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房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第1篇

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

1.1 賬務(wù)處理錯誤進而導(dǎo)致納稅籌劃存在錯誤

會計人員在計算土地增值稅時，按著可扣除項目金額越多，企業(yè)所需繳納的稅款越少，生搬硬套規(guī)定，稀里糊涂的進行賬務(wù)處理，錯誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項目，最終計算出來的可扣除項目金額是錯的。比如某房地產(chǎn)公司利用相關(guān)規(guī)定，進行避稅，將項目銷售比例控制在85%之內(nèi)，這樣就可以逃避稅務(wù)機關(guān)的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規(guī)定的納稅籌劃，是不科學(xué)的。

1.2 應(yīng)納稅額計算不準(zhǔn)確

在稅法中土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用與會計上的計算方法存在一些差異，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除[6]。即利息費用支出不能當(dāng)做開發(fā)成本直接扣除，同時也不能加計扣除。

1.3 不能恰當(dāng)處理稅法和財務(wù)會計中的差異

開發(fā)成本和開發(fā)費用在計算土地增值稅時都可以扣除，因此實際中有部分企業(yè)將開發(fā)成本和開發(fā)費用合并計算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用時，必須明確開發(fā)成本。由于會計處理不準(zhǔn)確，在核算土地增值稅時就會出現(xiàn)錯誤。因此，應(yīng)該綜合考慮稅法和會計的差異，認真分析不同計算方法的使用前提以及對納稅額的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法多樣，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃人員應(yīng)該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時與實際相結(jié)合，因地制宜、因時制宜。這樣才能真正做好企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產(chǎn)公司的實例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價平均為2800元/平方米，售價總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1350萬元，開發(fā)費用150萬。

假設(shè)條件：當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護建設(shè)稅稅率為7%、營業(yè)稅稅率5%、教育費附加征收率為3%。在計算土地增值稅收時，計入財務(wù)費用的利息費用均可列入扣除項目金額。

以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤分析：

（1）籌劃前：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2800萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元

增值額=2800-2284=516萬元

增值率=516/2284=22.59%

應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元

（2）籌劃辦法1：

假設(shè)將售價定位每平米2750元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元

增值額=2750-2281.25=468.75萬元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

應(yīng)納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元

稅前利潤比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元

雖然每平方米的售價比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實際稅前利潤比原來降低了33.08萬元，稅前利潤降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。

（3）籌劃方法2：

假設(shè)售價為每平方米2735元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2735萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元

增值額=2735-2280.43=454.57萬元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

應(yīng)納土地增值稅=0萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元

稅前利潤比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元

雖然每平方米的售價比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤。

（4）籌劃方法 3：

假設(shè)售價為每平米2700元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2700萬元

允許扣除項目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元

增值額=2700-2128.5=571.5萬元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

應(yīng)納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元

稅前利潤=收入-成本-費用-稅金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元

稅前利潤比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元

籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價使企業(yè)少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。

這一特殊的起征點為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們在利用該政策進行納稅籌劃時應(yīng)注意以下三點：

① 企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅的居住用住宅，明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)。

② 出售房屋的增值額占扣除項目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項目金額的比率在20%左右時計算出來的應(yīng)納土地增值稅稅額變動幅度很大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)非常關(guān)注稅收成本對稅后利潤和現(xiàn)金流量的影響。

在符合國家的硬性規(guī)定后，我們要找好臨界點，就要從20%的增值率這個標(biāo)準(zhǔn)的來龍去脈來分析，在這里有兩個重要的概念需要明確，增值額=房地產(chǎn)銷售收入額-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據(jù)計算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點"稅收優(yōu)惠政策進行籌劃，實現(xiàn)銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。

參考文獻：

[1]鄭璐.房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅[N].環(huán)球市場信息導(dǎo)報理論， 2014.

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房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第2篇

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:

(一)土地增值稅納稅人

凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))產(chǎn)權(quán),并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅征稅對象和納稅范圍

土地增值稅的征稅對象是:有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和經(jīng)濟收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(三)土地增值稅計稅依據(jù)、納稅期限與納稅地點

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報,并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

(四)土地增值稅的計算

在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時,先以納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各有關(guān)扣除項目的金額,計算得出增值額,再按照增值額超過扣除項目金額的比例計算得出增值額,最后按照增值額超過扣除項目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實行超率累進稅率,其計算公式如下:

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額

應(yīng)納稅額=∑(增值額×適用稅率)

二、 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增殖稅的特殊性

我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅實行四級超率累進稅率(30%、40%、50%、60%)。還規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈,土地使用權(quán)的取得成本日益飚升。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,是高成本高風(fēng)險;就消費者而言,是高價位高負擔(dān)。長此以往勢必不能形成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價,已成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅納稅籌劃方法

(一)控制增值額法

1、通過減少銷售收入降低增值額

稅法規(guī)定的扣除項目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項目比企業(yè)實際核算中涉及的項目要少,所以計算增值額時必須以稅法規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小,計稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負就輕。

稅法規(guī)定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?？梢?納稅人建造住宅出售的,應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔(dān)之間的關(guān)系,避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。

2、通過增加可扣除項目降低增值額

如果納稅人能夠最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節(jié)省很多稅款。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度,而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當(dāng)?shù)販p少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)在不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同,這就會導(dǎo)致開發(fā)出來銷售房屋的價格有高有低,這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負擔(dān),這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整,使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同,從而節(jié)省稅款。

(二)收入分解籌劃法

在累進稅制下,收入的增加預(yù)示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負急劇上升。納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā),往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購置等。如果就整個房地產(chǎn)開發(fā)項目簽署合同,則整個開發(fā)過程中發(fā)生的費用均屬于總投資的范疇,并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進程,是分期進行的,納稅人可以利用不同工程的性質(zhì),選擇不同稅種,進行稅務(wù)籌劃。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營,既從事建筑業(yè),又從事加工業(yè),既有房屋銷售業(yè)務(wù),又有各種設(shè)施銷售和裝飾裝修業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù),因此房地產(chǎn)企業(yè)通過將不動產(chǎn)銷售價格部分分解至其附營業(yè)務(wù)的收入上,就可以大幅度降低稅率。

(三)均衡申報各種房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第3篇

房地產(chǎn)企業(yè)作為近年來的熱門話題，其稅收更是備受關(guān)注，由于房地產(chǎn)稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來越廣。所謂的納稅籌劃就是各個企業(yè)通過采用稅收法律法規(guī)的方式，并根據(jù)企業(yè)實際的經(jīng)營情況，為了效益對生產(chǎn)和銷售做適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，從而可以達到合理避稅的目的，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益，目前，房地產(chǎn)涉及到的稅收常見的主要有土地增值稅、城建稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個突出的減項，對房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認定為房地產(chǎn)企業(yè)中最大的稅種，受到房地產(chǎn)企業(yè)人士重點關(guān)注的對象。目前，我國已經(jīng)對房地產(chǎn)的控制，出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，正在進一步的進行調(diào)控政策，盡管房地產(chǎn)企業(yè)在成如火如荼的發(fā)展著，占有重要的市場地位，但是我國依然對其進保持始終不變的態(tài)度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個因素產(chǎn)生變化的話，必定會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，每一次變更都會對其造成壓力。

當(dāng)土地增值稅政策發(fā)生變化時，房地產(chǎn)企業(yè)要對變化的形勢進行系統(tǒng)分析，分析過后得出結(jié)論，對土地增值稅納稅籌劃進行重新設(shè)置，如不進行重新的設(shè)置，則不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟效益，前提必須是進行土地增值稅納稅的籌劃。我國稅收制度在不斷的完善當(dāng)中，已經(jīng)逐漸對各大房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，在這樣的情況之下，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要面對一系列的問題，例如最突出的問題就是納稅籌劃空間與之前相比，會有顯著的縮小，企業(yè)要使經(jīng)濟收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎(chǔ)，然后進行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過程中，還要進行思路轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)的納稅籌劃方法已經(jīng)不適合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進行適當(dāng)?shù)母?，從而采用最科學(xué)、最合理的納稅籌劃來面對挑戰(zhàn)，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風(fēng)險指數(shù)和經(jīng)營風(fēng)險指數(shù)，從而可以提高企業(yè)的收益。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅納稅籌劃問題的對策

要解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問題，要從三個角度出發(fā)，首先，要提高統(tǒng)籌意識，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個角度出發(fā)，解決企業(yè)在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問題，從而使企業(yè)健康發(fā)展，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

（一）提高統(tǒng)籌意識

隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，要想在如此競爭才環(huán)境之中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)務(wù)必要進行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項工作是房地產(chǎn)企業(yè)獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在逐漸開展著這項工作，國家對稅收有一定的法律法規(guī)，企業(yè)在進行納稅籌劃要按照相關(guān)規(guī)定進行，現(xiàn)在很多企業(yè)都不按照法律法規(guī)執(zhí)行工作，所以漏稅、偷稅的違法現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，這樣不但損害到企業(yè)辛辛苦苦建立起來的形象，還破壞社會的安定，國家對這一行為采取懲罰措施，對違法行為進行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會使企業(yè)資金有所降低，但是只有合理納稅房地產(chǎn)企業(yè)才會在競爭的市場中實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要有土地增值稅繳納意識，重視這項工作的實行情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現(xiàn)漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺的相關(guān)政策，對土地增值稅的動態(tài)情況了如指掌，在第一時間里對納稅籌劃做合理的更改，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境，從事房地產(chǎn)工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識，尤其是國家對其制定的一些法律法規(guī)，更是要透徹了解，并加強稅務(wù)籌劃的宣傳力度，與此同時，還要根據(jù)企業(yè)的實際情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅籌劃方案，為企業(yè)開展經(jīng)驗活動提供重要的信息。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員只有提高土地增值稅納稅統(tǒng)籌意識，并根據(jù)政府出臺的政策對土地增值稅納稅籌劃做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提高全體員工的納稅意識和土地增值稅籌劃意識，企業(yè)才可在競爭激烈的市場中立于不敗之地。

（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必要合理用房地產(chǎn)增值稅的納稅統(tǒng)籌方法，例如，“臨界點”籌劃法、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進行納稅籌劃以及成本核算對象籌劃法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目時，若是所獲得的利潤越大，那么相應(yīng)的所要繳納的稅費就會越高，為了獲取利潤，房地產(chǎn)企業(yè)必然會提高房價。國家稅法有先關(guān)的規(guī)定，當(dāng)納稅人出售住宅時，在增值額超過扣除項目金額的20%之內(nèi)，可以享受免繳土地增值稅，若是超過，則要進行納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從20%這個臨界點出發(fā)，控制房價在同行中大道最低價吸引客戶，降低所需繳納的稅費，并獲取最高利潤。

例如，現(xiàn)某一房地產(chǎn)開發(fā)公司將售出一棟住宅樓，600萬市場價格出售，住宅支出有：成本費用120萬元，土地使用權(quán)費用240萬元，其他費用97萬元；納稅籌劃計算：應(yīng)交城建稅和教育費附加是3萬元，應(yīng)交營業(yè)稅30萬元；應(yīng)交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬元、應(yīng)交土地增值稅33萬元增值率22.45%，按照國家《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，該公司可將增值率控制在20%以內(nèi)，就可以免繳土地增值稅稅費，這樣公司就可以獲取更大的利潤，集體計算如下：設(shè)銷售價格為x，應(yīng)交城建稅和教育費附加=x×5%×（7%+3%），應(yīng)交營業(yè)稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過計算，得出X=587.152，所以公司應(yīng)該降價12.848萬元，這樣就可多獲取利潤20.152萬元。另外，靈活采用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據(jù)征收土地稅的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過避免符合納稅標(biāo)準(zhǔn)來免繳土地增值稅

。土地增值稅的三個標(biāo)準(zhǔn)為，第一，所轉(zhuǎn)讓的土地是否是屬于國有，第二，是否取得收入，第三，產(chǎn)權(quán)是否存在轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)只要避開這三個標(biāo)準(zhǔn)，即可免繳土地增值稅。成本核算對象籌劃法，根據(jù)土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)，都放在一起進行計算時，就會導(dǎo)致高增值房產(chǎn)的使用稅率有所降低，這樣就可達到整體稅負降低的效果。進行納稅籌劃時，將低增值房產(chǎn)和高增值房產(chǎn)進行同時開發(fā)和出售，這樣就可將收入與扣除項目在一起同時核算、申報，達到節(jié)省稅費的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產(chǎn)企業(yè)進行合理避稅，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

（三）巧妙利用稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與我國所制定的土地增值稅政策息息相關(guān)，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理制度，對一些政策做了適當(dāng)?shù)母膭?，像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)營或是投資合營方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調(diào)整和更變是為了促使房地產(chǎn)企業(yè)科按照國家法律法規(guī)進行工作，履行納稅義務(wù)，當(dāng)然，相關(guān)政策變更過后會使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要及時對納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業(yè)能夠獲得更大的利益，在這樣的環(huán)境之下，務(wù)必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過程中，巧妙運營各種方式，爭取將納稅金額降到最低。在進行合理避稅的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要和會計部門進行商討，處理好會計和稅收方面的問題，這樣可解決稅務(wù)籌劃之間的問題，避免不必要的矛盾發(fā)生。為了完善土地增值稅稅收政策，國家在不斷出臺新的土地增值稅稅收政策，還對已有的政策做補充，這必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要隨機應(yīng)變，根據(jù)實際情況對納稅籌劃做調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機，限制濫用耕地行為，同時調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國家針對房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃

根據(jù)我國《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，應(yīng)首先測定盈虧平衡點，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對所開發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（自用自營）等。

根據(jù)我國《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開發(fā)商無需繳納土地增值稅。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實際情況，并在不違背未來發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風(fēng)險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場而產(chǎn)生的增值。

由于將開發(fā)產(chǎn)品改為自用自營所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場前景較佳時選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實際情況與未來發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對此進行充分調(diào)研，研究此項舉措的實際可行性。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

根據(jù)我國《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開發(fā)時適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發(fā)間接費用、基礎(chǔ)設(shè)施費等，通過增設(shè)扣除項目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對可扣除成本進行分攤。通常的分攤方法有兩種，即“建筑面積分攤法”或“層高系數(shù)建筑面積分攤法”。究竟選擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實際狀況，進行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分攤一些，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃

在我國《土地增值稅實施細則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，開發(fā)間接費是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產(chǎn)開發(fā)項目所發(fā)生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產(chǎn)開發(fā)成本是土地增值稅計稅基礎(chǔ)的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實施細則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。

對這部分房產(chǎn)開發(fā)費用，企業(yè)在賬務(wù)處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實施細則》，只有當(dāng)管理費用與銷售費用不超過土地使用權(quán)的取得成本與開發(fā)成本合計數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時誤將房產(chǎn)開發(fā)間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規(guī)定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開發(fā)間接費用被正確歸集計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對此嚴加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹偟礁鞣慨a(chǎn)項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，可以扣除的費用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以扣除的費用為：

可扣除部分**=（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%-（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%

所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%時，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。

四、結(jié)束語

綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點和未來發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭取盡可能多的經(jīng)濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標(biāo)。

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房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)特點 主要稅種

近年來，國家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟泡沫的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強財務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員都不得不思考的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負，高風(fēng)險的行業(yè)，從財務(wù)角度來看，主要有以下幾個特點：

（一）資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預(yù)售，何時完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預(yù)算。

（二）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分為現(xiàn)金流風(fēng)險、盈利風(fēng)險和銷售風(fēng)險等?，F(xiàn)金流風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成時才能準(zhǔn)確確定，前期對利潤的預(yù)測可能存在較大誤差。銷售風(fēng)險，不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售。

（三）稅種多，稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)稅負高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)整個過程，從購買土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：

納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過對涉稅業(yè)務(wù)進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個，即營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：

（一）營業(yè)稅的納稅籌劃

1、改銷售為持有經(jīng)營延遲納稅

對房地產(chǎn)企業(yè)，營業(yè)稅屬于銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷售不動產(chǎn)為持有不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營業(yè)稅的流出。銷售行為是營業(yè)稅在銷售時一次性繳納，而持有經(jīng)營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時間。

2、代建房的納稅籌劃

例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，B公司主要經(jīng)營商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業(yè)法人，大廈的財產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤率10%計算：應(yīng)納營業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元

案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務(wù)”的條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其中所說的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、臨界點籌劃法

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。

例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當(dāng)?shù)赝愖≌袌鰞r格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過臨界點籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務(wù)風(fēng)險。

2、收入分散籌劃法

按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據(jù)銷售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個籌劃著眼點。現(xiàn)以銷售精裝修住房為例：

例3.D房地產(chǎn)公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。

方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。

方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預(yù)繳土地增值稅。

兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。

（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃

1、項目期均衡納稅籌劃

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時根據(jù)計稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來計算繳納企業(yè)所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業(yè)所得稅會產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點提前進行納稅籌劃，可能會出現(xiàn)項目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時間，預(yù)售進度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點是非常重要的，做到在項目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。

2、根據(jù)預(yù)測的實際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對象

利用稅法對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點，若項目預(yù)計利潤率高于預(yù)征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預(yù)計利潤率低于預(yù)征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項目初期根據(jù)財務(wù)特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實施是一個系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財務(wù)部門就能夠獨立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門如策劃部、工程部、開發(fā)部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門的認可，所以，與稅務(wù)部門在專業(yè)上的及時溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實施的關(guān)鍵。

參考文獻：

[1]朱鵬祖.企事業(yè)單位稅案籌劃寶典.經(jīng)濟日報出版社