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房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文第1篇

合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類(lèi)合同中性質(zhì)較為特殊的一類(lèi)合同，此類(lèi)合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶(hù)居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢(xún)業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢(xún)業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷(xiāo)。

從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶(hù)居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類(lèi)案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買(mǎi)受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I(mǎi)賣(mài)關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類(lèi)涉及到眾多的散戶(hù)的利益或內(nèi)部集體的利益、買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對(duì)于不涉及眾多散戶(hù)或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類(lèi)型來(lái)具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買(mǎi)方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買(mǎi)方的利益，除非是買(mǎi)方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買(mǎi)受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣(mài)受人已明示或此后買(mǎi)受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I(mǎi)受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買(mǎi)受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買(mǎi)，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買(mǎi)受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門(mén)就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度?！钡?7條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證?！痹谠撧k法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)?，這樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買(mǎi)受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買(mǎi)受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類(lèi)糾紛著重保護(hù)買(mǎi)受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買(mǎi)受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類(lèi)似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類(lèi)似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買(mǎi)受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買(mǎi)受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

（二）避免累訟原則

房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文第2篇

福州市工商行政管理局

福州市房地產(chǎn)管理局

二oo四年八月

本合同文本使用說(shuō)明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門(mén)咨詢(xún)。

二、在福州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房屋（二手房）轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號(hào)大寫(xiě)（壹、貳………）填入 [ ] ；對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當(dāng)事人可另訂補(bǔ)充協(xié)議。

編號(hào)：

賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）： 買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

賣(mài)方人：　 買(mǎi)方人：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

中介服務(wù)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方）

工商注冊(cè)號(hào)：

備案證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)狀況

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見(jiàn)榕房權(quán)證　字第 號(hào)）（土地使用證　 字第號(hào)）

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為　（幣種）（大寫(xiě)）：　佰　拾　萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)為?。◣欧N）（大寫(xiě)）：　佰拾萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為　 （幣種）（大寫(xiě)）：　 佰拾

萬(wàn)　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細(xì)目：

（1）、配套：

（2）、家電：

（3）、家俱：

房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著越來(lái)越重要的角色。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理欠規(guī)范，效率有待提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的問(wèn)題進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，需要專(zhuān)業(yè)人員參予建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，對(duì)有關(guān)簽證資料隨時(shí)作出動(dòng)態(tài)評(píng)估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調(diào)整的工程造價(jià)占整個(gè)單位工程竣工結(jié)算的比例，一般在3-20%之間，由此可見(jiàn)加強(qiáng)工程簽證辦法的管理是發(fā)包人在施工過(guò)程中一項(xiàng)重要的工作。

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。

二、房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理存在的主要問(wèn)題

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證欠缺規(guī)范?，F(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問(wèn)題時(shí)，為了趕進(jìn)度只是口頭商定，不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，而事后補(bǔ)簽，直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書(shū)寫(xiě)不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價(jià)款帶來(lái)困難?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德，對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見(jiàn)，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費(fèi)用核減不了。

2、管理人員素質(zhì)較低?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí)，未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證，造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成，對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入，計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來(lái)訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、合同不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程項(xiàng)目合同種類(lèi)多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、矛盾及二義性問(wèn)題等常常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是根據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過(guò)程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、矛盾，設(shè)置二義性問(wèn)題以留待事后“溝通”。

5、合同執(zhí)行過(guò)程監(jiān)管力度不夠。在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險(xiǎn)。但是在實(shí)際中，很多企業(yè)對(duì)合同的監(jiān)管力度不夠，沒(méi)有對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理對(duì)策

1、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程簽證必須簽明事件發(fā)生的原始狀況，寫(xiě)清簽證的事實(shí)依據(jù)，反映事件的真實(shí)、全面和關(guān)聯(lián)有效性。填寫(xiě)時(shí)必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數(shù)量、材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等。涉及材料消耗的必須寫(xiě)清材料的品名、規(guī)格、廠家、品牌、以及市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)需寫(xiě)明簽證提交日期、簽證事實(shí)發(fā)生日期或完成日期；執(zhí)行簽證事實(shí)的書(shū)面依據(jù)，簽證事實(shí)及完成情況簡(jiǎn)述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)量或天數(shù)（所得數(shù)量應(yīng)有邏輯關(guān)系清晰的計(jì)算式）；附圖；承包單位簽發(fā)人員的簽名和項(xiàng)目部印章。對(duì)內(nèi)容不全的，事實(shí)表述不清或容易引起歧義的，簽證單內(nèi)任何字句有涂改而無(wú)簽名及加注日期的，要求認(rèn)定工日或臺(tái)班數(shù)量，但對(duì)完成的工作未作定量描述的將作為無(wú)效簽證處理。

2、規(guī)范管理人員工作流程。承包人應(yīng)在接到“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”后14天內(nèi)向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款報(bào)告，承包人因執(zhí)行“設(shè)計(jì)變更通知單”或“設(shè)計(jì)修改圖”或“設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商記錄”而要求發(fā)包人補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失、增加工期的，應(yīng)當(dāng)在工程變更價(jià)款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內(nèi)不向發(fā)包人提交工程變更價(jià)款簽證，則認(rèn)為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款變更、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和工期增加。發(fā)包人在收到“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”及上述書(shū)面依據(jù)之日起15日內(nèi)予以確認(rèn)，超過(guò)15日后，發(fā)包人未給予確認(rèn)的則視為同意“工程經(jīng)濟(jì)簽核定單”內(nèi)的全部變更。

3、增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開(kāi)展法律知識(shí)的專(zhuān)題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國(guó)招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽(yáng)合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國(guó)際慣例的合同管理制度。根據(jù)國(guó)際慣例，我國(guó)的《合同法》和相關(guān)的法律法規(guī)以及工程項(xiàng)目實(shí)際情況，建立國(guó)際化的、“全過(guò)程”、“全方位”的合同管理制度?！叭^(guò)程”是指合同管理應(yīng)覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資信審查，后端有合同管理的總結(jié)、考核、建檔的延續(xù)。“全方位”是指合同管理要覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次每個(gè)部門(mén)，延伸到各個(gè)角落。具體的制度設(shè)計(jì)方面要建立合同交底制度、責(zé)任分解制度、每日工作報(bào)送制度、進(jìn)度款的審查批準(zhǔn)制度等。

5、設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專(zhuān)門(mén)的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類(lèi)工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項(xiàng)目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和合同管理是工程施工的重要內(nèi)容，其范圍廣泛，構(gòu)成原因復(fù)雜，是個(gè)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作。因此，必須維護(hù)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理的嚴(yán)肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經(jīng)辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻(xiàn)

[1]曹海潮.淺談建設(shè)工程施工全過(guò)程造價(jià)控制[J].施工技術(shù).2010（S1）

房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展對(duì)策

0 引言

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營(yíng)業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問(wèn)題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒(méi)有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來(lái)說(shuō)中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過(guò)于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問(wèn)題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力 在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門(mén)多，而且管理部門(mén)職能不清，各相關(guān)主管部門(mén)之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門(mén)各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問(wèn)題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門(mén)不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專(zhuān)業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專(zhuān)業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問(wèn)題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國(guó)已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒(méi)有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開(kāi)始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)過(guò)程管理制度和退出機(jī)制。

2 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)、無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國(guó)是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人員匱乏 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類(lèi)人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無(wú)論是在專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。

2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失，信譽(yù)不能令人滿(mǎn)意，過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營(yíng)能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場(chǎng)上面出現(xiàn)了一批小而散、競(jìng)爭(zhēng)力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過(guò)于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國(guó)家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門(mén)分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門(mén)可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理。現(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該最終代替政府管理部門(mén)成為行業(yè)具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理者，積極開(kāi)展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。

3.4 大力開(kāi)展行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，樹(shù)立行業(yè)品牌 要通過(guò)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專(zhuān)業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠(chéng)信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠(chéng)信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文第5篇

[關(guān)鍵詞]商品房；預(yù)售；轉(zhuǎn)讓

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓概述

在我國(guó)目前的市場(chǎng)實(shí)踐中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較為普遍。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)卜Q(chēng)“期房轉(zhuǎn)讓”或“樓花轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售后，承購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房承購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。①

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權(quán)，但承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)。預(yù)售商品房經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，原承購(gòu)人從商品房預(yù)售法律關(guān)系中脫離出來(lái)，而由受讓人取代其在合同中的當(dāng)事人地位，享有原承購(gòu)人應(yīng)享有的合同權(quán)利。負(fù)擔(dān)原承購(gòu)人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，是一種合同轉(zhuǎn)讓行為。

在實(shí)踐中，預(yù)售合同中承購(gòu)人承擔(dān)的主要義務(wù)是支付房款。依據(jù)承購(gòu)人履行該義務(wù)的程度，可以將商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)讓與和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。

由于商品房從開(kāi)工到建成要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一段時(shí)間。在這段時(shí)間里，承購(gòu)人完全可能履行完所負(fù)義務(wù)。在不采取按揭形式的商品房預(yù)售中，承購(gòu)人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負(fù)義務(wù)。在按揭購(gòu)房中，承購(gòu)人支付首期房款并授權(quán)貸款銀行存入開(kāi)發(fā)商專(zhuān)設(shè)賬戶(hù)中，即可視為履行完畢所負(fù)義務(wù)。這兩種情況下發(fā)生的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是債權(quán)讓與行為。

在商品房建成之前，還有可能出現(xiàn)承購(gòu)人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預(yù)售商品房的讓與是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)承擔(dān)的結(jié)合。被讓與人的權(quán)利主要是房屋所有權(quán)之期待權(quán)，第三人所承擔(dān)的義務(wù)是原承購(gòu)人為履行或者未履行完畢的合同義務(wù)。

由于承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而這又與傳統(tǒng)的物權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)制度有所背離，因此，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是否合法是一個(gè)爭(zhēng)論已久的問(wèn)題。支持者認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將尚未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)軌蚴归_(kāi)發(fā)商更快地回籠資金，降低開(kāi)發(fā)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，也能使承購(gòu)人及時(shí)收回投資。解決資金需求。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有活躍作用。反對(duì)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)休^大的投機(jī)性，它使大量的資金流入少數(shù)投機(jī)者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，損害了消費(fèi)者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主張?jiān)诜梢?guī)定上予以禁止。

筆者認(rèn)為，盡管禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場(chǎng)活動(dòng)中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也是較為普遍的。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性分析

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性主要從法律依據(jù)和法理兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，從法律依據(jù)上看，法律并沒(méi)有明文禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?！?duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為，1995年1月1日實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此作出規(guī)定，即“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國(guó)務(wù)院對(duì)此還沒(méi)有作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定。既然沒(méi)有規(guī)定，按照“法無(wú)明文禁止皆自由”的法治原則，該規(guī)定隱含的意思應(yīng)該是預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓。

2005年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》中明確指出：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”盡管該《意見(jiàn)》禁止了預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)摗兑庖?jiàn)》的規(guī)定是值得商榷的，因?yàn)槠卟课瘺](méi)有聯(lián)合制定關(guān)于禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)的主體資格，即該《意見(jiàn)》的法律效力存在瑕疵。

該《意見(jiàn)》出臺(tái)后，各地紛紛制定相應(yīng)政策禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第73條的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就“為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)”以及“屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”等作出規(guī)定，即地方各級(jí)政府的房產(chǎn)主管部門(mén)沒(méi)有權(quán)利來(lái)制定預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。

其次，從法理上看，禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓也是明顯不合理的。

前面已經(jīng)提到，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，并且分為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。如果原承購(gòu)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)完全履行完所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《合同法》第79條的規(guī)定，除三種法定情形外，債權(quán)人“可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人”，該條款說(shuō)明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而處分自己的債權(quán)。同時(shí)，《合同法》第80條還規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”從該條可以看出，債權(quán)轉(zhuǎn)讓不必征得債務(wù)人的同意，因?yàn)閭鶆?wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒(méi)有異議，債務(wù)人向誰(shuí)履行義務(wù)都是可以的。因此，除三種法定情形外，只要履行了對(duì)債務(wù)人的通知義務(wù)，債權(quán)人可以自由轉(zhuǎn)讓自己的債權(quán)。

如果原承購(gòu)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。在該種情形下，原承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房必須征得預(yù)售人的同意。我國(guó)《合同法》第84條規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意。”第88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！笨梢?jiàn)，債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓須經(jīng)債權(quán)人同意主要在于讓與人所承擔(dān)的債務(wù)。債務(wù)承擔(dān)之所以須經(jīng)債權(quán)人同意。是因?yàn)楹贤申P(guān)系是特定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種法律關(guān)系的成立存在一定的信用基礎(chǔ)。作為債權(quán)人，往往將債務(wù)人的資金狀況及信譽(yù)程度作為訂立合同時(shí)所考慮的重要因素。在發(fā)生債務(wù)人變更后，上述的資金狀況及信譽(yù)程度實(shí)際上已發(fā)生了改變，這可能會(huì)影響到債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。以預(yù)售方的事先同意作為承購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提。一方面可以防止承購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合

同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人與承購(gòu)人的利益。事實(shí)上，如果承購(gòu)人向預(yù)售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，只要預(yù)售人認(rèn)為受讓人能夠履行合同義務(wù)，并愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售人自會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的。

因此，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓于法于理都是應(yīng)該允許的。

三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的限制條件

盡管預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有其合理性，但由于承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，因此商品房在建設(shè)過(guò)程中會(huì)形成價(jià)差，該價(jià)差可能會(huì)產(chǎn)生高額利潤(rùn)，這些高額利潤(rùn)會(huì)吸引炒房者，形成大量投機(jī)性的行為。如果不對(duì)這些投機(jī)行為進(jìn)行限制和管理，則可能為一些炒作者牟取暴利提供機(jī)會(huì)。從而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的健康運(yùn)行。因此，我們必須對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行一定限制。

首先，預(yù)售合同必須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)合同法的一般原理，其轉(zhuǎn)讓有效的第一要件就是原預(yù)售合同存在且有效。預(yù)售合同無(wú)效的，在轉(zhuǎn)讓行為也因標(biāo)的不存在而無(wú)效。

其次，預(yù)售合同中沒(méi)有禁止轉(zhuǎn)讓的約定。在預(yù)售合同中，商品房的預(yù)售人和承購(gòu)人可以約定承購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房。如果雙方作出了禁止轉(zhuǎn)讓的約定，則承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房。如果對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓未作限制，則應(yīng)該允許承購(gòu)人處分自己的債權(quán)。

再次，轉(zhuǎn)讓行為須發(fā)生在承購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈?gòu)人尚未依房屋所有權(quán)之期待權(quán)從開(kāi)發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。如果承購(gòu)人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，其發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按照一般的買(mǎi)賣(mài)行為處理。

同時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。既然預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，那么該行為首先應(yīng)該符合《合同法》的規(guī)定。依照該法第80條、第88條的規(guī)定，如果承購(gòu)人已經(jīng)完全履行支付房款的義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)需預(yù)售人同意，只要通知其即可。如果承購(gòu)人未完全履行支付房款的義務(wù)，則其轉(zhuǎn)讓需要征得預(yù)售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。同時(shí)，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條還對(duì)預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓作了特殊規(guī)定。依照該規(guī)定，預(yù)售人辦理了備案登記手續(xù)之后，預(yù)售商品房的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，備案登記手續(xù)可以證明原預(yù)售合同無(wú)瑕疵，證明了預(yù)售人是證照齊全的合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案預(yù)售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過(guò)本案登記后的預(yù)售商品房合同，被原承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓給第三人后，第三人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

最后。轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購(gòu)人與第三人或第三人與開(kāi)發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開(kāi)發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購(gòu)人之間簽訂，但須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意方可生效。

四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法建議

雖然預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具有不可避免的投機(jī)可能性，但只要我們加強(qiáng)管理。做好立法工作。制定出行之有效的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)管理規(guī)則，完全可以保證商品房預(yù)售行為的健康發(fā)展。對(duì)此，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

第一，盡快在法律上對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以肯定。現(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已普遍存在，如預(yù)售商品房的抵押、贈(zèng)與、繼承等，這均已走到了法律的前面。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定非常模糊，盡管“法無(wú)明文禁止皆自由”，但僅依據(jù)該法治原則不利于法律的貫徹執(zhí)行，更何況該原則在我國(guó)尚未深入人心，而行政機(jī)關(guān)的管理對(duì)法律規(guī)定的確定性程度要求更高。因此，國(guó)務(wù)院有必要根據(jù)該條法律的授權(quán)，出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的行政法規(guī)，或者由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)部門(mén)規(guī)章，以規(guī)范全國(guó)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。制定全國(guó)性的、統(tǒng)一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，這有利于形成全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，進(jìn)一步規(guī)范商品房再轉(zhuǎn)讓的程序。原承購(gòu)人與受讓人不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并且二者還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書(shū)記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。同時(shí)，前面已經(jīng)提到，我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了登記備案制度，這主要是為了便于國(guó)家行政部門(mén)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和加強(qiáng)國(guó)家稅收。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，那么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)。通過(guò)辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，原承購(gòu)人更名為受讓^，從而明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購(gòu)房?jī)r(jià)款的義務(wù)。這不僅有公示公信的效力，還便于對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的監(jiān)督和管理。