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房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；存在問題；強(qiáng)化措施

我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，推動了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時，也加快了我國市場經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展步伐。隨著人口的增多和我國社會民眾的買房置地的思想，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場需求量日益增多，市場的需求刺激了我國房地產(chǎn)的興盛，也促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展繁榮，房地產(chǎn)評估行業(yè)就是其中較為明顯的一例。然而，目前我國房地產(chǎn)的過快發(fā)展使得房地產(chǎn)評估行業(yè)跟不上房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐，并存在一定的問題，不僅制約了其自身的發(fā)展，同時也影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。下面文章就以強(qiáng)化房地產(chǎn)評估為話題，簡析其存在的問題，并提出強(qiáng)化改善措施。

一、制約房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的主要問題和因素

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容的不斷增加，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的挑戰(zhàn)和困難也逐漸加大，嚴(yán)重制約并影響了房地產(chǎn)評估行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。下面文章就簡要介紹其行業(yè)中存在的問題。

（一）房地產(chǎn)評估市場管理不善

房地產(chǎn)評估行業(yè)具有較大的利益空間，同時很多部門都具有對相關(guān)的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執(zhí)行方面也缺乏統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，無法形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理制度，使得房地產(chǎn)評估市場被劃分的十分零散，無法實(shí)施有效的規(guī)范化管理，這也使得很多房地產(chǎn)評估的職業(yè)人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個行使行政職能的事業(yè)單位，評估行業(yè)難以在競爭中發(fā)展，評估市場得不到充分發(fā)育。

（二）我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的法制不健全

房地產(chǎn)評估行業(yè)作為中國三大中介行業(yè)之一，律師行業(yè)和會計(jì)行業(yè)都有相關(guān)的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)評估行業(yè)卻沒有相應(yīng)的評估師法律法規(guī)。雖然我國房地產(chǎn)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)為了滿足市場的發(fā)展需求，也陸續(xù)制定了一些有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)章制度，例如：《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》以及其他相關(guān)法規(guī)，形成了房地產(chǎn)評估行業(yè)基礎(chǔ)法制體系，但是對于房地產(chǎn)評估的很多業(yè)務(wù)內(nèi)容和活動細(xì)節(jié)方面都沒有一個清晰的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。像房地產(chǎn)評估中有關(guān)企業(yè)的改制、拍賣、稅務(wù)等專業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)定要求都沒有一個準(zhǔn)確的、法律的制定，這充分體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產(chǎn)評估的科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展。

（三）我國房地產(chǎn)評估工作人員專業(yè)能力不足

現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和公司都比較注重其評估工作人員的理論知識的水平及其考核，對其從業(yè)人員的學(xué)歷要求也比較高，但是對于其從業(yè)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產(chǎn)評估的工作人員都是那些應(yīng)屆畢業(yè)或者是高學(xué)歷、低經(jīng)驗(yàn)的人員，而那些因?yàn)榛A(chǔ)理論知識缺乏使得其評估師資格考試無法通過經(jīng)驗(yàn)豐富的評估業(yè)務(wù)人員卻無法進(jìn)入大型評估行業(yè)工作。這就使得我國房地產(chǎn)評估綜合能力不強(qiáng)。此外，我國對于房地產(chǎn)的評估師的結(jié)構(gòu)設(shè)置比較單一，評估師的培訓(xùn)再教育的相關(guān)機(jī)構(gòu)也比較缺乏，這些都家居了評估師水平低的現(xiàn)象。

二、強(qiáng)化并改善房地產(chǎn)評估的措施和方法

針對上文我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題，下面文章就針對這些問題提出強(qiáng)化措施。

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)督和健全

由上文分析，我們可以看出現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估市場環(huán)境不是很成熟，而且很多評估機(jī)構(gòu)的主要經(jīng)營活動都是依靠壟斷，這就使得評估行業(yè)之間的競爭出現(xiàn)不良的環(huán)境，造成其競爭不平衡，也不利于其公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。其次，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革和實(shí)施，落實(shí)好評估脫鉤的改革制度，使得評估機(jī)構(gòu)能夠真正獨(dú)立開展業(yè)務(wù)活動，進(jìn)而提高評估結(jié)果的公正性以及準(zhǔn)確性。最后，對于一些評估機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作和違法行為一定要嚴(yán)格監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)就要嚴(yán)懲不貸，建立一個良好的、公正的、科學(xué)的評估市場環(huán)境和風(fēng)氣。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估法制的健全和完善

為了提高房地產(chǎn)評估效果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并提高房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)效果和質(zhì)量，就要根據(jù)我國房地產(chǎn)評估市場和評估行業(yè)發(fā)展情況，合理的、科學(xué)的制定與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)章制度和要求，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的評估操作，減少房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的不良競爭方式，提高相關(guān)工作人員的責(zé)任意識和風(fēng)險意識，使得房地產(chǎn)評估內(nèi)容的操作能夠有法可依、有規(guī)可循。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

針對我國目前房地產(chǎn)評估水平現(xiàn)狀，相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一方面要加強(qiáng)對理論知識水平高、專業(yè)操作技術(shù)過硬的優(yōu)秀評估人才的吸收，另一方也要加強(qiáng)對現(xiàn)有的評估人才的培養(yǎng)和建設(shè)，大力倡導(dǎo)并支持評估師的再教育、再學(xué)習(xí)的工作氛圍，定時開展相關(guān)的專業(yè)理論知識和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)活動，并定時對其員工的專業(yè)知識和素養(yǎng)進(jìn)行抽查和考核，實(shí)行一定的淘汰獎懲機(jī)制，全面提高評估團(tuán)隊(duì)的水平，加強(qiáng)對評估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，進(jìn)而更好的為企業(yè)和公司服務(wù)。此外，也要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估方式和內(nèi)容的改革創(chuàng)新，并在不斷實(shí)踐中加以完善，使得企業(yè)能夠進(jìn)一步發(fā)展壯大。

結(jié)束語

房地產(chǎn)評估行業(yè)是我國起步較晚的新興行業(yè)，它不僅和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和貸款、房地產(chǎn)的拆遷以及損害補(bǔ)償?shù)然顒觾?nèi)容有著密切的聯(lián)系，還與房地產(chǎn)企業(yè)公司的上市、公司的改制、資產(chǎn)處置重組等業(yè)務(wù)也息息相關(guān)，也就是說房地產(chǎn)評估行業(yè)市場已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)結(jié)到一起，已經(jīng)成為我國現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制中的重要組成內(nèi)容和中介服務(wù)行業(yè)，因此加強(qiáng)改進(jìn)我國房地產(chǎn)的評估水平和效果已經(jīng)成為我國評估行業(yè)首要的任務(wù)，而國家和政府也要加大對其改革和改進(jìn)力度，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)評估效能。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價機(jī)構(gòu)和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術(shù)方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機(jī)構(gòu)改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會的職能。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進(jìn)行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價格，其公式為：

待評估房地產(chǎn)單價=交易實(shí)例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評估。在運(yùn)用收益法時，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的價格。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

（3）對估價機(jī)構(gòu)和估價師實(shí)行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評級，對估價機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進(jìn)行年終檢查，對所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價師實(shí)行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。

房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)典當(dāng)；風(fēng)險；防范

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)也日益火暴。2006年全國房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當(dāng)行甚至達(dá)到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當(dāng)行為降低風(fēng)險，紛紛下調(diào)房地產(chǎn)評估價和折當(dāng)率，對房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑u估審查力度也大幅加強(qiáng)。由此，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險防范再一次成為業(yè)界關(guān)注的話題。

一、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險

房地產(chǎn)典當(dāng)是指房產(chǎn)所有者或土地使用者以其所擁有的房地產(chǎn)作為抵押向典當(dāng)行借款，并在約定時間內(nèi)付清本息、贖回房地產(chǎn)的融資行為。典當(dāng)人并不需將房地產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房地產(chǎn)，而僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔(dān)保，房地產(chǎn)仍歸其產(chǎn)權(quán)人所有。其風(fēng)險主要有：

（一）絕當(dāng)風(fēng)險。絕當(dāng)風(fēng)險是典當(dāng)行面臨的最大經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當(dāng)，難以變現(xiàn)時，勢必占用典當(dāng)行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉(zhuǎn)困難；同時增加典當(dāng)行的營業(yè)成本。一般來說，作為二手房地產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。

（二）道德風(fēng)險。道德風(fēng)險主要是指由于信息不對稱，典當(dāng)行面臨客戶騙取當(dāng)金的風(fēng)險。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)信息透明度不高，典當(dāng)行難以了解到房地產(chǎn)公司的真實(shí)底細(xì)。一些省市就出現(xiàn)過典當(dāng)行被騙案例，開發(fā)商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當(dāng)行圈走一筆錢，再繼續(xù)低價賣房，最后同一房產(chǎn)形成多方債主，典當(dāng)行難以收回當(dāng)金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當(dāng)有限公司友情提醒，請全國典當(dāng)同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產(chǎn)證典當(dāng)，有人曾拿假房產(chǎn)證去典當(dāng)房產(chǎn)（身份證是真的），假證的制作水平達(dá)到以假亂真的地步。

（三）操作風(fēng)險。操作風(fēng)險是指辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)過程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督機(jī)制不完善，內(nèi)部工作人員錯誤操作而導(dǎo)致直接或間接損失的風(fēng)險。比如，對客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不實(shí)不準(zhǔn)；對涉及房地產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴(yán)；對抵押人的信譽(yù)、償還能力未認(rèn)真了解；操作中只收下房地產(chǎn)證而不去登記；房地產(chǎn)估價不準(zhǔn)，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當(dāng)絕當(dāng)?shù)陌l(fā)生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規(guī)章沖突風(fēng)險。目前，典當(dāng)業(yè)只有作為部門規(guī)章的《典當(dāng)管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當(dāng)行依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規(guī)相沖突時，法院優(yōu)先以《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行判決，典當(dāng)行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)欠稅和所欠工程款先于抵押權(quán)受償，這將使典當(dāng)行受償?shù)娘L(fēng)險大為增加；《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，如果出典人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權(quán)另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當(dāng)行難以完全實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)；按照民事訴訟法強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導(dǎo)致典當(dāng)行變現(xiàn)房產(chǎn)受阻；如果房地產(chǎn)典當(dāng)所約定的息費(fèi)率過高（沒有違背《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定），法院認(rèn)為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當(dāng)行應(yīng)收未收的大額息費(fèi)將無法收回。

除上述幾個方面之外，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)還面臨因不可抗力帶來損失的自然風(fēng)險，如洪水、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的典當(dāng)房地產(chǎn)受損或損毀的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)典當(dāng)風(fēng)險的防范

典當(dāng)行面對諸多風(fēng)險，必須加強(qiáng)防范，采取多種措施，盡可能地避免風(fēng)險的發(fā)生。

（一）完善規(guī)章制度，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)。借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時實(shí)行分級審批制度、差錯事故責(zé)任追究制度、崗位責(zé)任制度，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，落實(shí)嚴(yán)格、審慎的房地產(chǎn)評估機(jī)制，避免估價過高；強(qiáng)化內(nèi)部稽核，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生。以制度的完善來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的事前防范。

（二）關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢及宏觀政策，明晰典當(dāng)行業(yè)走勢。房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)較大變化，房價產(chǎn)生波動，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險將增大，當(dāng)戶違約現(xiàn)象將增多。在進(jìn)行房地產(chǎn)典當(dāng)時，一定要認(rèn)真分析當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和國家可能出臺的經(jīng)濟(jì)政策，從而明晰房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的大勢，進(jìn)而對房地產(chǎn)的折當(dāng)率和估價政策進(jìn)行適時調(diào)整。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續(xù)看淡樓市的心理預(yù)期，房地產(chǎn)價格下跌空間及變現(xiàn)難度的擔(dān)憂，促使典當(dāng)行下調(diào)房產(chǎn)評估價和折當(dāng)率，以規(guī)避風(fēng)險。

（三）對出典人進(jìn)行分類，加強(qiáng)事后監(jiān)督。根據(jù)出典人的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項(xiàng)業(yè)務(wù)及出典人進(jìn)行信譽(yù)評級，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風(fēng)險客戶群。對資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以適當(dāng)提高折當(dāng)率及當(dāng)金，對抵押房地產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務(wù)，當(dāng)期過長及借貸資金過大的業(yè)務(wù)，則要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督。在分類的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變不問用途的傳統(tǒng)觀念，加強(qiáng)事后監(jiān)督。貸款以后，應(yīng)保持與當(dāng)戶的聯(lián)系，深入了解當(dāng)金的用途是否符合合同約定，當(dāng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營、資金回籠、經(jīng)濟(jì)效益等情況；一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當(dāng)?shù)呀?jīng)多次續(xù)當(dāng)、逾期未贖當(dāng)?shù)惹闆r，應(yīng)加緊對當(dāng)戶進(jìn)行跟蹤，并要求其定出還款計(jì)劃，加強(qiáng)催還力度，防患于未然。

（四）完善二級市場，拓寬絕當(dāng)房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道。絕當(dāng)品的處理中，二級市場發(fā)揮著重要作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，直接影響著大額資金的回籠。典當(dāng)行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機(jī)制，將絕當(dāng)房地產(chǎn)盡早脫手；與二手房中介機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建針對絕當(dāng)房地產(chǎn)的房交會市場，同時信息共享，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和知名拍賣網(wǎng)站開設(shè)淘寶專區(qū)，房產(chǎn)供應(yīng)信息，進(jìn)行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)拍賣順利進(jìn)行。通過上述措施，可以為房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)提供良好的流通環(huán)境，減小缺乏流動性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項(xiàng)目，會使典當(dāng)行潛在風(fēng)險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風(fēng)險，尤其不能只追求做大業(yè)務(wù)，對資金鏈薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應(yīng)該分散資金，實(shí)現(xiàn)客戶多元化，突出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，兼顧一般業(yè)務(wù)，以民房為主，以量取勝，穩(wěn)健經(jīng)營，避免因個別大客戶發(fā)生財務(wù)危機(jī)給典當(dāng)行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺典當(dāng)業(yè)相關(guān)法律。現(xiàn)代典當(dāng)業(yè)已經(jīng)成為主流金融業(yè)的有力補(bǔ)充，作為“第二銀行”，對房地產(chǎn)和中小企業(yè)融資更是起到了獨(dú)特的作用，這其中房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)所占比重最大。典當(dāng)業(yè)的不斷發(fā)展，必然要求提升和完善典當(dāng)業(yè)的立法層次，出臺具有法律效力的典當(dāng)業(yè)法律法規(guī)，避免訴訟過程中國家法律與行業(yè)法規(guī)相沖突的矛盾，明晰責(zé)任與權(quán)利，減少糾紛，規(guī)范典當(dāng)行為，為從根本上保障典當(dāng)業(yè)尤其是房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的合法利益提供法律依據(jù)。

房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文第4篇

一、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時，肩負(fù)著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

二、被征收人對評估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機(jī)構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機(jī)構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機(jī)構(gòu)作為備選評估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。《評估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。《評估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。《評估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價格、經(jīng)營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評估。被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價格理所當(dāng)然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?，對于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正?！对u估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。送達(dá)評估報告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明?！对u估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題?！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人?！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定?！对u估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告?！对u估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機(jī)構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時處理。

房地產(chǎn)評估公司管理辦法范文第5篇

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的意義重大

央行的121號文件使人們重新審視中國的房地產(chǎn)融資機(jī)制，而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道脆弱的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題，而房地產(chǎn)信托投資的設(shè)立和發(fā)展則將大大推動這一進(jìn)程。當(dāng)前形勢下，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有非常重要的意義。

其一，房地產(chǎn)投資信托有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)投資信托，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補(bǔ)充。房地產(chǎn)投資信托在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)投資信托直接把市場資金吸引到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

其二，房地產(chǎn)投資信托可降低整個金融體系的風(fēng)險目前中國仍然以間接融資為主，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。房地產(chǎn)投資信托將從三個方面減緩銀行體系的風(fēng)險：直接減少了房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的風(fēng)險；居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統(tǒng)日益增加的存差的壓力；由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的銀行網(wǎng)點(diǎn)售賣、資金結(jié)算、托管等等中間業(yè)務(wù)將為銀行體系帶來無風(fēng)險收益。盡管房地產(chǎn)投資信托發(fā)行初期可能分流部分儲蓄存款，如果通過適當(dāng)?shù)耐緩剑耆梢砸龑?dǎo)這些市場資金回流銀行體系。

其三，房地產(chǎn)投資信托可滿足社會大眾資本的投資需求從目前我國的金融體制看，社會大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。雖然現(xiàn)在社會上運(yùn)行著一些私募基金，但是由于我國相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法律尚未出臺，使得這些私募基金缺乏法律保護(hù)，運(yùn)作不規(guī)范，而且投資方向單一，難以有效地避免市場系統(tǒng)風(fēng)險，造成這些私募基金風(fēng)險極大，因此社會大眾資本急需拓寬投資渠道。而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、資金周期長及專業(yè)性等特點(diǎn)使得大眾投資者難以直接介入。所以，房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托障礙重重

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是，由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，再加上房地產(chǎn)投資信托乃至整個產(chǎn)業(yè)投資基金在我國都是一個新生事物，所以在我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還存在許多障礙。

法律體系缺失目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)，即通常所說的“一法兩規(guī)”。這只是一個框架性的法律文件，缺乏相關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何具有運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題沒有明確的規(guī)定，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

稅收激勵缺位目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵政策。美國房地產(chǎn)投資信托得以發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)投資信托基金能享受稅收優(yōu)惠。首先，房地產(chǎn)投資信托作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。在上世紀(jì)八十年代末期，隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，房地產(chǎn)投資信托稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來，使其得以長足發(fā)展。由此可見，我國要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托并在將來發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，借鑒美國的稅收優(yōu)惠政策是有必要的。

流動性問題房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進(jìn)行營銷宣傳，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公認(rèn)程度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多，如果要轉(zhuǎn)讓，成本很高。目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。

此外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉(zhuǎn)讓平臺，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格，交易成本高，且不安全。

風(fēng)險問題房地產(chǎn)投資信托之所以受到追捧，主要是因?yàn)槠漭^高的預(yù)期收益和較短的投資周期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1到3年，預(yù)期年收益率普遍在6%以上，最高的超過10%。高收益必然蘊(yùn)含著高風(fēng)險，對投資者來說，房地產(chǎn)信托的主要風(fēng)險來自于賠償風(fēng)險、項(xiàng)目風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險以及信息不對稱風(fēng)險，具體來說：

賠償風(fēng)險 按照央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔(dān)；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營過程中發(fā)生的風(fēng)險，則完全要由投資人承擔(dān)。

項(xiàng)目風(fēng)險 單個項(xiàng)目的風(fēng)險往往很難評估預(yù)測，而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時又往往有意無意地多介紹項(xiàng)目贏利前景，很少揭示項(xiàng)目風(fēng)險，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時，都會提出一個眩目的收益率供投資者參考，但這些收益率都是預(yù)期的，而不是承諾的。房地產(chǎn)信托收益較高，但風(fēng)險也很大，一方面是來自房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險，整個行業(yè)存在一定風(fēng)險；另一方面來自具體的項(xiàng)目，如果這個項(xiàng)目做得不好，市場定位不準(zhǔn)確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。

操作風(fēng)險 信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國目前的《資金信托管理辦法》對資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過200份、認(rèn)購起點(diǎn)不低于5萬元”對于個人投資者而言，并不容易接受。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳、不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響。

利率風(fēng)險 利率特別是無風(fēng)險國債利率體現(xiàn)了投資的機(jī)會成本，如果無風(fēng)險的利率水平發(fā)生變化，那么投資的機(jī)會成本也隨之發(fā)生變化，假設(shè)收益不變的話，其風(fēng)險水平就會變化。如果利率的變化超出預(yù)先的考慮范圍，那么就會產(chǎn)生所謂的利率風(fēng)險。如果信托計(jì)劃沒有考慮利率風(fēng)險的事先安排，就有可能使委托人的資產(chǎn)價值受損。事實(shí)上，利率風(fēng)險是一種系統(tǒng)性風(fēng)險，投資者只有通過外在的對沖工具如遠(yuǎn)期合約鎖定利率來規(guī)避利率風(fēng)險。

信息不對稱風(fēng)險 信息不對稱條件下可能產(chǎn)生兩種問題：一種是“逆向選擇”問題；另一種是“道德風(fēng)險”問題。在信托公司（受托人）尋找項(xiàng)目的過程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，從而使得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸退出了這個市場，這是信托公司與項(xiàng)目提供者之間的“逆向選擇”問題。在委托人（投資者）與受托人（信托公司）之間也存在著“逆向選擇”，即劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個市場。

如何發(fā)展我國的房地產(chǎn)投資信托

其一，營造必要的法律環(huán)境這主要是給房地產(chǎn)投資信托提供一個規(guī)范的發(fā)展框架和法律環(huán)境，房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場運(yùn)行機(jī)制和完備的法律體系，才能確保這一金融工具的正常運(yùn)行。而且法律制定要細(xì)化、完備化，這樣才能保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托健康、理性地發(fā)展。

針對我國目前實(shí)際情況，應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)(包括《房地產(chǎn)法》、《信托法》、《投資公司法》、《投資顧問法》和《房地產(chǎn)證券交易法》等法律)，進(jìn)一步完善《公司法》，建立完備的法律體系，規(guī)范和約束房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。建立對房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強(qiáng)限定。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運(yùn)用，實(shí)行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

其二，培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)的金融體制，我國應(yīng)建立由銀行房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險公司對開發(fā)項(xiàng)目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會進(jìn)行監(jiān)管。美國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。

其三，完善信托投資公司法人治理、內(nèi)控制度作為我國房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托業(yè)雖然經(jīng)過了五次整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題，很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

其四，制定稅收優(yōu)惠政策以鼓勵房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展設(shè)計(jì)合理稅收體制是房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的關(guān)鍵。在國外，80%的房地產(chǎn)投資靠稅務(wù)驅(qū)動，20%靠投資理念驅(qū)動。房地產(chǎn)投資信托雖然有一個集中的經(jīng)營管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。在西方房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。在我國，隨著稅收制度的規(guī)范，若房地產(chǎn)投資信托得到稅收優(yōu)惠的支持，將會有良好的發(fā)展前景。由于房地產(chǎn)投資信托對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動作用。

其五，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)范圍目前房地產(chǎn)投資信托應(yīng)當(dāng)限定以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)；其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面，有關(guān)監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)作出明確的規(guī)定。

美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運(yùn)作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其他實(shí)體經(jīng)營。這一點(diǎn)，對我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有借鑒意義。