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房地產(chǎn)貸款管理范文第1篇

為規(guī)范各類房地產(chǎn)信貸管理，現(xiàn)將總行制定的《中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》（試行）和《中國銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》（試行）印發(fā)各行，請組織信貸人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格遵照執(zhí)行。在試行過程中，如遇到問題請及時(shí)向總行反映，以便修改和完善。

附：一  中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）

第一章  總則

第一條  為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。

第二條  各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。

第三條  本辦法適用于中國銀行國內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。

第二章  貸款對象和用途

第四條  貸款對象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第五條  貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。

第三章  貸款種類和條件

第六條  貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。

第七條  貸款條件。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對象條件；

（二）具有健全的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營管理制度；

（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；

（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長于貸款終止時(shí)間；

（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；

（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求；

（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；

（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實(shí)中國銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；

（十一）落實(shí)中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。

第八條  借款人應(yīng)向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請書。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來源等。

（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。

（三）經(jīng)有權(quán)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

（四）貸款項(xiàng)目開發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。

（五）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。

（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。

（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。

（八）開發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。

（九）開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測表及銷售和預(yù)售對象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。

（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章  貸款期限和利率

第九條  貸款期限。

（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；

（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。

第十條  貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀行公布的外匯貸款利率。

第五章  貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)

第十一條  申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

第十二條  借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。

第十三條  借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。

第十四條  用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。

第十五條  抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。

第十六條  借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。

第十七條  借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。

第十九條  申請開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

第二十條  在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

第六章  貸款審批與發(fā)放

第二十一條  借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。

第二十二條  借款人提出借款申請和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對借款人做出答復(fù)。

第二十三條  借款申請批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對借款申請的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。

第二十四條  經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。

第二十五條  按照國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。

第七章  貸款使用與償還

第二十六條  借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。

第二十七條  借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。

第二十八條  借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條  貸款人對借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ谩＝杩钊伺灿没蛏米愿淖冑Y金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。

第三十條  借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請展期。展期申請經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。

第三十一條  貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

第八章  貸款管理與考核

第三十二條  貸款人要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。

第三十三條  貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。

第三十四條  在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。

第三十五條  貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。

第九章  附則

第三十六條  房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條  本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。

第三十八條  本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

附：二  中國銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）

第一章  總則

第一條  為促進(jìn)我國住房消費(fèi)的發(fā)展，規(guī)范中國銀行個(gè)人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條  本實(shí)施細(xì)則所稱個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。個(gè)人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。

本實(shí)施細(xì)則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。

本實(shí)施細(xì)則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機(jī)構(gòu)委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購買普通自用住房的貸款。

第三條  本實(shí)施細(xì)則適用于中國銀行國內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）的住房信貸業(yè)務(wù)。

第二章  貸款對象及條件

第四條  貸款對象。個(gè)人住房貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條  個(gè)人住房貸款申請人必須同時(shí)具備下列條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）具有購買住房的合同或協(xié)議。購買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。

（四）不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30%作為住房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款。

（五）有中國銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。

（六）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章  貸款申請與審批

第六條  自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應(yīng)直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審查批準(zhǔn)。

第七條  委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請，房改資金管理機(jī)構(gòu)對貸款進(jìn)行初審。初審合格后，房改資金管理機(jī)構(gòu)將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對購買行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關(guān)手續(xù)。

第八條  個(gè)人住房組合貸款的申請和審批。個(gè)人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時(shí)，銀行用自有資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。

第九條  借款人申請個(gè)人住房貸款必須提供以下資料：

（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。

（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲(chǔ)蓄簿的原件及復(fù)印件。如已付款，應(yīng)提供購房價(jià)款30%以上的付款證明原件及復(fù)印件。

（三）符合規(guī)定的購買住房合同、意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。

（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險(xiǎn)的材料，如權(quán)屬證明、評(píng)估報(bào)告、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權(quán)部門出具的抵押估價(jià)證明、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人的資格證明及財(cái)務(wù)資料、保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)合同等。

（五）申請委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。

（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

第十條  貸款人要重點(diǎn)審查借款申請的如下內(nèi)容：

（一）借款人的身份和資格；

（二）借款人提供資料的真實(shí)性及合法性等；

（三）貸款用途；

（四）借款人的償還能力；

（五）借款人的擔(dān)保和保險(xiǎn)情況。

第十一條  房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)對借款申請進(jìn)行調(diào)查和初審，對調(diào)查材料和初審報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。信貸管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見。

第十二條  個(gè)人住房貸款批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，繳付各有關(guān)費(fèi)用。經(jīng)審查不合格的個(gè)人住房貸款申請材料應(yīng)盡快退還申請人。

第十三條  在辦理貸款手續(xù)時(shí)，為保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦有關(guān)法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗(yàn)證、借款人身份及收入資料驗(yàn)證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗(yàn)、貸款催收等。

第四章  貸款條件的確定

第十四條  貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應(yīng)是有較高經(jīng)濟(jì)收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔(dān)保。

第十五條  貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購買住房的價(jià)值，同時(shí)不得超過貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。

第十六條  貸款期限。貸款人在確定貸款期限時(shí)要綜合考慮借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險(xiǎn)公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。

第十七條  貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行中國銀行公布的相應(yīng)檔次貸款利率。

（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個(gè)人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動(dòng)）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個(gè)月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率在3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個(gè)百分點(diǎn)；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個(gè)百分點(diǎn)。

第十八條  個(gè)人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時(shí)不分段計(jì)息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開始作出相應(yīng)調(diào)整。

第十九條  擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：

（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。

（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。

（三）第三方連帶責(zé)任保證。

房地產(chǎn)貸款管理范文第2篇

為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（〔20**〕37號(hào)）精神，加強(qiáng)和改進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、加強(qiáng)市場研究，增強(qiáng)市場適應(yīng)能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要充分認(rèn)識(shí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀對確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化作出反應(yīng)。

二、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險(xiǎn)變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，及時(shí)分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營機(jī)制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運(yùn)行。

三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔20**〕57號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。

四、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

五、加強(qiáng)盡職調(diào)查，注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前，要加強(qiáng)對儲(chǔ)備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。

六、引導(dǎo)合理的個(gè)人住房消費(fèi)，加強(qiáng)按揭貸款管理。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極開展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等盡職調(diào)查制度，加強(qiáng)對各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴(yán)厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護(hù)銀行業(yè)和消費(fèi)者合法權(quán)益。

七、強(qiáng)化貸后管理，防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控。健全開發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴(yán)密監(jiān)控房屋銷（預(yù)）售資金流向，可實(shí)行銷（預(yù)）售資金專戶管理，確保專款專用；同時(shí)，高度關(guān)注未實(shí)行封閉管理的開發(fā)貸款。加強(qiáng)對貸款抵押物的管理及抵押物價(jià)值變化的監(jiān)測與評(píng)估，對抵押手續(xù)不完善及抵押物不足額的部分及時(shí)追加有關(guān)擔(dān)保。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)挪用房地產(chǎn)貸款，要采取嚴(yán)厲的懲罰措施直至提前收回貸款。

八、進(jìn)一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔20**〕212號(hào)）有關(guān)規(guī)定；用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強(qiáng)對信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。

九、銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度。要引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)充分利用銀監(jiān)會(huì)客戶風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺(tái)，及時(shí)登錄有關(guān)房地產(chǎn)貸款客戶不守信用、違規(guī)操作等不良信息，嚴(yán)密監(jiān)測境內(nèi)外各類客戶違約情況；加強(qiáng)同業(yè)合作，防范和控制客戶跨行違約行為，建立違約客戶“黑名單”等聯(lián)合懲戒機(jī)制；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)期房抵押貸款擔(dān)保等防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告和定期通報(bào)制度。當(dāng)前，要把對房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查作為現(xiàn)場檢查的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)貸款違規(guī)經(jīng)營、造成貸款損失等問題予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，銀監(jiān)會(huì)將在媒體公開披露并依法實(shí)施業(yè)務(wù)叫停。

房地產(chǎn)貸款管理范文第3篇

截至2012年7月末，根據(jù)支行上報(bào)及A銀行廣州市分行對外報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，全行對公房地產(chǎn)貸款共240.94億元，占比17.8%。A銀行廣州分行2008年至2011年對公房地產(chǎn)類貸款迅速增長，貸款余額從95.45億元增至310.39億元，增幅約225%，遠(yuǎn)超總貸款增長速度（65%）。房地產(chǎn)貸款占比也一路攀升，從13.3%增至26.1%，直至本年度才開始回落。根據(jù)統(tǒng)計(jì)及普查結(jié)果，截至2012年7月末，全轄貸款余額1,349.9億元，對公房地產(chǎn)投向貸款余額為261.27億元，占比19.4%，較年初減少約47億元，主要原因是統(tǒng)計(jì)校準(zhǔn)、到期收回、延期放款等原因。如圖1所示。A銀行廣州分行對公房地產(chǎn)貸款余額261.27億元，遠(yuǎn)超同業(yè)平均值，事實(shí)上，銀行隱性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)改頭換面各出其謀承貸后，實(shí)際數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止20.33億元。若再考慮50億房地產(chǎn)信托投資，以及代銷的13億房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品，以及隱性的房地產(chǎn)企業(yè)用款的信托或理財(cái)投資，則A銀行廣州市分行房地產(chǎn)行業(yè)授信集中度占比嚴(yán)重超標(biāo)，行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)非常突出，亟須通過考核導(dǎo)向等一系列措施控制房地產(chǎn)貸款總量的增長，化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、A銀行廣州市分行貸款結(jié)構(gòu)分析

截至7月末，全轄對公房地產(chǎn)投向貸款總額實(shí)際約為261.27億元（不含信托投資）?？傮w而言，A銀行廣州市分行房地產(chǎn)貸款存在以下總體特征：一是房地產(chǎn)貸款總量大、占比高，行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)突出；二是綜合客戶群體、擔(dān)保方式、項(xiàng)目地段等因素進(jìn)行個(gè)案分析，大部分貸款風(fēng)險(xiǎn)可控，但因有約42%的貸款期限超過3年，風(fēng)險(xiǎn)仍可能滯后反映；三是部分優(yōu)質(zhì)客戶授信金額大，且存在未封閉運(yùn)作或未按銷售進(jìn)度還款等風(fēng)險(xiǎn)，需重點(diǎn)關(guān)注。A銀行廣州市分行超過90%的房地產(chǎn)貸款為抵押擔(dān)保方式，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但因單戶大額貸款占比較高，單戶貸款余額超過3億的共有28戶，金額達(dá)105億，約占40%，即使一戶出險(xiǎn)也將給A銀行廣州市分行不良指標(biāo)及經(jīng)營責(zé)任帶來巨大壓力。從貸款期限角度看，A銀行廣州市分行房地產(chǎn)貸款期限結(jié)構(gòu)以中長期為主，風(fēng)險(xiǎn)可能滯后反映。其中，貸款年限為三年內(nèi)的房地產(chǎn)貸款余額為153億元，占比58.6%；貸款期限超過3年，約占42%。按到期時(shí)段情況，2012年下半年到期的房地產(chǎn)貸款共計(jì)22.52億元，占比8.6%；2013年上半年到期的房地產(chǎn)貸款共計(jì)45.49億元，占比17.4%。其中，2012年及2013年上半年到期貸款約68億。2012年到期的房地產(chǎn)貸款主要集中在花都、白云、番禺等支行，其中上半年到期的貸款大部分已申請展期續(xù)貸。本年大額到期客戶主要為天建房地產(chǎn)3億元、瑞華集團(tuán)2.75億元、珠江僑都房地產(chǎn)2.4億元、置業(yè)南雅房地產(chǎn)1.92億元等，如考慮按月/季定期供款的到期情況，則本年及2013年上半年到期房地產(chǎn)貸款遠(yuǎn)不止68億，需引起高度重視，密切關(guān)注項(xiàng)目銷售進(jìn)度和到期還款能力。按項(xiàng)目地段，銷售地段總體比較良好，投向廣州市區(qū)的貸款規(guī)模為151.63億元，占比58%；投向廣州郊區(qū)的84.24億元貸款項(xiàng)目主要分布于番禺、增城、花都、從化，其中投向市郊非中心城區(qū)的偏遠(yuǎn)地段（主要是度假性房產(chǎn)）的貸款約為35億元，總體占比約13.4%；投向異地的25.4億元貸款項(xiàng)目主要分布于清遠(yuǎn)、廣西、中山等地。按項(xiàng)目類型，主要為商品房，市場需求相對旺盛，別墅占比僅0.6%。按項(xiàng)目運(yùn)作，非封閉運(yùn)作房地產(chǎn)貸款占比48.6%，不利于對項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)管控。2014年第1期下旬刊（總第541期）Times

三、A銀行廣州分行防范和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）建立流程銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)流程進(jìn)行再造當(dāng)今世界上先進(jìn)的商業(yè)銀行都選擇了以業(yè)務(wù)條線垂直運(yùn)作和管理為主的模式。而我國商業(yè)銀行幾乎都采用總、分、支行的“部門銀行”機(jī)制，管理層級(jí)繁雜，服務(wù)效率低。而客戶對商業(yè)銀行提供的金融服務(wù)，更加重視其環(huán)節(jié)多少、耗時(shí)長短和金融產(chǎn)品是否能滿足自身需求。目前我國商業(yè)銀行已經(jīng)開始探索流程銀行建設(shè)，對于在銀行貸款業(yè)務(wù)中占比較重的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)學(xué)習(xí)國際先進(jìn)銀行經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)流程再造，將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)集中整合經(jīng)營，細(xì)分市場，重組客戶群，提高房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理的專業(yè)性，增強(qiáng)營銷深度，改善客戶體驗(yàn)。同時(shí)對商業(yè)銀行總行和下屬的所有分支行在其分布的地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一規(guī)劃和配置資源，提高銀行對有限資源的配置和經(jīng)營管理效率，強(qiáng)化對細(xì)分市場后的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理能力和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度銀監(jiān)會(huì)于2010年2月了《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，要求銀行要嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度。這種制度可以幫助商業(yè)銀行從根源上提高個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量。銀行工作人員在與貸款申請人面談的過程中，能夠更直接、更有效的鑒別客戶身份，了解申請人的收入水平、信用狀況和還款能力，詳細(xì)詢問貸款的真實(shí)用途。

（三）采用獨(dú)立評(píng)審制度獨(dú)立評(píng)審制度，是指總行授信評(píng)審部直接向分支機(jī)構(gòu)派駐信貸審查官，通過其所領(lǐng)導(dǎo)的分行授信評(píng)審部對貸款申請進(jìn)行審核，同時(shí)實(shí)行貸款審批權(quán)與貸款發(fā)放權(quán)分離。獨(dú)立評(píng)審制度可以使商業(yè)銀行減少審批環(huán)節(jié)，縮短貸款審批時(shí)間，提高貸款效率，降低不良貸款率。近些年來，我國商業(yè)銀行也開始結(jié)合自身經(jīng)營管理情況，嘗試推行與獨(dú)立評(píng)審制度相似的改革措施，優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)。

（四）強(qiáng)化貸后管理，防范和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控，對房地產(chǎn)信貸資金使用情況進(jìn)行連續(xù)跟蹤，防止發(fā)生違規(guī)使用房地產(chǎn)信貸資金的情況；對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款要分階段發(fā)放，對于階段性開發(fā)任務(wù)完成的質(zhì)量情況進(jìn)行檢驗(yàn)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量；要密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，對于企業(yè)發(fā)生的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)分析其對企業(yè)現(xiàn)金流量和還款能力的影響，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；加強(qiáng)對貸款抵押物的管理及抵押物價(jià)值變化的監(jiān)測與評(píng)估，對抵押手續(xù)不完善及抵押物不足額的部分及時(shí)追加有關(guān)擔(dān)保。對于個(gè)人，由于其貸款時(shí)限長，隨著時(shí)間推移，其違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，因此，應(yīng)及時(shí)關(guān)注借款人的經(jīng)濟(jì)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)失業(yè)、固定收入下降、意外事故等造成還款能力下降的可能性，要對可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)做好應(yīng)對措施，并與保險(xiǎn)公司聯(lián)絡(luò)，啟動(dòng)保險(xiǎn)程序。

房地產(chǎn)貸款管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)銀行貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人出于各種原因而違背合同預(yù)定而沒有按期還款，這種違約的不確定性很有可能導(dǎo)致銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)所提供的貸款有所損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不僅項(xiàng)目本身復(fù)雜，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于項(xiàng)目的復(fù)雜性因素還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作中的偶然因素影響而導(dǎo)致進(jìn)度緩慢，沒有獲得預(yù)期的收益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中所存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是具有一定經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性所涵蓋的因素包括建筑質(zhì)量不符合購房者要求而影響到住房銷售業(yè)績、投訴多而遭到建設(shè)主管部門處罰、期房項(xiàng)目沒有按照預(yù)期完工、沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢、開發(fā)商由于資金投入問題而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失、開發(fā)商違規(guī)操作導(dǎo)致法律糾紛而遭到處罰、法人代表由于涉嫌經(jīng)濟(jì)及糾紛案而需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任等等。從貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，如果開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)下降，就會(huì)導(dǎo)致貸款擔(dān)保人不認(rèn)真履行債務(wù)償清義務(wù)，致使貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)提升，引發(fā)借款人財(cái)產(chǎn)遭到查封[1]。但是抵押物如果貶值，就使得銀行難以使用抵押物作為還貸。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)地質(zhì)的選擇，小區(qū)規(guī)劃以及樓盤設(shè)計(jì)等等，如果存在失誤，就難以致使商品房暢銷。在房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭環(huán)境下，商品房積壓，就會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難而難以還清銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，一些不可避免的干擾因素，諸如經(jīng)濟(jì)周期、信貸膨脹等等的存在都會(huì)導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。在中國的市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了先導(dǎo)作用。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)周期發(fā)生變化，首先就會(huì)從房地產(chǎn)市場的變化體現(xiàn)出來[2]。當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行良好，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢，如果房地產(chǎn)的需求量大于供給量，就會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)處于滑坡狀態(tài)，已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂，隨著房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)貸款的損失也會(huì)增大。存在這種現(xiàn)象的主要原因是由于人們的低水平收入所造成的。越來越多的人還貸能力不足，就會(huì)導(dǎo)致違約。銀行為了能夠收回貸款，會(huì)采取扣押房地產(chǎn)的形式，如果所抵押的房地產(chǎn)價(jià)格處于低靡狀態(tài)，就會(huì)由此而造成銀行貸款損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施嚴(yán)格的貸前審核

商業(yè)銀行會(huì)從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)制定房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，但是，房地產(chǎn)開發(fā)生的道德風(fēng)險(xiǎn)存在導(dǎo)致行業(yè)信息不對稱。商業(yè)銀行要制定合乎地區(qū)發(fā)展需要的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性評(píng)估，將貸款信息進(jìn)行審查，增加信息透明度，將貸款信譽(yù)差，還款能力低的開發(fā)項(xiàng)目剔除，以降低房地產(chǎn)信貸市場中所存在的道德風(fēng)險(xiǎn)[3]。商業(yè)銀行在制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要對于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r有所了解。在批準(zhǔn)開發(fā)商貸款期間之前，要對于房地產(chǎn)開發(fā)的外部環(huán)境、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營水平、社會(huì)信譽(yù)度以及市場發(fā)展前景進(jìn)行綜合性評(píng)估，并將房地產(chǎn)開發(fā)等級(jí)確定下來，做好貸款評(píng)估工作，以提高貸款安全性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理

為了強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款全過程管理，就要對于有關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善貸款發(fā)放流程，所有的工作人員都要按照規(guī)章制度操作，杜絕存在不按照操作程序辦事的現(xiàn)象，使得抵押擔(dān)保的各項(xiàng)措施能夠全面落實(shí)。為了避免房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中存在不規(guī)范操作現(xiàn)象，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有效監(jiān)督管理，以對于貸款風(fēng)險(xiǎn)以有效控制[4]。基層經(jīng)理要履行貸款跟蹤管理的責(zé)任，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制建立起來，將監(jiān)督機(jī)制納入其中，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)場情況實(shí)施必要的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題就及時(shí)解決，以避免造成重大貸款風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)市場瞬息萬變，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)存在。商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，就要對于造成風(fēng)險(xiǎn)的主要原因進(jìn)行分析。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展要求將多元化的房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)制建立起來，對于房地產(chǎn)信貸中所存在的違規(guī)行為進(jìn)行查處，并采取有效措施，以從宏觀的層面做好貸款風(fēng)險(xiǎn)防范。（作者單位：中國建設(shè)銀行遼寧省分行）

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫迎冬. 略論我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究 [J]. 重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)（西部論壇），2008（11）：80-86.

房地產(chǎn)貸款管理范文第5篇

央行研究局原副局長、和諧戰(zhàn)略研究聯(lián)盟理事長景學(xué)成對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，“合理回歸”意味著房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步調(diào)控，與老百姓的收入與消費(fèi)水平相當(dāng)?shù)姆績r(jià)才是“合理回歸”。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)4個(gè)月下滑；各類商品房銷售出現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月下滑；11月，全國100個(gè)城市中有57個(gè)城市房價(jià)環(huán)比呈下跌態(tài)勢。

同時(shí)，開發(fā)商的資金壓力不斷加大，按揭貸款及土地抵押貸款等資金渠道持續(xù)被壓縮，在融資環(huán)境和行業(yè)基本面進(jìn)一步惡化的情況下，房地產(chǎn)商的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)急劇增加。

盡管此前的壓力測試結(jié)果表明，當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%。但有銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士對本刊記者表示，由于情景設(shè)計(jì)沒有歷史數(shù)據(jù)參照，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)有100多個(gè)，情景分析不全面。

對于金融機(jī)構(gòu)而言，盡管房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模倒閉現(xiàn)象還未出現(xiàn)，但如2012年房價(jià)波動(dòng)過大，銀行業(yè)仍將面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控繃緊地產(chǎn)資金鏈

數(shù)據(jù)顯示，11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，比10 月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2011年出現(xiàn)的連續(xù)第6個(gè)月下滑，并自2009 年7 月以來再次跌破100 這一景氣榮枯線。

同時(shí)，11 月單月的銷售面積和銷售額則分別同比下降1.7%和1.2%，年內(nèi)繼4 月后第三次出現(xiàn)負(fù)增長。70個(gè)大中城市10月份的住宅銷售價(jià)格中，有34個(gè)新建商品住宅環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)下降。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房價(jià)出現(xiàn)集體下跌。

伴隨著房價(jià)下跌，2011年11月，全國130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬億元減少5200億元，降幅達(dá)30%。在清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心研究員常修澤看來，“房價(jià)上漲勢頭得到了初步遏制?！?/p>

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條出現(xiàn)緊繃。

據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至2011年9月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為33887億元，環(huán)比下降0.82%。主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款9923億元，同比增長14.6%，而2010年同期這一數(shù)據(jù)分別為17200億元和32.9%。

至11月，房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款同比累計(jì)僅增長1.2%，而在2009年11月，這一數(shù)字高達(dá)40.2%。

資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)更能說明房地產(chǎn)企業(yè)的緊張程度。2011年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。其中，總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債比去年底增加1514億元。為10年來最高峰值。

到了第三季度，這一數(shù)據(jù)更加惡化。即使行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)萬科，其在9月底的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)78.9%。其他的保利地產(chǎn)為80.74%，格力地產(chǎn)為82.45%，另外的高新發(fā)展達(dá)95.27 %，ST園城（600766.SH）甚至達(dá)到109.95%，已經(jīng)處于資不抵債狀態(tài)。

而市場數(shù)次“被傳聞”資金鏈斷裂的綠城集團(tuán)，其在上半年資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的132%飆升到了163.2%，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)惡化的主要原因包括，前兩年擴(kuò)張速度較快、高價(jià)拿地又缺少內(nèi)部控制和管理的，以及所在區(qū)域項(xiàng)目“限售”等。

山西證券的一份研究報(bào)告顯示，隨著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的深化，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過渡依賴的局面也將轉(zhuǎn)變，從宏觀環(huán)境看，2012年房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的可能性極低。

隨著2012年房地產(chǎn)定點(diǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的案例或?qū)⒊霈F(xiàn)。而行業(yè)性危機(jī)將直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

金融傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國39個(gè)大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占銀行體系貸款的20%，是其他行業(yè)平均貸款額度的10倍。目前，整體銀行業(yè)貸款50多萬億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款就有10萬億元。

2011年前9個(gè)月，一二線城市部分土地價(jià)格已逼近底線。

國有大行、股份制銀行和中小銀行的房地產(chǎn)貸款在2009年6月后都是增長曲線。這意味著，銀行貸款的抵押物價(jià)值將出現(xiàn)不足值的風(fēng)險(xiǎn)。

而高達(dá)70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率和銷售均價(jià)的連續(xù)回落、銀行貸款規(guī)模的緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金問題將直接影響銀行貸款資金的第一還款來源。

銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士稱，2011年以來，銀監(jiān)會(huì)已在多次監(jiān)管會(huì)上指出房地產(chǎn)貸款、地方政府融資平臺(tái)貸款隱藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

從銀行方面分析，近兩年大量增加房地產(chǎn)貸款的銀行將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。這主要集中在股份制銀行和中小銀行。目前各大銀行個(gè)人按揭貸款雖有所下降，但房地產(chǎn)對公貸款均是增加，且對公貸款在房地產(chǎn)貸款中風(fēng)險(xiǎn)較大。

數(shù)據(jù)顯示，2010年主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為1.26%。

截至2011年9月底，多家商業(yè)銀行的對公房地產(chǎn)貸款不良率上升。如一家股份制銀行的對公房地產(chǎn)不良貸款率上升到1.87%，高于全行業(yè)對公不良貸款率1.11個(gè)百分點(diǎn)。

工商銀行城市金融研究所副所長樊志剛稱，房價(jià)若再下跌30%，可能導(dǎo)致現(xiàn)有銀行的不良率明顯上升3到4個(gè)點(diǎn)，銀行房地產(chǎn)貸款不良率將達(dá)到4%至5%。

建設(shè)銀行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控部的一位人士稱，現(xiàn)在最核心是房價(jià)不要波動(dòng)太大，下降幅度太大就難以控制，難以風(fēng)險(xiǎn)防范。下跌多少銀行能夠承受并不是價(jià)格問題，主要看銀行選擇的房地產(chǎn)企業(yè)是不是有現(xiàn)金流。

現(xiàn)在最大的壓力還是體現(xiàn)在政府融資平臺(tái)。中國銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門人士稱，房地產(chǎn)市場的低迷使地方政府土地出讓金大幅下降，這些靠賣土地為“生”的地方政府，償債能力普遍受到質(zhì)疑。

某股份制銀行高管對本刊記者表示，因房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的增大，該行房地產(chǎn)貸款和政府融資平臺(tái)貸款的安全性開始面臨考驗(yàn)。

有材料稱，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)。隨著限購、限貸及房產(chǎn)稅等稅收方面的政策調(diào)控影響逐步延伸，我國房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。個(gè)別貸款品種還存在具體的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)。

在11月24日的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)上，來自10家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門的代表指出，銀行和企業(yè)更加關(guān)注房價(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售現(xiàn)象，出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)。

事實(shí)上，在2011年4月，銀監(jiān)會(huì)為防止銀行“不生大病”，開展了針對房價(jià)下跌40%、50%這種極端情況下銀行是否能承受風(fēng)險(xiǎn)的壓力測試。

壓力測試抗跌40%？

11月11日，前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康稱，當(dāng)房價(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

一石激起千層浪，劉明康對壓力測試結(jié)果的表述一時(shí)成為焦點(diǎn)。

一位股份制銀行高管對本刊記者稱，國內(nèi)銀行體系中的抵押物有70萬億〜80萬億都是土地或房產(chǎn)，壓力測試并沒有考慮土地銷售下滑以及價(jià)格下滑對銀行抵押品價(jià)值的影響。如2010年地產(chǎn)商買的土地，價(jià)格平均虛高20%左右。

“原來以為土地使用權(quán)的抵押是不斷往上漲的，現(xiàn)在打七折還賣不動(dòng)。抵押物嚴(yán)重高估，抵押物的變現(xiàn)能力很弱，對銀行來說就是一個(gè)不良資產(chǎn)?！鄙鲜龉煞葜沏y行高管說。

此外，2011年以來，全國商品住宅成交量、銷售均價(jià)已連續(xù)八個(gè)月回落，庫存周期普遍延長，按揭資金到賬時(shí)間延遲，貸款規(guī)模明顯緊縮。

銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士對本刊記者稱，2011年以來，銀監(jiān)會(huì)在多次監(jiān)管會(huì)上指出房地產(chǎn)貸款、地方政府融資平臺(tái)貸款隱藏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)?！?月開展的壓力測試，要求銀行面臨一些極端情況時(shí)，時(shí)刻要警惕，不能生大病?！?/p>

壓力測試是通過測算銀行在假定的小概率事件等極端不利情況下可能發(fā)生的損失。其中，壓力情景的設(shè)立是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

上述銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士稱，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)有100多個(gè)，我們做的壓力測試最大的問題是比較簡單、孤立，所需的宏觀與行業(yè)數(shù)據(jù)不完善，房地產(chǎn)市場蕭條情況下的歷史數(shù)據(jù)無法得到，缺乏極端事件造成的銀行損失的歷史記錄。

同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格在上行周期風(fēng)險(xiǎn)顯示不出來，但下行周期，一些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。房價(jià)不斷下跌，成交量下降，企業(yè)本身的流動(dòng)性減少，償付能力下降和弱化，所有這些都可能會(huì)引發(fā)一系列的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

另外，壓力測試不是簡單的價(jià)格變化測試，非常重要的是，它還需要有一個(gè)持續(xù)的時(shí)間考驗(yàn)。

常修澤稱，中央在貨幣政策上進(jìn)行了適度調(diào)整，從原來偏于適度從緊的貨幣政策調(diào)為中性的貨幣政策，按實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)一定程度的微調(diào)和預(yù)調(diào)，這樣就能克服實(shí)際工作中資金供給不夠的問題，不會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

“合理回歸要有一個(gè)過程，不可能降得過快，這是和結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來的松緊?！本皩W(xué)成說。