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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，無(wú)論是抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是預(yù)防通貨膨脹上都發(fā)揮了重要作用，但是隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入，在很大程度上增加了企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)和行業(yè)對(duì)于資金的需求量大，并且使用周期長(zhǎng)，因此企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中需要不斷的根據(jù)市場(chǎng)的變化，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管控力度。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并提出相應(yīng)的解決方案，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理的效率，實(shí)現(xiàn)公司更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;問(wèn)題及對(duì)策探析

房子作為日常生活作息中的必需品，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模在不斷地?cái)U(kuò)大，在發(fā)展的過(guò)程中不可避免的存在著許多的問(wèn)題。其中財(cái)務(wù)管理工作貫穿了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的全部過(guò)程，從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，逐漸到資金的籌集、分配、房屋預(yù)售、利潤(rùn)計(jì)算及分配等方方面面都屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇，這是一項(xiàng)瑣碎且重要的工作，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的特殊性，資金需求量大且項(xiàng)目跨度時(shí)間長(zhǎng)，支出與收入種類繁多，加之我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的不健全，在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在著許多的財(cái)務(wù)漏洞。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資成本高，且資金來(lái)源渠道單一。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，每一項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都需要大量的資金支持，大多數(shù)企業(yè)都是在拿到地后快速辦理施工許可證、土地使用證等證書(shū)，隨后向銀行進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款以維持項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)。但是在前期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)需要向銀行支付大量的利息，在沒(méi)有得到投資回報(bào)的情況下，企業(yè)便已背負(fù)了巨大的利息，對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生了巨大的壓力。與前幾年迅速發(fā)展相比，如今房地產(chǎn)行業(yè)正處于成熟穩(wěn)定階段，隨著國(guó)家限購(gòu)政策的出臺(tái)，城市內(nèi)商品房出現(xiàn)了一定程度的積壓，使得部分企業(yè)依靠預(yù)售回籠資金出現(xiàn)困難，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)［1］。如在2020年10月四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市大地生態(tài)發(fā)展有限公司發(fā)表聲明稱近年來(lái)由于受市場(chǎng)環(huán)境的影響，該公司商業(yè)庫(kù)存擠壓嚴(yán)重，導(dǎo)致后續(xù)資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法給購(gòu)買(mǎi)該公司房子的業(yè)主辦理房產(chǎn)證。此前該公司將土地使用證抵押給銀行進(jìn)行貸款，由于市場(chǎng)因素及個(gè)人素質(zhì)等原因，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，不能及時(shí)歸還銀行貸款，因此簽署了購(gòu)房買(mǎi)賣合同的業(yè)主不能如期得到房產(chǎn)證。該行為嚴(yán)重的影響到了購(gòu)房人群的利益，同時(shí)也破壞了企業(yè)聲譽(yù)，給管理者帶來(lái)了嚴(yán)重的社會(huì)影響。而且部分房地產(chǎn)公司在同一段時(shí)間投資的項(xiàng)目不止一個(gè)，往往同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求，管理不當(dāng)則容易導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)混亂，誘發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。

(二)財(cái)務(wù)管理重視程度不夠。部分房地產(chǎn)公司對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)管理重視程度不夠，前期時(shí)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的保密性等因素，在拿地階段僅通知財(cái)務(wù)方進(jìn)行付款，卻并未告知付的是什么款項(xiàng)，因此財(cái)務(wù)人員并不知道資金的流向。同時(shí)部分企業(yè)的高層思想觀念還停留在財(cái)務(wù)是后勤崗位，僅需要將賬目及稅務(wù)等基本業(yè)務(wù)做好即可的階段，因此對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)的投入相對(duì)較少［2］。與不重視相對(duì)應(yīng)的則是財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)的參差不齊，部分工作人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)知不足，在財(cái)務(wù)活動(dòng)中不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求。

(三)預(yù)算管理不到位。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)，因此對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算管理意義重大，但是在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大多數(shù)企業(yè)的預(yù)算管理并未與公司的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，不能把預(yù)算工作落實(shí)到公司經(jīng)營(yíng)部的全過(guò)程中，未能實(shí)現(xiàn)人人參與。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的預(yù)算考核體系，導(dǎo)致了大多數(shù)企業(yè)僅對(duì)資金的支出及成本等進(jìn)行簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)，并不能對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)起到評(píng)估與指導(dǎo)的作用。同時(shí)部分企業(yè)由于預(yù)算工作的不到位，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)成本的控制效果不好，造成了資金的損失。并且市場(chǎng)的發(fā)展是靈活的，國(guó)家在每一年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有相應(yīng)的政策管控，部分企業(yè)在預(yù)算的過(guò)程中未能將此風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，對(duì)于其帶來(lái)的影響不能及時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，容易導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善。

(四)信息化管理程度低。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的屬地管理性質(zhì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多以本地的小開(kāi)發(fā)公司，雖然隨著政策的發(fā)展，小部分大型房地產(chǎn)公司可以在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，但中小企業(yè)數(shù)量依然龐大。受限于公司規(guī)模和現(xiàn)金流，部分房地產(chǎn)企業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的軟件僅用來(lái)出具財(cái)務(wù)報(bào)表，或者收付轉(zhuǎn)憑證的制作，但是在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理涉及的信息是方方面面的，低信息化和集約化的財(cái)務(wù)管理無(wú)法幫助企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面的預(yù)算。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策分析

基于財(cái)務(wù)管理不善給公司及購(gòu)房人群帶來(lái)的負(fù)面影響，房地產(chǎn)公司應(yīng)該積極采取措施對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行改革，以改善在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中出現(xiàn)的金融危機(jī)。

(一)增加企業(yè)資金來(lái)源渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金需求量大，僅依靠企業(yè)自身流動(dòng)資金很難滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，因此絕大部分的企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷接的情況，將會(huì)嚴(yán)重的影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)有產(chǎn)出，負(fù)債繼續(xù)滾動(dòng)，惡性循環(huán)將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者債臺(tái)高筑。因此企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不能僅依靠銀行貸款、自身流動(dòng)資金或者后期預(yù)售回籠資金等融資方式，為了抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還需增加企業(yè)資金來(lái)源渠道。一方面銀行經(jīng)營(yíng)貸款外，小企業(yè)可與資金雄厚的大型企業(yè)進(jìn)行合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，讓出一部分的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，借助大型企業(yè)的資金幫助以發(fā)展本公司的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以利用公司的固定資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行貸款。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，可利用新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式—眾籌來(lái)解決企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。還可以讓企業(yè)團(tuán)體或者員工以合作方的方式提前參與到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，以合法眾籌或者證券化的模式與其進(jìn)行合作，根據(jù)需求打造出合作者滿意的建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)而批量化生產(chǎn)以達(dá)到獲利。并且還可以通過(guò)債務(wù)融資、股權(quán)融資等方式獲取資金，將還款期限錯(cuò)開(kāi)，從而將公司資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)分散，也可避免由于資金鏈斷裂無(wú)法進(jìn)行還款的現(xiàn)象［2］。

(二)加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員及公司管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，完善財(cái)務(wù)信息管理的建設(shè)。首先，房地產(chǎn)公司的管理層應(yīng)改變傳統(tǒng)觀念，意識(shí)到財(cái)務(wù)管理作為公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，需要引起高度的重視，在日常項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，讓財(cái)務(wù)管理人員充分參與到其中，不能僅當(dāng)一個(gè)后勤部門(mén)來(lái)使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金的使用涉及方方面面，財(cái)務(wù)管理人員需要與各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而及時(shí)進(jìn)行資金的管理與分配。財(cái)務(wù)管理人員的質(zhì)量決定了公司財(cái)務(wù)管理工作的有效性，因此需要做好財(cái)務(wù)管理人員職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)工作，提升自身的財(cái)務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)必須要增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性與透明性，設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理部門(mén)和監(jiān)督部門(mén)，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)需要建立健全人力資源體系，將財(cái)務(wù)管理能力作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作用人的標(biāo)準(zhǔn)之一，通過(guò)對(duì)員工能力及職業(yè)素養(yǎng)的考察，了解員工的能力和發(fā)展?jié)摿?，將其放置到合適的崗位上，從而發(fā)揮出員工的最大價(jià)值，也可減少企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，帶動(dòng)工作人員工作的積極性。對(duì)于項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的主要負(fù)責(zé)人員，在選任的過(guò)程中需要仔細(xì)的甄別，一旦選中，無(wú)特別原因盡量不進(jìn)行更換，保證財(cái)務(wù)與管理人員從始至終參與到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作中。隨著信息化時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)需要緊跟時(shí)代的發(fā)展，建立適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的信息化管理系統(tǒng)，可為企業(yè)購(gòu)進(jìn)合適的ERP管理系統(tǒng)，將企業(yè)物流、人工及財(cái)務(wù)等信息緊密的聯(lián)系起來(lái)，使得項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段都可在信息系統(tǒng)上進(jìn)行管理，方便領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行解決，避免不必要的物資及人力浪費(fèi)，降低工作的管理成本。

(三)完善企業(yè)預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中涉及了較大數(shù)額的資金使用，做好工程的預(yù)算工作在很大程度能夠幫助企業(yè)規(guī)劃資金的使用。房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算時(shí)需要根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行制定，使得預(yù)算的指標(biāo)與市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，分批次的對(duì)預(yù)算進(jìn)行管理，同時(shí)制定合理的預(yù)算實(shí)施管理指標(biāo)，對(duì)未來(lái)公司發(fā)展的規(guī)劃、內(nèi)部資源的控制和績(jī)效的考核進(jìn)行統(tǒng)籌管理［3］。在預(yù)算的基礎(chǔ)上合理安排公司項(xiàng)目的施工進(jìn)程，將預(yù)算的考核與施工項(xiàng)目各部門(mén)績(jī)效考核工作掛鉤，使得各部門(mén)間相互配合，協(xié)助財(cái)務(wù)管理人員開(kāi)展預(yù)算管理工作，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展。在施工過(guò)程中嚴(yán)格對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行控制，對(duì)于遇到的問(wèn)題需要充分分析發(fā)生的原因，確保工程進(jìn)度按照規(guī)劃進(jìn)行，避免由于返工等因素帶來(lái)的材料、人工的浪費(fèi)。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與分析由于國(guó)家政策調(diào)控及經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素等多種原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展瞬息萬(wàn)變，企業(yè)隨時(shí)有可能發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要及時(shí)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)查，對(duì)國(guó)家政策的變動(dòng)進(jìn)行有效的分析，及時(shí)作出合理的項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，可成立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)，專門(mén)的對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行收集，做好市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)把握工作，以提高企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的靈活性，樹(shù)立良好的社會(huì)形象［4］。

三、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)人民對(duì)“安居”有著美好的追求，同時(shí)房子也凝聚了我國(guó)普通群眾大半輩子的心血，房子應(yīng)該是用來(lái)幫助每一位需要居住的人群安居樂(lè)業(yè)的，不能作為炒作、牟取暴利的手段，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)時(shí)刻明確自己所背負(fù)的責(zé)任，在房地產(chǎn)政策的引導(dǎo)下，根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目的需求不斷地對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行管控，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，進(jìn)而增強(qiáng)公司資金的使用效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)公司的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保證人民群眾的利益。

參考文獻(xiàn):

［1］王艷芳．競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境下的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的戰(zhàn)略管理研究［J］．財(cái)經(jīng)界，2020(28):121－122．

［2］段文舉．淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制［J］．財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020(22):30－31．

［3］王璐璐．房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制分析［J］．時(shí)代金融，2020(22):34－35．

［4］高志博．房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制［J］．財(cái)經(jīng)界，2020(28):148－149．

作者:關(guān)錕旋 單位:江門(mén)市新會(huì)區(qū)駿景灣譽(yù)峰房地產(chǎn)有限公司