前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)論文范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)論文范文第1篇

關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧]有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個(gè)定義:“客戶滿意是指一個(gè)人通過對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)。”

客戶滿意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過程,它具有以下特征:

主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響?？蛻舻男枨?、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性。客戶滿意是客戶對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會(huì)層滿意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶的全面滿意。

客戶滿意的構(gòu)成要素

由于“客戶滿意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)?？蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。

與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對(duì)客戶提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購(gòu)買到滿意,再?gòu)臐M意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過程會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤(rùn)。

重復(fù)購(gòu)買的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶而言,他們購(gòu)買的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說是重復(fù)購(gòu)買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶來說購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說,一個(gè)滿意的客戶會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周圍的人的影響作用遠(yuǎn)比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

此外,由于不滿的客戶會(huì)向熟人述說他們的購(gòu)買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長(zhǎng)模型

實(shí)施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進(jìn)行的客戶滿意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查、與客戶會(huì)談以及對(duì)特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)論文范文第2篇

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對(duì)孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó)，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)夢(mèng)魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度在降低。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì)，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對(duì)象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源之一，更是我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國(guó)家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對(duì)住房市場(chǎng)的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對(duì)家庭借貸的影響，一個(gè)是對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。高房?jī)r(jià)鼓勵(lì)了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對(duì)漲價(jià)的預(yù)期也提高了購(gòu)房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來。可以確定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、銷售稅或增值稅都對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。

3我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國(guó)原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的作用。國(guó)際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國(guó)有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1）居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠收稅

在金融危機(jī)期間，對(duì)國(guó)民購(gòu)買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國(guó)民。

（2）二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行差額收稅

現(xiàn)行的對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場(chǎng)蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對(duì)二手房交易實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對(duì)二手房銷售的，不管是購(gòu)買后超過幾年，其營(yíng)業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營(yíng)業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3）暫停征收土地增值稅

我國(guó)土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會(huì)影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機(jī)制

不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

論文關(guān)鍵詞：金融危機(jī)房地產(chǎn)稅收改革

論文摘要：受金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對(duì)如何改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

參考文獻(xiàn):

[1]常莉．房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的效應(yīng)研究[D]．西北大學(xué)，2008

[2]藍(lán)慶新．金融危機(jī)對(duì)我經(jīng)濟(jì)的影響及應(yīng)對(duì)[J]．中國(guó)國(guó)情國(guó)力，2008（4）

[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究[J]．技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008

房地產(chǎn)論文范文第3篇

房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對(duì)公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題

2.1資金投入周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長(zhǎng)，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長(zhǎng)期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理

在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒有做到全過程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。

2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對(duì)象是業(yè)主，很少有對(duì)各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對(duì)象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。

3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對(duì)策

3.1降低資金成本

房地產(chǎn)公司的周期長(zhǎng)，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對(duì)不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。

3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度

我國(guó)的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對(duì)項(xiàng)目資金的分析和研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測(cè)，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3優(yōu)化融資，重視信用

房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對(duì)閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查

財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對(duì)階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對(duì)有問題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)論文范文第4篇

(1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖)及地籍(權(quán)屬)調(diào)查⑴測(cè)繪單位施測(cè)1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖用于地籍(權(quán)屬)調(diào)查，作為地籍宗地調(diào)查的底圖和宗地圖地物的數(shù)據(jù)來源。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖測(cè)繪主要有平面控制測(cè)量和地籍房產(chǎn)要素測(cè)量，由專業(yè)測(cè)繪單位完成，只要無超用地紅線、無違章，手續(xù)完整，對(duì)于購(gòu)房者影響不大;⑵委托人驗(yàn)收1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖;⑶委托人申請(qǐng)地籍(權(quán)屬)調(diào)查委托人持經(jīng)驗(yàn)收合格的1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖及前面委托人需提供的該房屋相關(guān)的用地、房屋等資料，向廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心申請(qǐng)地籍(權(quán)屬)調(diào)查。

二房屋面積測(cè)算

《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》中房產(chǎn)面積的精度分為兩級(jí)。各級(jí)面積的限差和中誤差不超過下表計(jì)算的結(jié)果。

(1)外業(yè)測(cè)繪前準(zhǔn)備工作

外業(yè)前準(zhǔn)備工作是一項(xiàng)重要的工作，對(duì)委托方提供的資料進(jìn)行查閱，查看其商品房預(yù)售許可證或竣工備案證明通過時(shí)間，以確定面積計(jì)算適用的規(guī)范和細(xì)則。外業(yè)測(cè)繪記錄數(shù)據(jù)所用圖紙是否是經(jīng)過規(guī)劃部門審核的圖紙，測(cè)繪所須的工具是否帶齊，聯(lián)系被測(cè)單位的工作人員，進(jìn)行溝通，現(xiàn)場(chǎng)配合，安排好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪的先后順序。

(2)外業(yè)測(cè)量房屋尺寸

首先是測(cè)量第一層的外廓尺寸，控制外框，這樣控制住了分層的面積，確保每層的面積準(zhǔn)確。若以上各層有退層或挑樓，外業(yè)一定要測(cè)量其退進(jìn)或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接測(cè)量，可從房屋內(nèi)部測(cè)量。地下室也不能直接測(cè)量其外廓尺寸，可測(cè)量其內(nèi)墻面的距離加兩邊外廓墻厚，外廓墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚確定。異形房屋的外廓尺寸可用全站儀采集坐標(biāo)，編輯圖形，計(jì)算外框的面積。測(cè)量完一層外廓尺寸后，再測(cè)量?jī)?nèi)部尺寸。內(nèi)部尺寸的測(cè)量要求測(cè)量每個(gè)房間、廚、衛(wèi)、廳等各個(gè)空間的長(zhǎng)、寬及戶內(nèi)墻厚度、外墻厚度，分戶墻的厚度要盡量量取。每戶從南到北、從東到西的四至墻的內(nèi)墻面的距離能一次性量取的要直接測(cè)量，測(cè)量所得尺一寸與該戶每個(gè)空間在同一方向尺寸加戶內(nèi)墻厚度之和應(yīng)在誤差范圍之內(nèi)，同時(shí)應(yīng)滿足直接測(cè)量每戶四至墻的內(nèi)墻面的距離加分戶墻厚之和與外廓全長(zhǎng)尺寸的較差也在誤差范圍之內(nèi)。對(duì)于不同內(nèi)部格局的層要分別測(cè)量其內(nèi)部尺寸。

(3)內(nèi)業(yè)整理房屋測(cè)量草圖

當(dāng)室內(nèi)分段測(cè)量的數(shù)據(jù)需要按比例進(jìn)行配賦時(shí)，為與外業(yè)測(cè)量草圖數(shù)據(jù)不相互混淆，我們需要另繪制一張經(jīng)過配賦的房屋測(cè)量草圖。這張房屋測(cè)量草圖我們采用電腦繪制，使用CAD繪制1∶1的雙線圖，墻體厚度按實(shí)際厚度繪制，圖上按規(guī)范注記有權(quán)屬人、項(xiàng)目名稱、房產(chǎn)分區(qū)號(hào)、房屋坐落、幢號(hào)、比例尺、房屋結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、草圖所在層次、北方向，各開間的凈空尺寸、墻體厚度、實(shí)際開門處，并用紅色封閉實(shí)線體現(xiàn)各權(quán)屬單元的四至范圍，當(dāng)有計(jì)算一半面積的地方(如陽臺(tái))時(shí)紅色封閉線為虛線形式，這樣就能區(qū)分計(jì)算全部建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的范圍。并且在封閉線內(nèi)注記各室號(hào)，或是公共建筑部位的名稱，如樓梯，注記梯并在后加流水編號(hào)以區(qū)別。繪制四至紅色封閉線后，就可計(jì)算出各封閉線內(nèi)的面積，并標(biāo)注在草圖上，一目了然。

(4)轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)進(jìn)行分戶面積定義分?jǐn)?/p>

分層分戶管理系統(tǒng)最大的特點(diǎn)是能根據(jù)功能區(qū)自動(dòng)分?jǐn)偯娣e。經(jīng)過配賦后的草圖，并繪制四至紅線后，把四至線轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)，形成分層分戶圖，在圖上定義各戶室的門牌號(hào)、戶室號(hào)、功能區(qū)號(hào)，直接計(jì)算各戶室面積、自動(dòng)生成外半墻面積，自動(dòng)標(biāo)注各邊長(zhǎng)，然后點(diǎn)擊分?jǐn)偯畎存I自動(dòng)完成分?jǐn)?，即可打印戶室面積信息表。戶室面積信息表內(nèi)含有各戶室的套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積合計(jì)、用地分?jǐn)偯娣e。此表是房產(chǎn)測(cè)繪最重要的表格。

三檢查驗(yàn)收為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的準(zhǔn)確性、盡量減小誤差

最終測(cè)繪成果產(chǎn)品要經(jīng)過測(cè)繪單位二級(jí)檢查后才能提交給委托方驗(yàn)收。一級(jí)檢查是最重要的檢查，在自檢互查的基礎(chǔ)上由專職或兼職檢查人員承擔(dān)，檢查的內(nèi)容分外業(yè)檢查和內(nèi)業(yè)檢查。外業(yè)檢查主要檢查測(cè)量尺寸的準(zhǔn)確性，屬抽查，主要數(shù)據(jù)應(yīng)抽查20%以上，還要做隨機(jī)巡查，看有否漏、多、錯(cuò)的地方。內(nèi)業(yè)檢查是100%檢查，核對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)是否一致、公共設(shè)備房與設(shè)計(jì)是否一致、面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范。一級(jí)檢查后方能提交二級(jí)檢查。提交二級(jí)檢查的資料包括成果封面、目錄、項(xiàng)目概要、宗地地籍圖、分?jǐn)傉f明表、樓層面積表、戶室面積信息表、共用數(shù)據(jù)采集表、分層分戶圖、房屋測(cè)量草圖。其中分?jǐn)傉f明表概述了本項(xiàng)目的開發(fā)商、項(xiàng)目名稱、坐落、采用的規(guī)范、分?jǐn)偟脑瓌t、各公共建筑部位分?jǐn)偟姆桨?，各功能區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)。上述資料按順序整理好后，提交二級(jí)檢查。二級(jí)檢查在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行，檢查、核對(duì)面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范，資料是否完整、齊全，樣式是否統(tǒng)一。經(jīng)過二級(jí)檢查后，成果資料提交給委托方做最終驗(yàn)收，委托方驗(yàn)收完后寫出《廈門市房產(chǎn)測(cè)量成果最終驗(yàn)收書》，驗(yàn)收書中要把檢查的內(nèi)容、方式，檢查的依據(jù)、檢查的情況，檢查的結(jié)論;各產(chǎn)權(quán)單元?jiǎng)澐峙c該房屋建筑現(xiàn)狀是否一致、無誤;各產(chǎn)權(quán)單元門牌是否無誤，單元號(hào)是否無誤;測(cè)量數(shù)據(jù)誤差是否在規(guī)范之內(nèi)，是否可滿足面積測(cè)算精度要求;共有共用面積計(jì)算是否正確，分?jǐn)偡桨甘欠穹弦?各產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)面積和公攤面積計(jì)算是否正確;各產(chǎn)權(quán)單元的土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算是否正確;對(duì)此成果資料是否有異議寫入驗(yàn)收書中。

四申請(qǐng)最終成果

房地產(chǎn)論文范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動(dòng)力機(jī)制；路徑選擇

一、引言

“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個(gè)新興的研究領(lǐng)域，以一種較高層級(jí)的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動(dòng)關(guān)系的系統(tǒng)研究方法。運(yùn)用生態(tài)學(xué)的原理和方法來分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問題作本源性和趨勢(shì)性的解剖分析。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵

英國(guó)生態(tài)學(xué)家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)所形成的一個(gè)彼此關(guān)聯(lián)、相互作用并且有自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制的統(tǒng)一整體。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態(tài)學(xué)中的分析工具、原則和視角應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)分析，建立標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)模型研究該系統(tǒng)中物質(zhì)、能量和信息流動(dòng)對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。產(chǎn)業(yè)生態(tài)理論的發(fā)展旨在提供一種新的理解產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)對(duì)于環(huán)境影響的概念框架。

借鑒上述的理論，本文將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)界定為：房地產(chǎn)交易主體與其生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境（即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動(dòng)態(tài)平衡系統(tǒng)。

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的定義，其內(nèi)涵概括起來可以提煉為以下三個(gè)方面：一是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的發(fā)展也經(jīng)歷了由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由低級(jí)到高級(jí)的發(fā)展和演進(jìn)過程。二是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡也是通過自身的自我調(diào)節(jié)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)由于外部性存在以及政府等干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)就會(huì)自我調(diào)節(jié)使房地產(chǎn)交易主體及其環(huán)境自動(dòng)達(dá)到新的動(dòng)態(tài)平衡。三是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的自調(diào)節(jié)能力也是有限度的。外部的影響超出生態(tài)系統(tǒng)所承受的極限就會(huì)破壞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的平衡。比如房地產(chǎn)過度炒作以及超過極限發(fā)展等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡，嚴(yán)重的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡則會(huì)危及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的安全，最終有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（見圖1）中，房地產(chǎn)交易主體的生存與發(fā)展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境是房地產(chǎn)交易主體活動(dòng)所依賴的內(nèi)外部條件。房地產(chǎn)交易主體應(yīng)該是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)參與者，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的買賣雙方，絕非僅限開發(fā)商和消費(fèi)者；房地產(chǎn)交易主體既包括開發(fā)商、還包括中介機(jī)構(gòu)、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境主要是指政治、法律、中介服務(wù)、信用、經(jīng)濟(jì)、文化等；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境是指房地產(chǎn)交易主體的內(nèi)部治理、監(jiān)管機(jī)制等。

圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的動(dòng)力機(jī)制

1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競(jìng)合模型。先考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個(gè)主體，兩個(gè)主體之間同時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)與合作兩個(gè)方面，結(jié)合考慮，并由此建立模型。兩個(gè)主體之間競(jìng)爭(zhēng)或合作，對(duì)某個(gè)主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競(jìng)爭(zhēng)與合作都有可能刺激或者抑制其發(fā)展。用cij，hij分別表示j企業(yè)對(duì)i企業(yè)的相關(guān)影響系數(shù)，其中-

可求出該模型的不動(dòng)點(diǎn)及穩(wěn)定條件（見表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個(gè)主體之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)超過了主體間的有效合作，使得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)某一個(gè)主體過度抑制，最終導(dǎo)致某一主體消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體的合作非常有效，雖然存在競(jìng)爭(zhēng)，但兩個(gè)主體能夠產(chǎn)生互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)，并由此長(zhǎng)期發(fā)展。

表1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)與合作模型的不動(dòng)點(diǎn)及穩(wěn)定條件

2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化模型。把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中所有主體之間的競(jìng)合關(guān)系，統(tǒng)一為兩種相反的力量作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據(jù)兩種力量作用一段時(shí)間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡(jiǎn)化模型，只考慮一個(gè)變量對(duì)趨勢(shì)的偏離和反饋時(shí)間的滯后根，據(jù)此延時(shí)方程的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的動(dòng)力學(xué)模型：

其中，x（t）表示推動(dòng)和阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的速率，α是變動(dòng)速率，τ表示時(shí)滯，F(xiàn)[x（t-τ）]表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)生的控制關(guān)系，它由反饋信號(hào)x（t-τ）和反饋函數(shù)G組成。反饋函數(shù)具有控制目標(biāo)的上界和下屆，以滿足控制目標(biāo)的要求。（2）式說明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的快慢與推動(dòng)和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的因素所產(chǎn)生的力量有關(guān)。在控制函數(shù)中存在時(shí)滯τ，這是由于反饋信息及調(diào)節(jié)必須在外在沖擊實(shí)施一段時(shí)間之后才能產(chǎn)生所決定的。

（2）式是一個(gè)單變量的延時(shí)方程，其特點(diǎn)是可以產(chǎn)生分岔和混沌等復(fù)雜行為。只要把方程中的延時(shí)操作寫作算子的形式，延時(shí)方程可被化為多變量的自治方程。根據(jù)混沌理論，在三個(gè)以上變量的自治方程中可能出現(xiàn)分岔和混沌，這個(gè)要求來自于微分方程解的唯一性。

若設(shè)

式中b為控制參數(shù)，σ是標(biāo)度參數(shù)，負(fù)號(hào)表示負(fù)反饋，則該模型可化為：

該模型是一個(gè)含有時(shí)滯的微分方程，其解可以是穩(wěn)定解，極限環(huán)解，多周期的長(zhǎng)波解及混沌解。靜態(tài)分析中的長(zhǎng)期均衡的概念可以被認(rèn)為是非線性動(dòng)力系統(tǒng)中的不動(dòng)點(diǎn)解，由于時(shí)滯和控制行為的過度反應(yīng)，穩(wěn)定狀態(tài)很難達(dá)到。這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化比上述的競(jìng)合模型更加復(fù)雜，可以產(chǎn)生混沌這一極其復(fù)雜的行為。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑依賴

所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機(jī)制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統(tǒng)所采納，便會(huì)沿著一定的路徑發(fā)展演進(jìn)，而很難為其他潛在的甚至更優(yōu)的體系所替代。正反饋所顯示的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的自我強(qiáng)制機(jī)制以及其收益遞增可能產(chǎn)生多種“最優(yōu)狀態(tài)”。一旦某種隨機(jī)事情選擇了某一路徑，這種選擇就會(huì)可能被“鎖定”（lock—in），而不會(huì)選擇其它更為先進(jìn)的或合適的路徑。該理論最初是由生物學(xué)家提出的，并由布賴恩·阿瑟（BrianArthur）首先應(yīng)用到技術(shù)變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應(yīng)用到制度變遷中，并深入分析了自我強(qiáng)化機(jī)制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應(yīng)用路徑依賴?yán)碚摚瑢?duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的演進(jìn)路徑進(jìn)行分析，揭示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化機(jī)制。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化可能進(jìn)入良性循環(huán)后的軌道，迅速優(yōu)化；也可能順著錯(cuò)誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態(tài)中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應(yīng)，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最初的資源稟賦、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)特征、社會(huì)文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革本身就是一個(gè)重大演變過程，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演變過程中利益多元化的形成及激勵(lì)與約束機(jī)制不健全事實(shí)上已使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化進(jìn)程中陷入了某種“路徑依賴”中，現(xiàn)存的制度框架使地方政府為了實(shí)現(xiàn)利益最大化而或明或暗地實(shí)施一系與中央宏觀調(diào)控相反的政策，新的利益的獲得將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)這種制度體系。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的路徑依賴同樣具有客觀規(guī)律性，其運(yùn)行機(jī)理可以概括為給定條件，啟動(dòng)機(jī)制，形成狀態(tài)，退出閉鎖等過程?！敖o定條件”指隨機(jī)偶然事件發(fā)生；“啟動(dòng)機(jī)制”指該系統(tǒng)中的正反饋機(jī)制隨給定條件的成立而啟動(dòng)，其表現(xiàn)為適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而產(chǎn)生的組織抓住制度框架提供的獲利機(jī)會(huì)，產(chǎn)生學(xué)習(xí)效應(yīng)，通過生態(tài)中組織間的相互締結(jié)契約，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)效應(yīng)，隨著以特定制度為基礎(chǔ)的契約的普遍履行，適應(yīng)性預(yù)期產(chǎn)生，使這項(xiàng)制度持續(xù)不下去的不確定性因素隨之減少?！靶纬蔂顟B(tài)”指正反饋機(jī)制的運(yùn)行使該生態(tài)系統(tǒng)出現(xiàn)某種狀態(tài)和結(jié)果，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演進(jìn)的路徑?jīng)Q定于該系統(tǒng)的初始狀態(tài)，系統(tǒng)一旦采納某方案，該系統(tǒng)的演進(jìn)路徑便會(huì)出現(xiàn)前后連貫、相互依賴的特點(diǎn)；“退出閉鎖”指通過政府干預(yù)和一致行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)路徑替代。路徑依賴的運(yùn)行是由構(gòu)成它的要素策動(dòng)的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場(chǎng)、政府、壓力集團(tuán)和意識(shí)形態(tài)等；同時(shí)，生態(tài)系統(tǒng)演化是依賴房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

五、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)涉及眾多利益集團(tuán)的復(fù)雜生態(tài)系統(tǒng)，主要包括開發(fā)商、政府監(jiān)管部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行、媒體機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者等。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)失衡。從我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)來看，目前存在“三主導(dǎo)型”非均衡特征：（1）銀行主導(dǎo)型融資結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)是以銀行信貸為主導(dǎo)的間接融資，間接融資比重高達(dá)70%以上且在逐年上升的非均衡現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡。低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)“短缺與過?！辈⒋妫从沉俗》抗?yīng)的結(jié)構(gòu)性的非均衡現(xiàn)象。（3）土地市場(chǎng)政府壟斷。政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，并介入國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的全過程。在城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，低價(jià)征用的土地成為高速城市化和工業(yè)化的驅(qū)動(dòng)器；土地出讓收入成為地方政府財(cái)政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的主要融資工具。

二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)交易主體結(jié)構(gòu)失衡。目前中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中，有四個(gè)角色占據(jù)著主導(dǎo)地位，即發(fā)展商、銀行、地方政府和投機(jī)者，在它們的共同炒作下，房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)；普通購(gòu)房者幾乎失去話語權(quán)，排隊(duì)都不一定買到房；媒體的言論基本被開發(fā)商控制，同時(shí)開發(fā)商商和當(dāng)?shù)卣g有著某種默契，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣彩欠績(jī)r(jià)增長(zhǎng)的既得利益者。當(dāng)中央政府意識(shí)到房?jī)r(jià)瘋漲對(duì)社會(huì)、對(duì)產(chǎn)業(yè)的危害時(shí)，出臺(tái)較強(qiáng)硬政策打壓樓市。銀行在房地產(chǎn)信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)張過程中扮演了推動(dòng)危機(jī)的負(fù)面角色。

三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡主要體現(xiàn)幾個(gè)方面：（1）內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)缺失。國(guó)有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)虛置狀態(tài)，從公司治理的角度看產(chǎn)權(quán)虛置直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體之——銀行的治理結(jié)構(gòu)的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預(yù)導(dǎo)致內(nèi)部人控制盛行等弊病。（2）監(jiān)管部門制衡機(jī)制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業(yè)銀行之間盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系更強(qiáng)化了商業(yè)銀行信貸的順周期傾向。政府對(duì)商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾、對(duì)商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補(bǔ)，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方顧及商業(yè)銀行的利益，弱化了商業(yè)銀行的自我責(zé)任意識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的多重監(jiān)管缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，甚至出現(xiàn)相反的調(diào)控政策。

四是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境等方面。首先，從法律環(huán)境來看，關(guān)鍵問題是缺乏有關(guān)房地產(chǎn)法制法規(guī)建設(shè)滯后市場(chǎng)的發(fā)展。其次，信用環(huán)境建設(shè)嚴(yán)重滯后，造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)侵害消費(fèi)者現(xiàn)象嚴(yán)重。第三，體制環(huán)境問題。由于我國(guó)是一個(gè)行政主導(dǎo)型的國(guó)家，體制環(huán)境是直接影響我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要外部因素。多次調(diào)控后，房?jī)r(jià)不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽(yù)和公信力受到國(guó)民的普遍質(zhì)疑。

六、優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑選擇

我國(guó)怎樣優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)路徑選擇，提高房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作能力，確保房地產(chǎn)業(yè)安全呢？筆者可以幾個(gè)方面入手：

一是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)失衡問題，必須加快推動(dòng)以銀行為主導(dǎo)的融資體系逐步向以市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資體系轉(zhuǎn)變。銀行產(chǎn)權(quán)多元化、加強(qiáng)銀行信息披露和提高透明度改善銀行結(jié)構(gòu)治理。改革現(xiàn)行的金融體制，允許信托、基金、擔(dān)保、證券、保險(xiǎn)等一攬子金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成風(fēng)險(xiǎn)分散承擔(dān)和利潤(rùn)平均化的競(jìng)爭(zhēng)性融資環(huán)境。打破市場(chǎng)封鎖和壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)資源在各市場(chǎng)之間的合理有序流動(dòng)。改革“城鄉(xiāng)分割”的土地制度，減少政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，實(shí)行土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”，確保農(nóng)民以土地參與工業(yè)化和城市化的權(quán)利。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

二是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體完善步伐。要解決房地產(chǎn)交易主體失衡問題必須從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易參與主體的培養(yǎng)與改造入手。一要加強(qiáng)市場(chǎng)開放程度，豐富市場(chǎng)參與主體的數(shù)量與類型，促進(jìn)參與主體行為的市場(chǎng)化與需求的多元化，防止行為趨同導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏活力或波動(dòng)太大。二要大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求者——消費(fèi)者群體及時(shí)了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)見能力。三要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機(jī)者。

三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境的安排。一要加快土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓制度。房地產(chǎn)的最基本我國(guó)土地屬國(guó)有，缺少一個(gè)公開、透明、有效的土地交易市場(chǎng)，地方政府“以地生財(cái)”的公司化經(jīng)營(yíng)行為，使房地產(chǎn)價(jià)格從其價(jià)格鏈的最始端就被扭曲。二要進(jìn)一步房地產(chǎn)交易主體的公司治理結(jié)構(gòu)，建立起有效的績(jī)效激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)控制和資本約束機(jī)制，促進(jìn)銀行健全經(jīng)營(yíng)機(jī)制。三要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制，協(xié)調(diào)土地市場(chǎng)調(diào)控與金融調(diào)控之間關(guān)系，提高房地產(chǎn)監(jiān)管效率。

四是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境的培育。首先要抓緊修訂和完善以物業(yè)稅法等為代表的一系列基本法律法規(guī)，以保護(hù)投資人、貸款人等金融市場(chǎng)參與主體的合法權(quán)益；其次要建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)章制度，包括會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅收以及信息披露制度等，保證市場(chǎng)公正性，提高市場(chǎng)透明度。再次，要建立和完善信用評(píng)級(jí)機(jī)制，引導(dǎo)與培育信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)市場(chǎng)參與主體信用記錄和數(shù)據(jù)的積累和管理等；此外還應(yīng)該加強(qiáng)信用宣傳，增強(qiáng)市場(chǎng)參與主體的信用意識(shí)，培養(yǎng)市場(chǎng)信用文化。最后，要加快政府職能的轉(zhuǎn)變。把政府職能轉(zhuǎn)變的重點(diǎn)放在制度化、程序化、規(guī)范化建設(shè)上，使依法治國(guó)方略真正落到實(shí)處。

參考文獻(xiàn)：

1．D·C諾斯，L·E·戴維斯．制度變遷的理論：概念與原因．上海：上海三聯(lián)書店，1991．

2．盛昭瀚，蔣鵬．演化經(jīng)濟(jì)學(xué)．上海：上海三聯(lián)書店，2002．

3．保羅·霍肯．商業(yè)生態(tài)學(xué)：可持續(xù)發(fā)展的宣言．上海：上海譯文出版社，2001．

4．王干梅．生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐．成都：四川省社會(huì)科學(xué)院出版社，1988．

5．陳蘭蓀．?dāng)?shù)學(xué)生態(tài)學(xué)模型與研究方法．北京：科學(xué)出版社，1991：51-73.

6．（美）克爾·羅斯柴爾德．生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)．北京：中國(guó)商業(yè)出版社．

7．田傳浩，賈生華，任恩偉．監(jiān)督制度、市場(chǎng)信息與協(xié)議地價(jià)．經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊），2004，3（2）．

8．曹振良等編著．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論．北京：北京大學(xué)出版社，2003．

9．陳則明著．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)分析方法．上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005．

10．桂荷發(fā)．信貸擴(kuò)張、資產(chǎn)價(jià)格泡沫與政策挑戰(zhàn)．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2004，（7）．

11．C．S．Holling．UnderstandingtheComplexityofEconomic，Ecological，andSocialSystems．Ecosystems，2001，（4）．

12．Lowenthal，MicahD．，Kastenberg，WilliamE．IndustrialEcologyandEnergySystems：AFirstStep．Resources，ConservationandRecycling，1998，24（1）：51-63．

13．Common．M，Perrings．C．TowardAnEcologicalEconomicsofSustainability．Ecological．Economics，1992，（1）：7-34．

14．ChristopherD．Rosin&RichardK．Belew．NewMethodsforCompetitiveCo-evolution．EvolutionaryComputation，1997，（5）：89-112．

15．LudoPagie&MelanieMitchell．AComparisonofEvolutionaryandCo—evolutionaryResearch.

16．Susan&TanSen．EnterpriseEcology．SingaporeManagementReview，1996，（8）：96—125．

17．TaniaSousaandTiagoDomingos．Isneoclassicalmicroeconomicsformallyvalid?Anapproachbasedonananalogywithequilibriumthermodynamics．EcologicalEconomics，2006，58（1）：160-169．

18．Baumgrtner，2005S．Baumgrtner．Temporalandthermodynamicirreversibilityinproductiontheory．EconomicTheory，2005，（26）：725-728．