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本文作者：黃春梅作者單位：大屯煤電（集團）有限責任公司金屯房地產(chǎn)住房公積金管理中心

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的意義

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理活動的關鍵部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理有助于實現(xiàn)預期收益，完成既定的發(fā)展目標。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)是資金運動的關鍵環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)進行資金管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對大部分經(jīng)營活動的管理。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要經(jīng)常性的分析全部資金和處于各周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的流動資金，從而及時地了解資金的使用情況，財務收支平衡狀況，根據(jù)實際情況，合理籌集和使用資金，促進企業(yè)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中存在的問題

（一）資金預算管理制度存在缺陷

由于一些房地產(chǎn)企業(yè)的領導缺乏資金預算管理的意識，從而疏于對企業(yè)的資金進行有效的管理，導致了沒有建立起完善的資金預算管理制度，進而不能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工環(huán)節(jié)等階段進行資金的管理活動，所以常常導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施的各個階段發(fā)生成本超支的現(xiàn)象，造成不必要的資源浪費。

（二）不重視資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目承包責任制度，由項目承包人承擔承包責任人，由于企業(yè)的管理人員不重視資金管理活動，從而使得這些項目承包責任人只關注工程的質(zhì)量，缺乏對資金的控制，承包人不能如實的反應資金的使用狀況，進而不能夠控制成本，由于不重視對資金管理，導致房地產(chǎn)企業(yè)僅考核工程項目質(zhì)量和安全等指標，不考核項目資金的使用效益指標，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)項目資金被挪用的現(xiàn)象，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在建項目的風險。

（三）融資形式單一

眾所周知，我國的企業(yè)債券市場發(fā)展進程緩慢，導致房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券來籌集資金的方式變得非常艱難。同時，我國證監(jiān)會也對企業(yè)IPO做出了嚴格的規(guī)定，特別是近兩年，監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票方式來籌集資金變得異常困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時，只能通過銀行的長短期借款來取得所需要的資金，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的融資風險和較大的償債壓力。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)成員的資金管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的各級領導必須充分意識到資金管理的重要性，將資金管理活動提升到戰(zhàn)略的高度，從支出上加強對資金的管理。同時要強化房地產(chǎn)企業(yè)所有成員參與的成本管理的積極性，使他們認識到資金管理活動不僅是領導層的責任，也是每一個成員的責任，做到合理降低甚至規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金過程中存在的財務風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡平臺，在線監(jiān)督資金的使用狀況。通過在線監(jiān)控各項目資金的流動情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中存在的問題，并有針對性的采取措施，以此來降低甚至或規(guī)避項目在資金使用上存在的風險，使各項目在資金的投向和使用上更加貼近于企業(yè)的整體利益。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立資金預算管理小組，明確各小組的權利和義務，按照相關的制度來制定項目的資金預算計劃，使項目負責人對項目資金預算計劃有一個全面的了解后，給予他們相關的權限，有助于各項目負責人執(zhí)行預算。在預算的執(zhí)行進程當中，資金預算管理小組要及時、全面的加強對項目各個階段進行追蹤與檢查，通過掌握預算的執(zhí)行情況，來分析制定的預算與實際情況之間存在的差異，從而有針對性的提出有關的改進措施與建議，并定期向預算管理部門上報預算的執(zhí)行情況，有助于預算管理部門了解整個預算的執(zhí)行情況，及時的查找存在問題的原因，從而修改預算，使得預算更接近實際情況，以保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預定的經(jīng)營目標。

（三）加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對資金的監(jiān)督，通過定期檢查，或者不定期地抽查資金的使用情況，有助于房地產(chǎn)企業(yè)全面掌握資金的使用情況。例如，通過定期查閱財務報表可以全面了解資金的動態(tài)；通過不定期抽查資金預算的執(zhí)行情況，可以監(jiān)督預算的認真落實；通過專項檢查預算的執(zhí)行狀況，可以查找出資金預算在執(zhí)行過程中更深層次的問題；通過追蹤管理應收款賬款、預付賬款和其他往來款項的情況，可以使項目負責人和相關業(yè)務人員的績效和應收款項的回籠效率和效果掛鉤，制定相應的獎罰考核方法，以此來確保資金的安全和完整。

（四）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

由于單一的融資方式不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)企業(yè)除了向銀行借款以外，還應當有其他的籌資方式以獲取所需要的長短期資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，提高自身的競爭力非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)通過自身壯大后發(fā)行股票或者債券籌集所需要的資金，來達到降低資金成本和財務風險的目的。對那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)來講，可以通過建立房地產(chǎn)投資信托的方式，來拓寬其融資的渠道，這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來講可以通過強強聯(lián)手的方式，共同開發(fā)或聯(lián)合集資，以此來達到緩解企業(yè)的融資壓力的目的。

（五）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算、結(jié)算管理模式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導致了房地產(chǎn)企業(yè)不僅投資數(shù)額巨大、開發(fā)周期比較長、開發(fā)成本也比較高，而且施工項目的地理分布與其他行業(yè)相比較也比較分散，這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個項目組往往設立單獨的銀行賬戶，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金分散，從而使上級單位在準確掌握和全面了解資金的使用情況方面存在一定的難度。所以，有必要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算、結(jié)算管理模式，從而達到提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的收益的目的。