(lián)性,為了商場(chǎng)的統(tǒng)一營運(yùn)(如裝修、防火通道、鋪位布局等)和經(jīng)營目的的實(shí)現(xiàn),應(yīng)該服從商場(chǎng)的統(tǒng)一整體管理。為此,從大多數(shù)人的利益出發(fā),不妨對(duì)少數(shù)人權(quán)利作出必要限制。至于限制的方式及法律效果,容后詳述。超級(jí)秘書網(wǎng)

四、“題外”的話:另一種思路

本案中的商廈,從案情看,屬于零售業(yè)態(tài)中的購物中心,即所謂商鋪。購物中心是諸多零售業(yè)態(tài)中的一種。這種零售業(yè)態(tài)誕生于美國,其理想的操作方式是產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離,開發(fā)商開發(fā)并持有全部產(chǎn)權(quán),并委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)招商,將產(chǎn)權(quán)內(nèi)的店面向商戶出租,分散經(jīng)營;商業(yè)管理公司并對(duì)全部商戶的經(jīng)營實(shí)行統(tǒng)一管理。當(dāng)然,開發(fā)商也可以自己擔(dān)當(dāng)管理者角色。但無論何種方式,“統(tǒng)一管理”,則是此類業(yè)態(tài)存在和發(fā)展的必要條件之一,也是其區(qū)別于其他零售業(yè)態(tài)的主要標(biāo)志。然而,購物中心的開發(fā)耗資巨大,開發(fā)商還貸的主要來源卻是商戶分散經(jīng)營的租金收益,由此決定其成本回收期限較長(zhǎng),而目前國內(nèi)金融制度對(duì)開發(fā)商的貸款期限無法滿足這一要求,遂導(dǎo)致開發(fā)商往往將商鋪的出租變?yōu)槌鍪?以提前還貸。一旦商鋪出售,產(chǎn)權(quán)分散,則為統(tǒng)一管理埋下了障礙。本案所暴露的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度上原因,庶幾在此?；氐椒蓪用?對(duì)案件的分析也必須考慮商鋪特點(diǎn)。不同于住宅,商鋪的主要用途就是經(jīng)營,經(jīng)營權(quán)當(dāng)屬商鋪業(yè)主所有權(quán)的核心內(nèi)容,從而體現(xiàn)出有別于專有權(quán)、共有權(quán)、管理權(quán)三元一體的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn)。其實(shí),對(duì)于商鋪,學(xué)說上早就有將其視為建筑物區(qū)分所有的例外情形的觀點(diǎn)存在。具體而言,一棟商用的建筑物,并無明確的隔間,開放性地由多數(shù)小商人如百貨店式地共同經(jīng)營之場(chǎng)合,區(qū)分所有者會(huì)為共同的目的成立主體間“合手的共同關(guān)系(合有團(tuán)體)”,此時(shí)之共有部分的共有,按照有的學(xué)者的見解,“并非建筑物區(qū)分之共有(Miteigentum),而是合有(EigentumzurGesametenHand)”。此時(shí)之專有部分也并非所有權(quán)(區(qū)分所有權(quán));“而是歸屬于合有團(tuán)體之一部分的使用權(quán)”[4]。在本案中,業(yè)主的經(jīng)營權(quán)屬于其專有權(quán)范疇之內(nèi),如果拘泥于建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中的區(qū)分所有權(quán)觀念,確實(shí)很難納入現(xiàn)行法律制度的框架內(nèi)加以分析。但因其已經(jīng)部分地讓渡出來,形成了業(yè)主間的共同經(jīng)營,因而可以類推適用物權(quán)法上的建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系。在業(yè)主委員會(huì)依照《章程》開展有關(guān)工作時(shí),業(yè)主必須依照前約而服從業(yè)主委員會(huì)的決定。當(dāng)然,根據(jù)《物權(quán)法》第78條第2款及《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12條,業(yè)主委員會(huì)作出決定必須嚴(yán)格依照《章程》的有關(guān)程序及權(quán)限規(guī)定,否則可以認(rèn)定為侵害業(yè)主合法權(quán)益。在本案中,按照法律解釋以及利益衡量,可認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作出決定顯然是符合有關(guān)程序及權(quán)限規(guī)定的,其決定對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力,業(yè)主撤銷權(quán)應(yīng)不成立。少數(shù)業(yè)主不服從業(yè)主委員會(huì)的決定,可以選擇退出業(yè)主間的共同經(jīng)營關(guān)系,解釋上,似乎可以類推適用合伙關(guān)系中退伙的規(guī)定和規(guī)則。

注釋:

[1]杜萬華,辛正郁,楊永清.最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋、物業(yè)服務(wù)司法解釋要義[J].判解研究,2009,(2).

[2]全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室.中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007:79.

[3]奚曉明.最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2009:174-175.

[4]劉得寬.民法諸問題與新展望[M].臺(tái)北自版,1979:25.