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一、目前蘇北房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量少，規(guī)模小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量少是目前蘇北多數(shù)城市面對(duì)的共同問題，如徐州截至2003年底，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不足15家。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量與全市人口相比明顯不足。部分縣區(qū)甚至沒有一家獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。除了估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量少，規(guī)模小也是蘇北乃至全國估價(jià)行業(yè)存在的問題。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的來源主要有脫鉤改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和民營(yíng)機(jī)構(gòu)，這些估價(jià)機(jī)構(gòu)人員大多在10人左右，其中房地產(chǎn)估價(jià)師約占70％，有的企業(yè)是房地產(chǎn)估價(jià)師兼會(huì)計(jì)和內(nèi)勤。甚至有個(gè)別外地房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在徐州建立的分公司中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師僅有1人，連外業(yè)調(diào)查員和會(huì)計(jì)共計(jì)4人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模很小。在這種情況下很難想象一旦國外有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入如何應(yīng)對(duì)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，高學(xué)歷比重不高據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)北京、上海、西安、天津和重慶的部分一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的調(diào)查表明，被調(diào)查的33家估價(jià)機(jī)構(gòu)的學(xué)歷構(gòu)成比例是：?？迫藛T28％，本科53％，本科以上19％。據(jù)筆者所了解，徐州、蘇遷等地目前從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人員中，多數(shù)為?？萍耙韵聦W(xué)歷人員，本科從業(yè)人員比例較低，本科以上從業(yè)人員基本沒有。由于在我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴(yán)重不足，因此國家對(duì)該行業(yè)估價(jià)師資格準(zhǔn)入設(shè)置的門檻較低，最低至沒有相應(yīng)學(xué)歷但通過國家經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有若干年的工作經(jīng)驗(yàn)可以參加房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試。這一方面擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價(jià)師的選拔范圍，另一方面不可避免的是房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。而蘇北作為江蘇經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)人才的吸引力一直較弱，從業(yè)人員學(xué)歷低的現(xiàn)象尤其突出，高學(xué)歷從業(yè)人員明顯不足。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育未能發(fā)揮應(yīng)有作用由于房地產(chǎn)估價(jià)從事的是價(jià)值較大的商品評(píng)估，并且房地產(chǎn)商品具有唯一性、質(zhì)量差異性等特點(diǎn)，不同的房地產(chǎn)商品往往具有不同的價(jià)格。甚至同一幢樓統(tǒng)一單元的相鄰商品房都會(huì)因?yàn)槌?、采光等不同價(jià)格不同。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果直接影響到當(dāng)事人的利益。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的極端重要性，2001年建設(shè)部的100號(hào)令規(guī)定“房地產(chǎn)估價(jià)師必須在注冊(cè)有效期內(nèi)參加中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)或其指定機(jī)構(gòu)的一定學(xué)時(shí)估價(jià)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，取得繼續(xù)教育合格證明”。但由于不少估價(jià)師對(duì)繼續(xù)教育的重要性認(rèn)識(shí)不足，多數(shù)繼續(xù)教育僅僅是走過場(chǎng)，估價(jià)師們很少利用繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)加強(qiáng)與同行之間的交流，獲取信息的渠道較少。繼續(xù)教育未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)由于部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是從原政府部門脫鉤改制分離出來的，與管理部門有著較多的聯(lián)系，所以很多時(shí)候管理部門有意識(shí)的對(duì)其傾斜，比如指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行與政府有關(guān)的業(yè)務(wù)。這樣很容易就形成了個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量爆滿排隊(duì)等候的現(xiàn)象，而其他估價(jià)機(jī)構(gòu)門可羅雀，業(yè)務(wù)量明顯不足。為了在爭(zhēng)奪市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過采取降低估價(jià)費(fèi)用、給予回扣等不正當(dāng)手段進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。如某公司在與客戶談判時(shí)，將估價(jià)費(fèi)用降低至國家規(guī)定費(fèi)用的40％，雖然最終贏得了這筆業(yè)務(wù)，但由于成本所限，很難保證估價(jià)的質(zhì)量。正如一位較有遠(yuǎn)見的老總說：房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)就像一個(gè)大蛋糕，每年的市場(chǎng)份額是一定的，但如果進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的話，實(shí)際上是估價(jià)機(jī)構(gòu)自己減小這塊蛋糕，最終受損的是整個(gè)估價(jià)市場(chǎng)。所以對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來說，最重要的不是與別人爭(zhēng)奪這塊蛋糕，而是學(xué)會(huì)自己去制作蛋糕。

（五）房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)行業(yè)自律欠缺按照相關(guān)文件規(guī)定，各地應(yīng)盡可能加快成立房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，以促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的自律，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)行業(yè)的指導(dǎo)。但由于各種各樣的原因，例如徐州市至今尚未成立區(qū)域性的房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織。估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師之間的交流只能盲目自發(fā)的進(jìn)行，這種信息的流動(dòng)是不對(duì)稱的、缺乏較強(qiáng)的規(guī)律性，對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)約束行業(yè)協(xié)會(huì)沒有發(fā)揮作用。政府的機(jī)構(gòu)承擔(dān)了在其他城市中應(yīng)由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)的責(zé)任，難免有點(diǎn)手忙腳亂。這也與徐州市作為蘇北乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)較為發(fā)達(dá)的大城市的經(jīng)濟(jì)地位不相協(xié)調(diào)。

（六）部分估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，影響估價(jià)質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)中介估價(jià)機(jī)構(gòu)到底應(yīng)從事什么樣的業(yè)務(wù)范圍能夠更加有效的促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者的看法有所不同。有的學(xué)者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)的需要，估價(jià)師們必須對(duì)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深的了解，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和預(yù)測(cè)把握得較為準(zhǔn)確，因此如果估價(jià)機(jī)構(gòu)兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢、可行性分析等業(yè)務(wù)并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產(chǎn)出。另一部分學(xué)者則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價(jià)是一門“高度藝術(shù)化的科學(xué)”，不僅要求估價(jià)人員具有精深的專業(yè)知識(shí)、對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，還需要高度的精力投入，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果兼營(yíng)其他業(yè)務(wù)，必然會(huì)影響到估價(jià)的專業(yè)性，進(jìn)而影響估價(jià)的質(zhì)量。但不管怎么說，一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身特色，有明確的業(yè)務(wù)范圍。但在實(shí)際中，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，有些估價(jià)師一肩數(shù)職，倒真有點(diǎn)雜貨鋪的味道。這種競(jìng)爭(zhēng)本身就是低層次的，做出的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量如何，讓人猜測(cè)。

（七）估價(jià)業(yè)務(wù)來源比較單一，估價(jià)市場(chǎng)并未真正成熟由于房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上存在的后繼市場(chǎng)，估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展的成熟度大多取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整個(gè)趨勢(shì)較好，房地產(chǎn)的價(jià)格穩(wěn)中有升，并且與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為協(xié)調(diào)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。但房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)作為其繼發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育尚未成熟。雖然徐州市估價(jià)市場(chǎng)也存在較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但這種競(jìng)爭(zhēng)是低層次的，是以損害整個(gè)行業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境為代價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)。判斷一個(gè)市場(chǎng)是否成熟的標(biāo)志，不能僅僅看其是否存在競(jìng)爭(zhēng)及競(jìng)爭(zhēng)是否激烈，而應(yīng)看其競(jìng)爭(zhēng)的層次是否為高層次競(jìng)爭(zhēng)，客戶的消費(fèi)心理是否成熟、業(yè)務(wù)來源是否合理等因素。由于房地產(chǎn)估價(jià)費(fèi)用是基于商品價(jià)值的比率費(fèi)用，房地產(chǎn)商品的價(jià)值來能夠較大，加上目前大多消費(fèi)者消費(fèi)心理不成熟，所以很少有客戶能夠意識(shí)到估價(jià)的重要性而自發(fā)的委托估價(jià)，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)交易時(shí)花費(fèi)的估價(jià)費(fèi)用是不必要的浪費(fèi)。所以估價(jià)業(yè)務(wù)來源比較單一，大多是受政府機(jī)構(gòu)和銀行等行業(yè)委托的房地產(chǎn)納稅、拆遷估價(jià)或抵押估價(jià)，估價(jià)市場(chǎng)并未真正成熟。

二、幾點(diǎn)建議針對(duì)上述存在的問題，認(rèn)為要想使得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)成熟有序發(fā)展，應(yīng)著重從以下方面入手：

（一）建立健全房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)，完善估價(jià)市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的成功與否，除了與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境相適應(yīng)外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)市場(chǎng)的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應(yīng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此應(yīng)在完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)作，完善整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境。

（二）加快成立區(qū)域性估價(jià)師學(xué)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律政府的職能是明確的，權(quán)力也是受到限制的，現(xiàn)在的情況是一些本部應(yīng)該用政府承擔(dān)的責(zé)任政府機(jī)構(gòu)擔(dān)了起來，其結(jié)果必然混淆了政府的職能，同時(shí)其效果也由于政府公共管理的特點(diǎn)受到限制。徐州市目前尚未成立區(qū)域性房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，一些行業(yè)性自律文件和估價(jià)的具體要求無法建立。因此，應(yīng)加快成立區(qū)域性估價(jià)師學(xué)會(huì)，盡快承擔(dān)起應(yīng)盡的責(zé)任。

（三）加大人才培養(yǎng)力度，建立房地產(chǎn)的本科教育制度從1999年教育部對(duì)全國的本科層次高等教育進(jìn)行規(guī)范以來，我國取消了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的本科專業(yè)。目前房地產(chǎn)專業(yè)只有?？茖哟蔚慕逃?，本科層次的房地產(chǎn)專業(yè)教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實(shí)際上認(rèn)為，專業(yè)的設(shè)置應(yīng)主要面向市場(chǎng)需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)人才的缺口一直較大。目前房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員中，大多為工民建專業(yè)或經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)，真正在學(xué)校階段接收系統(tǒng)房地產(chǎn)教育的人很少，這必然會(huì)影響其專業(yè)性。因此筆者認(rèn)為建立設(shè)置房地產(chǎn)的本科專業(yè)，建立房地產(chǎn)本科教育制度可以明顯促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)人才培養(yǎng)力度，解決估價(jià)人員所學(xué)專業(yè)不對(duì)口、接受知識(shí)不系統(tǒng)的不足，提高從業(yè)人員的受教育層次。

（四）建立房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)科班制度僅僅建立房地產(chǎn)的本科教育制度還是不夠的，由于房地產(chǎn)估價(jià)不僅要求估價(jià)人員具有較高的專業(yè)素養(yǎng)、扎實(shí)的理論知識(shí)，還需要估價(jià)人員具有敏銳的洞察力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)很熟悉。“房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門科學(xué)，更是一門藝術(shù)，是一門高度藝術(shù)化的科學(xué)”，雖然國家對(duì)于要求估價(jià)人員在取得估價(jià)師資格之前應(yīng)具有一定年限的工作經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于工作經(jīng)驗(yàn)的要求不易把關(guān)，并且即使估價(jià)人員具有一定年限工作經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)于房地產(chǎn)的知識(shí)把握并不系統(tǒng)，甚至個(gè)別地方有可能存在漏洞。當(dāng)面對(duì)一些較為復(fù)雜的估價(jià)案例時(shí)，就可能因?yàn)檎莆罩R(shí)不夠全面估價(jià)出的結(jié)果有較大的偏差。因此如果能夠建立房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)科班制度，強(qiáng)制性的要求那些有意從事估價(jià)工作的人員接受一定學(xué)時(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，并要求其具有一定時(shí)間的工作經(jīng)驗(yàn)可以有效的避免因?yàn)檎莆罩R(shí)不夠系統(tǒng)而引起的成果失誤。當(dāng)然對(duì)于部分在本科階段已經(jīng)學(xué)習(xí)的某些課程，可以采取免修制直接取得學(xué)分。

（五）鼓勵(lì)高等院?？蒲性核膶I(yè)人才從事兼職估價(jià)工作高等院?？蒲性核膶I(yè)人才往往具有較高的學(xué)歷，把握本學(xué)科的前沿領(lǐng)域，并且具有較高的道德水平。在從事房地產(chǎn)估價(jià)工作時(shí)，更容易緊跟現(xiàn)行的法規(guī)政策、采用先進(jìn)的估價(jià)理論，客觀公正的進(jìn)行估價(jià)。通過鼓勵(lì)高等院?？蒲性核膶I(yè)人才從事兼職估價(jià)工作還可以在一定程度上降低不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的程度。這之中最關(guān)鍵的問題是通過吸引高?？蒲袡C(jī)構(gòu)專業(yè)人才可以及時(shí)地把房地產(chǎn)估價(jià)的先進(jìn)理論應(yīng)用到實(shí)踐，從而降低因獲取信息過于陳舊影響估價(jià)質(zhì)量的情況。部分地區(qū)不僅不鼓勵(lì)高等?？蒲袑I(yè)人才從事兼職估價(jià)工作，而且對(duì)其加以限制，筆者認(rèn)為是不妥的，這至少不利于先進(jìn)技術(shù)及時(shí)地轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。

（六）加快完成估價(jià)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)氛圍有些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)雖然表面上完成脫鉤改制工作，實(shí)際上是一套班子、兩個(gè)牌子，有些雖然從人員、資金等方面完成改制工作，但在獲取政府指定業(yè)務(wù)方面，政府部門仍然刻意的向其傾斜，以免傷害其感情。筆者認(rèn)為，政府部門應(yīng)該一視同仁，如果有意識(shí)的照顧某些企業(yè)，首先就損害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其次從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這些接受地方保護(hù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)在面對(duì)國外有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)時(shí)根本無法與之抗衡。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)盡快完成估價(jià)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，并從根本上切斷政府機(jī)構(gòu)對(duì)這部分企業(yè)的照顧，使其真正的加入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去，以利于優(yōu)秀企業(yè)的脫穎而出，并最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的健康快速發(fā)展。

隨著中國加入WTO，距離國外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國估價(jià)市場(chǎng)日期的日益逼近，中國房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日益成熟，筆者認(rèn)為作為政府有責(zé)任為估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，以促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)照著正確的方向發(fā)展，作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)明確自身的責(zé)任，合理發(fā)展和經(jīng)營(yíng)企業(yè)，從而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。