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精裝修工程論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：商品住宅；精裝修；問題；對策

把裝修交給開發(fā)商，把裝飾留給業(yè)主；裝修簡潔化、裝飾個性化，這既符合當(dāng)前國家的產(chǎn)業(yè)政策，又順應(yīng)了住宅建設(shè)市場發(fā)展的趨勢，對提高住宅建設(shè)品質(zhì)、降低住宅成本具有重要意義。在我國精裝修商品住宅正逐漸被大部分消費(fèi)者接受，在很多城市的很多樓盤都推出了精裝修商品住宅。其中上海、北京、廣州是精裝修房水平最高的城市，尤其是在市中心位置住宅精裝率更高。然而，由于住宅裝修未考慮購房者的需求，糾紛和質(zhì)量投訴的持續(xù)發(fā)生，表明精裝修項目管理方面存在諸多問題。因此，在這些精裝修住宅中也存在著很多不合理、不科學(xué)的地方，需要廣大工程設(shè)計、技術(shù)人員深入研究，解決精裝修住宅發(fā)展中的困難。

1 傳統(tǒng)毛坯房與精裝修房對比分析

傳統(tǒng)毛坯房交房時的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費(fèi)。現(xiàn)場作業(yè)工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現(xiàn)切割并磨磚對縫，材料不符合模數(shù)化的要求，精度差，浪費(fèi)大，工期長，工作環(huán)境差，危害現(xiàn)場工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費(fèi)。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產(chǎn)，大大提高勞動生產(chǎn)率，加快施工速度，保證裝修質(zhì)量。精裝修設(shè)計時室內(nèi)設(shè)計師要和建筑設(shè)計帥充分溝通，認(rèn)真考慮建筑結(jié)構(gòu)的完好性。裝修設(shè)計和土建設(shè)計同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設(shè)置的影響，由工廠定型生產(chǎn)各種標(biāo)準(zhǔn)化接口。墻面磚和地板磚可以根據(jù)設(shè)計的需要和模數(shù)化的要求進(jìn)行批量化定型生產(chǎn)，提高功能的合理性，突出裝修特色。

2 精裝修住宅存在的問題

2.1 精裝修住宅管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范不完善

目前我國的住房驗收標(biāo)準(zhǔn)只是針對毛坯房的驗收，對于精裝修建設(shè)工程的驗收細(xì)則缺乏標(biāo)準(zhǔn)。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范體系不完善，造成裝修內(nèi)容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快資金周轉(zhuǎn)，壓縮建設(shè)工期，對于材料檢測、隱蔽工程和細(xì)部工程放松檢測標(biāo)準(zhǔn)，造成了眾多精裝修住宅的質(zhì)量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設(shè)單位、裝修施工單位、物業(yè)管理單位等相互推卸責(zé)任，導(dǎo)致精裝修住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題得不到及時解決，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，引起一系列業(yè)主投訴事件。

2.2 缺少個性化風(fēng)格

風(fēng)格不具個性化及多樣化。對于批量精裝房，絕大多數(shù)開發(fā)商采用統(tǒng)一的設(shè)計與裝修方式，基本上只選用一至兩種風(fēng)格對商品房進(jìn)行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設(shè)計師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實(shí)現(xiàn)自己想要個性化需求風(fēng)格。這種裝修模式缺少個性化風(fēng)格，對于追求個性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個性要求?？蛻綦y以自由規(guī)劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設(shè)計，很可能會破壞整個室內(nèi)空間的結(jié)構(gòu)且費(fèi)時費(fèi)力就不具備精裝房優(yōu)勢。

2.3 裝修質(zhì)量存在缺陷

傳統(tǒng)商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業(yè)主全程跟蹤，對裝修材料、裝修人員、施工工藝進(jìn)行全程把控，裝修質(zhì)量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發(fā)商一手包辦，精裝房的質(zhì)量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因為在實(shí)際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細(xì)節(jié)上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時不易顯現(xiàn)，但當(dāng)商品房投入運(yùn)行后期便會逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實(shí)木腳線發(fā)霉等細(xì)節(jié)問題，從而給客戶造成一定經(jīng)濟(jì)損失，降低客戶對精裝修商品房的評價。自精裝修商品房正式投入市場以來，裝修質(zhì)量問題就從未間斷過，裝修質(zhì)量問題的出現(xiàn)不僅給開發(fā)商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。

3 提高精裝修住宅滿意度的對策

3.1 政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)精裝修商品房的管理

政府職能部門要起到導(dǎo)向作用，要盡快完善相關(guān)法規(guī)，制定商品住宅室內(nèi)裝修的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；對于材料設(shè)備的購置、裝修施工的招標(biāo)及投標(biāo)過程等，要制定細(xì)致的管理辦法。政府應(yīng)制定一套詳細(xì)規(guī)范的管理制度與政策體系，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，對每一裝修環(huán)節(jié)做出明確的、嚴(yán)格的要求，要在規(guī)劃、設(shè)計、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗收等環(huán)節(jié)把好質(zhì)量監(jiān)督關(guān)。

3.2 發(fā)展多樣化裝修風(fēng)格

開發(fā)商要設(shè)置多種形式的樣板間，以此引導(dǎo)消費(fèi)者，使消費(fèi)者理解到精裝修房可以通過室內(nèi)再設(shè)計的手段，顯現(xiàn)出不同的個性空間，使不同消費(fèi)層次的個體可根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)狀況、個人喜好來決定自己的裝飾風(fēng)格，從而體會到精裝修房的好處。發(fā)展多樣化的裝修風(fēng)格，這樣才能滿足不同客戶對不同住宅風(fēng)格的需求。精裝修商品房項目應(yīng)在裝修風(fēng)格上提供多種多樣風(fēng)格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風(fēng)格菜單，為客戶提供多種選擇。

3.3 提高裝修質(zhì)量

加強(qiáng)對裝修質(zhì)量的監(jiān)管與控制，保障各工序交接的及時性與合理性，全面做好質(zhì)量檢測與驗收工作，實(shí)現(xiàn)一體化、系統(tǒng)化管理模式。要加強(qiáng)工程現(xiàn)場管理，從材料、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、資金、設(shè)備、人員等等方面出發(fā)進(jìn)行管理，最后也可以避免出現(xiàn)精裝修質(zhì)量問題。

4 結(jié)語

隨著中國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)住宅項目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家相關(guān)部門政策的引導(dǎo)，推廣和發(fā)展精裝修住宅，是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、提高住宅質(zhì)量的必經(jīng)之路，也是我國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的必然趨勢。筆者相信，隨著精裝修商品房的發(fā)展，相關(guān)專業(yè)部門在完善精裝修住宅的各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)后，精裝修住宅一定會在我國得到快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 胡沈健.住宅裝修產(chǎn)業(yè)化模式研究[D].同濟(jì)大學(xué)博士論文，2006.

精裝修工程論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；造價管理；探究

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的各行業(yè)也是日新月異，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其的發(fā)展好壞直接關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時也對人們的居住條件產(chǎn)生重大影響，因此，必須對房地產(chǎn)的造價管理進(jìn)行相應(yīng)的研究，使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、各階段造價控制問題分析

1、決策階段造價控制問題分析

（1）可行性研究

可行性研究是對尚未實(shí)施的投資方案或工程項目建設(shè)所進(jìn)行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹(jǐn)慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c(diǎn): 1)市場調(diào)研的廣泛性, 真實(shí)性, 科學(xué)性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化, 要求科學(xué)性?？尚行匝芯恳驼{(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導(dǎo)投資決策。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項目的投資提供可靠的依據(jù)；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù), 需要重新進(jìn)行可行性研究；4) 可行性研究分析應(yīng)該采用動態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。

（2）投資估算

作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設(shè)項目預(yù)期建設(shè)投資的估算, 是項目決策的重要依據(jù)。它是日后項目控制概算編制的依據(jù), 也是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)成本控制和評價投資效益的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性是投資決策造價控制的關(guān)鍵, 直接影響投資決策、工程設(shè)計方案、投資經(jīng)濟(jì)效益。

2、設(shè)計階段造價控制問題分析

（1）優(yōu)化設(shè)計方案

工程性價比是否最優(yōu),設(shè)計質(zhì)量和安全規(guī)范是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),功能是否滿足使用要求, 不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時, 要重視設(shè)計方案的優(yōu)化,利用各種指標(biāo)對設(shè)計圖中各項設(shè)計、各專業(yè)設(shè)計及各專業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行分析比較, 慎重確定設(shè)計方案。

（2）合理控制設(shè)計指標(biāo)

在確定建設(shè)項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)時, 需考慮周邊的地理、人文環(huán)境, 考慮周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展及需求現(xiàn)狀, 由此考慮影響項目的設(shè)計指標(biāo), 如建筑層數(shù)、戶型設(shè)計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。

（3）積極推行限額設(shè)計

在設(shè)計控制計劃中, 要求各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下, 按前期批準(zhǔn)的控制概算限額設(shè)計, 嚴(yán)格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè), 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制和管理。

3、招投標(biāo)及合同階段造價控制問題分析

（1）招標(biāo)文件作為整個招投標(biāo)過程乃至于工程項目實(shí)施全過程的綱領(lǐng)性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚, 內(nèi)容上表達(dá)全面；將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價, 形成最大市場經(jīng)濟(jì)收益的思路細(xì)化到每一條內(nèi)容。

（2）工程量清單是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù),是投標(biāo)人報價的依據(jù), 也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點(diǎn)審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計圖紙的要求；是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制；每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)確完整；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理；計算是否準(zhǔn)確無誤；材料及設(shè)備價格的計取依據(jù)是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關(guān)造價的所有內(nèi)容。

（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設(shè)備、為提供某項相關(guān)建設(shè)項目的服務(wù), 明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議, 是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴(yán)肅性, 合同一經(jīng)簽訂, 是嚴(yán)格受到國家法律保護(hù)的。

三、影響房地產(chǎn)投資造價管理的要素

1、決策階段及設(shè)計階段

統(tǒng)計資料顯示，在項目決策階段及設(shè)計階段，影響建設(shè)項目造價的可能性為30%～75%，而在實(shí)施階段影響建設(shè)項目造價的可能性僅為5%～25%?？刂乒こ淘靸r的關(guān)鍵就在于項目實(shí)施之前的項目決策和設(shè)計階段，項目決策是決定因素，而設(shè)計則是關(guān)鍵因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料費(fèi)約占工程總造價的60~70%左右,是整個費(fèi)用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,構(gòu)成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費(fèi)用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設(shè)計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益,是房地產(chǎn)開發(fā)造價管理人員的一項重要課題。

3、進(jìn)度款

進(jìn)度款支付如要達(dá)到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個施工節(jié)點(diǎn)并做好節(jié)點(diǎn)概算,不必要求精確。此間,工作重點(diǎn)是在節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)定,并完成時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖,匹配好節(jié)點(diǎn)概算后,決策人員對現(xiàn)金流就有了感性的認(rèn)識。隨著招投標(biāo)進(jìn)行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據(jù)中標(biāo)單位投標(biāo)文件中確認(rèn)的進(jìn)度計劃重新規(guī)劃節(jié)點(diǎn)時間點(diǎn),并將合同中商定的每個節(jié)點(diǎn)的合同金額標(biāo)注在時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,替換掉以前的節(jié)點(diǎn)概算內(nèi)容,這樣工程款的實(shí)際支付就顯得更加明晰。

4、變更簽證

一般來講，房地產(chǎn)項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設(shè)計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預(yù)算部現(xiàn)場認(rèn)可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時計算匯總。

5、竣工決算

在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。

6、管理團(tuán)隊

“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減。

四、明確工作程序

1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內(nèi)部分工。

2、確定控制目標(biāo)及重點(diǎn)詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點(diǎn)，比如：盡量控制設(shè)計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設(shè)備材料的價格審核等。

3、確定控制措施

目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價外，中標(biāo)單價在結(jié)算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計優(yōu)化審核、設(shè)計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施包括：

(1)設(shè)備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

(2)對設(shè)計變更造價的控制：在施工實(shí)施過程中對可能的重大設(shè)計變更，應(yīng)要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核。

(3)現(xiàn)場簽證的管理：工程施工有關(guān)的資料要及時進(jìn)行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。

4 合同管理

在項目實(shí)施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計價條款進(jìn)行審核，審核通過后方可簽訂。

（1）、針對合同，在進(jìn)行動態(tài)管理的同時，又要信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；

（2）、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；

（3）、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；

（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)近年來在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的刺激下，也發(fā)展的相當(dāng)迅速。為我國發(fā)展創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟(jì)效益，為了使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展，就必須對房地產(chǎn)投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關(guān)內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)

[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004.

[2]風(fēng)山勇.淺析工程造價控制[J].中國論文下載中心,2010.