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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特性

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，開發(fā)、營銷移交與售后服務(wù)過程中牽涉到的內(nèi)容較多，且沒有明晰的地點或時間界線來區(qū)分各個生產(chǎn)流程，而對每個開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行開發(fā)成本的會計核算既沒必要也缺乏可操作性，而在房地產(chǎn)會計核算中，一般將項目的開發(fā)周期當(dāng)作成本結(jié)算期。開發(fā)房地產(chǎn)的資金最少都需要上百萬，是一類高資金的投入項目?？赡墚a(chǎn)生在開發(fā)過程中的風(fēng)險包括：市政計劃調(diào)節(jié)或地價變更引起的土地風(fēng)險；產(chǎn)業(yè)策略變更或銀行信貸策略變更引起的籌資風(fēng)險；規(guī)劃不當(dāng)或作業(yè)質(zhì)量不高引起的成本風(fēng)險等等。具備較高價值的房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品常規(guī)的營銷模式為：預(yù)售與分期付款模式。同普通的企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的收入明確方法是特殊的。房地產(chǎn)企業(yè)的投資和產(chǎn)出的比例階段性不好預(yù)測，業(yè)績的起伏較大，披露的信息失真，這些問題都有其特殊性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的問題

(一)無法有效避免房地產(chǎn)會計核算風(fēng)險在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，企業(yè)會遭遇諸多風(fēng)險。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)盡量規(guī)避這些風(fēng)險，我國證監(jiān)會頒布的會計準(zhǔn)則雖然規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的行為，然而它只要求房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避擔(dān)保抵押貸款風(fēng)險，卻未制定房地產(chǎn)企業(yè)必須為應(yīng)對風(fēng)險提取質(zhì)量保證金等法令。

(二)借款費用資本化的問題因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，且資本的回籠較慢，投資的成本相對集中，其開發(fā)資金的籌集一般都要用到債務(wù)資本。然而在新會計準(zhǔn)則的規(guī)定中，借款費用資本化的范疇被擴(kuò)充，而唯有借款費用滿足特定的條件時才能資本化。而房地產(chǎn)企業(yè)明確借款費用資本化的影響元素也并非易事；即便可以明確，但也不能將長時期未開發(fā)的土地儲備中所包涵的借款費用資本化。

(三)企業(yè)業(yè)績不能透過收益評價的指標(biāo)如實反映由于開發(fā)房地產(chǎn)的投資和產(chǎn)出的周期較長，在會計報表上時常會出現(xiàn)業(yè)績的劇烈起伏，其在建設(shè)時期的業(yè)績較差，然而當(dāng)竣工并售出建筑后，房地產(chǎn)企業(yè)通常會將預(yù)售賬款計入收入中去，其引起的現(xiàn)象是運營狀況不能透過凈利潤指標(biāo)如實反映出來。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營情況較為良好，但是其凈利潤太少甚至顯示為負(fù)數(shù)；并且一個房地產(chǎn)企業(yè)，即便其在建項目多、預(yù)售狀況喜人、資本流動鏈穩(wěn)固、盈利能力健全，也可能出現(xiàn)倒閉等狀況。比如：因為建設(shè)項目的質(zhì)量問題引發(fā)資產(chǎn)的抵償或資金流動受阻等等。所以，除開會計核算指標(biāo)外，房地產(chǎn)企業(yè)還要預(yù)防外部風(fēng)險。

(四)會計科目的設(shè)立不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算最令人頭疼的一個難題就是會計科目的設(shè)立不科學(xué)。當(dāng)前，我國新會計準(zhǔn)則對金融、石油、銀行等各領(lǐng)域都作出規(guī)定：應(yīng)設(shè)立科學(xué)的會計科目，然而卻未對房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目的設(shè)立作出明文規(guī)定。各企業(yè)都是依據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)立會計科目，未形成一致的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本費用項目包含土地征收以及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建設(shè)安裝工程費等等。工程的費用項目很多，而且其牽涉的內(nèi)容較為廣泛。比如：僅開發(fā)間接費用就包含項目管理費、資本化借款費、銷售設(shè)置建設(shè)費、物業(yè)管理費等。開發(fā)的間接費用核算與工程項目的開發(fā)有直接關(guān)系，然而其所包涵的費用項目也無法明確是哪一部分產(chǎn)生的，在會計科目的設(shè)置上還不夠科學(xué)。會計科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的核算造成了較大的阻礙。此外，因為常規(guī)的房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期較長，工程建設(shè)需要分成好幾個步驟，項目從驗收到竣工結(jié)算的時間太長，這無形中增加了會計核算人員的工作強(qiáng)度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的完善舉措

(一)增大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息中需要包含土地的成本和土地的儲存量。房地產(chǎn)企業(yè)是否能獲得發(fā)展決定于房地產(chǎn)企業(yè)是否有充裕的土地儲備量。因為土地利用人不能透過土地使用權(quán)總額來預(yù)判房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備狀況，所以就需要企業(yè)增大土地儲備量并完成信息的有效披露工作。房地產(chǎn)企業(yè)還需要增大其現(xiàn)金披露程度。披露的企業(yè)現(xiàn)金信息包含運營活動中所構(gòu)成的全部現(xiàn)金流量，如此才能提升資金流量信息披露的質(zhì)量。應(yīng)有效預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況表上應(yīng)對各類風(fēng)險——例如土地風(fēng)險、籌資風(fēng)險等進(jìn)行預(yù)判，提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險辨別能力，并且應(yīng)按一定比例提取質(zhì)量保證金，幫助企業(yè)預(yù)防風(fēng)險。

(二)健全房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)款費用核算制度依照原始成本的準(zhǔn)則以及費用配比的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)中的結(jié)款費用應(yīng)與工程總成本發(fā)生直接聯(lián)系，也就是說將其劃歸到房地產(chǎn)項目開發(fā)的間接費用中，并且構(gòu)成房地產(chǎn)項目的部分成本。核算房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)款費用時需要充分權(quán)衡配比準(zhǔn)則，將還未竣工且累計成本的發(fā)生額大于該工程的預(yù)收賬款的各房地產(chǎn)開發(fā)項目明確為成本對象，進(jìn)而對借款費用進(jìn)行分?jǐn)偂４送?，在獲得除開臨時投入或儲蓄利息的收益后，應(yīng)依照實際已花費的資本來核算房地產(chǎn)項目的成本。各房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)分?jǐn)偨杩钯M用——借款費用=借款費用總數(shù)-臨時投入獲得的利益-儲蓄利息。這樣，各房地產(chǎn)項目的成本對象就等于未竣工且累計成本的產(chǎn)生額大于該項目的預(yù)售賬款。

(三)加快健全房地產(chǎn)項目的成本核算房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本核算必須明朗化，其既可針對全部房地產(chǎn)開發(fā)工程，也能夠是單獨的建設(shè)項目。那部分擁有一致的開發(fā)地點、類似的構(gòu)造、一致的施工企業(yè)以及一致的施工場所的房地產(chǎn)開發(fā)項目也可被當(dāng)作成本核算對象。房地產(chǎn)開發(fā)工程中的那些規(guī)模龐大且周期較長、成本核算以區(qū)域劃分的房地產(chǎn)項目，如果負(fù)責(zé)項目建設(shè)的企業(yè)不同，其核算的對象也可以是各建設(shè)企業(yè)的不同施工部分。為了解決不同戶型、不同樓層的房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本與效益不匹配的問題，應(yīng)依據(jù)豐富的經(jīng)驗來明確各不同戶型與樓層的比例標(biāo)準(zhǔn)，而單位面積的營銷成本可運用總面積和總成本的加權(quán)平均數(shù)來核算。訂立的成本分配標(biāo)準(zhǔn)必須科學(xué)。當(dāng)開發(fā)出的商品房可以竣工并驗收時，可以依據(jù)建筑的成本、方位、地理位置等元素來明確科學(xué)的營銷價格，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)成本和收益間的比例。

(四)設(shè)立合理的跨級科目解決房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，就應(yīng)設(shè)立科學(xué)的會計科目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)了解該領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r以及企業(yè)本身的工程開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等，設(shè)置滿足開發(fā)需求的的會計科目。假如企業(yè)的分公司不采取單獨核算的模式，那么工程建設(shè)就不必再設(shè)置額外的間接費用賬目，只需要在總賬目下分離子賬目，這樣能使會計核算的程序更加簡易、節(jié)約人力成本、提升會計核算的質(zhì)量。而在工程建設(shè)中，企業(yè)應(yīng)依據(jù)具象化的項目來編制臺賬，這樣的臺賬包含：營銷臺賬、物管臺賬、項目付款臺賬、所得稅管理臺賬等，且對不相同的會計核算對象設(shè)立不同的賬目卡片，規(guī)范成本費用錄入行為，保障工程竣工結(jié)算的有效性和科學(xué)化。

四、補(bǔ)充

應(yīng)注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算中，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)工作。在新會計制度的要求下，應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷收入，為企業(yè)的收入核算奠定良好的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算必須從法律標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩個層次進(jìn)行明確。

五、結(jié)束語

總之，解決房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存和發(fā)展的前提和保障。而冷靜解析會計核算存在的問題，探索健全房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的途徑，已成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各類風(fēng)險時必須解決的難題。唯有切實落實新會計制度，利用經(jīng)驗使會計核算和新會計制度盡快融合，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：邢英單位：中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（撫順）有限公司