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房地產(chǎn)開發(fā)分類范文第1篇

邢志民 西安建筑科技大學(xué)

摘要：近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢(shì)在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為研究對(duì)象，參照國內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)其現(xiàn)狀和存在主要問題做出了簡單的評(píng)析，并根據(jù)存在問題提出相應(yīng)的解

決措施。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施

1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平

在我國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范研究主要側(cè)重于信

貸風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開始

時(shí)間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。②

實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住

房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自信用

風(fēng)險(xiǎn)，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)

估中等。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

房地產(chǎn)自身周期長、資金需求大的開發(fā)特性，決定其僅依靠

開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金

需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)

展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類

房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指

所有與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的金融活動(dòng)。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金

融。政策性的是指與國家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活

動(dòng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級(jí)分行，最近

幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級(jí)銀行所

下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理、提升業(yè)務(wù)量和

銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款投

放，并希望由此達(dá)到上級(jí)所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開發(fā)貸款 10.07 億元，為中長期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶共五家，

共計(jì)為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說明如下：

①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為

11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，

現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山

莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶

中無 AAA 評(píng)級(jí)的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸

款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量

目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。①就風(fēng)險(xiǎn)的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開

發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)

目工程出現(xiàn)問題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。

②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來說，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行

公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考察

從市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)，對(duì) XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考進(jìn)行察。①目前我國房地產(chǎn)市場為政府

主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

②我國房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在

諸多問題，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)原因分析

①貸款的評(píng)估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意

識(shí)薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現(xiàn)行房地產(chǎn)融

資制度存在問題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款防范策略

①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對(duì)市場的調(diào)查研

究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸

款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新，實(shí)行銀行

貸款業(yè)務(wù)的多元化。

（5）結(jié)論及展望

銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，而兩者的緊

密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行

業(yè)。因此加強(qiáng)對(duì)其現(xiàn)狀和未來發(fā)展的研究，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨

別能力是銀行長遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不

斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國銀行房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理必將越

來越科學(xué)、高效。

5.方案和準(zhǔn)備采用的措施

（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相

關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場

數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲?。?。

（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金

融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探尋研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉柞.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策[J].中圍金融，2004.7.

[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].華南理工

大學(xué)，2012.6.15.

[3]羅曉華.完善我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊，

2008：210.

房地產(chǎn)開發(fā)分類范文第2篇

    1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

    根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房,均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開發(fā)者,只要是向社會(huì)公開銷售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

    筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會(huì)出售;安居工程等國家對(duì)購買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買賣合同的分類。

    這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。

    關(guān)于商品房買賣合同的分類,對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。

房地產(chǎn)開發(fā)分類范文第3篇

近年來，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)被社會(huì)各界所關(guān)注，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策及促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。但是，目前統(tǒng)計(jì)制度方法已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，本文就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體制與方法制度現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個(gè)復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。

1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門所組成的部門統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門（政府統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門）通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報(bào)，上報(bào)給基層統(tǒng)計(jì)部門，然后逐級(jí)匯總、上報(bào)。房地產(chǎn)報(bào)表方式為年度報(bào)表和定期報(bào)表中的季報(bào)、月報(bào)。

2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國目前尚無系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和定報(bào)）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。

3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類研究，國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問題

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門執(zhí)行國家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，建設(shè)部門執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場、存量市場、經(jīng)營管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒有。而這需要融合完善。

（二）按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報(bào)或重統(tǒng)多報(bào)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)并在開發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?！蹦壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開發(fā)投資現(xiàn)象很常見，如果不在開發(fā)地注冊(cè)，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報(bào)。如果在開發(fā)地注冊(cè)，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報(bào)。

（三）月報(bào)制度負(fù)擔(dān)過重。目前縣級(jí)一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時(shí)，上報(bào)時(shí)間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國家報(bào)表按專業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會(huì)處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處、企業(yè)監(jiān)測處，房地產(chǎn)管理局等五個(gè)部門給企業(yè)(指房開企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時(shí)，計(jì)量單位、報(bào)表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議

（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)的“對(duì)接”。國家局與住建部門應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長，相互支持，各得其所。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)跨省經(jīng)營比較普遍，為使房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)不重不漏，取消按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)，實(shí)施按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)，一則能夠正確反映項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資及全社會(huì)投資完成情況；二則項(xiàng)目建設(shè)地可以準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)投資情況和隨時(shí)勘驗(yàn)房地產(chǎn)投資進(jìn)度；三則有利于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的有效管理；四則能夠全面反映建設(shè)地房地產(chǎn)開發(fā)整體投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)；五則便于開展統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)違法行為。

房地產(chǎn)開發(fā)分類范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 房地產(chǎn)開發(fā)； 質(zhì)量控制； 整體效益

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要想做好質(zhì)量管理和效益管理，就要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠符合規(guī)范要求，在質(zhì)量管理和效益管理上能夠遵守建設(shè)規(guī)則，在質(zhì)量和成本核算上能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)的重要性，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和效益的現(xiàn)實(shí)要求，做好房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效益管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，積極做好質(zhì)量和效益管理既是企業(yè)的必要措施，同時(shí)也是企業(yè)的重要管理內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程入手，確保質(zhì)量管理和效益管理取得積極效果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在進(jìn)行有效的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格采取擬訂目標(biāo)利潤的辦法來推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到前期質(zhì)量控制和成本管理的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面做好質(zhì)量控制和成本管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)做好各項(xiàng)質(zhì)量管理制度的編制

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，在前期階段，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)和施工實(shí)際，做好施工組織設(shè)計(jì)、施工方案和質(zhì)量管理等基本制度的編制，保證質(zhì)量管理得到有效控制。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)制定具體的成本管理辦法

成本管理是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體效益的關(guān)鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理有據(jù)可依。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本管理的統(tǒng)一

在前期階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本管理應(yīng)放在一起考慮，不能重視了質(zhì)量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質(zhì)量管控，所以，二者應(yīng)放在一起考慮。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)注重質(zhì)量和效益并重

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理與控制成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的約1％，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75％以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障?；谶@一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想做好質(zhì)量和效益管理，就要從設(shè)計(jì)階段入手，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面工作：

1、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)明確質(zhì)量管理原則

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠取得積極效果，我們應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確質(zhì)量管理原則，確保質(zhì)量管理能夠貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)實(shí)施階段，保證質(zhì)量管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)確保設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足實(shí)際需要

考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決定性作用，在設(shè)計(jì)階段，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)際，確保設(shè)計(jì)在準(zhǔn)確性和合理性方面滿足實(shí)際需要，達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的目的。

3、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)合理選擇設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本

設(shè)計(jì)方案的確定，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。設(shè)計(jì)方案的合理性和科學(xué)性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)省大量建設(shè)資金。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在項(xiàng)目施工階段，雖然影響項(xiàng)目投資可能性小，但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金，浪費(fèi)投資可能性大，開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

1、實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。

施工階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，為了保證質(zhì)量管理取得積極效果，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理實(shí)際，積極實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，實(shí)行明確的獎(jiǎng)懲制度，保證施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理取得積極的管控效果。

2、盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)變更的增多，將會(huì)直接導(dǎo)致工程成本的增加，在這種情況下，施工質(zhì)量也難以保證達(dá)標(biāo)。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)減少設(shè)計(jì)圖的變更，使質(zhì)量和成本管理能夠在可控的范圍之內(nèi)。

3、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。

考慮到現(xiàn)場簽證的特殊性，現(xiàn)場簽證的增多，對(duì)成本控制是一個(gè)不小的考驗(yàn)?；谶@一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證數(shù)量，確保工程技術(shù)管理人員能夠相互配合，保證簽證的準(zhǔn)確性和合理性。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

開發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書，即監(jiān)理公司初審，項(xiàng)目部門復(fù)審，開發(fā)企業(yè)終審。這既可互相監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。 結(jié)算完成后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)做好項(xiàng)目的開發(fā)評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于工程量大，施工過程復(fù)雜，其竣工結(jié)算工作量也相對(duì)較大。因此，我們要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算實(shí)際，在結(jié)算過程中，重點(diǎn)做好質(zhì)量管理和成本管理，具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面開展工作：

1、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)根據(jù)質(zhì)量要求核對(duì)工程量

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算能夠取得積極效果，我們應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的要求，認(rèn)真核對(duì)工程量，使工程量能夠滿足工程結(jié)算需要。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)重視成本核算

在竣工結(jié)算過程中，應(yīng)始終堅(jiān)持成本核算理念，利用各項(xiàng)成本核算手段，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行全面核算，確保成本管理取得積極效果。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行核算制度

考慮到成本核算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性，在竣工結(jié)算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴(yán)格執(zhí)行核算制度，達(dá)到提高成本管理質(zhì)量的目的。

六、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，質(zhì)量和效益是重要的管控目標(biāo)。要想做好質(zhì)量和效益管理工作，就要從前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段入手，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量和效益管理取得積極效果。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)開發(fā)分類范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)

城市房價(jià)的變化，不僅引發(fā)了社會(huì)矛盾，也給一些房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。想要規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，必須了解房地產(chǎn)開發(fā)在城市發(fā)展中引起的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)較好的把握城市房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化。

1房地產(chǎn)開發(fā)引起的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

就現(xiàn)階段而言，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)向著常態(tài)化的方向發(fā)展。隨著城市的發(fā)展，城市房價(jià)可能出現(xiàn)不斷攀高的情況，從而導(dǎo)致政府出臺(tái)政策法律進(jìn)行城市房價(jià)的調(diào)整。而政策法規(guī)的調(diào)整，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。目前，房地產(chǎn)開發(fā)可能承擔(dān)的政策風(fēng)險(xiǎn)包含產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、住房政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。出于城市發(fā)展的考慮，政府可能進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革，也可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策、住房政策、環(huán)境政策和土地政策等多種政策的調(diào)整，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)虧損。

1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，政府稅收的10%～40%來自于房地產(chǎn)稅收。由于房地產(chǎn)開發(fā)將消耗大量的建筑材料，從而帶動(dòng)建材業(yè)、鋼鐵業(yè)和化工業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繼而使地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到推動(dòng)。在城市發(fā)展的過程中，政府將根據(jù)城市在未來一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行城市規(guī)模、發(fā)展方向和性質(zhì)的確定，然后綜合完成城市土地利用的安排和部署。如果房地產(chǎn)開發(fā)并未從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，僅從自身利益角度進(jìn)行區(qū)位地段的選擇，一旦與城市規(guī)劃產(chǎn)生矛盾，就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)受阻或失敗，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

1.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著城市的發(fā)展，城市居民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)技術(shù)要求也在不斷增加。與此同時(shí)，隨著城市房地產(chǎn)市場的越漸成熟，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不得不通過優(yōu)化技術(shù)結(jié)構(gòu)提升產(chǎn)品品質(zhì)，以便獲得更大的行業(yè)競爭力。但是實(shí)現(xiàn)技術(shù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商遭受損失。因此在城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)將承擔(dān)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

2綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的開發(fā)及應(yīng)用

2.1系統(tǒng)開發(fā)需求

由上述分析可知，在城市發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素有較多。房地產(chǎn)開發(fā)商想要確保開發(fā)效益，就要從方方面面考慮房產(chǎn)開發(fā)問題。但實(shí)際上，在房地產(chǎn)開發(fā)分析的過程中，想要完成有關(guān)城市經(jīng)濟(jì)、政策和社會(huì)等多個(gè)方面的發(fā)展情況的綜合分析，將涉及較大的工作面，并且需要完成大量數(shù)據(jù)信息的清理和分析，因此較難真正落實(shí)。而開發(fā)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，則能夠利用該系統(tǒng)完成有關(guān)城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)的各領(lǐng)域數(shù)據(jù)信息的挖掘和分析，從而使開發(fā)分析工作周期長、信息核準(zhǔn)難等問題得到有效解決，因此能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)制定決策和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供更多的科學(xué)依據(jù)。

2.2系統(tǒng)的開發(fā)

在開發(fā)房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)時(shí)，需要以交易登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)為核心完成業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫、項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫和相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建，然后將房地產(chǎn)開發(fā)過程劃分為企業(yè)規(guī)模實(shí)力、土地規(guī)劃、預(yù)售前、預(yù)售后和項(xiàng)目竣工五個(gè)階段，并以開發(fā)項(xiàng)目為主線實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)管理。為及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展動(dòng)態(tài)，還要實(shí)現(xiàn)市場信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的相互共享。在建設(shè)系統(tǒng)的過程中，企業(yè)需要完成最基本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確填寫，并且引入樓盤表機(jī)制，以便使系統(tǒng)數(shù)據(jù)能夠細(xì)化到戶，繼而使所有方式的數(shù)據(jù)分類匯總統(tǒng)計(jì)需求得到滿足。此外，還要盡量實(shí)現(xiàn)操作簡單，以確保系統(tǒng)的可操作性。從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上來看，系統(tǒng)整體將以小區(qū)為數(shù)據(jù)定點(diǎn)，其中包含項(xiàng)目，而項(xiàng)目中則包含單體，土地將作為小區(qū)或項(xiàng)目的附屬信息，從而使各數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)得到加強(qiáng)。

2.3系統(tǒng)的應(yīng)用

在實(shí)際應(yīng)用房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)時(shí)，系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)開發(fā)商提供管轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的建設(shè)開發(fā)土地信息，同時(shí)也能夠提供開發(fā)項(xiàng)目信息、項(xiàng)目開工及基礎(chǔ)建設(shè)信息、工程項(xiàng)目預(yù)知信息、工程進(jìn)度信息、竣工項(xiàng)目信息、交付項(xiàng)目信息、資金概要信息和小區(qū)物業(yè)服務(wù)信息等多方面信息。在利用系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)，則可以通過縱、橫交叉集合分析把握市場動(dòng)態(tài)變化，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策和住戶需求的變化，繼而為市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供可靠的依據(jù)。而應(yīng)用該系統(tǒng)，不僅能夠避免從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的人員長期進(jìn)行大量紙質(zhì)資料的深度審核，還能夠?yàn)閷＜倚蜆I(yè)務(wù)人員提供科學(xué)的市場分析數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商才能夠提出科學(xué)的和具有建設(shè)性的戰(zhàn)略意見，從而較好的把握市場發(fā)展脈搏，繼而更好的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

3結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中，還應(yīng)該認(rèn)識(shí)到城市發(fā)展給房產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以免因政策變化或與城市規(guī)劃發(fā)展相互矛盾而承受不必要的損失。而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的開發(fā)和應(yīng)用，則能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，因此能夠有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。文章對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及綜合數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)展開的研究，可以為相關(guān)工作的開展提供指導(dǎo)。

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