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一、投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值計(jì)量存在的問題對(duì)一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值計(jì)量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值更加真實(shí)地反映出來，使企業(yè)實(shí)際獲得的現(xiàn)金流得到更加準(zhǔn)確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到更加準(zhǔn)確的反映，因而使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也對(duì)該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對(duì)已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值做出合理的調(diào)整，原賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間所存在的差額則計(jì)入當(dāng)期損益中。因此采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對(duì)公司有重大利好的計(jì)量方式。但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計(jì)量方法，這說明公允價(jià)值這種新興的計(jì)量方式在給公司帶來巨大利好的同時(shí)，也對(duì)公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點(diǎn)才未敢觸及這種能夠?yàn)楣編斫^對(duì)利好的計(jì)量方式。我們認(rèn)為具體問題主要有以下幾個(gè)方面：

1相關(guān)利潤波動(dòng)幅度不可控

投資性房地產(chǎn)只是逐年計(jì)提折舊或攤銷，它的價(jià)值不會(huì)隨著市場價(jià)值的變化而變化，也不會(huì)將其市場價(jià)值發(fā)生的變化計(jì)入當(dāng)期損益，其賬面價(jià)值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對(duì)公司業(yè)績的貢獻(xiàn)程度。如果企業(yè)對(duì)其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計(jì)量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，例如，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量之后，將對(duì)投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備，而且對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，最終再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益影響的這部分利潤與市場價(jià)值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價(jià)格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會(huì)因此而上升，從而公司利潤也會(huì)因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會(huì)因此而下降，從而公司利潤也會(huì)因此而下降。因此公允價(jià)值的變化會(huì)加大凈利潤的變動(dòng)幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會(huì)計(jì)報(bào)表使用者對(duì)公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項(xiàng)完善措施正在跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場價(jià)值升值固然會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生利好影響，但是價(jià)值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量會(huì)因市場價(jià)格的波動(dòng)而加大利潤波動(dòng)幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

2投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價(jià)值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值也有可能因?yàn)槭苋蚪?jīng)濟(jì)及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價(jià)值下跌的情況，但是這種公允價(jià)值的下跌所產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對(duì)于因房地產(chǎn)價(jià)格的提升而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計(jì)，而且采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)又不需要計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，因此這將對(duì)以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對(duì)未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，這種計(jì)量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價(jià)值只能逐年降低，按照成本模式計(jì)量的賬面價(jià)值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價(jià)值反應(yīng)不一致。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)持續(xù)，運(yùn)用公允價(jià)值方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不但賬面價(jià)值會(huì)有所提升，而且還不需要計(jì)提折舊或攤銷，這對(duì)公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會(huì)計(jì)報(bào)表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，但是對(duì)于其他投資性房地產(chǎn)的真實(shí)用途，投資者等無法從報(bào)表中得到確切的信息，在報(bào)表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)無法把握。很多情況下，審計(jì)者無法針對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進(jìn)行清晰的確認(rèn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項(xiàng)目下的會(huì)計(jì)舞弊時(shí)有發(fā)生。

3計(jì)量的客觀性不足

很多企業(yè)年報(bào)中對(duì)公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，公司決定采用可比項(xiàng)目成交價(jià)格類比法：實(shí)地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項(xiàng)目；自權(quán)威機(jī)構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項(xiàng)目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時(shí)間和形式等方面來調(diào)整并最終認(rèn)定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對(duì)能夠進(jìn)行類比的房產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對(duì)表格對(duì)房產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，并對(duì)修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進(jìn)而取得標(biāo)的物的預(yù)估價(jià)格，從中減掉預(yù)計(jì)的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。從表面上看，這種公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法比較嚴(yán)謹(jǐn)與周密，但經(jīng)過仔細(xì)分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)是比較粗糙和模糊的，并沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。因?yàn)樵趯?duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體計(jì)量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進(jìn)行實(shí)際操作，很難讓報(bào)表使用者信服，企業(yè)財(cái)務(wù)人員據(jù)此估價(jià)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理進(jìn)而形成的數(shù)據(jù)信息就著實(shí)令報(bào)表使用者擔(dān)憂，因?yàn)椴捎每杀软?xiàng)目成交價(jià)格類比法的主觀性與隨意性是比較強(qiáng)的。另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的內(nèi)部控制制度，對(duì)于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評(píng)估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會(huì)存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強(qiáng)迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價(jià)值從而操縱利潤、粉飾報(bào)表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價(jià)值確定的專業(yè)性較強(qiáng)，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進(jìn)行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會(huì)利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值如何確定的信息披露達(dá)到某種其想要達(dá)到的目的。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目必須嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的確認(rèn)、計(jì)量原則，牢牢把握會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

二、解決措施針

對(duì)以上問題，我們可以采取以下解決措施。

1加強(qiáng)企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值波動(dòng)所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動(dòng)受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟(jì)因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動(dòng)誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進(jìn)而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的利潤波動(dòng)所受到的外部影響，特別是波動(dòng)幅度和對(duì)整體利潤的影響。只有加強(qiáng)企業(yè)利潤管理，強(qiáng)化自身披露，才會(huì)使眾多報(bào)表使用者在閱讀公司年報(bào)時(shí)真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會(huì)有清晰的思路判斷利潤波動(dòng)是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動(dòng)對(duì)自己的投資策略是否會(huì)構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價(jià)值等。

2嚴(yán)格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)從而進(jìn)行利潤操縱而做出的最為嚴(yán)格的規(guī)定，上市公司必須嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則對(duì)這方面的規(guī)定，否則準(zhǔn)則只會(huì)變成一紙空文，對(duì)上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報(bào)告披露中按照準(zhǔn)則的規(guī)定及時(shí)、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目用途的模糊披露來進(jìn)行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價(jià)值和對(duì)利潤產(chǎn)生的影響才會(huì)令報(bào)表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量的可操作性

很多上市公司有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法有失客觀和公允，因此，建議企業(yè)改進(jìn)公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法。首先，在原公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法的基礎(chǔ)上根據(jù)公允價(jià)值的取得流程增加相關(guān)具體數(shù)據(jù)的披露，包括投資性房地產(chǎn)的具體位置、面積、所在樓層、朝向、初始價(jià)格、披露時(shí)點(diǎn)單價(jià)，采用可比項(xiàng)目成交價(jià)格類比法確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，還需要增加可比項(xiàng)目的相同的信息數(shù)據(jù)和其他相關(guān)信息數(shù)據(jù)以及調(diào)整系數(shù)的具體范圍和調(diào)整因素標(biāo)準(zhǔn)表的具體內(nèi)容，特別是根據(jù)調(diào)整因素標(biāo)準(zhǔn)表對(duì)可比項(xiàng)目進(jìn)行修正從而確定目標(biāo)項(xiàng)目的調(diào)整系數(shù)是如何確定的，是否具有合理性等問題都需要準(zhǔn)確地進(jìn)行表述。其次，由于公司擁有的投資性房地產(chǎn)處在有活躍交易市場的區(qū)域，企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)有相關(guān)資質(zhì)的獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公司確定的公允價(jià)值的數(shù)據(jù)來源、確定依據(jù)和重要假設(shè)給予肯定，并出具相關(guān)的認(rèn)證報(bào)告，并將認(rèn)證報(bào)告的內(nèi)容披露在年報(bào)中。再次，企業(yè)制定公允價(jià)值內(nèi)部控制體系，在該公允價(jià)值內(nèi)部控制體系下，各部門相互監(jiān)督、相互牽制，保證資產(chǎn)的安全完整。最后，企業(yè)還應(yīng)該在上述披露的基礎(chǔ)之上以單獨(dú)報(bào)告的形式披露比年報(bào)中更為詳盡的信息，包括投資性房地產(chǎn)和參照物相關(guān)對(duì)比要素的照片等。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上市公司由于管理嚴(yán)格、監(jiān)控力度強(qiáng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值計(jì)量盡管處于嘗試階段，還是處于可控階段，但是一些非上市公司在該領(lǐng)域的管理不容樂觀，例如，高層管理者故意指使、強(qiáng)迫工作人員，或者工作人員由于自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價(jià)值從而操縱利潤、粉飾報(bào)表的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值計(jì)量問題的研究仍任重道遠(yuǎn)。會(huì)計(jì)研究。

作者：姚蕾蕾單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)