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企業(yè)土地征收補償辦法范文第1篇

第二條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調換。

貨幣補償是指直接向被征收人發(fā)放貨幣補償款。

產(chǎn)權調換是指被征收人選擇房屋征收部門所提供的產(chǎn)權調換房源，并與房屋征收部門結算被征收房屋補償款與產(chǎn)權調換房屋價值的差價。

房屋征收安置工作遵循政府主導、群眾自愿、讓利于民和公開、公平、公正的原則，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主選擇補償方式。

第三條?產(chǎn)權調換房的價格，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構在同一價值時點、相同評估方法的基礎上，按照區(qū)位不同，市場評估價值下浮10-20%后確定。

（一）征收部門庫存房源或國有企業(yè)建設的安置房源，按照市場評估價值下浮20%結算；

（二）政府市場采購開發(fā)企業(yè)的安置房源，按照市場評估價值下浮10%結算。

第四條被征收人選擇產(chǎn)權調換房的，房屋征收部門應按照《縣國有土地上房屋征收與補償辦法》文件規(guī)定支付臨時安置補助費。

被征收房屋合法建筑面積小于54平方米的，被征收人可以按照市場評估價下浮的調換價格購買54平方米產(chǎn)權調換房。如購房面積超過54平方米的，超出面積按照市場評估價值結算。

對經(jīng)審核屬困難弱勢的群體，被征收房屋合法建筑面積小于54（含）平方米的，在城區(qū)僅有一處住房的，可享受“暖心房”政策，購買房屋54平方米（含）以內的按1700元/平方米進行結算；超出面積10平方米（含）以內的，超出部分上浮10%進行結算；超出面積10平方米以上的部分，按照市場評估價值結算。

第五條縣征收辦協(xié)助被征收人對產(chǎn)權調換房房源進行選定及手續(xù)辦理。開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權調換房取得《商品房預售許可證》后，應及時與被征收人簽訂《商品房買賣合同》并予以備案。

第六條縣住建局是產(chǎn)權調換房主管部門，主要負責做好產(chǎn)權調換房的建設推進、預售審批、質量監(jiān)管及開發(fā)企業(yè)提供的產(chǎn)權調換房的回購等工作。產(chǎn)權調換房必須嚴格按照統(tǒng)一的規(guī)劃、質量和配套設施進行建設。

第七條產(chǎn)權調換房涉及的行政事業(yè)性規(guī)費、服務性收費、政府性基金等相關費用按照保障性住房相關優(yōu)惠政策規(guī)定執(zhí)行。

第八條選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖丝梢韵硎芊科毖a助。

房票補助是指在縣城區(qū)范圍內房屋征收過程中，以貨幣補償?shù)姆绞脚c被征收人簽訂補償協(xié)議后，被征收人在規(guī)定時間內憑房票自行在縣城區(qū)范圍內購買商品住房（不含二手房）經(jīng)申請而享有獲得財政補助的政策。

（一）選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，如需購買縣城區(qū)范圍內商品住房的，在房屋征收補償協(xié)議簽訂之日起10個工作日內，由被征收人憑房屋征收補償協(xié)議、交房單、身份證明到縣征收辦領取房票。

（二）選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內簽約并完成搬遷的，在房屋征收補償協(xié)議簽訂之日起6個月內，購買縣城區(qū)范圍內商品住房的，憑房票享受購房合同總價（不含車位、車庫、儲藏室等）15%的房票補助，每戶補助最高不超過10萬元（含）。新購房屋面積大于被征收房屋合法面積10平方米（含）以內的部分給予補助，超出10平方米以外的部分不予補助。

（三）被征收人購房款（包括銀行按揭、公積金貸款放款到位）全部付清后，憑房屋征收補償協(xié)議、購房合同、全款發(fā)票、契稅完稅憑證以及被征收人身份證明到房屋征收辦憑房票按程序辦理房票補助。

（四）被征收人在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內未完成簽約搬遷、被依法或者在房屋征收部門提供的產(chǎn)權調換房源內選房的，不享受房票補助政策。

（五）被征收人所享受的房票補助資金由縣財政承擔，房屋征收部門具體負責房票補助資金申撥及發(fā)放工作。

（六）本意見中的房票補助，僅限于縣城區(qū)范圍內國有土地上房屋征收且選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖吮救讼硎?，不得轉讓、買賣以及更換姓名。

（七）貨幣補償?shù)谋徽魇杖嗽谫彿亢贤炗喦翌I取政府房票補助后退房的，需先返還所補助資金后，住建部門（房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心）方可辦理退房手續(xù)。

（八）房票補助的辦理流程

1．申請

選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，在?guī)定時間內購房后向縣征收辦提出申請，并提交以下申請材料：

（1）房屋征收補償安置協(xié)議；

（2）貨幣補償房票補助的房票；

（3）《商品房買賣合同》；

（4）購房發(fā)票；

（5）契稅完稅憑證；

（6）申請人身份證原件及復印件。

2．初審

縣征收辦現(xiàn)場審核申請人提供材料的真實性和合法性，并將符合條件的申請人所提供材料復印2份，一份自存，以備復核，另一份按季匯總后報縣財政局。同時，縣征收辦將匯總明細表報縣住建部門。

3．復核

縣財政局對縣征收辦提出的房票補助材料進行完整性和合法性（申請表、匯總表、申請人提供的材料復印件）進行審核，并提出房票補助擬辦意見，呈報縣政府批準。

4．公示

縣征收辦根據(jù)縣政府批準意見，在縣政府門戶網(wǎng)站上進行公示，公示期10個工作日。

5．支付

經(jīng)公示期滿后，由縣征收辦申請，縣財政局將房票補助資金撥付到縣征收辦，由縣征收辦負責支付給申請人。

6．已辦理房票補助退回

申請退房的，應向縣征收辦申請退回房票補助，由縣征收辦出具房票補助退回證明，縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心辦理商品房退房手續(xù)。

第九條對于享受城區(qū)征收補償最低保障的被征收人，征收補償后符合經(jīng)濟適用住房保障條件的，優(yōu)先選擇申購經(jīng)濟適用住房；符合公共租賃住房保障條件的，優(yōu)先將其納入保障范圍。

第十條被征收人在縣城區(qū)購買商品住房，且購房成交價格不超過貨幣補償金額的（不含提前搬遷獎勵金額），對新購房屋免征契稅。購房成交價超過貨幣補償金額的，差價部分按規(guī)定征收契稅。

第十一條被征收人在縣城區(qū)購買商品住房，已享受本辦法中15%房票補助的，不再重復享受《關于推進供給側結構性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（泗政發(fā)〔2016〕136號）文件中2%購房補貼。

第十二條房屋征收部門在開展征收過程中，應接受各方面監(jiān)督?？h財政局應加強財政監(jiān)督；縣審計局應加強審計監(jiān)督。

第十三條被征收人假借訂立購房合同或故意隱瞞購房相關事項，惡意套取房票補助資金的，已領取的補助資金應當予以追回；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

企業(yè)土地征收補償辦法范文第2篇

(一)《物權法》對補償范圍沒有明確的規(guī)定

《物權法》規(guī)定不動產(chǎn)征收必須要給予補償，但是沒有明確補償?shù)姆秶?，這樣使得下位法在制定征收補償范圍的時候缺乏依據(jù)，從而造成不動產(chǎn)征收實務中出現(xiàn)不公和混亂的局面。

(二)補償范圍的層次不清，與我國物權體系不符

我國目前征收范圍不全，主要在于征收過程中仍然以“人”作為補償重心。相同的不動產(chǎn)，因為權利人的不同，補償也有所差異。譬如深圳市光明農(nóng)場在土地征收過程中按照原村民、華僑、外遷戶制定不同的補償方針。又比如面積相同的不動產(chǎn)，因為權利人的人均住房面積差異，補償也不相同。②政府征收的對象是不動產(chǎn)，理應以“不動產(chǎn)”作為補償?shù)闹匦?。征收不動產(chǎn)就是剝奪與不動產(chǎn)相關的一切權利，那么應該對所有權利損失給予補償。我國《物權法》對不動產(chǎn)權利體系進行規(guī)定，根據(jù)權利主體是否為財產(chǎn)所有人，將物權分為自物權和他物權;根據(jù)設立目的不同，他物權又可劃分為用益物權和擔保物權。用益物權主要強調了建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權、典權等。

二、國內外不動產(chǎn)征收補償范圍比較借鑒

(一)國外不動產(chǎn)征收補償范圍梳理

西方國家的征收補償一般都經(jīng)歷了長達數(shù)十年甚至上百年的歷史，補償標準在實踐中已經(jīng)發(fā)展相對完善，且大都有一部專門的法律對財產(chǎn)征收補償作出規(guī)定。如英國的《強制購買法》，法國的《公用征收法》，德國的《聯(lián)邦建筑法》。以德國為例，德國的公益征收補償標準的確立，經(jīng)歷了一個從完全補償?shù)竭m當補償再到公平補償?shù)臍v史發(fā)展過程。十九世紀，繼黑森大公國頒布《征收法》之后，德國各邦都陸續(xù)制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補償”原則，充分反映了當時德國法治國家和“財產(chǎn)權不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰(zhàn)之后，德國由于戰(zhàn)敗，割地賠款，導致經(jīng)濟凋敝，無力支持“完全賠償”，加上社會右翼勢力較為濃厚的社會民主主義價值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當補償”原則。“適當補償”原則要求政府在決定補償?shù)念~度時，應當權衡公益的要求以及參考當事人的經(jīng)濟狀況來確立其補償額度，不必拘泥于“全額補償”。在第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國根據(jù)現(xiàn)實狀況在《基本法》中又確立了“公平補償”的原則。該原則要求政府在確立補償?shù)姆N類和額度時，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導德國行政補償?shù)幕驹瓌t，包括許多聯(lián)邦法律如《軍事用地征收法》、《聯(lián)邦建筑法》都采納了這一補償原則。關于德國的征收補償范圍，《聯(lián)邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補償種類，即實體損失(第九十五條)、其它財產(chǎn)利益損失(第九十六條)以及負擔補償(第一百二十二條)。實體損失是針對被征收土地以及其它標的物的價值而言，因而是對征收標的實體的補償，也是對征收所失權利的補償。其它財產(chǎn)損失指直接因征用所產(chǎn)生的財產(chǎn)減損或費用。主要包括營業(yè)損失、殘留地減損、遷移費以及相關費用等。負擔補償是指因實行都市建設計劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(tài)(尤指經(jīng)濟及社會生活方面)，產(chǎn)生了經(jīng)濟方面的損失。和德國一樣，其他西方國家都從法律上明確了財產(chǎn)征收的補償內容，使征收補償范圍更具統(tǒng)一性和權威性。

(二)國內外不動產(chǎn)征收補償范圍比較

通過國內外不動產(chǎn)征收補償范圍的比較，可以得到以下幾點:1．國外發(fā)達國家財產(chǎn)征收補償對財產(chǎn)權損失補償更全面國外發(fā)達國家不但對土地所有權給予補償，還考慮地上設置的其他財產(chǎn)權，包括地上權、長期租佃權、租賃權、漁業(yè)權、地上建筑物、附著物等［6］。國內僅就土地使用權(農(nóng)村土地包括所有權)、地上建筑物、附著物等給予補償。對設置的其他用益物權補償考慮不足，如承包經(jīng)營權、租賃權等補償無相關規(guī)定。2．我國對征收損失補償不足與國外發(fā)達國家相對比，我國目前的損失補償只有搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)補助和臨時安置費用，未包含殘留地補償、其他必要費用補償?shù)葍热?。其中，停產(chǎn)停業(yè)補助，實際上只包含了因土地征收而導致經(jīng)營中斷部分損失的補償，客戶損失、商譽損失等并未考慮。臨時安置補助只包含獲得新居所之前的正常居住費用，但對于獲得新居所所發(fā)生的其他費用，如房地產(chǎn)登記相關稅費、房地產(chǎn)交易中介費用等為獲得新居所所發(fā)生的正常費用并未包括在內。3．國內財產(chǎn)征收未考慮相鄰地塊權益損失從我國現(xiàn)行財產(chǎn)征收補償?shù)那闆r來看，無論是收回國有土地補償或國有土地上房屋征收補償，均未考慮因征收對相鄰地塊的影響。4．生活補償對于因土地征收而引起的人員失業(yè)、對生活共同體的破壞等補償在國內仍然屬于空白領域。對生活共同體破壞的損失比較抽象，同時也很難量化，部分國家對該部分損失不予補償。但是，對于失業(yè)者補償，幾乎所有國家把該項補償納入財產(chǎn)征收補償范圍，而且，根據(jù)我國《勞動合同法》規(guī)定，在多種情況下解除勞動合同，用人單位應當向勞動者支付經(jīng)濟補償。因此，缺失失業(yè)補償，對因征地而中止勞動合同的企業(yè)不公平。

三、建立以物權為核心的征收補償體系

我國土地征收補償范圍的不完善，主要反映在部分權利補償缺乏規(guī)定、部分費用補償缺失、部分權利補償不完整等方面，建議從以下幾方面對我國土地征收補償進行梳理和完善。

(一)明確土地各項權利的補償

針對我國不動產(chǎn)征收只重視財產(chǎn)所有權補償?shù)默F(xiàn)狀，有必要對不動產(chǎn)相關權利補償進一步梳理。結合國內征收的特殊背景，當務之急應該明確對承包經(jīng)營期和國有土地使用權的補償。1．細化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的補償我國《土地管理法》對土地征收補償?shù)囊?guī)定，沒有清晰界定土地承包經(jīng)營權的補償。其中部分法律解釋認為安置補助費包含承包經(jīng)營權的損失，但從其計算方法可知，安置補助費并不等同于承包經(jīng)營權的權益。按照物權體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權由土地所有權分離出來，那么土地所有權的補償中已經(jīng)涵蓋了對土地承包經(jīng)營權的補償，但是這部分補償應該屬于原土地承包農(nóng)戶。另外一種可能性是，國家對集體土地的補償并非土地價值的全部。針對這種情況，建議從物權角度對土地權益進行梳理，對土地所有權、土地使用權、土地承包經(jīng)營權等各項權利損失進行評估，制定與各項權益損失相對應的補償體系。2．完善劃撥用地補償標準按國有土地收回補償標準，劃撥國有土地使用權無償收回，但劃撥國有土地使用權與有償出讓的國有土地使用權并無本質區(qū)別，同屬于用益物權，權利的損失應當給予相應補償。目前，很多地方性法規(guī)都已經(jīng)承認了劃撥土地的價值，如《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》第一部分規(guī)定劃撥土地收回給予補償。也有部分地區(qū)采取一定比例的土地標定價格作為劃撥土地的補償標準，各地收回劃撥土地使用權補償標準不一。建議我國在《土地管理法》或《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中根據(jù)劃撥用地使用權權益損失制定相應的補償標準，統(tǒng)一各法規(guī)補償規(guī)定。3．明確把國有土地使用權的補償納入國有土地上房屋征收的范圍國有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權的補償。對此，應該在征收國有土地房屋活動中，對土地使用權進行補償。一種方法是對土地使用權和建筑物所有權分別進行評估后，向權利人進行補償。另外一種方法，是先對房屋及基地占地建設用地，進行補償。然后對房屋基地以外的建設用地，作為單獨項目進行評估后，向使用權人進行補償。

(二)增加和完善財產(chǎn)減損補償

土地征收所造成的財產(chǎn)損失很多時候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰土地同樣會因為土地征收而產(chǎn)生價值貶損。財產(chǎn)征收補償應考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價值貶損，制定相應補償項目。另外，部分財產(chǎn)減損補償并不完整，如:營業(yè)損失補償。目前國內僅針對土地征收期間所造成的損失給予補償，對于征收造成的客戶損失、商譽損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權利損失補償土地征收過程中，部分土地因為征收行為而進行分割，難免對剩余部分的土地價值產(chǎn)生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因為征收引起的，所以，征收單位有必要對殘留地權利人進行剩余土地的貶值補償。2．增加營業(yè)損失補償目前土地征收補償只包含停產(chǎn)停業(yè)損失補償，而停產(chǎn)停業(yè)損失只是經(jīng)營損失的一部分。在很多情況下，營業(yè)損失甚至大于土地權利損失的本身。特別對于周邊環(huán)境依存度高的經(jīng)營項目，如:酒店、商場等等。這些項目搬遷，所造成的客戶損失及商譽損失巨大，重新選址和經(jīng)營需要花費大量費用，而且必須經(jīng)過較長時間的培育，才能進入成熟期。經(jīng)營損失補償?shù)娜笔В瑫尳?jīng)營方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經(jīng)營場所相關費用補償對于獲得新住所、新的經(jīng)營場所所支付的費用，目前《國有土地上房屋征收與補償條例》只給予臨時安置費的補償，但并不包含尋找新居所、新經(jīng)營場所所包含的必要費用。居住類的房屋市場交易比較活躍，而且，市場上存在大量的房屋可供選擇，這點對于住宅類的被征收人影響不大。但是，對于商業(yè)類的被征收人影響會較大，由于人流、商業(yè)氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經(jīng)營場所必須花費相關的人力、財力，該部分費用由土地征收而產(chǎn)生，應給予相應的補償。另外，無論尋找新居所或者新的經(jīng)營場所，大多通過中介進行，中介傭金、交易稅金等應包含在補償范圍內。4．相鄰地塊損失補償土地征收過程中，相鄰地塊同樣會受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經(jīng)濟關聯(lián)的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補償。由于相鄰地塊損失有時難以界定，建議由損失方提出，或由房地產(chǎn)評估公司進行評估，經(jīng)確認后給予補償。

(三)增加失業(yè)補償

企業(yè)土地征收補償辦法范文第3篇

關鍵詞:土地征收;補償;農(nóng)民

中圖分類號:F321.1 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)07-0033-04

土地征收補償是指公共權力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權利,對于原權利人應當支付的相應的代價｡我國《憲法》規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償｡《土地管理法》對于土地征收補償?shù)姆绞?#65380;范圍､標準､原則等問題做出了具體的規(guī)定｡但是,現(xiàn)行土地征收補償制度存在補償方式單一､補償范圍有限､補償標準不科學､補償原則不合理等缺陷,亟待完善｡

一､國外土地征收補償制度之借鑒

(一)土地征收補償?shù)幕驹瓌t｡在各國的土地立法中都規(guī)定了土地征收補償制度｡1789年,法國人權宣言第17條明確規(guī)定了公平補償?shù)挠^念｡因而,“公平補償”作為征收補償?shù)幕驹瓌t是毫無疑義的｡但是這里所說的公平補償,其含義究竟是指彌補財產(chǎn)權人完全損失的“完全補償”,還是僅給予“適當補償”呢?有關土地征收補償?shù)脑瓌t大致有三種:

1.完全補償原則｡該原則從“所有權神圣不可侵犯”的觀念出發(fā),認為損失補償?shù)哪康脑谟趯崿F(xiàn)平等,而土地征收是對“法律面前,人人平等”原則的破壞,為矯正這一對平等的財產(chǎn)權的侵害,自然應當給予完全的補償,才符合公平正義的要求｡

2.不完全補償原則｡該原則從強調“所有權的社會義務性”觀念出發(fā),認為財產(chǎn)權因負有社會義務而不具有絕對性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制｡但征收土地是對財產(chǎn)權的剝奪,它已超越了財產(chǎn)權限制的范圍,因此,基于公共利益的需要,例外地依法準許財產(chǎn)權的剝奪,應給予合理的補償,否則財產(chǎn)權的保障將成為一紙空文｡

3.相當補償原則｡該原則認為,由于“特別犧牲”的標準是相對的､活動的,因此,對于土地征收補償應分情況而采用完全補償原則或不完全補償原則｡在多數(shù)場合下,本著憲法以財產(chǎn)權和平等原則的保障,對特別財產(chǎn)的征收侵害,應給予完全補償;但在特殊情況下,可以準許給予不完全補償｡比如對于特定財產(chǎn)所給予的一般性限制(其中包括對非國有空地及荒地的征收,以及對私有建筑用地超過最高面積限額的征收等),由于該限制財產(chǎn)權的內容在法律的權限之內,因此要求權利人接受低于客觀價值的補償,并沒有違反平等原則的要求｡

縱觀各國法制,關于土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同,即使是同一國家,隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變,也有不同的規(guī)定｡但對世界整個發(fā)展趨勢來看,對于國家合法行為所造成的損失,其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢,以便對人民所遭受的損失予以更充分､更完全的補償｡

(二)土地征收補償?shù)姆秶c項目｡綜觀各國立法,土地征收補償范圍甚為廣泛,現(xiàn)僅以英國､德國立法為例闡述如下:

德國土地征收補償?shù)姆秶晚椖?(1)土地或其他標的物的權利損失補償;(2)營業(yè)損失補償(即原財產(chǎn)權人在職業(yè)､營業(yè)或履行其應負的任務所受的暫時的或持續(xù)的損失);(3)征用標的物上的一切附帶損失補償｡

英國土地征收補償?shù)姆秶晚椖渴?(1)土地(包括建筑物)的補償;(2)殘余地的分割或損害補償;(3)租賃權損失補償;(4)遷移費､經(jīng)營損失等干擾的補償;(5)其他必要費用支出的補償(如律師或專家的費用､權利維護費用等)｡

由上可見,各國土地征收補償?shù)姆秶?除土地補償外,大多將殘余地損害､營業(yè)損失及其他因土地征收引起的各種附帶損失均列入補償?shù)姆秶?#65377;

(三)土地征收補償?shù)臉藴?#65377;在上述補償項目中,每一項目的補償標準如何確定,是補償制度的又一重要問題｡現(xiàn)仍以英國､德國的補償標準為例:

英國土地征收補償標準是:(1)土地(包括建筑物)的補償標準為公開市場的市價,并且不得因征收而給予被征收入救濟或其他優(yōu)惠;(2)殘余地的分割或損害補償標準為市場的貶值價格;(3)租賃權損失補償標準為契約未到期的價值及因征收而引起的損害｡

德國土地征收補償?shù)臉藴适?(1)土地或其他標的物的權利損失補償標準為土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的移轉價值或市場價值;(2)營業(yè)損失補償標準為在其他土地投資可獲得的同等收益｡

由上可見,各國(地區(qū))制定的補償標準一般都以市價為準,使被征收人既無法獲取暴利,也不致遭受損失,實屬公平合理之補償｡

(四)土地征收補償?shù)姆椒?#65377;各國土地征收補償一般以現(xiàn)金補償為主,但考慮到目前現(xiàn)金補償在土地價格評估技術不足和地價狂漲的情況下,被征收人領取的補償費根本無法維持其原有的生活水平,各國也例外地規(guī)定了一些現(xiàn)物補償｡例如,日本的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,還有替代地補償(包括耕地開發(fā)､宅地開發(fā),即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替補償金的部分或全部)､遷移代辦和工程代辦補償｡又如,德國的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,亦有代償?shù)匮a償､代償權利的補償｡這些例外補償不僅可以促進土地資源的充分利用,還可以減少政府籌措資金的困難和人民的不滿情緒,可謂改變補償方式單一化的有效措施｡

(五)土地征收補償?shù)某绦?#65377;西方各國都意識到土地征收補償程序的重要性,精心設置了本國的土地征收補償程序,其中具有代表性的有三種類型:一是以美國為代表的司法主導型程序;二是以日本為代表的行政主導型程序;三是以法國為代表的行政､司法并重型程序｡

二､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度

1.補償原則｡(1)征收土地的補償費是補償或補質的,而不是地價;(2)按照被征收土地的原有用途補償;(3)依照法定標準予以補償｡

2.補償項目及支付對象｡補償包括向被征地的集體土地所有權人支付的土地補償費,向青苗及地上附著物所有權人支付的青苗及地上附著物補償費,向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費｡需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的,安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用｡

3.補償､安置費用標準｡(1)土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍;(2)征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算｡每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征前三年平均產(chǎn)值的4～6倍｡每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產(chǎn)值的15倍;(3)至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準,按各省､自治區(qū)､直轄市的規(guī)定執(zhí)行｡

4.土地征收補償程序｡主要分行政程序和爭議解決程序｡其中行政程序具體包括如下步驟:(1)市縣政府擬定征收土地方案,內容包括征收土地的范圍､地類､面積､權屬､土地補償費和安置補助費標準,需要安置人員的安置途徑等;(2)由市縣政府持有關文件,逐級向有批準權的政府(國務院或省政府)提出征地申請;(3)有批準權的政府批準征地申請;(4)市縣政府組織實施｡內容包括:1)在收到征地批準書后,將批準書有關內容予以公告;2)被征收土地的所有權人､使用權人向政府土地行政主管部門辦理補償?shù)怯?3)市縣政府根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案,會同農(nóng)業(yè)等部門擬定征地補償､安置方案,并予公告,聽取意見;4)組織､實施征地補償､安置方案;(5)市縣政府支付補償安置費用｡征收土地的各項費用應當自征地補償､安置方案批準之日起三個月內全額支付;(6)交付土地｡而爭議解決程序的主要內容是:1)對補償標準有爭議的,由縣級以上地方政府協(xié)調;協(xié)調不成的,由批準征收土地的政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施;2)因未按照依法批準的征收土地方案和征地補償､安置方案進行補償､安置引發(fā)爭議的,由市､縣政府協(xié)調;協(xié)調不成的,由上一級地方政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施｡

三､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度存在的主要問題

1.法律框架不完善

由于土地征用事關被征收土地權利人的利益和國家關于農(nóng)村土地的基本國策,因此,憲法以及關于民事權利的基本法應做出規(guī)定｡《憲法》第10條第3款雖規(guī)定了國家對土地的征用,但強調的是國家征收權的行使,而沒有為這種權力的行使劃定范圍､界限､方式和程序,我國現(xiàn)行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規(guī)定｡這種只強調授權､不關注限權的規(guī)定,難以形成有效保障財產(chǎn)權､制約政府權力的制度,容易造成權力濫用｡

2.土地征收補償標準過低

我國的土地征收補償標準雖然幾經(jīng)修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差､土地位置､地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平､土地市場交易價格､人均耕地面積等影響土地價值的因素,也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現(xiàn)差別的真實價值｡低成本征地,極易導致有關國家機關征地行為的隨意性,嚴重侵害相對人權益｡

尤其是在我國對“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質的土地征收行為除了不符合社會正義原則､降低土地配置效率､延遲土地開發(fā)時機之外,較低的征地成本帶來了較高的交易費用和延遲成本｡現(xiàn)行的征地補償標準也已經(jīng)難以保證被征地農(nóng)民維持現(xiàn)有的生活水平｡

3.我國土地征收補償范圍少

征收補償主要是土地補償費､勞動力安置費､附著物補償費等｡我國土地征收補償?shù)臓顩r是直接補償不充分,而對與被征收客體有間接關聯(lián)以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償,如殘余地損害､營業(yè)損失和租金損失等間接損失｡因此,征地補償內容不完整｡

4.征地過程不透明

國外一些國家規(guī)定征地機關必須通過正式郵件或定期報紙的形式公告有關征地的內容,并經(jīng)土地所有者申請舉行聽證會,使土地所有者或其他權利人參與到征地中來,然而我國在整個征地調查､征地補償分配過程中,農(nóng)民通常是被排除在外的｡目前征地程序的不透明主要表現(xiàn)在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征､應征多少､補償標準等都不清楚:二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收,沒有形成一定的制衡機制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會主任,而廣大的共有人農(nóng)民對此了解很少或不了解｡

5.失地農(nóng)民的社會保障制度落后

我國農(nóng)村推行以來,國家事實上很少或不再承擔農(nóng)村公共物品提供的責任,農(nóng)民的社會保障轉由村社承擔,而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現(xiàn)對農(nóng)民的保障｡于是,土地便成為既要保證農(nóng)民就業(yè)又要提供農(nóng)民基本保障,而且越來越多地轉向以承擔農(nóng)民的生存保障功能為主｡在征用土地過程中,農(nóng)民失去了土地也就是失去了基本保障｡失地農(nóng)民為了維持生活,轉而希望政府能為他們未來一段時期的生存提供一個可靠的保障,而農(nóng)村的社會保障體系至今仍未有效建立起來｡由于政府沒有將失地農(nóng)民納入社會保障范圍,失地農(nóng)民也就只能關注眼前利益｡

四､完善土地征收補償制度的主要思路

(一)完善我國土地征收補償制度應遵循的原則

世界各國根據(jù)自己的實際情況制定適合自己的土地征用補償制度,同時也形成各自不同的原則,如日本的“正當補償”原則,美國的“合理補償”原則｡在我國實踐中,有“相應補償”或“適當補償”原則的規(guī)定,但補償標準較低,補償利益不及損失利益,這與我國目前的國情密切相關｡雖然我國經(jīng)濟基礎還很薄弱,但是給予更充分､更完全的補償,同時又能合理配置資源､監(jiān)控權力是不可逆轉的大趨勢｡因此,應借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)的做法,提高征地補償標準,以市場作為基礎,將土地補償費､青苗及建筑物､構筑物補償費､殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格,實行公平補償｡在公平補償原則下,征用補償金應包括兩部分:土地的市場價格和相關補助金｡土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下,在公開市場中所有權形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價格｡相關補助金是指因征地而導致搬遷費用､青苗損失費以及為安置失地農(nóng)民的一些費用｡這是因為在我國農(nóng)村,集體土地具有多重功能,即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)資料功能和對農(nóng)民進行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能,農(nóng)地所有權的市場價格要體現(xiàn)這三重功能,這樣才能切實達到有效補償?shù)哪康?#65377;

(二)完善我國土地征收程序的具體設想

1.嚴格界定公共利益與公共目的,限制征地的范圍

世界上許多國家對公共利益的列舉式說明值得我們借鑒,即將以公共利益的名義進行建設項目才可以視為是以公共利益為目的的,除此以外的任何建設項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權｡明確公共利益內涵,有利于嚴格區(qū)分國家公益性目的用地和以營利為目的的經(jīng)營性用地,對于公益性用地實行征收,對于經(jīng)營性用地實行市場交易｡

2.提高土地征收補償標準

我國現(xiàn)行土地征收補償標準既不反映市場價值規(guī)律,也不能保證農(nóng)民生活水平恢復到征地前的水平,這使征收補償制度存在許多與時代節(jié)奏不和諧之處,在實踐中產(chǎn)生了許多矛盾和沖突｡針對土地征收補償中,存在著補償標準非市場化及補償標準過低､損害被征收人利益的情形,從目前實際出發(fā),現(xiàn)階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區(qū)片價”補償辦法｡所謂“征地綜合區(qū)片價”,是在考慮農(nóng)村集體土地存在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)民社會保障兩種功能的基礎上,由土地原用途價格和社會保障費用兩部分組成的土地價格,其中土地的原用途價格要充分考慮土地承包經(jīng)營權､土地產(chǎn)值､土地區(qū)位､當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平等因素;社會保障費用要保證為被征地農(nóng)民建立社會保障體系｡前者通過土地評估確定,后者根據(jù)當?shù)厝罕娚钏胶蜕鐣Ｕ蠈嶋H需要確定｡隨著經(jīng)濟的發(fā)展,征地補償標準也要不斷提高｡這樣確定的補償標準就能較充分考慮市場因素｡

采取這種辦法確立的補償標準,將基本上保證農(nóng)民不因土地征收降低生活水平｡

3.細化補償項目,擴大補償范圍

我國土地征收補償僅限于土地補償費､安置補助費､地上附著物和青苗的補償費,這與國際通行做法相差甚遠,也不能滿足農(nóng)民的實際需要,因此有必要對現(xiàn)行土地征收立法進行修改｡應從我國實際出發(fā),結合國外經(jīng)驗,適當擴大征收補償范圍,將殘余地分割損害､正常營業(yè)損害以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定､可量化的財產(chǎn)損失列入補償范圍,以確保被征收人的合法權益不受侵犯｡這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動的順利進行｡

4.靈活運用多種征收補償方法

除現(xiàn)金補償外,我國也可學習日本､英國等國的經(jīng)驗,規(guī)定一些例外的補償方式｡這可根據(jù)農(nóng)民的現(xiàn)實需要,由法律做出概括性規(guī)定,在實踐中靈活掌握｡可以考慮采取以下補償辦法:

(1)貨幣安置｡包括一次性貨幣安置､分期和終身貨幣安置｡一般而言,分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農(nóng)民利益,農(nóng)民從心理上也更有安全感｡

(2)農(nóng)業(yè)安置｡在土地調整空間比較大的地方可以采用這種方式,即給以被征地農(nóng)民相當數(shù)量或者質量的土地,仍然以農(nóng)業(yè)方式進行利用;或者轉換為其他農(nóng)業(yè)方式,保證其生活水平不下降｡

(3)留地安置｡征地后安排農(nóng)民生產(chǎn)生活有困難的,允許村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,拿出一部分土地投資入股､興辦村辦企業(yè)､發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或招商引資｡所占土地只辦理占用手續(xù),不辦理土地征收手續(xù):也可以按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,在土地統(tǒng)一征收后,將一部分國有土地給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用,用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營｡

(4)土地或征地款投資入股安置｡也稱為債券或股權補償｡對于綜合效益周期長,收益穩(wěn)定的重點能源､交通､水利等基礎設施建設征地補償,可以發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為補償安置,或者以土地補償費入股參與經(jīng)營,以保障和維護農(nóng)民的利益｡農(nóng)民作為集體的一員,享有的土地承包經(jīng)營權和收益權不會因為土地征收而剝奪｡土地被征收后,土地補償費作為股份公司或股份合作社的基本財產(chǎn),由股份公司或股份合作社的管理者經(jīng)營管理,農(nóng)民按原承包土地的權益比例享有出資者即股東權益｡

(5)企業(yè)補貼安置｡因建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被征地后,如果沒有提供給農(nóng)民進廠工作的機會,就應當給農(nóng)民適當?shù)纳钛a貼作為補償安置｡由于企業(yè)補貼與企業(yè)經(jīng)營密切相關,所以與土地或征地款投資入股安置相同的是,被征地農(nóng)民同樣面臨潛在的企業(yè)經(jīng)營不善而帶來的市場風險｡

5.完善土地征收補償程序

借鑒國外立法條例,結合我國現(xiàn)行管理體制,我國的土地征收補償程序可以設置如下:

(1)前置程序｡除國防､交通､水利､公共衛(wèi)生或環(huán)境保護事業(yè),因公共安全原因急需使用土地,來不及與土地所有權人協(xié)商外,需用地人應先與土地所有權人協(xié)議價購或以其他方式取得土地;所有權人拒絕參與協(xié)商或經(jīng)協(xié)商未能達成協(xié)議的,方可提出征收申請｡

(2)征收申請與審批程序｡由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請(按照土地地類和面積劃分審批權限),審批部門受理后,通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告,利害關系人可以在公告期間提出意見,必要時,可以要求召開聽證會｡批準決定作出后,由市縣土地行政主管部門予以公告｡公告后,被征收人禁止實施改變土地用途､搶栽搶建等行為｡同時,征收土地價格也被固定下來｡被征收人或者利害關系人對于審批決定不服,可以申請復議或提訟｡

(3)補償裁決程序｡在批準征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對征收補償繼續(xù)協(xié)商,協(xié)商不成的,可申請土地征收委員會裁決｡對裁決不服的,可以申請復議或提訟,但不影響征收繼續(xù)實施｡復議或訴訟要求補發(fā)補償差額的,在結果確定后發(fā)放｡

(4)土地征收完成｡具體可分為如下步驟:1)土地征收補償費發(fā)放｡需用地人應當在裁決之后一定期限內支付征收補償費用;逾期支付的,除有正當理由外,征收決定失效｡被征收人拒絕受領的,需用地人將征收補償存入市縣土地行政主管部門設立的保管專戶｡土地補償費用發(fā)放后,征收客體的權利發(fā)生轉移｡但是在未辦理登記之前,需用地人不得處分其權利｡2)限期遷移｡被征收人在收到征收補償一定期限內,應當遷移完成;逾期不遷移的,由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規(guī)定,申請法院強制執(zhí)行｡3)辦理權利登記｡

6.建立和完善失地農(nóng)民的社會保障制度

改變以往“挖農(nóng)補工”的政策,反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)農(nóng)民,是我國工業(yè)化發(fā)展進入中后期的必然要求｡國家要擔負起建立農(nóng)村社會保障制度的責任,逐步加大對農(nóng)村社會保障制度建設的投資,建立起與我國經(jīng)濟社會發(fā)展水平相當?shù)霓r(nóng)村社會保障標準｡政府還要在政策､資金上向農(nóng)村､農(nóng)民傾斜,加大對農(nóng)村基礎設施､農(nóng)村教育的投入力度,加快農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,為農(nóng)村社會保障奠定經(jīng)濟基礎｡可以允許村社以土地入股的方式參與國家基礎設施建設,把各種基礎設施項目產(chǎn)生的､長期有保證的收益以股息的方式返還給村社作為專門的社保資金｡允許村社土地以租賃方式參與工商業(yè)開發(fā),把回收的租金用于建立農(nóng)村社會保障體系,同時,國家還可以在征地過程中建立“無地農(nóng)民社?；稹?#65377;

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Deficiency and Perfection of the System of Compensation on expropriated Land

HE Xue-mei, JU Hai-long, SHEN Xiao-min

(Commercial College, Guangxi University, Nanning 530004, China)

企業(yè)土地征收補償辦法范文第4篇

2004年8月23日，上海市天宸股份有限公司(以下簡稱天宸股份)、陜西興平市金興公司、世貿(mào)國際貿(mào)易有限公司和封捷、沈臣雷等12家法人和自然人聯(lián)合向上海市第一中級人民法院提訟，被告是上海市房地局，12名原先請求法院認定被告滬房地資用[2004]67、83號《關于收回南匯區(qū)蘆潮港21丘部分土地使用權的通知》中的處理決定違法，并撤消該具體行政行為。

而上海市房地局這份文件的內容，是要求臨港新城管委會土地儲備中心對臨港新城管委會轄區(qū)的1.3萬畝土地進行征收。

10倍以上的差價

2004年2月23日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)文，由臨港新城管委會土地儲備中心征收蘆潮港21丘部分土地，約783.7萬平米。文件規(guī)定，土地2004年3月31日收回，由臨港新城土地儲備中心具體負責這部分土地的前期開發(fā)和土地補償。

天宸股份在臨港新城一期工程范圍以內的1100卣土地包括其巾。天宸股份等公司及相關自然人向臨港管委會土地儲備中心要求補償，臨港土地儲備中心表示市房地局沒有補償標準，沒法補償。而市房地局表示，補償標準需要市里審批。

在久拖不決的情況下，天宸股份2004年5月13日向國土資源部要求行政復議。2004年8月9日，行政復議的結果出來，維持臨港新城土地征收有效，但行政復議同時規(guī)定，存沒有對有關方面進行補償前，已征收土地不得出讓。

此后，臨港新城管委會和南匯區(qū)房地局組成談判小組，與天宸股份進行第一輪談判。天宸股份的律師袁青表示，在談判中，政府方面的補償出價是天宸股份在這1100畝土地上的投資，再加利息，人約每畝6萬元。

天宸股份董秘陶琴向《望東方周刊》介紹，這1100畝土地除去已經(jīng)攤銷的部分，賬面價值大概有5000多萬元。袁青表示，政府方面的出價只有天宸在土地上的投資成本，天宸股份根本得不到什么收益。

大家心知肚明的是，2004年6、7月問，臨港新城方面到香港去招商，開出的價格卻是每畝地60多萬元。10倍以上的差價，好處全歸臨港新城，在這種情況下，談判雙方自然無法達成協(xié)議。

在此次征地補償問題上，質疑不僅僅來自天宸股份一家。據(jù)知情人介紹，此次征地涉及至少23家以上，總計約13000多畝土地的征收，其中包括國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)，甚至個人等各種類型的土地使用權人?！斑€將有很多的灘涂用地，不會低于萬畝，也將面臨被征收的問題。”知情人表示。

對于臨港新城土地儲備中心而言，所有這些征收行為實際上只是一個開始。據(jù)不愿透露姓名的知情人向《望東方周刊》透露，臨港新城土地儲備中心的計劃，可能將把整個規(guī)劃內的建設用地由土地儲備中心統(tǒng)一征收，然后再統(tǒng)一進行批租和劃撥轉讓?！斑@里面主要是向農(nóng)民征地，還有一部分農(nóng)民的宅基地，也有一些公司擁有開發(fā)使用權的土地?！?/p>

而在規(guī)劃中，整個港城新區(qū)的轄區(qū)達到296平方公里土地。

“其實政府的意圖是很明顯的，就是把洋山港建設產(chǎn)生的土地升值的好處，再由政府統(tǒng)一收回。就是個利益問題。”知情人士這樣評論。

煮熟的鴨子飛了

臨海新城土地之爭最受人關注的，可能是牽涉其中的4家上市公司。

據(jù)天宸股份律師袁青介紹，早在1994、1995年前后，上海市為了開發(fā)沿海灘涂，準許市農(nóng)委成立人工半島公司，進行灘涂開發(fā)。由于半島公司注冊資金只有2000萬，資金不足，所以市政府允許半島公司吸收社會資金進行灘涂的圍墾。

1997年市政府的《灘涂管理條例》肯定了吸收社會資金進行灘涂開發(fā)的做法，確定了誰投資誰收益的原則。到了2000年以后，陸續(xù)形成的土地開始發(fā)證。當時，上市公司天宸股份和半島公司合作開發(fā)取得了這1100畝土地，并在2000年拿到了農(nóng)用地使用權證。

而這一消息，一直被證券市場理解成重大利好。

另一家上市公司中華企業(yè)的證券事務代表張曉東告訴《望東方周刊》，公司在臨港新城也有8000畝地，政府方面就征地已經(jīng)和中華企業(yè)的大股東上海地產(chǎn)集團接觸過，但現(xiàn)在還沒有結果。張曉東介紹，中華企業(yè)2001年和2002年分兩次與上海灘涂造地有限公司進行合作，成立上海中企實業(yè)公司來具體操作。

“我們兩次共投入6個億左右，其中中華企業(yè)的投資有大概4億左右吧?，F(xiàn)在項目還在進行之中?！比绱怂銇恚腥A企業(yè)的造地成本應該在8萬左右的水平。

早在2002年6月3日中華企業(yè)就公告，其控股子公司上海中企實業(yè)有限公司，決定對毗鄰擬建的洋山深水港的海港新城追加投資2.6億元，并稱：“隨著飛行航班的不斷東移和洋山深水港項目的正式動工，該地塊將成為上海浦東地區(qū)新的開發(fā)熱點，也是我公司中長期主業(yè)發(fā)展的潛力所在?！?/p>

現(xiàn)在，如果臨港新城土地儲備中心也將中華企業(yè)所投資的土地征收的話，那么中華企業(yè)的盈利幻夢可能一朝破滅?！艾F(xiàn)在這里土地的市價已經(jīng)25萬到30萬了。如果政府征收，肯定將對收益有影響。”看到原本增值數(shù)倍的土地要被低價征用，張曉東無疑有一種煮熟的鴨子又飛走了的感覺。

海博股份的2033畝土地屬于“祖?zhèn)鳌?，不過現(xiàn)在同樣也面臨被征收的危險，這使得公司憂心忡忡。

“海博的土地是2002年通過資產(chǎn)置換，從資金的大股東農(nóng)工商集團那里取得的，當時每畝的折價大概6.6萬元。而農(nóng)工商集團的土地是其前身――國營東海農(nóng)場的自有土地，后來市里通過‘空轉實撥’給了農(nóng)工商集團?！鄙虾：２┑恼聞沾砩驗I表示，“現(xiàn)在土地實際上已經(jīng)凍結了，沒法進行市場交易了?！?/p>

相比這3家上市公司，海鳥發(fā)展則顯得心平氣和，“我們原來在臨港新城那邊有1175畝土地，但去年7、8月間因為資金緊張，已經(jīng)出手了，每畝只賺了l萬左右吧?！焙ｘB的證券事務代表邵鷗表示。

三大疑點

“從法律程序上，我們認為由臨港新城的土地儲備中心來征收我們的土地，根本就不合規(guī)。”袁青律師表示。

2004年8月1日實施的《上海市土地儲備辦法》中明確規(guī)定，灘涂圍墾土地應該是“由市土地儲備中心負責儲備，其他各項所列的土地，由市土地儲備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲備機構聯(lián)合儲備”。因此，從法規(guī)的角度來講，臨港新城土地儲備中心沒有資格單獨來征收這些灘涂圍墾土地。

而這還只是原告對土地儲備中心的質疑之一，質疑之二來自于征用土地的程序。

“早在1997年上海市房地局和市財政局聯(lián)合《上海市土地儲備出讓轉讓管理暫行條例》，規(guī)定上海的土地儲備要按市場評價收購，程序上先要進行可行性研究，然后再經(jīng)過審批才能收購。但是，現(xiàn)在程序上有沒有做到呢?”

袁青表示，按照新的《上海市土地儲備辦法》規(guī)定，土地儲備機構對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格，簽訂收購儲備協(xié)議?！澳敲幢日者@個辦法，首先應該是進行市場評估。”

“其實，2002年上海市在籌集臨港新城前期建設資金時，就曾以蘆潮港每畝19萬元的土地作抵押?！痹谖唇?jīng)評估的情況下，每畝6萬元的出價顯然過低，原告方認為。

據(jù)知情人透露，不久前臨港新城方面到香港去招商，每畝地可以賣到60多萬元。當然，要求補償?shù)钠髽I(yè)心里很清楚，要想完全按照市場價格也是不實際的?！暗?，不能6萬元這么低啊。這讓大家怎么看待政府公信力呢?”

第三個方面的質疑來自于臨港新城土地儲備中心是否有實力對征收土地進行補償。

在2004年2月份臨港新城有關方面給臨港新城土地儲備中心的批文中，也要求臨港上地儲備中心自己籌措上地補償資金問題。有關人士表示，土地儲備中心一般是由財政方面劃撥土地儲備專項資金來解決土地收購資金問題。但“迄今為止，并被有聽說財政方而給臨港新城的土地儲備專項資金的劃撥。”有關人士表示。

企業(yè)土地征收補償辦法范文第5篇

一、總體目標

根據(jù)*市城市總體規(guī)劃，通過盤活土地存量資產(chǎn)，優(yōu)化配置土地資源，吸引增量，擴大總量，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值增值，從而達到環(huán)境提質、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效的城市建設目標。

二、工作原則

堅持政府主導、市場運作、社會參與、應收盡收的原則，實行統(tǒng)一計劃、分級實施、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一出讓。

堅持超前謀劃、創(chuàng)新模式、優(yōu)化程序、完善措施，加大收儲力度，對土地儲備涉及的企事業(yè)單位搬遷全部實行貨幣補償方式，對居民搬遷鼓勵實行貨幣補償方式。

堅持土地儲備與城市建設、市區(qū)企業(yè)搬遷、舊城改造相結合，以企事業(yè)單位搬遷、城中村改造、舊城改造、連片收儲及大片區(qū)土地規(guī)劃儲備為重點，確保年度儲備任務的完成。

三、健全機構

市土地行政主管部門負責市區(qū)國有土地儲備計劃編制、方案審核、項目實施監(jiān)督等工作。市土地儲備機構隸屬于市土地行政主管部門，負責市區(qū)國有土地儲備的具體工作。

市國土資源局要進一步加強土地儲備力量，成立土地收儲領導小組。組長由市國土資源局主要負責同志擔任，成員由相關處室和單位主要負責同志組成。領導小組的主要職責是組織和協(xié)調土地征收、土地儲備工作，定期召開專題會議，及時解決土地征收、土地儲備中存在的問題，大力推進土地征收、土地儲備工作的順利實施。

10月30日前市內各區(qū)（含高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會）人民政府和四組團縣（市）要成立區(qū)、縣（市）土地儲備委員會，并且在轄區(qū)國土分局成立區(qū)、縣（市）級土地儲備中心，充實土地儲備力量。

四、組織實施

（一）制定全市統(tǒng)一的儲備計劃

市土地行政主管部門會同轄區(qū)人民政府、市發(fā)改、財政、規(guī)劃等部門，根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地儲備紅線和土地市場供需狀況編制下年度土地儲備計劃，報市政府批準后實施。

已列入年度土地儲備計劃的土地，由市國土資源局書面通知規(guī)劃、建設、房管等相關部門，在儲備計劃實施的時間內不得辦理相關新建、改建、擴建、改變土地和房屋用途等審批和登記手續(xù)。

（二）市、區(qū)兩級實施

1市土地儲備中心負責全市的土地儲備，各區(qū)土地儲備中心受市土地儲備中心業(yè)務指導管理，按職能分工具體負責土地的收購、拆遷和土地征收的前期工作。市財政部門按照工作任務核撥人員和工作業(yè)務經(jīng)費，區(qū)級財政部門負責區(qū)儲備中心的財務監(jiān)督。以區(qū)人民政府為主實施危險住房改造、舊城改造、征地等土地儲備工作的，出讓土地收入扣除土地成本和國家規(guī)定用途資金后，按《*市市區(qū)國有土地儲備辦法》規(guī)定的比例撥付區(qū)人民政府。

2市國土資源局指導市土地儲備機構按照土地儲備計劃制定土地儲備實施方案。市、區(qū)兩級土地儲備機構按照方案具體落實。

重點污染企業(yè)及列入市政府年度搬遷計劃的企事業(yè)單位的土地儲備工作由市土地儲備機構組織實施。

轄區(qū)范圍內的舊城改造一級開發(fā)、城中村改造和區(qū)屬企事業(yè)單位的土地收儲以及土地征收的拆遷安置補償工作，由各區(qū)土地儲備中心負責具體實施。

（三）儲備土地的規(guī)劃和供應

市、區(qū)土地儲備機構收儲的土地，市土地行政主管部門依照城市規(guī)劃和年度土地供應計劃統(tǒng)一供地。

五、有關政策

（一）企事業(yè)單位搬遷收儲政策

對列入重點污染企業(yè)搬遷計劃的，繼續(xù)執(zhí)行《*市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級實施意見（試行）》規(guī)定。為加快二環(huán)內企事業(yè)單位搬遷和土地收儲速度，本著既要保護國有資產(chǎn)不受損害，又能實現(xiàn)搬遷企業(yè)搬得快、搬得好、搬得活的目標，對企事業(yè)單位進行土地收儲實施以下政策。

1二環(huán)以內所有的企事業(yè)單位收回（購）國有土地使用權，收購補償金由土地補償金與地上附著物評估價值構成，實行一攬子補償，不再對被收儲企業(yè)實行出讓收益返還。土地補償標準依據(jù)市政府公布的市區(qū)土地基準地價，按照所在區(qū)域居住用地基準地價（劃撥土地使用權按照基準地價的60%）予以補償，若被收儲企業(yè)原土地用途的基準地價高于居住用地基準地價的，按原用途基準地價給予補償。收回（購）面積按企業(yè)實際土地使用權面積計算；地上附著物的補償金額按照重置價格結合成新評估后經(jīng)財政評審確定價格予以補償。

2采取土地收益分成方式收回（購）土地的，收回（購）原土地使用權人土地使用權時，暫不支付土地及地上附著物補償費，按市場機制供地后，政府與原土地使用權人對出讓土地總價款按照4∶6實行比例分成。

（二）城中村改造收儲政策

對城中村范圍內改造后形成的凈地進行收儲，以財政評審認定的拆遷安置補償費用進行補償。儲備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲備成本和國家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎設施建設；剩余的10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（三）舊城改造收儲政策

1在我市未實施土地一級開發(fā)前，已拆平的舊城改造項目，項目前期被拆遷房屋貨幣補償費用和回遷房建設成本由評估公司進行評估；拆遷前期費用由市拆遷辦審核。以上三項費用最終由財政評審中心審定后確定?；剡w安置面積由市拆遷辦認定；土地使用權由市國土管理部門代政府實施公告收回。

土地公開出讓時，回遷安置房作為公開出讓條件，由土地競得人按拆遷人與原產(chǎn)權人簽訂的協(xié)議要求建設回遷安置房。

2舊城改造收儲實行土地一級開發(fā)的，由轄區(qū)政府按照年度土地儲備計劃，商市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設、房管等管理部門確定改造項目及范圍，按土地一級開發(fā)程序報批獲準后，由轄區(qū)土地儲備中心按照尊重民意、兩輪征詢、穩(wěn)步推進的原則，依照規(guī)劃部門出具的拆遷紅線及批準的總平面圖具體實施。具體征詢程序和方式由市拆遷辦制定。

第一輪征詢由轄區(qū)土地儲備中心根據(jù)規(guī)劃拆遷紅線向已確定進行一級開發(fā)區(qū)域范圍的被遷居民征詢意見。同意改造的居民戶數(shù)超過總戶數(shù)90%的，由市政府作出房屋及不動產(chǎn)征收決定。市拆遷辦辦理房屋拆遷許可證。

第二輪征詢由轄區(qū)土地儲備中心根據(jù)規(guī)劃部門批準的項目總平面圖制定安置補償方案，報市拆遷辦審核通過后，由轄區(qū)土地儲備中心與被拆遷居民簽訂附生效條件的拆遷補償安置協(xié)議。在90天內簽訂協(xié)議的居民戶數(shù)超過總戶數(shù)80%的，協(xié)議生效，進入拆遷實施階段。如果未達到80%，則該項目停止實施。

涉及土地儲備的被拆遷居民選擇產(chǎn)權調換安置方式的，由拆遷人提供不同區(qū)位的房源異地安置，采用“兩先一后”（即：被拆遷居民先根據(jù)自己的具體情況挑選安置房源的區(qū)位，選擇具體的戶型、面積、層次和樓號；然后再與拆遷人簽訂補償安置協(xié)議）的方式供被拆遷居民選擇。

（四）大片區(qū)土地儲備政策

大片區(qū)土地征收由市政府主導，由轄區(qū)政府及四組團縣（市）按照城市規(guī)劃和土地儲備計劃具體組織落實。國土、規(guī)劃、發(fā)改、財政、勞動等相關部門按照各自職責做好工作。市財政局、市金融辦負責協(xié)調各融資平臺籌措落實土地征收和安置補償資金。

1按照“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政府主導、先征后轉”的模式，以并村節(jié)地、整理增地、流轉活地的目標。以“村改居”為契機，按照集體土地征收程序，對擬征范圍內的土地制定征收辦法。以轄區(qū)政府為主組織實施征地、拆遷和安置補償工作。通過征收使集體土地變?yōu)閲型恋?，只進行土地所有權轉變，不改變原有用途。待農(nóng)用地轉用指標逐步落實后，再完成農(nóng)用地轉用的程序。同時解決好被征地農(nóng)民的安置補償問題，保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長遠生計有保障。

2多途徑解決農(nóng)用地轉用指標。一是積極向國土資源部、省國土資源廳爭取指標。發(fā)改、國土部門要積極跑辦國土資源部和省發(fā)改委、省國土資源廳，爭取省政府的支持，力爭將大片區(qū)土地征收儲備列入省重點項目，增加年度用地指標，專項用于大片區(qū)土地征收。同時市政府在每年的正常分配指標中安排一定比例，專項用于土地的征收儲備。二是通過“村改居”和新民居建設與土地收儲結合解決指標問題。結合新民居、“村改居”建設，將騰出的建設用地進行置換，置換的用地指標主要投入劃定的預征收儲大片區(qū)內，解決用地指標不足問題。三是要加快各縣（市）建設用地復墾力度。從各縣（市）已經(jīng)省國土資源廳驗收的置換指標中調配出30%，主要用于土地征收儲備。

3依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，選定濱河新區(qū)項目做為大片區(qū)征收的起步試點。編制項目區(qū)實施規(guī)劃，統(tǒng)籌確定城鎮(zhèn)建設用地增加和農(nóng)村建設用地撤并的規(guī)模和范圍，合理安排新區(qū)的城鎮(zhèn)村建設用地比例。

六、保障措施

（一）建立政府主導、部門分工協(xié)作的工作機制。市政府主導土地收儲和征地工作的計劃和資金，市政府有關部門及縣（市）、區(qū)政府要分工協(xié)作，共同落實，及時做好相關手續(xù)的辦理、審核和監(jiān)管工作。轄區(qū)政府要進一步強化土地儲備的大局意識，積極謀劃，強力推進，并做好社會穩(wěn)定和被征地、拆遷群眾的思想工作。同時，建立考核機制，將土地收儲和征地拆遷工作任務分解到各縣（市）、區(qū)政府和有關部門，列入年度工作目標。

（二）加強組織領導。成立*市土地儲備委員會協(xié)調推進辦公室。辦公室設在市國土局，組成人員由市土地儲備委員會成員單位抽調，主要負責協(xié)調解決土地儲備工作中的問題，將年度儲備任務分解，明確目標、時限和責任，并落實到各相關部門和單位，確保目標落到實處。同時，加強土地儲備工作力量，從市國土資源局和市相關職能部門抽調業(yè)務人員到市土地儲備中心集中辦公，充實市土地儲備中心力量。