店主自主經營權問題研究論文
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區(qū)分所有權是隨著現代住宅商品化,一幢大樓內部的所有權結構向多元化方向發(fā)展而形成的。隨著工商業(yè)的發(fā)展和經濟的繁榮,城市人口急劇增加,繼衣食之后的居住問題日趨突出。建筑面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛盾,都促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有或數人共有,只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有,正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建筑物,從而產生了區(qū)分所有。[1]我國《物權法》之所以設立專章規(guī)定建筑物區(qū)分所有權,而并不是在所有權的一般規(guī)則或者共有部分規(guī)定建筑物區(qū)分所有權問題,這就表明了建筑物區(qū)分所有權是一種特殊類型的物權。建筑物區(qū)分所有權就是由專有部分的所有權、共有權和共同管理權所構成的一種不動產物權。[2]建筑物區(qū)分所有權人之間的糾紛也成為近年來審判實踐的疑難問題。建筑物區(qū)分所有中的商鋪業(yè)主權屬之間的糾紛,是其中一個重要的類型,有必要對此予以討論。
本案從表面上看是商鋪業(yè)主之間經營權的糾紛,但其本質上仍然是商鋪業(yè)主之間的區(qū)分所有權問題,尤其是關于區(qū)分所有的專有權的界定。因此,我們首先要判斷的是,商鋪業(yè)主為什么享有專有權?通常來說,判斷某人是否享有專有權,應當依據如下標準:
1.從物權公示上看,其是否符合法定的物權設立和變動程序,即是否辦理了過戶登記手續(xù)。在已經辦理了登記手續(xù)的情況下,其享有專有權自不待言?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》)第1條第2款規(guī)定:“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。”據此,雖然房屋購買人沒有辦理過戶登記手續(xù),但是,已經支付了房款并占有房屋,也應當享有物權并認定為業(yè)主。在本案中,業(yè)主不僅支付了購買其商鋪的房款,而且已經辦理了過戶登記手續(xù),其無疑享有商鋪這一不動產的建筑物區(qū)分所有權,包括專有權等具體權利。
2.從客體的物理狀態(tài)上看,其是否符合構造上的獨立性,利用上的獨立性,并且能夠滿足法律上公示的要求,能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。具體來說,在區(qū)分所有情況下,專有部分要成為區(qū)分所有權的客體,必須要具備如下幾個條件:(1)必須具有構造上的獨立性。這就是說,各個部分在建筑物的構造上能夠明確區(qū)分開,可與建筑物其他部分完全隔離,也只有這樣才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨立支配。[3]如一排房屋以墻壁間隔成戶,即能夠被各個住戶獨立地支配。(2)必須具有利用上的獨立性。這就是說,建筑物被區(qū)分為各個部分以后,每一部分都可以排他使用,能夠被獨立地使用或具有獨立的經濟效用。此種獨立性在學說上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。[4](3)通過登記予以公示并表現出法律上的獨立性。此種獨立性在學說上也被稱為法律上的公示性。構造上和使用上的獨立性,乃是經濟上的獨立性。只有通過登記才能表現為法律上的獨立性,并能夠成為法律上的物權的客體。例如,路邊的擺放的某個攤位,雖然其具有獨立的利用價值,但其無法登記,難以成為物權的客體。本案中,各個業(yè)主在一棟樓房中購買了商鋪,該商鋪雖然與住宅用房等不同,其封閉性和獨立性并沒有住宅等房屋那樣明確,且沒有相對獨立的出入通道。而且各個商鋪甚至可能連接在一起,據此,似乎表明其不具有像房屋那樣具有專有權客體的顯著特征。但是,由于各個商鋪仍然具有構造上的獨立性、利用上的獨立性和公示性,其在法律上可以與其他業(yè)主的商鋪區(qū)分開,所以,其可以稱為專有權的客體。在認定業(yè)主是否享有專有權時,不能認為其沒有如同建筑物中的房間,就不屬于專有部分,關鍵要看其是否符合認定專有部分的各項特征。如果符合這一特征,都可以受到建筑物區(qū)分所有權法律制度的調整。
在確定本案中商鋪的業(yè)主享有專有權之后,需要確定其對商鋪享有的專有部分所有權具有何種效力?我國《物權法》第71條規(guī)定,業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。這就表明,專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能,包括占有、使用、收益和處分的權利,從這個意義上說,專有部分的所有權本質上仍然屬于所有權,包含所有權的全部權能。具體來說,業(yè)主對商鋪享有的專有權具有如下效力:一是占有權。即業(yè)主有權對其商鋪進行直接占有,也可以通過出租等方式由他人占有;二是利用權。這就是說,商鋪所有人有權對自己的鋪位進行利用,使用就是指對其專有部分自己使用,或者通過出租、借用關系授權他人使用,當然這種使用只能在法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的范圍內按照特定用途來使用;三是處分權。是指商鋪所有人有權將其商鋪進行改造、出租出借,也有權將商鋪轉讓、入股及設定抵押等?？梢?商鋪的業(yè)主對其專有部分享有所有權的效力。在此需要討論的是,商鋪業(yè)主的利用權是否包括自主經營權?所謂自主經營權,是指商鋪業(yè)主享有的根據自己的經營計劃安排商鋪存在的利用方式,并排斥他人干涉的權利。此種自主經營權是否可以包括在專有部分的所有權之中?筆者認為,一方面,既然商鋪業(yè)主的專有權本質上是一種所有權,具有完全的所有權的效力,而業(yè)主對其財產可以依法自主經營和利用,那么,商鋪的所有人對商鋪也享有自主經營的權利。另一方面,商鋪的功能就在于從事經營性活動,實現業(yè)主的經濟利益,業(yè)主當然可以自己安排商鋪的利用方式。所以,筆者認為,商鋪業(yè)主對其商鋪應當享有獨立經營的權利。
二、關于商鋪業(yè)主專有部分權利的限制問題
建筑物區(qū)分所有人與他人之間已經形成共同生活和生產經營關系,這種關系要求區(qū)分所有權的權利的行使不能損害他人的合法權益。專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規(guī)則的限制。具體來說,這種限制表現在:(1)業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全。在區(qū)分所有的情況下,業(yè)主所有的專有部分緊密聯系,構成建筑物的整體。業(yè)主的專有部分會影響到其他業(yè)主的專有部分的安全,對于整個建筑物的安全存續(xù)也存在較大影響,所以,業(yè)主行使其專有部分的權利不得危及建筑物的安全。例如,房屋裝修不得擅自拆除承重墻,或者改變房屋結構,損害建筑物的安全。(2)相鄰關系的限制。建筑物區(qū)分所有權人共同生活在同一建筑物之內,各位業(yè)主處于物理上的近鄰關系狀態(tài),應當受到相鄰關系的拘束。在侵害防免、通風、采光、日照等方面,相鄰的業(yè)主應當相互提供便利、可能受到一定的限制。(3)專有部分所有權的行使必須受管理規(guī)約的限制。專有部分所有權的行使,也可以構成共同生活的一部分,因此,應當受共同生活規(guī)則的限制,這就是說,要受到業(yè)主所共同制訂的管理規(guī)約的限制[5]。(4)受權利不得濫用原則的限制。任何專有部分所有權人行使權利時,都要考慮到全體區(qū)分所有權人的共同利益,不得濫用其專有部分所有權,損害其他所有人的利益。例如,業(yè)主隨意變更建筑物專有部分的使用用途,從事帶有噪音、震動或其他影響他人生活、休息的行為,給其他業(yè)主造成生活上的不便。就商鋪的業(yè)主而言,既然他們享有的是建筑物區(qū)分所有權,那么,按照“所有權應受合理限制,以保障權利正常行使并增進業(yè)主共同體的共同利益”的基本理論,商鋪業(yè)主的專有權應當受到限制。
在本案中,對商鋪業(yè)主自主經營權的限制,是否包括應當按照大多數業(yè)主的意見將商鋪經營改為委托經營,即在大多數業(yè)主同意的情況下,各個業(yè)主應當將自己的商鋪委托給第三人經營?事實上,本案中有超過投票權數的2/3的業(yè)主已經投票決定要將整棟樓的商鋪委托給第三人來統(tǒng)一經營,而單個業(yè)主不能再進行獨立的經營活動。原告作為少數業(yè)主,對此提出異議,主張其享有對商鋪的獨立經營權利,且認為大多數其他業(yè)主所作出的關于“統(tǒng)一委托經營”的決定對其無效。這首先就涉及到在區(qū)分所有的情況下,業(yè)主對其商鋪進行自主利用的權利是否可以受到限制,是否應當完全改變用途,甚至改為委托經營的方式?自主經營和委托經營的區(qū)別就在于:在自主經營的情況下,業(yè)主可以獨立地占有并利用其商鋪,從事各種經營活動;而在委托經營的情況下,業(yè)主就將其占有權和使用權而轉委托給他人,自己僅享有收取孳息的收益權。筆者認為,在本案中,自主經營和委托經營的模式,應當由業(yè)主自主選擇,主要理由在于:
第一,對商鋪業(yè)主區(qū)分所有權的限制,不得損害其所有權。建筑物區(qū)分所有權之中,各所有權人的權利客體在物理距離很小,相互之間受影響的可能性較大。因此,應當對專有部分所有權加以適當限制。但是,該限制以不影響到業(yè)主共同利益和其他業(yè)主的專有權為限。[6]因為,商鋪業(yè)主在購買商鋪時,通常對未來有一個相對明確的經營方案和預期。尤其是在購買商鋪時,訴爭業(yè)主,包括大多數同意改變經營方式的業(yè)主和不同意的業(yè)主,都有這樣一個預期,即業(yè)主在購買后可以自主獨立的利用商鋪從事經營活動,包括獨立決策和使用。如果不允許業(yè)主自主經營,實際就剝奪了業(yè)主對商鋪的利用的權利。這實際上就已經損害了少數業(yè)主的所有權。
第二,改變自主經營方式并不一定符合每個業(yè)主的利益,甚至會損害某些業(yè)主的利益。應當看到,委托經營確實存在其優(yōu)勢,即可以在商業(yè)物業(yè)之中實現統(tǒng)一的布局、統(tǒng)一的管理、合理分工等,從而促成整體效益最大化。但是,委托經營并不一定符合每一個業(yè)主的利益。雖然委托經營可能有利于增進部分業(yè)主的利用效率,但其也可能減損另外一些業(yè)主的利益。例如,對一些既有經營策略和利益非常好的一些業(yè)主來說,統(tǒng)一經營可能破壞他們的特色經營活動,或者導致其品牌資源和客戶資源流失,反而降低了其可獲得的經營利益。本案中,部分業(yè)主堅持自主經營模式,也是維護自己既有利益的舉動。
第三,某些業(yè)主堅持自主經營的模式,并不構成對權利的濫用。是否選擇委托經營,應屬于業(yè)主的權利。如果業(yè)主愿意選擇委托經營,自然應允許。如果其不愿意選擇,也應當予以尊重,尤其是業(yè)主選擇了自主經營也不會對其他業(yè)主和物業(yè)整體的利益造成損害的情況。我國《物權法》第71條規(guī)定,業(yè)主行使專有部分的權利,不得損害其他業(yè)主的合法權益。該條規(guī)定旨在禁止業(yè)主濫用專有部分所有權,從而損害其他業(yè)主的利益。在業(yè)主正當行使權利的過程中,只要不構成權利濫用,不損害他人利益,就應當允許可以自由行使。除此之外,不能以其他理由來限制專有權的行使,尤其是不能因其他業(yè)主追求自身的商業(yè)經營利益來限制甚至剝奪他人的專有權。
此外,有必要將本案與商鋪集體招租的情形加以區(qū)分。在集體招租的情況下,通常不涉及區(qū)分所有權問題,例如,某投資公司將其所有的整棟商場分鋪面出租給上百戶承租人,商鋪租戶不享有建筑物區(qū)分所有權。如果租賃合同中約定:出租人可以根據經營實際狀況改變經營模式,采取統(tǒng)一經營等方式,則商鋪的租戶應當遵循這一約定。但是,在本案中,商鋪業(yè)主是區(qū)分所有權人,并非承租人,其所有權應當受到物權的嚴格保護,不能因為商場大多數業(yè)主的集體決定而遭受利益損害。
三、關于業(yè)主大會能否決定商鋪業(yè)主的經營方式問題
商鋪的業(yè)主在經營各自的商鋪的過程中,也形成了一定的共同關系,因此也要受到共同體的一些限制,且應遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理建筑物管理的決定。在建筑物區(qū)分所有的情況下,無論是否成立業(yè)主委員會,一般都應當設立業(yè)主大會,并通過業(yè)主大會來管理業(yè)主的各項共同事務。[7]根據《物權法》第78條第1款的規(guī)定:“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力”,因此,各商鋪業(yè)主無疑應受到業(yè)主大會決定的約束。本案中,有商鋪業(yè)主組成的業(yè)主大會根據部分業(yè)主的提議,經過2/3以上的業(yè)主同意,對《章程》和《管理公約》進行了部分修改,在《章程》第11條后增加:“業(yè)主委員會可根據多數業(yè)主意見,授權經營企業(yè)對整體布局進行調整、招商”。后來,業(yè)主委員會根據修改后的《章程》和《管理公約》,與第三人(某經營服務有限公司)簽訂了《委托經營管理合同》。本案的關鍵在于,業(yè)主大會可否對專有部分的自主經營或委托經營事項授權業(yè)主委員會“根據多數業(yè)主意見”作出決定?應當看到,本案中業(yè)主大會修改議事規(guī)則的行為,是符合《物權法》第76條規(guī)定的程序的。但是,即便業(yè)主大會或者業(yè)主委員會經過合法程序作出的決定,其對業(yè)主的約束力并不是絕對的。尤其是在這些決定侵害了部分業(yè)主的合法權益時,其效力處于可撤銷的狀態(tài),受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。筆者認為,關于商鋪是采取自主經營還是委托經營事項不屬于《物權法》第76條規(guī)定的“由業(yè)主共同決定的事項”,業(yè)主大會作出此種決定,屬于《物業(yè)管理條例》第19條第1款規(guī)定的“與物業(yè)管理無關的決定”。理由在于:
第一,業(yè)主大會能夠決定的事項主要是指與建筑物區(qū)分所有中的共有和共同管理有關的重大事項。這就是說,如果法律、法規(guī)直接規(guī)定了業(yè)主大會的職權,應當依據法律法規(guī)的規(guī)定。例如《物權法》第76條明確規(guī)定需要由業(yè)主共同決定的事項,必需通過召集業(yè)主大會的形式才能做出決定;業(yè)主大會作為全體業(yè)主的最高權力機構,作為代表業(yè)主行使對共有財產權利的機構,其職權主要是代表業(yè)主管理共同財產和共同事務,并就業(yè)主共同生活事項制訂共同規(guī)則?！段餀喾ā返?6條第1款規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！边@些依法必須由業(yè)主共同決定的事項,必須通過召開業(yè)主大會的形式才能作出最終決定。但在法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況下,如何確定業(yè)主大會的權限,是一個值得探討的問題。筆者認為,業(yè)主大會能夠決定的事項主要是指與建筑物區(qū)分所有中的共有和共同管理有關的重大事項。我國《物權法》第76條第1款第(7)項規(guī)定:“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”是一個兜底條款,強調業(yè)主大會作出決定的事項,應當是與建筑物“有關共有和共同管理權利”的重大事項。該條所列舉的各項都是與共有權和共同管理權相關的事項,不涉及專有部分的權屬問題。這些事項主要是關于物業(yè)經營管理的問題,因為物業(yè)管理本身既可能涉及到對共有財產的權屬問題,又可能涉及到對共同部分的管理問題。除此之外,對于非共有和共同管理的事項,就不應當由業(yè)主大會來作出決定。
第二,業(yè)主大會能夠決定的事項,只能是業(yè)主的共同利益事項,而不應當干涉到業(yè)主的依法行使其專有權的行為。在區(qū)分所有的商鋪建筑物中,雖然各業(yè)主之間具有緊密的物理聯系,業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權時應當受到一定的限制。但是,商鋪業(yè)主對商鋪的專有權在本質上屬于所有權的范疇,在占有、使用、收益和處分等四個方面享有絕對的權利,非經法定事由,他人不得干涉。業(yè)主自主經營活動本身就是業(yè)主行使所有權中的“使用”權能的一種行為。因此,其自主經營商鋪也是行使所有權的表現形式,他人不得干涉。本案中,業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過決定限制部分商鋪業(yè)主的自主經營權,實際上就是限制了其所有權,而這種干預是缺乏法律依據的。
第三,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定權是有限的,其不能超出法定權限。法律之所以要求小區(qū)、商場建立健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會等自治組織,其根本目的在于維護廣大業(yè)主的合法權益,保障業(yè)主能夠正常利用其不動產。業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以通過決定增進廣大業(yè)主的利益,但是,此種利益的增進以不損害業(yè)主的既有利益為限。本案中,業(yè)主所作出的關于委托經營的決定,可能會、業(yè)主委員會的決定超出了決定事項的范圍,但如果少部分業(yè)主能夠接受這種安排,也屬于其意思自治的范疇,不能再此情況下仍然認定決定為無效。因此,給予受侵害業(yè)主決定是否撤銷決定,尤其是在本案中,大多數業(yè)主都贊成,可以視為這些業(yè)主簽訂了集體協議,同意了委托經營的條件。權利受侵害的業(yè)主有權決定是否撤銷該集體決定。
筆者認為,業(yè)主大會通過2/3多數作出決定,在管理規(guī)約有明確授權的情況下,也未嘗不能作出決定。關鍵在于,這些決定不能侵害業(yè)主的利益。按照《物權法》第78條第2款規(guī)定,如果其侵害了其他業(yè)主的利益,受侵害的業(yè)主可以請求撤銷。筆者認為,不愿意接受該條件約束的業(yè)主,可以提起撤銷之訴。其理由在于:超級秘書網
第一,該決議超出業(yè)主委員會的權限范圍。因為業(yè)主大會的決定之所以具有合法性,并能夠對全體業(yè)主產生拘束力,完全取決于業(yè)主大會所作出的決定符合法定的權限和程序。而本案中,如前所述,業(yè)主委員會無權簽訂超出物業(yè)管理事項的委托合同,且關于簽訂合同的《章程》修改行為也不符合《物權法》關于共同決定事項的規(guī)定。
第二,該決議侵害了商鋪業(yè)主的利益。為了防止業(yè)主大會或者業(yè)主委員會違反法律或規(guī)約的規(guī)定做出決定,避免少數業(yè)主委員會成員受利益驅使做出侵害大多數業(yè)主的行為,《物權法》第78條第2款賦予受侵害業(yè)主以撤銷權。本案中,為什么說侵害了業(yè)主的利益,問題關鍵在于對侵害的理解。筆者認為,所謂的侵害,除了共同管理權等程序性權利外,其既包括現實經濟利益的直接侵害,例如經營收益的減少;又包括侵害的可能,例如本案中,業(yè)主委員會的決議排除了商鋪業(yè)主的自主經營和決定的權利,因此,侵害了其自主安排經營計劃的可能性,侵害了其潛在的利益。
受侵害業(yè)主必須通過訴請人民法院行使撤銷權。一旦人民法院認定符合撤銷的情形,對決定予以撤銷,則業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定無效。綜上,本案中,業(yè)主大會的決定侵害了少數商鋪業(yè)主的利益,少數業(yè)主可以申請人民法院予以撤銷。
注釋:
[1]段啟武.建筑物區(qū)分所有權之研究[C]∥.梁慧星.民商法論叢(第1卷):289.
[2]鄭云瑞.民法物權論[M].北京:北京大學出版社,2006:155.
[3]謝在全.民法物權論(上冊)[M].臺北:自版,1997:236.
[4]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權之研究[M].臺北:三民書局,1992:19.
[5]申衛(wèi)星.自治與受制之法律基石[C]∥.蔡耀忠.物權法報告.北京:中信出版社,2005:38.
[6]熊丙萬.論住宅商用法律制度[J].政治與法律,2009,(8).
[7]孟強.論業(yè)主大會的訴訟主體資格[J].政治與法律,2009,(8).
