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房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)運(yùn)資金

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展遍地開花，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成本也不斷加大，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就要管理好房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金主要運(yùn)用在企業(yè)正常的采購(gòu)生產(chǎn)管理、營(yíng)銷宣傳活動(dòng)和企業(yè)自身運(yùn)行的資金分配當(dāng)中，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企還會(huì)參與理財(cái)投資的經(jīng)營(yíng)。所以可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)將其運(yùn)營(yíng)資金分為生產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金、采購(gòu)的運(yùn)營(yíng)資金、營(yíng)銷的運(yùn)營(yíng)資金和理財(cái)活動(dòng)的運(yùn)營(yíng)資金。

二、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)其資金主要來自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源都是源于銀行貸款，企業(yè)本身的資金比例較低。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業(yè)自身運(yùn)行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產(chǎn)企業(yè)又是可以在得到商品房預(yù)售許可證后在買地規(guī)劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進(jìn)行期房銷售的，在營(yíng)銷結(jié)束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息?；蛘邲]有在既定時(shí)間能完成計(jì)劃內(nèi)的樓房還要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行違約賠償，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金都在流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，采購(gòu)、施工、營(yíng)銷宣傳和不斷的償還應(yīng)該本息。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作中要如履薄冰謹(jǐn)小慎微。充分做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，合理運(yùn)用好企業(yè)的可運(yùn)營(yíng)資金。保證企業(yè)良性的運(yùn)行發(fā)展。

2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的現(xiàn)狀

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于成熟的現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點(diǎn)是負(fù)債率孤傲高。流動(dòng)資金的占用越來越大，運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)。現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫(kù)存量很大，這直接就占用了企業(yè)的大部分流動(dòng)資金延長(zhǎng)了資金的回籠時(shí)間。使得企業(yè)的盈利受到嚴(yán)重影響?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)自己的管理體系是必要手段。只有將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金準(zhǔn)確有效的分配和使用才會(huì)減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的策略

眾所周知，制造業(yè)的價(jià)值鏈主要體現(xiàn)在自身生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則恰恰相反，主要體現(xiàn)在企業(yè)外部，由活動(dòng)策劃公司，企劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當(dāng)這些組成部分相輔相成，互相協(xié)作時(shí)，會(huì)得到事半功倍的效果，利潤(rùn)空間增大。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理直接影響各個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1、采購(gòu)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

如果說資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么可以說質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。沒有靠得住的質(zhì)量保障就不可能有長(zhǎng)久的發(fā)展，更不必談企業(yè)的利潤(rùn)了。采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的關(guān)鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應(yīng)商時(shí)按照?qǐng)?bào)價(jià)由低到高選擇，若想在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具備自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在保證質(zhì)量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費(fèi)者，這樣才能持久發(fā)展。所以采購(gòu)部門必須要選擇有信譽(yù)保證和經(jīng)濟(jì)能力的供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行合作，為了控制成本也應(yīng)在采購(gòu)明細(xì)和數(shù)量上做出相應(yīng)的合理規(guī)劃，對(duì)供應(yīng)商也要能夠制定有效的制約細(xì)則，例如交貨的質(zhì)量、時(shí)間和服務(wù)等方面。如若供應(yīng)商提供的材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會(huì)大大影響工程質(zhì)量也會(huì)對(duì)企業(yè)本身的利益造成極大的損失。供應(yīng)商不能夠按照既定計(jì)劃配送相應(yīng)建筑材料會(huì)大大影響工程進(jìn)度，相反若供應(yīng)的材料大大超出工程實(shí)際應(yīng)用也會(huì)造成成本浪費(fèi)，這樣都會(huì)增加企業(yè)整體成本直接影響銷售，減少利潤(rùn)甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)資金的運(yùn)營(yíng)管理方面一定要專業(yè)化，企業(yè)高管應(yīng)該很好的監(jiān)管和督促采購(gòu)不能，制定出一系列可以為企業(yè)節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量和順利的進(jìn)行的措施和方法。合理的分配和運(yùn)用好采購(gòu)的營(yíng)運(yùn)資金。

2、生產(chǎn)方面營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)部門要根據(jù)企業(yè)的整體營(yíng)銷計(jì)劃合理的設(shè)計(jì)施工進(jìn)度，要能夠保證工程質(zhì)量的情況下監(jiān)管施工進(jìn)度，要與采購(gòu)不能有效溝通協(xié)調(diào)，保證材料采購(gòu)的及時(shí)供應(yīng)并不造成浪費(fèi)。不能讓生產(chǎn)占用過高的企業(yè)資金比例。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行與制造業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建筑住，建筑物的進(jìn)度和質(zhì)量都直接影響著銷售。房地產(chǎn)的銷售與制造業(yè)不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產(chǎn)企業(yè)買地施工之前一定要做合理的調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的意向進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。并根據(jù)企業(yè)的計(jì)劃輔助銷售保證企業(yè)的利潤(rùn)和資金回流。而房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在如今成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導(dǎo)向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產(chǎn)的設(shè)計(jì)，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質(zhì)量的工程進(jìn)度，在施工中應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)可以提高生產(chǎn)效率，保證質(zhì)量。

3、營(yíng)銷渠道營(yíng)運(yùn)資金管理策略

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2007年之后的快速發(fā)展階段之后已經(jīng)進(jìn)入了成熟期。老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會(huì)以投資為目的的購(gòu)買行為。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業(yè)成長(zhǎng)的腳步放緩。這就要求營(yíng)銷部門不能按照老套的以短信群發(fā)的方式就能招攬顧客看房買房了，進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的當(dāng)今誰(shuí)會(huì)，宣傳途徑五花八門，怎樣進(jìn)行企業(yè)的營(yíng)銷宣傳方案是個(gè)技術(shù)手段，既要能夠充分的宣傳出企業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)讓更多的目標(biāo)客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環(huán)節(jié)要考慮企業(yè)自身的實(shí)力和能力，要選擇線下直銷和互聯(lián)網(wǎng)線上銷售相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售，線下直銷也要考慮是企業(yè)直接營(yíng)銷還是找公司分銷，或者是企業(yè)自營(yíng)和公司分銷共同銷售的方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中不僅要求營(yíng)銷速度，也要給客戶提供滿意的服務(wù)，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會(huì)效應(yīng)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展做好鋪墊。

4、理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的管理策略

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購(gòu)施工和營(yíng)銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機(jī)構(gòu)的借貸本息的情況下可以將企業(yè)的一部分資金投入到理財(cái)活動(dòng)當(dāng)中。參與理財(cái)活動(dòng)的投資資金要嚴(yán)格控制。其參與理財(cái)?shù)哪康氖菫榱似髽I(yè)帶來更多的利潤(rùn)和流動(dòng)資金進(jìn)行再生產(chǎn)和銷售。萬(wàn)萬(wàn)不能讓理財(cái)活動(dòng)成為企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的生產(chǎn)和對(duì)金融機(jī)構(gòu)借貸的償還。要合理的本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的分類和特點(diǎn)，在企業(yè)的采購(gòu)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售宣傳環(huán)節(jié)和參與理財(cái)活動(dòng)時(shí)運(yùn)營(yíng)自己的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討。其目的是為了有效提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的管理降低成本增加利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

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［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區(qū)分銷企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的重心［J］．會(huì)計(jì)究，2014(6)

房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)和管理的過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤(rùn)的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國(guó)的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文第3篇

[摘 要] 雖然我國(guó)在近年來不斷頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點(diǎn)約束調(diào)控對(duì)象均為住宅地產(chǎn)，相對(duì)來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)管理難度更大。文章以我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點(diǎn)來展開話題，探討其融資模式的主要特點(diǎn)和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對(duì)對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對(duì)對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長(zhǎng)了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營(yíng)模式上具有獨(dú)特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個(gè)階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對(duì)資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項(xiàng)目開發(fā)的成功，其后期對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)還要經(jīng)歷一更為漫長(zhǎng)系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简?yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營(yíng)時(shí)所經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項(xiàng)目選項(xiàng)及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國(guó)許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實(shí)際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項(xiàng)目融資等等。以項(xiàng)目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目過程中，往往會(huì)專門成立一家項(xiàng)目公司，主要針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時(shí)項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司名義來對(duì)內(nèi)對(duì)外籌措資金，為此企業(yè)也會(huì)拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項(xiàng)目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實(shí)問題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)，但仔細(xì)來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢(shì)來看，其融資渠道相對(duì)偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)階段。這說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會(huì)升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運(yùn)營(yíng)方式相互抵觸

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)試圖改變運(yùn)營(yíng)模式，盡可能減少項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。但如此操作又會(huì)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對(duì)性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨(dú)立的融資模式，但在我國(guó)現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)中，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式卻相對(duì)匱乏。這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行在針對(duì)住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項(xiàng)目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國(guó)它也只是存在于理論上，在實(shí)際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗(yàn)證，這也從側(cè)面說明了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點(diǎn)，其確實(shí)面臨問題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對(duì)策， 引入新的、安全的、符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實(shí)國(guó)情的新融資模式對(duì)策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對(duì)外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會(huì)上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價(jià)證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實(shí)施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險(xiǎn)低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的現(xiàn)實(shí)資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題。但在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營(yíng)業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費(fèi)用所得利潤(rùn)，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無(wú)法得到REITs在國(guó)際上8%～9%的通常收益率，因?yàn)镽EITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會(huì)隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵(lì)政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動(dòng)力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模?？偨Y(jié)來看，我國(guó)必須針對(duì)REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國(guó)香港為例，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們?cè)诹⒎ㄅc監(jiān)管方面都比較全面，希望時(shí)刻保護(hù)投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)中國(guó)內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計(jì)過程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對(duì)《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場(chǎng)以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會(huì)基于此有期限封閉式基金形式來強(qiáng)化上市交易活動(dòng)?？v觀我國(guó)當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對(duì)比較完善，這對(duì)減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運(yùn)作角度來講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動(dòng)性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時(shí)它也取決于我國(guó)金融市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營(yíng)管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。客觀講，內(nèi)部管理模式相對(duì)靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略，像美國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢(shì)就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對(duì)于我國(guó)而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營(yíng)管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國(guó)國(guó)情的。

在投資管理模式方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長(zhǎng)期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場(chǎng)中的同時(shí)存在，監(jiān)管層也無(wú)需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場(chǎng)、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場(chǎng)大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨(dú)特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻(xiàn)

[1]陳文玲.促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文第4篇

管理大師德魯克說：“當(dāng)今企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)?！鄙虡I(yè)模式創(chuàng)新已成為促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ康禺a(chǎn)業(yè)也不例外。

房地產(chǎn)的商業(yè)模式不是也不可能一成不變。本輪房地產(chǎn)調(diào)控，從根本上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境。只有那些具備了適應(yīng)行業(yè)特定發(fā)展階段的商業(yè)模式的企業(yè)，才能生存下來，發(fā)展壯大，為投資者帶來回報(bào)。提高附加值，也就是提高投資回報(bào)率。就投資回報(bào)率而言，房地產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)率等于利潤(rùn)率乘以周轉(zhuǎn)率再乘以杠桿率。

1.利潤(rùn)空間日益縮小

目前情況下，由于土地貴、工資高、融資難，加上限購(gòu)，利潤(rùn)率不可能高。2011年房地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值小幅增長(zhǎng)24.59%，同時(shí)凈利潤(rùn)均值出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降17.94%，為3.47億元，雖然凈利潤(rùn)均值小幅下降，但盈利水平基本保持在較好水平。這表明，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)盈利水平趨穩(wěn)，利潤(rùn)空間有所收窄。2010年不少企業(yè)創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績(jī)，為企業(yè)將營(yíng)業(yè)收入鎖定在較好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持續(xù)上升以及企業(yè)內(nèi)部管理費(fèi)用上升等因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間正在逐漸被壓縮，今后此趨勢(shì)仍將持續(xù)。

2.存貨去化壓力對(duì)周轉(zhuǎn)率提出更高要求

由于2010年來的調(diào)控政策影響深入，眾多房企存貨問題加速攀升，壓力愈加明顯，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率不斷下降。從投資回報(bào)率來看，杠桿率就是表內(nèi)的負(fù)債率和表外杠桿的運(yùn)用，如土地款的延付和預(yù)售款的收取，大趨勢(shì)可能長(zhǎng)期走低，優(yōu)秀企業(yè)只能在周轉(zhuǎn)率上大做文章。大眾化的產(chǎn)品定位、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、模式化的項(xiàng)目管理和適度的土地儲(chǔ)備，就能夠在一定程度上提高周轉(zhuǎn)效率。目前，像萬(wàn)科、綠地這樣的標(biāo)桿企業(yè)在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期的周轉(zhuǎn)效率可以達(dá)到1倍左右水平，低谷期的周轉(zhuǎn)率在0.5～0.6倍水平。也就是說，在繁榮期最快可用一年時(shí)間收回投資，低谷時(shí)期最快也需要兩年時(shí)間才能收回投資。這已是在傳統(tǒng)模式下效率的極限了，如若再想進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提高投資回報(bào)率，就必須要進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。

二、歐美國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)

歷史是最好的老師，讓我們看看歐美國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都經(jīng)歷些什么？

城市化率30%～40%左右進(jìn)行住宅房地產(chǎn)開發(fā)，從30%時(shí)開始加速，到70%時(shí)基本停止。在城市化率30%～60%的一段時(shí)間，人口涌向城市的速度最快、數(shù)量最多。因此，實(shí)際房?jī)r(jià)總體上漲最快。這段時(shí)間，也是從事住宅開發(fā)的最佳時(shí)間；當(dāng)城市人口超過50%之后，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔。當(dāng)城市化率達(dá)到60%時(shí)，人口對(duì)于新房需求趨于停滯，從事住宅開發(fā)難以獲得超額收益，此時(shí)持有商業(yè)地產(chǎn)才有可能獲得超額收益。一個(gè)國(guó)家的核心城市永遠(yuǎn)都是人口的主要流向，這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大，而且可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)的數(shù)據(jù)看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)到50%時(shí)，城市化已基本完成，對(duì)新房需求大為減少，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)需求發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。

上海目前城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP已超過50%，正由粗放式增量開發(fā)向集約式存量經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)化，此時(shí)，商品房投資進(jìn)一步放緩，保障房建設(shè)是此輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重點(diǎn)、也是難點(diǎn)。行業(yè)門檻不斷提高，資金和融資能力成為進(jìn)入市場(chǎng)的基本能力，像中星集團(tuán)這樣的大型房企，間接融資“三金二票一托”的工具都用上了。產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，品牌和服務(wù)成為重要的競(jìng)爭(zhēng)手段。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力比以往任何時(shí)候都重要，粗放的開發(fā)模式一去不復(fù)返了，此輪調(diào)控很多企業(yè)已嘗到了高負(fù)債重資產(chǎn)模式之苦。

三、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變急需重視

產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代是一個(gè)市場(chǎng)化的過程，要靠企業(yè)家去發(fā)現(xiàn)。中國(guó)的企業(yè)家需要努力了解歷史，并要看清未來，了解什么樣的技術(shù)和什么樣的經(jīng)濟(jì)能對(duì)未來產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性影響，什么樣的產(chǎn)業(yè)能在未來引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。筆者參加國(guó)際專業(yè)會(huì)議、企業(yè)論壇，國(guó)外企業(yè)家聚在一起討論的是行業(yè)、產(chǎn)業(yè)未來格局和商業(yè)模式的創(chuàng)新，而中國(guó)企業(yè)家特別是房地產(chǎn)商在一起討論最多的還是政治或政策問題。

IBM商業(yè)研究所的全球CEO調(diào)查顯示，從2006年開始，全球大企業(yè)集團(tuán)的總裁已將商業(yè)模式創(chuàng)新作為企業(yè)創(chuàng)新的首要考量。2009年，70%的全球大企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，而高達(dá)98%的全球企業(yè)對(duì)它們自身的商業(yè)模式創(chuàng)新進(jìn)行調(diào)整。目前國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程和人民幣升值仍將在一段時(shí)期內(nèi)推動(dòng)資產(chǎn)回報(bào)的上升，但可以預(yù)見的是，上海城市化已基本完成，將慢慢進(jìn)入老年社會(huì)。從長(zhǎng)期看，人口紅利在消失，土地紅利在降低，資產(chǎn)的超額回報(bào)在衰減，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展是必然的。如何選擇適合企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展的商業(yè)模式，是戰(zhàn)略，不是戰(zhàn)術(shù)，不可動(dòng)搖。

四、國(guó)內(nèi)房企的轉(zhuǎn)型之路——美國(guó)模式

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式如何創(chuàng)新，怎樣轉(zhuǎn)型發(fā)展？萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭，王石堅(jiān)持萬(wàn)科只做住宅，他有一句著名的話：“死了也要從棺材里伸出雙手反對(duì)萬(wàn)科搞多元化”?，F(xiàn)如今在郁亮總裁治理下的萬(wàn)科，年銷售額過千億，業(yè)務(wù)也由單一住宅過渡到商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)“二八”分配。像萬(wàn)科這樣的過渡模式，一是借鑒香港開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大體是從傳統(tǒng)住宅開發(fā)公司轉(zhuǎn)過來的，通過拿住宅項(xiàng)目，做一些社區(qū)商業(yè)，逐步積累商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。二是住宅調(diào)控，限購(gòu)了，為了規(guī)模必須增加商業(yè)份額。

萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，目前總資產(chǎn)過2000億元，年銷售額達(dá)1000億元。開始是以商業(yè)地產(chǎn)的名義去要項(xiàng)目，實(shí)際上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中間蓋個(gè)購(gòu)物中心，從而把商業(yè)地產(chǎn)的名目做實(shí)。建成后，采用以售帶租的方式，售是最重要的，銷售大量住宅和一部分店鋪后，留下來的部分出租。這樣做的好處是現(xiàn)金壓力比較小，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)比較快，但最大的問題就是商業(yè)地產(chǎn)上的專業(yè)性運(yùn)作不夠，租金回報(bào)率普遍偏低。

萬(wàn)通是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)力度最大的一個(gè)。在地產(chǎn)界的思想家馮侖帶領(lǐng)下，在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式中，萬(wàn)通是行業(yè)內(nèi)概念浸透比較好的公司。萬(wàn)通一直踐行的“美國(guó)模式”就是以輕資產(chǎn)為主要的表現(xiàn)形式。在中國(guó)50家重點(diǎn)地產(chǎn)上市公司的戰(zhàn)略線性評(píng)分及排名中，萬(wàn)通地產(chǎn)排名第三，未來成長(zhǎng)可期。

萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等過渡性模式在中國(guó)特定情況下行之有效，但在目前宏觀調(diào)控不放松，特別是限貸不放、開發(fā)貸趨緊情況下，這種模式受到很大挑戰(zhàn)，間接融資成本越來越高，好不容易建好一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)有的投資收益沒完全拿到就賣掉。特別是在“北上廣深”一級(jí)城市，在人均GDP達(dá)到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP達(dá)12874美元），國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)商用不動(dòng)產(chǎn)模式即所謂“美國(guó)模式”會(huì)有更加持久的發(fā)展空間。

所謂“美國(guó)模式”就是只有購(gòu)物中心的商業(yè)項(xiàng)目，沒有任何住宅，會(huì)有更多專業(yè)性方面的要求和考慮。美國(guó)有很多專門做購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和基金，資產(chǎn)管理人都非常專業(yè)。項(xiàng)目一般是整體運(yùn)營(yíng)不散售，考慮的是最終使用者。用基金等權(quán)益資金建設(shè)，靠租金回報(bào)和物業(yè)增值收入。以資金權(quán)益為核心，靠運(yùn)營(yíng)管理為導(dǎo)向，中期持有，收入多樣化。

以資本收益為核心，這是“美國(guó)模式”的一個(gè)主要特點(diǎn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是投資回報(bào)率，而不是強(qiáng)調(diào)這個(gè)物業(yè)的所屬。在資本運(yùn)作上，中間會(huì)加進(jìn)很多夾層融資，然后帶動(dòng)杠桿。到底物業(yè)是誰(shuí)的，自己擁有多少，他們并不關(guān)心，因?yàn)檫@個(gè)不重要，關(guān)心的只是投入的那部分錢回報(bào)有多少就行了。大約十多前年，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都知道美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)要來做外灘項(xiàng)目了，操作項(xiàng)目的威廉·董是我的一個(gè)朋友。威廉·董是華裔美國(guó)人，在一次酒會(huì)上，他的同學(xué)洛克菲勒的孫子小洛克菲勒問他最近忙什么，他說賦閑在家。小洛克菲勒就和他講，“你去中國(guó)上海操作一個(gè)大項(xiàng)目吧”。他們的團(tuán)隊(duì)就三個(gè)人，一個(gè)懂房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的，一個(gè)律師，一個(gè)建筑師。據(jù)他講，他們拿著這個(gè)項(xiàng)目滿世界找錢，他們只出300萬(wàn)美元和洛克菲勒的牌子，中國(guó)會(huì)有很多錢跟進(jìn)來，但他們會(huì)最后一個(gè)退出，現(xiàn)金投資回報(bào)率是500%。這個(gè)項(xiàng)目后來沒有做成，中間有很多原因，但這個(gè)模式給了我很大的刺激，這就是美國(guó)經(jīng)典模式。你要想賺更多錢，不能想著先開溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近與黑石聊他們的商業(yè)模式時(shí)，他們的“7+1+1”就是7年后再看延長(zhǎng)個(gè)一到兩年。一般來講，建一個(gè)10萬(wàn)平方米的寫字樓或購(gòu)物中心需要3年，租滿需要一年半到兩年，5年后租金正常，一般兩年后進(jìn)行第一輪換租約，這時(shí)候租金比較穩(wěn)定了，這個(gè)點(diǎn)租金回報(bào)率也達(dá)到高點(diǎn)，也是資本市場(chǎng)的高點(diǎn)。當(dāng)這兩個(gè)點(diǎn)吻合了，不動(dòng)產(chǎn)證券化變現(xiàn)或碰到一次機(jī)會(huì)，把它賣掉。這樣賺的錢要比散售賺得更多。

房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文第5篇

本文首先通過對(duì)上海市國(guó)資委監(jiān)管的所有地方企業(yè)進(jìn)行分析，再對(duì)幾十家國(guó)有控股上市企業(yè)進(jìn)行考核，分析上海市國(guó)有企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)情況。

一、總體運(yùn)營(yíng)分析

1.企業(yè)數(shù)量及行業(yè)分布

根據(jù)上海市國(guó)資委的相關(guān)信息（http：//），上海市地方國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)2009年共有9915家，2010年共有10189戶，2011年共10475戶，呈逐年遞增的趨勢(shì)。其中涉及電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、社會(huì)服務(wù)業(yè)、信息技術(shù)業(yè)、制造業(yè)、綜合類等若干類。

2.企業(yè)總體發(fā)展情況

國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況可以從國(guó)有資產(chǎn)保值增值情況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模情況、經(jīng)濟(jì)效益情況和生產(chǎn)總值（GDP）情況四個(gè)方面進(jìn)行分析。

①國(guó)有資產(chǎn)保值增值情況：國(guó)有資產(chǎn)隸屬于國(guó)家，而使國(guó)有資產(chǎn)保值增值對(duì)于履行國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理責(zé)任具有重要意義。對(duì)于上海市國(guó)資委而言，監(jiān)管單位分為市屬國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管單位和區(qū)縣屬國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管單位。單位：億元

上海市國(guó)國(guó)資委監(jiān)管的總權(quán)益資本逐年增加，在2010年突破萬(wàn)億元大關(guān)。增長(zhǎng)趨勢(shì)均大于10%，預(yù)計(jì)還將繼續(xù)保持高增長(zhǎng)趨勢(shì)。市屬監(jiān)管權(quán)益資本呈逐年遞增的趨勢(shì)，增長(zhǎng)的幅度均超過總權(quán)益資本增長(zhǎng)幅度，預(yù)計(jì)2012年超過萬(wàn)億元。因此，上海市國(guó)資委較好的履行了國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)督管理的責(zé)任，使國(guó)有資產(chǎn)逐步的保值增值。

②經(jīng)營(yíng)規(guī)模情況

上海市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)的資產(chǎn)總額逐年遞增，增長(zhǎng)幅度均在10%以上，預(yù)計(jì)在2013年將達(dá)到10萬(wàn)億的規(guī)模，歸屬于母公司的所有者權(quán)益也不斷增加，增幅也均超過10%。營(yíng)業(yè)收入也已經(jīng)超過2萬(wàn)億，增幅超過20%。

③經(jīng)濟(jì)效益情況

上海市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)的利潤(rùn)總額逐年遞增，預(yù)計(jì)2012年的利潤(rùn)總額將超過2000億元，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)也超過了1000億元，且增幅均超過10%?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率基本維持在2.5%的水平，較為穩(wěn)定。

④生產(chǎn)總值（GDP）情況

生產(chǎn)總值呈逐年遞增的趨勢(shì)，但是增幅有所下降，在全市GDP中占有重大比例，且一直穩(wěn)定在20%左右。全市的生產(chǎn)總值保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)率。

二、上市公司資本運(yùn)營(yíng)情況分析

本文對(duì)近三年來上市公司的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，2012年上海市國(guó)資委直接或間接監(jiān)督管理的上市公司共65家，鑒于上海華虹計(jì)通智能系統(tǒng)股份有限公司（C300330）在2012年剛上市，不考慮其對(duì)總體數(shù)據(jù)的影響，且金融類（上海浦東發(fā)展銀行）性質(zhì)特殊，也將不考慮其對(duì)總體數(shù)據(jù)的影響。因此總共分析63家上市公司近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。其中既包括上海市直屬監(jiān)督管理的企業(yè)旗下上市公司，也包括市下屬單位區(qū)縣監(jiān)督管理的上市公司。具體包括煤電業(yè)2家，房地產(chǎn)業(yè)6家，建筑業(yè)3家，交通運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)3家，農(nóng)牧業(yè)3家，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)10家，社會(huì)服務(wù)業(yè)3家，信息技術(shù)業(yè)3家，制造業(yè)24家，綜合類6家，共63家上市公司。

（一）資產(chǎn)總額、股本總額、歸屬于母公司權(quán)益總額分析

上市公司資產(chǎn)總額呈逐年遞增的趨勢(shì)，增幅均超過15%，且過10000億元。股本總額也逐年增加，保持在8%的增長(zhǎng)率，并且已過1000億元。歸屬于母公司的權(quán)益總額的平均增長(zhǎng)率約為22%，增長(zhǎng)迅速。

（二）營(yíng)業(yè)收入總額、凈利潤(rùn)總額、利稅額分析

上市公司的營(yíng)業(yè)收入總額已經(jīng)超過10000億元，增幅均達(dá)到30%以上，凈利潤(rùn)總額也是增長(zhǎng)以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，利稅額逐年增加，預(yù)計(jì)2013年將超過200億元。