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中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，決定了誰在項(xiàng)目管理上做得更好，誰的贏面就也也大一些，該將以金地集團(tuán)為例，金地集團(tuán)具有三大系統(tǒng)運(yùn)作保障：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制機(jī)系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)，都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功，但金地集團(tuán)為何憑此形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

第一操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)止管理成功的關(guān)鍵

一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)

以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計(jì)要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)――魯班獎(jiǎng)。

怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)呢？

靠一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)。金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍，這是我們最寶貴的資本，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)動(dòng)作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)，這在全國都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施，使金地集團(tuán)對(duì)質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過一年多的運(yùn)行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，發(fā)揮了重要作用。動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計(jì)的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤(rùn)。

設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計(jì)上，金地集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們精益求精，對(duì)方案不斷進(jìn)行深加工，以達(dá)到最好的效果。

在管理上，還將加強(qiáng)中間管理力量。

另外，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

第2操作環(huán)書：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理階段分析

對(duì)于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險(xiǎn)很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

那些需要幾個(gè)月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目組來處理此類工作，項(xiàng)目完成后，該組織即解散。大型項(xiàng)目的管理由三個(gè)階段組成：

第一階段、項(xiàng)目規(guī)劃

該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開始之前就已完成。項(xiàng)目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時(shí)，能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。

項(xiàng)目組可以有效地集中在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。

第二階段、項(xiàng)目排程

項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動(dòng)的先后次序并確定相應(yīng)的完成時(shí)間。

甘特圖是項(xiàng)目排程常用的一種方法。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚（1）所有的活動(dòng)都已經(jīng)過規(guī)劃。（2）生產(chǎn)次序已作說明。（3）活動(dòng)時(shí)間估計(jì)已作記錄；（4）總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成。

總之，不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法，項(xiàng)目排程可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：

1、顯示每項(xiàng)活動(dòng)這間以及活動(dòng)與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系；

2、確定活動(dòng)之間的先后次序關(guān)系；

3、鼓勵(lì)對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì)；

4、確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。

第三階段、項(xiàng)目控制

與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項(xiàng)目的控制指的是對(duì)資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

第3操作環(huán)節(jié)：掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具

計(jì)劃評(píng)審技術(shù)（PERT）和關(guān)鍵路徑法（CPM）開發(fā)于五十年代，用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如：針對(duì)實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化，使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見，可預(yù)控。

核心要素A：Pertandcpm的應(yīng)用

PERT和CPM很重要，因?yàn)樗鼈兡軒椭獯鹩沙汕先f個(gè)活動(dòng)組成的項(xiàng)目問題。這些問題如下：

1、整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候完工？

2、項(xiàng)目的關(guān)鍵活動(dòng)，即那些如不能按時(shí)完成就會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目的活動(dòng)是什么？

3、哪些是非關(guān)鍵活動(dòng)，即使不能按時(shí)完成也不會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)？

4、項(xiàng)目在某個(gè)具體的日期前完成的概率是多少？

5、在任何一個(gè)特定的日子里，項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成？

6、在任何一天，實(shí)際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支？

7、是否有足夠的資源以按時(shí)完成項(xiàng)目？

8、如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么？

核心要素B：Pert和cpm的操作步驟

.Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

1、明確項(xiàng)目及其所有重要活動(dòng)成任務(wù)；

2、確定活動(dòng)之間的關(guān)系，決定哪些活動(dòng)必須先完成，哪些活動(dòng)和須隨后完成；

3、繪出連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)；

4、明確每項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本估計(jì)；

5、計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的最長(zhǎng)時(shí)間路徑，即關(guān)鍵路徑；

6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

核心要素C：Pert和cpm的基本要素

活動(dòng)、事件和網(wǎng)絡(luò)

PERT的第一步是將整個(gè)項(xiàng)目分成若干個(gè)重要的事件和活動(dòng)。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動(dòng)的開始或結(jié)束?；顒?dòng)是指兩個(gè)事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動(dòng)的符號(hào)。

任何可以用活動(dòng)和事件描述的項(xiàng)目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動(dòng)順序。

核心要素D；項(xiàng)目答理過程中對(duì)Pert和cpm的實(shí)站認(rèn)識(shí)

對(duì)Pert和cpm的評(píng)論，

作為對(duì)Pert和cpm的評(píng)論，以下是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)理人員需要明白的Pert特征：

優(yōu)點(diǎn)：

1、在項(xiàng)目營(yíng)理的諸多階段極為有益，特別是對(duì)大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面；

2、要領(lǐng)明確，計(jì)算不復(fù)雜；

3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項(xiàng)目活動(dòng)之間的關(guān)系；

4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動(dòng)；

5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料，以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項(xiàng)活動(dòng)負(fù)責(zé)；

6、廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè)；

7、有利于監(jiān)控時(shí)程和成本。

缺點(diǎn)：

1、項(xiàng)目活動(dòng)必須確定，獨(dú)立不相關(guān)，并且活動(dòng)之間關(guān)系必須穩(wěn)定；

2、必須明確先后次序關(guān)系，必須與網(wǎng)絡(luò)相連；

3、時(shí)間估計(jì)較為主觀，如管理人員過于樂觀或者悲觀，時(shí)間估計(jì)有被歪曲的危險(xiǎn)；

4、過分強(qiáng)調(diào)最長(zhǎng)路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險(xiǎn)，還需要對(duì)關(guān)鍵路線進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)督。