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本文作者：陳曉梅作者單位：江蘇省南通商貿(mào)高等職業(yè)學(xué)校

自從2008年以后，全國房價飛漲。尤其是北京、上海等地，房價更是高得離譜。持續(xù)高漲的房價小到會影響人民的安居樂業(yè)，大到會影響到國土資源的充分利用和市場經(jīng)濟的穩(wěn)定、快速發(fā)展。面對此種情況，加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理已經(jīng)迫不及待。而為了控制過高的房價的諸多措施中，稅收的作用的不可忽視的。但是，面對稅收制度存在的很多問題，進行房地產(chǎn)稅制度改革已經(jīng)勢在必行。

一、房地產(chǎn)稅制改革的必要性分析

新中國建立以來，我國的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)形成了一個相對較穩(wěn)定的稅源結(jié)構(gòu)，也形成了一個相對完善的框架。不過，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)稅費制度中的很多方面已經(jīng)不能再適應(yīng)社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展。所以，必須要對當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度進行改革?？傮w來說，這些發(fā)展具體包括以下幾個方面：

（一）稅收格局產(chǎn)生很大變化

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，其已經(jīng)占到我國國民經(jīng)濟總量的百分之七十。再者，由于國民投資渠道過于單一，而投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為他們投資的重要渠道。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場交易的大量增加，對我國的稅收也起到了一定的增加作用。但是，我國的房地產(chǎn)稅收稅目繁多，且稅率較低，稅收制度的制定不夠科學(xué)。因此，某種程度上來說，已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另外，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅在中央和地方財政收入中的比例還很小，只占到地方和中央財政收入的3.5%。這在一定程度上影響了我國稅收的流失。據(jù)不完全統(tǒng)計，英國的房地產(chǎn)稅要占到整個地方財政收入的30%～80%；美國的房地產(chǎn)稅要占到整個地方財政收入的10%左右。從以上國家的房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的比例我們可以看出，我國應(yīng)該進一步擴大稅源，增強房地產(chǎn)行業(yè)在國家稅收中的重要比例。稅收是我國財政收入的重要來源，而稅收制度是否完善也同時對國家的經(jīng)濟發(fā)展起到不可忽視的作用。針對我國目前房地產(chǎn)稅收制度還不完善這個局面，這時，對房地產(chǎn)稅制進行改革十分必要。

（二）目前的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策要求征收新的房地產(chǎn)稅

在過去的兩到三年時間里，我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展得如火如荼。因此，大量的資本涌入了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價偏高。這樣的高房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多居民的購買力。為了抑制高房價，國家出臺了一系列相關(guān)政策，包括征收房地產(chǎn)稅以及限貸、限購等措施。當(dāng)前，征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)在上海、重慶等地進行，上海主要對本地以及外地居民新購二套房以上進行征收房地產(chǎn)稅，稅率為0.6%；而重慶市主要針對高檔公寓以及獨棟別墅，及無投資人員、無工作戶口人員所購的二套房進行征稅，稅率暫定為0.5%～1.2%。這一系列政策對當(dāng)前的高房價起到了一定的抑制作用，據(jù)估計，未來的一段時間內(nèi)房價將會迎來“拐點”。不過，就目前重慶和上海實施的房地產(chǎn)稅而言，取得的效果卻不盡人意。據(jù)相關(guān)人士的介紹，在全國很多城市開征房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅已進入著手和準(zhǔn)備階段。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的弊端

筆者通過查閱諸多文獻(xiàn)資料，以及對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的研究發(fā)現(xiàn)，目前我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的弊端主要體現(xiàn)在：

（一）稅費種類過于繁雜

我國當(dāng)前所包含的房地產(chǎn)稅種高達(dá)十幾種之多，另外還包括一些行政性收費。而這些房地產(chǎn)稅已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展，需要進行必要的改革。比如，土地出讓金。這一稅收制度就不合理，它無異于將未來40～70年的稅一次性進行征收，這樣長期下去必然會導(dǎo)致部分地方政府熱衷于賣地，以求政府財政收入的快速增加，也不利于國家土地的長期有效利用。也會導(dǎo)致地價被惡意抬高，也會致使部分人對土地進行投機行為，影響整個房地產(chǎn)市場的繁榮和穩(wěn)定。要想改變這種境況，必須要對當(dāng)前的房地產(chǎn)稅進行改革。

（二）征稅范圍過窄，優(yōu)惠范圍過寬

國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅的征收對象不包括農(nóng)村，只對工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)以及縣城和城市適用。但是，我國的農(nóng)村是一片廣袤的土地，隨著新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模也在不斷急劇擴大，很多農(nóng)民也開始對房地產(chǎn)進行投資。而不對農(nóng)村的房地產(chǎn)進行征稅等于是放棄了一大片的“土壤”。而針對這種漏洞，很多企業(yè)在農(nóng)村修建高檔別墅，以求逃脫國家的征稅。其次，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)征收制度中還存有很多的優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策把個人所有非營業(yè)性房地產(chǎn)以及非營利性機構(gòu)的自用房地產(chǎn)納入免征房地產(chǎn)稅的范疇。而這些優(yōu)惠政策的適用范圍過于寬泛，存在一定的弊端。

（三）目前以土地出讓金為稅基重復(fù)征稅的方式不合理、不科學(xué)

筆者認(rèn)為，目前以土地出讓金為稅基重復(fù)征稅的方式不合理、不科學(xué)?，F(xiàn)在的各種稅費已經(jīng)占到房價的50%左右。這其中的很多收費都是重復(fù)和不合理的。比如，現(xiàn)在的土地出讓金就是重復(fù)征稅的突出表現(xiàn)：開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后，需要繳納5.5%的土地出讓金作為營業(yè)稅，其中的3%～5%作為契稅，在房屋建成之后還要繳納土地出讓金的5.5%作為營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。這樣的重復(fù)征稅增加了土地使用人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，不科學(xué)也不合理。

三、政策建議：將現(xiàn)有房地產(chǎn)稅改為統(tǒng)一征收物業(yè)稅

筆者認(rèn)為，在今后的很長一段時間內(nèi)，簡化稅種、構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅是國家稅務(wù)部門今后的工作重點。筆者建議可將現(xiàn)有房地產(chǎn)稅改為統(tǒng)一征收物業(yè)稅。

（一）物業(yè)稅的含義和內(nèi)容

物業(yè)稅是針對房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的附屬物所征收的一個稅種。其在香港地區(qū)和東南亞地區(qū)已經(jīng)普遍運用。在歐美等國家則把物業(yè)稅稱之為不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅。經(jīng)過我國學(xué)界的長期研究，普遍認(rèn)為應(yīng)該對房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的附屬物征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。據(jù)了解，這已經(jīng)被政府納入規(guī)劃綱要。2003年以來，全國已有十個省市開始征收物業(yè)稅，如江蘇、安徽、北京、寧夏等。在不久物業(yè)稅可能會在全國范圍內(nèi)實行。在全國范圍內(nèi)實施物業(yè)稅有利于提高征稅效率，有利于抑制房價、有利于降低征稅成本、有利于提高我國土地的長期使用效率。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是在國內(nèi)擁有不動產(chǎn)的業(yè)主；物業(yè)稅的納稅對象是土地以及在土地附屬物；物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)該既包括經(jīng)營性住房還應(yīng)包括自主性住房，不僅要包括城鎮(zhèn)房地產(chǎn)還應(yīng)該包括農(nóng)村房地產(chǎn)。

（二）物業(yè)稅的計稅依據(jù)

計稅依據(jù)的稅額與數(shù)額是呈正比例關(guān)系的，也是課稅對象的量的表現(xiàn)。它是應(yīng)納稅額的依據(jù)。簡單的說，計稅依據(jù)可以分為從量計征及從價計征。從量計征是以稅法規(guī)定的計量標(biāo)準(zhǔn)（數(shù)量、重量、面積等）計算，然后按這種計征方式征稅；從價計征則是指以房屋的價格為征稅依據(jù)?？紤]到我國目前的房地產(chǎn)交易市場的空前繁榮的景象，筆者認(rèn)為應(yīng)該采用從價征收的征稅依據(jù)。我國目前所使用的土地使用稅的計稅依據(jù)主要是依據(jù)土地面積，這種稅率的設(shè)置很不合理，也造成了土地資源配置不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生，也不能反映出土地的價值。在征稅稅率上在不同城市和不同地段采用了不同的稅率，也充分考慮了土地的級差收益。而對于我國目前的房產(chǎn)稅而言，主要是以土地租金及土地原值為計稅依據(jù)，這也同樣不能充分反映出土地的市場價值。有學(xué)者認(rèn)為，在將來新的房地產(chǎn)稅制度當(dāng)中，應(yīng)該把計稅依據(jù)定位為房地產(chǎn)的評估價值。這樣就可以充分優(yōu)化土地資源的配置，反映出房地產(chǎn)權(quán)利人和土地的市場價值。評估房地產(chǎn)價值主要是通過下面幾種途徑進行的：第一種方式是以同類物業(yè)的市場價格作為估價依據(jù)，這種價值評估方式具有很強的操作性，也可以獲得物業(yè)的現(xiàn)值；第二種方式是以未來是物業(yè)價值為評估依據(jù)，但是操作起來不太方便；第三種方式是以過去的物業(yè)價值作為評估依據(jù)，這種評估方式操作起來非常方便，可以很容易獲取十分充足的原始財務(wù)數(shù)據(jù)。筆者認(rèn)為，我們可以運用第三種方式征收物業(yè)稅，當(dāng)這種物業(yè)稅的征收方式出現(xiàn)不合理現(xiàn)象的時候，應(yīng)該以后兩種方式作為輔助手段。也有專家考慮到稅收成本等因素的影響，關(guān)于物業(yè)估計的時間建議以4～6年為宜。另外，筆者認(rèn)為，要完整地實現(xiàn)這樣的房地產(chǎn)計稅方式，一定要制定一個完善的房地產(chǎn)價值評估制度：需要建立共享和信息采集制度；需要建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度；需要建立完善的房地產(chǎn)評估法規(guī)體系；需要培育一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估人員；需要建立完善的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)。

（三）物業(yè)稅的優(yōu)惠問題

筆者認(rèn)為，在下列幾類情況下，可以減免物業(yè)稅：

1.在物業(yè)稅開征的初始階段，在物業(yè)稅開征之前就已經(jīng)繳納相關(guān)稅費并取得房地產(chǎn)使用權(quán)的，在征收物業(yè)稅的時候應(yīng)按一定比例減征物業(yè)稅；2.對由于不可抗力致使房地產(chǎn)進行損毀的，稅務(wù)部門應(yīng)該在一定比例上減免物業(yè)稅；3.對于家庭收入低于平均水平的居民，確實有困難的，由家庭提出申請，并由相關(guān)部門進行審查，核實無誤的可以減免物業(yè)稅；4.對于非營利性機構(gòu)自用的房地產(chǎn)以及公園、宗教寺廟、軍隊、名勝古跡自用的不動產(chǎn)，或者直接用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)用的物業(yè)可以考慮免征物業(yè)稅。

（四）物業(yè)稅的納稅期限和稅率

物業(yè)稅的納稅期限可以依照分期預(yù)繳或按年計算的方式，具體的納稅期限可以由各個地方政府酌情依據(jù)自身的情況規(guī)定。例如，可以運用每季度首月進行預(yù)繳的方式進行，在每季度的首月完結(jié)前就完成稅費的繳納。另外，稅率的制定也需要根據(jù)物業(yè)的用途和類型靈活變通。例如，對經(jīng)營性物業(yè)和個人自住物業(yè)的稅收規(guī)定應(yīng)該有所區(qū)別；對于舊房和新房的稅率也應(yīng)該有所不同。筆者建議，對于自住的物業(yè)采用的稅率應(yīng)該較低，對于經(jīng)營性物業(yè)采用的稅率應(yīng)該較高。根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)不同，可以運用1%至3%之間的稅率征收辦法。至于物業(yè)稅的納稅期限，可實行按年計算、分期預(yù)繳的征收方法，具體納稅期限由地方政府確定。可實行每季首月預(yù)繳制，即應(yīng)納稅額須于每季首月（即1月、4月、7月、10月）完結(jié)前繳納。

四、統(tǒng)一征收物業(yè)稅應(yīng)注意的問題

筆者認(rèn)為，統(tǒng)一征收物業(yè)稅應(yīng)注意以下問題：第一，地方政府在給開發(fā)商供應(yīng)土地前，應(yīng)該對開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商的開發(fā)計劃進行嚴(yán)格的審核。另外，在土地供應(yīng)的時候政府還要保證城市整體功能的協(xié)調(diào)，加強統(tǒng)一的土地規(guī)劃；第二，應(yīng)該把物業(yè)稅的征稅化一次性征收為分期征收。對物業(yè)稅一次性征收會致使地方政府過度依賴出讓土地獲得財政收入。而對于物業(yè)稅的分期征收，不僅對抑制房價過高有一定的效果，同時也有利于促進房地產(chǎn)交易的順利進行，可以降低房地產(chǎn)交易成本。第三，可以把按原值征收物業(yè)稅改為按現(xiàn)值征收房產(chǎn)稅，要規(guī)范房地產(chǎn)物業(yè)稅的評估機制。要完整地實現(xiàn)這樣的房地產(chǎn)計稅方式，一定要制定一個完善的房地產(chǎn)價值評估制度。這對于計稅依據(jù)相當(dāng)重要。

五、結(jié)語

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，物業(yè)稅是針對房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的附屬物所征收的一個稅種。其在香港地區(qū)和東南亞地區(qū)已經(jīng)普遍運用。以同類物業(yè)的市場價格作為估價依據(jù)，這種價值評估方式具有很強的操作性，也可以獲得物業(yè)的現(xiàn)值。另外，稅率的制定也需要根據(jù)物業(yè)的用途和類型靈活變通。我們應(yīng)吸收以前的經(jīng)驗，同時借鑒一些其他國家的做法，使我國的房地產(chǎn)稅收體制更加完善，從而促進我國經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。