土地一級開發(fā)財務風險論文
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1.土地一級開發(fā)企業(yè)融資風險的管控
在融資渠道的拓展方面，隨著房地產整體行業(yè)信貸政策的不斷收緊，企業(yè)應該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業(yè)所面臨的極大的融資壓力。企業(yè)可以將資金的籌集向信托、債券等債務融資渠道和發(fā)行優(yōu)先股、普通股等股權融資渠道轉移。通過融資渠道不斷被拓寬，企業(yè)的風險得以不斷被分散，轉而也會降低通過其他渠道來獲取資金的成本。在股權融資方面，以北京城建投資發(fā)展股份有限公司為例，該公司于2009年通過非公開發(fā)行股票來募集資金以進行危改和項目一級土地開發(fā)。通過發(fā)行股票募集到的資金，使得開發(fā)及運營階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實力，提高了公司的凈資產，一定程度上降低了公司的資產負債率，償債風險得以減輕，公司的抗風險能力得到加強。通過此次的非公開募股使得公司的財務狀況極大改善，在增強公司盈利能力的同時，公司的發(fā)展勢頭也越來越強勁。面對資金成本高的問題，通過信貸等金融機構來獲取資金是不錯的選擇。土地一級開發(fā)企業(yè)通過設立信托計劃，向受益人募集項目所需的資金，在取得資金后，可以有效補充土地一級開發(fā)企業(yè)的資金需求，并通過項目信托計劃與信托受益人分享項目收益。在創(chuàng)新型融資層面，資產證券化是值得考慮的內容，土地一級開發(fā)企業(yè)可以通過土地證券化的相關收益作為擔保發(fā)行證券，這樣既使得土地一級開發(fā)企業(yè)能夠擁有土地的使用權，又能將未來的收益轉化成當前可以使用的資金。面對債務期限的問題，土地一級開發(fā)企業(yè)應該做長遠的發(fā)展規(guī)劃，制定長期的資金使用計劃，為進一步資金的募集和使用預留出富余的時間，使得貸款期限與土地一級開發(fā)資金運用的時間和期限相匹配，確保土地一級開發(fā)資金鏈的完整。
2.土地一級開發(fā)企業(yè)投資風險的管控投資風險
在房地產開發(fā)企業(yè)中日益凸顯，土地一級開發(fā)項目的成本中，被拆遷企業(yè)的成本主要發(fā)生在補償費、安置費中，可以通過制定相關的補償標準來對該項成本的發(fā)生予以適當控制。首先，應該明確被拆遷房屋的性質與用途，針對不同的性質與用途的房屋，細化補償標準，并嚴格執(zhí)行；其次，應該考慮拆遷過程中的時效性問題，針對在較短時間內完成拆遷工作的團隊或者項目組建立獎勵機制。在土地價格變動層面，應與政府或者土地受讓方簽訂協(xié)議，以最為合適的價格鎖定價格變動所帶來的風險。
3.土地一級開發(fā)企業(yè)資金回籠的管控
在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級土地的開發(fā)周期，通過與土地儲備機構簽訂協(xié)議等方式，使得一級土地在滿足土地出讓的相關標準以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開發(fā)成本。另一方面，土地一級開發(fā)的成本核算工作應該積極落實，通過成本核算來確定土地出讓的合適價格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開發(fā)的增值收益達到最大。
二、結論
受到房地產開發(fā)產業(yè)整體大環(huán)境的影響，土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的風險日益擴大，在財務層面的壓力更大。土地一級開發(fā)企業(yè)應該將融資、投資和資金回籠層面的風險進行深入分析，并有針對性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級開發(fā)企業(yè)在不利的產業(yè)背景下做到財務風險整體可控，企業(yè)運營良好。
作者：毛棟杰單位：河南國土開發(fā)建設有限公司
