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房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷(xiāo)售方式也由過(guò)去單一的現(xiàn)銷(xiāo)到現(xiàn)在多種多樣的銷(xiāo)售方式，例如：按揭、代銷(xiāo)、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來(lái)的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問(wèn)題帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問(wèn)題？同時(shí)，隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來(lái)，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問(wèn)題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類(lèi)企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷(xiāo)售方式也由過(guò)去單一的現(xiàn)銷(xiāo)到現(xiàn)在多種多樣的銷(xiāo)售方式，例如：按揭、代銷(xiāo)、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來(lái)的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問(wèn)題帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問(wèn)題？同時(shí)，隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來(lái)，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問(wèn)題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類(lèi)企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購(gòu)人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)程度。

三、完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

從我國(guó)目前情況看，要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程，按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定、頒布和實(shí)施，盡早實(shí)現(xiàn)從國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度向具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補(bǔ)充和完善我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、施工合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、外幣匯率變動(dòng)影響會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等臺(tái)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

現(xiàn)時(shí)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問(wèn)題所在。歸納起來(lái)，目前學(xué)術(shù)界對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問(wèn)題上，還存在下列不同的觀點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書(shū)方可稱為移交。但是，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購(gòu)銷(xiāo)雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門(mén)，何時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的充要條件。若以該時(shí)點(diǎn)為作為“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的時(shí)點(diǎn)，則會(huì)導(dǎo)致確認(rèn)收入的時(shí)間滯后。

簽定了正式銷(xiāo)售合同并取得了購(gòu)買(mǎi)方的付款證明（或款項(xiàng)己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時(shí)判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，且公司不再對(duì)該商品實(shí)施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實(shí)測(cè)面積與合同差異超過(guò)3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險(xiǎn)。若以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)，將會(huì)導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點(diǎn)，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷(xiāo)售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算， 其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。本人亦覺(jué)得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁(yè)）（上接第63頁(yè)）避過(guò)清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來(lái)要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于以上的種種因素，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來(lái)，隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等，部份會(huì)計(jì)分支亦已相繼出臺(tái)了。但是，目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以及補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引等。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第3篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)視角；借款費(fèi)用；費(fèi)用化；資本化；處理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)借款生利息的現(xiàn)象在整個(gè)行業(yè)較為普遍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資資金較為集中的特點(diǎn)決定了這一現(xiàn)狀的普遍性。由于長(zhǎng)期存在這種現(xiàn)狀，借款費(fèi)用資本化處理成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的必備技能。各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款資本化的使用范圍有著不同的規(guī)定。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了適合采取借款費(fèi)用資本化的范圍。美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)列入合格資產(chǎn)。日本房地產(chǎn)借款費(fèi)用處理不適用借款費(fèi)用處理的費(fèi)用化原則，而是專為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了借款利息資本化的特殊準(zhǔn)則。我國(guó)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系復(fù)雜多樣，關(guān)于借款費(fèi)用資本化處理缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用處理規(guī)定在各規(guī)范體系中有所不同，使我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)在借款費(fèi)用處理方面表現(xiàn)出的問(wèn)題較多?；谪?cái)務(wù)視角研究借款費(fèi)用資本化的課題，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員規(guī)范處理借款費(fèi)用問(wèn)題和提高我國(guó)房地產(chǎn)借款費(fèi)用問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)化水平有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用資本化處理執(zhí)行現(xiàn)狀

（一）借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)執(zhí)行現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)的執(zhí)行主要參考“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始”這一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范。財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)中借款費(fèi)用資本化分取得土地使用權(quán)、取得施工許可證不同情況下的執(zhí)行處理[1]。1.取得土地使用權(quán)時(shí)的執(zhí)行情況在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地出讓金成本所占比重較大，支付金額較大，且支付時(shí)間較為集中。一部分流動(dòng)資金條件較差的企業(yè)只能通過(guò)融資獲取土地出讓金支付價(jià)款。企業(yè)在完成該款項(xiàng)的支付后即可取得土地使用權(quán)。這種直接發(fā)生借款費(fèi)用支出后獲得土地使用權(quán)的情況屬于借款費(fèi)用的發(fā)生。如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)假定為商品，從商品房升值的視角分析，自房地產(chǎn)購(gòu)建活動(dòng)開(kāi)始時(shí)土地出讓金借款即已發(fā)生了費(fèi)用的資本化轉(zhuǎn)化。這里的費(fèi)用資本化可以解釋為開(kāi)始資本化執(zhí)行。2.取得施工許可證時(shí)的執(zhí)行情況建筑施工許可證可作為房地產(chǎn)企業(yè)施工活動(dòng)運(yùn)行進(jìn)行的法律憑證?；谠撘暯欠治鲋Ц锻恋貎r(jià)款的行為伴隨著支出費(fèi)用的發(fā)生。這種支付行為發(fā)生在對(duì)外融資借款費(fèi)用融資之后。這里的施工許可證的情況為允許房地產(chǎn)活動(dòng)的開(kāi)始。由此可推定取得施工許可證的執(zhí)行符合借款費(fèi)用資本化的起始點(diǎn)。3.借款費(fèi)用資本化起點(diǎn)執(zhí)行分析上述兩種借款費(fèi)用資本化處理情況均是基于財(cái)務(wù)視角和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采取的費(fèi)用化向資本化轉(zhuǎn)化的執(zhí)行。這類(lèi)判斷處理對(duì)存貨期末余額、當(dāng)期損益、單方成本的計(jì)算、后期交付后成本結(jié)轉(zhuǎn)金額及相關(guān)稅費(fèi)等有著不同程度的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，還存在企業(yè)拿地后待開(kāi)或未經(jīng)批擬先行施工的現(xiàn)象。這類(lèi)情況與取得土地使用權(quán)和施工許可證后執(zhí)行費(fèi)用轉(zhuǎn)資本化的理論不相符。這說(shuō)明房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化應(yīng)該以實(shí)際動(dòng)工開(kāi)始的資本化為準(zhǔn)。實(shí)際動(dòng)工的狀態(tài)表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品具有預(yù)計(jì)使用或可銷(xiāo)售的狀態(tài)的活動(dòng)已經(jīng)發(fā)生，這才是存在資本化的標(biāo)志?！叭ㄒ黄健笔欠康禺a(chǎn)正式施工活動(dòng)開(kāi)始的標(biāo)志。因此可以將“三平一通”作為房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上開(kāi)始資本化的必要條件[2]。

（二）借款費(fèi)用資本化止點(diǎn)執(zhí)行現(xiàn)狀

1.竣工驗(yàn)收結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工驗(yàn)收完成理論上表示開(kāi)發(fā)商品已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)。此條件符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時(shí)點(diǎn)要求。2.竣工備案結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工備案的完成表示房地產(chǎn)項(xiàng)目工程已經(jīng)經(jīng)過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)商品可用于交付使用。這里足以說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品也已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)。此條件也符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時(shí)點(diǎn)要求。3.竣工計(jì)算結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工計(jì)算結(jié)束表示房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工結(jié)算活動(dòng)完成，工程款基本結(jié)清。這表示房地產(chǎn)所購(gòu)建的固定資產(chǎn)不再可能或很少繼續(xù)發(fā)生資產(chǎn)支出費(fèi)用，也說(shuō)明房地產(chǎn)商品達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。此條件符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時(shí)點(diǎn)要求[3]。4.借款費(fèi)用資本化止點(diǎn)執(zhí)行分析上述三種資本化停止的執(zhí)行表明停止資本化時(shí)點(diǎn)的選擇有所差異。該差異對(duì)資產(chǎn)余額、當(dāng)期損益、單方成本的計(jì)算及相關(guān)稅費(fèi)的繳納等均有不同程度的影響。房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)中，竣工驗(yàn)收為房地產(chǎn)企業(yè)的“自檢”行為。這一行為根據(jù)法律規(guī)定的要求對(duì)建筑工程質(zhì)量根據(jù)國(guó)標(biāo)要求實(shí)施檢查，并在質(zhì)量檢查合格后完成竣工備案、竣工結(jié)算。這里發(fā)生的竣工結(jié)算表現(xiàn)為現(xiàn)金流的收付和支出。依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生原則，竣工備案活動(dòng)的結(jié)束表示“繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生”。這符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于商品達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)的節(jié)點(diǎn)。因此竣工備案屬于停止資本化的時(shí)點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化中存在的問(wèn)題

（一）資本化起點(diǎn)的提前性

在現(xiàn)實(shí)生活中，不少房地產(chǎn)企業(yè)存在著支付資金購(gòu)買(mǎi)土地后暫時(shí)未建造房屋實(shí)體的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象理論上是不可以作為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定能夠使用、可銷(xiāo)售狀態(tài)解釋的。由于沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)活動(dòng)與購(gòu)建行為，違反了借款費(fèi)用資本化第三條規(guī)定。出現(xiàn)這種問(wèn)題時(shí)表明土地使用權(quán)不能從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目。隨著我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)款比例不斷提高，30%～50%價(jià)款比例加劇了企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中前期價(jià)款支付的成本?？紤]到市場(chǎng)變化及其他眾多不可控因素的影響，企業(yè)將超過(guò)1年的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程歸為土地成本。基于這種理解，企業(yè)購(gòu)置土地產(chǎn)生的借款費(fèi)用自然理解為借款費(fèi)用資本化的對(duì)象。這里的問(wèn)題表現(xiàn)為企業(yè)將資本化開(kāi)始的時(shí)點(diǎn)有所提前[4]。

（二）專用借款一般性規(guī)定的局限性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，為合理有效地控制成本和預(yù)估開(kāi)發(fā)成本，一般都會(huì)在月末、季末進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。這里的會(huì)計(jì)核算會(huì)以未動(dòng)用利息的存息和銀行借款實(shí)際的利息費(fèi)用之差計(jì)算開(kāi)發(fā)成本資本化金額。在借款利息金額發(fā)生資本化時(shí)，會(huì)計(jì)一般會(huì)用上一季末或月末積累的超過(guò)專項(xiàng)借款部分的開(kāi)發(fā)成本加權(quán)平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預(yù)估開(kāi)發(fā)成本的結(jié)果。這里的累計(jì)開(kāi)發(fā)成本中包含了其他的預(yù)估數(shù)及預(yù)付工程款項(xiàng)等。采用這種會(huì)計(jì)核算方式會(huì)出現(xiàn)資本化金額數(shù)增加的情況。在多工程同時(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要計(jì)算一般借款的加權(quán)平均利率和累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)。這種會(huì)計(jì)核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進(jìn)行核算時(shí)，依舊會(huì)發(fā)生資本化金額增加的問(wèn)題。這反映出專用借款一般性規(guī)定的局限性[5]。

（三）借款費(fèi)用停止資本化起止點(diǎn)的局限性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，還會(huì)存在分期開(kāi)發(fā)土地的情況。這種情況受房屋種類(lèi)、房屋銷(xiāo)售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運(yùn)營(yíng)資金水平等因素影響，表現(xiàn)出前期大致完成后再進(jìn)行下一期開(kāi)發(fā)的特征。實(shí)際上會(huì)計(jì)核算對(duì)這類(lèi)情況可能會(huì)采取同期核算開(kāi)發(fā)成本的方式。上述兩種情況同時(shí)存在時(shí)，成本歸集一般發(fā)生在房屋竣工結(jié)束后。這里的資本化開(kāi)發(fā)解釋為房屋竣工結(jié)束后。在發(fā)生這種會(huì)計(jì)核算情況時(shí)，也會(huì)發(fā)生資本化金額增加的問(wèn)題。實(shí)際上，房屋竣工后銷(xiāo)售情況也是千差萬(wàn)別的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本化起止的時(shí)間也因此受到影響而表現(xiàn)出不同起止時(shí)點(diǎn)。如預(yù)售形式房地產(chǎn)商品只有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才會(huì)開(kāi)始施工活動(dòng)。只有施工活動(dòng)開(kāi)始，才能申請(qǐng)預(yù)售許可證預(yù)售房屋。這里的預(yù)售房屋距離房屋達(dá)到使用狀態(tài)時(shí)間較長(zhǎng)，且存在不確定性。這極大地縮短了預(yù)售項(xiàng)目工程資本化周期和現(xiàn)房銷(xiāo)售周期。出現(xiàn)這種情況只能通過(guò)費(fèi)用化方式處理房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的預(yù)售借款。銷(xiāo)售為停止資本化時(shí)間時(shí)違反會(huì)計(jì)核算的一般習(xí)慣。假定銷(xiāo)售為現(xiàn)房作為停止資本化的時(shí)間，又會(huì)產(chǎn)生房屋達(dá)到已使用狀態(tài)卻仍然存在借款費(fèi)用資本化的問(wèn)題。上述情況反映出以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售作為定義資本化停止時(shí)點(diǎn)存在一定的局限性。

三、解決借款費(fèi)用資本化處理問(wèn)題的策略

（一）對(duì)借款費(fèi)用資本化規(guī)定適用范圍進(jìn)行拓寬

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化范圍較舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有所擴(kuò)大。這使得借款費(fèi)用準(zhǔn)則的適用范圍也有所擴(kuò)大。對(duì)借款費(fèi)用資本化規(guī)定適用范圍的拓寬從某種程度上表明我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在逐漸向國(guó)際化接軌。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中添加了“通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)建或生產(chǎn)活動(dòng)方可銷(xiāo)售與使用的存活及投資房產(chǎn)”的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則應(yīng)重視對(duì)有關(guān)咨詢的披露。披露咨詢主要包括以下幾方面：第一，關(guān)注提升土地儲(chǔ)備量咨詢與成本組成信息；第二，關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息；第三，關(guān)注對(duì)質(zhì)量保證金與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露的信息。一方面，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)信息的披露來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中現(xiàn)金流信息實(shí)用性的提升，同時(shí)完善保證金制度，確保房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。另一方面，要利用風(fēng)險(xiǎn)信息的披露來(lái)公開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性和持久性，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有較高的經(jīng)濟(jì)效益[6]。

（二）重視對(duì)加權(quán)平均利用的應(yīng)用

借款費(fèi)用內(nèi)的資本金額對(duì)實(shí)質(zhì)重于形式原則做出了合理的考慮，針對(duì)這一點(diǎn)做出原則與實(shí)際情況相符的要求。該要求有利于防止房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本化金額預(yù)估不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。最后一條還規(guī)定了借款費(fèi)用資本化應(yīng)該具有實(shí)用價(jià)值，即規(guī)定了借款費(fèi)用資本化的前提條件。關(guān)于前提條件的修改意見(jiàn)如下：第一，相同時(shí)間內(nèi)，借款費(fèi)用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額與加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)數(shù)額相乘后即為借款金額。發(fā)生多筆專項(xiàng)借款時(shí)，各項(xiàng)借款的借入時(shí)間與到期時(shí)間均相同時(shí)，應(yīng)以加權(quán)平均利率計(jì)算借款。第二，借入金額表現(xiàn)為借款費(fèi)用在多時(shí)段內(nèi)累積數(shù)額時(shí)，應(yīng)依據(jù)“先支出先借入的款項(xiàng)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。發(fā)生多筆專項(xiàng)借款已發(fā)生的情況時(shí)，在借入的時(shí)間不同時(shí)，計(jì)算加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)支出時(shí)應(yīng)優(yōu)先支出先借入的款項(xiàng)。在滿足前提條件的情況下，再針對(duì)不同借款中的支出做嚴(yán)格區(qū)分及分別計(jì)算。后一筆借款的支出必然受到前一筆借款的影響。在這種情況下，當(dāng)上一筆借款可順利支出后，后一筆借款的支出方可看作資產(chǎn)支出。兩筆借款間的資產(chǎn)支出則可看作企業(yè)自有資金。同期內(nèi)發(fā)生借款費(fèi)用到期時(shí)間不同，則應(yīng)遵循“先支出短期限的借款”的原則。發(fā)生專門(mén)借款超過(guò)一筆，而不同借款擁有相同的借入時(shí)間和不同到期時(shí)間的情況，以“先支出短期限的借款”為前提條件計(jì)算累計(jì)支出的加權(quán)平均數(shù)。在上一筆借款未完全完成前，不可以支出下一筆借款[7]。

（三）強(qiáng)化借款費(fèi)用資本化制度的關(guān)聯(lián)性

對(duì)于一些未依據(jù)地方法規(guī)或行業(yè)法規(guī)完善和更新的會(huì)計(jì)制度，應(yīng)加大新會(huì)計(jì)制度的培訓(xùn)與宣傳，加強(qiáng)新舊會(huì)計(jì)制度各個(gè)環(huán)節(jié)之間的關(guān)聯(lián)性，以強(qiáng)化借款費(fèi)用資本化制度在實(shí)踐應(yīng)用中的關(guān)聯(lián)性。從而提高新會(huì)計(jì)制度實(shí)現(xiàn)的效率和精準(zhǔn)性。關(guān)于此，有以下幾點(diǎn)建議：第一，盡快完善和頒布新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；第二，加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部審核制度，提升審計(jì)工作人員對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化監(jiān)督作用，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)單方面為提升業(yè)績(jī)違規(guī)應(yīng)用會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則的問(wèn)題；第三，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)全面分析調(diào)查被審單位專項(xiàng)借款與一般借款的使用情況，了解企業(yè)計(jì)算資本化利息是否合理合規(guī)；第四，加強(qiáng)稅法與會(huì)計(jì)的協(xié)調(diào)性，促成二者之間目標(biāo)達(dá)成方式的統(tǒng)一性[8]。監(jiān)管管理房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售其商品收入的標(biāo)準(zhǔn)的正確收入確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，法律標(biāo)準(zhǔn)，即我國(guó)的有關(guān)法規(guī)中表明房產(chǎn)銷(xiāo)售所要遵循的標(biāo)準(zhǔn)與條件；第二，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中在銷(xiāo)售商品時(shí)規(guī)定收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的收入確認(rèn)的四項(xiàng)核心要素分別為能夠可靠計(jì)量有關(guān)的成本與收入、公司不對(duì)售出的商品進(jìn)行控制、公司為購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)中的報(bào)酬與核心風(fēng)險(xiǎn)、公司可以流入有關(guān)交易的經(jīng)濟(jì)效益。違背上述兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即使房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成或風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移以后得到了相應(yīng)的報(bào)酬，也不能將它確認(rèn)為收入[9]。

四、借款費(fèi)用資本化問(wèn)題的處理思路

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用資本化處理思路如下：第一，提出借款費(fèi)用資本化問(wèn)題；第二，提前處理借款資本化問(wèn)題；第三，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式適時(shí)終止資本化處理時(shí)間。這一思路的提出是基于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資需要大量資金為前提的。對(duì)借款費(fèi)用資本化處理中時(shí)點(diǎn)的判斷，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求而定?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的復(fù)雜性，以及取得各類(lèi)權(quán)證的差異性，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理中關(guān)于借款費(fèi)用資本化處理應(yīng)該根據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》第五條規(guī)定。借款費(fèi)用轉(zhuǎn)為資本化必須同時(shí)滿足以下條件：第一，資產(chǎn)支出已發(fā)生；第二，借款費(fèi)用已發(fā)生；第三，為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始[10]。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尚未形成規(guī)范體系，會(huì)計(jì)制度以一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，并沒(méi)有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式而制定的獨(dú)立的專用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在進(jìn)行房地產(chǎn)借款費(fèi)用資本化問(wèn)題處理時(shí)，更應(yīng)該基于行業(yè)實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀全面充分地考慮會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作借款費(fèi)用資本化問(wèn)題中可能帶來(lái)的負(fù)面影響。由于基于一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)程的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作可能與房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)不相符，因此會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變差的問(wèn)題，從而影響會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性?；谪?cái)務(wù)視角考慮，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，在資本化范圍內(nèi)加入借款費(fèi)用，再對(duì)費(fèi)用化問(wèn)題進(jìn)行資本化的轉(zhuǎn)化處理，可以從一定程度上控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作中可能造成的負(fù)面影響。

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房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；高級(jí)會(huì)計(jì)應(yīng)用

近年來(lái)，規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)大多建立了運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)或類(lèi)似內(nèi)部機(jī)構(gòu)來(lái)控制和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、知識(shí)積累與管理經(jīng)驗(yàn)普遍不足，在行業(yè)高速發(fā)展同時(shí)，出現(xiàn)了企業(yè)較弱管理能力不能滿足日益增長(zhǎng)管理需求的矛盾。無(wú)論企業(yè)將風(fēng)控著眼點(diǎn)放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與工程質(zhì)量上，還是放在土地資源獲取和市場(chǎng)拓展上，都不能形成全面、規(guī)范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認(rèn)為，要快速提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的能力，急需在企業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)中引入并應(yīng)用高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)，完善企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，分析如下：

一、運(yùn)營(yíng)部門(mén)要制定并完善企業(yè)整體戰(zhàn)略及其配套的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并重點(diǎn)開(kāi)展以下工作

（一）戰(zhàn)略管理：擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略，制定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)決策層批準(zhǔn)后組織實(shí)施；

（二）組織管理：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)建立健全集團(tuán)組織架構(gòu)體系并持續(xù)優(yōu)化；

（三）制度管理：組織企業(yè)制度匯編，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理需要及時(shí)調(diào)整優(yōu)化，跟蹤檢查各項(xiàng)管理制度執(zhí)行情況，提出修改和補(bǔ)充意見(jiàn)；

（四）授權(quán)管理：制定組織授權(quán)手冊(cè)，明確內(nèi)部各部門(mén)、機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)事項(xiàng)，隨時(shí)根據(jù)政策變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；

（五）流程管理：根據(jù)組織授權(quán)手冊(cè)，制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；

（六）信息管理：根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需求，引進(jìn)、開(kāi)發(fā)、應(yīng)用適合集團(tuán)的信息應(yīng)用軟件系統(tǒng)并組織內(nèi)部操作上線，確保軟件信息化系統(tǒng)運(yùn)行正常，內(nèi)部信息流暢通；

（七）決策管理：分類(lèi)建立會(huì)議決策機(jī)制，完善會(huì)議目錄，優(yōu)化會(huì)議過(guò)程，按項(xiàng)目總控計(jì)劃組織召開(kāi)項(xiàng)目全生命周期中關(guān)鍵決策會(huì)議，記錄并跟蹤推進(jìn)各類(lèi)會(huì)議決策事項(xiàng)；

（八）崗位任管理：根據(jù)組織授權(quán)主導(dǎo)建立崗位責(zé)任制，編制崗位說(shuō)明書(shū)并定崗定編；

（九）目標(biāo)管理：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，分解落實(shí)各項(xiàng)目公司、子公司、集團(tuán)職能部門(mén)年度、季度、月度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中的核心目標(biāo)，并負(fù)責(zé)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)；

（十）對(duì)標(biāo)管理：不斷分析行業(yè)發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及自身的情況，進(jìn)行研究、預(yù)警，對(duì)企業(yè)決策層提出相應(yīng)的建議；

（十一）知識(shí)管理：建立知識(shí)庫(kù)框架，引導(dǎo)并督促各分公司、各項(xiàng)目、各職能部門(mén)進(jìn)行知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)沉淀，保持線上知識(shí)庫(kù)的實(shí)時(shí)更新；

（十二）協(xié)同管理：對(duì)常規(guī)工作中部門(mén)間推諉扯皮、邊界不清事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)全生命周期過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重大事項(xiàng)進(jìn)行提前協(xié)調(diào)，確保能按期完成；

二、組織開(kāi)展企業(yè)投融資決策與集團(tuán)資金管理

（一）項(xiàng)目啟動(dòng)管理：項(xiàng)目啟動(dòng)前期確定項(xiàng)目分期方案、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，組織各職能部門(mén)按分工權(quán)限測(cè)算項(xiàng)目各期收入、成本費(fèi)用支出、項(xiàng)目投資收益、項(xiàng)目投資峰值、現(xiàn)金流回正點(diǎn)等，匯總出具項(xiàng)目啟動(dòng)策劃書(shū)；

（二）年度資金預(yù)算：組織制定年度資金計(jì)劃，預(yù)算收支平衡，定期對(duì)資金預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行跟蹤收集、統(tǒng)計(jì)整理、考核；

（三）資金管理：根據(jù)年度預(yù)算資金需求，審核資金部門(mén)制定的融資計(jì)劃，對(duì)重點(diǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，根據(jù)新增融資時(shí)間節(jié)點(diǎn)及存量貸款到期轉(zhuǎn)貸納入每月工作計(jì)劃并考核完成情況，對(duì)融資渠道拓展進(jìn)行跟蹤及預(yù)警；

（四）資金成本控制管理：對(duì)融資利率進(jìn)行跟蹤，對(duì)綜合利率超出目標(biāo)年化平均利率進(jìn)行分析預(yù)警；

三、引導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理

（一）預(yù)算目標(biāo)：建立以資金預(yù)算為核心，以銷(xiāo)售預(yù)算與成本預(yù)算為支撐的全面預(yù)算目標(biāo)體系；

（二）預(yù)算組織：建立預(yù)算責(zé)任中心，以投資中心、利潤(rùn)中心、成本中心為基礎(chǔ)構(gòu)建三級(jí)預(yù)算責(zé)任主體；

（三）預(yù)算控制：在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，建立業(yè)務(wù)層面和財(cái)務(wù)層面的預(yù)算控制，組織預(yù)算分析會(huì)議，反饋執(zhí)行偏差，根據(jù)實(shí)際提報(bào)管理層進(jìn)行預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核審批；

四、績(jī)效管理與考核

（一）計(jì)劃管理：對(duì)總控計(jì)劃模板、標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，編制年度項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃、銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃，審核各項(xiàng)目編制的總控計(jì)劃和非項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃并進(jìn)行年度調(diào)整；

（二）績(jī)效目標(biāo)：定期優(yōu)化績(jī)效考核指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，制定高管、各分子公司年度獎(jiǎng)懲方案、部門(mén)年度核心指標(biāo)獎(jiǎng)懲方案并根據(jù)達(dá)成情況進(jìn)行兌現(xiàn)；

（三）績(jī)效輔導(dǎo)：對(duì)計(jì)劃管理執(zhí)行情況進(jìn)行季度、月度分析，通過(guò)績(jī)效手段進(jìn)行引導(dǎo)和提升，針對(duì)各部門(mén)、項(xiàng)目在工作目標(biāo)達(dá)成過(guò)程中遇到突形及困難、出現(xiàn)延期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參與制定糾偏措施及方案，促進(jìn)工作項(xiàng)達(dá)成；

（四）績(jī)效考核：對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，根據(jù)考核結(jié)果，跟蹤相關(guān)部門(mén)提出整改措施并落實(shí)執(zhí)行情況；

五、目標(biāo)成本管理

（一）分析影響利潤(rùn)、成本的變動(dòng)原因，在目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)分析評(píng)估出關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響并進(jìn)行預(yù)警；

（二）定期驗(yàn)證各分子公司、項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)際執(zhí)行情況，匯總集團(tuán)整體目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)程度；

六、內(nèi)部控制與激勵(lì)

（一）督導(dǎo)和檢查公司各部門(mén)的基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益；

（二）審核內(nèi)控內(nèi)審部門(mén)的工作計(jì)劃，推動(dòng)相關(guān)部門(mén)對(duì)集團(tuán)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全方位實(shí)現(xiàn)有效管控，防止差錯(cuò)和違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生；

（三）通過(guò)項(xiàng)目跟投、眾籌、獎(jiǎng)金池等方式完善獎(jiǎng)懲手段，以建立健全績(jī)效激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)集團(tuán)整體績(jī)效目標(biāo)的達(dá)成。

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析

公允價(jià)值在投機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過(guò)程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無(wú)法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。

2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，利潤(rùn)變動(dòng)幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢(shì)會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于欣欣向榮之勢(shì)，而至下半年，受美國(guó)次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢(shì)，在這種情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)利潤(rùn)變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說(shuō)來(lái)，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)組成的聯(lián)合體在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國(guó)地王”。隨著國(guó)際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響，不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃

公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂(lè)觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，利潤(rùn)變動(dòng)幅度會(huì)比較大，而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開(kāi)股權(quán)再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開(kāi)增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”?？梢?jiàn)，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。

同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤(rùn)，并未帶來(lái)任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無(wú)疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度。

4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤(rùn)分配的一種形式。在我國(guó)公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見(jiàn)表1）。按照目前我國(guó)的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷(xiāo)，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒(méi)有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該類(lèi)資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)但與該資產(chǎn)類(lèi)似的資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類(lèi)似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無(wú)同類(lèi)市場(chǎng)也無(wú)類(lèi)似市場(chǎng)，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定。鑒于我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。

2、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)公司裝修費(fèi)的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)?！睋?jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式，兩種模式下的會(huì)計(jì)處理存在較大差異，而這不同計(jì)量模式也會(huì)影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。

一般說(shuō)來(lái)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

3、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價(jià)值模式計(jì)量的影響。公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對(duì)沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷(xiāo)這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)）”、“固定（或無(wú)形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時(shí)，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報(bào)廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的探討[J].福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（3）.