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房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本管理；措施

1引言

但隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，必須采取有效的措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效控制。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，無(wú)法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于當(dāng)下我國(guó)建筑市場(chǎng)的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理概述

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有以下特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財(cái)力資源，而且即使是一個(gè)小住宅區(qū)也需要3~4年的時(shí)間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長(zhǎng)時(shí)間完成；高風(fēng)險(xiǎn)高收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益和風(fēng)險(xiǎn)共存，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求相對(duì)較大，參與者越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長(zhǎng)，企業(yè)需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費(fèi)者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)引起一系列的后果，帶來(lái)嚴(yán)重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險(xiǎn)、成本、質(zhì)量管理的配合。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理原則

不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，當(dāng)下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識(shí)，將成本控制貫穿實(shí)施在每一項(xiàng)工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，落實(shí)每一項(xiàng)成本控制管理措施；再次，加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理落到實(shí)處；最后，著眼于大局，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持續(xù)的工作，不能中斷。

3提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的措施

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)充分考慮到實(shí)際情況，把握市場(chǎng)需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準(zhǔn)備工作，使得報(bào)告內(nèi)容充分反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究報(bào)告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)、不足以及承受能力，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否值得發(fā)展。

3.2構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理體系

健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理體系是以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的，包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個(gè)職能部門的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理的全員參與管理機(jī)制。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實(shí)現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機(jī)制中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責(zé)，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強(qiáng)相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識(shí)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的水平。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財(cái)力資源，建設(shè)不必要的浪費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的成本管理，主要可以通過(guò)控制以下幾個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工材料的采購(gòu)、驗(yàn)收，并制定專人進(jìn)行管理，做好施工材料的出進(jìn)登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費(fèi)嚴(yán)重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，會(huì)由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計(jì)內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、加強(qiáng)變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且處理問(wèn)題，對(duì)工程款支付的程序進(jìn)行嚴(yán)格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的積極配合。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過(guò)對(duì)資源的合理配置利用，時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利開(kāi)展，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理中需要充分考慮項(xiàng)目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項(xiàng)目各種變更請(qǐng)求，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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[2]蔡?hào)|明.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制[J].廣東科技,2011(14).

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;管理協(xié)調(diào)；控制1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一階段：項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的第一階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要利用專業(yè)市調(diào)公司或自身的技術(shù)力量，作好充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，并且認(rèn)真剖析項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目的獨(dú)特性，做好項(xiàng)目營(yíng)銷的亮點(diǎn)。準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位能使項(xiàng)目獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，并能有效降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的第二階段：規(guī)劃管理 規(guī)劃管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理非常重要的階段。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案。此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍,因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有極其重要的作用,關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要內(nèi)容包括:(1)根據(jù)營(yíng)銷策劃部門所做的市場(chǎng)調(diào)查,論證項(xiàng)目所在地理位置的合理定位,規(guī)劃出建筑戶型模需求等級(jí)及相應(yīng)需求量。(2)積極與規(guī)劃部門溝通。運(yùn)用他們對(duì)地域規(guī)劃的豐富知識(shí)和對(duì)相關(guān)政策的了解,依據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定出能使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)最佳效益的總規(guī)劃指標(biāo)。(3)以《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),進(jìn)行方案設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)。要注重對(duì)建筑立面的美觀度、平面布局的合理性、戶型配置的均好性等做出客觀公正的評(píng)價(jià),謹(jǐn)慎抉擇。 4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容 專業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,必須從設(shè)計(jì)開(kāi)始介入,了解設(shè)計(jì)全過(guò)程，這些都將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此,房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好下述幾個(gè)方面的工作:

（1）必須注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇。切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。實(shí)際上,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資而言,設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例相當(dāng)小,然而設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)于項(xiàng)目投資節(jié)約的多少,工程成本的高低和房地產(chǎn)營(yíng)銷的難易,卻具有重大甚至是關(guān)鍵性的影響力。因此,一定要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù),必要時(shí),應(yīng)對(duì)參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力進(jìn)行考察。

（2）保證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)任務(wù)完成的效率。一方面應(yīng)要求其以較高的工作效率進(jìn)行設(shè)計(jì),在盡可能短的時(shí)間內(nèi)提供設(shè)計(jì)成果。但另一方面又應(yīng)堅(jiān)決避免把設(shè)計(jì)任務(wù)安排得過(guò)于緊急,以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（3）密切保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通,隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度。及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的,需由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜。同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等,與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。要努力將工程管理人員的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)理念,與設(shè)計(jì)人員相對(duì)較為理論的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和理念有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

5. 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容

5.1施工單位的選擇。在工程招投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)重視對(duì)施工單位資質(zhì)的審核，及項(xiàng)目經(jīng)理的考察，特別是以往業(yè)績(jī)的深入考察很重要。具備良好素質(zhì)的施工單位是保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)。5.2施工合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的法律依據(jù)。在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)條款之外,需要認(rèn)真考慮雙方的約定條款有:施工企業(yè)人員配置的約定;工程質(zhì)量獎(jiǎng)懲約定;工期約定;工程材料供應(yīng)方式及驗(yàn)收程序的約定;工程款支付方式的約定;文明施工與施工安全保障措施的約定。 5.3施工準(zhǔn)備。首先辦妥建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證。接著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須讓設(shè)計(jì)人員在會(huì)上做好設(shè)計(jì)交底工作。預(yù)先探討解決出現(xiàn)問(wèn)題的辦法以使工程的施上能較順利的步人正軌。 5.4項(xiàng)目施工質(zhì)量控制。施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。具體應(yīng)做好下述幾項(xiàng)主要工作:首先，根據(jù)與監(jiān)理單位簽訂的委托監(jiān)理合同,按照監(jiān)理人員應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量監(jiān)理職責(zé)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)重點(diǎn)部位和關(guān)鍵工序,配合監(jiān)理人員一道檢查把關(guān)。其次，督促施工企業(yè)根據(jù)施工合同的要求嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》,強(qiáng)化其施工過(guò)程的質(zhì)量控制,保證各工序質(zhì)量達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范的要求。還有，做好工程材料的管理工作,必須嚴(yán)格按施工合同約定和設(shè)計(jì)要求,做好市場(chǎng)調(diào)查,準(zhǔn)確掌握材市場(chǎng)信息,按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),通過(guò)招標(biāo)選擇出質(zhì)量有保障、信譽(yù)良好、價(jià)格合理的品種進(jìn)行使用

5.5 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制。進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃,控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線,提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先,要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間,制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次,通過(guò)精細(xì)安排、狠抓落實(shí),控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開(kāi)工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。再次,要及時(shí)預(yù)見(jiàn)、預(yù)控、發(fā)現(xiàn)和解決建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作,需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合,爭(zhēng)取一次性通過(guò)，確保進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期,可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)、降低施工難度、加大成本投入等方法。5.6 項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本由建安造價(jià)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)與各項(xiàng)政府規(guī)劃費(fèi)組成,其中建安造價(jià)是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,貫徹公開(kāi)、公平、公正的原則,選擇既有質(zhì)量保證,又能以合理的較低價(jià)格中標(biāo)的施工企業(yè)承擔(dān)施工任務(wù);做好施工概預(yù)算審核,并以之為依據(jù),在施工過(guò)程中控制好工程款的撥付;對(duì)于經(jīng)濟(jì)簽證工作要嚴(yán)格執(zhí)行好三級(jí)簽證制度,即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部,需要經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)辦人員、部門經(jīng)理、工程總負(fù)責(zé)人三級(jí)審查核準(zhǔn)的簽字程序后,其駐現(xiàn)場(chǎng)代表方能簽證給施工企業(yè)的制度。5.7 項(xiàng)目安全控制。按照“安全第一,預(yù)防為主”的方針,督促監(jiān)理和施工單位做好安全控制。要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系,落實(shí)好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理。

6．房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理最為重要。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案實(shí)施困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近流行的管理方法。

可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施上都需要具備以下幾個(gè)要素：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有力支持。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，并通過(guò)有效的溝通、交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。

(3)持續(xù)開(kāi)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理。使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量問(wèn)題 對(duì)策

1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性和必要性

1.1 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，需要增加執(zhí)政管理功能

近年來(lái)，國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市建設(shè)的快速發(fā)展，大量房屋竣工并投入使用。由于發(fā)展規(guī)模的迅速擴(kuò)張，大量企業(yè)的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企業(yè)，很容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷涌現(xiàn)。因此，如何加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)行為和市場(chǎng)行為的管理，最大限度地減少和消除質(zhì)量問(wèn)題是我們貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，提高政府部門監(jiān)管的管理能力的實(shí)際需要。

1.2 關(guān)注民生，盡職服務(wù)民生

房屋施工質(zhì)量直接關(guān)系到日常生活和業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。很多普通家庭花費(fèi)他們所有的積蓄，才能夠買房子。如果你住在這樣的存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋，家里不僅難以安穩(wěn)，更難以樂(lè)業(yè)。人民的事非同小可，建造商必須樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的意識(shí)，在引進(jìn)管理系統(tǒng)、處理投訴的質(zhì)量的同時(shí)，更重要的要考慮人民的利益。開(kāi)展監(jiān)測(cè)工作，全面實(shí)施質(zhì)量管理措施，以提高工程質(zhì)量，確保人們能買一套住的舒適房子，努力構(gòu)建和諧社會(huì)。

2 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的質(zhì)量問(wèn)題

眾所周知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須有三個(gè)過(guò)程：首先施工前項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段；二是該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段；三是建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收階段。在這三個(gè)方面，有哪些問(wèn)題將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量呢？下面筆者就從這三個(gè)方面說(shuō)說(shuō)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段存在的質(zhì)量問(wèn)題

在準(zhǔn)備過(guò)程中的早期階段房地產(chǎn)項(xiàng)目，也有一些質(zhì)量問(wèn)題。首先，在該項(xiàng)目的初步審計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量不盡人意，使得該項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，相互之間制約，同時(shí)使施工變得困難；其次，施工圖紙為工程設(shè)計(jì)，由于沒(méi)有嚴(yán)格按照特定的設(shè)計(jì)流程，或者因?yàn)樵O(shè)計(jì)太過(guò)膚淺，使得設(shè)計(jì)和施工圖紙失去了它的實(shí)際意義；最后，在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方面，因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)在缺乏必要的管理和控制環(huán)節(jié)，對(duì)工程質(zhì)量帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問(wèn)題

在施工階段的房地產(chǎn)，包括招標(biāo)程序、項(xiàng)目和施工的具體方面。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)沒(méi)有做到公正、公平、公開(kāi)和透明，這不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些消極現(xiàn)象暗箱操作，并最終導(dǎo)致了該項(xiàng)目的招標(biāo)缺陷；其次，特別是施工過(guò)程中，施工沒(méi)有采取其他的設(shè)備，原材料審查的技術(shù)，致使施工的結(jié)果不能令人滿意；最后，相關(guān)負(fù)責(zé)人在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，但他們?nèi)狈εc專業(yè)相關(guān)的素養(yǎng)。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目在驗(yàn)收階段的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的后半部，檢驗(yàn)工作是十分必要和重要的。首先，在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理不關(guān)心建設(shè)的各個(gè)方面，但僅僅依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的；其次，對(duì)部分項(xiàng)目的最后評(píng)估，因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有特別邀請(qǐng)有關(guān)單位必要的分析和總結(jié)，甚至沒(méi)有報(bào)告相關(guān)的工作，沒(méi)有具體的反饋系統(tǒng)；第三，與此相關(guān)的客服人員，缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)了一定的困難。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的對(duì)策問(wèn)題

3.1 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目對(duì)策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，最關(guān)鍵的是準(zhǔn)備工作。許多人選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以內(nèi)容規(guī)模，規(guī)劃方案，單位等構(gòu)成了潛在的目標(biāo)客戶分析，客戶購(gòu)買心理分析，設(shè)施層面分析，技術(shù)內(nèi)容開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，金融，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面，如在深入且全面的數(shù)據(jù)中，直接決定了擬發(fā)展的前途和命運(yùn)。

制定質(zhì)量計(jì)劃，發(fā)展該項(xiàng)目。對(duì)人員、設(shè)備加強(qiáng)組織管理，在材料質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面明確管理要求。對(duì)于多源采購(gòu)的鋼材、水泥等材料，通過(guò)多渠道對(duì)每一批鋼材進(jìn)行全面的了解，對(duì)水泥原材料的質(zhì)量實(shí)施雙控，未經(jīng)檢驗(yàn)的材料不允許用于工程設(shè)計(jì)；焊接鋼作為半成品，是檢驗(yàn)工作檢驗(yàn)的重點(diǎn)所在。此外，參與項(xiàng)目審查的監(jiān)理工程師必須是懂經(jīng)濟(jì)、懂技術(shù)、懂管理、懂法律且有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員。人員素質(zhì)到位是保證工程質(zhì)量的首要前提。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問(wèn)題對(duì)策

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段，作為一個(gè)房地產(chǎn)投資者，他在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的根本目的是為了獲取利益，因此，作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，最好咨詢一個(gè)能全程策劃的公司。在科學(xué)的咨詢公司得出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的產(chǎn)品定位后，再參與方案設(shè)計(jì)的規(guī)劃。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制方法。擬建項(xiàng)目決策后，設(shè)計(jì)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主要階段，其工作質(zhì)量的好壞直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資回報(bào)和收益質(zhì)量。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求為目標(biāo)的基礎(chǔ)上，技術(shù)定位，充分權(quán)衡安全性，功能，標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面，充分考慮土地、房子、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、建議銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶承受能力等因素的特點(diǎn)，確定合理的設(shè)計(jì)。一方面，要加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位溝通。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理和設(shè)計(jì)單位應(yīng)進(jìn)行深入的合作；另一方面，關(guān)注設(shè)計(jì)上的投資控制的影響。在投資控制設(shè)計(jì)階段的實(shí)質(zhì)影響，對(duì)概算的設(shè)計(jì)相圖的項(xiàng)目管理和建設(shè)，需要全面準(zhǔn)確的預(yù)算，盡量不遺漏，不留空白，考慮各種浮動(dòng)因素。

3.3 驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制

建設(shè)和發(fā)展項(xiàng)目實(shí)體的形成，同時(shí)也是產(chǎn)品質(zhì)量的最后關(guān)鍵階段，為了提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，必須嚴(yán)抓施工階段的質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的施工質(zhì)量管理。由于建設(shè)監(jiān)理制度的實(shí)施，建設(shè)質(zhì)量改善顯著，持續(xù)時(shí)間和投資得到保障。為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，有效地控制監(jiān)督工程質(zhì)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求，并給予監(jiān)理工程師適當(dāng)?shù)臋?quán)限，使監(jiān)理工程師能夠更好地履行合同的監(jiān)督職責(zé)，以控制工程質(zhì)量目標(biāo)。此外，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)，落實(shí)檢驗(yàn)方法，參與隱蔽驗(yàn)收等措施，控制施工質(zhì)量工程的分布。通過(guò)參與建設(shè)工程質(zhì)量各方參加的定期或不定期的聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理。

總之，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，他們應(yīng)該建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系，在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段提高早期階段的管理和控制質(zhì)量，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，使每個(gè)進(jìn)程及時(shí)、高效地運(yùn)行，減少返工成本和索賠成本，從而提高工作質(zhì)量，降低那些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，發(fā)現(xiàn)、消除所有的質(zhì)量控制問(wèn)題。只有在這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)人員才能有足夠的流動(dòng)性，進(jìn)行良性循環(huán)，以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，使經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)定與繁榮。

參考文獻(xiàn)：

[1]李傳景.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問(wèn)題及對(duì)策[J].中華民居，2014（02）：212.

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)范文第4篇

【關(guān)鍵詞】工程管理；房地產(chǎn)；有效方法

一、房地產(chǎn)管理的內(nèi)容以及意義

（1）工程管理項(xiàng)目的主要內(nèi)容。項(xiàng)目管理就是建設(shè)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)進(jìn)行的全面管理。整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中很重要的一個(gè)階段，他集中了對(duì)于各項(xiàng)操作中的基本建設(shè)過(guò)程，其中也包括項(xiàng)目工程管理。對(duì)于工程在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行的各項(xiàng)作業(yè)和工作都要進(jìn)行控制、協(xié)調(diào)、檢查、指揮和計(jì)劃，并且還要與市場(chǎng)、社會(huì)等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)等工作。房地產(chǎn)工程管理其主要的一些工作內(nèi)容包括工程的竣工驗(yàn)收、質(zhì)量監(jiān)督、配合協(xié)調(diào)以及相關(guān)施工單位進(jìn)行招標(biāo)、以及整個(gè)工程建設(shè)的進(jìn)行總體設(shè)計(jì)等。（2）房地產(chǎn)管理的意義。項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容非常的廣泛，其事務(wù)又比較多，其本身具有比較強(qiáng)的技術(shù)性和專業(yè)性，必須有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才能夠使得整個(gè)工程建設(shè)能夠保質(zhì)保量的完成。而項(xiàng)目管理也是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要的一項(xiàng)環(huán)節(jié)。

二、工程管理進(jìn)行改善的措施和方法

（1）房地產(chǎn)管理的模式。一是職能制的相關(guān)管理模式：職能制模式是依據(jù)其專業(yè)進(jìn)行分工的一種管理模式，將其對(duì)應(yīng)的管理職業(yè)分配到這些專業(yè)相關(guān)聯(lián)的職能機(jī)構(gòu)，不同的相關(guān)專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在其自身的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)有向其下級(jí)分工和指揮的命令和權(quán)力，并且由該專業(yè)的管理向上級(jí)回報(bào)并負(fù)責(zé)。二是項(xiàng)目經(jīng)理制：這種管理模式是現(xiàn)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的一項(xiàng)比較普通的管理模式。它是依照企業(yè)項(xiàng)目分工的相關(guān)原則在總經(jīng)理下設(shè)立單個(gè)或者多個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為主要領(lǐng)導(dǎo)者的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對(duì)于項(xiàng)目的相關(guān)事實(shí)進(jìn)行整個(gè)過(guò)程的管理統(tǒng)一。三是工程指揮部：對(duì)于一些比較大型的項(xiàng)目，通常會(huì)運(yùn)用這種管理模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)于工程實(shí)施的全面管理。它是項(xiàng)目工程中進(jìn)行管理的比較特別的機(jī)構(gòu)，是由項(xiàng)目的各個(gè)合資方一起來(lái)協(xié)商和參與的。（2）房地產(chǎn)管理方法。要選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)單位和勘測(cè)，只有真正優(yōu)秀的工作單位才能夠做好工程建設(shè)的一個(gè)先頭兵，只有優(yōu)秀的勘測(cè)隊(duì)伍才能夠真正準(zhǔn)確的定位實(shí)際的土質(zhì)情況。并且會(huì)根據(jù)實(shí)際狀況提供合理的設(shè)計(jì)依據(jù)，已達(dá)到省時(shí)省料的目的。只有聘請(qǐng)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)工作單位，才能夠?qū)⒎课葸M(jìn)行精確的設(shè)計(jì)，將整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的優(yōu)化，減少材料和時(shí)間以及費(fèi)用的浪費(fèi)，保證了工程保質(zhì)保量并且高效率的完成。（3）要選擇素質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目經(jīng)理和施工企業(yè)。項(xiàng)目經(jīng)理以及施工企業(yè)的個(gè)人素質(zhì)的好壞對(duì)于整個(gè)工程的質(zhì)量以及進(jìn)度都有著很直接的影響。怎樣去選擇要有一些系統(tǒng)的思考和執(zhí)行框架。例如如何去選擇，需要有一個(gè)整體的組織框架，例如：進(jìn)行施工的企業(yè)的資質(zhì)、技術(shù)力量、機(jī)械設(shè)備、工作業(yè)績(jī)、誠(chéng)信度和可靠度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、素質(zhì)以及能力。員工的能力以及素質(zhì)等等。企業(yè)的施工設(shè)備以及技術(shù)等能夠進(jìn)一步促進(jìn)工程能夠更快更好的完成此項(xiàng)工作。企業(yè)自身的誠(chéng)信度也是企業(yè)的聲譽(yù)和技術(shù)的一種肯定。（4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對(duì)其還是可以進(jìn)行比較系統(tǒng)的分類的。例如工程的相關(guān)資料管理、隊(duì)伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進(jìn)行材料的供應(yīng)，與此同時(shí)要對(duì)于市場(chǎng)上的甲供材進(jìn)行及時(shí)的調(diào)研，通過(guò)多種材料的質(zhì)量等各方面進(jìn)行區(qū)分和對(duì)比，并選擇適合的材料以及價(jià)格購(gòu)買，對(duì)于其數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，進(jìn)一步提高其供材的速度，加快整個(gè)施工的進(jìn)行速度，提高整個(gè)工程的工程質(zhì)量，降低工程建設(shè)成本。工程隊(duì)伍作為整個(gè)工程進(jìn)行建設(shè)的主體一定要進(jìn)行有效的管理。（5）項(xiàng)目管理的模式選擇。對(duì)于任何一種相關(guān)的管理工程模式都是有自己的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)的，要針對(duì)某一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行探究和考察，選擇一個(gè)適合的工程管理模式是非常必要的。這時(shí)候就要根據(jù)項(xiàng)目所處的外在環(huán)境以及其特點(diǎn)進(jìn)行分析和了解，并根據(jù)該項(xiàng)管理模式對(duì)于項(xiàng)目的適應(yīng)程度來(lái)進(jìn)行確定和把握其是否適合該項(xiàng)項(xiàng)目。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種技術(shù)含量高、施工周期長(zhǎng)的綜合性工程，在其建設(shè)過(guò)程中的每一個(gè)階段都要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)和控制。房地產(chǎn)工程的相關(guān)管理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，要對(duì)建筑所需要的施工相關(guān)內(nèi)容的繁復(fù)性和多樣性進(jìn)行考慮和管理。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅新平.施工企業(yè)如何正確運(yùn)用《建造合同》準(zhǔn)則進(jìn)行核算[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2011（6）

[2]郭峰，何文華.水利工程建設(shè)監(jiān)理工作存在的問(wèn)題及原因分析[J].內(nèi)蒙古水利.2010（3）

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管理;成本控制

1引言

當(dāng)前全球的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)不景氣,增加了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性,多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個(gè)非常時(shí)期,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做好周密的預(yù)測(cè),采取相應(yīng)的對(duì)策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,當(dāng)工程項(xiàng)目合同價(jià)格已經(jīng)確定時(shí),成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時(shí),穩(wěn)健地控制住項(xiàng)目成本,才能產(chǎn)生利潤(rùn),才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中保持最佳的利潤(rùn)空間,價(jià)值最大化的目標(biāo)才可能實(shí)現(xiàn)。

2現(xiàn)狀與問(wèn)題

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計(jì)部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費(fèi)用等。由于各行其是,沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項(xiàng)目由于受到市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃時(shí)長(zhǎng),導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)擔(dān)加大,利潤(rùn)顯著減少。

造成這些問(wèn)題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí),市場(chǎng)觀念不強(qiáng),缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項(xiàng)目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

3.1 搞好成本預(yù)測(cè),編制有效可行的成本計(jì)劃。

建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測(cè)模型,選擇成本預(yù)測(cè)方法,進(jìn)行成本預(yù)測(cè),制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進(jìn)度計(jì)劃,確定每個(gè)項(xiàng)目月、季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成本計(jì)劃,計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤(rùn),作為控制施工過(guò)程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過(guò)成本預(yù)測(cè)可以使項(xiàng)目經(jīng)理部在工程項(xiàng)目未施工之前,就已在項(xiàng)目利潤(rùn)的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項(xiàng)目成本形成過(guò)程中,針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見(jiàn)性。

3.2 加強(qiáng)全過(guò)程的成本控制,實(shí)現(xiàn)全面的動(dòng)態(tài)管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。

3.2.1事先成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計(jì)結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路,成本控制中心人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較,尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。同時(shí)要重視施工圖設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作,施工方案是一個(gè)工程進(jìn)行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項(xiàng)目施工造價(jià)的多少,因此在開(kāi)工前要加強(qiáng)施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案[1]。

3.2.2事中成本控制。工程實(shí)施階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理來(lái)說(shuō),是最難、最復(fù)雜的階段。因?yàn)榇穗A段是項(xiàng)目投資決策的具體落實(shí),是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費(fèi)的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)師每月必須編制一份造價(jià)控制報(bào)表,報(bào)表中應(yīng)包含本月的工程實(shí)際進(jìn)度和實(shí)際投資情況,下月進(jìn)度計(jì)劃和計(jì)劃投資情況,本月累計(jì)實(shí)際進(jìn)度和投資情況等。同時(shí)進(jìn)行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目投資及進(jìn)展情況。

3.2.3 事后成本控制。施工結(jié)算是項(xiàng)目管理的終點(diǎn)站,在承包方提供的結(jié)算報(bào)告的基礎(chǔ)上,認(rèn)真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費(fèi)用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更單、各種簽證資料、材料價(jià)格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價(jià)格,并加強(qiáng)合同管理, 實(shí)行合同逐項(xiàng)審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià),對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程管理形成書面情況報(bào)告[2]。

3.3 強(qiáng)化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。

加強(qiáng)成本管理離不開(kāi)科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置,通過(guò)建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過(guò)程,保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過(guò)對(duì)與項(xiàng)目成本有關(guān)的一切管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃、策劃、控制和評(píng)價(jià),并向包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個(gè)提供有關(guān)成本和收益的財(cái)務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財(cái)務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個(gè)進(jìn)行成本管理的系統(tǒng)。

成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負(fù)責(zé)日常工作,公司各職能部門和項(xiàng)目部具體操作執(zhí)行并實(shí)施有效監(jiān)控的三級(jí)成本管理控制體系。對(duì)成本管理體系中的每個(gè)部門、每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責(zé);在責(zé)任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績(jī)效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)去刺激[3]。

3.4 建立健全各項(xiàng)成本管理制度,強(qiáng)化管理與考核。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全各種成本費(fèi)用管理制度以便為成本計(jì)算和成本考核、分析提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù),這是強(qiáng)化成本管理的重要前提。要加強(qiáng)和充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門在成本管理中的監(jiān)督管理作用。成本管理還應(yīng)與前期策劃、設(shè)計(jì)所制定的目標(biāo)成本相結(jié)合,將施工中實(shí)際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi),隨時(shí)揭示并及時(shí)反饋,嚴(yán)格審查各項(xiàng)費(fèi)用是否符合標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異并進(jìn)行分析,消除施工中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

成本管理還應(yīng)與當(dāng)前行之有效的全面預(yù)算管理、內(nèi)部控制制度、招議標(biāo)制度等有機(jī)結(jié)合起來(lái),進(jìn)行嚴(yán)格的管理和考核,從而調(diào)動(dòng)起各級(jí)人員從事成本管理工作的自覺(jué)性和積極性?；鶎訂挝槐仨殗?yán)格執(zhí)行分解的預(yù)算單元,月底考核,節(jié)獎(jiǎng)超罰。同時(shí),在企業(yè)的年度業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)考核工作中,成本指標(biāo)可以作為一個(gè)層層考核的主要指標(biāo)。項(xiàng)目完成后,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本形成中的各責(zé)任者,按項(xiàng)目成本責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定,將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核,評(píng)定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績(jī),并以此給以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。通過(guò)考核進(jìn)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn),最終目的是保證項(xiàng)目成本降低總目標(biāo)的完成[4]。

3.5 重視觀念的創(chuàng)新,采取更為科學(xué)有效的管理方法和手段。

項(xiàng)目的一切成本管理活動(dòng)應(yīng)以成本效益觀念為支配思想,實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)的節(jié)約、節(jié)省觀念向現(xiàn)代效益觀念轉(zhuǎn)變,從投入與產(chǎn)出的對(duì)比分析來(lái)評(píng)價(jià)投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值,以獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。為此,項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中,應(yīng)進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動(dòng)因分析觀念的創(chuàng)新。

為使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有更大的競(jìng)爭(zhēng)力,成本管理不能再局限于房屋的建安過(guò)程,而應(yīng)該組織和動(dòng)員群眾,將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)、行業(yè)內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及房屋的設(shè)計(jì),向后延伸到產(chǎn)品的使用、維修及處置。而成本動(dòng)因分析的目的不單單在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異,更重要的是通過(guò)了解成本形成的過(guò)程及成本發(fā)生的前因后果來(lái)更好地進(jìn)行成本控制。因此,項(xiàng)目在進(jìn)行成本分析時(shí),通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值鏈進(jìn)行分析,了解成本發(fā)生的動(dòng)因,從而為項(xiàng)目降低成本尋求新的突破點(diǎn)。這種建立在成本動(dòng)因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念,往往可以引發(fā)出項(xiàng)目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。

項(xiàng)目管理還應(yīng)該學(xué)習(xí)和應(yīng)用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學(xué)習(xí)那些科學(xué)的定量管理方法。并且隨著信息技術(shù)的發(fā)展,計(jì)算機(jī)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的作用越來(lái)越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應(yīng)用水平、加速培養(yǎng)電算化人才,從而實(shí)現(xiàn)成本管理手段現(xiàn)代化。同時(shí)還可以運(yùn)用先進(jìn)的專業(yè)軟件加強(qiáng)對(duì)成本的管理,例如,應(yīng)用project軟件對(duì)成本和進(jìn)度的計(jì)劃預(yù)算情況與實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行綜合考核和管理[5]。總之,項(xiàng)目管理應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)成本標(biāo)準(zhǔn)化管理,還應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò),實(shí)施成本動(dòng)態(tài)化管理,提高其對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)速度,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。

4結(jié)論

綜上所述,要實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效管理,切實(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題,就必須加強(qiáng)成本意識(shí),健全全過(guò)程、全面的動(dòng)態(tài)的管理,使項(xiàng)目成本管理成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀、公正的標(biāo)尺,以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益,提高企業(yè)的管理水平和社會(huì)聲譽(yù),使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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