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本文作者：李瀟1,2作者單位：1.揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院2.連云港地方稅務(wù)局

近幾年以來，我國的房價(jià)不斷上升，為此，政府采取了一系列措施來抑制房價(jià)的持續(xù)上漲。國家要求各地區(qū)、各有關(guān)部門切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)，堅(jiān)決抑制不合理的住房需求，增加住房的有效供給，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等等。政府部門先后出臺(tái)了“國六條”、“國八條”等一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)控。房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)成為政府亟待解決的問題并且為社會(huì)各界所共同關(guān)注。但是，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收仍然存在一定的問題，比如關(guān)于房產(chǎn)的登記信息不完整，如何確定應(yīng)納稅額以及如何征收和管理等等。

一、房地產(chǎn)及房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益，由于其本身的固定性和不可移動(dòng)性，故又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。而房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收基本上以土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有為征稅環(huán)節(jié)，主要涉及11項(xiàng)，可分為五類：一是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅類，主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；二是房地產(chǎn)收益稅類，主要包括土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅；三是房地產(chǎn)資源稅類，主要包括耕地占用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅；四是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅類，主要是營業(yè)稅；五是房地產(chǎn)行為目的稅類，主要包括契稅和房地產(chǎn)印花稅。財(cái)政部《2010年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》披露的數(shù)據(jù)顯示，2010年房產(chǎn)稅平穩(wěn)增長，實(shí)現(xiàn)收入894．06億元，同比增長11．2％。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1．2％。房產(chǎn)稅收具有很大的潛力，從長期來看，征收房產(chǎn)稅可以遏制房產(chǎn)的投機(jī)性，有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源的利用率，促進(jìn)房產(chǎn)資源再分配使房產(chǎn)回歸居住的本性，能夠改善房產(chǎn)的居住結(jié)構(gòu)等等。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收存在的問題

（一）房產(chǎn)稅征收的范圍較狹窄

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)，是指有房面和其他防護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊構(gòu)建有柱），能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并不包括農(nóng)村。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)已經(jīng)幾乎沒有差別，但農(nóng)村仍然不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。這種城鄉(xiāng)差別和征稅范圍的限制，很難合理的體現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平性，且使得避稅更具合法性，嚴(yán)重限制了房產(chǎn)稅收入的正常增長。

（二）計(jì)稅依據(jù)不合理性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收有兩種方式：對(duì)自用的房屋以其原值減除10％～30％折舊后的余值作為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)出租的房屋以其租金收入為計(jì)稅依據(jù)。稅率分別為1．2％和12％。對(duì)以余值為計(jì)稅依據(jù)的，雖比較穩(wěn)定但不合理，因?yàn)榉课萦嘀捣从车氖欠课莸臍v史成本價(jià)值，這種狹隘的計(jì)稅依據(jù)導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長，高速的經(jīng)濟(jì)增長帶來了土地和房產(chǎn)的大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，而以余值作為計(jì)稅依據(jù)則大大縮小了稅基，減少了國家稅收收入。而對(duì)于以租金收入為計(jì)稅依據(jù)征收的房產(chǎn)稅，缺乏客觀、公允的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。首先，租金的價(jià)格相對(duì)房屋余值兩者差距比較大，而且兩種計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出的應(yīng)納稅額也就不相同，這樣就使得稅負(fù)不公，對(duì)部分人來說偷逃稅就更容易，比如納稅人不申報(bào)或者不如實(shí)申報(bào)租金收入，有意規(guī)避或偷逃房產(chǎn)稅；出租房和承租方可能簽訂虛假租賃合同，故意壓低租賃價(jià)格以達(dá)到避稅、逃稅的目的。其次，房屋租金收入不但征收房產(chǎn)稅，還要征收營業(yè)稅，一定程度上造成了重復(fù)征稅，有悖于稅不重征的原則。

（三）稅賦環(huán)節(jié)分布不合理，保有環(huán)節(jié)稅賦偏低

從稅賦環(huán)節(jié)來看，目前我國的房地產(chǎn)稅收集中在房產(chǎn)的增量環(huán)節(jié)，即主要對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用，而且免稅范圍又大，這樣就導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)存量的作用減弱。由于目前房地產(chǎn)生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦較高，而保有環(huán)節(jié)稅賦過低，這種窄稅基模式造成了稅賦不公，妨礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類少，稅負(fù)輕，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?，進(jìn)人市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動(dòng)，還直接阻礙了劃撥存量土地步人市場(chǎng)的進(jìn)程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。另外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著中低檔住房有效需求旺盛和城市中存在著相當(dāng)大量的閑置存量資源這樣一個(gè)尖銳的矛盾。我國城鎮(zhèn)人均住房面積己達(dá)25平方米以上，但城鎮(zhèn)住房困難群體的比重達(dá)20％，表明城鎮(zhèn)居民住房面積結(jié)構(gòu)不合理。造成一部分存量資源閑置狀況的原因，正是在于我國對(duì)商品房保有稅賦偏低，空置商品房可以無償保有，而進(jìn)入市場(chǎng)交易的商品房反而要承擔(dān)稅賦，導(dǎo)致房屋開發(fā)商或業(yè)主將房屋大量空置、閑置、低效利用或投機(jī)，限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)育和繁榮。

（四）稅費(fèi)制度混亂，納稅主體確定不合理

我國現(xiàn)階段實(shí)際征收的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要有契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、土地登記費(fèi)、房屋登記費(fèi)、過戶代辦費(fèi)、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等等，而且收費(fèi)項(xiàng)目遠(yuǎn)大于征稅項(xiàng)目。其中，部分是經(jīng)過中央和省級(jí)相關(guān)部門批準(zhǔn)的合理收費(fèi)，但也不乏有違規(guī)收費(fèi)的現(xiàn)象存在。目前房屋產(chǎn)權(quán)所有人和經(jīng)營人為房產(chǎn)稅的納稅人，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了多種模式的房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)。為了更好的利用房屋的經(jīng)濟(jì)效益，出現(xiàn)了租賃、聯(lián)營、聯(lián)建及無償撥劃使用等各種各樣的房屋所有權(quán)共有或互有的現(xiàn)象，使得產(chǎn)權(quán)不明確，劃分不清晰，導(dǎo)致稅款的征收困難很大。

（五）稅收立法層次低，法規(guī)不健全

我國目前財(cái)產(chǎn)稅稅收立法層次較低，大多數(shù)稅種還停留在國務(wù)院的“暫行條例”的階段。財(cái)產(chǎn)稅法規(guī)不健全，征管不嚴(yán)，容易造成稅款流失。例如財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度和財(cái)產(chǎn)登記管理制度，尤其是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的登記缺乏明確的法律規(guī)定，讓相應(yīng)納稅者有空可鉆，也使稅收的征管難度加大。（六）稅收立法權(quán)高度集中于中央，地方自主權(quán)低中央政府在地方稅制的設(shè)置上實(shí)行“一刀切”原則，沒有根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況兼顧地方政府的利益，造成稅權(quán)過于統(tǒng)一，地方政府無權(quán)變動(dòng)或者只能在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)進(jìn)行有限的調(diào)整。地方政府缺乏必要的稅收自主權(quán)，使其征管的積極性不高，管理不嚴(yán)，致使國家稅收流失，也造成地方政府重費(fèi)輕稅，濫用收費(fèi)權(quán)，稅費(fèi)混亂，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。

三、加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革，有效抑制房價(jià)的對(duì)策

（一）擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收的范圍，調(diào)整減免稅的項(xiàng)目

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，一些農(nóng)村與中小城鎮(zhèn)已沒有太大的差別。建議將農(nóng)村的非農(nóng)用的生產(chǎn)經(jīng)營性用房納入征稅范圍。同時(shí)，事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展兼有公益性和營利性，也可以把實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位用房納入征稅范圍內(nèi)。對(duì)于那些高收入人群擁有的多套閑置住房（第一居所免征稅）也應(yīng)該合理計(jì)稅，設(shè)定免稅空置的期限，對(duì)于超過規(guī)定期限的一律征稅。這樣也可以抑制房地產(chǎn)開發(fā)商盲目的進(jìn)行開發(fā)，造成資源的浪費(fèi)。

（二）統(tǒng)一房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋余值或者是房屋的租金為計(jì)稅依據(jù)的，沒有考慮其時(shí)間價(jià)值，因此，我們可以借鑒其他國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一為房產(chǎn)的現(xiàn)值即房產(chǎn)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下的市場(chǎng)價(jià)值。這樣的話既考慮了房產(chǎn)的原值，又可以反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。

（三）完善房地產(chǎn)保有稅收制度

規(guī)范并降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦，提高保有環(huán)節(jié)的稅賦。簡化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)保有稅，從價(jià)課征。在稅制的設(shè)計(jì)上，現(xiàn)行稅收制度是按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅；對(duì)土地從量計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)確定上，若要人為地剝離土地的價(jià)值，在實(shí)際征管中很難操作；若不剝離土地的價(jià)值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。因此，建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其功能由新設(shè)房地產(chǎn)保有稅取而代之，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。征稅的理論依據(jù)是“受益原則”，房產(chǎn)享用了基礎(chǔ)設(shè)施等由政府提供的公共產(chǎn)品，當(dāng)公共品的提供使得地區(qū)的自然及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生改善時(shí)，房產(chǎn)將隨之升值。但目前居民不對(duì)政府提供的公共產(chǎn)品付費(fèi)，這是不合理的。開征房地產(chǎn)保有稅，能夠促進(jìn)社會(huì)所得的公平分配，符合誰收益、誰付費(fèi)的課稅原則，又能夠?yàn)檎峁┴S富穩(wěn)定的財(cái)政收入。征收房地產(chǎn)保有稅，不僅可以縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)房多者多交稅，房少者少交稅，還可以改變?nèi)藗儗?duì)財(cái)產(chǎn)的投資分配，同時(shí)可以遏制炒房行為，持有房產(chǎn)的成本增加將促使房產(chǎn)所有者和使用者充分開發(fā)利用土地，從而促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。房地產(chǎn)稅改革的基木原則應(yīng)重在規(guī)范，不加重整體稅收負(fù)擔(dān)。從征稅范圍來看，對(duì)于自用房屋，應(yīng)采取第一套住房免稅、第二套以上房屋繳稅的政策。對(duì)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)按評(píng)估值征稅，可以靈活的根據(jù)不同用途的房產(chǎn)規(guī)定不同的稅率。

（四）明確納稅主體

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房屋所有權(quán)的多種模式，基于此種現(xiàn)象，可以把擁有或者使用房屋的單位或是個(gè)人作為納稅主體，即納稅主體也就是實(shí)際使用房屋的人。這樣就可以避免在征收過程中因產(chǎn)權(quán)不明而互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

（五）加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)稅征收管理，完善法制保障

財(cái)產(chǎn)稅的稅基是納稅人所有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)盡快建立健全的財(cái)產(chǎn)登記制度，如財(cái)產(chǎn)實(shí)名制；正確界定納稅人的財(cái)產(chǎn)，確保財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確，防止納稅人轉(zhuǎn)移稅基。同時(shí)建立財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、戶籍管理部門等相關(guān)部門的協(xié)作，建立工作聯(lián)系制度，建全個(gè)人財(cái)產(chǎn)和個(gè)人收入的申報(bào)登記制度。此外，為了改變財(cái)產(chǎn)稅定額征收的現(xiàn)狀，按財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值征稅，還應(yīng)建立和完善獨(dú)立的市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)，稅務(wù)部門保留直接參與評(píng)估的權(quán)利，保持評(píng)估的權(quán)威性和公正性，為財(cái)產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目的清理力度，全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)應(yīng)加快制定相關(guān)稅法的力度，建立、健全房地產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得稅收征收機(jī)關(guān)可以有法可依、有法必依，更好的對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。

（六）適當(dāng)擴(kuò)大地方政府的稅收管理權(quán)限

在分稅制財(cái)政體制下，我國財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸中央，地方可以擁有確定某些稅收要素的權(quán)力。我國各地財(cái)產(chǎn)稟賦差異較大，加之財(cái)產(chǎn)稅稅基具有非流動(dòng)性，因而賦予地方財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)有利于各地因地制宜地制定適合本地區(qū)實(shí)際情況的財(cái)產(chǎn)稅法。綜上所述，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化與完善我國的稅制結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房產(chǎn)稅的統(tǒng)籌、規(guī)劃、改革，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠更加和諧、健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展。