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物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析范文第1篇

我國1993年成立第一家擔(dān)保公司――中國經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資擔(dān)保有限公司以來，擔(dān)保行業(yè)經(jīng)歷了探索前行、快速發(fā)展和規(guī)范監(jiān)管三個(gè)階段，日益成為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是緩解中小微企業(yè)和“三農(nóng)”融資難題中不可或缺的有生力量。近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，大部分中小企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)轉(zhuǎn)型調(diào)整，對擔(dān)保行業(yè)影響較大，造成擔(dān)保公司代償余額直線上升，擔(dān)保代償率較高，利潤率和杠桿率下降，風(fēng)險(xiǎn)累積增大。2014年末，全國融資擔(dān)保公司7898家，實(shí)收資本9255億元，在保余額2.74萬億元，代償余額661億元，同比增長59.3%，擔(dān)保代償率2.17%，為統(tǒng)計(jì)以來的最高水平。擔(dān)保公司經(jīng)營的是風(fēng)險(xiǎn)，銷售的是信用，承擔(dān)的是責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)管理能力就是擔(dān)保公司的核心競爭力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是擔(dān)保公司面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。因此，擔(dān)保公司為了實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，如何有效識別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，就成為迫切需要解決好的首要問題。

本文以南充農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保有限責(zé)任公司（以下簡稱“南充農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司”）為研究對象，運(yùn)用因子分析法對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評價(jià)，并提出防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些對策措施，希望對擔(dān)保行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。

二、南充農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

該公司于2009年11月23日成立的一家政策性國有控股公司，是為“三農(nóng)”及中小微型企業(yè)服務(wù)的融資擔(dān)保平臺，也是由國有資本、民營資本和集體資本組成的混合所有制企業(yè)，屬于資本金1億元以上的中小規(guī)模的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。2015年末，公司注冊資本15853萬元、資產(chǎn)總額30379萬元、凈資產(chǎn)總額18153萬元。截至2015年，累計(jì)融資擔(dān)?？傤~270330萬元、在保余額81111萬元，累計(jì)提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金7355萬元。2014年是財(cái)務(wù)績效最好的一年，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5252萬元、利潤總額1405萬元、凈利潤1152萬元。2015年是擔(dān)保代償最多的一年，累計(jì)擔(dān)保代償余額8559萬元，累計(jì)擔(dān)保代償率4.72%，開始面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

擔(dān)保公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指擔(dān)保公司在對外提供擔(dān)保的過程中，由于各種事前無法預(yù)料和難以控制的因素的作用，而給擔(dān)保公司帶來財(cái)務(wù)上的不確定性影響。從該公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來看，主要面臨以下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）客戶代償風(fēng)險(xiǎn)?？蛻舸鷥旓L(fēng)險(xiǎn)是擔(dān)保業(yè)務(wù)中最直接、最主要的風(fēng)險(xiǎn)，是由被擔(dān)?？蛻暨`約引起的風(fēng)險(xiǎn)。被擔(dān)?？蛻魺o力償還借款或惡意不償還借款，導(dǎo)致放款銀行無法收回貸款，從而給擔(dān)保公司帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。該公司的客戶群體主要是涉農(nóng)企業(yè)和中小微企業(yè)，涉農(nóng)企業(yè)面臨競爭市場和自然災(zāi)害的雙重風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)中小微企業(yè)的抵質(zhì)押物嚴(yán)重不足，加上規(guī)模較小、信用較差、財(cái)務(wù)制度不健全等情況，需要擔(dān)保公司務(wù)必對客戶進(jìn)行盡職調(diào)查后作出準(zhǔn)確評判，并落實(shí)好反擔(dān)保措施，否則，難以避免代償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)主要是由于擔(dān)保公司資本金不足、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制和內(nèi)部控制制度不完善以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取不夠等方面原因引起的風(fēng)險(xiǎn)。

從資本金來看，該公司2009年成立時(shí)注冊資本金11370萬元，通過幾年增資擴(kuò)股雖然達(dá)到15853萬元、凈資產(chǎn)總額也達(dá)到18153萬元，但仍然弱小，受資本金放大倍數(shù)的約束，擔(dān)保業(yè)務(wù)從量上就無法突破，擔(dān)保費(fèi)收入有限，自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較差，在銀行看來其信用等級較低，特別是大型商業(yè)銀行就可能不愿合作。同時(shí)，該公司盲目擴(kuò)大擔(dān)保業(yè)務(wù)，2014年末在保余額96694萬元，擔(dān)保放大倍數(shù)5.5倍，為歷年來最高值，2015年末累計(jì)擔(dān)保代償率陡增至4.72%，代償余額占凈資產(chǎn)總額的47.1%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制來看，該公司2014年末在農(nóng)林牧漁業(yè)的擔(dān)保業(yè)務(wù)集中度超過40%，股東企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的在保余額占總的在保余額的比重也超過40%，加上被擔(dān)?？蛻籼峁┓祿?dān)保抵質(zhì)押物的擔(dān)保價(jià)值普遍不足，造成風(fēng)險(xiǎn)分散度較差。

從內(nèi)部控制制度來看，該公司雖然建立了保前調(diào)查、保后監(jiān)管、代償后追償以及失職追責(zé)的管理制度體系，但由于國有企業(yè)職工薪酬待遇不高等情況，也難以完全避免制度漏洞和違規(guī)操作等人為因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)制度的執(zhí)行力。

（三）經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。在被擔(dān)保客戶和放款銀行都無問題的情況下，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響、政府及監(jiān)管部門的不當(dāng)干預(yù)和一些不可抗力因素都有可能給擔(dān)保公司帶來風(fēng)險(xiǎn)。該公司屬國有控股的政策性擔(dān)保公司，在辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)、收取擔(dān)保費(fèi)率等方面受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政府及監(jiān)管部門的干預(yù)影響較大，面臨一些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

三、南充農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)

（一）因子分析法原理

因子分析法是一種將多變量化簡的多元統(tǒng)計(jì)方法，其目的是分解原始變量，從中歸納出潛在的類別，相關(guān)性較強(qiáng)的變量歸為一類，不同類間的變量的相關(guān)性則較低。每類變量代表了一個(gè)共同因子，即一種內(nèi)在聯(lián)系。因子分析法就是尋找這種內(nèi)在聯(lián)系的方法。一般選取幾個(gè)因子來反映多個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系，將同類指標(biāo)歸為一類，將多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為一個(gè)能夠反映綜合情況的指標(biāo)來對企業(yè)進(jìn)行評價(jià)。運(yùn)用這種分析方法可以找出影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有哪些，以及它們的影響力。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)選取

根據(jù)該公司的業(yè)務(wù)特性和財(cái)務(wù)狀況的影響因素，選取能夠充分體現(xiàn)資本充足性、盈利能力、償債能力和營運(yùn)能力方面的凈資產(chǎn)比率、凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、擔(dān)保放大倍數(shù)、擔(dān)保代償率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率8個(gè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)來構(gòu)建因子分析模型，以2011年至2015年5年間的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)計(jì)算出結(jié)果。見表1。

（三）可行性分析

首先，進(jìn)行選取財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性檢驗(yàn)，判斷因子分析是否可行。通過KMO樣本測度和Bartlett檢驗(yàn)變量之間的相關(guān)性。見表2。

數(shù)據(jù)來源：SPSS軟件分析

由表2得出KMO值為0.642，大于一般規(guī)定的0.5，表示適合進(jìn)行因子分析。同時(shí)，顯著性水平值為0.000，小于0.05，表明原始變量之間可能存在有意義的關(guān)系，說明數(shù)據(jù)具有很高的相關(guān)性，是可以進(jìn)行因子分析的。

其次，進(jìn)行相關(guān)性分析。初始共同因子方差是每個(gè)變量被所有成份或因子解釋的方差估計(jì)量，對于主成份分析法來說，它總是等于1。數(shù)值越小，就說明該變量越不適合做因子。通過SPSS軟件計(jì)算出的變量均接近1，共同度都很高，說明因子分析的效果是顯著的，能夠很好地概括原變量的信息，是適合做因子分析的。

（四）提取公因子

提取公因子需要得到解釋的總方差，通過SPSS軟件計(jì)算得出總方差解釋表。見表3。

數(shù)據(jù)來源：SPSS軟件分析

由表3看出，根據(jù)提取因子的條件，即特征值大于1，有兩個(gè)因子符合條件。同時(shí)，所提取的兩個(gè)因子的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率為94.518%，表明所提取的兩個(gè)因子能夠體現(xiàn)所選取的8個(gè)指標(biāo)94.518%的信息。因此，選取這兩個(gè)因子作為公因子。

（五）因子命名

為了對各因子進(jìn)行合理地分析，需要對初始因子載荷矩陣進(jìn)行最大方差法的旋轉(zhuǎn)，得到初始矩陣，再通過旋轉(zhuǎn)變換使其趨向于1或0的方向變化，得到旋轉(zhuǎn)后的載荷矩陣。見表4。

數(shù)據(jù)來源：EXCEL分析

從表5和折線圖進(jìn)行分析評價(jià)，可以得出以下結(jié)論：

代表償債能力及資本充足性的公因子1的得分呈逐年上升趨勢，2015年開始加速上升，反映了隨著該公司的快速發(fā)展，擔(dān)保業(yè)務(wù)逐漸增多，在保余額越來越大，擔(dān)保放大倍數(shù)增加，凈資產(chǎn)比率下降，資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，長期債務(wù)的債權(quán)安全性越來越差，因而承受的償債風(fēng)險(xiǎn)逐年遞增，2015年陡然劇增。

代表盈利能力及營運(yùn)能力的公因子2的得分在2011年至2014年與公因子1一樣呈上升趨勢，但在2015年陡然轉(zhuǎn)折，呈顯著下降趨勢。這反映了2011年以來隨著該公司擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，營業(yè)收入較快增長，資本周轉(zhuǎn)速度加快，擔(dān)保代償率很低，獲利能力不斷增強(qiáng)。但在2015年卻轉(zhuǎn)折陡降，是因?yàn)槭艿胶暧^經(jīng)濟(jì)下行的嚴(yán)重影響，部分中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)困難，有的停產(chǎn)歇業(yè)、頻臨破產(chǎn)，到期無法償還擔(dān)保貸款，造成該公司擔(dān)保代償余額快速增加，擔(dān)保代償率陡增，營業(yè)收入減少，凈利潤率和資產(chǎn)收益率陡降，開始面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綜合得分表明，2011年至2014年呈持續(xù)上升，2015年起拐頭下降，2015年為該公司面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的拐點(diǎn)，也佐證了2015年是該公司擔(dān)保代償最多的一年，擔(dān)保代償率為歷年最高，亟需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，抓好風(fēng)險(xiǎn)化解，確保健康發(fā)展。

四、南充農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策

通過因子分析法對南充農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析評價(jià)表明，資本充足性、償債能力、盈利能力和營運(yùn)能力是影響擔(dān)保公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面，該公司自成立以來實(shí)現(xiàn)了持續(xù)較快發(fā)展，但在2015年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，開始面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對該公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要問題，提出以下防范對策措施。

（一）客戶代償風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一方面，加強(qiáng)對客戶的調(diào)查與監(jiān)管。在提供擔(dān)保前，務(wù)必對客戶進(jìn)行盡職調(diào)查，弄清客戶及其關(guān)聯(lián)方的基本情況、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)情況，認(rèn)真審慎分析，出具調(diào)查報(bào)告。在提供擔(dān)保后，要加強(qiáng)保后監(jiān)管，跟蹤調(diào)查借款使用情況、還本付息和反擔(dān)保資產(chǎn)及異常變化情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)和提示風(fēng)險(xiǎn)。在擔(dān)保到期前夕要積極催收還貸，確保不出現(xiàn)代償。另一方面，完善客戶風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制。采取連帶責(zé)任保證反擔(dān)保、抵押反擔(dān)保、質(zhì)押反擔(dān)保和繳納保證金等有效措施，實(shí)現(xiàn)由客戶風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁目的。

物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析范文第2篇

楊曉峰 白城市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 137000

【文章摘要】

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。但是房地產(chǎn)建設(shè)周期長、項(xiàng)目投資額大，開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素較多，投資方面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。本文闡述了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，并提出了一些防范措施，以希望對中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

眾所周知，房地產(chǎn)投資不僅需要投入大量的資金，還需要長的時(shí)間周期來進(jìn)行成本回收，但是房地產(chǎn)的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特征使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為迅速，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭也變得更加激烈，如何在日益激烈的競爭環(huán)境中獲得穩(wěn)定的生存與積極的發(fā)展，全面完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、防范、處理工作意義重大。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義就是只在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并且因?yàn)檫@種不確定性導(dǎo)致投資損失的可能性發(fā)生。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素分析

2.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過程中，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的影響性是很大的，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)市場的商品供求變化，并使得市場作用于房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)，從而對房地產(chǎn)業(yè)興衰產(chǎn)生重要的影響。

2）市場供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的一種重要主體，因?yàn)槭苁袌鲎儎?dòng)，尤其是供求性的影響是相當(dāng)大的，從而使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場供求風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 獲取土地階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地，土地的開發(fā)與土地的自然屬性又重要的聯(lián)系。土地的水質(zhì)、地質(zhì)、工程地質(zhì)條件等因素使得土地施工成本大大增加，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的投資過程中，土地的價(jià)格是變動(dòng)的，其所獲取價(jià)格的大小也將對房地產(chǎn)土地的成本產(chǎn)生作用，從而使得企業(yè)的成本變動(dòng)從而對房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益造成影響。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的范圍很寬，涉及面也很廣，其中因?yàn)檎鞯?、拆遷環(huán)節(jié)所占據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)性是極大的。征地、拆遷不僅需要耗費(fèi)企業(yè)的大量物資，還需要處理好居民的安置、補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}，還需要與國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不違背，等等這些情況都需要房地產(chǎn)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行支持，從而使得企業(yè)的機(jī)會(huì)成本也加大。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，出現(xiàn)工期拖延的原因有很多種，包括項(xiàng)目施工中的意外人員傷亡、機(jī)器設(shè)備故障等等情況，這些對于房地產(chǎn)企業(yè)的工期進(jìn)行是具有極大風(fēng)險(xiǎn)的，可能導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)損失賠償。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)總是相伴隨存在的。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，受自身規(guī)模、資金等因素的限制，其施工的技術(shù)水平與施工質(zhì)量保障也同樣的存在著風(fēng)險(xiǎn)性問題，必須予以重視。

2.4 經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營過程的營銷策劃工作對于整個(gè)房地產(chǎn)的積極健康發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。如果企業(yè)的營銷策劃缺乏， 這些方面的優(yōu)勢不僅難以保障，更反過來可能牽制房地產(chǎn)的銷售進(jìn)展，從而產(chǎn)生營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

受自身資金、規(guī)模等因素的限制，項(xiàng)目的物業(yè)公司往往難以具體較高的發(fā)展水平，對業(yè)主不負(fù)責(zé)，收費(fèi)不合理，服務(wù)態(tài)度差等等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售工作，對其后期的持久健康發(fā)展也極為不利。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 投資決策階段

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，必須對產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，應(yīng)該充分的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前的相關(guān)分析工作，高度重視項(xiàng)目可行性研究，通過全面系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)市場調(diào)研，對項(xiàng)目的相關(guān)投資情況進(jìn)行全面性的梳理與分析，從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等多方面進(jìn)行信息收集與研究預(yù)測，以有效降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)性的影響。

2）市場供求風(fēng)險(xiǎn)的防范。當(dāng)前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭變得更加激烈。對于那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其資金實(shí)力有限，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分散投資，采取組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)的策略來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以維持企業(yè)的持久健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還極為重視項(xiàng)目的共同投資，注重尋找合作伙伴來分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 土地獲取階段

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對土地自然屬性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該項(xiàng)目投資之前對土地的實(shí)際情況，包括土質(zhì)、水質(zhì)、地下埋藏物等因素進(jìn)行全面的調(diào)查與了解，及時(shí)發(fā)展土地的發(fā)展情況，預(yù)估土地的建設(shè)成本，以有效的規(guī)避項(xiàng)目的土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的項(xiàng)目收益。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過全面的市場調(diào)查，完善土地的相關(guān)信息，通過全面的市場價(jià)格分析對未來土地價(jià)格變化情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測與估量，以方便項(xiàng)目投入時(shí)的商業(yè)設(shè)計(jì)，獲得更多的項(xiàng)目經(jīng)營利潤。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。對于社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，因?yàn)樯婕懊娣浅V，需要房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，積極的爭取國家相關(guān)部門的支持，努力做好群眾的拆遷工作， 獲得群眾的理解與支持，從而從根源上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，減少建設(shè)的阻力，保障企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行與積極發(fā)展。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對土地的相關(guān)情況、氣候情況進(jìn)行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善人員的管理工作，對于施工項(xiàng)目的管理進(jìn)一步予以細(xì)化，把項(xiàng)目的設(shè)備、項(xiàng)目的安全隱患、項(xiàng)目人員的安全意識管理與其他因素完全進(jìn)行明確的監(jiān)督、控制與管理，從而明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，盡量規(guī)避施工過程中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)，以有效保障項(xiàng)目施工的準(zhǔn)時(shí)完成。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的防范。項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范要求房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場需求為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，以客戶滿意為服務(wù)宗旨， 注重項(xiàng)目建設(shè)過程中的質(zhì)量問題，可以積極的引入先進(jìn)的設(shè)備、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及完善的項(xiàng)目質(zhì)量評估體系，以有效的確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量，避免項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 經(jīng)營管理階段

1）營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，進(jìn)行全面系統(tǒng)的信息收集；其次，通過完善的信息分析，了解當(dāng)前房地產(chǎn)的需求實(shí)際，針對市場的發(fā)展情況，制度最佳的商品定價(jià)，有效避免因價(jià)格因素所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；第三， 積極的完善房地產(chǎn)營銷方式，提高企業(yè)人員的素質(zhì)，拓寬營銷渠道。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范要求房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中，對物業(yè)管理公司進(jìn)行合理的篩選，可以通過招標(biāo)等多種方式來讓更多的物業(yè)公司參與，并選擇服務(wù)態(tài)度好，信譽(yù)程度高的物業(yè)管理公司加入，與此同時(shí)， 還應(yīng)該在合作中明確物業(yè)公司的相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，在切實(shí)保障物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，積極的促進(jìn)并推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析范文第3篇

【關(guān)鍵詞】保潔員；院感控制；管理；感染防控知識；院感發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；措施

隨著醫(yī)療體制改革的不斷進(jìn)展，醫(yī)院的方方面面發(fā)生了巨大變化，而且逐漸朝著社會(huì)化方向發(fā)展。醫(yī)院作為患者救治的重要場所，其環(huán)境質(zhì)量也與患者的病情康復(fù)效果、心理狀況密切相關(guān)，這就要求醫(yī)院做好后勤方面工作，保證醫(yī)院良好的環(huán)境衛(wèi)生[1]。醫(yī)院保潔工作人員負(fù)責(zé)醫(yī)院的衛(wèi)生環(huán)境與消毒保潔員作，其工作質(zhì)量水平直接影響著醫(yī)院感染發(fā)生情況。但一般情況下，醫(yī)院的保潔工作人員的文化程度偏低，自身并未形成系統(tǒng)完善的衛(wèi)生消毒知識、自我防護(hù)意識，再加上醫(yī)院相關(guān)部門未對保潔工作人員的感染防控知識進(jìn)行系統(tǒng)全面的培訓(xùn)，未制定規(guī)范的工作流程，導(dǎo)致工作中各種安全隱患不斷，增加院內(nèi)感染發(fā)生的可能性[2-4]?；诖?，臨床提出需積極采取措施提高醫(yī)院感染防控管理水平，分析院感控制工作發(fā)生情況，總結(jié)發(fā)生原因，并提出對應(yīng)的防控措施，其目的在于提高醫(yī)院的整體醫(yī)療水平，具體報(bào)道如下。

1資料與方法

1.1一般資料。選擇2017年4月—2019年4月某院病區(qū)所有保潔員共28人，其中男6人，女22人；年齡38～65歲，平均年齡為（51.2±5.2）歲；文化程度：大專1人，初中12人，小學(xué)15人；保潔員工齡3個(gè)月～1.8年。1.2研究方法。1.2.1現(xiàn)場觀察。清潔頻率、隔離區(qū)域清潔消毒、終末清潔消毒順序、科室院感風(fēng)險(xiǎn)。1.2.2問卷。組織參與調(diào)查員統(tǒng)一培訓(xùn)，使其在實(shí)踐中明確規(guī)范自身行為；其次，擬通過隱蔽式現(xiàn)場觀察、對保潔員進(jìn)行采訪或問卷調(diào)查、研究保潔操作流程等方式進(jìn)行研究。根據(jù)《醫(yī)院感染管理辦法》《消毒技術(shù)規(guī)范》《醫(yī)院保潔管理制度》[5-7]中與保潔員相關(guān)章節(jié)，自行設(shè)計(jì)調(diào)查表格；最后，由調(diào)查員管理工作開展前向各科室調(diào)查負(fù)責(zé)人發(fā)放問卷，如實(shí)填寫問卷內(nèi)容，由調(diào)查員收回調(diào)查表，統(tǒng)計(jì)保潔人員手衛(wèi)生知識掌握情況、洗手依從率及影響洗手的因素，工作用具、人力資源、醫(yī)院管理等合計(jì)54項(xiàng)60條，明確管理現(xiàn)狀，以指導(dǎo)采取相應(yīng)管理措施。保潔操作流程：收垃圾，擦洗病房地面、走廊地面；沖洗公共衛(wèi)生間，擦洗樓梯及其扶手；洗滌消毒塵推布條；擦洗衛(wèi)生間、通道、走廊地面、食堂地面；清理探視間、臺面、開關(guān)、地墊等；清運(yùn)垃圾（生活垃圾、醫(yī)療垃圾），巡視區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生。1.2.3物品潔具。保潔員具少，拖筒欠先進(jìn)性、不好用，掃把未掛起。無工具車。體檢科無專用污洗間，潔具在2棟4樓天臺。未定期更換，損壞或耗損及時(shí)更換。公共廁所未提供紙巾，不能確保正常使用。1.2.4人力資源調(diào)查。（1）現(xiàn)有保潔員28人，簽訂合同為38人，與合同不符。（2）保潔員年齡大于等于50歲的25人，占89.3%。（3）體檢科、保健部、檢驗(yàn)科、電腦室共用一個(gè)保潔員。（4）急診科沒有24小時(shí)值班服務(wù)，需要護(hù)士打電話。1.2.5醫(yī)院或物業(yè)管理（1）總務(wù)科未對保潔員作進(jìn)行檢查，無記錄。有物業(yè)管理公司績效考核機(jī)制，但執(zhí)行力度欠佳。（2）物業(yè)經(jīng)理或主管清潔的負(fù)責(zé)人有每日定期到科室督導(dǎo)，也有相應(yīng)的記錄。但流于形式，未真正按計(jì)劃地按檢查的內(nèi)容進(jìn)行查看清潔衛(wèi)生情況。（3）未每周與護(hù)理部、院感科匯報(bào)工作情況。（4）對保潔員每周有培訓(xùn)，培訓(xùn)效果欠佳。1.3保潔員管理。1.3.1學(xué)歷低，自身素質(zhì)不高。保潔人員年齡偏大、學(xué)歷低，掌握新知識及新事物能力弱，加上收入低、情緒不穩(wěn)等影響，容易造成對防范醫(yī)院感染的疏漏。1.3.2對醫(yī)院感染知識認(rèn)知不足。大部分保潔人員缺乏必要的醫(yī)院感染知識，降低消毒隔離知曉率，無法正確配置消毒液濃度。1.3.3防護(hù)意識差部分保潔人員因自我保護(hù)意識差，在清理感染性垃圾時(shí)口罩、手套等用品，或是處理污染物品后未執(zhí)行手衛(wèi)生制度等。1.3.4監(jiān)管不到位。部分保潔人員受醫(yī)院后勤部管理，但管理考核期間往往忽視了保潔人員的工作流程、操作規(guī)程、個(gè)人防護(hù)等。1.4整改計(jì)劃。1.4.1實(shí)行物業(yè)后勤社會(huì)化管理，由總務(wù)科+護(hù)理部專職人員監(jiān)控保潔的物業(yè)管理質(zhì)量。設(shè)立專職部門，建立對保潔質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控的長效機(jī)制?？倓?wù)科+護(hù)理部下設(shè)專職護(hù)士長負(fù)責(zé)物業(yè)公司的保潔質(zhì)量監(jiān)督及指導(dǎo)實(shí)施?？倓?wù)科+護(hù)理部－區(qū)護(hù)長－物業(yè)公司主管三級管理機(jī)制，聯(lián)合醫(yī)院感染控制科對物業(yè)保潔進(jìn)行質(zhì)量管理。1.4.2分層級、分區(qū)域、分工種培訓(xùn)。大課堂培訓(xùn)方法不適用，需要一對一形式進(jìn)行指導(dǎo)；為達(dá)到護(hù)工對院感知識的知、信、行一致性，需將保潔人員及護(hù)工培訓(xùn)納入醫(yī)院護(hù)理質(zhì)量管理體系中。（1）需先對中層以上管理人員進(jìn)行醫(yī)院保潔重點(diǎn)培訓(xùn)，確保管理人員對醫(yī)院保潔知識掌握并能正確執(zhí)行及指導(dǎo)。（2）保潔工人培訓(xùn)：保潔工人文化水平普遍低下、年齡偏大，對院保潔的要求及具體執(zhí)行方法存在一定的盲點(diǎn)。圖文并茂的形式進(jìn)行通俗易懂地講解對清潔、消毒隔離、洗手等概念及要求、消毒液的正確使用、配制方法、醫(yī)療垃圾的收集、存放、處理、感染性疾病的預(yù)防等一一講解，使他們真正認(rèn)識到其工作質(zhì)量與患者的身心健康、疾病康復(fù)、醫(yī)院環(huán)境和醫(yī)院感染的密切關(guān)系及重要性認(rèn)真執(zhí)行醫(yī)院感染管理制度。（3）由于特殊區(qū)域工作特點(diǎn)，保潔人員有一定的文化素質(zhì)及身體素質(zhì)，需進(jìn)行選拔考核方可進(jìn)入特殊區(qū)域工作，并對該區(qū)域的工作人員實(shí)施績效獎(jiǎng)勵(lì)以鼓勵(lì)工作積極性。特殊區(qū)域（如ICU，手術(shù)室、新生兒科等）保潔員培訓(xùn)和三個(gè)月考核合格后放開上崗。1.4.3細(xì)節(jié)管理。保潔人員的自我監(jiān)管能力欠缺，護(hù)士長作為病區(qū)的直接管理者，應(yīng)定期對保潔的細(xì)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制，對于一人一床一巾執(zhí)行、使用后的毛巾及拖把頭的徹底浸泡消毒，保潔人員的手衛(wèi)生情況進(jìn)行監(jiān)控和落實(shí)，避免由于保潔人員導(dǎo)致的院內(nèi)交叉感染加重。1.4.4建立質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同及醫(yī)院感染控制入職當(dāng)時(shí)的目標(biāo)要求對保潔質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，賞罰分明目標(biāo)清晰。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化保潔員的系統(tǒng)培訓(xùn)及督查考核，規(guī)范保潔員的管理，能有效提高其對醫(yī)院感染知識的知曉率、執(zhí)行率和職業(yè)安全防護(hù)能力，從而控制和預(yù)防醫(yī)院感染及職業(yè)暴露的發(fā)生。1.4.5人性化管理。協(xié)助物業(yè)公司合理地制定保潔的工作流程提供循環(huán)教育和現(xiàn)場檢查和強(qiáng)化培訓(xùn)，以達(dá)到醫(yī)院保潔的要求。予以必要的歇息場地和基本生活設(shè)施。倡導(dǎo)尊重和平等、主動(dòng)稱呼，及時(shí)對工作效果和流程進(jìn)行溝通，促使保潔員產(chǎn)生歸屬感，主動(dòng)參與病區(qū)的管理和服務(wù)。1.4.6個(gè)人防護(hù)（職業(yè)暴露）管理。統(tǒng)計(jì)2017—2019年保潔員發(fā)生銳器傷共4例。醫(yī)院保潔員是發(fā)生醫(yī)療廢物銳器傷的高危人群，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)其職業(yè)安全防護(hù)教育，及時(shí)提供防護(hù)用品，嚴(yán)格按照規(guī)范操作程序處置醫(yī)療廢物，以降低醫(yī)療廢物銳器傷發(fā)生率。1.4.7手術(shù)室、產(chǎn)房、新生兒科是院感發(fā)生率較高的科室管理。其中保潔員的日常工作是引起院內(nèi)感染的重要途徑，通過對保潔員進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)和嚴(yán)格管理，使她們在思想上對工作的重要性有了充分的認(rèn)識，提高了醫(yī)院感染預(yù)防意識和個(gè)人防護(hù)能力，有效降低院內(nèi)感染發(fā)生率，保障了患者和保潔員的安全。1.4.8老年慢病內(nèi)科管理。通過對陪護(hù)工進(jìn)行宣傳教育，使陪護(hù)工掌握手衛(wèi)生、標(biāo)準(zhǔn)預(yù)防、醫(yī)療垃圾分類和多重耐藥菌感染患者的防護(hù)知識，利用陪護(hù)工的心理因素，為陪護(hù)工提供充足的防護(hù)設(shè)施，并通過制度規(guī)范陪護(hù)工對醫(yī)院感染預(yù)防控制的執(zhí)行力。重視陪護(hù)工的感控知識宣教，并加強(qiáng)管理，能有效控制老年慢病區(qū)的醫(yī)院交叉感染，降低醫(yī)院感染發(fā)生率。1.5具體改進(jìn)措施。1.5.1總務(wù)科及物業(yè)管理方面。（1）總務(wù)科每周2次以上對保潔員作進(jìn)行檢查，并有記錄。（2）總務(wù)科按合同對物業(yè)管理公司考核績效機(jī)制要嚴(yán)格落實(shí)。（3）物業(yè)經(jīng)理或主管清潔的負(fù)責(zé)人應(yīng)每日定期到科室督導(dǎo)，有計(jì)劃地按檢查內(nèi)容進(jìn)行查看清潔衛(wèi)生情況，有相應(yīng)的記錄。（4）每周與院感科匯報(bào)工作情況。（5）對保潔員每周培訓(xùn)，使用通俗易懂、圖文并茂或工作坊的形式進(jìn)行。1.5.2各科護(hù)士長方面。（1）科室指定1～2人專人對保潔員進(jìn)行培訓(xùn)（每月至少1次），每周進(jìn)行督導(dǎo)及記錄。（2）護(hù)士長不定期進(jìn)行督查并有記錄，將每周存在的問題進(jìn)行梳理、分析，形成整改計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃落實(shí)各項(xiàng)措施，并追蹤，做到持續(xù)改進(jìn)。1.5.3保潔員及陪護(hù)方面（1）各科增加1人全工作時(shí)間段的保潔員（1個(gè)白班+1個(gè)夜班）。取消不固定的保潔員，因?yàn)榕嘤?xùn)達(dá)不到同質(zhì)化，從事2個(gè)及以上科室容易形成交叉感染，增加院內(nèi)感染傳播途徑。（2）保潔員具要每2個(gè)月更換1次。（3）增加護(hù)工1人，年齡小于50歲。1.6統(tǒng)計(jì)學(xué)分析。采用統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件SPSS21.0進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，計(jì)量資料以（x-±s）或中位數(shù)（四分位間距）表示，計(jì)數(shù)資料采用（n，%）表示。計(jì)量資料兩組之間比較采用t檢驗(yàn)或Wilcoxon秩和檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料組間比較采用χ2檢驗(yàn)或Fisher確切概率法。P＜0.05為差異具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，所有檢驗(yàn)均采用雙側(cè)檢驗(yàn)。

2結(jié)果

2.1現(xiàn)場觀察。統(tǒng)計(jì)調(diào)查分析，急診科存在的問題：科室未按照風(fēng)險(xiǎn)等級標(biāo)識、終末清潔順序不正確、隔離區(qū)域清潔順序不正確；體檢科存在問題：清潔頻率不正確。2.2保潔人員對醫(yī)療廢物的認(rèn)知了解情況。納入研究的保潔人員28人，普遍存在醫(yī)療廢物認(rèn)知程度低情況，對醫(yī)療廢物標(biāo)記與含義、分類、處置、相關(guān)法規(guī)與規(guī)章制度等內(nèi)容完全認(rèn)知這為0人，部分認(rèn)知者為21人，為75.00%，不認(rèn)知者為7人，為25.00%。2.3保潔員管理前后院感知識掌握率、手衛(wèi)生依從率比較。管理后保潔員院感知識掌握率、手衛(wèi)生依從率高于管理前，對比差異具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05），見表1。

3結(jié)論

（1）院領(lǐng)導(dǎo)重視院感工作。護(hù)理部與醫(yī)院感染科共同配合，齊抓共管，建立健全醫(yī)院感染管理體系，明確各層級管理層職責(zé)，強(qiáng)化醫(yī)院感染管理重要性教育和相關(guān)知識培訓(xùn)，規(guī)范醫(yī)護(hù)人員行為和技術(shù)操作規(guī)程，制定消毒隔離和預(yù)防控制醫(yī)院感染相關(guān)制度，制定持續(xù)質(zhì)量控制檢查標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲方法，各層級認(rèn)真履行管理職能，加強(qiáng)對重點(diǎn)部門、重點(diǎn)環(huán)節(jié)的檢查督促，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題，持續(xù)進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)[8-10]。（2）護(hù)士長在醫(yī)院感染管理工作中應(yīng)發(fā)揮承上啟下的橋梁與溝通作用，切實(shí)履行醫(yī)院感染管理系統(tǒng)工程的監(jiān)督員職能。（3）建立健全規(guī)章制度、加強(qiáng)醫(yī)院感染相關(guān)知識培訓(xùn)、加強(qiáng)醫(yī)療廢物的處置環(huán)節(jié)管理，提高保潔員對醫(yī)院感染意識及自我防護(hù)意識、強(qiáng)化環(huán)節(jié)質(zhì)量、有效控制醫(yī)院感染。（4）保潔員院感知識缺乏，在日常工作中存在較嚴(yán)重的醫(yī)院感染隱患。根據(jù)保潔員管理中存在的問題，切實(shí)可行采用相關(guān)措施。對保潔員進(jìn)行規(guī)范化及分層級培訓(xùn)[11-12]，是保證醫(yī)療護(hù)理質(zhì)量，降低醫(yī)院感染發(fā)病率的重要措施。（5）對保潔員進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范化管理，為患者營造一個(gè)整潔、舒適的就醫(yī)環(huán)境。為切斷醫(yī)院感染傳播途徑、有效控制醫(yī)院感染、提高醫(yī)療質(zhì)量，確保醫(yī)療安全等奠定了基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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