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土地市場法評估范文第1篇

關(guān)鍵詞：縣級城市；土地價格；土地評估

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.24.080

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，受環(huán)境以及城市建設(shè)規(guī)模等因素的影響，城市土地的價格也在不斷的發(fā)生著變化，縣級城市土地價格雖然沒有大中城市波動大，但是相對來說也有很大幅度的變化。為了滿足社會發(fā)展與土地資源需要之間的平衡，我國的城市土地價格評估體系也適當(dāng)?shù)淖龀隽苏{(diào)整，由間接方式轉(zhuǎn)變成直接方式，這對推動我國土地市場的發(fā)展起到了很大的作用。

1 土地價格

土地在我國是一種稀缺資源，且土地為不可再生資源，所以在土地供給彈性極其微小，那么我們就可以認(rèn)為土地供給的總量是不變的。所以對土地價格的影響完全由市場需求來決定[1]?？h級城市土地占有量相對較少，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工廠和城市規(guī)模不斷擴大，使得縣級城市的土地需求量增加，從而使土地的價格有所上調(diào)。相反，如果經(jīng)濟蕭條，建設(shè)用地需求量少，土地價格也會有所下降。

土地位置具有不可變更性，這導(dǎo)致土地市場不同于其他的商品市場，在土地轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)移的生產(chǎn)使用權(quán)，而不是所有權(quán)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，城市的土地所有權(quán)是國家的，任何個人、團體都不具有土地所有權(quán)。所以城市用地的價格是土地使用權(quán)的價格而不是所有權(quán)的價格。

土地價格還與自身因素有關(guān)，不同土地之間存在著價格高低的差異。土地的自身因素可以分為位置因素、權(quán)益因素以及實物因素。位置因素，是指土地位置具有不可變更性，所以土地的位置直接影響著使用者使用的便利程度，根據(jù)土地位置的便利度，土地價格存在高低差異。比如，對于需要運輸?shù)墓S建設(shè)用地，靠近公路、鐵路的土地在價格方面就具有較高的優(yōu)勢。權(quán)益因素，指建設(shè)用地使用權(quán)的年限、建設(shè)限制等因素對土地價格的影響。實物因素，指土地自身面積、地形、地況等因素對土地價格的影響。

2 土地評估

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，土地市場也得到了很好的發(fā)展，這使得土地資源的有效開發(fā)和利用提上了政府部門的工作日程[2]。國家對土地利用高度重視，并頒布了一系列的土地制度改革措施，以此來完善土地市場，從而使我國的經(jīng)濟能夠穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展。城市土地價格的上漲，給城市居民的生活和工作都造成了很大的影響，縣級城市居民生活也受到了很大的沖擊。縣級城市居民平均工資水平相對不高，快速上漲的土地價格給居民的住房及工作都帶來了很大的壓力。因此，縣級城市土地價格評估體系構(gòu)建成為了有關(guān)部門的工作重點?？茖W(xué)合理的對土地資源開發(fā)和利用，可以有效的推動土地市場規(guī)范化發(fā)展。為了能夠減小人們的生活壓力，提高人們的生活水平，政府部門和城市經(jīng)濟需要聯(lián)手對城市土地價格進行宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的城市土地價格評估體系，使土地價格浮動得到有效的控制。

我國目前對城市土地價格評估的依據(jù)主要是《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，通過規(guī)程的具體條例規(guī)定，全面分析影響土地價格的因素，并對每個因素做出針對性的評價，通過多個因素相加對城市中的不同位置、不同種類、不同用途的土地進行測算從而做出土地質(zhì)量評價[3]。通過各個因素的分析、對比以及結(jié)合土地的位置、種類、用途從而對土地進行級別劃分，可分為住宅用地、商用地、工業(yè)用地以及綜合用地。在此基礎(chǔ)上根據(jù)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定將規(guī)劃的土地級別作為土地市場建議的基礎(chǔ)，再結(jié)合實際土地市場交易情況，通過因素分析、對比、土地價格平均值、土地最有效等方法對城市土地價格評估，從而確定城市土地的最終基準(zhǔn)價格。

3 城市土地價格評估的建議

3.1 有效平衡土地的供求

市場價格受供求關(guān)系影響，供大于求引起價格下調(diào)，供不應(yīng)求導(dǎo)致價格上漲。土地市場同樣受到供求關(guān)系的影響，所以政府有關(guān)部門要加大宏觀調(diào)控的力度，使土地市場的供求關(guān)系平衡，穩(wěn)定土地價格。

3.2 合理應(yīng)用預(yù)期收益

部分土地投資商，會在投資前對土地進行綜合評價，并合理的進行土地價格評估，以此來確定投資預(yù)期收益[4]。由此看來，城市土地價格評估對土地投資的預(yù)期收益有很大的幫助。在市場經(jīng)濟的大背景下，土地市場不斷的發(fā)展，使得土地價格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預(yù)期收益的準(zhǔn)確性，保證投資人的利益，在土地價格評估過程中要將土地投資預(yù)期收益與土地原來的收益情況進行比較、分析，并結(jié)合土地市場發(fā)展?jié)摿?、趨勢以及國家政策等進行綜合分析。

3.3 保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業(yè)中土地扮演著不同的的地位，同時也會帶來不同的利益。這導(dǎo)致土地在不同的行業(yè)中利用價值有所不同，所以在土地市場交易中不僅要注重經(jīng)濟利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對城市土地價格進行評估時，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學(xué)合理分配，進一步推動土地市場的發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，城市土地的價格及土地評估對城市居民的生活和工作都有很大的影響。特別是縣級城市居民收入不高，就業(yè)機會較少，土地價格的上漲將嚴(yán)重影響居民的生活水平。這就要求土地管理部門要做好土地評估工作，全面考慮各種因素，結(jié)合國家的法律法規(guī)使城市土地得到有效的利用，穩(wěn)定土地價格。

參考文獻：

[1]李瑞新.淺談我國城市土地價格評估的影響因素[J].科技與企業(yè)，2013（13）：303-303.

[2]俞曉寧.解析城市土地價格及土地評估[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（03）：2-2.

土地市場法評估范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)；管理；手段分析；措施

土地資源作為人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，對人類的發(fā)展起到重要的作用。然而，在現(xiàn)代社會的發(fā)展中，土地資源逐步緊缺，必須要加強土地資源的合理管理，才能應(yīng)對城市化的發(fā)展要求。因而，我國對土地資源的開發(fā)管理，實行土地增值收益分配和管理。土地資源的開發(fā)和使用與政府職能直接相關(guān)，所以長期以來都是經(jīng)濟和政治領(lǐng)域的敏感話題。一般情況下，我國的土地管理都是使用土地產(chǎn)權(quán)安全性的管理，將土地管理納入法律法規(guī)管轄的范圍，進行合理的產(chǎn)權(quán)界定。政府只有平衡了自己與土地使用者的關(guān)系，才能在土地增值管理中促進土地市場的公平。

1 土地管理的手段分析

在我國，土地管理制度對于調(diào)整土地關(guān)系，合理利用土地具有重要的作用。在實際的土地管理操控中，國家擁有土地的所有權(quán)，再將土地管理的權(quán)利授予政府或是專業(yè)的土地行政管理部門。在1987年，我國建立了土地有償使用制度，為政府管理土地和收取增值效益提供重要的制度保障。對于土地增值收益的管理，一般采用三種管理手段，包括征收土地使用權(quán)的出讓費和土地稅收，完善土地儲備制度，完善配套的公共設(shè)施等。

對于土地有償使用制度，主要是收取土地出讓金，當(dāng)一定的租約期限截止，可以變更土地的使用條件，對土地進行重新估價，再確定地價。在進行轉(zhuǎn)讓時，所獲得的土地增值稅可以將其中的一部分以合理的形式交歸政府。但是，在實際的土地開發(fā)管理中，由于我國沒有建立相應(yīng)的房地產(chǎn)年稅制度，土地的轉(zhuǎn)讓增稅基本屬于土地使用者的。一般而言，修建地鐵道路時，可以引起該地區(qū)的相關(guān)物業(yè)的增值，在一些基礎(chǔ)設(shè)施項目和改建空間環(huán)境等相關(guān)物業(yè)獲取的增值稅，都不會歸政府所有。同樣的，如果政府行為引起的土地和物業(yè)貶值，也不會對土地的使用者進行補償，導(dǎo)致土地市場的極度不公平。

對于公共設(shè)施的建設(shè)，政府需要承擔(dān)巨大的投資成本，可以給一些集團和個人帶來便利。但是，出于集團和個人行為時，集團和個人也需要承擔(dān)相應(yīng)的成本負(fù)擔(dān)。這種極度不穩(wěn)定的土地市場情況，不利于土地開發(fā)吸收社會投資。土地儲備制度可以增強政府的宏觀調(diào)控，一定程度上可以加強土地物價的管理。同時，土地開發(fā)商自行提供完整的配套公用設(shè)施，也可以促進公共投資的成本回收，有利于節(jié)約政府的投資。

2 加強土地開發(fā)管理的措施

我國雖為土地資源大國，但由于地形和氣候的影響，城市的布局和發(fā)展不平衡。現(xiàn)今的城鎮(zhèn)土地利用情況不太樂觀，為了長遠(yuǎn)的土地資源利用，我國要加強土地的開發(fā)和管理，從而促進土地資源的可持續(xù)利用。對于土地利用中的不合理之處，需要進行相關(guān)改進。

2.1 規(guī)范土地開發(fā)管理的地籍管理，制定合理的土地權(quán)益登記系統(tǒng)

針對于我國的土地利用實際情況，需要盡快完善地籍管理和土地權(quán)益登記系統(tǒng)，從而不斷促進土地管理和市場評估。由于相關(guān)體系的建立是個長遠(yuǎn)復(fù)雜的過程，需要在實際的土地管理中不斷進行相關(guān)制度的更新，加強對土地市場的全面了解，為土地市場評估提供重要的依據(jù)?？v觀國外的土地管理，在土地登記法中引入電子土地權(quán)屬系統(tǒng)，降低了土地交易的成本，促進了土地市場的管理。以此類推，對于我國的土地市場，準(zhǔn)確的土地信息也至關(guān)重要。在完善土地信息管理中，需要完善土地市場評估體系，對土地的地價和使用規(guī)劃信息進行記錄，從而不斷指導(dǎo)政府的規(guī)劃和決策，合理量化土地價值，促進稅收體系的完整建設(shè)。

2.2 政府需要加強對土地市場的宏觀調(diào)控

一般而言，土地的開發(fā)管理受到政府部門的宏觀調(diào)控管轄，對于規(guī)范土地增值收益具有巨大的作用。政府對土地市場的管理，逐步取消多個部門對土地使用的批示，極大地抑制了土地管理中的投機行為。同時，對于土地的管理，需要加強土地法規(guī)和稅收的管理將政府土地管理中產(chǎn)生的土地增值收益均分給公眾。在實際的土地管理操作中，政府需要進行宏觀調(diào)控的合理干預(yù)，掌握干預(yù)的“度”，避免出現(xiàn)過度管理的失靈現(xiàn)象。

2.3 實行耕地保護制度，促進土地資源的集約化利用

在土地資源的開發(fā)利用中，首先要確保農(nóng)業(yè)用地，對占用農(nóng)業(yè)用地的方案要進行嚴(yán)格的審批，加大對耕地的保護。而且，劃歸基本的農(nóng)田保護范圍，確保農(nóng)民的基本利益，引導(dǎo)農(nóng)民自覺保護土地。同時，對于每年的年度土地使用計劃，需要合理規(guī)劃建筑用地的規(guī)模，健全土地市場的管理機制，倡導(dǎo)集約用地。

2.4 合理開發(fā)土地，進行高效的土地復(fù)墾

土地資源的合理使用，可以推進國民經(jīng)濟的建設(shè)。對廢棄土地的復(fù)墾，需要遵循國家的土地資源可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加大對荒廢土地的綜合整治，可以擴大耕地和建筑用地的范圍。特別是建筑事業(yè)的發(fā)展中，對土地資源的建設(shè)項目招標(biāo)，可以實行土地資源租賃制，提高政府對土地市場的調(diào)控能力，規(guī)范土地市場的發(fā)展，引導(dǎo)土地資源的使用。

綜述全文，我國的土地資源在城市化發(fā)展的推動下，出現(xiàn)建筑用地緊缺的現(xiàn)象。為了加強土地資源的合理開發(fā)使用，需要加強政府的宏觀調(diào)控，加強土地市場的規(guī)范管理，促進土地資源的高效利用。而且，在土地資源使用的相關(guān)制度上要加強管理，建立健全相關(guān)的土地保護制度和地籍管理，提高土地資源的使用效率。

[參考文獻]

[1]吳春，趙旭.如何加強土地的開發(fā)管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2009（12）.

[2]趙莉莉.實施土地管理執(zhí)法監(jiān)督的對策[J].科技信息，2010（15）.

[3]張鵬.我國土地管理法制建設(shè)現(xiàn)狀及存在問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2009（16）.

土地市場法評估范文第3篇

規(guī)范土地市場促進可持續(xù)發(fā)展

——第15個全國“土地日”電視講話

今天是第15個全國“土地日”。今年“土地日”的宣傳主題是“節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展”。

當(dāng)前，我國已進入全面建設(shè)小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)新的發(fā)展階段，我縣也已跨入全國百強縣行列。人多地少、土地資源不足的我縣縣情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來，國土資源管理工作在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞中心，服務(wù)大局，土地市場建設(shè)取得了明顯成效。主要體現(xiàn)在：

一是國有土地使用權(quán)市場配置進程逐步加快，土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步確立。嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行國有土地有償使用制度，對經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓全面實行了招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式，國有土地使用權(quán)市場交易日趨活躍。去年我縣拍賣地價款首次突破億元大關(guān)，達(dá)到3.4288億元，有力地支持了我縣城市化建設(shè)。

二是土地用途管制制度得到全面實施，政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力進一步加強。一方面，我們嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，另一方面，積極盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，實施土地收購儲備，不斷增強政府調(diào)控土地市場的能力。去年，全年儲備土地15宗，面積32.1710公頃。

三是土地市場建設(shè)取得明顯進展，市場服務(wù)體系初步形成?？h國土資源交易大廳于2002年6月10日正式開張，土地使用權(quán)交易更加便利、公開和公平。

但是，在看到成績的同時，我們也應(yīng)清醒地看到，目前我縣土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓私下交易、劃撥土地非法入市，隱形交易仍然存在，國有土地收益流失尚未從根本上遏制，政府對土地市場的調(diào)控能力有待于進一步加強。針對我縣土地市場存在的問題，借此今年土地日之際，我代表縣政府就加強我縣土地市場管理講四點意見：

一是要進一步提高政府的宏觀調(diào)控能力和水平。要科學(xué)編制、嚴(yán)格實施土地利用總體規(guī)劃。在正確運用行政手段的同時，積極完善法律、經(jīng)濟手段，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要加強對土地市場運行的監(jiān)測和分析，公開市場信息，建立快速反應(yīng)機制，適時調(diào)控土地市場。

二是要提高土地供應(yīng)市場優(yōu)化配置程度。要進一步完善經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，規(guī)范協(xié)議供地行為，建立和完善協(xié)議供地的價格評估和集體決策制度。同時要深入研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制，積極推進依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

三是要進一步規(guī)范土地使用權(quán)交易行為。嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，提高土地市場公開程度，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競爭，實現(xiàn)公開、公平、公正的土地市場交易。

四是要加大力度治理整頓土地市場秩序。要按照全國治理整頓土地市場秩序工作部署“一要抓緊、二要從嚴(yán)”的要求，切實提高全社會對土地資產(chǎn)重要性的認(rèn)識，加大對土地非法交易的打擊力度，認(rèn)真清理土地隱形市場，進一步增加土地政府收益，促進我縣經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

同志們，土地市場建設(shè)管理涉及各行各業(yè)，需要社會各界的重視和支持，希望廣大干部群眾能在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，處理好經(jīng)濟社會發(fā)展與土地資產(chǎn)管理的關(guān)系，合理利用好每一寸土地，為我縣經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展再作新的貢獻。

一、宣傳主題

節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展

二、宣傳口號

1、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策

2、保護耕地就是保護我們的生命線

3、落實最嚴(yán)格的耕地保護制度，堅決遏制亂占耕地現(xiàn)象

4、嚴(yán)格土地管理，構(gòu)建和諧社會

5、堅持科學(xué)發(fā)展觀，珍惜每一寸土地

6、嚴(yán)格按照規(guī)劃使用土地

7、切實保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

8、節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展

9、嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，推行集約用地

10、嚴(yán)格土地執(zhí)法，規(guī)范土地市場

11、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展

12、但存方寸地，留與子孫耕

第15個全國“土地日”宣傳主題和宣傳口號

一、宣傳主題

節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展

二、宣傳口號

1、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策

2、保護耕地就是保護我們的生命線

3、落實最嚴(yán)格的耕地保護制度，堅決遏制亂占耕地現(xiàn)象

4、嚴(yán)格土地管理，構(gòu)建和諧社會

5、堅持科學(xué)發(fā)展觀，珍惜每一寸土地

6、嚴(yán)格按照規(guī)劃使用土地

7、切實保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

8、節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展

9、嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)，推行集約用地

10、嚴(yán)格土地執(zhí)法，規(guī)范土地市場

11、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展

12、但存方寸地，留與子孫耕

全國土地日的由來

為了深入宣傳《土地管理法》，堅定不移地貫徹土地基本

國策，增強全社會的土地資源危機意識，進一步加強我國的土地管理工作，1991年5月24日國務(wù)院第83次常務(wù)會議決定，把每年的6月25日，確定為全國土地日。今年是第14個全國土地日，主題是：堅持科學(xué)發(fā)展觀珍惜每一寸土地。

歷年土地日宣傳主題

1991年的第一個全國土地日的宣傳主題是：土地與國情；

1992年的第二個全國土地日的宣傳主題是：土地與改革；

1993年的第三個全國土地日的宣傳主題是：土地與經(jīng)濟；

1994年的第四個全國土地日的宣傳主題是：土地與市場；

1995年的第五個全國土地日的宣傳主題是：土地與法制；

1996年的第六個全國土地日的宣傳主題是：土地與發(fā)展——保護我們的生命線；

1997年的第七個全國土地日的宣傳主題是：土地與國家——愛護我們的家園；

1998年的第八個全國土地日的宣傳主題是：土地與未來——集約用地，造福后代；

1999年的第九個全國土地日的宣傳主題是：依法行政，合理用地；

2000年的第十個全國土地日的宣傳主題是：保護耕地——為了美好的明天。

2001年的第十一個全國土地日的宣傳主題是：規(guī)劃用地，利國利民。

2002年的第十二個全國土地日的宣傳主題是：規(guī)范土地市場，促進經(jīng)濟發(fā)展。

土地市場法評估范文第4篇

關(guān)鍵詞:城市土地 管理 對策

進入二十一世紀(jì)以來，隨著市場經(jīng)濟體制的逐步推進、中國加入WTO組織、全面建設(shè)小康社會和城鎮(zhèn)化進程的加速等，這些重大社會變革和進步都會對我國城市土地的利用、經(jīng)營、管理等產(chǎn)生直接的或間接的影響。在新的歷史時期，如何加強城市土地的管理呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手。

一、明晰土地產(chǎn)權(quán)，加強產(chǎn)權(quán)管理

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)主體

由于中國土地產(chǎn)權(quán)主體法律界定上的模糊，導(dǎo)致土地國家所有制實際上成為國家名義上所有，地方政府實際控制管理，中央與地方政府形成委托關(guān)系，地方政府擁有委托權(quán)的現(xiàn)狀。中央與地方權(quán)利與利益的博弈，致使地方政府濫用土地權(quán)利。因此，應(yīng)在法律上對城市土地所有權(quán)主體給予清晰地界定，厘清中央與地方政府在土地權(quán)利中的相互地位和關(guān)系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權(quán)限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監(jiān)察和公眾監(jiān)督對地方政府權(quán)力進行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協(xié)調(diào)。

2、細(xì)化土地權(quán)能

隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，豐富和完善土地相關(guān)權(quán)利束法律體系，對土地使用權(quán)的各權(quán)力層次進行細(xì)化分割和明確規(guī)定，形成科學(xué)的權(quán)力層次體系。適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)實需要建立如土地發(fā)展權(quán)、地上通行權(quán)、空間使用權(quán)、地役權(quán)等土地權(quán)權(quán)能，有效地促進城市土地的管理和使用效率。

3、建立土地權(quán)屬信息管理系統(tǒng)

結(jié)合全國土地調(diào)查，盡快建立全覆蓋的土地權(quán)屬信息資料數(shù)據(jù)庫。建立功能強大、技術(shù)先進的土地權(quán)屬管理信息系統(tǒng)平臺。加強土地權(quán)屬變更信息的動態(tài)監(jiān)測。采取措施督促土地使用者及時辦理土地使用的相關(guān)手續(xù)，例如，將土地使用證與房屋產(chǎn)權(quán)證捆綁辦理，對不及時辦理土地使用手續(xù)者進行罰款或適當(dāng)減短其土地使用年限等。土地權(quán)屬變更信息要及時輸入土地管理信息系統(tǒng)，并及時進行相關(guān)統(tǒng)計和分析。

二、調(diào)整土地價格機制，規(guī)范土地市場行為

1、建立城市土地基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

基準(zhǔn)地價的測算是在土地定級的基礎(chǔ)上，利用市場交易的歷史和近期資料，通過分析土地的經(jīng)濟效益得出的各級別土地的平均地價。基準(zhǔn)地價的制定應(yīng)對地區(qū)差異和用途差異給出明確的科學(xué)劃分。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市土地基準(zhǔn)價也應(yīng)隨之而呈現(xiàn)不斷提高的趨勢。隨著城市建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大和投入布局的變化，土地的級別劃分也會產(chǎn)生變化。另外，土地市場供需變化也會影響基準(zhǔn)地價的高低。因此，土地基準(zhǔn)價格應(yīng)該是一個動態(tài)的系統(tǒng)，應(yīng)該隨經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)而進行調(diào)整。在調(diào)整中，既要注重地價的長期不斷提高趨勢和大尺度周期性，使基準(zhǔn)地價的形成反映長期的經(jīng)濟趨勢和土地市場狀況，又要考慮土地市場的波動所導(dǎo)致的地價的相應(yīng)變化，反映適時的動態(tài)。應(yīng)開發(fā)建立城市土地基準(zhǔn)地價動態(tài)信息系統(tǒng)，對基準(zhǔn)地價進行動態(tài)監(jiān)測，并對監(jiān)測結(jié)果進行經(jīng)常性的。

2、加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度

為防止政府在土地一級市場濫用權(quán)力，操縱土地價格，應(yīng)加強土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度。加大“招拍掛”出讓土地的比重，對土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序進行嚴(yán)格的法制化管理和監(jiān)督，使土地價格在市場機制下自然形成。并將土地市場的各類信息，包括招投標(biāo)程序、招投標(biāo)信息、招投標(biāo)結(jié)果等對社會進行公布，以利于公眾監(jiān)督。嚴(yán)格落實工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)，杜絕為招商引資等地方利益以超低價出讓土地，導(dǎo)致國有資產(chǎn)和國家利益的流失，以及對市場價格的擾亂。嚴(yán)格落實省以下垂直管理和土地出讓金收支兩條線制度，使土地征用和土地出讓與地方政府的利益分離開來，由省級和國家政府對土地收益進行重新分配，避免地方政府權(quán)力的無度擴大和由此而產(chǎn)生的尋租行為。

三、完善城市土地儲備制度

1、建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制

由于土地儲備制度主體角色的雙重性，導(dǎo)致制度目標(biāo)的難以實現(xiàn)或異化，也使土地收購儲備行為在市場與政府之間難以界定，影響其規(guī)范性，導(dǎo)致價格的混亂。因此，必須要先理順土地儲備制度主體也即土地收購儲備機構(gòu)的角色和定位。土地儲備一是要實現(xiàn)政府目標(biāo)，二是要通過市場運作，必須把目標(biāo)主體和運營主體分割開來，尤其在利益關(guān)系上分割開來，才能實現(xiàn)公共目標(biāo)和規(guī)范市場運作的雙贏。應(yīng)建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制，由政府授權(quán)具有雄厚資金實力和高級經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，進行完全市場化運作。為保證政府目標(biāo)的實現(xiàn)，政府委托時應(yīng)有對企業(yè)的限制性法律規(guī)定，企業(yè)對存量土地的收購以及出租、出售項目立項要由政府批準(zhǔn)，政府派監(jiān)督小組常駐企業(yè)，對其運營進行全程監(jiān)督。同時也要有相應(yīng)的激勵機制。

2、建立土地儲備監(jiān)督評估體系

建立一種高度透明的信息機制，將城市規(guī)劃、土地利用年度計劃等政府管理的約束指標(biāo)向社會公開，土地收購或出讓、出租項目的信息提前公示，及時出讓、出租的結(jié)果，建立土地儲備相關(guān)信息定期的制度，以利于政府、行業(yè)組織以及全社會對土地收購儲備運行的監(jiān)督。設(shè)置土地儲備的績效評估體系和制度。評價指標(biāo)主要針對公共利益的實現(xiàn)程度，對每一項目均進行相應(yīng)評估，并定期進行階段性評估，評估結(jié)果向社會公布，評估結(jié)果低于政府規(guī)定要求的取消企業(yè)被授權(quán)資格。

3、開拓資金籌集渠道

探索多渠道籌集資金方式，引入土地資產(chǎn)證券化和土地產(chǎn)業(yè)投資基金，吸引社會資金投入土地收購儲備領(lǐng)域，共享土地增值收益，化解融資風(fēng)險，同時有利于提高社會對被授權(quán)企業(yè)的關(guān)注和監(jiān)督。加強土地儲備貸款的風(fēng)險管理，規(guī)定項目貸款比例，建立風(fēng)險預(yù)警機制，定期進行預(yù)警通報，及時化解風(fēng)險。

四、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場

由于政府壟斷農(nóng)村集體土地進入市場的特權(quán)，征地補償與土地出讓之間又有巨大利益空間，導(dǎo)致政府濫用征地權(quán)力，擴大征地范圍，謀取巨額利益。改變這一弊端，僅靠征地制度改革難以實現(xiàn)，關(guān)鍵是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，從根本上打破政府壟斷征地特權(quán)的局面。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場，使農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場流轉(zhuǎn)，土地價格和用途在符合規(guī)劃的前提下由市場決定，才能使農(nóng)民的利益獲得根本保障，也能從本質(zhì)上杜絕農(nóng)村土地隱形市場存在的土壤。農(nóng)村集體土地與城市建設(shè)用地相比，集約利用程度和投入產(chǎn)出效率存在巨大差別，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場可以盤活農(nóng)村建設(shè)用地，提高土地集約利用水平，從而降低土地的總量需求，有利于耕地保護的實現(xiàn)。地方政府通過規(guī)范收取財產(chǎn)稅可以獲得持續(xù)的財政收入。

土地市場法評估范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)時機；不確定性環(huán)境；實物期權(quán)法

中圖分類號：F301-2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1008-5831（2013）01-0045-05

土地供應(yīng)政策參與國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控發(fā)揮了重要作用。國家通過土地供應(yīng)量的控制和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管制實現(xiàn)對住房價格的調(diào)控[1-2]，完善土地供應(yīng)方式影響居住用地市場[3]，運用經(jīng)濟、法律和行政等多種手段調(diào)控土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)、市場準(zhǔn)入、土地價格等，實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)[4]。部分研究表明[5]，由于受調(diào)控主體、城市土地市場運行狀況、調(diào)控的體制環(huán)境及實施機制、政策工具自身特性的綜合影響，土地供應(yīng)政策發(fā)揮作用與效果存在時滯。因此，設(shè)定一定的指標(biāo)來反映政策工具的“超前”或“滯后”，提高政府對市場運行態(tài)勢的預(yù)測、判斷能力，把握好調(diào)控力度及調(diào)控時間，根據(jù)用地需求變化適時調(diào)整供地量，把握好供地節(jié)奏和時機，有利于房價的穩(wěn)定和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。

城市土地需求差異轉(zhuǎn)換、市場競爭加劇、外部經(jīng)濟環(huán)境時好時壞、銀根時緊時松、利率變化等因素導(dǎo)致土地市場行情的動態(tài)性和不確定性，行情的不確定性變化要求地方政府具有一定應(yīng)變能力，能在變化的行情中把握土地供應(yīng)策略和時機。土地是房地產(chǎn)經(jīng)濟的直接生產(chǎn)要素，土地供應(yīng)成為調(diào)控過熱房地產(chǎn)市場的直接有效工具，要兼顧土地供應(yīng)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，如何分析、應(yīng)對土地市場行情的不確定性，有必要探討土地供應(yīng)時機問題。 一、土地供應(yīng)的實物期權(quán)