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房地產(chǎn)政策金融范文第1篇

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　貼現(xiàn)率　信貸總量　信貸結(jié)構(gòu)　權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1　日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1　貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，后者一般追隨前者變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)量超過10%，特別是1987年1月達(dá)到12.4%，創(chuàng)下了高增長(zhǎng)率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時(shí)日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對(duì)增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動(dòng)性自然就會(huì)被用來購(gòu)買存量，具體地說就是進(jìn)行土地投機(jī)。

1.2　信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機(jī)資金大開方便之門

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元， 1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時(shí)，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的融資以外，以長(zhǎng)期投資著稱的壽險(xiǎn)公司對(duì)土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險(xiǎn)業(yè)1988年度對(duì)土地和建筑物投資總額達(dá)到5.5萬億日元，1989年進(jìn)一步擴(kuò)大至6.5萬億日元。壽險(xiǎn)公司歷來將其收入的一半以上用于對(duì)企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟(jì)期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險(xiǎn)業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險(xiǎn)公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3　信貸結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款在泡沫時(shí)期以年增2位數(shù)的速度增加，而對(duì)制造業(yè)的貸款1984年以來增勢(shì)趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

2　日本政府針對(duì)房地產(chǎn)過熱采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對(duì)與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機(jī)構(gòu)自行控制不動(dòng)產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機(jī)性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團(tuán)體———全國(guó)銀行協(xié)會(huì)的成員對(duì)投機(jī)性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時(shí)還加強(qiáng)了與土地有關(guān)的交易的專項(xiàng)報(bào)告制度。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資增長(zhǎng)速度的一種直接管制，以此達(dá)到將不動(dòng)產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實(shí)施過。此次實(shí)施，前后時(shí)間將近兩年，實(shí)施對(duì)象除銀行外，還包括信用金庫(kù)、壽險(xiǎn)公司和外資金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)將每季度不動(dòng)產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長(zhǎng)率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動(dòng)。1989年7～9月后，連續(xù)四個(gè)季度要求金融機(jī)構(gòu)減少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的上述政策干預(yù)性極強(qiáng)，因此其執(zhí)行期間都不是很長(zhǎng)，隨著資產(chǎn)價(jià)格下跌以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對(duì)官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制。

3　總量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)時(shí)并沒有獨(dú)立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國(guó)銀行業(yè)對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計(jì)增加了25萬億日元，長(zhǎng)期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對(duì)占非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資額增加了47%，而同時(shí)銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機(jī)構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動(dòng)產(chǎn)。通過非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的迂回融資，成為土地價(jià)格在股價(jià)崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2　企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認(rèn)股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時(shí)日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不夠，實(shí)業(yè)投資利潤(rùn)不大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4　對(duì)中國(guó)的啟示

4.1　制定金融政策時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對(duì)不同行業(yè)的影響

尤其是在整個(gè)社會(huì)利潤(rùn)率低下，新的高利潤(rùn)行業(yè)有待開發(fā)，社會(huì)游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機(jī)資金較好的選擇，很容易因?yàn)橥稒C(jī)資金的作用而畸形發(fā)展。一個(gè)明顯的循環(huán)如下：社會(huì)中其他行業(yè)利潤(rùn)率低———長(zhǎng)期投資減少，游資增加———因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)出清，游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)上升———更多游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升———……進(jìn)入惡性循環(huán)。日本進(jìn)入20世紀(jì)70~80年代后，社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相當(dāng)平穩(wěn)的時(shí)期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會(huì)各行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下降。而此時(shí)政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機(jī)資金來源拓寬了渠道。

4.2　控制金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長(zhǎng)，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率達(dá)到22.1%和31.6%時(shí)成功地意識(shí)到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟(jì)所受危害將大大減輕。

4.3　制定金融政策時(shí)，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實(shí)際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時(shí)，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅(jiān)定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時(shí)彌補(bǔ)，造成了更大的損失。目前我國(guó)政府面臨與日本當(dāng)時(shí)相似的處境，在其他可以進(jìn)入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會(huì)利潤(rùn)率降低，國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤(rùn)行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4.4　金融政策的制定應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程

對(duì)于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。日本政府在面對(duì)企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)依然進(jìn)一步擴(kuò)大，為經(jīng)濟(jì)崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國(guó)目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時(shí)，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對(duì)于這一新生事物，我們既不能簡(jiǎn)單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)增加；而應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)投機(jī)的目標(biāo)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)政策金融范文第2篇

一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2011年6月16日，中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此，國(guó)內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1月份以來央行第12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500億元以上。4月16日，對(duì)中國(guó)存款準(zhǔn)備金率是否已提高到極限的問題，周小川表示，存款準(zhǔn)備金率提高到何種水平，取決于多個(gè)條件。條件發(fā)生變化，存款準(zhǔn)備金率調(diào)整的力度和空間也會(huì)變化。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，也沒有明確的尺度，中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對(duì)的上限。當(dāng)然，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的主要目的或在于控制信貸投放規(guī)模和節(jié)奏、防通脹和對(duì)沖外匯占款持續(xù)高增長(zhǎng)的壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有直接影響。但由于每次幾乎都凍結(jié)3 500億元以上的資金，無疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。與今年1月高達(dá)1.04萬億元新增信貸規(guī)模相比，2月份不足6 000億元的新增信貸水平，說明連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率尤其是實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率政策已經(jīng)顯效。但是據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，銀行間市場(chǎng)利率高企后已經(jīng)回落，至3月3日已跌至最近一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之前的水平，表明貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性仍然較充裕，央行可能會(huì)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對(duì)銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。

二、銀行調(diào)整信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)新增人民幣貸款4.9萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800億；2009年，新增貸款9.6萬億，其中房地產(chǎn)貸款2萬億；2010年，新增貸款減少為7.5萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022萬億，這說明2010年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011年各商業(yè)銀行都針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。

個(gè)人貸款方面，2008年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購(gòu)房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010年11月1日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場(chǎng)上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢(shì)，這無疑給購(gòu)房者增加了成本。加之國(guó)家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購(gòu)買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國(guó)有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。

開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu),有保有壓，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對(duì)全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在這種形勢(shì)下，預(yù)計(jì)在2011年除目前全國(guó)排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購(gòu)房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房?jī)r(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購(gòu)買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

三、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

從2010年10月至今的五個(gè)月內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)加息四次，雖然貨幣政策進(jìn)行加息通道旨在抑制物價(jià)上漲，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定影響。存貸款利息的提高一方面加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，加劇了放棄的資金緊張程度，另一方面還增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，削弱了房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)供需市場(chǎng)發(fā)生了變化。

1.對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響。一位資深審計(jì)人士介紹，房企債務(wù)由短期借款、長(zhǎng)期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債和應(yīng)付債券幾項(xiàng)組成，房企除了固定利率的債券外，多數(shù)負(fù)債都將受到加息影響。一個(gè)開發(fā)商算了一筆賬，自去年10月份加息以來，1到3年期的貸款利率剛好上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)，同樣的10億元貸款，1年要多付利息1 000萬元。這是理論算法，在實(shí)際借貸過程中，不少開發(fā)貸款利率在基準(zhǔn)利率上都有所上浮，這說明加息導(dǎo)致的實(shí)際利息支出更多。例如萬科2010年僅利息一項(xiàng)即支出30億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額達(dá)到50.47億元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)是88億元。

由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等研究機(jī)構(gòu)共同組成的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組報(bào)告顯示，2011年一季度上市房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率比2010年年底上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到71.36%，有部分企業(yè)甚至超過80%，企業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)，如何控制擴(kuò)張節(jié)奏、拓展穩(wěn)定的資金來源渠道成為上市房企需要重點(diǎn)考慮的問題。同時(shí)，在經(jīng)歷2009年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為正值的一年后，2010年滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~都由正轉(zhuǎn)負(fù)，甚至低于2008年經(jīng)濟(jì)低谷期的水平，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陡然上升。另外，加息不僅影響購(gòu)房者，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也形成了融資壓力，而且預(yù)計(jì)未來壓力會(huì)越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。因此，我們不難看出，利率的提高增加企業(yè)的資金成本，吞噬企業(yè)的利潤(rùn)，這對(duì)處于限購(gòu)政策中的房地產(chǎn)企業(yè)而言無異于雪上加霜。

2.對(duì)購(gòu)房者的影響。單看每次加息，對(duì)購(gòu)房者影響不大。本次加息，五年以上貸款利率已升至6.80%，這意味著如果是100萬的房貸款，按基準(zhǔn)利率20年按揭的話，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息總額將由80.35萬元增加到83.2萬元。但自去年10月份以來，這已是4次加息，不少機(jī)構(gòu)分析今年還有2次加息。持續(xù)加息對(duì)購(gòu)房者最直接的影響就是貸款利息的增加。在2010年加息前，去銀行貸款一般都可以取得7折優(yōu)惠利率，當(dāng)時(shí)五年期以上利率為5.94%。照此，兩者每月月供相差1 490元；而利息總額增加了35.76萬元，幾近翻番。而公積金貸款，本次五年以上貸款利率增加到4.70%，提高了20個(gè)百分點(diǎn)。也按上述百萬房貸20年期按揭計(jì)算，本次加息后每月月供增加109元，而利息總額將增加26萬元。

雖然單次加息對(duì)購(gòu)房者月供影響不是很大，但累計(jì)加息的影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)。持續(xù)加息不光提高還款壓力也會(huì)提升中長(zhǎng)期存款利息收入有助于削弱老百姓對(duì)房產(chǎn)投資的熱衷程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)利空。

四、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

除金融政策外，國(guó)家還出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購(gòu)令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場(chǎng)出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購(gòu)房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購(gòu)房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。

以北京為例，5月北京樓市29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。

其次，是北京的商品房庫(kù)存積壓上漲，僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個(gè)月的庫(kù)存積壓市值就超過296億。296億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6月30日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫(kù)存總面積分別為：期房面積1 510.5萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5萬平方米?？値?kù)存面積為3 320萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2萬平方米增加了138.8萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)售均價(jià)，乘以庫(kù)存面積，目前全市積壓庫(kù)存總市值已經(jīng)超過8 000億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億。”

房地產(chǎn)政策金融范文第3篇

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng)+背景；政策性；商業(yè)性；房地產(chǎn)；金融發(fā)展

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)和利用，能夠?yàn)槿藗兩鐣?huì)生活提供有利的物質(zhì)保障，滿足人們的實(shí)際需求。政策性和商業(yè)性金融是房地產(chǎn)金融組織的兩個(gè)重要內(nèi)容，二者既互相依賴，又互相獨(dú)立。如果實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)同發(fā)展，則對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，對(duì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有不良影響。因此，我國(guó)有關(guān)部門有必要針對(duì)房地產(chǎn)金融的政策性和商業(yè)性進(jìn)行有效分析，以提出合理策略，促進(jìn)二者的協(xié)同發(fā)展。

一、政策性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供政策性指導(dǎo)，其根本目的是縮小貧富差距，滿足人們對(duì)住房保障的基本需求，最大限度的實(shí)現(xiàn)國(guó)民的安居樂業(yè)。所以，促進(jìn)政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的策略應(yīng)從以下方面著手：首先，房地產(chǎn)公積金政策。以“積小錢為大錢，變死錢為活錢”的思想理念為主，既能為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)工作提供充足的資金保障，又能滿足人們的住房需求。其次，房地產(chǎn)的信貸政策。針對(duì)不同住房而實(shí)現(xiàn)不同的信貸政策，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。最后，保障性住房建設(shè)的政策，能夠滿足人們對(duì)住房的基本需求，既推動(dòng)安居工程建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程，又提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)提供重要保障[1]。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)具有虛實(shí)二重性，并且介于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，虛擬經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使世界處于高度虛擬化階段中。住房信貸業(yè)務(wù)的有效開展，是商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要表現(xiàn)。但是，就我國(guó)目前的住房信貸現(xiàn)狀而言，其發(fā)展水平相對(duì)較低，表明我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有滯后性。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，促進(jìn)商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有必要性。首先，促進(jìn)房屋抵押貸款證券化的發(fā)展。隨著全球經(jīng)濟(jì)虛擬化水平的不斷提高，我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展應(yīng)朝著證券化的方向發(fā)展，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的融資環(huán)境，使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，滿足人們對(duì)住房的基本需求，對(duì)推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮著積極的作用。其次，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇直接融資方式。政府等有關(guān)部門要放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)采取直接上市的方式而促進(jìn)融資[2]。

三、互聯(lián)網(wǎng)+背景下政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著尤為復(fù)雜的環(huán)境，既為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，又提出了挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要積極促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展奠定有利條件。

（一）加大宣傳力度

要促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，有關(guān)部門有必要加大宣傳力度，以增強(qiáng)人們對(duì)二者協(xié)同發(fā)展的認(rèn)識(shí)和強(qiáng)烈認(rèn)同感。因此，制定二者協(xié)同發(fā)展理念尤為重要。首先，在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，也是投資產(chǎn)品，需要相關(guān)人員從房地產(chǎn)虛實(shí)二重性角度而看待二者協(xié)同發(fā)展問題，進(jìn)而制定科學(xué)合理的發(fā)展理念。其次，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段在房地產(chǎn)金融發(fā)展中的積極作用，既要根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，又要從全面角度加以思考，確保政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展思想理念的有效確立。最后，政府在房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展中占據(jù)重要地位和發(fā)揮重要作用，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著積極的作用[3]。

（二）積極借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國(guó)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)面臨著復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響，并關(guān)系著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命運(yùn)?，F(xiàn)階段，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為穩(wěn)定，有效促進(jìn)了政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)政策的結(jié)合。所以，我國(guó)有必要積極借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。首先，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融屬性有足夠的認(rèn)知，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融進(jìn)行精確的金融歸類。其次，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家針對(duì)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展制定了完善的發(fā)展計(jì)劃，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)金融發(fā)展充分發(fā)揮引導(dǎo)作用。由此可見，我國(guó)在房地產(chǎn)金融發(fā)展中，有必要積極借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)情的基礎(chǔ)上，制定合理措施，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展。

結(jié)論：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境，尤其在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融的發(fā)展必須創(chuàng)設(shè)積極有利的環(huán)境，推動(dòng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和保障房建設(shè)的協(xié)調(diào)運(yùn)行。房地產(chǎn)的虛實(shí)二重性，決定了政策性和商業(yè)性是房地產(chǎn)金融組織體系的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響。為此，有關(guān)部門有必要制定有效策略，促進(jìn)政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)+背景下的協(xié)同發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2012.

[2]王苗苗.完善我國(guó)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)建設(shè)的思考[J].長(zhǎng)江大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，03：47-48+192.

房地產(chǎn)政策金融范文第4篇

貸款規(guī)模擴(kuò)大融資方式多元

近幾年來,我國(guó)各家銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國(guó)十條”出臺(tái),國(guó)家調(diào)控力度空前的環(huán)境下,各家銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數(shù)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款的投入比重依然高于2009年年末。

與此同時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)信貸受到嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)信托融資成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。2010年上半年新發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已近140款,規(guī)模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托,規(guī)模也僅327億元。股市中的房地產(chǎn)板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢(shì)。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國(guó)內(nèi)地房市,2007年全國(guó)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量曾一度達(dá)到60%……隨著國(guó)民置業(yè)的剛性需求和流動(dòng)性過剩的彈性需求,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)歷了整體規(guī)模迅速擴(kuò)大、融資方式日益多元的發(fā)展過程。

完善調(diào)控手段加強(qiáng)管控力度

在房地產(chǎn)金融規(guī)模擴(kuò)大、融資手段日益多元的同時(shí),對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)業(yè)的階段性“過熱”,房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的不理性現(xiàn)象,我國(guó)政府與金融監(jiān)管部門一直保持著高度警惕,出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

以今年為例,1月12日,中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月12日,銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,其中規(guī)定貸款人不得發(fā)放無指定用途的個(gè)人貸款,并要求執(zhí)行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”之稱的“國(guó)十條”出臺(tái),要求商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,在房?jī)r(jià)高、房?jī)r(jià)上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房的貸款,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管;銀監(jiān)會(huì)將對(duì)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備實(shí)行“三不貸”“三掛鉤”政策,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的貸款實(shí)行全程監(jiān)控,防范金融風(fēng)險(xiǎn)……

事實(shí)上,我國(guó)通過宏觀金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對(duì)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,我國(guó)制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控;2002年的121號(hào)文件涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);2005～2008年上半年,我國(guó)連續(xù)8次提高貸款利率,并從2007年起連續(xù)15次調(diào)高存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款法定準(zhǔn)備金率,凍結(jié)了商業(yè)銀行的大量資金,對(duì)防止房地產(chǎn)發(fā)展過熱起到了重要作用。

從我國(guó)住房制度改革至今,我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控從直接干預(yù)房地產(chǎn)信貸政策,到利用利率、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)、匯率等工具,調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,控制資金流向,有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

當(dāng)前,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產(chǎn)金融尚未形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也應(yīng)該看到,我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境依然復(fù)雜多變,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、投機(jī)性需求依然存在,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理,持續(xù)開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試,堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控力度不放松,確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng),共同穩(wěn)健發(fā)展的保證。 

相關(guān)鏈接

我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策回顧

1998～2002年,這一階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重點(diǎn)是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。1998年,中國(guó)人民銀行出臺(tái)《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個(gè)明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策。

2003年,中國(guó)人民銀行出臺(tái)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件),拉響了宏觀調(diào)控的預(yù)警。文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%,嚴(yán)禁商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式的貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款;限制房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)貸款; 嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途。

2004年4月25日起,實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。9月,銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,針對(duì)土地儲(chǔ)備貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等方面的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作出詳細(xì)規(guī)定。

2005年,將自營(yíng)個(gè)人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》,此后《資產(chǎn)支持證券發(fā)行登記與托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作規(guī)則》、《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》等文件相繼出臺(tái)并實(shí)施。

2006年,“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率,收緊商業(yè)銀行流動(dòng)性,嚴(yán)格對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理,控制境外購(gòu)房需求等。

2007年,一年內(nèi)6次加息,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》等文件出臺(tái)。2007年房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策。

2008年,受全球金融危機(jī)影響,國(guó)家宏觀調(diào)控政策從“抑制過熱”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”,9月16日開始降息并下調(diào)存款準(zhǔn)備金,100天內(nèi)5次降息。《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》、《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》等文件。

房地產(chǎn)政策金融范文第5篇

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場(chǎng)所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)所構(gòu)成的組織體系、機(jī)構(gòu)組成和運(yùn)行機(jī)制。［1］從20世紀(jì)80年代初期的艱難摸索和金融試點(diǎn)開始，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前，我國(guó)基本建成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改進(jìn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國(guó)有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1．房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢(shì)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料可以看出，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國(guó)際水平。［2］如果加上開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例更高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產(chǎn)信貸受國(guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，年增長(zhǎng)率波動(dòng)較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是個(gè)人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，還是個(gè)人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3．個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個(gè)人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個(gè)人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個(gè)人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的54．99％；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個(gè)人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個(gè)人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的62．99％。個(gè)人住房信貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數(shù)字達(dá)到了11．24％。此外，個(gè)人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10％以上，最高時(shí)為2001年，達(dá)到68．82％的增幅。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)說明了我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，完整的市場(chǎng)體系尚未形成

首先，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來。目前，一級(jí)市場(chǎng)體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序發(fā)展。目前我國(guó)與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要?，F(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進(jìn)一步加以修改、補(bǔ)充和完善。［3］雖然目前我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機(jī)制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)機(jī)制還沒有凸顯出來。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長(zhǎng)期以來，我國(guó)形成了“銀行為主、信貸為主、一級(jí)市場(chǎng)為主”的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對(duì)中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系不完善，既無多樣化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，也無多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專門的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢(shì)必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機(jī)制受到阻隔，市場(chǎng)就會(huì)失靈，政府的宏觀政策就可能無法發(fā)揮效應(yīng)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向

我國(guó)房地產(chǎn)金融體制還遠(yuǎn)未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場(chǎng)體系還不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求。雖然我們無法預(yù)測(cè)我國(guó)未來的房地產(chǎn)金融體制如何形成，應(yīng)包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一定會(huì)朝著更加開放、更加多樣化的發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)金融體制將包括更多的具有活力的和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的金融機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。在房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制也將面臨巨大的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。我國(guó)的房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該形成“政府與市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本格局。加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)是完善我國(guó)金融體制的必要手段和關(guān)鍵，而完善金融市場(chǎng)是繁榮房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵和根本。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融體制改革的政策建議

1．積極引進(jìn)先進(jìn)的融資工具和模式

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來看，資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場(chǎng)融資的條件。［6］短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場(chǎng)，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國(guó)的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、新加坡的政府公營(yíng)的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為補(bǔ)充的機(jī)制上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，引進(jìn)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資工具。美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達(dá)，融資工具比較齊全，居民購(gòu)房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們借鑒；西歐國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國(guó)的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。

2．積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場(chǎng)

長(zhǎng)期以來，我國(guó)的金融市場(chǎng)停留在初級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展上，次級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)和深化。由于二級(jí)市場(chǎng)可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級(jí)金融市場(chǎng)。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長(zhǎng)期以來，銀行一直是我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要資金來源，而大量社會(huì)資金缺乏投資渠道，我國(guó)應(yīng)該盡快建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經(jīng)濟(jì)中的游資，將其引導(dǎo)到促進(jìn)創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域，是解決當(dāng)前流動(dòng)性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必由之路。［7］通過發(fā)展直接融資渠道以及次級(jí)金融市場(chǎng)，建立穩(wěn)定的金融體制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3．積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)

長(zhǎng)期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且不利于整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的尷尬局面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會(huì)極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過程中，有意識(shí)地管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，為市場(chǎng)開拓一條順暢的渠道，營(yíng)造一種良好的環(huán)境。

4．積極鼓勵(lì)民間資金的投入

一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過度發(fā)展時(shí)期，政府的調(diào)控作用不可或缺。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時(shí)期，政府的作用也不能缺失，市場(chǎng)依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個(gè)市場(chǎng)都需要政府的調(diào)控和完善。市場(chǎng)是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境，我們必須堅(jiān)持以市場(chǎng)化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標(biāo)會(huì)等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產(chǎn)金融體制早日健全。