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房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第1篇

【摘要】通過房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)控的一個重要組成部分，貨幣資金控制的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司的生存、發(fā)展、獲利。內(nèi)部控制的主要目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣開支的合理、合法和貨幣回收的安全可靠，貨幣資金失去有效控制是現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍存在的問題，在實際工作中，常由于內(nèi)部控制制度不健全、執(zhí)行不到位而造成貨幣資金管理發(fā)生失誤甚至被貪污或挪用的現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司必須建立和完善企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制制度。為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 內(nèi)部控制 問題 對策

引言：俗話說：“無規(guī)矩不成方圓”。一個國家有自己的法律、道德文化來管理國民，同樣，一個企業(yè)也需要一些措施來管理員工，措施就是――內(nèi)部控制。內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護單位財產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹既定的管理方針等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的概述

房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金內(nèi)部控制對于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有非常重要的意義，只有使房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，并不斷更新，才能為房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)其控制目標(biāo)提供合理保證。為了使內(nèi)部控制有效運行，就必須營造一個良好的控制環(huán)境，建立一個周密的會計系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計有效的內(nèi)部控制程序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

由于貨幣資金本身具有的流動性高、安全性低的特性，尤其是可直接用于房地產(chǎn)開發(fā)公司或個人消費的貨幣支付特性，往往成為不法分子貪污、挪用和盜竊的對象。近幾年來，我國各級執(zhí)法部門查處的經(jīng)濟違法犯罪案件中， 房地產(chǎn)開發(fā)公司個人非法挪用資金、設(shè)立小金庫的案件履見發(fā)生，其金額之巨大、涉及人數(shù)之眾多，令人瞠目結(jié)舌。而此類案件大多是由于內(nèi)部控制失效而形成的，特別是貨幣資金內(nèi)部控制不力。這些情況使得貨幣資金內(nèi)部控制制度的要求越來越高。貨幣資金控制始終是房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制的重點。有的企業(yè)財會部門不設(shè)置稽核崗位，財務(wù)工作環(huán)境差，缺少必要的硬件設(shè)備和財務(wù)軟件，很多分析、復(fù)核、測試工作無法進(jìn)行，也就不能報送有價值的財務(wù)信息，形成惡性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制中存在的問題

（一）信用管理不健全因素

信用管理的目的是在采用信用政策所增加的盈利和由此所付出的代價之間進(jìn)行權(quán)衡?？蛻舻男庞蔑L(fēng)險是客戶不良的信用對應(yīng)收賬款產(chǎn)生的風(fēng)險。目前，有些房地產(chǎn)開發(fā)公司授予客戶的信用是在主觀決策控制下運作的，缺乏有效的信用決策系統(tǒng)；沒有統(tǒng)一的客戶資信管理制度和客戶授信制度，房地產(chǎn)開發(fā)公司對客戶的信用檔案不完整，信用決策和信用控制缺乏有效的信息支持。

（二）商業(yè)信用不發(fā)達(dá)因素

房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)制度落后，缺乏觀念。由于全民信用意識不普及，信用體系不完備、不可靠，使得失信帶來的收益往往大于守信的成本。首先我們應(yīng)該認(rèn)識到在經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，它能促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)節(jié)資本流向。在經(jīng)濟發(fā)展過熱時，應(yīng)該提高利率。從而提高投資成本。抑制經(jīng)濟過熱。反之，在經(jīng)濟蕭條時則應(yīng)該經(jīng)低利率。擴大投資，自己經(jīng)濟發(fā)展。企業(yè)缺乏誠實守信的經(jīng)營理念，就容易導(dǎo)致舞弊事件的發(fā)生，造成企業(yè)損失，影響企業(yè)信譽。所以好的企業(yè)文化是內(nèi)部控制制度得到貫徹執(zhí)行的關(guān)鍵，也是企業(yè)成功的基礎(chǔ)。

（三）商品質(zhì)量好壞的因素

質(zhì)量就是生命線。在當(dāng)今這個社會，物質(zhì)極其豐富，不論是生產(chǎn)資料的消費者還是生活資料的消費者都有充分的購買能力、選擇渠道和選擇權(quán)利，質(zhì)量就成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的至關(guān)重要的因素。經(jīng)營能力是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵。科技含量是企業(yè)的核心競爭力。而所有這些都需要相應(yīng)的人才來操作和實現(xiàn)。商品質(zhì)量的好壞、價格的高低及品種規(guī)格是否齊全，均會影響客戶的付款愿望。一些汽車修理廠銷售的商品價格高、質(zhì)量差，或規(guī)格不符合客戶的要求，客戶購買此類商品后有上當(dāng)受騙的感覺，最終導(dǎo)致了客戶延期付款，甚至拒付。

四、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的對策及改進(jìn)措施

（一）把好貨幣資金支出關(guān)

常言道，節(jié)流等于開源。因此，控制非法和不合理的資金流出，等于為房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來了等量資金的流入。一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)在每天若干筆資金的支付中，如何判斷哪筆支出有問題、有貓膩呢？關(guān)鍵的一c，是看支出程序是否合法、合理。為此，要做到“四審四看”，即：一是審支付申請，看是否有理有據(jù)；二是審支付程序，看審批程序、權(quán)限是否正確，審批手續(xù)是否完備；三是審支付復(fù)核，看復(fù)核工作是否到位；四是審支付辦理，看是否按審批意見和規(guī)定程序、途徑辦理，出納人員是否及時登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬。

（二）管住貨幣資金的流入點

簡單的說，房地產(chǎn)開發(fā)公司就是要搞清楚錢是哪兒來的，以什么形式來的，來了多少，還缺多少，沒來的錢怎么辦。同時，對已取得的貨幣資金收入必須及時入賬，不得私設(shè)小金庫，不得賬外設(shè)賬，嚴(yán)禁收款不入賬。

（三）管理銀行開戶點

對銀行賬戶的開立、管理等要具體規(guī)定。這里需要特別提示的是，一些山南地區(qū)汽車修理廠為了達(dá)到不可告人的目的，以各種理由在同一銀行不同營業(yè)網(wǎng)點開立賬戶，或者同時跨行開戶、多頭開戶、隨意開戶。因此，按照規(guī)定，應(yīng)及時、定期對銀行開戶進(jìn)行認(rèn)真清查和檢查。

（四）管住現(xiàn)金盤存點

現(xiàn)金是流動性最強的資產(chǎn)，由于它使用方便，也一直是犯罪分子青睞的對象。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司的日常現(xiàn)金盤點工作基本上都是由現(xiàn)金出納人員自行完成的，這項制度需要改進(jìn)，至少應(yīng)增加其他第三者參與盤點或監(jiān)盤的內(nèi)容，保證現(xiàn)金賬面余額與實際庫存相符，不出紕漏。

（五）管住銀行、客戶對賬點

一切貪贓枉法行為都喜歡秘密、黑暗，怕見光，怕公開。對賬就是公開，就是使雙方或多方經(jīng)濟交易事項明朗化。一般而言，單位與銀行之間的對賬較有規(guī)律，按照有關(guān)規(guī)定，每月至少要核對一次。相比之下，單位與客戶之間的對賬難度要大得多。因此，應(yīng)加強與異地和同城單位之間往來款項的核對，確保貨幣資金支付合理，回收及時、足額。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙保卿，《內(nèi)部會計控制制度設(shè)計》，2010年第5期。

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞:項目管理 房地產(chǎn)開發(fā) 應(yīng)用

中圖分類號:F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-3973 (2010) 02-150-01

項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準(zhǔn)的費用預(yù)算而進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)本身就是基于某個工程項目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)并實現(xiàn)本身所需的回報而建立發(fā)展起來的營利性企業(yè),它完全依賴于項目,因項目的持續(xù)而持續(xù),因項目的存在而存在,所以房地產(chǎn)開發(fā)就是一個最具代表性的項目管理。

1項目管理和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,首先它的起步應(yīng)該先針對某個項目,在國家有意向出讓某地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)后,這地塊的開發(fā)形成了這個項目,讓有意向的組織者組建項目籌委會,這組織者可以是個人、企業(yè)或者是多個法人,項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人,籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會,也就有了開發(fā)項目的可能,在國家有意出讓的項目上,通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標(biāo)獲得項目的開發(fā)權(quán)后,一個有目標(biāo)、有任務(wù)和管理者的房地產(chǎn)開發(fā)活動并隨即產(chǎn)生。與此同時,對于開發(fā)的新項目,項目管理隨之產(chǎn)生。

對于個人或者組織者切勿盲目搞開發(fā),對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,它是一個投資大、風(fēng)險大、回報相對豐厚的管理活動,他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業(yè)的進(jìn)步或倒閉。組織者無視開發(fā)項目的成本或自身實力及外部影響因素,很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區(qū)有一個政府組建的房地產(chǎn)公司,它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓于他人開發(fā),被一個剛起步的組織者拍走,該組織者在得手后到處籌集資金,而限約時間到后,該組織者仍未能籌集到一半的成交款,結(jié)果因為成交款無法籌集,導(dǎo)致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金,還損失了大量的籌集款利息,他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認(rèn)識到自身的實力、也沒有對該項目進(jìn)行有效的調(diào)查研究。

2項目前期管理是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的重點

對于整個項目管理而言,項目的起動對整個實施的過程的影響最大,競拍價位是否合理、項目投入是否具有預(yù)期估算的目標(biāo)、風(fēng)險系數(shù)究竟有多大、大到什么程度等一系列項目啟動的復(fù)查工作均應(yīng)在盡量短的時間內(nèi)完成,根據(jù)復(fù)查的結(jié)果提出項目規(guī)劃,用規(guī)劃的合理性、充分性來提高項目的可行性及收益率。然后根據(jù)市場調(diào)查、對象研究按比例考慮項目的開發(fā)形式、結(jié)構(gòu)布置,再根據(jù)這個市場實際需求構(gòu)建整個項目的總體輪廓。

管理的規(guī)劃階段是一個考慮因素非常多且復(fù)雜的階段,他的成功率對整個項目的實施我想可以用“絕對希望”四個字來形容。第一,它可以起到整體的成本控制。規(guī)劃設(shè)計的充分考慮均能在成本上起到控制作用。第二,它對住宅或?qū)懽謽堑鹊姆啃驮O(shè)計。住宅的花園應(yīng)盡量在入戶口或客廳、餐廳可以直視位置,陽臺、露臺就盡量與客廳直通,還有臥室的向陽度、戶型的設(shè)計,以及應(yīng)盡量預(yù)留用戶裝修的多角度性等等。寫字樓的空間考慮開闊,視線良好,采光良好等等。第三,它可以盡可能的在原有建筑面積上實現(xiàn)更多的實際使用面積。比如盡量減少公攤面積,也可以從空間上盡量增加地面綠化的使用面積,對于這種面積,都有一個極大化,只要規(guī)劃利用了這個最大的可能,這個規(guī)劃在這方面將是成功的、非?？尚械摹５谒?從使用功能上考慮?，F(xiàn)在的房屋開發(fā)都向著便利化、智能化、舒適化發(fā)展,我們的規(guī)劃要適應(yīng)市場,也必須從這方面考慮。所以項目在規(guī)劃階段的合理性、充分性是項目在整個生命周期管理內(nèi)起到非常重要的關(guān)鍵地位,是實施和收尾階段的“絕對希望”。

3項目進(jìn)入實施階段,這是個力量投入最大、運作時間最長的階段

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第3篇

一、投資運行中存在的問題

1、國家出臺新規(guī)。自2014年2月起，只允許房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的單純基礎(chǔ)設(shè)施等非房地產(chǎn)項目申請進(jìn)入投資項目庫，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)的住宅、商務(wù)樓、保障房、酒店、購物中心、旅游中心、工業(yè)園區(qū)等各類項目均為房地產(chǎn)項目，一律由本地在庫房產(chǎn)公司申請進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目庫，由投資司審批。

2、項目入庫難。新開工項目入庫管理制度實行后，上級對新開工項目申報入庫審查越來越嚴(yán)格，申請入庫證明材料內(nèi)容要求更全面、規(guī)范，致使對收集的500萬元以上項目符合申報標(biāo)準(zhǔn)的難度加大，有的單位由于相關(guān)資料提供得不全面或不規(guī)范，尤其是備案文件缺失或造假使新開工項目得不到及時申報入庫，導(dǎo)致統(tǒng)計資料滯后于工程形象進(jìn)度。

3、投資額較大項目開工極少。在我縣已開工項目中上億元以上的項目歷歷可數(shù)，而且其中部分項目都已入庫。這也是導(dǎo)致入庫慢的原因之一。

4、投資備案的項目偏少。從實際情況來看我縣開工的項目不少，但是基本都是相關(guān)材料缺失沒能在發(fā)改局或者經(jīng)信局備案，導(dǎo)致項目不能及時入庫。

5、房地產(chǎn)項目投資愈來愈少。我縣在庫6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)截止今年5月底計劃投資總額還剩余1.7億元，如果沒有新的房地產(chǎn)企業(yè)入庫會直接影響投資進(jìn)度。

二、下步工作建議

（一）、抓投入，強化投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，加大工業(yè)投資力度。一是抓好已供地重大工業(yè)項目的開工建設(shè)和在建重點項目的竣工投產(chǎn)，加快工業(yè)大項目的引進(jìn)與落地，努力提高工業(yè)投資在全社會投資中的比重，推動結(jié)構(gòu)調(diào)整。二是鼓勵和引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)實行技術(shù)改造，把企業(yè)工藝改造、設(shè)備更新作為推進(jìn)節(jié)能減排工作的主要抓手，作為緩解土地制約的主要措施。三是積極謀劃籌備一批重大工業(yè)項目，搞好論證評價加快前期工作，為今后工業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供后備項目資源。

（二）繼續(xù)加大項目招商引資力度，擴大項目儲備。各部門要正確把握國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，利用自身的資源、區(qū)位優(yōu)勢加大招商引資力度，引進(jìn)大項目，特別是要引進(jìn)生產(chǎn)性項目，增加項目儲備，形成新的投資增長點，改變工業(yè)投資連續(xù)下降的局面。

（三）加快項目前期工作，爭取更多項目實現(xiàn)開工建設(shè)。要把項目的前期工作當(dāng)成項目建設(shè)工作的一大重點，加大部門之間的協(xié)作，認(rèn)真做好項目的審批、設(shè)計、拆遷和環(huán)評等前期工作，使項目能早日動工，盡快形成投資實物量。

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)；項目

中圖分類號：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度日益加快，目前，房地產(chǎn)已成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場日益規(guī)范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，企業(yè)必須采取科學(xué)有效的成本管理辦法，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高風(fēng)險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，對企業(yè)綜合效益均有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的問題

（一）項目開發(fā)成本管理認(rèn)識不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，長期存在“重規(guī)模輕效益”、“重數(shù)量輕質(zhì)量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發(fā)過程中，過分強調(diào)開發(fā)項目的規(guī)模大小，甚至以開發(fā)規(guī)模作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力以及領(lǐng)導(dǎo)能力的主要指標(biāo)，而忽視了其在生產(chǎn)效益中的規(guī)模。此外，部分企業(yè)開發(fā)的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認(rèn)識不足。

（二）缺乏科學(xué)的成本管理辦法

部分房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本管理僅僅被認(rèn)為是控制單項成本的工作，比如規(guī)劃設(shè)計成本、土地成本、配套設(shè)施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進(jìn)行控制，但在項目選址、規(guī)劃設(shè)計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業(yè)不斷地設(shè)法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預(yù)防缺乏有效的措施，企業(yè)步入債務(wù)的惡性循環(huán)中。

（三）缺乏有效的成本監(jiān)督機制和激勵機制

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的策略

（一）明確成本管理戰(zhàn)略

科學(xué)合理的成本管理戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)鍵部分，應(yīng)貫穿經(jīng)營活動的全過程，在經(jīng)營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業(yè)成本管理戰(zhàn)略的目標(biāo)要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的保證。與其他建設(shè)項目不同，房地產(chǎn)項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數(shù)商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業(yè)的價格就越有競爭力。但成本結(jié)果實際上是由用戶對企業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)可度和滿意度來決定的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業(yè)務(wù)過程，具有動態(tài)性。傳統(tǒng)的成本管理主要是對企業(yè)內(nèi)部資金在運動過程中產(chǎn)生的價值消耗進(jìn)行管理，但成本管理實際上是一個動態(tài)的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應(yīng)貫穿項目開發(fā)的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產(chǎn)項目成本管理應(yīng)貫穿項目開發(fā)的全過程，不僅是尋求成本優(yōu)勢資源降低生產(chǎn)成本，更要注重開發(fā)各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證開發(fā)過程的連續(xù)性。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程各階段的成本管理

1、項目的決策階段

在房地產(chǎn)項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規(guī)劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產(chǎn)總成本的20%-40%左右，因此，應(yīng)重點控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地費。房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當(dāng)?shù)卣畬τ谕恋氐墓?yīng)能否維持一個動態(tài)平衡的局面，另一方面是通過各種關(guān)系和正當(dāng)?shù)氖侄蝸慝@取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發(fā)展及城市規(guī)劃建設(shè)，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。

2、項目規(guī)劃及設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃及設(shè)計階段，成本管理主要包括招標(biāo)費用、設(shè)計費用以及地質(zhì)勘查費用等。設(shè)計費用所占的比例通常在成本總數(shù)的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關(guān)系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系著施工階段的投資規(guī)模，同時也影響項目在銷售期的經(jīng)濟效益，決定了項目的產(chǎn)品是否符合消費者的需求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規(guī)劃設(shè)計階段特別是設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程、設(shè)計成果評審優(yōu)化和設(shè)計變更四個環(huán)節(jié)的成本控制。在總體設(shè)計規(guī)劃階段，可以采用設(shè)計招標(biāo)，將設(shè)計方案與工程造價充分地結(jié)合在一起，擇優(yōu)選擇方案設(shè)計單位及建筑設(shè)計單位，在確保建筑造型美觀、質(zhì)量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設(shè)計階段，則應(yīng)充分分析市場在一定時期內(nèi)的需求，在技術(shù)分析及經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上開展應(yīng)用價值工程，將工程功能細(xì)化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設(shè)計人員的激勵機制，以提高設(shè)計人員的工作積極性和責(zé)任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應(yīng)加強設(shè)計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設(shè)計階段，可委托監(jiān)理單位對設(shè)計進(jìn)行監(jiān)理，確保工程的安全性、技術(shù)性、周密性和經(jīng)濟性，從而減少或者避免設(shè)計不合理或者設(shè)計失誤導(dǎo)致投資損失。

3、項目施工階段

在施工階段，加強項目質(zhì)量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的監(jiān)理單位，對工程的技術(shù)質(zhì)量全面監(jiān)管，同時也可協(xié)助業(yè)主進(jìn)行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應(yīng)選擇較好的承包企業(yè)，選擇施工工藝先進(jìn)、報價合理、工期較短、技術(shù)力量雄厚和社會信譽較好的施工企業(yè)，以有效縮短工期，并節(jié)省工程造價。第三，簽訂合同時，應(yīng)明確合同內(nèi)容，根據(jù)建筑市場情況、建筑行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及項目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監(jiān)督以及審核，確保建立及甲方現(xiàn)場代表的簽證，并由開發(fā)商的成本管理部門核實。第五，應(yīng)加強材料及設(shè)備成本控制。加強市場價格調(diào)研工作，做好材料及設(shè)備的采購、驗收等，確保質(zhì)量和價格合理。第六，加強現(xiàn)場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現(xiàn)場人員的安全意識，加強現(xiàn)場安全管理和安全事故防范措施，及時發(fā)現(xiàn)并處理安全問題，盡量避免安全事故的發(fā)生。

4、項目竣工結(jié)算階段

在項目竣工結(jié)算階段，所有結(jié)算工程均必須按照設(shè)計圖紙以及合同規(guī)定完成，并且應(yīng)驗收合格，對于取消項目應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，并在結(jié)算中將其扣除。同時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價或者簽證價格，同時與合同文件進(jìn)行對照。應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)協(xié)議以及合同內(nèi)同，合理地確定優(yōu)質(zhì)獎和工期獎等相關(guān)的費用。應(yīng)建立健全并嚴(yán)格貫徹落實工程的結(jié)算復(fù)審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結(jié)算的質(zhì)量。最后，應(yīng)正確地處理索賠費用。

5、銷售階段

房地產(chǎn)項目的銷售與建設(shè)幾乎是同步進(jìn)行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應(yīng)具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發(fā)商會委托專業(yè)的銷售機構(gòu)進(jìn)行銷售，因此，應(yīng)加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。

（三）完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)

實施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應(yīng)建立實時有效的監(jiān)督機構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用?？赏ㄟ^建立科學(xué)有效的激勵制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進(jìn)一步提高企業(yè)效益。同時建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對開發(fā)成本實行目標(biāo)管理，加強目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實施的可控性，通過對估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差異，最終達(dá)到對成本進(jìn)行動態(tài)控制的目的。

三、結(jié)束語

在競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身綜合效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在項目開發(fā)中就必須加強成本管理。房地產(chǎn)成本管理應(yīng)堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監(jiān)督和分析，為企業(yè)制定并調(diào)整銷售策略提供可靠依據(jù)，從而使企業(yè)獲得更大的社會效益和經(jīng)濟效益，并增加企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第5篇

【摘要】

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。首先對當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險進(jìn)行分析，然后對風(fēng)險產(chǎn)生的原因進(jìn)行解釋，最后給出相應(yīng)的政策建議，以防范風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；金融；銀行業(yè)；風(fēng)險

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險

銀行和房地產(chǎn)之間一開始就有著千絲萬縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會顯露。

（二）假按揭凸顯道德風(fēng)險

2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

（三）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險

突出表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施。

（四）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大

新法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，自2005年1月1日起施行。該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款

目前銀行資金至少占房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額的70％，當(dāng)市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會因資金鏈斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，最后損失的是商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本都以抵押形式發(fā)放，銀行對抵押物價值確定的主要依據(jù)是交易價格和評估機構(gòu)的評估價格。由于信息不對稱性的存在，交易價格具有不確定性；由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格評估不成熟，評估機構(gòu)的評估價格不能真實反映抵押物價值。

（二）個人住房消費信貸造成的銀行潛在風(fēng)險

貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計其償還能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。原來各商業(yè)銀行都把個人住房消費信貸作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來發(fā)展，在房地產(chǎn)市場行情較好時，風(fēng)險問題被掩蓋；在房地產(chǎn)市場行情不好時，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費者，可能會因收入變化而違約，而商業(yè)銀行普遍缺乏個人住房消費信貸的事前風(fēng)險預(yù)警和事后資產(chǎn)保全機制。

（三）銀行管理制度不完善

由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識不足，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上易產(chǎn)生急功近利行為。為搶占市場份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱”的行為，同時惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作發(fā)放房地產(chǎn)貸款，也助漲了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。

三、金融機構(gòu)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的政策建議

（一）嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點注意以下內(nèi)容：一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，比如是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。二，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業(yè)集團成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。

（二）規(guī)避房貸操作風(fēng)險

各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強抵押物管理，合理地辦理抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應(yīng)制定房貸管理操作手冊分再發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責(zé)任制度等。不定期組織關(guān)于金融、法律和房地產(chǎn)等知識的培訓(xùn)，培育一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊伍。

（三）加強利率風(fēng)險管理

提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險的需要。商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，設(shè)計符合各類消費者需求的貸款品種。商業(yè)銀行可嘗試發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)和互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

（四）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度

2000年建設(shè)部出臺《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，個人住房貸款擔(dān)保新機制開始逐步建立與完善。擔(dān)保公司的風(fēng)險管理重點在于對借款人的資格審查和對抵押物的評估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對住房處置變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)角度對抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險作出預(yù)測和防范。

（五）進(jìn)一步研究房貸保險制度

個人住房貸款保險分為三類：一是抵押住房的財產(chǎn)保險，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居??；三是抵押貸款購房履約保證保險，當(dāng)投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題，應(yīng)專門研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風(fēng)險分擔(dān)職能。

參考文獻(xiàn)：