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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第1篇

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價(jià)；信用體系；內(nèi)容；問(wèn)題；對(duì)策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠(chéng)信乃房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在之根本。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠(chéng)信制度方面還有一定的欠缺，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過(guò)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立，有效地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用，但是結(jié)合社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴(kuò)展。另外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)深入到每一個(gè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠(chéng)信的理念貫徹到每一個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場(chǎng)規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費(fèi)者關(guān)于該行業(yè)誠(chéng)信度問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對(duì)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度較為滿意的，而超過(guò)半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度很低，經(jīng)過(guò)了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度依舊不是很滿意。總的來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機(jī)，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時(shí)地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)選舉后，提出了加強(qiáng)行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價(jià)資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)公司共有一百余家，其中外地估價(jià)公司在上海開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有5家，一級(jí)估價(jià)結(jié)構(gòu)相對(duì)較多，與此同時(shí)，對(duì)上海八達(dá)、城市、國(guó)城等三個(gè)估價(jià)公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，受訪公司的平均員工30人，估價(jià)報(bào)告二千份，二級(jí)和三級(jí)估價(jià)公司差別相對(duì)較小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)師占全國(guó)的10%，但是專職房地產(chǎn)估價(jià)師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價(jià)師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價(jià)師的專業(yè)化水平和對(duì)行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。

其中絕大部分估價(jià)公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過(guò)公司高層的人際關(guān)系進(jìn)行客戶維護(hù)，與此同時(shí)，其中僅有百分之25%的估價(jià)公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價(jià)公司由估價(jià)師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門手機(jī)市場(chǎng)資料的估價(jià)公司進(jìn)展25%，自身研究能力相對(duì)較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。

2 國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進(jìn)作用。分析國(guó)內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國(guó)家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國(guó)的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達(dá)國(guó)家還有很長(zhǎng)的一段距離要走。

2.1 國(guó)外信用體系的分析

就國(guó)外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對(duì)應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達(dá)國(guó)家的信用體系體現(xiàn)出來(lái)了以下特點(diǎn)：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機(jī)制

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的信用體系發(fā)展歷史長(zhǎng)達(dá)數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國(guó)針對(duì)于市場(chǎng)信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會(huì)共同協(xié)助來(lái)完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國(guó)家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來(lái)監(jiān)督和管理市場(chǎng)信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的政務(wù)信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會(huì)信用體制的建設(shè)和發(fā)展。

2.1.2 很強(qiáng)的市場(chǎng)信用意識(shí)

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于信用體系中涉及的信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對(duì)信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時(shí)還能有效地促進(jìn)信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達(dá)國(guó)家的政府部門對(duì)于采集到的信用信息會(huì)進(jìn)行分析管理，對(duì)于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個(gè)人都會(huì)采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費(fèi)行為。又因?yàn)檎餍殴_透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對(duì)象時(shí)，會(huì)將信用記錄差的公司和個(gè)人排除在外。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)主體都會(huì)具有很強(qiáng)的信用在這種執(zhí)行政策下，國(guó)家的市場(chǎng)主體部分都會(huì)自覺的形成很強(qiáng)的信用意識(shí)，這對(duì)信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進(jìn)作用。

2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，一些國(guó)家針對(duì)失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國(guó)對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為有著非常明確的懲罰機(jī)制，不僅將失信的內(nèi)容擴(kuò)大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)處罰，對(duì)一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個(gè)人將會(huì)直接取締其營(yíng)業(yè)資格，使其付出慘痛的代價(jià)。通過(guò)建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個(gè)人形成良好的誠(chéng)心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國(guó)外，其房地產(chǎn)評(píng)估信用體系相對(duì)完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展水平，同時(shí)，在國(guó)外，包括美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家在內(nèi)的發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)估價(jià)信用體系構(gòu)建過(guò)程中主要傾向于估價(jià)的技術(shù)路線的研究，同時(shí)也包括對(duì)估價(jià)工具的重視，此外，這些國(guó)家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系過(guò)程中，更加側(cè)重于估價(jià)實(shí)踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個(gè)方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財(cái)富全球100強(qiáng)企業(yè)中有一半以上被稱之為誠(chéng)信企業(yè)，其信用體系相對(duì)完善，誠(chéng)信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國(guó)皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)目前是一個(gè)全球性的專業(yè)組織，主要以維護(hù)公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測(cè)量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會(huì)被允許皇家注冊(cè)，名稱至今。一百多年來(lái)，英國(guó)皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動(dòng)了其房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.2 國(guó)內(nèi)信用體系

對(duì)比國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有的一套完善的信用體系，我國(guó)在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來(lái)講有以下幾個(gè)方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善

由上面的介紹我們不難看出，國(guó)外的信用體系在建設(shè)的過(guò)程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國(guó)，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個(gè)也沒有。另外，我國(guó)的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨(dú)的監(jiān)管下實(shí)施的，相比較國(guó)外的政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)共同監(jiān)管，我國(guó)的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，很容易因?yàn)槠嫘远霈F(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國(guó)的信用體系建設(shè)必會(huì)受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場(chǎng)信用意識(shí)不夠強(qiáng)烈

對(duì)比國(guó)外的政務(wù)信息公開透明化來(lái)說(shuō)，我國(guó)在信息公開方面還存在很大的不足。我國(guó)對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為不會(huì)將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不會(huì)強(qiáng)烈的約束自己的行為，對(duì)于一些失信行為也不會(huì)給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來(lái)的就是行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中信用意識(shí)不強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎(jiǎng)懲制度

我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過(guò)程中缺乏對(duì)失信行為的懲罰行為，對(duì)比國(guó)外對(duì)失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國(guó)內(nèi)的信用體系似乎缺乏對(duì)失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，對(duì)社會(huì)群體和個(gè)人的失信行為登記在案，更沒有將其擴(kuò)大化和嚴(yán)肅化。另外，在對(duì)失信行為的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)懲罰中，也沒有明確的懲罰機(jī)制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對(duì)其信用體系的整體框架而言，具體來(lái)講應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：

3.1 主要內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對(duì)象，提供估價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對(duì)象。另外一個(gè)不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個(gè)體系的完善都離不開法律制度的支持和保護(hù)，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對(duì)失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實(shí)施的過(guò)程中作為其后盾的存在，能有效地促進(jìn)信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運(yùn)行過(guò)程

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運(yùn)行就變得十分的重要了。首先要說(shuō)的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對(duì)象之后必須確定信用體系的實(shí)施方式，按我國(guó)現(xiàn)有的發(fā)展模式來(lái)看，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，將信用體系的監(jiān)控主題由原來(lái)的政府部門主管改變成為政府部門和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個(gè)人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。

當(dāng)信用體系成功運(yùn)行起來(lái)后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時(shí)，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個(gè)體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對(duì)失信行為實(shí)行的懲罰制度，通過(guò)在體系的運(yùn)行過(guò)程中實(shí)行對(duì)失信行為不同程度的懲罰來(lái)約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。

與此同時(shí)，還要著重發(fā)揮政府在此過(guò)程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機(jī)制，眾所周知，在經(jīng)濟(jì)生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過(guò)程中，必須滿足一下幾個(gè)條件，其一，市場(chǎng)中的行為主體更加傾向于關(guān)注長(zhǎng)期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識(shí)到不誠(chéng)信行為會(huì)受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和引導(dǎo)，針對(duì)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的失信行為進(jìn)行相關(guān)處罰條例的頒布和實(shí)施，并進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來(lái)的信用缺失。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在構(gòu)建信用體系過(guò)程中，大體可以針對(duì)以下幾個(gè)方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案制度，同時(shí)也包括房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個(gè)股價(jià)行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價(jià)師以及估計(jì)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵(lì)和褒獎(jiǎng)，從而帶動(dòng)良性風(fēng)氣的樹立和形成。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過(guò)程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過(guò)程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識(shí)，總而促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價(jià)是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也是為了將房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)發(fā)展成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)所需、社會(huì)所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評(píng)價(jià)體系的機(jī)制

社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的誠(chéng)信問(wèn)題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時(shí)間了，但是相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的評(píng)價(jià)機(jī)制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在的評(píng)價(jià)機(jī)制空白的問(wèn)題，建立有效的評(píng)價(jià)體系機(jī)制變得極其重要。通過(guò)分析目前存在于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中其他各行業(yè)中的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制，結(jié)合國(guó)外一些較為成功的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立過(guò)程，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立應(yīng)該由以下幾個(gè)部分組成：

4.1 企業(yè)素質(zhì)

企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對(duì)企業(yè)的誠(chéng)信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊(cè)資金、從業(yè)時(shí)間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個(gè)部分組成。這四個(gè)部分中，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，相關(guān)的管理機(jī)制也就越完善，注冊(cè)資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險(xiǎn)也就越高，而從業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)也就意味著企業(yè)的誠(chéng)信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對(duì)這四部分進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)就能大致上確定該企業(yè)在誠(chéng)信評(píng)價(jià)中是否占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

4.2 員工素質(zhì)

評(píng)價(jià)體系機(jī)制中，納入對(duì)員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對(duì)員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過(guò)這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信度的一個(gè)重要的因素。

4.3 經(jīng)營(yíng)能力

經(jīng)營(yíng)能力指的是房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)展開的有關(guān)于估價(jià)行為的經(jīng)營(yíng)方式和取得的成果。經(jīng)營(yíng)能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個(gè)擁有良好經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)必定也具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力納入評(píng)價(jià)體系機(jī)制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠(chéng)信度，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評(píng)價(jià)企業(yè)誠(chéng)信體系的幾個(gè)機(jī)制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中接受的來(lái)自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者以及客戶群的信用反饋。通過(guò)一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對(duì)企業(yè)的誠(chéng)信水平做出評(píng)價(jià)，從而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)的對(duì)策

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點(diǎn)建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國(guó)家和行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)控能力，國(guó)家應(yīng)針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題提出與之相對(duì)應(yīng)的法律條文，對(duì)于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該有針對(duì)性的對(duì)行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營(yíng)。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的一些問(wèn)題從根本上來(lái)說(shuō)與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識(shí)技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，創(chuàng)建企業(yè)文化知識(shí)，加大對(duì)職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費(fèi)者及時(shí)的監(jiān)督舉報(bào)

任何一個(gè)行業(yè)，其失信行為都會(huì)給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的失信行為，消費(fèi)者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠(chéng)信現(xiàn)象就應(yīng)該及時(shí)的舉報(bào)，堅(jiān)決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過(guò)消費(fèi)者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立起到促進(jìn)的作用。

6 結(jié)語(yǔ)

誠(chéng)信是立人之本，也是一個(gè)行業(yè)存在于市場(chǎng)的根本所在。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立對(duì)于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，以保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；經(jīng)濟(jì)環(huán)境；風(fēng)險(xiǎn)管理；信用

一、經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)對(duì)商業(yè)銀行的影響分析

2015年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)明顯，表現(xiàn)在多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域方面，而經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的行業(yè)領(lǐng)域的影響，則直接影響到商業(yè)銀行的發(fā)展。首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈又離不開商業(yè)銀行，可以說(shuō)，在一定程度上，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是息息相關(guān)的。經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著直接的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，其資金鏈的維護(hù)就會(huì)受到負(fù)面影響，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，那么在整個(gè)市場(chǎng)中，商業(yè)銀行受到的影響將是巨大的。很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其資金的來(lái)源都是依靠商業(yè)銀行放出的貸款，市場(chǎng)的滑坡，經(jīng)濟(jì)的下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收到負(fù)面影響，這些企業(yè)在還貸方面的能力自然也會(huì)受到影響，從這個(gè)角度來(lái)講，商業(yè)銀行就成為經(jīng)濟(jì)下行的間接受影響者。其次，從股票市場(chǎng)的發(fā)展角度來(lái)講，股票市場(chǎng)也就是資本市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式對(duì)于資本市場(chǎng)的觸動(dòng)是最為明顯的，資本市場(chǎng)往往能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化提供非常明顯的反饋。從2015年的股市發(fā)展環(huán)境中，可以明顯的看出當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行特點(diǎn)明顯，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)出來(lái)的負(fù)面特點(diǎn)還是比較突出的。而股市的動(dòng)蕩，股市環(huán)境的變化，對(duì)于商業(yè)銀行的影響也是非常明顯的。股市是資本流動(dòng)的大環(huán)境，資本的流動(dòng)也是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，但是我國(guó)很多企業(yè)在發(fā)展中對(duì)于商業(yè)銀行資本的依賴性比較大，商業(yè)銀行提供給他們的資金支持也是其資本依賴的重要方面。因此，在整體的市場(chǎng)資本流動(dòng)過(guò)程中，股市的發(fā)展發(fā)揮著十分重要的影響作用，在股市動(dòng)蕩的環(huán)境中，企業(yè)的資本融合能力也會(huì)受到影響，因而，整體的資本市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的影響就會(huì)在一定程度上反饋到商業(yè)銀行的發(fā)展環(huán)境中來(lái)。當(dāng)企業(yè)無(wú)法在資本市場(chǎng)獲得足夠的資本支撐的時(shí)候，那么其信用能力也會(huì)受到相應(yīng)的削弱，給商業(yè)銀行的資本信用管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

二、經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)下商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理

在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，整體的商業(yè)環(huán)境面臨的問(wèn)題和壓力也非常明顯，在這樣的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該做好風(fēng)險(xiǎn)管理，提升風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，防范經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

1.加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理未來(lái)，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)不良貸款和融資平臺(tái)的監(jiān)管，從自身的角度來(lái)講，商業(yè)銀行應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)于國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整進(jìn)行及時(shí)的分析和研究，從政策的調(diào)整過(guò)程中適當(dāng)?shù)膶?duì)自身的信貸政策進(jìn)行調(diào)整和改變，這一點(diǎn)是商業(yè)銀行自主防范各種信用風(fēng)險(xiǎn)的一種重要對(duì)策，通過(guò)這種政策分析，能夠讓商業(yè)銀行在政策的推行過(guò)程中，更好地適應(yīng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的步伐，也能夠在產(chǎn)業(yè)的政策變動(dòng)方面，更加規(guī)范自身的信貸政策，保障信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展能夠更加適應(yīng)市場(chǎng)的變動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行的信貸保障。此外，對(duì)于信貸資本的流通過(guò)程中的因素，也就是貸款方面的企業(yè)，要注重加強(qiáng)對(duì)貸款企業(yè)的信用管理，商業(yè)銀行注重發(fā)展信貸業(yè)務(wù)自然是好事，但是這種信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展能否更好地提升商業(yè)銀行的發(fā)展能力，這一點(diǎn)還需要作為信貸主體的企業(yè)能夠有比較好的信用能力。所以，為了更好地加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，商業(yè)銀行應(yīng)該對(duì)貸款企業(yè)進(jìn)行更加嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)分析，做好貸前調(diào)查，對(duì)于有不良信用記錄的企業(yè)能夠做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，從源頭控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障商業(yè)銀行的健康發(fā)展。

2.強(qiáng)化信貸后的管理，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)信貸后的管理風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題，也是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理工作的另一個(gè)重點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該是貫穿商業(yè)銀行管理工作始終的，是強(qiáng)化貸后管理，在整個(gè)貸款額度的存續(xù)期內(nèi)，貸后管理不僅是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理概念，更是一個(gè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略概念，是銀行最重要的基礎(chǔ)性管理工作，通過(guò)深入細(xì)致的跟蹤、專業(yè)的組合分析發(fā)現(xiàn)客戶可能違約的蛛絲馬跡。要做好貸后的風(fēng)險(xiǎn)管理，就需要對(duì)影響還款的各項(xiàng)因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，如：貸款用途是否按照規(guī)定使用，貸款合同是否如期履行，貸款抵押品，貸款的還款情況等。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的調(diào)查研究，要及時(shí)跟蹤企業(yè)所處行業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，就要及時(shí)采取措施，或選擇退出，或增加風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，或采取保全手段等等，以化解風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)。

3.從以人為本的角度提升商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)下，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，一個(gè)重點(diǎn)是從人的角度進(jìn)行管控和信用能力的提升，因此，從這個(gè)角度來(lái)講，未來(lái)的商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的管理標(biāo)準(zhǔn)，從多角度來(lái)提升全社會(huì)人民的信用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)能力，提升社會(huì)中的個(gè)人對(duì)于信用的認(rèn)識(shí)。未來(lái)，社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作的運(yùn)行，應(yīng)該從人的角度入手，提升人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，在社會(huì)中建立一支高能力高素質(zhì)水平的風(fēng)險(xiǎn)管理工作團(tuán)隊(duì)，提升團(tuán)隊(duì)主體中的人對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)知和管理能力，通過(guò)人的角度來(lái)管控各種風(fēng)險(xiǎn)。此外，在未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，還應(yīng)該注重加強(qiáng)對(duì)信貸主體的人，企業(yè)中的管理主體的信用風(fēng)險(xiǎn)能力的培養(yǎng)，提升他們對(duì)信用能力的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而更加規(guī)范信用管理的各項(xiàng)指標(biāo)。

三、結(jié)論

經(jīng)濟(jì)下行是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)必經(jīng)階段，如何在經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)基礎(chǔ)上，提升商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，是當(dāng)前乃至未來(lái)商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要目標(biāo)。在實(shí)際工作中，要處理好風(fēng)險(xiǎn)管理和擴(kuò)展業(yè)務(wù)的辯證關(guān)系，不能因噎廢食，一方面要加強(qiáng)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)；另一方面要努力開展業(yè)務(wù)，要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)衡量客戶，注重扶持行業(yè)的龍頭企業(yè)，完善服務(wù)渠道，為商業(yè)銀行進(jìn)一步發(fā)展提供動(dòng)力和契機(jī)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第3篇

摘 要 美國(guó)的次貸危機(jī)波及全球，對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)也造成了一定的沖擊，進(jìn)一步加大了中國(guó)商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。本文意在通過(guò)借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的啟示，對(duì)商業(yè)銀行的房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素分析，進(jìn)而尋找有效的防范措施，推動(dòng)其更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 房貸 風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與美國(guó)次貸危機(jī)形成和發(fā)展的原因有很多相似特征，而且客觀的說(shuō)，我們并不具備向美國(guó)那樣發(fā)達(dá)的金融避險(xiǎn)工具，美國(guó)的金融危機(jī)為正處于高速發(fā)展中的我國(guó)經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘，我們必須從中得到啟示，根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀研究出更完善的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，進(jìn)一步完善我國(guó)的房貸市場(chǎng)。

一、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)商業(yè)銀行房貸的啟示

（一）不應(yīng)夸大按揭房貸的安全性

美國(guó)的次貸危機(jī)借款者主要對(duì)象是收入相對(duì)較低、信用記錄不佳的借款者。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定時(shí)，借款人極可能集中發(fā)生拖欠行為，造成次貸市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。自2004年開始，隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加，與此同時(shí)，住房市場(chǎng)持續(xù)降溫，引起人們對(duì)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。

因此我們可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模；相反，當(dāng)市場(chǎng)行情不好時(shí)，房?jī)r(jià)走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。因此銀行不能一味只看到房貸所帶來(lái)的收益性，應(yīng)全面客觀的評(píng)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)，再做出理性決策。

（二）要看到金融創(chuàng)新的雙刃劍作用

在美國(guó)，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式將次級(jí)貸款變?yōu)榇渭?jí)抵押貸款債券的確對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散起到了非常大的作用，它大大減少了住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使其在短時(shí)間內(nèi)獲得資金融通從而開展新一輪的放貸活動(dòng)。但我們要看到的是，金融體系中存在著監(jiān)管缺失或監(jiān)管漏洞難辭其咎，金融衍生品的創(chuàng)新并不能有及時(shí)的監(jiān)管是促使危機(jī)發(fā)生的重要原因。我國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)引以為戒，對(duì)相似情形應(yīng)有預(yù)警能力，加大對(duì)各類投資基金的監(jiān)管力度。

二、房貸風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年來(lái)波動(dòng)較大，自2003年開始升溫，直到2007年都一直持續(xù)升溫，直到最高點(diǎn)，這期間全國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷飆升，尤其是北京、上海、深圳等地。但隨著美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，我國(guó)的樓市開始逐漸降溫。2008年初，國(guó)家出臺(tái)了若干相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐漸回暖。

為了衡量房地產(chǎn)行業(yè)的健康程度，產(chǎn)生了房?jī)r(jià)收入比的概念，即一個(gè)地方居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬先生在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例：合理的住房?jī)r(jià)格應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3―6年的平均收入。可是縱觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)今年來(lái)的發(fā)展，特別好似2003年以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比明顯上升，出現(xiàn)嚴(yán)重的失衡，購(gòu)房者還貸壓力增大。

顯然，在金融業(yè)日益全球化的新形勢(shì)下，加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行的內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和風(fēng)險(xiǎn)度量模型的研究，縮小與國(guó)外同行的差距，已成為刻不容緩的工作。

三、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)高速擴(kuò)張的趨勢(shì)，在銀行貸款總量中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款占據(jù)了相當(dāng)大的比重，相對(duì)的，風(fēng)險(xiǎn)隱患也在加大。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在在以下幾個(gè)方面：

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在

經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的周期性，同樣的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一定的周期性。在經(jīng)濟(jì)較為繁榮的時(shí)期，人們的收入穩(wěn)定，生活水平較高，對(duì)生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，另外由于投機(jī)炒房者的存在更促使了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲；相應(yīng)的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退期的時(shí)候，房屋價(jià)格下跌。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛進(jìn)，該行業(yè)的開發(fā)投資資金不斷擴(kuò)大，銀行投放其中的資金也不斷上升，這無(wú)疑加大了風(fēng)險(xiǎn)。但伴隨著金融危機(jī)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)的泡沫開始暴露出來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格下跌，一些作為抵押物的房產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的貶值，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被逐步擴(kuò)大。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行房貸還存在系列的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，貸款期間銀行對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)狀況難以預(yù)測(cè)，對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)產(chǎn)持有狀況也難以持續(xù)監(jiān)控。我國(guó)目前尚未建立個(gè)人信用等級(jí)制度，對(duì)個(gè)人資信評(píng)估缺乏統(tǒng)一、客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查評(píng)定，造成銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)若跌到商品房剩余價(jià)值比期房?jī)r(jià)款更低的時(shí)候，借款人就會(huì)產(chǎn)生拖欠還款的動(dòng)機(jī)；一旦房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題或其他問(wèn)題產(chǎn)生糾紛使用個(gè)人住房貸款購(gòu)房的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

（三）政策性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。2003年以來(lái)，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱及商業(yè)銀行的放貸沖動(dòng)，國(guó)家和央行連續(xù)出臺(tái)土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策。中國(guó)人民銀行在2007年連續(xù)五次加息，同時(shí)上調(diào)住房信貸利率，足以體現(xiàn)央行力圖通過(guò)金融手段來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)上漲。這些措施在對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到抑制作用的同時(shí)，也使商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。預(yù)計(jì)今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)這一周期性行業(yè)景氣水平的變動(dòng)頻度和幅度將會(huì)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性因素也將更加突出。

四、幾點(diǎn)建議

商業(yè)銀行快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該而且必須慢下來(lái)，與漸進(jìn)變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)；在現(xiàn)實(shí)狀況中已處于明顯淡薄和弱化趨勢(shì)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)必須盡快扭轉(zhuǎn)，高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過(guò)程。

（一）逐步完善金融市場(chǎng)的宏觀環(huán)境，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融涉及社會(huì)生活的各個(gè)方面，惟有各級(jí)政府、有關(guān)部門通過(guò)法律、行政、經(jīng)濟(jì)等手段為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境，才能促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障，政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對(duì)個(gè)人住房貸款的監(jiān)控力度，各地政府要根據(jù)各地區(qū)不同的情況，把握地區(qū)特色，有針對(duì)性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，保持商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)信用管理水平

目前我國(guó)的信用體系還不夠健全，沒有好的途徑使得金融產(chǎn)品的開發(fā)與個(gè)人信用緊密聯(lián)系在一起，這樣也就加劇了風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的第一道防線，在申請(qǐng)房貸的貸款人中，很多人都高報(bào)個(gè)人收入，因此加強(qiáng)銀行內(nèi)控，加強(qiáng)銀行體系的穩(wěn)定性，在一定程度上可以杜絕商業(yè)銀行存在的類似“假按揭”的各種風(fēng)險(xiǎn)。

銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人的資信審查，客觀、準(zhǔn)確地對(duì)申請(qǐng)人的整體信用進(jìn)行評(píng)估；除此之外，還要加強(qiáng)對(duì)貸款發(fā)放流程的監(jiān)督和審核；還要強(qiáng)化貸款后期的管理力度，及時(shí)進(jìn)行跟蹤調(diào)查。同時(shí)，應(yīng)酌情提高貸款人的首付比例，甚至于對(duì)于信用狀況不良的貸款者，銀行應(yīng)不予發(fā)放按揭貸款。

（三）應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家政策變更

密切關(guān)注和深入了解、認(rèn)真研究和準(zhǔn)確把握政策動(dòng)態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)。提高對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)周期及其危害性的認(rèn)識(shí)，改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)、過(guò)度放大房地產(chǎn)貸款對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)貢獻(xiàn)、僅顧及短期業(yè)績(jī)提升的做法。理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點(diǎn)主要放在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，以及個(gè)人自住性住房需求等方面。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管

我國(guó)要關(guān)注發(fā)達(dá)國(guó)家金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整監(jiān)管和管理策略，同時(shí)監(jiān)管部門應(yīng)密切監(jiān)視房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的房貸監(jiān)管，及時(shí)向相關(guān)部門發(fā)出預(yù)警，以便降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)；三角債

“三角債”是人們對(duì)企業(yè)之間超過(guò)托收承付期或約定付款期應(yīng)當(dāng)付而未付的拖欠貨款的俗稱，是企業(yè)之間拖欠貨款所形成的連鎖債務(wù)關(guān)系?！叭莻眴?wèn)題給企業(yè)帶來(lái)的危害是顯而易見的。企業(yè)間的“三角債”使企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度放緩、周轉(zhuǎn)周期加長(zhǎng)，甚至使部分資金滯留或壓死。同時(shí)，企業(yè)間的“三角債” 容易使部分使企業(yè)出現(xiàn)超前消費(fèi)的現(xiàn)象，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下風(fēng)險(xiǎn)。

筆者由于工作關(guān)系，于2012年下半年參加了陜西省部分企業(yè)“三角債”問(wèn)題調(diào)研研究，被調(diào)查企業(yè)中，包含電子類企業(yè)16家，房地產(chǎn)企業(yè)25家，鋼鐵類企業(yè)9家，化工類企業(yè)17家，機(jī)械類企業(yè)24家，煤炭類企業(yè)26家。

一、 調(diào)研的基本情況

（一）從資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，化工類企業(yè)最高，其他幾類企業(yè)

相差不大。調(diào)查顯示，化工類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高，基本維持在80%，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及償債壓力較大。其他幾類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則基本位于50%左右。其中，鋼鐵類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)，機(jī)械類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則穩(wěn)步下降。

（二）煤炭、機(jī)械類企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好，電子、化工類企業(yè)則虧損較為嚴(yán)重。 從企業(yè)凈利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，煤炭、機(jī)械類企業(yè)凈利潤(rùn)率較高，這與陜西省資源、機(jī)械行業(yè)發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè)特色密切相關(guān)。電子、化工類企業(yè)盈利狀況則不理想，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。2010年以后，房地產(chǎn)業(yè)凈利潤(rùn)率則在逐年下降。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率最好，煤炭行業(yè)次之，化工類行業(yè)最差。流動(dòng)比率即為企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，其反映了企業(yè)償還債務(wù)尤其是短期債務(wù)的能力大小。問(wèn)卷顯示，陜西省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比例較高，基本能維持在2左右，償債能力有所保障；煤炭企業(yè)次之，流動(dòng)比例在1.5上下浮動(dòng)；而化工類企業(yè)流動(dòng)比率長(zhǎng)期小于1，只有0.6左右，發(fā)生短期債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)予以關(guān)注。

（四）鋼鐵、房地產(chǎn)、化工類企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度快，資金利用效率較高，機(jī)械、煤炭、電子類企業(yè)則相對(duì)較慢。調(diào)查顯示各個(gè)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率基本固定在某一范圍內(nèi)，這主要與本行業(yè)特性有關(guān)。鋼鐵、化工類企業(yè)生產(chǎn)周期較短，房地產(chǎn)企業(yè)銷售則時(shí)間較為集中，這三類企業(yè)資金回籠速度較快，資金利率較高。相比之下，機(jī)械、電子類企業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，煤炭類企業(yè)銷售周期長(zhǎng)，直接影響了資金周轉(zhuǎn)速度。

（五）煤炭、化工類企業(yè)應(yīng)收賬款行業(yè)集中度高。參與調(diào)研的企業(yè)中，煤炭、化工企業(yè)的應(yīng)收賬款高度集中于本行業(yè)內(nèi)，行業(yè)集中度比例均超過(guò)80%，相比之下，機(jī)械，電子、鋼鐵、房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款本行業(yè)集中度相比煤炭及化工類企業(yè)低，但也超過(guò)40%。

（六）化工、機(jī)械類企業(yè)應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高。調(diào)研結(jié)果顯示化工、機(jī)械類企業(yè)應(yīng)付賬款行業(yè)集中度較高，其中化工類企業(yè)超過(guò)90%，機(jī)械類企業(yè)則為87%。值得注意的是，房地產(chǎn)類企業(yè)的應(yīng)付賬款流向本行業(yè)企業(yè)的僅為不到20%，為六個(gè)行業(yè)中本行業(yè)集中度最低的，而流向?qū)儆诨惖匿撹F企業(yè)的應(yīng)收賬款則為23%，這也符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。

二、調(diào)研中所反映的問(wèn)題

（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，盈利狀況不理想

被調(diào)查各類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均處于較高水平，化工類企業(yè)超過(guò)80%，其他行業(yè)則在50%左右。盡管在高的負(fù)債率下，若經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，可以獲得高額的資本回報(bào)率，并迅速擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模；但是，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，則容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢、無(wú)力償還貸款等諸多問(wèn)題，同時(shí)還會(huì)影響與其有關(guān)聯(lián)交易的其他企業(yè)，造成連鎖反應(yīng)。此外，由于目前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性，企業(yè)的盈利情況也不甚樂觀，從問(wèn)卷結(jié)果來(lái)看，除優(yōu)勢(shì)行業(yè)煤炭類企業(yè)外，其他類型企業(yè)經(jīng)營(yíng)僅有微利甚至處于虧損狀態(tài)，再加上企業(yè)負(fù)債率高，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。

（二）應(yīng)收及應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高，容易形成“三角債”

部分被調(diào)查企業(yè)間應(yīng)收及應(yīng)付賬款行業(yè)集中度高，則較易出現(xiàn)上下游企業(yè)互相拖欠，形成“三角債”現(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為集中。如果某一企業(yè)尤其行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂時(shí)，則對(duì)本行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)會(huì)造成較大沖擊，形成多米諾效應(yīng)，并擴(kuò)散至其他行業(yè)。

（三）經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款增加

2012年，無(wú)論從國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，都是極其復(fù)雜的一年，在歐洲債務(wù)危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等因素作用下，國(guó)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到很大沖擊，企業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)加大，盈利狀況出現(xiàn)明顯下滑，企業(yè)之間拖欠賬款現(xiàn)象屢有發(fā)生。此外，在貨幣政策方面，相比于前幾年的適度寬松，今年主要以穩(wěn)健的貨幣政策為主，銀行信貸有所收緊，企業(yè)融資尤其是中小企業(yè)融資仍然存在很大難度，也是導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款增加的重要原因。

三、 緩解企業(yè)“三角債”問(wèn)題的建議

（一） 企業(yè)自身要加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，防范三角債風(fēng)險(xiǎn)

一是建立專門的企業(yè)信用管理部門。配置專門人員對(duì)客戶的信用情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款進(jìn)行調(diào)查、分析以及進(jìn)行專業(yè)化的管理和控制。二是建立完善的企業(yè)客戶信息管理系統(tǒng)。建立客戶資源管理系統(tǒng)，對(duì)客戶情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并對(duì)客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，如果客戶出現(xiàn)延遲交款的情況，企業(yè)有足夠的資料可以保護(hù)自身的利益。三是加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。銷售部門在同客戶簽訂合同時(shí)，要保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，盡可能在合同中設(shè)置保護(hù)性條款。這樣企業(yè)可以根據(jù)合同的規(guī)定享有自身的權(quán)利，以防信用欺詐現(xiàn)象的發(fā)生。四是充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)部門的監(jiān)督作用，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理監(jiān)督。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)可以檢查企業(yè)的內(nèi)部控制是否有效執(zhí)行，同時(shí)檢查應(yīng)收賬款有無(wú)異常現(xiàn)象，此外，也要發(fā)揮注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的作用，通過(guò)他們的監(jiān)督以及審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)給予企業(yè)積極的對(duì)策，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

（二）從宏觀上構(gòu)建完善企業(yè)征信體系

一是完善企業(yè)信用的內(nèi)生機(jī)制。明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是履約的基本保證。加快企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，包括建立所有者對(duì)企業(yè)和銀行經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督約束機(jī)制，將企業(yè)改造成為產(chǎn)權(quán)明晰的市場(chǎng)主體，使信用交易的授信方有清晰的產(chǎn)權(quán)邊界，能夠獨(dú)立地承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。二是完善企業(yè)信用評(píng)估機(jī)制。建立既適合中國(guó)企業(yè)發(fā)展實(shí)際又符合國(guó)際慣例的信用評(píng)級(jí)及確定企業(yè)信用級(jí)別的理論和方法，形成一整套科學(xué)統(tǒng)一的信用評(píng)級(jí)指標(biāo)體系。三是完善企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)制。企業(yè)融資難尤其是中小企業(yè)融資難，很重要的因素就是企業(yè)的信用程度差，而我國(guó)又缺乏企業(yè)融資支持輔助體系，如貸款擔(dān)保、貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制、財(cái)政利息補(bǔ)貼等，從而加劇了融資難的狀況。因此，解決中小企業(yè)融資難，關(guān)鍵在于提高企業(yè)信用，這就需要通過(guò)成立各種形式的信用擔(dān)保公司，完善多層次的企業(yè)信用擔(dān)保體系。

房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文第5篇

摘 要 我國(guó)電梯行業(yè)屬于特種行業(yè)，其產(chǎn)品質(zhì)量要求高，維護(hù)保養(yǎng)也是銷售的主要環(huán)節(jié)，加上其客戶是資金密集型企業(yè)，因而其應(yīng)收款管理具有很大難度，本文結(jié)合筆者自身工作實(shí)際，就如何加強(qiáng)電梯行業(yè)應(yīng)收賬款管理進(jìn)行了探討，對(duì)強(qiáng)化應(yīng)收款管理，確保資金安全，實(shí)現(xiàn)電梯企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞 電梯行業(yè) 應(yīng)收賬款 管理

電梯行業(yè)屬于特種行業(yè)，從生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝、驗(yàn)收到免費(fèi)質(zhì)保期結(jié)束，周期較長(zhǎng)，同時(shí)電梯安全性關(guān)乎著蕓蕓眾生的生命，所有電梯均需經(jīng)過(guò)國(guó)家安全質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收?？蛻魹楸Ｕ瞎て陧樌M(jìn)行及質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量，都留有一定的工程進(jìn)度款、驗(yàn)收后款及質(zhì)保金。電梯銷售企業(yè)最大的客戶群體是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)又是資金密集行業(yè)，一般資金缺口較大，慣用做法是盡可能利用上游供應(yīng)商的信用額度，使用較長(zhǎng)的賬期，推遲付款。電梯維修質(zhì)保期為一般為驗(yàn)收合格后一年，這期間電梯銷售企業(yè)必須定期維修保養(yǎng)，如服務(wù)不能滿足客戶需求，則驗(yàn)收款及質(zhì)保金就難以收回。

對(duì)安全性的特殊要求及客戶對(duì)資金的依賴性，決定了電梯生產(chǎn)、銷售企業(yè)應(yīng)收賬款管理難度遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。應(yīng)收賬款管理難度在于：如果對(duì)購(gòu)貨企業(yè)應(yīng)收賬款管得太松，會(huì)影響企業(yè)資金運(yùn)作，甚至形成大量呆賬、死賬。但如管得太嚴(yán)，如不給錢不發(fā)貨，緊縮供貨，又會(huì)導(dǎo)致部分客戶流失，影響自身銷售。

結(jié)合筆者十多年在電梯企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)收賬款管理的重點(diǎn)，就是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和客戶的信譽(yù)情況制定企業(yè)合理的信用政策，在合同投標(biāo)、合同評(píng)審、生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝、驗(yàn)收及質(zhì)保期等環(huán)節(jié)，采取切實(shí)可行的監(jiān)控措施及推進(jìn)辦法。

1、建立信用管理部門，形成組織保障。企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性和綜合性較強(qiáng)的工作，對(duì)賒銷的信用管理需要專業(yè)人員大量的調(diào)查、分析和專業(yè)化的管理和控制，須特定的部門或組織才能完成。因此必須建立專門的合同管理部門，獨(dú)立于財(cái)務(wù)與銷售部門，專門負(fù)責(zé)制定信用政策，評(píng)估客戶信用與授信管理，形成嚴(yán)密的應(yīng)收賬款內(nèi)部控制系統(tǒng)。筆者曾分別供職過(guò)國(guó)企、大型外企的電梯制造企業(yè)，感覺國(guó)企在這方面基本上是一片空白，而大型的電梯外資企業(yè)一般在這方面做得比較到位。我國(guó)電梯企業(yè)需要高度重視，加快管理步伐。

2、完善管理制度，形成制度保障。要制定切實(shí)可行的應(yīng)收賬款、信用管理制度及相應(yīng)的合同管理制度。應(yīng)收賬款的管理始終是圍繞合同管理展開的，所以企業(yè)首先應(yīng)建立合同管理制度，規(guī)范合同洽談、合同評(píng)審、生產(chǎn)、發(fā)貨、安裝、驗(yàn)收、質(zhì)保期各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。其次要根據(jù)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況制定適合的應(yīng)收賬款、信用管理制度，規(guī)范客戶的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及跟蹤辦法、合同執(zhí)行各環(huán)節(jié)信用控制及應(yīng)收賬款的管理。

3、加強(qiáng)應(yīng)收賬款的日常管理。對(duì)應(yīng)收賬款的日常管理，應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的審核制度、崗位責(zé)任制度和交接管理。企業(yè)應(yīng)選擇合適的合同管理軟件，將合同管理電子化、信息化，使銷售部門、合同管理部門、財(cái)務(wù)部門、生產(chǎn)部門、技術(shù)部門、安裝維保部門等與合同執(zhí)行相關(guān)的部門可以過(guò)管理軟件及時(shí)掌握合同執(zhí)行的具體狀態(tài)。財(cái)務(wù)部門對(duì)發(fā)生的應(yīng)收賬款應(yīng)及時(shí)登記，并定期利用比率、比較、趨勢(shì)、結(jié)構(gòu)等分析方法對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行分析，編制應(yīng)收賬款賬戶分析，詳細(xì)列示各筆應(yīng)收款的賬齡、形成原因、金額、合同收款期限、責(zé)任人、行動(dòng)計(jì)劃、預(yù)計(jì)可收回時(shí)間等，每周將分析資料提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)。按合同應(yīng)收款日期及發(fā)票日期分別計(jì)算應(yīng)收賬款賬齡，逐筆分析。財(cái)務(wù)部門至少每月組織銷售部門、合同管理部門、質(zhì)量部門、技術(shù)部門、安裝維保部門共同參與的應(yīng)收賬款會(huì)議。業(yè)務(wù)人員調(diào)動(dòng)，要經(jīng)財(cái)務(wù)部門審查，對(duì)所辦業(yè)務(wù)進(jìn)行清理，沒有清理完的不得辦理調(diào)動(dòng)手續(xù)。

4、建立應(yīng)收帳款的防范機(jī)制。應(yīng)收帳款管理首先應(yīng)從源頭控制，防患于未然，因而防范機(jī)制的建立是十分必要的。為防患于未然，做好應(yīng)收帳款的事前控制，要建立客戶動(dòng)態(tài)資源管理系統(tǒng)，由合同管理部門對(duì)客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。客戶的動(dòng)態(tài)資源管理就是動(dòng)態(tài)監(jiān)督客戶，了解客戶的資信情況，給客戶建立資信檔案并根據(jù)收集的信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。通過(guò)銷售部門業(yè)務(wù)員掌握的客戶資料、管理人員的實(shí)地考察、客戶的其他供應(yīng)商調(diào)查的情況、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)、第三方資訊公司和其他公開的信息等渠道，對(duì)客戶的品質(zhì)、能力、資本、抵押等狀況，以及客戶與企業(yè)往來(lái)的歷史記錄，客戶的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展前景、行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度等方面進(jìn)行評(píng)估，以確定客戶的資信狀況。對(duì)于收款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高超過(guò)公司風(fēng)險(xiǎn)承受能力的客戶，可直接舍棄，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)收帳款的事前控制。

5、建立應(yīng)收帳款的監(jiān)控體系。應(yīng)收帳款的監(jiān)控體系應(yīng)包括賒銷的發(fā)生、收帳、逾期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等環(huán)節(jié)。電梯從投標(biāo)、生產(chǎn)、發(fā)運(yùn)、安裝驗(yàn)收到質(zhì)保期結(jié)束，具有較長(zhǎng)的合同執(zhí)行周期，因此對(duì)于銷售監(jiān)控應(yīng)主要包括：一是投標(biāo)前由信用管理部門和市場(chǎng)部調(diào)查業(yè)主資信狀況、項(xiàng)目審批手續(xù)、資金來(lái)源渠道等，選擇誠(chéng)信、合法、有實(shí)力的業(yè)主參與投標(biāo)。二是在生產(chǎn)過(guò)程中積極做好中期計(jì)量支付工作，對(duì)甲方的延期支付問(wèn)題積極向信用管理部門反映，以確定正確的處理方法。三是在安裝驗(yàn)收階段要做好電梯的檢驗(yàn)交付工作，為項(xiàng)目尾款、投標(biāo)保證金、質(zhì)量保證金的回收做好準(zhǔn)備。最后，在完工后積極做好電梯售后免保工作和產(chǎn)品使用情況回訪工作，搜集業(yè)主資金狀況的信息，以加強(qiáng)各種款項(xiàng)的回收并快速識(shí)別壞帳風(fēng)險(xiǎn)。

合同管理部門和銷售部門要做好應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)。從合同簽訂到應(yīng)收帳款到期日前，對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督，從而確?？蛻粽ＶЦ敦浛睿畲笙薅鹊胤乐褂馄趲た畹陌l(fā)生。通過(guò)應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)，保持與客戶經(jīng)常聯(lián)系，提醒付款到期日，催促付款，讓客戶感覺到壓力，從而不輕易推遲付款，極大地提高應(yīng)收帳款的回收率。通過(guò)應(yīng)收帳款跟蹤管理服務(wù)，可以快速識(shí)別應(yīng)收帳款的逾期風(fēng)險(xiǎn)，以便選擇有效的追討手段。

建立應(yīng)收賬款內(nèi)部清欠責(zé)任制，將貨款清欠列入員工績(jī)效考核。對(duì)業(yè)務(wù)人員明確誰(shuí)銷售，誰(shuí)收回，明確欠款清收責(zé)任制，使每筆欠款落實(shí)到人，并制定欠款清收考核辦法和考核指標(biāo)，規(guī)定具體的獎(jiǎng)懲辦法，以激勵(lì)銷售人員積極推銷產(chǎn)品。對(duì)于難點(diǎn)客戶，可通過(guò)法律手段，如：發(fā)律師函、等，及時(shí)催收貨款，從而確保企業(yè)資金安全，實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：