前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇項(xiàng)目投資決策分析方法范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

項(xiàng)目投資決策分析方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).

3、黃永根.價(jià)值工程及其在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8).

項(xiàng)目投資決策分析方法范文第2篇

然而，對(duì)具有經(jīng)營(yíng)特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。如萬(wàn)科初步形成《萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估管理流程》；中海2007年之前開(kāi)始組建項(xiàng)目后評(píng)估小組，并對(duì)北京、成都等地部分項(xiàng)目開(kāi)展了后評(píng)估試點(diǎn)工作?？傮w看來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國(guó)家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資決策的后評(píng)價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。

一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義

（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平

許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過(guò)程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。

（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制

面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開(kāi)發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來(lái)的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。

（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)

建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。

二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。

三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系

投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見(jiàn)圖1。

（一）決策分析科學(xué)性

前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營(yíng)）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營(yíng)）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說(shuō)明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒(méi)有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來(lái)投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。

以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開(kāi)介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。

1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析

回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。

2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析

項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營(yíng)策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營(yíng)策略市場(chǎng)效果。

如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說(shuō)明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無(wú)論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。

3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析

對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本變化。

4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析

評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來(lái)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開(kāi)工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析

回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來(lái)源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。

由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來(lái)投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來(lái)源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過(guò)盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤(rùn)三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來(lái)的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過(guò)以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。

（三）決策機(jī)制合理性

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開(kāi)展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門(mén)、專家構(gòu)成、參與部門(mén)及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門(mén)或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。

四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系

投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問(wèn)題，以及對(duì)未來(lái)工作提出建議。

參考文獻(xiàn)：

1.王廣浩 周堅(jiān).項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法探析.科技進(jìn)步與對(duì)策.2004.1

2.國(guó)家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）.中國(guó)計(jì)劃出版社.2006

3.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫(xiě)組.投資項(xiàng)目可行性研究指南.中國(guó)電力出版社.2002

項(xiàng)目投資決策分析方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；實(shí)物期權(quán)；投資決策

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本目標(biāo)是在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，正確地選擇投資項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也激劇增大，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。

房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，決策者越來(lái)越重視對(duì)投資決策方法的分析與研究。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)方法的發(fā)展可以分為三個(gè)主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（NPV）法為代表的傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法；第二階段是以加強(qiáng)傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法對(duì)不確定性因素的分析能力為目標(biāo)的不確定性因素分析法；第三階段是以Black & Scholes（1973）的期權(quán)定價(jià)理論為基礎(chǔ)的實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)方法。不可否認(rèn)的是前兩個(gè)階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時(shí)采用實(shí)物期權(quán)分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值，是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。

二、實(shí)物期權(quán)投資決策法

1、實(shí)物期權(quán)理論概念。期權(quán)是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時(shí)間以預(yù)定價(jià)格購(gòu)進(jìn)或出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)理論最為核心的觀點(diǎn)是，期權(quán)持有者擁有選擇買(mǎi)或賣(mài)的權(quán)利，而并非必須履行的義務(wù)。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。金融期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實(shí)物期權(quán)是以各種實(shí)物資產(chǎn)為標(biāo)的物的期權(quán)，如土地、技術(shù)、項(xiàng)目等。自從著名的Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式解決了金融期權(quán)的定價(jià)問(wèn)題以來(lái)，期權(quán)定價(jià)理論獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。針對(duì)傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學(xué)院的Myers教授于1977年最早提出了期權(quán)定價(jià)理論可以用來(lái)指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，正式提出了實(shí)物期權(quán)的概念。他指出，一個(gè)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤(rùn)，是來(lái)自于對(duì)目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不確定性極強(qiáng)的行業(yè)，其面臨著來(lái)自內(nèi)部及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨時(shí)發(fā)生波動(dòng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對(duì)其后續(xù)的工作方案進(jìn)行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目從獲得土地開(kāi)始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場(chǎng)情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無(wú)法收回，成為沉沒(méi)成本，這就造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實(shí)物期權(quán)的典型特征，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法是可行而且準(zhǔn)確的。

2、實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。實(shí)物期權(quán)理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，并對(duì)房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值進(jìn)行了充分的考慮，是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值等于該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值加上該項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，即：

項(xiàng)目?jī)r(jià)值=擴(kuò)展的NPV（ENPV）=靜態(tài)NPV+期權(quán)價(jià)值

3、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型。實(shí)物期權(quán)定價(jià)的基本思想來(lái)源于金融期權(quán)的定價(jià)理論，即著名的B-S模型和隨機(jī)過(guò)程理論。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型為：

C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：

d1＝

在上述定價(jià)模型中，V（O）為投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流；I為投資項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用；T為項(xiàng)目投資的最后決策時(shí)間；?滓為項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)率，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差；r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；C為項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。

三、實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法應(yīng)用實(shí)例

某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見(jiàn)表1、表2，整體項(xiàng)目只有在進(jìn)行完一期投資后，方可進(jìn)行二期項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)取貼現(xiàn)率R=15%。（表1、表2）

根據(jù)傳統(tǒng)NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 則分別代表第t年投資項(xiàng)目所帶來(lái)的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。

以2004年末為項(xiàng)目初期考察點(diǎn)，計(jì)算一期項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，可得NPV1=-35.3 （萬(wàn)元）

可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價(jià)值，可能低估項(xiàng)目的價(jià)值。接著，采取實(shí)物期權(quán)法對(duì)該項(xiàng)目再進(jìn)行投資決策分析。由于投資項(xiàng)目的具體情況比較清晰，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、投入資本、時(shí)間等都較容易確定，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率常取同期政府債券利率，投資項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點(diǎn)：不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等，一般可估計(jì)為?滓＝30%。

在上述凈現(xiàn)值方法計(jì)算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的不確定性價(jià)值，即未來(lái)項(xiàng)目期權(quán)的價(jià)值。隨市場(chǎng)的變化，一、二期相關(guān)聯(lián)項(xiàng)目投資的價(jià)值其有較強(qiáng)的不確定性，假設(shè)其波動(dòng)率為＝30%。用實(shí)物期權(quán)理論觀點(diǎn)來(lái)分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌?chǎng)具體情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項(xiàng)目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，這個(gè)投資機(jī)會(huì)（實(shí)物期權(quán)）價(jià)值多少應(yīng)當(dāng)被考慮。

為此，用實(shí)物期權(quán)分析方法來(lái)分析這一投資項(xiàng)目，以2006年末為當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)（2004年末），這樣一個(gè)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值等同于一個(gè)期限為2年，約定價(jià)格（投資金額）為：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬(wàn)元）。

標(biāo)的資產(chǎn)（是指一項(xiàng)實(shí)物期權(quán)賦予期權(quán)購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)買(mǎi)入或賣(mài)出的某項(xiàng)資產(chǎn)）當(dāng)前價(jià)格（項(xiàng)目的流入現(xiàn)值）為：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬(wàn)元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)N （X）計(jì)算：

N（d1）=N（-0.142）=0.4443

N（d2）=N（-0.567）=0.2877

增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9萬(wàn)元，即此投資機(jī)會(huì)的價(jià)值為75.9萬(wàn)元。增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬(wàn)元）。為此，該房地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)展凈現(xiàn)值應(yīng)為：ENPV=-15.5+57.4=41.9萬(wàn)元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應(yīng)當(dāng)投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進(jìn)行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當(dāng)初的投資決策是正確的。

四、結(jié)論

實(shí)物期權(quán)投資決策分析法不是對(duì)傳統(tǒng)決策分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素及其相應(yīng)環(huán)境變化做出積極響應(yīng)，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值的一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評(píng)價(jià)方法相比，實(shí)物期權(quán)理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問(wèn)題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性在不斷提高，實(shí)物期權(quán)理論將會(huì)在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應(yīng)用價(jià)值。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.

[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.

[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.

[4]楊春鵬.實(shí)物期權(quán)及其應(yīng)用[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.

項(xiàng)目投資決策分析方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：投資決策含義 工程項(xiàng)目投資 重要性 必要性

Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.

Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity

中圖分類號(hào)： F540.34 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

在工程項(xiàng)目建筑過(guò)程中，投資決策是十分重要的。投資項(xiàng)目的決策，是指為實(shí)現(xiàn)一定的投資目標(biāo)，在充分占有信息和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件，借助于科學(xué)的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個(gè)滿意合理的方案而進(jìn)行的分析判斷工作。對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的科學(xué)決策，除進(jìn)行宏觀投資環(huán)境分析和微觀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析外，還要專門(mén)分析投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，綜合考慮每個(gè)方案的優(yōu)劣，最后做出取舍。投資決策對(duì)企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構(gòu)、償債能力以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著直接影響。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當(dāng)前工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的突出問(wèn)題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵。

1 項(xiàng)目投資和投資決策的含義

1.1 投資的含義

廣義投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所希望的報(bào)酬?？梢允琴Y金、人力、技術(shù)或其他資源。

狹義投資是指人們?cè)谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

1.2 投資決策的含義

項(xiàng)目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調(diào)查分析研究的基礎(chǔ)上, 對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資分配以及投資項(xiàng)目的選擇和布局等方面進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析, 決定項(xiàng)目是否必要和可行的一種選擇。

1.2.1 投資決策包含的兩個(gè)層次

投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個(gè)層次。

宏觀投資決策是國(guó)家及省(市、自治區(qū))，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，及國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、財(cái)政政策，結(jié)合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和財(cái)力、人力、物力的可能，對(duì)投資的總規(guī)模、投資方向和重點(diǎn)投資結(jié)構(gòu)和投資布局等重大課題，進(jìn)行論證、評(píng)價(jià)和決定的過(guò)程。

微觀投資決策是投資主體(國(guó)家、地方政府、企業(yè)或個(gè)人)，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行比較選擇，以及對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出判斷和決定的過(guò)程(在西方國(guó)家稱為資本預(yù)算)。

2投資決策的重要性和必要性

2.1投資決策的重要性

投資決策是工程項(xiàng)目管理中最重要的決策，對(duì)企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構(gòu)、償債能力以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著直接影響。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當(dāng)前工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的突出問(wèn)題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵。

建設(shè)項(xiàng)目一般周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)大, 并且有不可逆轉(zhuǎn)性, 一旦開(kāi)始運(yùn)行, 工程建起來(lái), 設(shè)備安裝了, 即使發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項(xiàng)目決策是項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié),對(duì)項(xiàng)目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益起著關(guān)鍵的作用。若決策失誤, 后期實(shí)施階段不管如何努力, 也無(wú)法彌補(bǔ)損失。投資估算直接關(guān)系到下一階段即設(shè)計(jì)階段的概算、施工圖預(yù)算的編制和項(xiàng)目資金籌措方案, 對(duì)項(xiàng)目決策及成敗至關(guān)重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計(jì)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及建成后的收益與風(fēng)險(xiǎn), 并提出應(yīng)對(duì)和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準(zhǔn)確、合理。

2.2項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)

項(xiàng)目決策之前要全面準(zhǔn)確地了解和掌握與決策分析有關(guān)的資料數(shù)據(jù), 這是項(xiàng)目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃, 行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃, 國(guó)家頒布的有關(guān)的基本參數(shù)和指標(biāo), 有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程方面的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo), 市場(chǎng)、原材料、資金來(lái)源, 地區(qū)地理?xiàng)l件和經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況, 交通運(yùn)輸, 環(huán)境保護(hù)要求等, 有些資料和數(shù)據(jù)本身還會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化, 所以要及時(shí)地獲取新的信息, 做出追蹤分析。

2.3項(xiàng)目決策分析的內(nèi)容

項(xiàng)目決策分析的內(nèi)容涉及多方面, 主要包括: 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目投資戰(zhàn)略, 資源優(yōu)化配置與資源條件評(píng)價(jià), 建設(shè)方案設(shè)計(jì),投資估算, 項(xiàng)目的融資, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià), 社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境影響評(píng)價(jià), 不確定性分析與綜合分析等。

2.4項(xiàng)目決策的耗資和對(duì)工程造價(jià)的影響

項(xiàng)目決策是一項(xiàng)復(fù)雜的活動(dòng), 雖然耗資只占工程造價(jià)的0.65%, 但是, 質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目的成敗, 對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響度近乎于100%。

2.5發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)在項(xiàng)目決策階段的現(xiàn)狀

發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)項(xiàng)目決策階段和工程造價(jià)控制十分重視, 為減少風(fēng)險(xiǎn), 提高投資效益, 盡可能使項(xiàng)目建立在可靠的基礎(chǔ)上, 不惜重金聘請(qǐng)咨詢公司, 進(jìn)行一系列的調(diào)查研究, 幫助業(yè)主鑒別項(xiàng)目, 從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、組織管理等多方面進(jìn)行比較, 作出方案對(duì)比, 優(yōu)化方案。而我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有建立, 特別是在急于求成的思想的指導(dǎo)下, 加之行政領(lǐng)導(dǎo)匆忙決策, 導(dǎo)致不少項(xiàng)目投資效益差, 資源浪費(fèi), 損失嚴(yán)重。

2.6 提高項(xiàng)目決策和投資估算的合理性的措施

⑴立投資項(xiàng)目法人投資責(zé)任制, 項(xiàng)目的決策責(zé)任應(yīng)該具體落實(shí)。

⑵用科學(xué)的方法和邏輯化的分析, 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多方案比較和優(yōu)化。

⑶項(xiàng)目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據(jù)專家、決策者們借鑒已完成的項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行估算, 此時(shí), 造價(jià)工程師就應(yīng)該參與項(xiàng)目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準(zhǔn)確、合理, 使項(xiàng)目的投資決策建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。

2 投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)投資者做出投資決策時(shí)，不僅要考慮預(yù)期回報(bào)，還必須分析比較投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的大小主要取決于投資回報(bào)的波動(dòng)幅度的大小。通過(guò)恰當(dāng)?shù)耐顿Y組合，利用投資資產(chǎn)的多樣化，能夠分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的結(jié)構(gòu)包括資產(chǎn)配置和投資組合的最優(yōu)化，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)下的最佳回報(bào)。由于項(xiàng)目投資特有的時(shí)間長(zhǎng)、金額大、決策復(fù)雜、影響投資效果的因素多等特點(diǎn)，決定了投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。目前，許多投資項(xiàng)目的可行性研究不重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，僅局限于不確定性分析中簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)分析，甚至只憑借經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)主觀臆斷，對(duì)項(xiàng)目建成后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)測(cè)不夠，為項(xiàng)目的實(shí)施留下安全隱患。因此，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好投資項(xiàng)目前期工作中可行性研究的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目科學(xué)化的根本保證。

結(jié)束語(yǔ)

工程項(xiàng)目投資決策階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)控制的作用至關(guān)重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對(duì)造價(jià)的控制應(yīng)根據(jù)業(yè)主及項(xiàng)目的各種因素綜合考慮，而不應(yīng)該將造價(jià)控制孤立起來(lái)，只有這樣才能對(duì)項(xiàng)目有準(zhǔn)確的把握和定位，進(jìn)行最適合的投資決策

參考文獻(xiàn)

［1］ 王慶水.企業(yè)投資決策怎樣才能科學(xué)化[J]．經(jīng)濟(jì)論壇，2004（15）.3-7

［2］ 傅家驥.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．北京：清華大學(xué)出版社，1996.6-7

項(xiàng)目投資決策分析方法范文第5篇

二、環(huán)境成本多目標(biāo)投資決策模型建立

(一)構(gòu)造判斷矩陣應(yīng)用層次分析法。首先就是要弄清楚問(wèn)題的范圍、所包含的因素、因素間的關(guān)聯(lián)和隸屬關(guān)系、以及最終要達(dá)到的目標(biāo)。核心是把決策問(wèn)題層次化，層次結(jié)構(gòu)通常分為三層：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層。對(duì)于項(xiàng)目投資來(lái)說(shuō)。選擇最佳的投資方案是目標(biāo)層，投資方案的影響因素如現(xiàn)金流入、流出量和環(huán)境因素是準(zhǔn)則層，備選方案是方案層。其結(jié)構(gòu)如圖1所示。

當(dāng)建立起項(xiàng)目投資決策影響因素層次構(gòu)造圖后，就要求出每一層次內(nèi)各因素對(duì)于上一層次有關(guān)因素的相對(duì)重要性，亦即權(quán)重。兩個(gè)因素之間進(jìn)行比較，可以用表1中的九級(jí)標(biāo)度表示。

在調(diào)查分析研究的基礎(chǔ)上，采用對(duì)不同因素兩兩比較的方法，構(gòu)造不同層次的判斷矩陣，并分別計(jì)算它們的最大特征值、與此相對(duì)應(yīng)的特征向量、各層次的單排序以及進(jìn)行判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)。

(二)判斷矩陣權(quán)重求判斷矩陣每行所有元素的幾何平均

(三)層次單排序所謂層次單排序，就是確定某一層次各因素對(duì)上一層次某因素的影響程度，并依此排出順序。其方法可以根據(jù)矩陣?yán)碚?。通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算求得判斷矩陣的特征向量，此特征向量就代表了該層次部分(或全部)因素對(duì)上層次某因素的影響程度大小。即權(quán)重值。這些權(quán)重值便是單排序結(jié)果。對(duì)于矩陣特征向量的計(jì)算。通常采用的是特征值法(EM法)。九級(jí)比率標(biāo)度法的引入，幫助形成判斷矩陣，而只有當(dāng)判斷矩陣基本滿足一致性的條件下，應(yīng)用層次分析法得出的結(jié)論才基本合理，因此，為了保證層次分析法的結(jié)論基本合理，還必須對(duì)形成的判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

(四)一致性檢驗(yàn)其檢驗(yàn)的依據(jù)是矩陣?yán)碚摗７椒ㄊ窍扔?jì)算一致性指標(biāo)，即： CI=(入max-n)，(n-1) 如果CI=0，則表明該判斷矩陣具有完全一致性，檢驗(yàn)結(jié)束，若CI≠O，則需進(jìn)行隨機(jī)一致性比率CI／RI的計(jì)算，其中RI指判斷矩陣的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，如表2。若CI／RI

(五)層次總排序?qū)哟慰偱判蚓褪怯?jì)算確定某一層所有因素對(duì)最高層的相對(duì)重要性排序權(quán)值。計(jì)算某層次的總排序，必須利用上一層次的總排序和本層次的單排序，而第二層對(duì)第一層的單排序同時(shí)就是第二層的總排序，這樣總排序要從最高層到最低層逐層進(jìn)行。層次總排序同樣也應(yīng)做一致性檢驗(yàn)，其過(guò)程也是從高到低逐層進(jìn)行。

三、實(shí)例檢驗(yàn)

現(xiàn)以一個(gè)具體實(shí)例為例，說(shuō)明應(yīng)用考慮環(huán)境成本后的層次分析法進(jìn)行投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)決策的基本過(guò)程。某小型化工在生產(chǎn)Y產(chǎn)品時(shí)會(huì)產(chǎn)生一種廢料，該廠在對(duì)該廢料進(jìn)行處理時(shí)，擬采用B1、B2兩種不同的設(shè)備。設(shè)備B1：采用酸溶劑溶解。但是采用酸溶劑溶解的方法會(huì)產(chǎn)生一種有害物質(zhì)Z，由于該廠將其排入附近的河流，會(huì)對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染。并且目前為止企業(yè)無(wú)法將其消除。雖然現(xiàn)在沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)對(duì)排放該有害物質(zhì)進(jìn)行處罰，但是有關(guān)部門(mén)正在草擬一部新法規(guī)，估計(jì)在五年后會(huì)頒布實(shí)施。設(shè)備B2：采用堿溶劑溶解。該設(shè)備不僅不會(huì)產(chǎn)生有害物質(zhì)，而且其殘余物還可回收處理每年可取得凈收益。

(一)構(gòu)建判斷矩陣對(duì)實(shí)例進(jìn)行層次分析，過(guò)程為：先建立設(shè)備投資決策影響因素層次構(gòu)造圖，然后兩個(gè)因素之間進(jìn)行比較，可以用表1中的九級(jí)標(biāo)度表示。該項(xiàng)目的判斷矩陣有五個(gè)，即方案層相對(duì)于購(gòu)置成本(A1)準(zhǔn)則的判斷矩陣；方案層相對(duì)于生產(chǎn)支出(A2)準(zhǔn)則的判斷矩陣；方案層相對(duì)于環(huán)境成本(A3)準(zhǔn)則的判斷矩陣；方案層相對(duì)于殘值收益(A4)準(zhǔn)則的判斷矩陣；準(zhǔn)則層相對(duì)于目標(biāo)層(A)的判斷矩陣，如下所示：

建立的設(shè)備投資決策影響因素層次構(gòu)造圖，如圖2所示：

(二)層次單排序現(xiàn)以矩陣(A1-B)為例，其計(jì)算過(guò)程為：計(jì)算判斷矩陣每一行元素的乘積Mi，M1=7，M2=1/7；計(jì)算Mi的n次方根征向量W1=(0．85，0．15)T，表示方案對(duì)購(gòu)置成本的相對(duì)權(quán)重值。同理可計(jì)算出其余判斷矩陣的特征向量：W2=(0．25，0．75)T，W3=(0．1，0．9)T,W1=(0．17，0．83)T，W=(0．26，0．12，0．56，0．06)T。

(三)判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)計(jì)算判斷矩陣最大的特征值。對(duì)于已求得特征向量W=(0．85，0．15)T，于是有如下計(jì)算：

計(jì)算判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=0．02，計(jì)算判斷矩陣一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR，判斷其一致性CR=CV RI=0．02，可見(jiàn)，判斷矩陣(AT1B)一致性通過(guò)，即判斷不存在嚴(yán)重的片面性。同理可以計(jì)算得出判斷矩陣(AT-B)、(A2-B)、(A3-B)、(f-A)均一致性檢驗(yàn)通過(guò)。

(四)層次總排序根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行層次總排序，如表3所示：

從計(jì)算結(jié)果可得設(shè)備B2在綜合評(píng)價(jià)中權(quán)重大于設(shè)備B1，應(yīng)購(gòu)買(mǎi)設(shè)備B2。

(五)層次總排序一致性檢驗(yàn)層次總排序一致性檢驗(yàn)計(jì)算如

企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，考慮環(huán)境成本因素是非常有必要的，可能會(huì)影響投資方案的評(píng)價(jià)結(jié)果，而且運(yùn)用層次分析法將環(huán)境成本影響貨幣計(jì)量化，并納入到分析模型中進(jìn)行長(zhǎng)期投資決策分析，可以促使決策者在兼顧環(huán)境效益方面選擇更符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的投資方案。

在投資決策中，常遇到多因素、多層次、非定量化條件等多因素相互交織的情況，這就涉及到考慮多目標(biāo)因素的投資決策方法。而層次分析法的特點(diǎn)在于將非定量化研究的思維過(guò)程定量化，因此它能夠定量分析一些難以精確定量的定性決策問(wèn)題，也可以看作是一種定性分析和定量分析相結(jié)合的決策方法。本文提出的考慮環(huán)境成本的層次分析法為項(xiàng)目投資決策提供了有效的工具，其分析結(jié)果具有參考價(jià)值，但投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)畢竟是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及因素眾多，需結(jié)合具體情況對(duì)投資項(xiàng)目做出最佳選擇。

參考文獻(xiàn)：