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各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：

為進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，加快農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)，現(xiàn)就推進(jìn)農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房分離建設(shè)試點(diǎn)提出如下意見。

一、總體要求

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，按照“拆舊建新、功能分離、限大減小、自求平衡”原則，解放思想、改革創(chuàng)新，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，引導(dǎo)農(nóng)民由分散居住轉(zhuǎn)向適度集中居住，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地，提高公共服務(wù)能力，改善農(nóng)村人居環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)我市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

二、基本原則

1．拆舊建新。按照“新農(nóng)村、新社區(qū)”要求，完善村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)民建房“拆舊建新”政策，重點(diǎn)推進(jìn)“空心村”改造。

2．功能分離。按照前瞻性、科學(xué)性、和諧性要求，正確把握整體與局部、遠(yuǎn)期與近期的關(guān)系，規(guī)劃建設(shè)生活與生產(chǎn)功能分離的農(nóng)民用房。

3．限大減小。按照節(jié)約集約用地要求，合理控制大戶、中戶、小戶的占地面積，以及人均建筑面積和封頂保底建筑面積，鼓勵(lì)自愿減少生活用房面積，增加生產(chǎn)用房面積。

4．自求平衡。按照公開、公正、公平的要求，建立政府引導(dǎo)、村民自治、市場(chǎng)運(yùn)作、自求平衡的操作機(jī)制，確保試點(diǎn)工作依法、平穩(wěn)、有序推進(jìn)。

三、試點(diǎn)確定

5．試點(diǎn)范圍。開發(fā)區(qū)周邊非“園中村”改造村，城鎮(zhèn)周邊非“城中村”改造村，實(shí)施整體搬遷的高山移民新村，有成片拆遷任務(wù)的中心村（農(nóng)村新社區(qū)）。

6．試點(diǎn)條件。試點(diǎn)對(duì)象須是上述類型村且具備下列條件：

（1）村級(jí)班子團(tuán)結(jié)，群眾信任度高，辦事能力強(qiáng)。

（2）經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，能夠自籌公寓式住宅和生產(chǎn)性用房建設(shè)的啟動(dòng)資金。

（3）大部分農(nóng)民已從事二、三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民有改善居住條件意愿，具有宅基地整理和集約利用的潛力。

（4）有符合土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的公寓式住宅和生產(chǎn)性用房建設(shè)的選址地點(diǎn)。

四、建設(shè)管理

7．試點(diǎn)立項(xiàng)。各縣（市、區(qū)）政府和袍江新區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)編制轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村公寓式住宅和生產(chǎn)性用房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃，并抄送市推進(jìn)農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房分離建設(shè)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和市國(guó)土局、市規(guī)劃局、市建設(shè)局。

8．規(guī)劃管理。規(guī)劃部門根據(jù)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和拆舊建新要求，在試點(diǎn)村統(tǒng)一規(guī)劃集中統(tǒng)建、聯(lián)建四層以上公寓式住宅小區(qū)，并對(duì)容積率、間距、層高、外觀及基礎(chǔ)設(shè)施、公建房屋配套等作出詳細(xì)規(guī)定。在靠近城鎮(zhèn)、交通方便、消防達(dá)標(biāo)的試點(diǎn)村，鼓勵(lì)興建小高層住宅。試點(diǎn)村一律停止審批單院獨(dú)戶及兩戶聯(lián)建等點(diǎn)式農(nóng)民住宅。

同時(shí)，按照居住和生產(chǎn)分離的原則，正確處理生活、生產(chǎn)、生態(tài)及公共配套設(shè)施間的關(guān)系，用節(jié)余的宅基地指標(biāo)在本村統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與非農(nóng)生產(chǎn)用房，也可用多余宅基地復(fù)墾后的建設(shè)用地指標(biāo)，在所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）范圍內(nèi)跨村置換并建設(shè)生產(chǎn)性用房。生活用房與生產(chǎn)用房建設(shè)，都要根據(jù)規(guī)定及時(shí)辦理規(guī)劃管理等相關(guān)手續(xù)。

9．審批管理。鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)民生活用房和生產(chǎn)用房的現(xiàn)狀權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。生活用房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)由建房戶向所在村提出申請(qǐng)，經(jīng)公示無異議后，由所在村集體作為一個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一到上級(jí)有關(guān)部門申請(qǐng)辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等審批事項(xiàng)，辦理集體建設(shè)用地使用或國(guó)有土地行政劃撥、出讓手續(xù)。生產(chǎn)用房建設(shè)項(xiàng)目由村集體申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用或國(guó)有土地行政劃撥、出讓手續(xù)。

10．土地管理。按人均占地面積100m2控制整村的生活用房、公建基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)用房總占地面積。其中農(nóng)民生活用房（公寓式住宅）占地面積按一戶3人及以下75m2、4—5人110m2、6人及以上125m2控制，由此減少的相應(yīng)面積統(tǒng)一折算為生產(chǎn)用房占地面積；農(nóng)民生活用房（公寓式住宅）住宅面積按人均50m2控制（市區(qū)單戶面積封頂250m2，1人戶保底60m2，縣市自定）。鼓勵(lì)農(nóng)戶選擇小戶型住宅，節(jié)余的住宅面積可按1：1.5折算成生產(chǎn)用房占地面積。

11．權(quán)證管理。農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房的供地方式由集體土地向國(guó)有（國(guó)有行政劃撥或國(guó)有出讓）和集體用地相結(jié)合轉(zhuǎn)變。公寓式住宅仍屬農(nóng)民建房性質(zhì)，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由國(guó)土和建設(shè)房產(chǎn)管理部門將相應(yīng)的土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證核發(fā)到戶。對(duì)行政劃撥性質(zhì)土地上所建的公寓式住宅，農(nóng)民在補(bǔ)交土地出讓金后，可以上市轉(zhuǎn)讓，但不得再次申請(qǐng)農(nóng)民建房。生產(chǎn)用房集體土地使用證核發(fā)到村集體、房產(chǎn)權(quán)證核發(fā)到戶，不允許向村集體以外人員轉(zhuǎn)讓。國(guó)有行政劃撥或國(guó)有出讓性質(zhì)土地上所建的生產(chǎn)用房，土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證均核發(fā)到戶。國(guó)有出讓性質(zhì)土地上所建的生產(chǎn)用房及國(guó)有行政劃撥土地上所建的生產(chǎn)用房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金后，可以上市轉(zhuǎn)讓，但不得再次申請(qǐng)農(nóng)民建房。

12．項(xiàng)目管理。村集體組織作為項(xiàng)目代建業(yè)主，試點(diǎn)村要成立建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由村干部、村民代表和安置戶代表組成，其中安置戶代表應(yīng)不少于三分之二（名額為1人/10戶），全程參與項(xiàng)目的招標(biāo)、資金籌措和房屋建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督，實(shí)行自主管理。

13．資金管理。農(nóng)民生活用房（公寓式住宅）和生產(chǎn)用房的建設(shè)資金，由房屋被拆遷農(nóng)民利用拆遷補(bǔ)償款及家庭自籌解決。鼓勵(lì)村集體籌資或企業(yè)等出資參與生產(chǎn)用房建設(shè)，建設(shè)資金由村自求平衡。

14．質(zhì)量管理。建房應(yīng)由村集體組織或鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）委托有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，委托有相應(yīng)資質(zhì)條件的施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行施工監(jiān)理。各地的生活和生產(chǎn)用房建設(shè)，要按照建筑工程質(zhì)量管理法規(guī)規(guī)定，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證，并加強(qiáng)建筑質(zhì)量安全管理。工程完工后由建設(shè)業(yè)主根據(jù)有關(guān)規(guī)范組織竣工驗(yàn)收，在報(bào)各縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門竣工備案后交付使用。

15．物業(yè)管理。各縣（市、區(qū)）政府參照城市居住區(qū)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，自行制定本地農(nóng)民公寓式住宅物業(yè)管理細(xì)則。

五、經(jīng)營(yíng)管理

16．資產(chǎn)量化。村集體應(yīng)采取股份化等方式將生產(chǎn)用房資產(chǎn)量化到人。股份量化方案必須由全體股民參與討論通過并張榜公布，以保證股份量化配售的公開、公平和公正。

17．股權(quán)處置。村集體應(yīng)頒發(fā)統(tǒng)一的股權(quán)證或簽訂有關(guān)協(xié)議。村民對(duì)配售股權(quán)享有不完全處置權(quán)，在同村范圍內(nèi)股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但不得轉(zhuǎn)讓給外村的個(gè)人或組織。

18．市場(chǎng)運(yùn)作。生產(chǎn)用房按照市場(chǎng)化原則運(yùn)作，有條件的可單獨(dú)組建規(guī)范的股份組織進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并按股權(quán)分配紅利。暫時(shí)不具備條件的，可委托村集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。

六、扶持措施

19．用地保障。國(guó)土部門通過指標(biāo)調(diào)劑等方式，保障試點(diǎn)村啟動(dòng)區(qū)塊的用地指標(biāo)。通過村莊整治復(fù)墾獲取的建設(shè)用地復(fù)墾指標(biāo)，優(yōu)先用于建造農(nóng)民生活用房和生產(chǎn)用房。對(duì)試點(diǎn)村放棄建設(shè)用地指標(biāo)的，國(guó)土部門按有關(guān)政策對(duì)指標(biāo)實(shí)行回購(gòu)。集體土地征收為國(guó)有后采用劃撥或出讓方式建設(shè)公寓式住宅和生產(chǎn)用房，上繳的土地出讓金扣除成本規(guī)費(fèi)后的凈收益部分，返還用于扶持新農(nóng)村建設(shè)。

20．財(cái)政扶持。市財(cái)政建立專項(xiàng)資金，對(duì)市區(qū)試點(diǎn)村農(nóng)民生活用房（公寓式住宅）和生產(chǎn)用房的配套設(shè)施建設(shè)實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)，具體政策由市財(cái)政局與市農(nóng)辦另行制訂?？h（市、區(qū)）、鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要根據(jù)財(cái)力提出相應(yīng)扶持標(biāo)準(zhǔn)。

21．利益激勵(lì)。試點(diǎn)村村委會(huì)要按照生活用房占地面積和住宅面積控制標(biāo)準(zhǔn)，將生活用房面積減小與生產(chǎn)用房面積擴(kuò)大、村級(jí)集體資產(chǎn)紅利（福利）分配等掛鉤，鼓勵(lì)農(nóng)民減少生活用房，擴(kuò)大生產(chǎn)用房。對(duì)農(nóng)戶不愿將節(jié)地面積折算為生產(chǎn)用房占地面積的，給予相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、折算辦法由各地按照實(shí)際測(cè)算情況自行制定。

22．規(guī)費(fèi)減免。試點(diǎn)村農(nóng)民生活用房（公寓式住宅）建設(shè)涉及的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、配管費(fèi)、人防費(fèi)、墻改押金、散裝水泥押金、房產(chǎn)登記發(fā)證費(fèi)、定點(diǎn)放樣費(fèi)、土地登記發(fā)證費(fèi)、房屋勘丈費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)和防雷檢測(cè)費(fèi)等費(fèi)用，扣除省及以上分成部分后，地方留成部分予以全免，其他技術(shù)性服務(wù)費(fèi)減半收取，水、電、氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)等收費(fèi)，參照城中村改造公寓式住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。生產(chǎn)用房建設(shè)規(guī)費(fèi)參照政府投資項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并享受標(biāo)準(zhǔn)廠房的相應(yīng)優(yōu)惠政策。

23．金融創(chuàng)新。金融機(jī)構(gòu)要提供相應(yīng)的金融服務(wù)，支持村級(jí)集體組織利用自籌資金入股參與生產(chǎn)用房建設(shè)，積極探索建設(shè)公寓式住宅的優(yōu)惠貸款和公寓式住宅安置戶按揭貸款。

七、組織保障

24．加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立推進(jìn)農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房分離建設(shè)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室（設(shè)在市農(nóng)辦），從市國(guó)土局等部門抽調(diào)人員，負(fù)責(zé)全市試點(diǎn)的日常工作。有關(guān)縣（市、區(qū)）和試點(diǎn)村所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）也要成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)，具體組織推進(jìn)本區(qū)域試點(diǎn)工作。

25．明確職責(zé)。市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位由市財(cái)政局、市國(guó)土局、市規(guī)劃局、市建設(shè)局、市建管局、袍江新區(qū)管委會(huì)、鏡湖新區(qū)管委會(huì)、紹興電力局、市水務(wù)集團(tuán)、紹興廣電總臺(tái)、人行紹興市中心支行、消防紹興市支隊(duì)、越城區(qū)政府等組成。相關(guān)成員單位職責(zé)為：

市財(cái)政局負(fù)責(zé)以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金籌措和使用的監(jiān)督管理，落實(shí)配套補(bǔ)助資金。

市國(guó)土局負(fù)責(zé)落實(shí)解決規(guī)劃建設(shè)用地和有關(guān)手續(xù)報(bào)批，核發(fā)相關(guān)用房的土地使用證。

市規(guī)劃局負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)村規(guī)劃的修編調(diào)整及公寓式農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

市建設(shè)局負(fù)責(zé)在公寓式農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房建設(shè)竣工驗(yàn)收合格后，及時(shí)把房產(chǎn)權(quán)證核發(fā)到戶。

市建管局負(fù)責(zé)對(duì)公寓式農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房建設(shè)的質(zhì)量管理和竣工驗(yàn)收。

紹興電力局、市水務(wù)集團(tuán)、紹興廣電總臺(tái)、人行紹興市中心支行、消防紹興市支隊(duì)等其他有關(guān)部門要增強(qiáng)大局意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，合力推進(jìn)試點(diǎn)工作。

越城區(qū)政府、袍江新區(qū)管委會(huì)、鏡湖新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)市區(qū)公寓式農(nóng)民生活用房與生產(chǎn)用房分離建設(shè)的試點(diǎn)工作。

26．鼓勵(lì)創(chuàng)新。在堅(jiān)持全市統(tǒng)一的基本原則和政策框架前提下，要因地制宜，大膽創(chuàng)新，積極探索多種建設(shè)模式，把這項(xiàng)改革試點(diǎn)與百千工程實(shí)施、農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)、股份合作制改革、土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)等有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)農(nóng)村和諧發(fā)展。

各縣（市、區(qū)）政府和袍江新區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會(huì)要按照本試點(diǎn)意見，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，注意政策的平衡性和針對(duì)性，抓緊制定試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則和具體操作辦法。