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房地產(chǎn)項目納稅籌劃范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會計準(zhǔn)則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進行的一系列財務(wù)活動。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財務(wù)活動必須遵循以下三項原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。

（二）預(yù)見性

企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業(yè)進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會計準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)成本中計入房地產(chǎn)項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的總額加計20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，其利息費用能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算的，可以通過金融機構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算利息費用的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用計算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本總額加計10%一下扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項目完工時間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項目開發(fā)之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險、生育保險等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進行項目開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進行實際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會計準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業(yè)實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計財部門完成財務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務(wù)流程進行嚴(yán)格規(guī)范，加強稅務(wù)管理，促進企業(yè)各個部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅籌劃經(jīng)驗來看，只有對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險出現(xiàn)

房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強我國稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險責(zé)任意識；對企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識水平，要熟知稅務(wù)、財務(wù)、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。

總結(jié)

綜上所述，本文在基于新會計準(zhǔn)則下，從三個方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

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房地產(chǎn)項目納稅籌劃范文第2篇

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞I資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)：

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[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術(shù)企業(yè)所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).

房地產(chǎn)項目納稅籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8?。ㄊ校┼]政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

依據(jù)財稅[2013]36號文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產(chǎn)項目開發(fā)成本為C，在17%的進項稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項目少的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會增加。

第三，公司財務(wù)管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務(wù)計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

（一）加大財務(wù)人才隊伍建設(shè)力度

“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務(wù)行為提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務(wù)人才，并且做好年輕財務(wù)人員的培育工作，夯實企業(yè)財務(wù)人才隊伍建設(shè)。

（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式

“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額能予以抵扣。

四、結(jié)語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動積極性，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧單月，鄭宇軒，楊達(dá)，等.營改增稅制改革―影響房地產(chǎn)企業(yè)的“雙刃劍”[J].金融經(jīng)濟（理論版），2015（9）.

[2]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014（12）.

房地產(chǎn)項目納稅籌劃范文第4篇

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提升自身的競爭能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風(fēng)險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風(fēng)險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，減少因經(jīng)營風(fēng)險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，為加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進行。

3．經(jīng)濟性原則

企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，一定要事先進行經(jīng)濟可行性分析，看是否經(jīng)濟可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導(dǎo)致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認(rèn)真對比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財務(wù)管理水平

決定企業(yè)財務(wù)管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實稅務(wù)籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時也是對政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進行更新和完善，促進我國稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務(wù)費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟發(fā)展情況有關(guān)很強的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進行稅務(wù)籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進行籌劃，平均費用分?jǐn)倎淼咒N增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中有規(guī)定，在財務(wù)費用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偼瑫r能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，又或者無法提供金融機構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權(quán)所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運用減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

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房地產(chǎn)項目納稅籌劃范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導(dǎo)致房價高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經(jīng)營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動

性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據(jù)規(guī)定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現(xiàn)利潤最大化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產(chǎn)銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，

以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負(fù)效應(yīng)進行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)行業(yè)時，應(yīng)考慮新設(shè)一個獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評估機構(gòu)，完善房地產(chǎn)評估規(guī)程，及時為稅務(wù)機關(guān)征稅提供真實可靠的評估材料。稅務(wù)部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強化相關(guān)政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

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[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174