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隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和財(cái)稅體制改革的推進(jìn)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，通過(guò)稅收平衡收益分配、促進(jìn)社會(huì)公平等要求日益迫切，其中以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收管理和稅制改革的主要內(nèi)容．為此，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列文件要求全國(guó)各地建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)、核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作．在這個(gè)過(guò)程中，鑒于評(píng)估對(duì)象數(shù)量龐大，因此采用先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)、建立批量評(píng)估系統(tǒng)便成為稅制改革成功的關(guān)鍵．批量評(píng)估是當(dāng)前國(guó)際房地產(chǎn)稅基評(píng)估普遍采用的方法之一．國(guó)際估價(jià)官協(xié)會(huì)（InternationalAssoci－ationofAssessingOfficers，IAAO）于2002年制定的《批量評(píng)估準(zhǔn)則》，對(duì)批量評(píng)估作了如下定義：批量評(píng)估（MassAppraisal，MA）是指利用共同的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)化的方法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)技術(shù)評(píng)估一組財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的過(guò)程．《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2007》（Interna－tionalValuationStandard，IVS）中對(duì)批量評(píng)估的解釋是：在特定的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評(píng)估方法和技術(shù)，同時(shí)對(duì)多個(gè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)．美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（UniformStandardsofProfessionalAp－praisalPractice，USPAP，2008－2009）中對(duì)批量評(píng)估也有類(lèi)似的表述．國(guó)際上普遍采用的批量評(píng)估方法可分為兩大類(lèi)［4］，即傳統(tǒng)方法和非傳統(tǒng)方法．由于多元回歸方法［5］的廣泛應(yīng)用，一般將其稱(chēng)為傳統(tǒng)方法，相對(duì)于多元回歸的其他方法則稱(chēng)為非傳統(tǒng)方法，如人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)［6］、遺傳算法［7］、模糊理論［8］、適應(yīng)估計(jì)技術(shù)［9］等．目前廣泛應(yīng)用的主要是傳統(tǒng)的多元回歸方法，不過(guò)多元回歸方法也存在對(duì)房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)要求較高、特殊性難于反映、納稅人解釋困難等問(wèn)題．房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)在國(guó)外已有幾十年的歷史，但在中國(guó)仍屬新生事物，研究與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均相對(duì)較少．同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和特點(diǎn)與國(guó)外差異較大，很難直接借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)．在此背景之下，研究適合中國(guó)的批量評(píng)估方法，顯得尤為重要．本文針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，研究適用的批量評(píng)估方法和模型，以期實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的房地產(chǎn)稅基評(píng)估．

1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑形態(tài)有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：1）單元住宅是整個(gè)住宅市場(chǎng)的主體．根據(jù)對(duì)深圳房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，全市已登記的房地產(chǎn)中，多層或高層住宅占總量的85％（截至2011年年底）．這與西方發(fā)達(dá)國(guó)家（如美國(guó)、加拿大）獨(dú)立住宅廣泛存在的情況有很大區(qū)別，使得我國(guó)以住宅小區(qū)或單一樓棟作為建模單元成為可能．2）土地混合使用的情況普遍存在．國(guó)外許多國(guó)家土地使用分區(qū)明確，比較強(qiáng)調(diào)單一機(jī)能分區(qū)．我國(guó)土地使用分區(qū)管制并不明確，土地混合使用現(xiàn)象十分常見(jiàn)．“住宅＋商業(yè)”、“商業(yè)＋辦公”、“住宅＋辦公＋酒店”等混合使用情況非常普遍．3）存量住宅交易活躍度較高．隨著城鎮(zhèn)化水平快速提高，許多大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量住宅時(shí)代，存量住宅的交易量已經(jīng)超過(guò)新建住宅，交易頻度也加大．以深圳市為例，在“十一五”期間，年均存量住宅交易套數(shù)約為9．83萬(wàn)套，約占全市商品住宅總量的9％左右．4）土地交易量及市場(chǎng)化水平較低．我國(guó)實(shí)行土地公有制，相比而言，西方發(fā)達(dá)國(guó)家，多數(shù)采用土地私有制，土地市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格透明度高．綜合以上特點(diǎn)，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外市場(chǎng)的巨大差異，無(wú)法直接采用國(guó)外的評(píng)估方法和模型進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的批量評(píng)估．

2整體估價(jià)概念

及模型根據(jù)上文分析，我國(guó)的普通住宅小區(qū)內(nèi)，一般存在著較大量的同質(zhì)住房和交易信息，這使得以住宅小區(qū)或樓棟為單元建立評(píng)估模型成為可能，這樣可以最大程度地減少房地產(chǎn)異質(zhì)性帶來(lái)的屬性調(diào)整困難．

2．1整體估價(jià)定義整體估價(jià)是把每個(gè)價(jià)格集聚區(qū)域，即房產(chǎn)評(píng)估分區(qū)，看作一個(gè)整體或系統(tǒng)，假設(shè)在該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)的價(jià)格存在內(nèi)在聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即一套房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)會(huì)影響本棟、本小區(qū)及本評(píng)估分區(qū)的其他房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，且各房產(chǎn)之間的價(jià)格關(guān)聯(lián)關(guān)系在一定時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，然后在每棟樓宇內(nèi)挑選一個(gè)典型房產(chǎn)單位（即標(biāo)準(zhǔn)單位），建立評(píng)估分區(qū)內(nèi)、小區(qū)內(nèi)、樓棟內(nèi)各房屋與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的三級(jí)價(jià)格關(guān)聯(lián)體系，在每個(gè)評(píng)估周期內(nèi)通過(guò)對(duì)評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位價(jià)格的評(píng)估，實(shí)現(xiàn)對(duì)分區(qū)內(nèi)所有住房單位的價(jià)格評(píng)估，其核心方法是市場(chǎng)比較法．

2．2整體估價(jià)模型構(gòu)建基于上述整體估價(jià)的思想，結(jié)合圖1評(píng)估分區(qū)示意圖，構(gòu)建其相關(guān)模型．圖1中，某評(píng)估分區(qū)有多個(gè)類(lèi)型相似的樓宇，如樓宇A(yù)、B、X等；每棟樓宇均有不同樓層、不同戶(hù)型的多個(gè)住房，如樓宇A(yù)有m層，每層有n戶(hù)．其中，Aij、Bij、Xij分別為樓宇A(yù)、B、X選定的標(biāo)準(zhǔn)單位，Xij同時(shí)被選定為評(píng)估分區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)單位．在此基礎(chǔ)上，建立該分區(qū)內(nèi)各房產(chǎn)間的價(jià)格關(guān)系．1）樓宇內(nèi)部?jī)r(jià)格關(guān)系通過(guò)各房屋與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價(jià)格修正系數(shù)建立樓宇內(nèi)各房屋之間的價(jià)格關(guān)系：PXmn＝αmn•PXij（1）其中：PXmn為房屋Xmn的價(jià)格；αmn為房屋Xmn相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)單位Xij的價(jià)格修正系數(shù)；PXij為該樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價(jià)格．2）小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)格關(guān)系假設(shè)樓宇A(yù)與樓宇B位于同一住宅小區(qū)，樓宇B的標(biāo)準(zhǔn)單位被選定為該小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)單位，建立小區(qū)內(nèi)部各房屋之間的價(jià)格關(guān)系：PAij＝βAB•PBij（2）其中：PAij為樓宇A(yù)標(biāo)準(zhǔn)單位Aij的價(jià)格；βAB為房屋Aij相對(duì)于小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Bij的價(jià)格修正系數(shù)；PBij為B樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價(jià)格．3）評(píng)估分區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)格關(guān)系通過(guò)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位與評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價(jià)格修正系數(shù)建立評(píng)估分區(qū)內(nèi)各房屋之間的價(jià)格關(guān)系：PXij＝δXB•PBij其中：δXB為某小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Bij相對(duì)于評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Xij的修正系數(shù)．

2．3整體估價(jià)實(shí)施方法圖1所示的模型結(jié)構(gòu)有幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題需要解決：1）劃分評(píng)估分區(qū)．這是實(shí)施整體評(píng)估的先決條件．評(píng)估分區(qū)需考慮城市房地產(chǎn)的集聚性、建筑類(lèi)型、建筑特點(diǎn)等，評(píng)估分區(qū)一旦確定，即假設(shè)分區(qū)內(nèi)存在統(tǒng)一的供求關(guān)系，且價(jià)格位于一致的價(jià)格區(qū)間．2）確定每級(jí)修正關(guān)系中的標(biāo)準(zhǔn)單位．標(biāo)準(zhǔn)單位確定的標(biāo)準(zhǔn)需具有可操作性及合理性，以便所有房屋之間的修正比例之和最?。?）構(gòu)建修正系數(shù)體系．這是實(shí)施整體估價(jià)的核心，修正系數(shù)體系建立以后，通過(guò)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)單位即可評(píng)估區(qū)域內(nèi)所有房屋的價(jià)格（租金價(jià)格或銷(xiāo)售價(jià)格）．4）結(jié)果檢驗(yàn)．這是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵步驟．檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的來(lái)源及覆蓋面是檢驗(yàn)?zāi)芊襁_(dá)到目標(biāo)的主要因素．考慮到確定標(biāo)準(zhǔn)單位和修正系數(shù)的重要性和復(fù)雜性，下文將對(duì)二者進(jìn)行詳細(xì)闡述．

3標(biāo)準(zhǔn)單位選取

標(biāo)準(zhǔn)單位是指在一幢樓宇內(nèi)擁有最多共通屬性或最多數(shù)目的典型房產(chǎn)，代表了本樓宇的價(jià)格水平．標(biāo)準(zhǔn)單位的設(shè)定十分重要，它將直接影響批量評(píng)估的合理性和準(zhǔn)確性．在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)單位過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮樓層、朝向、戶(hù)型、產(chǎn)權(quán)等因素，具體如下：1）標(biāo)準(zhǔn)單位是整棟樓宇內(nèi)擁有最多房屋特征的房地產(chǎn)，且不含附加值成分．所謂附加值，是指不包括在主物業(yè)樓面面積內(nèi)、素質(zhì)稍差的額外樓面面積的價(jià)值，例如閣樓、露臺(tái)、花園及停車(chē)庫(kù)等．2）高層、小高層或多層有電梯的樓宇，標(biāo)準(zhǔn)單位一般選擇較中間的樓層，而多層無(wú)電梯的樓宇，一般選擇在二層3）標(biāo)準(zhǔn)單位的戶(hù)型、朝向需綜合考慮，但不是傳統(tǒng)意義上的戶(hù)型、朝向，而是房屋所在樓宇的某一方位，其囊括了戶(hù)型、朝向等致使房產(chǎn)價(jià)格差異的多方面特征．標(biāo)準(zhǔn)單位的方位一般選取整幢樓宇內(nèi)處于中間價(jià)位的方位．4）標(biāo)準(zhǔn)單位其他條件均處于樓宇的一般水平．例如，裝修水平設(shè)定為普通裝修，水電氣網(wǎng)等配套設(shè)施都是健全的，建成后房屋結(jié)構(gòu)沒(méi)有經(jīng)過(guò)改造等．5）為了可比案例選取與房屋修正的方便，樓盤(pán)內(nèi)同類(lèi)型樓宇的標(biāo)準(zhǔn)單位設(shè)定應(yīng)盡量保持統(tǒng)一，特別是樓層、方位等特征，減少各標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價(jià)格修正．若在設(shè)定上已經(jīng)存在偏差，應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整．6）標(biāo)準(zhǔn)單位并不是一定存在的，它可以是一套虛擬的房產(chǎn)單元．即使標(biāo)準(zhǔn)單位與實(shí)體房產(chǎn)單元具有相同樓層和方位，也可能存在其他特征上的差異，因此它們之間的價(jià)格可能并不相等，這時(shí)也存在價(jià)格修正．

4修正系數(shù)體系

建立修正系數(shù)體系主要包括3個(gè)層次：樓宇內(nèi)部修正、小區(qū)內(nèi)部修正及評(píng)稅分區(qū)內(nèi)修正．確定修正系數(shù)需綜合考慮不同層面的價(jià)格影響因素，下文以商品住宅為例進(jìn)行詳細(xì)分析．表1列出了評(píng)估中需要考慮的影響商品住宅價(jià)格的區(qū)域因素（D1－D6）和個(gè)別因素（x1－x10）．這些因素的修正系數(shù)，可采用特征價(jià)格模型（也稱(chēng)為Hedonic模型），結(jié)合市場(chǎng)分析及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研來(lái)確定。

4．1樓宇修正系數(shù)樓宇修正系數(shù)只需考慮影響樓宇內(nèi)部房屋價(jià)格的變量，主要包括x6、x7、x8、x9、x10．x7采用戶(hù)型修正系數(shù)來(lái)表達(dá)其差異；x8采用樓層修正系數(shù)來(lái)表達(dá)；x6、x10采用朝向修正系數(shù)表達(dá)；對(duì)于存量住宅來(lái)說(shuō)，裝修對(duì)價(jià)格影響較小（除了比較豪華的裝修會(huì)有一定影響），因此可不考慮x9．1）樓層修正系數(shù)經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，可建立樓層調(diào)整模型，確立標(biāo)準(zhǔn)單位樓層與其他樓層價(jià)格差，進(jìn)而計(jì)算樓層差系數(shù)．具體樓層價(jià)格差需根據(jù)實(shí)際調(diào)查情況而定，受樓盤(pán)品質(zhì)、樓層高低、景觀(guān)等影響，舊樓盤(pán)的樓層差不明顯，新樓盤(pán)的樓層差稍大．總樓層數(shù)越低，樓層價(jià)差越高；總樓層數(shù)越高，樓層價(jià)差越低．一般而言，樓層價(jià)差由高到低的順序是：多層、小高層、高層．如果小區(qū)密度較大，當(dāng)上升到某一樓層后突然視野開(kāi)闊，樓層差會(huì)呈現(xiàn)跳躍式上漲．因此，樓層調(diào)差一般分為整體調(diào)差、分段調(diào)差、每層調(diào)差等．整體調(diào)差是指樓宇相鄰價(jià)格的兩層樓層價(jià)格差基本相同，呈現(xiàn)線(xiàn)性遞增（或遞減）趨勢(shì)，是比較簡(jiǎn)單的調(diào)差方式；分段調(diào)差是指樓宇的樓層價(jià)格差有2個(gè)或2個(gè)以上的取值，如在較低樓層有較低的樓層價(jià)格差，在較高樓層有較高的樓層價(jià)格差；每層調(diào)差是指樓宇因樓層產(chǎn)生的價(jià)格增長(zhǎng)（或降低）并不是線(xiàn)性的，呈現(xiàn)較為復(fù)雜的形式，需采用不同的值來(lái)確定每?jī)蓪又g的價(jià)格關(guān)系．2）朝向修正系數(shù)朝向調(diào)整系數(shù)是一個(gè)綜合指標(biāo)，不只是考慮房地產(chǎn)朝向，還需綜合考慮通風(fēng)、采光、噪音等其他影響因素．一般是根據(jù)樓盤(pán)具體情況、市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)確定．景觀(guān)一般比朝向優(yōu)先，有景觀(guān)的房地產(chǎn)主要考慮景觀(guān)，無(wú)景觀(guān)的房地產(chǎn)主要考慮朝向，其他情況（如噪音）依據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整．3）戶(hù)型修正系數(shù)同一樓宇內(nèi)部戶(hù)型差別不大（主要戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格差異在5％以?xún)?nèi)）時(shí)，一般只作朝向、景觀(guān)等調(diào)整，不納入戶(hù)型結(jié)構(gòu)調(diào)整．同一樓宇內(nèi)部戶(hù)型差別較大（主要戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格差異5％～10％，且戶(hù)型結(jié)構(gòu)差異較大）時(shí)，需測(cè)算不同戶(hù)型單位之間的價(jià)格差距（一般以百分比衡量），以此為依據(jù)進(jìn)行系數(shù)調(diào)整．同一樓宇內(nèi)部戶(hù)型差別巨大（主要戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格差異10％以上，通常為綜合大社區(qū)，涉及多層、高層、別墅、洋房等各類(lèi)產(chǎn)品）時(shí)，分別計(jì)算不同產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)單位價(jià)格，系數(shù)不作特別設(shè)置．針對(duì)底層帶花園、頂層復(fù)式或帶花園、送大面積露臺(tái)等特殊戶(hù)型情況，通常采取系數(shù)調(diào)整及重點(diǎn)跟蹤的方式，測(cè)算特殊戶(hù)型的單位與標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型之間的價(jià)格差距（一般以百分比衡量），以此為依據(jù)單獨(dú)就該房屋單位設(shè)定調(diào)整系數(shù)．4）特殊修正系數(shù)該系數(shù)主要反映樓宇內(nèi)房屋的某些特別因素，比如有特殊景觀(guān)、特別裝修等．

4．2小區(qū)修正系數(shù)小區(qū)內(nèi)相同建筑類(lèi)型樓宇的標(biāo)準(zhǔn)單位之間價(jià)格差異，還需考慮各樓宇在小區(qū)內(nèi)的位置，即位置修正系數(shù)．位置修正系數(shù)綜合考慮樓宇在樓盤(pán)整體價(jià)格水平中所處的位置，特別是樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價(jià)格在樓盤(pán)中的價(jià)格水平，并考慮其影響因素，包括周邊環(huán)境（如綠化、小區(qū)環(huán)境等）、安靜程度（如臨街情況、噪音影響等）、舒適程度（如電梯戶(hù)數(shù)比等）、生活便利度（如交通、購(gòu)物便捷度等）等．一般情況下是靠路邊的價(jià)格相對(duì)較低，但是靠路邊樓棟有較好景觀(guān)時(shí)情況又不同．有些大型小區(qū)靠里面的樓棟距離出口較遠(yuǎn)，交通便利性差，但在小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)可能會(huì)設(shè)置花園、綠地等景觀(guān)來(lái)使其價(jià)值有所保證．具體修正系數(shù)需根據(jù)各樓宇的實(shí)際位置情況進(jìn)行確定．

4．3評(píng)估分區(qū)修正系數(shù)評(píng)估分區(qū)內(nèi)影響房屋價(jià)格的因素主要有x1－x10、D1－D6．除了4．1和4．2中所提及的因素外，x1、x2主要反映小區(qū)的建筑規(guī)模，采用建筑規(guī)模系數(shù)來(lái)反映；x3－x5采用樓齡系數(shù)來(lái)反映；D1－D3反映小區(qū)所在區(qū)域的繁華程度和交通便捷度，采用小區(qū)位置系數(shù)來(lái)反映；D4－D6反映小區(qū)的設(shè)施和環(huán)境，采用小區(qū)品質(zhì)系數(shù)來(lái)反映．通過(guò)建立上述修正系數(shù)體系，任何一個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)的交易，均可修正為標(biāo)準(zhǔn)單位的比準(zhǔn)價(jià)格．例如，同小區(qū)內(nèi)交易的修正公式為Psi＝Ptitfrul（4）其中：Psi為標(biāo)準(zhǔn)單位的比準(zhǔn)價(jià)格；Pti為評(píng)估分區(qū)內(nèi)交易案例的單價(jià)；t、f、r、u、l分別為可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的交易時(shí)間、樓層、朝向、戶(hù)型以及樓宇位置的修正系數(shù)．其他區(qū)域范圍修正與式（4）類(lèi)似．

5案例分析

采用深圳市中心區(qū)的房屋交易基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行整體估價(jià)模型的應(yīng)用分析，以檢驗(yàn)該模型的有效性和實(shí)用性．以該分區(qū)內(nèi)一住宅小區(qū)星河國(guó)際花園為例，建立樓棟修正系數(shù)體系．該小區(qū)共有9棟，表2所示為D1棟2011年部分房屋交易價(jià)格信息和屬性信息．該樓棟共有28層，每層6戶(hù)，為保證價(jià)格信息的可比性，價(jià)格已進(jìn)行過(guò)時(shí)間修正，即均修正到2011年12月的價(jià)格水平上．該樓棟交易信息較多，屬性信息也較全面，可采用特征價(jià)格模型進(jìn)行樓棟修正系數(shù)的確定．根據(jù)調(diào)研結(jié)果，該樓棟為普通高層住宅，每層戶(hù)型分布均一致，每個(gè)戶(hù)型均具有固定的位置、面積和朝向，因此，戶(hù)型變量可以替代以上3個(gè)變量．以時(shí)間修正價(jià)格為自變量，以樓層變量、戶(hù)型虛擬變量（戶(hù)型A、戶(hù)型B、戶(hù)型C、戶(hù)型D、戶(hù)型E及戶(hù)型F）為因變量進(jìn)行多元回歸分析，采用線(xiàn)性模型．回歸結(jié)果表明，樓層價(jià)格差為192元／m2，戶(hù)型A、B、F價(jià)格水平相當(dāng)，同樓層中戶(hù)型C較A、B、F高1492元／m2，較D高1802元／m2，較E高1640元／m2．選擇價(jià)格水平比較居中的14層C戶(hù)型作為標(biāo)準(zhǔn)房，并根據(jù)回歸結(jié)果計(jì)算得出該棟樓每套房屋的價(jià)格，確定每套房屋與標(biāo)準(zhǔn)房之間的綜合修正系數(shù)．16E、25B、6E、7F、10A、13C、9F的修正系數(shù)分別為1．0567、1．0592、1．0028、0．9623、0．9785、1．0363、0．9731．同理，基于調(diào)查數(shù)據(jù)和修正體系確定的方法，建立了某小區(qū)修正系數(shù)與深圳中心區(qū)（評(píng)估分區(qū)）修正系數(shù)，．基于這些修正系數(shù)，對(duì)該評(píng)估分區(qū)內(nèi)的樓宇價(jià)格進(jìn)行了批量評(píng)估．為了檢驗(yàn)該模型的有效性，參考IAAO的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行了檢驗(yàn)．檢驗(yàn)樣本數(shù)為1579個(gè)房產(chǎn)單元，包括其市場(chǎng)交易價(jià)格和批量評(píng)估價(jià)格2％（比率中位數(shù)反映評(píng)估值與檢驗(yàn)樣本間的一致性），結(jié)果的離散程度也較低（離散系數(shù)），各類(lèi)房產(chǎn)估價(jià)水平基本一致（價(jià)格相關(guān)差）．應(yīng)用研究表明，整體估價(jià)模型可以有效地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格的批量評(píng)估，可操作性較強(qiáng)．

6結(jié)論

本文基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，提出了整體估價(jià)的思想，建立了房地產(chǎn)整體估價(jià)模型，并對(duì)模型所需的標(biāo)準(zhǔn)單位選取和修正系數(shù)確立進(jìn)行了詳細(xì)分析．此外，基于深圳市中心區(qū)的房屋交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了模型應(yīng)用及檢驗(yàn)分析，結(jié)果表明本研究建立的整體評(píng)估模型是切實(shí)可行的．該模型的前提假設(shè)是在一定時(shí)段內(nèi)評(píng)估分區(qū)各房屋價(jià)格存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系．如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)，可能會(huì)打破已建立的關(guān)聯(lián)，這時(shí)需要對(duì)修正系數(shù)體系進(jìn)行調(diào)整．另外，如果房屋屬性出現(xiàn)大幅變動(dòng)，如因遮擋物的出現(xiàn)使房屋景觀(guān)消失等，也需要對(duì)修正系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。