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土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 拆遷；法律；征收

【中圖分類號(hào)】 D920.0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1007-4244（2013）04-076-1

一、新條例中的亮點(diǎn)

（一） 修改拆遷主體，將拆遷主體的由單位和個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸?/p>

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條明確規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償工作由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。新條例修改了拆遷主體，由之前規(guī)定的取得拆遷許可證的建設(shè)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸Ｐ鲁雠_(tái)的條例將拆遷主體進(jìn)行了修改，將拆遷的權(quán)力收歸政府。這一修改會(huì)使混亂的拆遷狀況得到改善，消除強(qiáng)拆、暴力拆遷等違法拆遷情況，更大程度的維護(hù)群眾的利益，進(jìn)而使得社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行。

（二）新條例確定了征收范圍

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條劃定了房屋征收的范圍為保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要。

（三）納入聽(tīng)證制度

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定了群眾參與的聽(tīng)證制度。新條例彌補(bǔ)了原有條例的不足之處，納入聽(tīng)證制度。聽(tīng)證制度的納入，聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，了解群眾需求，可以使拆遷決策更加科學(xué)化、民主化。

（四）補(bǔ)償制度更加合理化

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定了房屋拆遷補(bǔ)償按照市場(chǎng)價(jià)值確定的方法。第二十七條規(guī)定了先補(bǔ)償、后搬遷的拆遷制度。新條例規(guī)定了按照市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ寡a(bǔ)償定價(jià)趨于科學(xué)合理，避免被拆遷人經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，保護(hù)其合法財(cái)產(chǎn)不受侵害。

二、新條例的不足之處

（一）拆遷決定過(guò)程中缺乏公眾參與程序

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中并沒(méi)有加入規(guī)定拆遷的決定過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)，舉行聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取相關(guān)群眾意見(jiàn)。這明顯剝奪了利益相關(guān)人的知情權(quán)，喪失了表達(dá)自身訴求的機(jī)會(huì)。

（二）補(bǔ)償規(guī)定中缺乏有效地保障給付程序

補(bǔ)償除了有一個(gè)公正的補(bǔ)償數(shù)額之外，更應(yīng)將補(bǔ)償款及時(shí)、足額支付給被征收人。但新《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并沒(méi)有設(shè)置有效的保障給付程序，缺乏對(duì)給付補(bǔ)償款的時(shí)效限制，及拖欠補(bǔ)償款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（三）拆遷程序中缺乏事后監(jiān)督程序

拆遷完成后，政府是否按照拆遷決定時(shí)的目的使用房屋和土地而不是將房屋或土地用于商業(yè)目的等其他非公共利益目的，拆遷補(bǔ)償款是否及時(shí)到達(dá)被補(bǔ)償人，對(duì)于這些問(wèn)題，新條例都沒(méi)有予以規(guī)定。

三、規(guī)范拆遷行為的建議

（一）建立征收決定中的公眾參與程序

在收到法院準(zhǔn)予征收的裁定后，政府應(yīng)及時(shí)將補(bǔ)償方案、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告。并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)舉行論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)征求被征收人、公眾和專家的意見(jiàn)。政府必須將被征收人、公眾和專家意見(jiàn)記錄在案，在加以參考，科學(xué)論證后作出適當(dāng)?shù)牟疬w征收方案。這樣以來(lái)民主的決策，可以避免政府濫用權(quán)力，而損害群眾的利益。

（二）建立有效地補(bǔ)償款保障給付程序

在充分落實(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條“先補(bǔ)償、后搬遷”的基礎(chǔ)上，對(duì)補(bǔ)償款的給付進(jìn)行時(shí)效限制。相關(guān)政府行政機(jī)關(guān)需在拆遷決定下達(dá)后6個(gè)月內(nèi)將拆遷補(bǔ)償款及時(shí)支付給受補(bǔ)償人。對(duì)于故意拖欠補(bǔ)償款，遲發(fā)、漏發(fā)的情況，應(yīng)對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)及負(fù)責(zé)人予以法律責(zé)任追究。

（三）完善對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督制度。

應(yīng)建立司法監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)拆遷事后的監(jiān)督管理。有效的司法監(jiān)督可以約束和限制行政機(jī)關(guān)的拆遷行為，杜絕違法拆遷，避免社會(huì)的發(fā)生。

（四）建立違反征收正當(dāng)程序的法律追責(zé)機(jī)制

應(yīng)建立嚴(yán)格的違反征收程序的法律追究責(zé)任機(jī)制，對(duì)于違反法律程序而違法的征收行為，追究相關(guān)機(jī)關(guān)及負(fù)責(zé)人的法律責(zé)任。只有這樣，才能讓法律法規(guī)真正有效地發(fā)揮對(duì)征收權(quán)力和行為的約束及規(guī)范作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]應(yīng)松年.城市房屋拆遷制度的改革與完善[M].北京：行政管理改革，2010，09.

[2]涂四益.從拆遷到征收-當(dāng)下中國(guó)拆遷面臨的問(wèn)題、出路及難點(diǎn)[J].法學(xué)評(píng)論，2010，03.

土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例范文第2篇

20xx年農(nóng)村土地征收管理?xiàng)l例

一、土地補(bǔ)償費(fèi)

土地征收的土地補(bǔ)償費(fèi)是如何計(jì)算的呢?土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

二、土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)

按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

三、青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹(shù)木，由樹(shù)木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。

四、其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。

農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求

1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。

3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。原土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在20xx年3月26日《土地管理法》中刪除。

相關(guān)閱讀

現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度是由土地管理法確定的，最關(guān)鍵的條款是第47條。國(guó)務(wù)院法制辦主任宋大涵在作草案說(shuō)明時(shí)說(shuō)，分兩步走，先集中精力對(duì)第47條進(jìn)行修改，待土地管理法修正案通過(guò)后，由國(guó)務(wù)院制定條例。

宋大涵表示，從補(bǔ)償原則看，原47條的規(guī)定沒(méi)有綜合考慮土地年產(chǎn)值以外的其他因素，包括土地區(qū)位、供求關(guān)系以及土地對(duì)農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)保障功能。從補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看，30倍上限規(guī)定過(guò)死，不適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和各地不同情況。

草案指出，征收農(nóng)民集體土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，這是一個(gè)很大的進(jìn)步，符合中央提出的改革征地制度要尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的精神。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)的草案，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。會(huì)議指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快的情況下，占地過(guò)多過(guò)快問(wèn)題日益突出，必須推進(jìn)改革、健全法制，嚴(yán)格約束占用耕地。

報(bào)告也提出改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。

按照現(xiàn)行的30倍上限估算，目前農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。

《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》以占比最大的水稻田的產(chǎn)值計(jì)算：全國(guó)水稻平均畝產(chǎn)470公斤，以目前稻谷價(jià)格2元/公斤可獲940元產(chǎn)值;冬季種植經(jīng)濟(jì)作物的產(chǎn)出，按占比最大的油菜籽計(jì)算，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司20xx年報(bào)告稱平均每畝產(chǎn)值508元。兩項(xiàng)相加，平均每畝產(chǎn)值在1500元左右。按最高補(bǔ)償30倍計(jì)算，最高可獲得4.5萬(wàn)元/畝左右。

土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例范文第3篇

一、我國(guó)現(xiàn)行拆遷制度存在的問(wèn)題

（一）國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題不明確

拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的最直接目的是獲取被拆除房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，而不是要取得被拆遷人的房屋。被拆遷人擁有自己房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是不容置疑的。土地使用權(quán)是被拆遷人的合法私有財(cái)產(chǎn)，受法律保護(hù)。《土地法》第十三條明確規(guī)定：依法登記的土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中也規(guī)定，當(dāng)?shù)卣S可房屋拆遷的單位實(shí)施拆遷的前提條件就是在拆遷之前必須擁有該區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)拆遷人使用該宗土地時(shí)，必須是當(dāng)?shù)卣磳⒃撟谕恋氐氖褂脵?quán)出讓給他人，或者當(dāng)?shù)卣呀?jīng)依據(jù)《土地法》第五十八條之規(guī)定，依法收回了該宗土地的使用權(quán)。但現(xiàn)實(shí)中是土地部門未收回被拆遷人的土地使用權(quán)證書，就又給拆遷人發(fā)放了同一塊土地的土地使用權(quán)證書，所以就會(huì)出現(xiàn)：在法庭上被拆遷人拿著土地使用權(quán)證書質(zhì)問(wèn)拆遷人：“我有國(guó)家發(fā)放的土地使用權(quán)證書，你為什么也有土地使用權(quán)證書”的情形了。這是因?yàn)樵诂F(xiàn)行拆遷制度下，政府不作為拆遷的實(shí)施主體，且避開(kāi)了征用或征收程序，被拆遷人的土地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)在沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償前提下被隱性的“收回”，這樣對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)顯失公平。

（二）補(bǔ)償安置協(xié)議的定性錯(cuò)誤

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議究竟是民事合同還是行政合同，法學(xué)界有過(guò)爭(zhēng)論，現(xiàn)在比較一致的看法是它應(yīng)是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆遷人沒(méi)有選擇不被拆遷的權(quán)利，只有選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換的權(quán)利。2、補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格、方式都必須在拆遷條例和政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，被拆遷人討價(jià)還價(jià)的余地很小。3、政府對(duì)達(dá)不成協(xié)議的拆遷裁決無(wú)論被拆遷人是否同意，對(duì)拆遷當(dāng)事人均有約束力。可見(jiàn)，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議離《民法》和《合同法》規(guī)定的平等、自愿、公平、等價(jià)有償?shù)然驹瓌t相去甚遠(yuǎn)。

（三）缺乏對(duì)被拆遷人基本人權(quán)的保障條款

生存權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)和平等權(quán)是社會(huì)公認(rèn)的基本人權(quán)。由于房屋是城市居民安生立命之所，對(duì)房屋的拆遷，也關(guān)乎個(gè)人基本人權(quán)的保護(hù)問(wèn)題，拆遷中存在一些被拆遷人只有一處小面積住宅，因拆遷補(bǔ)償所得款無(wú)法購(gòu)買住房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積不足最小成套的住房面積，被拆遷人又無(wú)力購(gòu)買超出原面積部分，這樣無(wú)形中對(duì)這部分被拆遷人的基本人權(quán)保障構(gòu)成挑戰(zhàn)。其次，住宅中供水、供電、供氣、供暖現(xiàn)在已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?，而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對(duì)強(qiáng)制拆遷的強(qiáng)制方式未作任何限制，致使現(xiàn)實(shí)中的野蠻拆遷時(shí)有發(fā)生，甚至在未提起強(qiáng)制拆遷程序的前提下，拆遷人也經(jīng)常采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強(qiáng)迫被拆遷居民搬遷，被拆遷人的基本生存條件在拆遷中經(jīng)常受到威脅。再次，《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條規(guī)定：“未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。”這條規(guī)定的淺層次的含義是未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證；反之，若未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較少或比例較低的，就不需要聽(tīng)證了。公民的陳述權(quán)和申辯權(quán)只有在人數(shù)較多時(shí)才需要尊重保護(hù)，人數(shù)較少時(shí)就可以不尊重、不保護(hù)了，這是一種不合邏輯的條款。

二、城市房屋拆遷的完善

（一）制定房屋拆遷法，完善拆遷管理法律制度

城市房屋拆遷的根本問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是涉及到當(dāng)?shù)卣欠裼袡?quán)處置被拆遷人合法擁有的房屋，以及如何處置被拆遷人私有房屋的法律問(wèn)題?！读⒎ǚā返诎藯l規(guī)定，對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收，只能由法律規(guī)定。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)房屋拆遷法，確保地方政府在征收公民、法人和其他組織的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，能夠依照法律進(jìn)行，而不是依據(jù)現(xiàn)行的行政法規(guī)。房屋拆遷法應(yīng)當(dāng)將國(guó)有土地、集體土地上的房屋拆遷都納入到該法調(diào)整的范圍，切實(shí)保護(hù)好公民最基本的私有財(cái)產(chǎn)——國(guó)有（集體）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

（二）建立保障被拆遷人基本人權(quán)的約束機(jī)制

為保障被拆遷人的基本人權(quán)，應(yīng)堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷，除了對(duì)被拆遷人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停電、停氣等方式，強(qiáng)迫被拆遷人搬出房屋。如違反上述規(guī)定者，對(duì)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)采取嚴(yán)厲的制裁措施，對(duì)被拆遷人的損失應(yīng)照價(jià)賠償，并給予一定的精神慰撫金?！段餀?quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。因此，在拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w制度中，對(duì)被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)制定拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)可授權(quán)由設(shè)區(qū)市的人民政府參照《國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的最小戶型面積或當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房面積、價(jià)值等因素確定。

（三）確立先補(bǔ)償后拆遷的原則

土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例范文第4篇

關(guān)鍵詞：房屋土地；征收；承租人；權(quán)利保障

中圖分類號(hào)：F721.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-02

隨著房屋征收制度的完整建立，房屋征收時(shí)代全面到來(lái)。面臨著國(guó)有土地上的征收人、房屋所有權(quán)人、承租人、使用人等主體，房屋征收各主體也展開(kāi)各種權(quán)利和利益的博弈?，F(xiàn)行房屋征收制度中對(duì)于房屋征收補(bǔ)償主體規(guī)定為房屋所有權(quán)人，但是對(duì)于其他主體利益的平衡將突顯矛盾。

房屋征收中“承租人”這類群體，在房屋征收制度中不再作為補(bǔ)償合同主體，這種情況將對(duì)房屋征收行為帶來(lái)一定影響，也使出租人與承租人這間的權(quán)利義務(wù)變得復(fù)雜和不穩(wěn)定。承租人作為房屋使用人其在房屋征收中的地位決定其權(quán)利保障，在現(xiàn)今的房屋征收規(guī)定中承租人與征收人、出租人之間的法律關(guān)系處理得當(dāng)與否將成為征地補(bǔ)償中一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。所以，筆者也旨在從房屋征收條例施行前后的一起案例入手來(lái)研究一下承租人主體的各種特征，也對(duì)現(xiàn)實(shí)提出一些淺知拙見(jiàn)。

一、案例和分析

1.案例

某制造廠(承租人)租賃一片廠區(qū)(出租人)，簽訂有租賃協(xié)議書。租賃期限內(nèi)承租人對(duì)該廠區(qū)廠房進(jìn)行擴(kuò)建，并對(duì)原破舊廠區(qū)進(jìn)行裝修和修繕。承租人在此出租人的廠區(qū)經(jīng)營(yíng)具有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在《征收條例》施行前，該棚改項(xiàng)目取得房屋拆遷許可證，但在《征收條例》進(jìn)行征地，2012年棚改辦與該廠區(qū)出租人即房屋所有權(quán)單位簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議書。之后，承租人得知拆遷補(bǔ)償協(xié)議已簽訂，拆遷補(bǔ)償款已經(jīng)支付60%，但是未向承租人進(jìn)行補(bǔ)償。承租人拒不搬走要求取得相應(yīng)補(bǔ)償，雙方僵持不下，影響房屋征收中棚改項(xiàng)目進(jìn)度，給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。

2.案例分析

拆遷補(bǔ)償協(xié)議書承租人是否應(yīng)該作為協(xié)議主體和補(bǔ)償主體是本案例的關(guān)鍵，此問(wèn)題也是本文研究的意義。

第一，本案例中承租人應(yīng)為拆行補(bǔ)償合同主體。

《征收條例》于2011年1月21日公布，該征收條例在公布之日起施行?！墩魇諚l例》附則規(guī)定，在征收條例實(shí)施前取得房屋拆遷許可的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原規(guī)定，所以不按現(xiàn)今條例操作。依照當(dāng)年(即2001年公布)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱“《拆遷條例》”)和《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定承租人為協(xié)議主體。而現(xiàn)今《征收條例》規(guī)定不需要承租人作為協(xié)議主體和補(bǔ)償主體。

第二，拆遷補(bǔ)償主體的確定。

(1)部分裝修修繕擴(kuò)建的投入評(píng)估作價(jià)應(yīng)屬于承租人抑或出租人取決于事實(shí)證實(shí)，以及合同約定。

(2)停產(chǎn)、停業(yè)損失應(yīng)給予承租人。理由是按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》之規(guī)定，因拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對(duì)無(wú)論實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人或者房屋承租人都應(yīng)該給予損失補(bǔ)助。

(3)搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)給予承租人。因?yàn)楦鶕?jù)事實(shí)判斷搬遷的設(shè)備和設(shè)施均屬于承租人，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給承租人。

本案在法律更替時(shí)期具有其特殊性和針對(duì)性，但是此問(wèn)題如果出現(xiàn)在完整的房屋征收時(shí)代又該出現(xiàn)怎樣的處理，下文中將進(jìn)行分析和提出操作建議。

二、承租人在房屋征收與補(bǔ)償中的地位

在城市房屋拆遷征收中，對(duì)被征收房屋承租人地位的確定一直是理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是拆遷征收工作的難點(diǎn)之一。房屋租賃權(quán)是債權(quán)還是用益物權(quán)，對(duì)確定承租人在拆遷中的法律地位有決定性作用。有法律學(xué)者認(rèn)為適用我國(guó)《物權(quán)法》理論，房屋租賃權(quán)利是所有權(quán)派生的物權(quán)，為“他物權(quán)”。承租人作為他物權(quán)人雖然對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)無(wú)權(quán)處分，但是基于租賃關(guān)系對(duì)所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利，是獨(dú)立于所有權(quán)而存在的權(quán)利，與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)并列為用益物權(quán)。所以，物權(quán)法理論中將承租人列為用益物權(quán)人。我國(guó)《物權(quán)法》第121條規(guī)定，用益物權(quán)人當(dāng)然享有與房屋所有權(quán)人一樣取得征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。這也是理論界能夠找到對(duì)于房屋承租人或使用人在法律層面的唯一保障淵源。

1.承租人現(xiàn)實(shí)成因和影響

第一，形成租賃關(guān)系的原因比較復(fù)雜，有公房租賃關(guān)系，有私房租賃關(guān)系；有因政策原因形成的，如公房租賃關(guān)系就區(qū)分有直管公房和自管公房；在因市場(chǎng)原因形成的，有公房對(duì)外租賃的，有私房對(duì)外租賃的。不同原因形成的租賃關(guān)系導(dǎo)致承租人的權(quán)利義務(wù)有重大差異。

第二，拆遷出租房屋涉及到拆遷征收人、被征收人、承租人三方之間的權(quán)利義務(wù)，其法律關(guān)系較為復(fù)雜。房屋出租人與承租人合同權(quán)利義務(wù)約定的內(nèi)容，約定的期限等均對(duì)各方利益產(chǎn)生或多或少的影響，這種影響不是完全能夠用協(xié)商達(dá)成一致的。

第三，以非住宅為例補(bǔ)償項(xiàng)目爭(zhēng)議較大，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于被征收人，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于承租人，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

2.承租人在征收中的重要性

顯而易見(jiàn)，雖然房屋征收補(bǔ)償規(guī)定被征收人是房屋所有權(quán)人，但是實(shí)踐中忽視承租人的存在顯然不適合。現(xiàn)實(shí)中承租人雖不是被拆遷征收房屋的所有權(quán)人，但拆遷活動(dòng)也會(huì)影響他們的生產(chǎn)生活，給其帶來(lái)?yè)p失。正因?yàn)榇?，?duì)其法律關(guān)系如何處理關(guān)乎征收工作能否順利進(jìn)行。

3.房屋征收補(bǔ)償協(xié)議主體的立法現(xiàn)狀

第一，《拆遷條例》與《征收補(bǔ)償條例》關(guān)于承租人作為協(xié)議主體的不同規(guī)定。

無(wú)論是《拆遷條例》還是《征收條例》都未將房屋承租人列為補(bǔ)償主體，但是作為承租人在房屋征收的整個(gè)過(guò)程對(duì)于然帶來(lái)的利益影響不多贅述。但是，逐漸退出歷史舞臺(tái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻規(guī)定了，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”；同時(shí)還規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨(dú)立于被拆遷人存在的 ，是合法的被拆遷主體。這說(shuō)明已被同時(shí)廢止的《拆遷條例》對(duì)承租人的權(quán)利和保障是有明確規(guī)定的，起碼在程序上作為補(bǔ)償合同主體也能夠保障其權(quán)益。

但是，按照法律溯及力的問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十五條規(guī)定，本條例自公布之日起施行，原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止，本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，只不過(guò)政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

這說(shuō)明在2011年1月21日《征收條例》公布以前已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目中，如果涉及有承租關(guān)系的房屋是需要按照原有的條例進(jìn)行拆遷協(xié)議簽訂的，這時(shí)承租人是合法的拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體。所以本文案例中雖然補(bǔ)償協(xié)議是《征收條例》施行后簽訂的，但是應(yīng)該沿用原有政策，將承租人列入補(bǔ)償協(xié)議中。

第二，《征收條例》將房屋承租人排除在協(xié)議之外之立法現(xiàn)狀和權(quán)利保護(hù)不足。

《征收條例》開(kāi)宗明義對(duì)于補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體規(guī)定是房屋征收部門和被征收人，被征收人為被征收房屋所有權(quán)人，同時(shí)第二條規(guī)定對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(即被征收人)給予公平補(bǔ)償。這樣于承租人而言對(duì)裝修、裝璜乃至停產(chǎn)停業(yè)損失，卻不能在《征收條例》中得到明確的保護(hù)。假設(shè)承租人如果沒(méi)能與出租人通過(guò)租賃合同約定加以明確約定征收補(bǔ)償歸屬或裝修投入的歸屬，則會(huì)導(dǎo)致承租人因征收形成財(cái)產(chǎn)損失，這種損失不能不說(shuō)是為公共利益需要形成的特別犧牲或者奉獻(xiàn)。當(dāng)然對(duì)承租人是不公平的。

《征收條例》作為國(guó)務(wù)院公布的行政法規(guī)，屬于位居于《憲法》和《物權(quán)法》之下位法。按照《憲法》第13條規(guī)定國(guó)家為了公共利益需要，對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)征收應(yīng)該給予補(bǔ)償。如前所述《物權(quán)法》中對(duì)于用益物權(quán)的也有同等征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。所以在房屋征收活動(dòng)中一旦在房屋的使用人即承租人得不到補(bǔ)償，仍然會(huì)拒絕搬遷，進(jìn)而形成大量的糾紛。因此，房屋征收僅以被征收房屋所有權(quán)人為權(quán)利保護(hù)對(duì)象，不考慮被征收房屋所承載的住房權(quán)保障屬性，仍然存在權(quán)利保護(hù)范圍狹窄的重大缺失。

4.房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)，以及對(duì)承租人的約束力

第一，行政行為之理由。

對(duì)于房屋補(bǔ)償協(xié)議法律屬于問(wèn)題，一直爭(zhēng)論不休沒(méi)有統(tǒng)一。理論性分為兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋征收補(bǔ)償協(xié)議屬于行政合同，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋征收補(bǔ)償屬民事合同。第二種觀點(diǎn)的認(rèn)為，被征收房屋補(bǔ)償不是來(lái)源于房屋征收部門的行政決定，而是根據(jù)民法原理上的公平、等價(jià)、有償原則獲得的民事權(quán)益，所以是民事法律關(guān)系。認(rèn)為是特殊民事合同的認(rèn)為，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂的自由度受到一定限制，而且只能在貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換上作出選擇，不允許其他形式實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償。所以不能以任何理由拒絕，對(duì)協(xié)議本身來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償不是一種權(quán)利，而是一種強(qiáng)加的義務(wù)，不能以任何理由拒絕。雖然體現(xiàn)了補(bǔ)償原則，但是也不是完全按照市場(chǎng)定價(jià)，完全公平、公正，自愿的原則進(jìn)行。公共利益必須服從、讓步。簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權(quán)的主體，是公權(quán)利的主體，帶有特權(quán)。簽訂補(bǔ)償協(xié)議的被征收方是所有權(quán)人也是固定的，所以承租人參與其中是法律沒(méi)有明文規(guī)定的。筆者贊同是一種行政行為。

第二，對(duì)于承租人的約束力或救濟(jì)途徑空白。

民事行為抑或行政行為，自然與被征收人的法律救濟(jì)途徑相掛鉤?！墩魇諚l例》規(guī)定，被征收人與房屋征收部門達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以作出補(bǔ)償決定，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，或提起行政訴訟?？梢?jiàn)征地補(bǔ)償?shù)男姓袨樾再|(zhì)，以改《拆遷條例》拆遷協(xié)議可民事訴訟之民事合同效力。與此同時(shí)應(yīng)該注意到，這樣的救濟(jì)途徑，對(duì)于承租人來(lái)講當(dāng)然面臨著救濟(jì)途徑落空的問(wèn)題。既不是補(bǔ)償協(xié)議主體，又無(wú)救濟(jì)途徑，那么承租人在房屋征收過(guò)程中就成為徹底被遺棄的主體。試想這種情況下，承租人能夠輕易的騰出房屋被征收嗎。

當(dāng)然對(duì)于法院強(qiáng)制執(zhí)行中被執(zhí)行人的確定仍然存在被征收人與實(shí)際居住人不符的問(wèn)題，強(qiáng)制文書中可以對(duì)被征收人強(qiáng)制，但是對(duì)實(shí)際居住人強(qiáng)制的依據(jù)何在。最高人民法院《關(guān)于申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償決定若干問(wèn)題的規(guī)定》中要求申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)需要提供直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，但是補(bǔ)償協(xié)議簽訂時(shí)如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)承租人等利害關(guān)系人確認(rèn)或協(xié)商，直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)對(duì)于強(qiáng)制執(zhí)行有礙而無(wú)一利。所以尋求一種當(dāng)前法律權(quán)利保護(hù)缺失下的折衷方式當(dāng)然不失為明智并無(wú)奈之舉。

三、房屋征收補(bǔ)償中承租人權(quán)利保障

1.作為房屋居住人之權(quán)利保障現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行法律并無(wú)居住權(quán)的法律明確規(guī)定，2005年《物權(quán)法》草案時(shí)曾經(jīng)將居住權(quán)制度規(guī)定立法，但最終未出現(xiàn)在《物權(quán)法》中，不失為一種權(quán)利保障不完整。正因如此，在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)的由于婚姻家庭、繼承贍養(yǎng)關(guān)系而形成的約定居住權(quán)，有的約定居住權(quán)時(shí)間是十年甚至“終身”，這種居住的權(quán)利就會(huì)由于一方所有權(quán)的變化，或者房屋征收事件而使原本穩(wěn)定的居住權(quán)利而喪失。并且在喪失居住權(quán)利的前提下，現(xiàn)行法律對(duì)其無(wú)法保障。曾出現(xiàn)在《拆遷條例》中對(duì)于承租權(quán)人、居住權(quán)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換制度，在《征收條例》中也未見(jiàn)存在。

某種意義上是一種進(jìn)步，也是一種權(quán)利保障缺失。

進(jìn)步在于征收制度本意是對(duì)于房屋所有權(quán)人的征收制度，調(diào)整的是房屋征收法律關(guān)系，已不完全是拆遷意義，當(dāng)然在《征收條例》中再出現(xiàn)居住人、承租人的概念；另外，《征收條例》是行政法規(guī)，相對(duì)于《物權(quán)法》而言是下位法，上位法沒(méi)有出現(xiàn)居住理論，下位法不可能存在這種權(quán)利保障。

權(quán)利保障缺失在于現(xiàn)實(shí)中面臨的實(shí)際居住人問(wèn)題非常普遍，在我國(guó)房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整的背景下承租人越來(lái)越多，這一群體的利益將是“人權(quán)”的基本保障。承租人與出租人而言，不單純是一種契約關(guān)系，不是只受市場(chǎng)交易調(diào)整。法律意識(shí)雖然有所進(jìn)步，但是誠(chéng)實(shí)依舊缺失、對(duì)于所處利益以及契約達(dá)成時(shí)所處地位之不完全平等，承租人利益有時(shí)無(wú)法完整保障。如出現(xiàn)不可抗力承租人必須搬出房屋等契約規(guī)定、承租人對(duì)于房產(chǎn)約定的裝修填附補(bǔ)償契約雙方達(dá)不成一致時(shí)。這種情況下讓承租人與出租人之間通過(guò)協(xié)商或者法律訴訟途徑，必然導(dǎo)致對(duì)承租人或出租人帶來(lái)不必要的麻煩，影響征收進(jìn)程。這種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也是案例中雙方僵持不下的根本原因。

2.“適足居住權(quán)”人權(quán)理論之運(yùn)用

我國(guó)于1997年簽署的聯(lián)合國(guó)《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化權(quán)利公約》規(guī)定了“適足住房權(quán)”的人權(quán)屬性，《第4號(hào)意見(jiàn)》第8條在“使用權(quán)的法律保障”部分特別強(qiáng)調(diào)：“使用權(quán)的形式包羅萬(wàn)象，包括租用(公共和私人)住宿設(shè)施、合作住房、租賃、房主自住住房、應(yīng)急住房和非正規(guī)住區(qū)，包括占有土地和財(cái)產(chǎn)。不論使用的形式屬何種，所有人都應(yīng)有一定程序的使用保障，以保證得到法律保護(hù)，免遭強(qiáng)迫驅(qū)逐、騷擾和其他威脅。締約國(guó)則應(yīng)立即采取措施，與受影響的個(gè)人和群體進(jìn)行真誠(chéng)的磋商，以便給予目前缺少此類保護(hù)的個(gè)人與家庭使用權(quán)的法律保護(hù)。”這既是全社會(huì)進(jìn)步的理想，也是我國(guó)加入相關(guān)國(guó)際人權(quán)公約后承擔(dān)的當(dāng)然義務(wù)。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同時(shí)，必須同時(shí)保障被征收人的適足住房權(quán)。 這說(shuō)明對(duì)于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋還具有住房權(quán)利屬性，即住房保障意義。所以說(shuō)，現(xiàn)今《征收條例》乃至《物權(quán)法》是否保護(hù)范圍過(guò)于狹窄，值得商榷。

3.被征收補(bǔ)償主體、出租人、承租人現(xiàn)實(shí)法律關(guān)系

法學(xué)理論界曾稱，承租人與出租人之間的法律關(guān)系可以適用《物權(quán)法》用益物權(quán)理論調(diào)整，即雖然《征收條例》未予規(guī)定，但是適用《物權(quán)法》仍然可以找到保障的法律依據(jù)。物權(quán)法調(diào)整理論如前所述，此處不再贅述。但是《合同法》等法律規(guī)定調(diào)整無(wú)可厚非。

在合同法中租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》也同樣對(duì)于雙方的糾紛做以必要解釋?，F(xiàn)實(shí)中，與承租人利益掛鉤的主要是租賃期是否受政府征收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期內(nèi)進(jìn)行的裝修、填附等權(quán)利或補(bǔ)償問(wèn)題。這種矛盾在征收非住宅房屋時(shí)最為突出。根據(jù)上述規(guī)定，以及合同法之規(guī)定，對(duì)于經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下裝修的，在解除合同時(shí)可以要求賠償損失，對(duì)于未經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下裝修的不得要求賠償損失，而且出租人可以要求恢復(fù)原狀。

可見(jiàn)，承租人在與出租人形成租賃合同關(guān)系時(shí)有必要通過(guò)合同約束角度維護(hù)自身的權(quán)益，以避免在房屋征收時(shí)權(quán)益落空。

所以，筆者認(rèn)為在現(xiàn)行法律條件下《征收條例》未對(duì)承租人規(guī)定補(bǔ)償，也亦非征收補(bǔ)償協(xié)議主體，可謂立法之憾事。在現(xiàn)實(shí)中廣泛存在的居住權(quán)、承租權(quán)地位和保障問(wèn)題探討仍然繼續(xù)，筆者此文僅為拋磚引玉，旨在提升房屋征收中承租權(quán)被忽略的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]王才亮,等,著.房屋征收條例操作實(shí)務(wù)[M].法律出版社,2011,3(1).

土地征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例范文第5篇

關(guān)鍵詞：房屋征收 補(bǔ)償 公平公正

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的主要差異，就在于征收條例規(guī)定的征收主體只能是市、縣級(jí)人民政府，而且只能為公益事業(yè)而進(jìn)行房屋征收，這與拆遷主體多以開(kāi)發(fā)商為主，且征收目的多為商業(yè)開(kāi)發(fā)成鮮明對(duì)比。鑒于拆遷條例在施行過(guò)程中因野蠻拆遷等問(wèn)題廣為詬病，如何確保征收工作公開(kāi)、公平、公正，確保公益事業(yè)建設(shè)順利進(jìn)行，就成了各地政府的首要考慮。結(jié)合征收工作的實(shí)踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價(jià)格評(píng)估及法院司法審查等方面，對(duì)目前征收工作中的一些問(wèn)題作以簡(jiǎn)要分析。

一、關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)能否作為征收主體的問(wèn)題

征收條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)從嚴(yán)格的法律意義上說(shuō)不是一個(gè)行政區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)也就不算是一級(jí)政府。因此，學(xué)術(shù)界多認(rèn)為，開(kāi)發(fā)區(qū)管委不能作為征收主體，即便是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)也一樣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2013年，國(guó)務(wù)院就批準(zhǔn)升級(jí)或新設(shè)了29家國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)，至2013年，全國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量已上升為200家，其中，東部地區(qū)96家，中部地區(qū)58家，西部地區(qū)46家。各地開(kāi)發(fā)區(qū)，特別是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)一般建于城郊結(jié)合部，交通、水電、排污等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，通過(guò)房屋征收而進(jìn)行公益事業(yè)建設(shè)不可避免。

因?yàn)槠毡槔斫鉃殚_(kāi)發(fā)區(qū)管委不能做征收主體，各開(kāi)發(fā)區(qū)在房屋征收時(shí)基本上采取兩條變通途徑：一，由開(kāi)發(fā)區(qū)所處行政區(qū)域的縣級(jí)政府做為征收主體，二，對(duì)于跨兩個(gè)以上行政區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)，則由開(kāi)發(fā)區(qū)所處區(qū)域的市級(jí)政府做征收主體。這兩個(gè)變通最大的問(wèn)題就是，法律上的征收主體實(shí)際上并不參與征收與補(bǔ)償，而真正從事征收與補(bǔ)償工作的開(kāi)發(fā)區(qū)卻又只能以受縣或市級(jí)政府委托的名義，名實(shí)不符。為保障被征收人的合法權(quán)益，征收條例設(shè)置了眾多程序以保障征收工作的公開(kāi)、公平和公正。這使得實(shí)際從事房屋征收工作的部門不得不在各個(gè)程序上與法律上的征收主體和征收部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，以使后者出具相關(guān)的法律手續(xù)。這無(wú)疑給征收工作人為設(shè)置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動(dòng)。因此，筆者認(rèn)為，房屋征收主體，應(yīng)從廣義理解市、縣級(jí)政府的含義，將國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)納入征收主體范疇。

二、關(guān)于房屋征收中的評(píng)估問(wèn)題

眾所周知，土地在房屋的價(jià)值中占有較大比重。據(jù)筆者了解，在房屋征收中，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓的非住宅房屋，其土地使用權(quán)在評(píng)估中一般會(huì)得到考慮。但在在舊城區(qū)城中村改造中，被征收房屋實(shí)為民房，土地使用權(quán)原系宅基地，“農(nóng)改非”、“村改居”后土地使用權(quán)多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說(shuō)的院子，在房屋價(jià)格評(píng)估中往往被忽略，理由是劃撥土地國(guó)家隨時(shí)有權(quán)收回。通常的做法是，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)格進(jìn)行基礎(chǔ)性評(píng)估，即，評(píng)估出征收范圍內(nèi)房屋的一般市場(chǎng)單價(jià)，至于各被征收房屋的實(shí)際評(píng)估價(jià)格，則套用簡(jiǎn)單的乘法公式，即該單價(jià)和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經(jīng)常是評(píng)估的市場(chǎng)單價(jià)一經(jīng)公布，戶戶都能清楚自己房屋的價(jià)值，根本不需要送達(dá)評(píng)估的分戶報(bào)告。

在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個(gè)因素，對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評(píng)估規(guī)定中，對(duì)被拆遷房屋的占地情況在評(píng)估時(shí)應(yīng)否考慮，沒(méi)有做具體規(guī)定，由此引發(fā)很多案件。住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》明確規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。所以筆者認(rèn)為，為確保舊城區(qū)城中村改造中房屋征收補(bǔ)償?shù)墓脚c公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估考慮的重要因素，房屋的分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)顯示出房屋的實(shí)際價(jià)值，并送達(dá)被征收人。

三、關(guān)于房屋征收中的司法審查問(wèn)題

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，被征收人對(duì)征收決定不服、對(duì)征收補(bǔ)償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補(bǔ)償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業(yè)建設(shè)而做出的房屋征收決定，征收補(bǔ)償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由政府按照征收補(bǔ)償方案對(duì)該被征收人作出的補(bǔ)償決定。