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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)情況；分析和闡述

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)工作是一個(gè)企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)開拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行來進(jìn)行管理和開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對(duì)房地產(chǎn)需求人員來進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時(shí)間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時(shí)期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債(預(yù)售款)，前中期都是虧損，越來越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財(cái)務(wù)管理工作闡述

(一)財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動(dòng)情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對(duì)資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來進(jìn)行管理。細(xì)致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對(duì)企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。

(二)管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個(gè)特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時(shí)間較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對(duì)土地資源來進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長(zhǎng)時(shí)間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長(zhǎng)，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會(huì)受到不同外在因素的影響，包括市場(chǎng)變化因素和國(guó)家發(fā)展政策的影響，必然會(huì)增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時(shí)，存在投資失誤，沒有把握好市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

(一)增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸強(qiáng)烈。面對(duì)這一市場(chǎng)情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。站在經(jīng)營(yíng)和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對(duì)不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會(huì)計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會(huì)計(jì)工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營(yíng)和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識(shí)，學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)信息，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價(jià)值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對(duì)不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。

(二)增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來說，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時(shí)，可以全面發(fā)揮市場(chǎng)的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會(huì)這一大集體來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國(guó)的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價(jià)等等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

(三)優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對(duì)資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時(shí)，需要經(jīng)過財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時(shí)的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場(chǎng)營(yíng)銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時(shí)，要及時(shí)的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，來保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力具有較大的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程范文第2篇

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在經(jīng)營(yíng)過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性,也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

從財(cái)務(wù)預(yù)警角度看,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)測(cè)不僅僅限于對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由此財(cái)務(wù)管理應(yīng)是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合管理工作。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因:

(1)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。

(2)資金結(jié)構(gòu)。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達(dá)90%,一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(3)財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

(4)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)分析

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警存在的問題。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中,早期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn),從而開始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo),沒能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng),它借助于已有的財(cái)務(wù)資料及數(shù)理模型,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分析預(yù)測(cè),以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn),并在危機(jī)到來之前,向相關(guān)人員提出警告,尋找危機(jī)產(chǎn)生的根源,督促相關(guān)人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財(cái)務(wù)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的組成部分,由于財(cái)務(wù)預(yù)警具有綜合性、前瞻性、可計(jì)量性,因?yàn)?財(cái)務(wù)預(yù)警成為了經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警有以下幾個(gè)方面的作用:

(1)信息反饋。進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警需要對(duì)國(guó)內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進(jìn)行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。

(2)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,防范風(fēng)險(xiǎn)損失。通過信息收集整理,可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行橫向、縱向比較,與同期國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平比較,與歷史先進(jìn)水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進(jìn)入需要警示階段。

(3)保護(hù)企業(yè),促進(jìn)發(fā)展。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最大程度地做出防范措施,最大程度地保護(hù)企業(yè)財(cái)務(wù)損失。

(4)提供決策支持。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)既然是一個(gè)有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時(shí)在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。

(5)進(jìn)行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲(chǔ)”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進(jìn)一步改進(jìn)的解決辦法。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的機(jī)制。如何去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的作用,實(shí)現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)收益,這將決定著這個(gè)預(yù)警系統(tǒng)是否成功。預(yù)警這種機(jī)制的實(shí)現(xiàn)主要通過以下幾個(gè)步驟:

(1)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。任何預(yù)測(cè)都是以已知數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)警系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法有很多種,可以從財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)中分析,可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程。

(2)建立預(yù)警體系。憑借單一指標(biāo)去預(yù)警的方法不能很好地完成預(yù)警功能,一般來說,財(cái)務(wù)預(yù)警是一個(gè)綜合體系,如何把這些因素綜合成一個(gè)最有效的預(yù)警體系,是成功預(yù)警最重要的環(huán)節(jié)

(3)進(jìn)行預(yù)警控制和分析。風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)識(shí)別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標(biāo)去控制,只有通過有效控制,風(fēng)險(xiǎn)才能化解,效益才能產(chǎn)生。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警具體對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,判斷自身在財(cái)務(wù)處理方面的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因子,并及時(shí)處理;同時(shí)通過非財(cái)務(wù)指標(biāo)以及非財(cái)務(wù)信息等其他方面對(duì)企業(yè)自身狀況進(jìn)行相應(yīng)診斷。具體分析如下:

(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實(shí)到立項(xiàng)、規(guī)劃、招投標(biāo)、施工、銷售、預(yù)決算等多個(gè)環(huán)節(jié),每個(gè)環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預(yù)防單一開發(fā)模式而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范也不是絕對(duì)的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。

(4)現(xiàn)金流量管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程范文第3篇

    【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理探討

    一、引言

    房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

    (一)開發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

    (二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高

    房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng),且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng),在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜

    雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

    目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問題有:

    (一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

    (二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。

    (三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

    (四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來源,更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。

    (五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。

    (六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

    四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

    針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

    第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?

    (一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

    雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

    (二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

    企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性,而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；目標(biāo)成本管理；現(xiàn)狀；改進(jìn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好目標(biāo)成本管理的意義

所謂目標(biāo)成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，就是依據(jù)既定成本目標(biāo)，做好在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制工作[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，通常包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，地質(zhì)勘探、測(cè)繪以及規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)用，與房屋開發(fā)相關(guān)的道路、照明、綠化等建造的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，施工過程中的建筑安裝工程費(fèi)用，消防等的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，各種管理、銷售等的開發(fā)間接費(fèi)用等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好目標(biāo)成本管理有著重要意義，尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，首先是房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，開發(fā)成本支出始終是最重要的成本支出，在所有成本支出中可以占到70%到80%，而開發(fā)成本支出情況，也將直接影響到項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益，因此，做好目標(biāo)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。二是當(dāng)前隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)采取的從緊態(tài)勢(shì)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身利益空間得到了一定擠壓，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)目標(biāo)成本管理，才能夠有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的不利影響。三是隨著國(guó)家在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，以及綠色建筑、智能建筑的不斷興起，都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好目標(biāo)成本管理，才能夠有更多財(cái)務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級(jí)和業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面，從而更好地獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

（一）缺乏對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的有效管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般所涉及的環(huán)節(jié)非常多，大大小小的開發(fā)細(xì)節(jié)十分復(fù)雜，而項(xiàng)目的復(fù)雜性也意味著風(fēng)險(xiǎn)集聚的可能性更大，這其中絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都有可能造成成本上升，比如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往施工周期會(huì)比較長(zhǎng)，且在露天環(huán)境下進(jìn)行作業(yè)，有可能造成的極端自然條件帶來的影響；再比如，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工程規(guī)模較大，因此很多乙方單位在中標(biāo)之后，為了能夠節(jié)約管理成本，通常會(huì)采取分包的形式進(jìn)行分包，分包單位自身實(shí)力和管理能力如果比較低，有可能帶來的成本支出也將增高[2]。此外，包括政策因素、市場(chǎng)行情因素、銀行利率變化等，都是可能造成成本風(fēng)險(xiǎn)上升的風(fēng)險(xiǎn)。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本控制過程中，往往將重點(diǎn)放在事中控制、事后控制階段，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)研判這樣的事前控制工作，則顯得力度不足、科學(xué)性不夠，影響了成本控制的風(fēng)險(xiǎn)防范作用發(fā)揮。

（二）缺乏系統(tǒng)科學(xué)的成本管理規(guī)制和體系

當(dāng)前，我國(guó)雖然很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都建立起了內(nèi)部成本控制規(guī)制和體系，但是其科學(xué)性、有效性方面還是有所不足。首先是在成本控制體系的執(zhí)行過程中存在“重控制，輕效率”的片面現(xiàn)象，即房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中，沒有認(rèn)識(shí)到成本控制的目標(biāo)是在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下，實(shí)現(xiàn)成本的最小控制，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了這一點(diǎn)，為了能夠盡量控制成本，往往可能采取一些不合規(guī)、不合行業(yè)準(zhǔn)則的現(xiàn)象，比如2017年6月，鎮(zhèn)江市“金色陽(yáng)光”樓盤所被曝光的“瘦身鋼筋”事件，就直接反映了開發(fā)商為了片面控制成本而淡漠行業(yè)準(zhǔn)則的行為[3]。其次是在成本控制過程中，會(huì)采取“成本轉(zhuǎn)移”的方式來控制成本，比如將因?yàn)轭A(yù)算不利導(dǎo)致的成本上升部分轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這樣將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三是在目標(biāo)成本管理過程中，控制和監(jiān)督固然是重要一方面，而將成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題、研究產(chǎn)生的思考經(jīng)過整合，積極向企業(yè)經(jīng)營(yíng)層建言獻(xiàn)策，促進(jìn)內(nèi)部成本控制體系不斷優(yōu)化，也是目標(biāo)成本管理工作的重要職能，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作明顯輕視了這一點(diǎn)。

三、改進(jìn)對(duì)策

（一）探索建立成本管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試

常態(tài)化機(jī)制，增強(qiáng)事前控制能力成本管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試機(jī)制的目的在于分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宏觀調(diào)控、外部市場(chǎng)環(huán)境變化和內(nèi)在經(jīng)營(yíng)壓力下發(fā)生內(nèi)外部環(huán)境、質(zhì)態(tài)變化狀況的不利變動(dòng)時(shí)，能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)沖擊的能力[4]。通過定量評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)或危機(jī)時(shí)面臨的成本支出風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，深入分析抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，并切實(shí)形成可以提供給財(cái)務(wù)有權(quán)層的應(yīng)對(duì)措施，從而有效預(yù)防和緩釋一些風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)成本管理造成的沖擊。實(shí)際操作工程中，通過對(duì)各種影響成本變化的風(fēng)險(xiǎn)因素設(shè)定輕、中、嚴(yán)重這三種情況的假設(shè)，分別確定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率以及發(fā)生后給成本支出造成影響的情況，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的應(yīng)對(duì)方案，并另外計(jì)量假定需要采取措施需要應(yīng)對(duì)所需要付出的成本。這樣做的意義是能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)成本管理上的前瞻性和全面性，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以修訂建立成本管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試機(jī)制和相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期開展成本管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，針對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)情景，積極做好應(yīng)對(duì)措施；同時(shí)，不斷推進(jìn)系統(tǒng)開發(fā)，通過系統(tǒng)為管理能力提高提供科技支持，提高成本管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和完整性。

（二）優(yōu)化成本控制體系

首先是要改變過去的一些片面的、不合理的成本控制理念比如“重控制，輕效率”“成本轉(zhuǎn)移”等，進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制的科學(xué)意識(shí)和主體責(zé)任意識(shí)，在此基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化成本控制體系，一是要圍繞客觀形勢(shì)變化，進(jìn)一步梳理目標(biāo)成本管理在事前控制、事中控制、事后控制等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程，提高成本控制效率；二是結(jié)合目前科技信息發(fā)展趨勢(shì)，引進(jìn)并做好數(shù)據(jù)大后臺(tái)建設(shè)工作，依托大數(shù)據(jù)，不斷強(qiáng)化目標(biāo)成本控制的精準(zhǔn)性和有效性。三是要進(jìn)一步規(guī)范信息報(bào)告和決策建議機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)成本管理部門在結(jié)合日常工作的實(shí)際情況，積極主動(dòng)地向企業(yè)經(jīng)營(yíng)層提供成本管理創(chuàng)新的辦法和思路?？傊?，要通過打造效率型的成本控制體系，最終實(shí)現(xiàn)“效率高帶來效益高”的目標(biāo)。綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效性始終是自身發(fā)展過程中的需要重點(diǎn)做好的環(huán)節(jié)，目標(biāo)成本管理水平如何，將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，扎實(shí)做好目標(biāo)成本管理工作，為自身在市場(chǎng)化背景下的穩(wěn)健發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

參考文獻(xiàn)：

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[2]謝虹.民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策分析[J].時(shí)代金融,2010.

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 問題與對(duì)策 會(huì)計(jì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)凸顯的問題與對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)凸顯的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)收人確認(rèn)的復(fù)雜性

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，構(gòu)建其悠久的持續(xù)時(shí)間，投資金額非常高，促進(jìn)銷售和相控銷售是最普遍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售，房地產(chǎn)開發(fā)公司在產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)簽下了一份銷售協(xié)議與客戶，收集一定數(shù)量的錢，還決定了房地產(chǎn)銷售人員確定復(fù)雜的程度。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》――基本銷售收入的確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷售達(dá)到銷售收入確認(rèn)條件驗(yàn)證收入，房地產(chǎn)產(chǎn)品是獨(dú)一無二的，濫用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則利潤(rùn)操縱可能更多空間，為了各自的利益往往選擇在會(huì)計(jì)確認(rèn)收入，這增加了房地產(chǎn)業(yè)收入的確認(rèn)的復(fù)雜性。

2、會(huì)計(jì)制度不完善之處

公司監(jiān)督管理的不足，基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)計(jì)與會(huì)計(jì)分離的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)核算，一些賬戶從金融業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施基金所管理的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，有一個(gè)內(nèi)部控制是不嚴(yán)格的，或高成本的內(nèi)部控制現(xiàn)象廣泛，不利于實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)設(shè)施資金。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問題措施

1、提高會(huì)計(jì)人員知識(shí)技能，正確的進(jìn)行收人確認(rèn)

流水作業(yè)或者是分配任務(wù)共同完成任務(wù)，也就是一個(gè)人管理一部分，這樣能提高效率，而且準(zhǔn)確度也比較的高。在公司的財(cái)務(wù)工作中，這無疑是要讓會(huì)計(jì)進(jìn)行核算的，這可以說是職業(yè)的工作。當(dāng)然，作為企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，他在收賬時(shí)也必須有一定的依據(jù)的，他的依據(jù)是我國(guó)出臺(tái)的法律條例，只有符合有關(guān)條例的條件，才能進(jìn)行收賬，作為一種商品轉(zhuǎn)讓確認(rèn)收入，這篇文章是公約》的貨物銷售合同，滿足特殊的標(biāo)準(zhǔn)。所以，企業(yè)也是要做一定的工作的，主要是提高會(huì)計(jì)人員的能力，只有不斷的學(xué)習(xí)，才能滿足社會(huì)的需要。

2、引入權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)

對(duì)收入和支出 (成本)應(yīng)該及時(shí)、準(zhǔn)確地確定發(fā)生的交易或者事項(xiàng)，會(huì)計(jì)期間被大量的收入的體現(xiàn)，而反映會(huì)計(jì)期間已經(jīng)消耗了商品或服務(wù)的數(shù)量，而且都不管錢支付或收到在這個(gè)時(shí)期。只有引入權(quán)責(zé)發(fā)生制才能改變這相應(yīng)的局面。

3、增設(shè)相關(guān)的基建報(bào)表

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，安排額外的遞延投資、基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃的借款的單子，列入到企業(yè)規(guī)定報(bào)告的內(nèi)容中，給予用戶提供了系統(tǒng)、全面、完整的會(huì)計(jì)信息。只有這樣才能真實(shí)的把單位資本收入和費(fèi)用的細(xì)節(jié)透露出來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控凸顯的問題與措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控凸顯的問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境低差

金融環(huán)境的一個(gè)重要因素是影響會(huì)計(jì)活動(dòng)，現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)控制目標(biāo)體系目標(biāo)并不明確，協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制水平不高、房地產(chǎn)開發(fā)與外部環(huán)境的變化、資本金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高，相對(duì)復(fù)雜的會(huì)計(jì)程序也是導(dǎo)致環(huán)境差的一個(gè)原因。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控機(jī)制缺失

由于對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部重要性認(rèn)識(shí)的不夠，很容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)內(nèi)部人員工作的積極性下降，公司對(duì)會(huì)計(jì)的不夠重視相應(yīng)的制度也不會(huì)很完善，存在很多漏洞，缺乏了重要的制度保證，又沒有實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)以及進(jìn)取心，會(huì)計(jì)內(nèi)部核心力量空缺，那么公司的風(fēng)險(xiǎn)性就增大了，相應(yīng)的公司的效益也會(huì)下降，整體性也得不到很好的提高。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控措施弱化

由于經(jīng)驗(yàn)不足以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在公司管理以及以及籌備等方面缺乏管理能力，導(dǎo)致公司運(yùn)行不協(xié)調(diào)，程序混亂等。公司資源分配不合理導(dǎo)致資源得不到充分的利用，發(fā)揮不到其應(yīng)有的作用;財(cái)務(wù)方面的信息統(tǒng)計(jì)不合理導(dǎo)致公司內(nèi)部的通貨膨脹或通貨緊縮;對(duì)于市場(chǎng)變動(dòng)的不適應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)算出現(xiàn)偏差都會(huì)導(dǎo)致公司防范措施出現(xiàn)漏洞，進(jìn)而導(dǎo)致公司運(yùn)行嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力下降。

(二)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控的策略

1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，降低其風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)才是其財(cái)務(wù)工作的重中之重，制定相應(yīng)的方針政策對(duì)癥下藥，優(yōu)化企業(yè)制度改革，提高公司的自主創(chuàng)新能力，補(bǔ)缺漏洞，只有這樣才可以提高公司效益，保證公司穩(wěn)定健康成長(zhǎng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控流程

房地產(chǎn)公司的客觀實(shí)際，企業(yè)會(huì)計(jì)控制、籌集資金、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和其他會(huì)計(jì)處理的控制，綜合系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，建立有效的應(yīng)對(duì)措施，嚴(yán)格控制政策，突出重點(diǎn)，優(yōu)化內(nèi)部控制的有效性。

3、注重權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)成本效益

成本效益的原則是一個(gè)重要的保護(hù)，企業(yè)管理和發(fā)展、發(fā)展的過程和運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品，仔細(xì)權(quán)衡房地產(chǎn)投資的成本，充分考慮和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語

總而言之，在當(dāng)今社會(huì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)條件下，想要取得高收入，那么相應(yīng)的所承受的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增大，而房地產(chǎn)行業(yè)就是這樣的。所以想要在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)就必須針對(duì)它高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)謀劃對(duì)策。在一個(gè)企業(yè)中財(cái)務(wù)管理是相對(duì)重要的，相應(yīng)的會(huì)計(jì)工作也發(fā)揮著不可磨滅的作用。抓好會(huì)計(jì)這一重要工作，對(duì)于企業(yè)的改革創(chuàng)新以及提高公司的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)水平有著重要的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：