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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地產(chǎn)權(quán)；；改革

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)涵、功能

（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)理論自形成以來就取得了蓬勃發(fā)展。應(yīng)用于土地問題上，它規(guī)范了如何分配產(chǎn)生于使用土地的收益，解決了集體勞作時均攤成果的懶散問題。從法律上講：產(chǎn)權(quán)指財產(chǎn)所有權(quán)，這種所有權(quán)包括依法對財產(chǎn)享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利總和，其中以所有權(quán)為基礎(chǔ)，使用權(quán)為核心。

（二）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的功能。產(chǎn)權(quán)具有明顯的三大功能：優(yōu)化資源配置、激勵以及約束。在交易費用不為零時，不同的權(quán)利配置界定會帶來不同的資源配置以及經(jīng)濟效益，因此要想最優(yōu)化的土地資源配置，需要有合理的產(chǎn)權(quán)安排，從而更有效的利用資源；產(chǎn)權(quán)會影響激勵和行為，它使產(chǎn)權(quán)主體能排他性占有、使用土地并取得相應(yīng)的報酬，形成有效激勵；產(chǎn)權(quán)有界在確定產(chǎn)權(quán)主體可以做什么，在什么范圍做，怎樣做的同時，也就確定了他不能做什么。

二、我國農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)分析

（一）我國農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。我國在1978年開始施行，至今，其已成為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)。家庭聯(lián)產(chǎn)承包即：土地在名義上歸屬集體，但使用權(quán)卻在一個滿足國家和農(nóng)村經(jīng)濟集體稅負要求的合約下歸屬農(nóng)戶。家庭生產(chǎn)責(zé)任制使農(nóng)民成為獨立的農(nóng)地使用者，農(nóng)業(yè)經(jīng)營者，全面確立了農(nóng)民家庭為基礎(chǔ)的耕作體系。

（二）我國農(nóng)村下的產(chǎn)權(quán)制度的績效分析。所有權(quán)與使用權(quán)分離的家庭經(jīng)營模式是有效率的，它較好地解決了生產(chǎn)經(jīng)營活動中的激勵和監(jiān)督問題。通過使家庭成為自身經(jīng)濟活動剩余索取者、家庭成員成為財產(chǎn)的擁護者，并賦予家長配置資源、協(xié)調(diào)生產(chǎn)和應(yīng)用激勵手段的權(quán)利，對勞動努力程度進行監(jiān)督的成本會大大降低。

（三）我國農(nóng)村下的產(chǎn)權(quán)制度弊端。（1）產(chǎn)權(quán)主體模糊。我國現(xiàn)行法律確定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組三個層次和社區(qū)自治組織、鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織兩種類型的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體，但這些法定的產(chǎn)權(quán)主體均具有模糊特征。這種模糊構(gòu)架導(dǎo)致兩方面后果。其一，作為“農(nóng)民集體”組成部分的個體農(nóng)民事實上被割斷了與土地所有權(quán)的內(nèi)在聯(lián)系，不能履行土地所有權(quán)。其二，由于法律規(guī)定的土地所有者是一個抽象的“農(nóng)民集體”，它不具備法律人格，也無法具體地行使土地監(jiān)督和管理職能，這就產(chǎn)生所有權(quán)虛置現(xiàn)象，使集體土地的法律保護難以實施。（2）土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的殘缺。以集體所有的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)還表現(xiàn)出權(quán)能的嚴重殘缺。一方面，政府對土地所有者的權(quán)利作了嚴格限制，如集體不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，只能出租或讓渡使用權(quán)；也不能隨意改變用途，實際上集體雖是土地所有權(quán)的主體，但卻缺少占有、使用、收益和處分等重要權(quán)利；另一方面，由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清及土地最終處置權(quán)由政府掌握，農(nóng)民的使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)受損。確切地說，農(nóng)戶沒有支配土地的權(quán)利，僅享有使用權(quán)，這種現(xiàn)象使土地的流轉(zhuǎn)、抵押受阻，限制土地的高效利用和要素資本化的轉(zhuǎn)變。（3）土地的流轉(zhuǎn)能力弱。我國土地流動性不容樂觀，由于農(nóng)戶與農(nóng)地并不是絕對意義上的支配與被支配，他所擁有的農(nóng)地還附有國家和社區(qū)的多邊利益，在實施流轉(zhuǎn)時就不能傷害其他主體的利益，這使得他們顧慮重重，難以實現(xiàn)真正的物權(quán)支配，而土地的流轉(zhuǎn)恰恰是優(yōu)化資源配置的有效手段，實現(xiàn)帕累托最優(yōu)的必由之路。

三、我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的路徑研究

（一）國外的借鑒。土地產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)的問題將改革提上日程，改革往哪走，借鑒國外經(jīng)驗或許能給我們啟發(fā)。以美國為例，美國農(nóng)業(yè)高度發(fā)達，除了自然、環(huán)境等客觀因素外，更與其獨特的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度有關(guān)。美國國土面積中58%歸私人所有，32%歸聯(lián)邦政府，10%歸州及地方政府，可見其土地以私有制為主。同時其法律保護私有土地所有權(quán)，土地可以自由買賣和出租，價格交由市場決定。這種模式具有兩個重要特征：產(chǎn)權(quán)清晰、完整且有保障，土地所有者在法律范圍內(nèi)享有充分的自主經(jīng)營權(quán)、并且在土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略；地產(chǎn)市場發(fā)達，制度健全，美國土地買賣是私人之間的事，手續(xù)十分簡單，在雙方自愿簽訂協(xié)議之后，只需向政府繳足規(guī)定的稅金，進行注冊登記即可，且價格完全由買賣雙方協(xié)商，也可由私人估價公司幫助雙方達成協(xié)議。

（二）改革的建議。（1）放寬對土地的物權(quán)權(quán)限，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的完整性。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)應(yīng)是“一束權(quán)利”并非單方面的擁有，任何成分的殘缺都會引起不必要的損失，所以我國的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革應(yīng)該考慮使農(nóng)民享有占有支配權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)等一整套權(quán)利，而政府退出對農(nóng)地的管制，放任自由，只充當土地最終所有者和處理土地糾紛的角色，這樣既不會改變我國農(nóng)地公有制的本質(zhì)，又具有像美國農(nóng)權(quán)私有的激勵效能，從而解決下“農(nóng)村集體”的所有權(quán)虛位和農(nóng)戶的經(jīng)營權(quán)受限問題。（2）建立法律保障體系，維護合法農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。有效的產(chǎn)權(quán)保護是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，有效的產(chǎn)權(quán)制度必須保護產(chǎn)權(quán)的功能和結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)主體具有穩(wěn)定的收益預(yù)期，能夠自主的形成契約，有效地解決權(quán)利糾紛，從而形成積累和投資，促進經(jīng)濟的發(fā)展。國家立法機構(gòu)應(yīng)從法律法規(guī)上進一步理清農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，并進一步細化相關(guān)條文，使得每一步執(zhí)法都有理可依，從法律上確定農(nóng)權(quán)租賃、抵押、繼承等方面完全不受外界干擾和侵略。

參考文獻

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[2] 韓振燕，辛天霞.產(chǎn)權(quán)理論與我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革[J].經(jīng)濟體制改革，2006（4）：17-19.

土地產(chǎn)權(quán)制度范文第2篇

[作者簡介] 王曦（1972 ― ），女，湖北武漢人，江蘇第二師范學(xué)院經(jīng)濟與法政學(xué)院副院長，法學(xué)博士，教授，研究方向：法學(xué)。

我國農(nóng)村“四荒”土地權(quán)利流轉(zhuǎn)受限較少，市場化程度高，經(jīng)濟價值日益凸顯。如何更好地統(tǒng)籌配置、合理利用農(nóng)村“四荒”土地，切實發(fā)揮其綜合效益與價值，是城鄉(xiāng)整體可持續(xù)發(fā)展的重大問題。

一、農(nóng)村“四荒”土地權(quán)屬界定

1996年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進一步加強水土保持工作的通知》（以下簡稱《通知》）明確指出，“四荒”土地是指“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”。據(jù)我國《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的所有權(quán)歸屬于農(nóng)民集體。農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)的明確大體為幾個層次：《土地管理法》、《民法通則》明確了農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)即承包經(jīng)營權(quán)可以讓渡，可以依法通過簽訂土地承包合同的形式取得；《通知》、《農(nóng)村土地承包法》進一步明確了農(nóng)村“四荒”土地使用權(quán)取得的家庭承包、招標、拍賣、公開協(xié)商等合法方式，以及承包經(jīng)營權(quán)取得的程序；《通知》在明確治理開發(fā)者在享有“四荒”土地使用權(quán)的同時，還指出購買者以拍賣取得的使用權(quán)，并非完全使用權(quán)，不包括地下埋藏物和礦產(chǎn)資源的使用權(quán)。

二、農(nóng)村“四荒”土地權(quán)利運行現(xiàn)狀

（一）所有權(quán)的不完整運行

《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》都明確了農(nóng)村“四荒”土地的農(nóng)村集體所有，但在“四荒”土地資源開發(fā)利用形式日趨多樣化的今天，農(nóng)民集體對于“四荒”土地所表現(xiàn)出的并非完整意義上的所有權(quán)。所有權(quán)被稱作為“完全物權(quán)”，是最充分的物權(quán)，由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)與處分權(quán)四項權(quán)能構(gòu)成。對農(nóng)村“四荒”土地而言，最核心內(nèi)容，一是土地使用權(quán)的充分發(fā)揮以及由此帶來的應(yīng)得利益的充分實現(xiàn)；二是土地所有權(quán)發(fā)生改變的方式、條件以及由此所帶來的利益合理補償與充分實現(xiàn)等問題。目前“四荒”土地所有權(quán)對于農(nóng)民集體的意義僅表現(xiàn)為，農(nóng)民集體能夠憑借“四荒”土地的法定承包、租賃或拍賣等，獲取來自土地開發(fā)者的一定量合同收益；基于國家需要而發(fā)生的，農(nóng)民集體對“四荒”土地被動且極不完善的最終處分權(quán)，即“四荒”土地所有權(quán)的變更。何時何條件下“四荒”土地所有權(quán)從農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，以及農(nóng)民集體因為“四荒”土地所有權(quán)的喪失能夠獲得多少補償、怎樣補償，既非由農(nóng)民集體說了算，也非交由市場說了算，而是全部由國家說了算，即《憲法》、《土地管理法》所規(guī)定的：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

（二）使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效益性目標日漸凸顯

“四荒”土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離與流轉(zhuǎn)，從最初的土地承包經(jīng)營，到后來的土地使用權(quán)的租賃、股份合作，再到以拍賣形式取得“四荒”土地使用權(quán)，以及抵押“四荒”土地使用權(quán)，經(jīng)歷了不斷市場化的變遷。這種變遷中，包含“四荒”土地使用權(quán)的一級市場和二級市場流轉(zhuǎn)兩種類型。一級流轉(zhuǎn)完成了“四荒”土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，即“四荒”土地使用權(quán)初次轉(zhuǎn)移給使用者，反映出土地所有者與土地經(jīng)營者的關(guān)系，實踐中主要體現(xiàn)為“四荒”土地使用權(quán)的承包、租賃、拍賣等行為；二級流轉(zhuǎn)與所有權(quán)沒有直接聯(lián)系，是指經(jīng)營人在經(jīng)營期內(nèi)，將其依法取得的“四荒”土地經(jīng)營權(quán)再讓渡給第三者的交易關(guān)系，如“四荒”土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等行為。

“四荒”土地的使用權(quán)，即承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)定，主要體現(xiàn)在《農(nóng)村土地承包法》（2003）、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（2005）（以下簡稱《流轉(zhuǎn)管理辦法》）、《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》（2005）以及《物權(quán)法》（2007）等法律文件中?？傮w來說，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)與《農(nóng)村土地承包法》的立法旨趣本質(zhì)上一致。即：賦予農(nóng)民長期穩(wěn)定的土地使用權(quán)，維護承包當事人合法權(quán)益，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定。但耕地與“四荒”土地存在功能的差異性，對農(nóng)民而言，“四荒”土地沒有耕地那么明顯的現(xiàn)實福利性和社會保障功能，因此，“四荒”土地目標效益更傾向于實現(xiàn)社會綜合效益，即通過合理開發(fā)，改善生態(tài)環(huán)境，促進經(jīng)濟與社會可持續(xù)發(fā)展。而且我國農(nóng)村目前還有相當豐富的“四荒”土地資源，開發(fā)潛力巨大，因此，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)立法更多著眼于效率實現(xiàn)。

體現(xiàn)這種效率性目標的制度設(shè)置，在一級市場流轉(zhuǎn)上，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)更多是以市場化方式有償獲得，如拍賣的方式。在承包經(jīng)營人方面，相對于家庭承包經(jīng)營中耕地承包人一般為本集體經(jīng)濟組織成員而言，農(nóng)村“四荒”土地的承包經(jīng)營人允許非本集體經(jīng)濟組織成員進入。以其他方式承包農(nóng)村“四荒”土地時，承包期限還可以由雙方協(xié)商確定，更自由。在二級市場流轉(zhuǎn)上，《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》、《流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包法》明確了“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題援引家庭承包中的相關(guān)規(guī)則，包括流轉(zhuǎn)原則、限制條件、流轉(zhuǎn)方式的適用前提和程序性要求等方面。其中，二者對權(quán)利處分所應(yīng)遵循的條件及程序等細微處有所區(qū)別：即家庭承包中的轉(zhuǎn)包、出租、互換，雙方當事人合同簽訂后，要報發(fā)包方備案；采取轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的，要求轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當有穩(wěn)定的收入來源，而農(nóng)村“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)則無此要求。此外，就是農(nóng)村“四荒”土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)接受方受限較少，可以是本集體經(jīng)濟組織以外的個人、農(nóng)業(yè)公司或其他組織。二者較突出的差別在于，“四荒”土地承包經(jīng)營既可以家庭承包經(jīng)營下的轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式處分權(quán)利，還可以抵押或入股等形式處分權(quán)利。這使得“四荒”土地承包經(jīng)營者享有更獨立的處分權(quán)，利于“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)更充分流轉(zhuǎn)及其效率性目標的實現(xiàn)。

不可否認，“四荒”土地使用權(quán)呈現(xiàn)不斷物權(quán)化的發(fā)展過程，土地權(quán)益日益明晰、完整與穩(wěn)定。但筆者認為，以“四荒”土地側(cè)重效率追求，實現(xiàn)綜合效益的目標來論，放在當前經(jīng)濟社會高速發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)實環(huán)境下，“四荒”土地所有權(quán)、使用權(quán)的發(fā)展，都有更深入推進的可能與必要。在此，筆者意于對現(xiàn)有農(nóng)村“四荒”土地所有權(quán)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)置中的一些問題做些商榷與探討。

三、關(guān)于農(nóng)村“四荒”土地產(chǎn)權(quán)制度

變革的商榷與建議

法律是通過對不同利益的取舍來實現(xiàn)對利益關(guān)系的調(diào)整和分配。平衡和保護各方當事人利益應(yīng)是立法的宗旨和價值尺度。具體到“四荒”土地所有權(quán)享有、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度設(shè)計上，是要平衡和保護土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，以及社會公共利益。

（一）對農(nóng)村“四荒”土地所有權(quán)變更的商榷

在現(xiàn)今城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展背景下，國家發(fā)展，城市化推進對土地的需求客觀現(xiàn)實，一定條件下對農(nóng)村集體土地所有權(quán)給予限制，以及將一定量農(nóng)村土地變更為國有具有合理性?；诖耍瑧椃ê屯恋毓芾矸ǘ济鞔_了，基于公共利益的需要，可以依法征收或征用農(nóng)村土地并給予補償。但是，公共利益不能等同于國家建設(shè)。

筆者認為，基于公共利益優(yōu)先原則，若確屬公共利益需要，如基于國家安全和軍事用途或者基于交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)建設(shè)需要，國家依上述規(guī)定征收農(nóng)民土地?zé)o可厚非，這是社會公共利益實現(xiàn)的需要，也是社會個體義務(wù)。但在征地后，就存在補償問題。它關(guān)涉農(nóng)民土地所有權(quán)不得已發(fā)生變更時，其項下利益是否會一并受損。對此，筆者認為，應(yīng)該也必須給予農(nóng)民以合理補償，以確保其不遭受實質(zhì)性利益損害。這種補償在“四荒”土地上至少體現(xiàn)為兩項：一是，對“四荒”土地所有權(quán)人的補償。從“四荒”土地所有權(quán)存在現(xiàn)狀看，表現(xiàn)為對于所有權(quán)人，即農(nóng)民集體憑借該土地從開發(fā)經(jīng)營人手中獲取的收益，以及農(nóng)民集體喪失土地所有權(quán)的應(yīng)得補償。二是，對“四荒”土地未到期使用權(quán)人的補償，即基于公共利益需要征收“四荒”土地，導(dǎo)致該土地使用合同未到期而終止，給土地使用者造成的損失補償。公共利益下的土地征收，土地所有權(quán)人未從中獲益，因此，對未到期使用權(quán)人的補償就應(yīng)該由國家承擔，即國家需要對未到期使用者對該項“四荒”土地的治理成果，以及未到期的預(yù)期利益進行綜合評估并做出合理補償。

對于不屬于“公共利益”下的征地，即使是打著國家建設(shè)需要的招牌，也不應(yīng)予以所謂“公共利益”的支持。筆者認為，此種情況應(yīng)嚴格依憲法確定的國家財產(chǎn)權(quán)、集體財產(chǎn)權(quán)與公民私有財產(chǎn)權(quán)平等原則，以及“國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)”的規(guī)定，將農(nóng)民集體所有權(quán)與國家土地所有權(quán)等同對待，即對于城市建設(shè)需要下的“四荒”土地，進行以農(nóng)民集體為主體的市場化出讓――不改變所有權(quán)，由農(nóng)村集體作為所有權(quán)人代表進行土地的市場化出讓，期限對應(yīng)國有城市土地；終止原有土地經(jīng)營合同，由農(nóng)民集體對原經(jīng)營權(quán)人未完成承包期內(nèi)的損失，包括治理投入、預(yù)期回報等商定合理補償。

此外，《通知》明確禁止將“四荒”改作非農(nóng)用途，尤其是城鎮(zhèn)郊區(qū)，并對此類行為做了限期改正，收回使用權(quán)，依法處罰等規(guī)定。這一看似屬于土地使用權(quán)的規(guī)定，筆者認為在現(xiàn)實條件下，與“四荒”土地所有權(quán)變更不可分割?，F(xiàn)今城市化建設(shè)快速推進中，城鎮(zhèn)郊區(qū)“四荒”土地非農(nóng)化的房地產(chǎn)開發(fā)絕不只是獲取更大收益的問題，已然是不可回避的事實。與其不分情況地強行管制，不如厘清產(chǎn)權(quán)，因勢利導(dǎo)引其健康發(fā)展。簡單說，即如果基于城市化建設(shè)的需要，該項“四荒”土地資源真的具備進行房地產(chǎn)開發(fā)的條件，就確定由土地的所有權(quán)人收回該土地使用權(quán)，補償使用者未到期損失，然后由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為所有權(quán)人代表將該項土地進行市場化出讓，所得利益歸農(nóng)民集體所有，以體現(xiàn)農(nóng)村“四荒”土地資源的效率性追求，也更充分實現(xiàn)收益權(quán)權(quán)能。而對于不符合城市化建設(shè)需要下所謂房地產(chǎn)開發(fā)，則給予堅決制止，以維護農(nóng)村“四荒”土地資源生態(tài)價值的實現(xiàn)。

（二）進一步完善“四荒”土地使用權(quán)制度設(shè)置的思考

1. 對“四荒”土地使用權(quán)一級流轉(zhuǎn)資金“村有鄉(xiāng)管”的質(zhì)疑

《通知》中關(guān)于承包、租賃和拍賣“四荒”土地使用權(quán)所收取的資金實行“村有鄉(xiāng)管” 專款專用的規(guī)定，就是說，資金取之于“四荒”，用之于“四荒”，?？顚Ｓ?，對此，筆者認為無不妥當之處。但這筆資金所有權(quán)雖歸農(nóng)民集體，卻要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機構(gòu)代管，村集體使用該項資金時，需要到鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機構(gòu)申領(lǐng)，獲批后方能使用，對此筆者認為有待商榷。《通知》明確規(guī)定，農(nóng)村“四荒”資源屬當?shù)剞r(nóng)民群眾集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立由村民代表組成的工作小組，擬定方案，實施“四荒”使用權(quán)的承包、租賃或拍賣，須報經(jīng)縣級以上人民政府批準的，應(yīng)辦理有關(guān)批準手續(xù)。由此可知，一者，農(nóng)民集體既然是土地所有權(quán)人，其依法流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)所獲資金，該資金所有權(quán)人當然也還是農(nóng)民集體。所有權(quán)由占有、使用、收益與處分四項權(quán)能構(gòu)成，而占有是使用權(quán)得以充分實現(xiàn)的重要前提。在此，只要是農(nóng)民集體依法流轉(zhuǎn)土地，除經(jīng)所有權(quán)人同意外，其他任何人無權(quán)占有該項資金。再者，農(nóng)村“四荒”資源流轉(zhuǎn)的行政主管機關(guān)是縣級以上人民政府，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機構(gòu)并無必然聯(lián)系，流轉(zhuǎn)資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機構(gòu)代管無從說起。第三，所有權(quán)是最充分的物權(quán)。確保資金專款專用，不被村集體挪作他用，不能成為削弱農(nóng)民集體法定所有權(quán)權(quán)利的正當理由。據(jù)此，筆者認為，“四荒”土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的資金實行“鄉(xiāng)管”于法無據(jù)，于理不通。

2.“四荒”土地使用權(quán)二級流轉(zhuǎn)法律設(shè)定的商榷

物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、公示方法等必須由法律明確規(guī)定，而非由當事人協(xié)議設(shè)定?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)，不得例外。但現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范性文件中關(guān)于“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定很不完善。首先，從流轉(zhuǎn)方式看，現(xiàn)有法律是以不完全列舉的方式予以規(guī)定。這種列舉方式未能涵蓋實踐中已然存在的贈與、互易、代耕等流轉(zhuǎn)方式，也未設(shè)定未來實踐中可能出現(xiàn)新的流轉(zhuǎn)方式。進而，從現(xiàn)行規(guī)范適用看，現(xiàn)行立法是以“原則+例外”模式設(shè)計家庭承包方式和其他承包方式的流轉(zhuǎn)，規(guī)定“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股或其他方式流轉(zhuǎn)，但對于各種流轉(zhuǎn)方式適用的前提條件、程序卻未予明確，需要援引家庭承包方式中的相關(guān)規(guī)定。家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)和“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的法律屬性雖然都定位于用益物權(quán)，但二者有差異。農(nóng)地家庭承包經(jīng)營權(quán)是以實現(xiàn)社會公平價值為追求?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營權(quán)側(cè)重于資源利用率，經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。不同的功能定位決定了二者的適用條件、程序等都必然存在差異，不宜簡單套用。而依據(jù)現(xiàn)有法律設(shè)置，則必然致使不同功能與價值取向的用益物權(quán)適用相同規(guī)則，如此“四荒”土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自身的立法價值則難實現(xiàn)。

筆者認為，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法價值取向既然定位于實現(xiàn)綜合效益，效率優(yōu)先，兼顧公平，體現(xiàn)在流轉(zhuǎn)方式上，就應(yīng)該放開對“四荒”土地流轉(zhuǎn)方式的限制，但應(yīng)明確不同流轉(zhuǎn)方式各自的前提條件和程序性要求。對待實踐中客觀存在的，如贈予、代耕，以及未來可能出現(xiàn)目前尚未法定化的流轉(zhuǎn)方式，取舍標準應(yīng)在于：只要該流轉(zhuǎn)方式不違反法律、法規(guī)等強制性規(guī)定，不損害社會公共利益，能夠被現(xiàn)行法定方式吸收的，不再另行設(shè)定；不能被吸收的，應(yīng)予以法律認定，同時明確各自的適用前提條件和程序性要求。如互易、贈予的流轉(zhuǎn)方式即屬此種情況，既不能被現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等法定方式吸收，也并不違法損害社會公共利益，故應(yīng)予以確認，同時需明確相應(yīng)規(guī)制促其正軌發(fā)展。

3. 有關(guān)“四荒”土地使用權(quán)抵押制度設(shè)置的思考

抵押，是債務(wù)人或者第三人不改變對財產(chǎn)的占有，而以該財產(chǎn)作為債權(quán)擔保的法律設(shè)置。如果債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)抵價受償。具體到農(nóng)村“四荒”土地，抵押標的物是土地使用權(quán)，不是土地本身。其抵押權(quán)是指“四荒”土地使用權(quán)人依法在規(guī)定年限內(nèi)，不轉(zhuǎn)移對“四荒”土地占有，將“四荒”土地使用權(quán)抵押給金融機構(gòu)，同時獲得相應(yīng)資金。如果抵押人不履行債務(wù)，金融機構(gòu)有權(quán)依法處分該“四荒”土地使用權(quán)，并由處分所得價款優(yōu)先受償。

“四荒”土地使用權(quán)的抵押屬于二級流轉(zhuǎn)。物權(quán)法確認了“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，其處分權(quán)能理論就是“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，包括抵押的堅實支撐。當然，基于其農(nóng)用用途的限定，農(nóng)村“四荒”土地相對于一般國有土地使用權(quán)的抵押應(yīng)該有土地用途受限等方面的要求。但現(xiàn)實中，“四荒”土地抵押實現(xiàn)的限制遠非這些。一方面，現(xiàn)有立法規(guī)定不明確且操作性不強，致使憑借法律有效解決爭議之路不暢。目前，我國對土地使用權(quán)抵押明文規(guī)定的法律法規(guī)，如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994）、《擔保法》（1995），《土地管理法》（1998）、《農(nóng)村土地承包法》（2002）、《物權(quán)法》（2007）等在“四荒”土地使用權(quán)抵押的規(guī)定上銜接不暢，甚至存在內(nèi)容相互沖突的情況。法律規(guī)定不明確，則必然帶來操作性不強的問題。另一方面，各職能部門責(zé)權(quán)利不明確規(guī)定，不科學(xué)，易導(dǎo)致法律適用力度不足。長期以來，缺乏專門機構(gòu)，系統(tǒng)科學(xué)評估“四荒”土地抵押價格，交易價格不規(guī)范。目前，農(nóng)村“四荒”土地抵押價格確定基本是由農(nóng)村集體組織、村委小組對土地抵押價格進行商議、評估、定價，然后組織抵押雙方確定最終價格并進行抵押辦理。交易中，由于沒有科學(xué)的價格估算標準，金融機構(gòu)為獲取最大利益而減小風(fēng)險承擔，往往競相壓低地價，導(dǎo)致“四荒”土地抵押價格普遍偏低；而土地所有者更多只是考慮稅費成本，博弈之下，不利因素最終皆由土地使用權(quán)人承擔?；谵r(nóng)村地域特點，農(nóng)村集體成員相互間，成員與集體間具有事實上的依附關(guān)系。抵押過程中，抵押人遭受侵害雖可以訴諸法院，但面對勢力強大的農(nóng)村集體、金融機構(gòu)，證據(jù)調(diào)取、訴訟成本等都處于明顯弱勢。由于缺乏有力的救濟途徑，農(nóng)民合理權(quán)益難以保障。

現(xiàn)實中，農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需要資金，主要還是依靠發(fā)揮土地的財產(chǎn)屬性，抵押是很好的融資手段。為進一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，國家加大了對“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。國務(wù)院2015年8月頒布《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，以慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點工作。其所指農(nóng)村承包土地為耕地，工作將農(nóng)戶所承包耕地的經(jīng)營權(quán)從承包權(quán)中分離出來，并賦予該承包土地經(jīng)營權(quán)以抵押擔保權(quán)能。并且，經(jīng)營權(quán)的抵押擔保不會改變土地承包關(guān)系，如果農(nóng)民到期不能償還貸款，失去的是幾年經(jīng)營收益，不會危及承包權(quán)。這無疑是在農(nóng)村承包土地制度改革方面的推進。然而，制度既然能在社會保障功能強的耕地上給予支持，對于更側(cè)重效率性的農(nóng)村“四荒”土地，限制因素理應(yīng)更小。但現(xiàn)實中卻并非如此，“四荒”土地的制度推進落在了耕地之后。由上述分析即知，“四荒”土地使用權(quán)抵押面臨諸多困難和阻力。必須解決抵押估價程序不透明、金融機構(gòu)肆意壓低地價致使抵押人利益受損等問題，同時也要處理好抵押權(quán)人的經(jīng)濟期望與社會穩(wěn)定、生態(tài)平衡間的關(guān)系。

筆者認為，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作的推進決不能只在耕地方面，它應(yīng)該是各類型農(nóng)村土地的全面推進，對此，修訂完善現(xiàn)有的土地使用權(quán)抵押的法律制度體系，切實完善抵押制度，對于“四荒”土地是當務(wù)之急。

要建立“四荒”土地抵押制度的基本架構(gòu)。明確“四荒”土地使用權(quán)抵押的涵義，明確規(guī)定抵押主體、客體和內(nèi)容；明確抵押權(quán)取得條件、方式與程序；建立科學(xué)合理的“四荒”土地使用權(quán)價格評估機制和抵押拍賣等配套制度，保障抵押順利進行；建立“四荒”土地使用權(quán)登記制度，即權(quán)利取得、變更、消滅等全方位的登記，明確抵押權(quán)變化過程中的權(quán)利歸屬，實現(xiàn)對“四荒”土地使用權(quán)權(quán)屬變化的全過程監(jiān)管。

進而要進一步厘清幾個重要問題。一是明確“四荒”土地抵押權(quán)的法律性質(zhì)是權(quán)利抵押，厘清“四荒”土地抵押權(quán)客體的具體內(nèi)容?！八幕摹蓖恋氐盅簷?quán)的客體是“四荒”土地的使用權(quán)?，F(xiàn)實中，是指以承包、租賃和拍賣等方式取得的該項土地的使用、收益等權(quán)利。那么該“四荒”土地上的植物與建筑物是否屬于抵押權(quán)客體，即這些植物和建筑物是否應(yīng)當作“四荒”土地不可分割的組成部分一并抵押。對此，筆者持肯定態(tài)度。關(guān)于“四荒”土地上的植物。土地使用權(quán)抵押不轉(zhuǎn)移對“四荒”土地的占有，也包括對土地上植物的占有，則利于防止他人濫砍濫伐破壞生態(tài)，此為“四荒”土地治理的題中之意，是其生態(tài)價值追求有力體現(xiàn)。并且，“四荒”土地與尚未收獲的植物本是物理上連為一體，即法律所稱地上物或定著物，法律界定明確。關(guān)于“四荒”土地上的建筑物。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于土地使用權(quán)與地上房屋同時轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定已然很明確。基于權(quán)利平等原則，“四荒”土地上的建筑物，完全可以參照執(zhí)行，即將“四荒”土地連同土地上的建筑物一并抵押，抵押權(quán)人同時享有“四荒”土地以及該項土地上建筑物的使用權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)制度范文第3篇

關(guān)鍵詞:集體土地產(chǎn)權(quán) 制度 問題 對策

中圖分類號:F321.1 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)10(c)-0246-01

自從1979年我國實行政策以來,中國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)生了巨大的變化。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的快速、穩(wěn)步發(fā)展,不僅解決了全中國人民的溫飽問題,還帶動了整個國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展,為中國經(jīng)濟的騰飛奠定了堅實的基礎(chǔ)。綜合國力以及國民生產(chǎn)總值的穩(wěn)步攀升,使中國由貧窮落后走向繁榮富強。但是,隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制的進一步完善,中國農(nóng)村集體土地所有制度也面臨著新的問題和挑戰(zhàn)。在城市化及工業(yè)化的進程中,農(nóng)用土地被大量占用,土地所有權(quán)的矛盾和糾紛也日益突出,一系列社會問題也隨之產(chǎn)生。對于失去了生產(chǎn)資料,卻又缺乏再就業(yè)能力的農(nóng)民來說,僅靠數(shù)量有限的補償金來維持生活是十分艱難的。另外,的實行,使得每個家庭擁有的土地數(shù)量受到制約,很難形成規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營模式,農(nóng)民抵御自然災(zāi)害和市場競爭的能力相對不足,很難滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活的需要。

任何一種制度都應(yīng)當隨時根據(jù)生產(chǎn)力發(fā)展狀況不斷加以調(diào)整和改進。現(xiàn)行的集體土地產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)過30多年發(fā)展之后,已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出其弊端。同時,我國正在建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟體制,這種明顯帶有計劃經(jīng)濟體制色彩的集體土地產(chǎn)權(quán)制度難以適應(yīng)新體制發(fā)展的要求。

1 我國集體土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問題

1.1 集體土地所有權(quán)主體缺位

我國《憲法》和新的《土地管理法》對集體土地所有權(quán)作出了明確的規(guī)定:“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有,由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的,可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的,可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有”。通過這樣的規(guī)定我們不難看出,農(nóng)村集體所有的土地在實際操作中,已經(jīng)交給村民委員會及村民小組經(jīng)營管理,但村民委員會和村民小組都屬于基層行政組織,而非經(jīng)濟組織,無法擁有土地所有權(quán),這就無法切實保障農(nóng)民的權(quán)益,也就導(dǎo)致了在征用農(nóng)民土地時出現(xiàn)的大量的糾紛,因此,建立能夠保障農(nóng)民利益的經(jīng)濟組織來管理集體土地是勢在必行的。

1.2 集體土地產(chǎn)權(quán)體系不合理

按照一般的產(chǎn)權(quán)原理,產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括所有權(quán)、使用權(quán)和它項權(quán)利,其中它項權(quán)利又包含經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。但是,在農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度中,土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為混亂。具體表現(xiàn)在以下兩方面:一是按照土地用途將集體土地分為建設(shè)用地和農(nóng)用地,區(qū)分為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地承包經(jīng)營權(quán),這種產(chǎn)權(quán)劃分是不科學(xué)的,這是因為這兩種權(quán)利都直接來自于土地所有權(quán),按照一般產(chǎn)權(quán)理論,均應(yīng)當稱之為使用權(quán);二是管理體制無序化。在現(xiàn)行的土地登記辦法中,對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是進行法律登記的,而對集體土地承包經(jīng)營權(quán)是通過其它途徑進行管理的,人為地將集體土地承包經(jīng)營權(quán)排斥于《土地管理法》管理的范圍之外。這就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)體系混亂,造成農(nóng)村集體土地的管理無序化。

1.3 集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不健全

在集體土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)問題上,國家制定了一些相關(guān)的政策。但相對于國有土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)相比,集體土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)受到的限制更多。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)是不能夠出租或轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的,也不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對于戶口遷入城鎮(zhèn)的農(nóng)民來說,其原住宅也不得自行擴建和轉(zhuǎn)讓。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)又是不可避免的,這就導(dǎo)致了大量農(nóng)民以及農(nóng)民集體的土地轉(zhuǎn)讓都是非法進行的,國家每隔幾年就要對土地市場的秩序進行整頓。由此可見,單純地限制集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是無法從根本上解決問題的,也無法適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。另外,由于是按人按戶承包的,土地被分割成零散的小塊,限制了大規(guī)模集約經(jīng)營的發(fā)展,許多農(nóng)民還延續(xù)著落后的生產(chǎn)方式,新的技術(shù)和設(shè)備無法被普及和應(yīng)用,這也限制了農(nóng)業(yè)資源的充分開發(fā)和合理利用。

2 完善我國集體土地產(chǎn)權(quán)制度的對策

2.1 重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體

我國集體土地所有權(quán)的主體,往往都是基層的行政組織,無法真正代表農(nóng)民行使土地所有權(quán)。想要落實集體土地所有權(quán),就必須把行政組織同集體土地所有權(quán)進行分離,可以參照經(jīng)濟組織的形式,賦予農(nóng)村社區(qū)法人資格,組建一定的經(jīng)濟組織代表農(nóng)民行使土地所有權(quán),這樣才能夠形成自治與自主的集體土地生產(chǎn)與經(jīng)營的模式,使集體土地所有權(quán)的行使機構(gòu)真正發(fā)揮經(jīng)濟實體的作用,避免流于形式。另外,農(nóng)村集體在法人化之后,應(yīng)該組織代表機構(gòu),運營財產(chǎn),按經(jīng)濟規(guī)律辦事,對全村土地的利用方式、分配或承包規(guī)則、土地利用的變動等作出最高決策,使它真正成為能夠代表農(nóng)民利益、反映農(nóng)民意志的機構(gòu)。

2.2 集體土地所有權(quán)內(nèi)容明晰化、法定化

我國《民法通則》第71條規(guī)定:“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。農(nóng)民集體所有的土地由農(nóng)民集體占有就是指農(nóng)民集體能夠?qū)嶋H控制這些財產(chǎn)。民集體所有權(quán)的實現(xiàn)過程中,應(yīng)當完善他物權(quán)的設(shè)定,保障承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化。我國法律應(yīng)明確規(guī)定承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容,使其法定化,而不是由當事人雙方約定,如確認承包經(jīng)營人依法享有承包土地的經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和產(chǎn)品處置權(quán),有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營等。

2.3 健全集體土地流轉(zhuǎn)機制

將集體土地使用權(quán)界定為物權(quán),享有轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、抵押等權(quán)利,不僅有利于土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn),而且有利于使土地真正成為資產(chǎn),為農(nóng)民增收和進入城鎮(zhèn)奠定堅實的基礎(chǔ)。集體土地使用權(quán)同樣應(yīng)當實行有償、有限期、可流動的使用制度。集體土地所有者也可以以出讓、出租、作價入股、劃撥的方式將集體土地使用權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員使用,若讓渡給非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員使用,則必須征得本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部2/3以上成員同意。

參考文獻

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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)改革

土地是我國最重要的資源。馬克思說過:“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度一般是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)及其派生出來的集體土地使用權(quán)和其他土地權(quán)利形成的相關(guān)制度。30多年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，我國各級政府采取了一系列措施深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，推動農(nóng)村穩(wěn)步發(fā)展。以農(nóng)地承包、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等為標志，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革和建設(shè)取得了很大進展，但也暴露出一些深層次的問題。

一、我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)價值難以實現(xiàn)

農(nóng)村集體土地所有權(quán)，指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟組織在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權(quán)利，是我國社會主義土地所有權(quán)的一種重要形式。在我國農(nóng)村，有相當一部分農(nóng)民只知道集體土地屬于農(nóng)民集體所有，但沒有所有權(quán)概念，對集體土地所有權(quán)價值知之甚少。導(dǎo)致如下結(jié)果：一是土地權(quán)屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點位置無證可查，導(dǎo)致部分土地界限長期存在爭議。二是集體土地所有權(quán)主體不明確。我國《民法通則》雖然規(guī)定了集體所有權(quán)，但沒有明確規(guī)定集體所有權(quán)的主體。該怎樣認識集體所有權(quán)的主體在立法上和法學(xué)理論上都存在著困惑。三是農(nóng)民行權(quán)意識差，在行使所有權(quán)時農(nóng)民“集體”很難成為實踐層面上的所有者主體，實際權(quán)利由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會的村干部或者村民小組長代替所有權(quán)人行使，這在土地發(fā)包、集體土地征收中，體現(xiàn)尤其突出。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂，缺乏法律規(guī)制

長期以來，集體非農(nóng)建設(shè)用地的自發(fā)流轉(zhuǎn)在客觀上對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)民集體組織財富積累、提高農(nóng)民收入等起到了促進作用，但是，這種流轉(zhuǎn)在政策和法律上未得到明確認可，在雜亂無序和隱蔽狀態(tài)下進行，引發(fā)了諸多問題，影響農(nóng)村社會穩(wěn)定與城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護受到?jīng)_擊。隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租用于非農(nóng)建設(shè)，或者低價出讓、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地等現(xiàn)象層出不窮。二是集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自發(fā)、無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的有效實施，使土地市場秩序受到嚴重沖擊。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益、程序等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記，對建設(shè)投資者不利，還會波及到其他利害關(guān)系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。由于缺乏法律監(jiān)管與市場機制，土地的市場價值及資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得以充分體現(xiàn)，加之農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益難以得到法律的切實保障。

二、繼續(xù)推進農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的對策

對于集體土地所有權(quán)，主要是通過確權(quán)頒證的方式予以確認，對于集體土地使用權(quán)，則由《土地管理法》、《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)加以規(guī)范，逐步建立有中國特色的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)體系，推動解決我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革。

（一）做好集體土地所有權(quán)確權(quán)頒證工作，明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體

通過土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證，可以明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，固化土地權(quán)利，加速農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，有力地推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，維護農(nóng)民土地權(quán)益。

（二）完善農(nóng)村集體土地使用權(quán)權(quán)能， 積極推動土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是由農(nóng)村集體土地所有權(quán)派生的一種用益物權(quán)。我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的核心即是賦予各類集體土地使用權(quán)以“處分”權(quán)能。

土地承包經(jīng)營權(quán)制度是國家對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度進行重大改革的一項根本措施。土地承包經(jīng)營權(quán)必須堅持自愿、有償、公平原則，在統(tǒng)一規(guī)劃及所有權(quán)屬和用途不變的前提下，依法進行流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第三十二條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

除法律明確規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式外，我國一些地方積極探索多種土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，如成都市允許農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟組織代為流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)，通過鼓勵農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股組織農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)股份合作社等方式，實現(xiàn)耕地的規(guī)?；?jīng)營。蘭州市按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）逐步推動集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個人為進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)而依法使用集體所有的土地的權(quán)利。根據(jù)我國法律規(guī)定及集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式應(yīng)包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，是指農(nóng)村集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保的行為。推動集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對于實現(xiàn)國有土地和集體土地“同地同價”，發(fā)揮土地這一生產(chǎn)要素的價值，進而提高農(nóng)民收入等方面均具有極為重要的作用。

（四）合理分配農(nóng)村土地收益

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對集體土地所有權(quán)的行使及土地收益的分配應(yīng)實行民主管理原則，這樣才能提高農(nóng)民的積極性，密切農(nóng)民與土地的關(guān)系，使其自覺維護集體的土地，并能有效利用和管理土地，從而實現(xiàn)自己的土地權(quán)利。對于集體土地征收的補償，應(yīng)支付給享有被征收土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由集體經(jīng)濟組織進行分配，對于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益應(yīng)全部歸土地承包經(jīng)營權(quán)人。

三、完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的配套措施

我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要許多配套措施保障實現(xiàn)。第一，扎實推進新型農(nóng)村治理機制建設(shè)。如四川省多地農(nóng)村形成了以村民議事會為決策機構(gòu)，村委會為公共事業(yè)服務(wù)單位，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織自主經(jīng)營的新格局。第二，創(chuàng)立耕地保護機制。加強土地利用規(guī)劃及管理 ，實行耕地分級保護，通過設(shè)立耕地保護基金，建立耕地保護補償機制。第三，建立完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。如成立綜合性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，將產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)整合到一個交易平臺辦理。第四，積極推進農(nóng)村金融體系建設(shè)，加快農(nóng)村金融制度改革步伐，為促進農(nóng)村土地資本化創(chuàng)造條件。第五，創(chuàng)新農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易擔保機制，以降低農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險。第六，完善產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)法律、法規(guī)立法工作，為產(chǎn)權(quán)制度改革提供法律保障，進一步推進產(chǎn)權(quán)制度改革的法制化。

參考文獻

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土地產(chǎn)權(quán)制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地制度；市場機制

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場的一個新概念，學(xué)術(shù)界已對其進行了廣泛而深入的探討。目前，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為了滿足我國城鎮(zhèn)居民住房需求的渠道之一。而我國《土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，除特殊情形外，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。即使“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)和交易是違法違規(guī)的，但我國“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模卻是相當龐大。這種現(xiàn)象的發(fā)生與我國的土地制度有著密切的聯(lián)系。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”概況

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律概念，而是人們在日常社會實踐和經(jīng)濟交往中形成的一個約定俗成的稱謂?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”主要指的是擁有集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會以“新農(nóng)村建設(shè)”、“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”等名義利用集體建設(shè)用地、存量宅基地甚至部分耕地，自行或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，用于滿足當?shù)剞r(nóng)民的居住需求并以較低價格向本集體經(jīng)濟組織以外的成員出售的商品房。

“小產(chǎn)權(quán)房”一般都位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，而且大多只有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證，而沒有房屋所有權(quán)證。正是由于缺少房屋產(chǎn)權(quán)證，因此“小產(chǎn)權(quán)房”無法進入房地產(chǎn)市場進行自由交易，從而“小產(chǎn)權(quán)房”的價格與相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的城市商品房的價格相比要低很多。

“小產(chǎn)權(quán)房”的存在加速了城鄉(xiāng)之間在形式上的融合，增加了農(nóng)民收入，改善了農(nóng)村環(huán)境。并且在我國保障性住房政策不完善的情況下，可以使城市低收入者實現(xiàn)住房夢，降低城市人口密度，減輕城市的公共負擔，甚至在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)價格上漲。但“小產(chǎn)權(quán)房”打破了政府對建設(shè)用地供給的壟斷，打亂了城市規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，不利于耕地的保護，且規(guī)避了各項稅費，減少了政府的財政收入。而且“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認可，不需要在房管部門備案，也不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在房屋使用過程中，若遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑都是非常有限的。因此，我們對待“小產(chǎn)權(quán)房”問題應(yīng)該在政策上加以區(qū)分，充分利用經(jīng)濟手段，用科學(xué)發(fā)展的眼光提出對策來解決問題。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

由于“小產(chǎn)權(quán)房”缺少合法性基礎(chǔ)，所有人的權(quán)益得不到法律的保護，存在著一定的風(fēng)險，因此我國建設(shè)部、國土資源部等先后發(fā)出文件要求嚴禁“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣，但相關(guān)部門的禁止性規(guī)定并沒有能有效地遏制“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象。

1、城市地價和商品房價格居高不下。在我國的市場經(jīng)濟中，土地作為一種珍貴的、不可再生的重要生產(chǎn)資料進入了生產(chǎn)領(lǐng)域。這種由市場對土地價值進行評估和配置的經(jīng)濟體制，改變了我國長期以來土地單純由國家劃撥且沒有市場價格的局面。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地的潛在價值重新被社會認同，認為在現(xiàn)代經(jīng)濟中誰掌握了土地誰就掌握了資源。同時，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析，房價上漲的根本原因是地價的不斷上漲。目前，房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域不斷成熟和完善，蓋房子所需的建設(shè)成本基本穩(wěn)定，但是成本中若加上根據(jù)容積率計算的樓面地價后，房子的總體成本則會大大提高，基本反映在了目前不斷高漲的房價上。

2、我國土地管理制度不完善。我國存在兩種土地所有制形式，即國家所有和集體所有?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)與我國集體土地使用制度的缺陷有關(guān)。由于國家對我國獨特的城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)采取不同的管理方法，造成了農(nóng)村土地和城市土地在權(quán)利結(jié)構(gòu)、管理模式和市場方面的絕對分割。在我國現(xiàn)有的土地二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下，國有土地和集體土地所有權(quán)的權(quán)利不對等，農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺，所有權(quán)主體的界定不清晰，因此導(dǎo)致了土地資源配置的無效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象正是我國這種殘缺的二元土地制度 “初始”安排的結(jié)果。同時，我國農(nóng)村集體土地和國有土地同地不同權(quán)、不同價，這種產(chǎn)權(quán)制度安排為地方政府在確定農(nóng)民補償款的過程中提供了巨大的權(quán)力尋租空間，嚴重侵犯了農(nóng)民的權(quán)益，使得資源配置無效。

3、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的根源是制度殘缺與市場失靈并存。我們可以看出，“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源是我國不平衡的二元土地制度，但僅這樣的土地制度安排不足以使“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展到如此局面，關(guān)鍵還在于我國社會主義市場經(jīng)濟體制的發(fā)展。二元土地制度下，農(nóng)民集體不能完全享有集體土地的產(chǎn)權(quán)，集體土地使用權(quán)不能直接進入市場，而土地使用權(quán)市場缺乏有效的競爭，從而使得集體土地的補償價值和市場價值存在很大的差距。正是由于二元土地制度和市場經(jīng)濟制度之間存在著這種矛盾，才導(dǎo)致了土地資源配置無效。“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，正是農(nóng)民集體主動參與發(fā)展市場經(jīng)濟，分享其所有的集體土地增值收益的結(jié)果。

三、針對“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的應(yīng)對措施

對“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)制應(yīng)在考察其產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上進行對癥下藥。前文分析了“小產(chǎn)權(quán)房”存在的原因，我們應(yīng)從經(jīng)濟、社會體制改革尤其是土地制度改革方面來改善這一現(xiàn)狀。

1、加強對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管，穩(wěn)定城市商品房價格。城市商品房的價格過高是居民選擇購買“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因。根據(jù)供求定理，城市商品房價格持續(xù)走高的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高額的利潤和房地產(chǎn)市場存在著巨大的市場需求。這些市場需求中，有剛性需求也有投資需求。因此，政府應(yīng)積極運用法律手段、經(jīng)濟手段和行政手段等多種方式，控制房地產(chǎn)市場投資過熱的現(xiàn)狀。此外，政府還應(yīng)加大力度建設(shè)保障性住房，積極解決城市無房居民的居住問題，緩解住房壓力。

2、明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)主體，使農(nóng)民能夠真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。對農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行改革下一步的目標應(yīng)該就是對流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利、產(chǎn)權(quán)主體以及利益邊界進行法律界定，確認農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這將有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，也能在一定程度上遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。

3、改變目前多種管理模式下的土地供應(yīng)，完善土地流轉(zhuǎn)市場。應(yīng)逐步建立和健全市場化模式下的土地流轉(zhuǎn)體制，用市場配置的方式對各種土地的價值進行評估，削減目前“小產(chǎn)權(quán)房”存在的利潤空間；同時，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)市場從政策和法律層面進行調(diào)控，加強稅收、法律等方面的管理，改變單純通過市場競價的方式抬高土地價格，應(yīng)多提供一些低價格的土地進行開發(fā)，使得普通民眾能夠消費此類商品房，政府更應(yīng)提供部分土地進行保障性住房的建設(shè)。這樣，從市場供求兩方面緩解了大量出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的壓力。

4、加強土地用途監(jiān)管控制。我國土地管理法明確規(guī)定，各級政府將根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求對土地進行總體的利用規(guī)劃，未經(jīng)允許不得擅自改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途，同時對建設(shè)用地總量進行控制。政府土地管理部門應(yīng)該加強對土地利用規(guī)劃和執(zhí)行情況的監(jiān)管力度，加大對違反用地規(guī)劃單位的處罰力度，并加大對現(xiàn)有行政劃撥用地單位所使用土地的監(jiān)督力度，不斷細化相應(yīng)配套政策，避免“無法依法”，并幫助制定合理的土地利用規(guī)劃及具體措施。

5、建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，實現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價”。加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的統(tǒng)一，關(guān)鍵是賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，其中“同權(quán)”是根本所在。若同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當具有平等的產(chǎn)權(quán)。這樣，形成統(tǒng)一的市場后就能夠有效的反映具有稀缺性的城鄉(xiāng)建設(shè)用地的真實土地價格?？梢?，形成有效的激勵機制和統(tǒng)一的市場才是解決這一問題的根本出路。

四、結(jié)語

解決“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，我們應(yīng)當從土地所有制入手，全面審視現(xiàn)行的土地制度，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，研究集體土地相關(guān)政策，包括土地入股、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)問題，對土地制度進行改革并不斷進行完善，從根本上解決城鄉(xiāng)二元化體制給經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來的弊端。由于住房問題涉及到了人民的切身利益，國家和政府更應(yīng)該積極作為，解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，努力化解社會風(fēng)險，為人民謀福利。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生學(xué)院）

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