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【關(guān)鍵字】城市綜合體;商業(yè)地產(chǎn);開(kāi)發(fā)模式
從20世紀(jì)50年代開(kāi)始修建世界首個(gè)城市綜合體——法國(guó)拉德芳斯,城市綜合體已經(jīng)在國(guó)外形成了較為成熟的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,具有居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、工作等功能于一體的城市綜合體開(kāi)發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開(kāi),目前西安將近十余個(gè)城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目,其中的李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行業(yè)開(kāi)發(fā)的典范,然而,西安另有一些開(kāi)發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號(hào),經(jīng)營(yíng)情況并不理想。本文試圖通過(guò)對(duì)西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對(duì)策討論,以期為西安城市綜合體的開(kāi)發(fā)提供參考,并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完善。
一、西安城市綜合體的概念及作用
(一)城市綜合體的界定
城市綜合體又名“城中之城”,英文簡(jiǎn)寫(xiě)“HOPSCA”,它源于Hotel(酒店),Office(寫(xiě)字樓),Park(公園),Shopping mall(購(gòu)物中心),Convention(會(huì)議中心、會(huì)展中心),Apartment(公寓),一般由星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度,立體的交通體系,現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì),智能化的配套設(shè)施等典型特征。
(二)西安城市綜合體的發(fā)展概況
根據(jù)西安目前城市綜合體的開(kāi)況,大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。
1.城市中心綜合體
處于西安城市各個(gè)中心的綜合體項(xiàng)目,由于周圍人流量大、需求旺盛,收益十分可觀,帶動(dòng)了周圍區(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)。同時(shí),這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間,受到商戶的歡迎。其中代表項(xiàng)目有李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、立豐國(guó)際廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街等。
2.交通樞紐城市綜合體
處于交通樞紐位置的城市綜合體,由于特殊的地理位置,使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動(dòng)了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有:天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國(guó)際街區(qū)等。
3.新興區(qū)域城市綜合體
處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目,整體項(xiàng)目體量較大,但在人氣方面稍顯一般,其主要的開(kāi)發(fā)模式是住宅先行,等到人氣聚集后,再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國(guó)際城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。
(三)西安城市綜合體發(fā)展的作用
西安城市綜合體是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來(lái)的,這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn),便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為土地集約化利用和拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費(fèi)者的生活提供了方便,同時(shí)使開(kāi)發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方面,城市綜合體的出現(xiàn),直接帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。
二、西安城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題
雖然目前在西安有一些比如李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等,運(yùn)營(yíng)比較好的城市綜合體項(xiàng)目,但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼,甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號(hào),更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷售,忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。
1.盲目立項(xiàng),導(dǎo)致前期策劃倉(cāng)促
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益,同時(shí)加上政府對(duì)這一業(yè)態(tài)的重視,諸多開(kāi)發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點(diǎn),然而一些開(kāi)發(fā)商只是出于自身利益的需要,追求新的投資盈利模式,盲目立項(xiàng),使得絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分,前期策劃倉(cāng)促,建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。
2.同質(zhì)化、模塊化開(kāi)發(fā)嚴(yán)重
城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè),因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是,西安一些項(xiàng)目受到開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約,開(kāi)發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊,產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同,必將造成日后招商和運(yùn)營(yíng)的困難,嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。
3.運(yùn)營(yíng)管理失控
與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同,受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響,我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上存有急功近利的想法,希望“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”的循環(huán)周期越短越好,以賺取更多的利潤(rùn),因此開(kāi)發(fā)商不夠重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng),即使有的開(kāi)發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,但是往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力,很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位,從而造成運(yùn)行管理失控。
4.資金鏈緊張
建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商,城市綜合體的開(kāi)發(fā)不僅在前期需要資金的支持,在后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而,目前西安的一些開(kāi)發(fā)商往往融資渠道單一,全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右,商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低,只占到位資金33.5%,容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。
三、西安城市綜合體發(fā)展對(duì)策
針對(duì)目前西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的問(wèn)題,筆者建議采取以下策略應(yīng)對(duì)。
(一)遵循合理的開(kāi)發(fā)程序
在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理的城市綜合體開(kāi)發(fā)中,要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行:招商(與零售商等商家簽好合同后)——設(shè)計(jì)(按零售商等商家的要求)——建設(shè)(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投資者投資購(gòu)買)——物業(yè)管理(開(kāi)發(fā)商或第三方)——長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)——開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問(wèn)題。
(二)加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃
政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把此類城市綜合體項(xiàng)目的審批關(guān),努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合,充分利用西安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究實(shí)力,建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評(píng)價(jià)體系,并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作,保證項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào),避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。同時(shí),城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng),避免同質(zhì)化的情況發(fā)生,使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。
(三)科學(xué)地確定開(kāi)發(fā)模式
目前,隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商的成熟,越來(lái)越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開(kāi)始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式,該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展,但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng),開(kāi)發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于主力店的選擇必須慎重,盡量選擇國(guó)內(nèi)外具有知名度的、并愿意長(zhǎng)期合作的商業(yè)企業(yè),盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
(四)拓展多個(gè)融資渠道
城市綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈最為關(guān)鍵,一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問(wèn)題,后果將不堪設(shè)想,因此亟需拓展多種融資渠道,包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等,城市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT,權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式,再由REIT發(fā)行受益憑證,募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理等。
四、結(jié)語(yǔ)
城市綜合體在國(guó)外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式,在我國(guó)目前還是處于發(fā)展時(shí)期,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè),西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。
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一、城市綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)
1.城市綜合體的特征。近年來(lái)城市綜合體在我國(guó)一些主要城市中得以快速發(fā)展起來(lái),其屬于城市一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式,其主要由高檔酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立商鋪和街區(qū)、市民言為心聲和大型高檔居民社會(huì)組成。
2.城市綜合體的核心內(nèi)容即“訂單地產(chǎn)”模式。城市綜合體建設(shè)需要與招商引資有效的結(jié)合起來(lái),一旦脫節(jié)則會(huì)給地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn),而“訂單地產(chǎn)”模式的引入,有效的規(guī)避了這一問(wèn)題,通過(guò)其可以實(shí)現(xiàn)主力店等商家的商務(wù)對(duì)接,做好開(kāi)業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,通過(guò)“訂單地產(chǎn)”模式可以使商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)按著一定的要求來(lái)進(jìn)行,所以其可以稱之為城市綜合體開(kāi)發(fā)的核心內(nèi)容。
二、“訂單地產(chǎn)”模式城市綜合體項(xiàng)目成本控制方法
1.在城市綜合體建設(shè)過(guò)程中,由于“訂單地產(chǎn)”模式的引用,使共商業(yè)項(xiàng)目在模式上實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新,這也導(dǎo)致了建造主體呈現(xiàn)多元性。由于主體的多元性特點(diǎn),從而導(dǎo)致成本控制工作的難度增加,這就需要在實(shí)際工作中需要采取各種不同的控制方法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)“訂單地產(chǎn)”模式的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目的成本控制。
2.綜合考慮全生命周期中的運(yùn)營(yíng)成本建設(shè)項(xiàng)目。城市綜合體建設(shè)過(guò)程中的全生命周期并不僅僅指項(xiàng)目的生命周期,同時(shí)還包括建筑項(xiàng)目產(chǎn)品的生命周期,所以從項(xiàng)目開(kāi)始建造直至最終清理的整個(gè)過(guò)程中稱為綜合體的全生命周期。城市綜合體與其他的建設(shè)有明顯的不同,其不僅僅是一個(gè)產(chǎn)品,而是包括產(chǎn)品建設(shè)、招商、商業(yè)管理等多方面的內(nèi)容,需要配套進(jìn)行,從而才能將城市綜合體的價(jià)值和生命力得以有效的體現(xiàn)出來(lái)。這就導(dǎo)致在城市綜合體的全生命周期中只對(duì)其建造成本進(jìn)行控制是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還需要對(duì)其運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行控制,只有這兩方面同時(shí)進(jìn)行,才能實(shí)現(xiàn)城市綜合體的成本控制。但在很多情況下,這兩個(gè)方面還存在著矛盾性,在選擇不同的方案時(shí),可能存在著建造成本低、運(yùn)營(yíng)成本高的問(wèn)題,同時(shí)也可能存在著建造成本高,而運(yùn)營(yíng)成本低的問(wèn)題,所以在這種情況下,就需要綜合較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的綜合成本進(jìn)行評(píng)估,從而決定選擇最為合理的方案。因此對(duì)于城市綜合體成本的控制,對(duì)后期商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本必須進(jìn)行周全的考慮。
3.運(yùn)用全要素集成計(jì)劃管理方法。任何一個(gè)建筑項(xiàng)目,其在進(jìn)行成本管理時(shí)都需要對(duì)范圍、工期、質(zhì)量和成本四個(gè)要素進(jìn)行控制,因?yàn)槿魏我粋€(gè)要素都會(huì)對(duì)其他要素造成一定的影響,所以控制好各要素直接關(guān)系到地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此,在對(duì)“訂單地產(chǎn)”模式的商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行控制時(shí)運(yùn)用全要素集成計(jì)劃管理方法,其不僅具有非常好的效果,而且具有一定的優(yōu)勢(shì)。利用全要素集成計(jì)劃管理方法可以根據(jù)制訂的計(jì)劃制度來(lái)對(duì)編制計(jì)劃進(jìn)行平衡,然后實(shí)現(xiàn)對(duì)集成計(jì)劃的綜合平衡調(diào)整。
4.運(yùn)用價(jià)值工程管理方法。(1)價(jià)值工程管理在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、限額設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。價(jià)值工程管理的方法較多,所以可以在城市綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始前期對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)對(duì)方案的定量和定性分析相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本費(fèi)用的有效控制。別外利用價(jià)值工程管理還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)限額設(shè)計(jì),從而使成本得以分解,以便能更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)工程量的控制。
(2)價(jià)值工程管理在材料、設(shè)備的選擇中的應(yīng)用。任何一項(xiàng)建筑項(xiàng)目,其在實(shí)施過(guò)程中材料和設(shè)備都占建筑成本的較大比例,所以在進(jìn)行材料和設(shè)備選擇時(shí),則需要利用價(jià)值工程管理方法來(lái)進(jìn)行選擇,確保材料和設(shè)備的性價(jià)比,這對(duì)于降低采購(gòu)成本,確保材料的質(zhì)量具有極其重要的作用。但城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有其特殊性,所以在先進(jìn)材料和設(shè)備時(shí)盡可能選擇品牌產(chǎn)品或是運(yùn)用成熟的產(chǎn)品,這樣可以有效的降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
三、運(yùn)用全團(tuán)隊(duì)造價(jià)管理方式
1.相互信任關(guān)系的建立。城市綜合體建設(shè)過(guò)程中有較多的合作主體,而這些合作主體在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要相互信任,這樣才能有效的避免由于各方固執(zhí)已見(jiàn),在爭(zhēng)議和沖突中所帶來(lái)的不必要的消耗。
2.加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)工作。“訂單地產(chǎn)”模式的城市綜合體項(xiàng)目中存在的問(wèn)題較為復(fù)雜,而這些問(wèn)題解決的好壞,則會(huì)直接影響到工程的成本及工期。而且在“訂單地產(chǎn)”模式中,還存在著較多的主力店,其在商務(wù)和對(duì)接條件上都存在著很多的不同,所以業(yè)態(tài)較為復(fù)雜,這就導(dǎo)致各工作界面在劃分上存在著不一致性,所以需要進(jìn)行大量的溝通協(xié)調(diào)工作,因此需要加強(qiáng)內(nèi)部信息的管理,從而確保建設(shè)工作都能按照即定的目標(biāo)進(jìn)行。
3.全員參與,建立內(nèi)部快速反應(yīng)機(jī)制?!坝唵蔚禺a(chǎn)”模式的城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目由于結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜,而且在施工過(guò)程中存在著交叉施工的情況,一旦在施工過(guò)程中出現(xiàn)變更,則會(huì)帶來(lái)較大的影響。由于變更可能由于不同的主體的提出來(lái),所以需要建立快速反應(yīng)機(jī)制,這就需要成本人員需要參與到現(xiàn)場(chǎng)的管理工作中來(lái),對(duì)于出現(xiàn)的每一個(gè)變更要進(jìn)行及時(shí)的應(yīng)對(duì),進(jìn)行全方位的評(píng)估,從而做出正確的反應(yīng),有效的實(shí)現(xiàn)成本的控制,避免發(fā)生不必要的損失。
關(guān)鍵詞:城市綜合體;問(wèn)題;發(fā)展趨勢(shì)
中圖分類號(hào): F291 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào):
引言
隨著時(shí)代的發(fā)展,城市已經(jīng)由簡(jiǎn)單的集聚、功能分散的簡(jiǎn)單模式發(fā)展為有序互補(bǔ)的綜合模式。城市綜合體可以說(shuō)是城市發(fā)展的產(chǎn)物。但是在城市綜合體建設(shè)中存在著不少的問(wèn)題,本文對(duì)我國(guó)城市綜合體建設(shè)存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析,以期能改善綜合體建設(shè)現(xiàn)狀,促進(jìn)城市綜合體健康發(fā)展。
一、城市綜合體的概念
城市綜合體,是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)和交通等各個(gè)功能復(fù)合、互相作用、形成價(jià)值鏈的高度集合化的建筑群體城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務(wù)區(qū),它包含了中心商務(wù)區(qū)和建筑綜合體的部分內(nèi)容卻又不盡相同,其含義和內(nèi)容更為廣泛。城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的必然產(chǎn)物。它已經(jīng)不單單局限于一個(gè)建筑或者幾個(gè)功能,而是多個(gè)建筑和多種功能相結(jié)合的產(chǎn)物。
二、我國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題
1、過(guò)剩問(wèn)題和競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題
在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下,商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量低迷、價(jià)格松動(dòng)下滑的態(tài)勢(shì),很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,加劇了各地城市綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由于城市綜合體的這些優(yōu)勢(shì),開(kāi)發(fā)商從中嗅到商機(jī),于是城市中開(kāi)始出現(xiàn)大量城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè),導(dǎo)致城市綜合體開(kāi)始隱隱有了過(guò)剩的危機(jī)。優(yōu)越的區(qū)位又是開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)搶的寶地,而這些城市綜合體的“扎堆”出現(xiàn),也給商家?guī)?lái)了競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。從居民購(gòu)買力和消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看,居民更習(xí)慣于大眾型消費(fèi),對(duì)高端商品的需求較少,這也制約著城市綜合體的市場(chǎng)吸納能力。這些盲目的開(kāi)發(fā)不僅不利于人們的生活,也給城市綜合體的發(fā)展帶來(lái)了危機(jī)。
2、管理體制不規(guī)范
由于城市綜合體具有功能復(fù)雜性這個(gè)特征,因此其開(kāi)發(fā)涉及的層面也相當(dāng)廣闊。由于缺乏對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)管,城市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)模、準(zhǔn)入資質(zhì)并沒(méi)有明確限制,所以單純從事住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商大多可輕易轉(zhuǎn)向綜合體的開(kāi)發(fā),真正有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù),也就導(dǎo)致城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況出現(xiàn)良莠不齊的局面。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)商缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)操盤能力,相關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才奇缺,從而出現(xiàn)前期選址失誤、項(xiàng)目定位不清、消費(fèi)能力及市場(chǎng)供求關(guān)系判斷不準(zhǔn)、物業(yè)類型開(kāi)發(fā)比例不合適等問(wèn)題。許多開(kāi)發(fā)商由于看到商機(jī)卻缺乏相關(guān)的人才,沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估、開(kāi)發(fā)和管理,導(dǎo)致建成后城市綜合體很難繼續(xù)發(fā)展和吸引人們?nèi)胱 ?/p>
3、缺乏合理規(guī)劃
按照商業(yè)發(fā)展常規(guī)思路,新城區(qū)應(yīng)先有人入住,后有產(chǎn)業(yè),再有商業(yè),再有寫(xiě)字樓。二一些新城區(qū)在規(guī)劃城市綜合體時(shí)恰恰是反其道而行之,先建綜合體,先招商業(yè),再培養(yǎng)人氣。究竟哪些地區(qū)和環(huán)境適合開(kāi)發(fā)城市綜合體,一定規(guī)模的綜合體能輻射多大范圍,幾個(gè)綜合體在一定范圍內(nèi)的集聚帶來(lái)的到底是聚集經(jīng)濟(jì)還是聚集不經(jīng)濟(jì),多個(gè)綜合體在整個(gè)城市內(nèi)部應(yīng)如何規(guī)劃分配才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化,這些問(wèn)題都是亟待論證解決的,否則便會(huì)盲目建設(shè),浪費(fèi)資源。
與此同時(shí),城市綜合體的用地年限一般都長(zhǎng)達(dá)幾十年,而在這幾十年中,城市的中心可能會(huì)隨著城市的發(fā)展產(chǎn)生變化,城市綜合體的地位和業(yè)態(tài)需求也可能會(huì)隨之而改變,如何處理好這些動(dòng)態(tài)的問(wèn)題,也是城市綜合體發(fā)展所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
4、城市特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足
由于對(duì)不同城市的定位認(rèn)識(shí)不清,我國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)存在千城一面、同質(zhì)化嚴(yán)重、創(chuàng)新不足的問(wèn)題。城市綜合體雖然具有一定的普適性,在一定程度上可以加以移植、模仿、連鎖,但任何城市都有其自身的成長(zhǎng)模式、發(fā)展歷程、個(gè)性特征和文化特質(zhì),忽視綜合體的文化特征必將影響項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量,甚至導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上和城市規(guī)劃建設(shè)上就有可能出現(xiàn)敗筆。
三、城市綜合體開(kāi)發(fā)的建議
1、城市綜合體開(kāi)發(fā)前的合理規(guī)劃
無(wú)論是政府層面的城市綜合體規(guī)劃方案,還是開(kāi)發(fā)商層面的城市綜合體投資項(xiàng)目,在具體實(shí)施前,均應(yīng)主動(dòng)邀請(qǐng)和爭(zhēng)取當(dāng)?shù)厣虅?wù)主管部門和商業(yè)專家的參與介入,實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資和專業(yè)人才的有機(jī)結(jié)合,確保城市綜合體從規(guī)劃設(shè)計(jì)到總量配置、空間布局的最優(yōu)決策,為項(xiàng)目的成功運(yùn)作保駕護(hù)航。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在進(jìn)行多功能開(kāi)發(fā)的同時(shí)著重發(fā)揚(yáng)自身優(yōu)勢(shì),對(duì)自身進(jìn)行明確定位,加強(qiáng)自身特點(diǎn)建設(shè)。政府可以給予那些符合城市規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目財(cái)政上的補(bǔ)貼,對(duì)于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域,拒絕出讓綜合用地及提高容積率,在審批環(huán)節(jié)予以限制,引導(dǎo)其在符合城市規(guī)劃的區(qū)域建設(shè)
2、制定合理的管理方針
我們建設(shè)城市的目的不在于建設(shè),而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設(shè)中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性,其管理也是復(fù)雜的。既有整體系統(tǒng)的管理,又有各個(gè)部分的管理如酒店管理、居住區(qū)物業(yè)管理等等。若管理不當(dāng),城市綜合體就很難良性發(fā)展下去。因此城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)中要制定合理的管理方針,可以由開(kāi)發(fā)商管理也可以招聘專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理。
3、對(duì)城市綜合體建設(shè)進(jìn)行合理規(guī)劃
由于城市綜合體發(fā)展過(guò)程可能會(huì)進(jìn)行地位和需求的變化,需要對(duì)其業(yè)態(tài)和定位進(jìn)行調(diào)整才能繼續(xù)發(fā)展,因此我們?cè)诔跗谝?guī)劃建設(shè)的時(shí)候要用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)的、有前瞻性的眼光來(lái)進(jìn)行規(guī)劃,充分考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)城市的發(fā)展情況和城市綜合體可能出現(xiàn)的變化和問(wèn)題,預(yù)留一定的變化和發(fā)展調(diào)整的空間,而不是只看到眼前的利益。
4、根據(jù)城市特點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)
在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí),要準(zhǔn)確評(píng)估城市獨(dú)特的發(fā)展路徑、發(fā)展階段、成長(zhǎng)方式,以及潛在的條件和資源,并以此為基礎(chǔ)和依據(jù)來(lái)判斷城市綜合體適宜的開(kāi)發(fā)模式,而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),不能模仿一線城市繁華市區(qū)成熟商圈來(lái)規(guī)劃五星級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)組合也要注意其靈活性,美食街、主題公園、電影院等都是較好的選擇,并不一定要完全復(fù)制一線城市住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店的開(kāi)發(fā)模式。每個(gè)城市應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況因地制宜,在各種商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式上有更多的研發(fā)和創(chuàng)新。
5、堅(jiān)持以人為本,加強(qiáng)綜合設(shè)計(jì)
城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的,建筑體的公共空間和內(nèi)部空間都要體現(xiàn)高度人性化服務(wù)的要求。在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套設(shè)施及安全等方面都要有硬性指標(biāo),這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。景觀設(shè)計(jì)要為所在地區(qū)增添一道亮麗的風(fēng)景線;在區(qū)位選擇上應(yīng)選擇交通便捷的區(qū)域,車位設(shè)計(jì)合理充足;水電氣暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)要既節(jié)能又減少城市運(yùn)營(yíng)壓力,等等。
四、城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)
首先,通過(guò)建設(shè)城市綜合體,使城市經(jīng)濟(jì)、文化在區(qū)域中具有特殊性、標(biāo)志性和代表性,充分顯示出不同城市的個(gè)性化色彩。市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)有別于目前主流的商業(yè)綜合體模式的城市綜合體模式,如產(chǎn)業(yè)綜合體、養(yǎng)老社區(qū)綜合體等。其次,城市綜合體的投資建設(shè)模式將會(huì)有所創(chuàng)新。日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于城市綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目近期、遠(yuǎn)期的資金流規(guī)劃提出了更高要求??梢越柚?xiàng)目長(zhǎng)期融資、房地產(chǎn)信托基金以及其他金融模式,為城市綜合體建設(shè)提供更穩(wěn)定的資金支持,從而推動(dòng)城市綜合體的建設(shè)和發(fā)展。最后,城市化的迅速發(fā)展催生出城市綜合體這種復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,城市綜合體的開(kāi)發(fā)也在一定程度上加快了城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入,城市綜合體建設(shè)也將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的局面。
結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入,城市綜合體建設(shè)也將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的局面,它既是城市發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的核心內(nèi)容,又將成為城市建設(shè)的標(biāo)志性成果。然而我們?cè)诳吹匠鞘芯C合體的諸多優(yōu)勢(shì)的同時(shí),也要分析其產(chǎn)生的原因和面臨的挑戰(zhàn),而不是盲目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。我們只有理性的對(duì)待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展,認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢(shì)的同時(shí)看到其發(fā)展中的問(wèn)題,用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來(lái)對(duì)待城市綜合體的建設(shè),才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
[1]羅健中.打造成功的中國(guó)城市綜合體[J].北京規(guī)劃建設(shè),2010.
近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遍布各大城市,占據(jù)城市發(fā)展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點(diǎn),對(duì)城市綜合體的開(kāi)發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目定位進(jìn)行了剖析,最后提出了具體到城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要思考的幾大問(wèn)題以及解決措施,這對(duì)于目前正在進(jìn)行的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有一定的借鑒意義。
關(guān)鍵詞:城市綜合體, 操作理念 ,開(kāi)發(fā)模式
Abstract:
In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.
Key words: the city complex, operation idea, development mode
中圖分類號(hào):TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):
城市綜合體的起源與特點(diǎn)
1、城市綜合體的定義
根據(jù)《中國(guó)大百科全書(shū)》的定義,建筑綜合體是指“多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑”,據(jù)此,從不嚴(yán)格意義上講,可以把綜合體定義為,是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
2、城市綜合體的起源
總體來(lái)說(shuō),城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,它是城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動(dòng)下,綜合體便應(yīng)運(yùn)而生了。
根據(jù)國(guó)外對(duì)于城市綜合體的研究,城市人均GDP(這不僅反映城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,同時(shí)也揭示了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力)和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個(gè)指標(biāo)是與城市綜合體發(fā)展息息相關(guān)的。
3、城市綜合體的特點(diǎn)
城市綜合體是通過(guò)多種功能的綜合互補(bǔ),建立起相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,從而使它能夠適應(yīng)不同階段的城市多樣化生活,并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整,而這些都是與城市綜合體的特點(diǎn)密切相關(guān)的。
高可達(dá)性
首先,需要聲明的是,這里的高可達(dá)性既包括交通也包括信息的高度可達(dá)性。一般來(lái)說(shuō),城市綜合體都是位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域。此外,綜合體完善的信息通訊系統(tǒng)也為信息的高度可達(dá)性提供堅(jiān)強(qiáng)的保障。
功能的復(fù)合性(綜合性)
正如綜合體的定義所言,功能的復(fù)合性是其存在的必備條件,并且由于這些功能的組合,完成了整個(gè)綜合體的良性循環(huán),實(shí)現(xiàn)了相互補(bǔ)充、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,這亦是它有別于一般組合體的主要之處。
整體統(tǒng)一性和空間的連續(xù)性
為了保證整個(gè)綜合體的完整統(tǒng)一,必須要求各個(gè)單體建筑風(fēng)格相同、檔次相當(dāng),這不單純是指外立面,更重要的是整個(gè)項(xiàng)目的定位。它必須要保證各個(gè)業(yè)態(tài)之間檔次的統(tǒng)一性,這也是所有城市綜合體開(kāi)發(fā)在對(duì)各業(yè)態(tài)定位時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一。而為了實(shí)現(xiàn)各功能、各區(qū)域的良性互動(dòng),還必須保證空間的連續(xù)性,以達(dá)到建筑物內(nèi)部本身,建筑和外部環(huán)境之間均達(dá)到連續(xù)統(tǒng)一。
城市綜合體開(kāi)發(fā)的操作理念
城市綜合體作為一種復(fù)合型物業(yè),它的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)模式與一般物業(yè)有著顯著的區(qū)別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點(diǎn)。
需要充分明確開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
對(duì)于綜合體物業(yè)的開(kāi)發(fā)來(lái)講,它有兩個(gè)截然不同的開(kāi)發(fā)策略。一是以長(zhǎng)期目標(biāo)為核心,此種開(kāi)發(fā)策略看重的是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)提升和整體利潤(rùn)的最大化。因此,需要充分的準(zhǔn)備和預(yù)熱,開(kāi)發(fā)周期往往較長(zhǎng)。該種開(kāi)發(fā)策略必須具備兩個(gè)前提條件,首先是具有強(qiáng)大的資金實(shí)力做后盾,因?yàn)榫C合體開(kāi)發(fā)本身耗資巨大,再加上后期物業(yè)的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力,綜合體的操作與其說(shuō)重開(kāi)發(fā)建設(shè),還不如說(shuō)重運(yùn)營(yíng)管理,良好的運(yùn)營(yíng)管理將使整個(gè)綜合體物業(yè)各功能間相互銜接、相互協(xié)調(diào)、相互助益、相互補(bǔ)充,共同發(fā)揮綜合體價(jià)值的最大化。二是以短期目標(biāo)為核心,此種開(kāi)發(fā)策略看重的是現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定,如何實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠是該種策略的關(guān)鍵,但由于前期鋪墊的不足,會(huì)影響到一定的利潤(rùn)空間,以及未來(lái)利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)性。
綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)須明確開(kāi)發(fā)模式
在項(xiàng)目整體定位清楚以后,就需要明確綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式。目前來(lái)看,一般有四種模式。
模式一:酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等功能均衡發(fā)展的模式。采取此種模式發(fā)展的項(xiàng)目有香港的太古廣場(chǎng),北京的華貿(mào)中心。
模式二:以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式,如北京的銀泰中心,廣州的中信廣場(chǎng)。
模式三:以酒店為核心功能的發(fā)展模式,例如上海的上海商城。
模式四:以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式,例如深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城,日本的福岡博多運(yùn)河城。
這里的核心功能是指代表項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力,所謂核心驅(qū)動(dòng)力,是指最能夠代表綜合體屬性,對(duì)其他物業(yè)有推動(dòng)作用,并對(duì)項(xiàng)目的收益狀況有較大影響的物業(yè)類型。
當(dāng)然,不管以哪個(gè)業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力,都并不是獨(dú)立在起作用,而是以該業(yè)態(tài)為龍頭,帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展,最終達(dá)到相互助益、相互推動(dòng)的目的。例如酒店可以通過(guò)國(guó)際管理品牌的導(dǎo)入,商業(yè)可以通過(guò)特色的主題定位來(lái)作為價(jià)值標(biāo)簽推動(dòng)整個(gè)綜合體價(jià)值共同提升。
明確綜合體的項(xiàng)目定位
定位是以市場(chǎng)為依據(jù)、以客戶為中心、以宗地特性為基礎(chǔ)綜合得出的結(jié)果,定位的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目的興衰成敗。因此,定位是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。
以市場(chǎng)為依據(jù)
在綜合體的起源中我們已然清楚,它是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。因此,在定位之前,我們必須對(duì)該物業(yè)所在的區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)完整的調(diào)研和分析。這包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征,城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征及發(fā)展?jié)摿?,城市特征及城市發(fā)展階段界定,城市人口特征及消費(fèi)力研究等。
[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢(shì)
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104
1引言
近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速,尤其是自2010年以來(lái),商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)迅猛,年投資均速達(dá)到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年,首次打破多年以來(lái)相對(duì)于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面,目前其投資增速已超過(guò)住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因:一方面是經(jīng)過(guò)幾輪的調(diào)控,對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的影響比較大,在此背景下不少大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型,提高了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持有比例,商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)熱切的關(guān)注點(diǎn);另一方面是受到城市化進(jìn)程的推進(jìn),目前我國(guó)正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高,服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對(duì)寫(xiě)字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平,從而提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率,加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。
2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展
隨著消費(fèi)能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對(duì)消費(fèi)多樣性的需求,而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),能夠?qū)㈨?xiàng)目的建筑功能與商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中,對(duì)該區(qū)域起到一個(gè)引導(dǎo)的作用。另外,由于城市化率的提高,人口擴(kuò)張,土地資源日益稀缺,居民個(gè)人的生活成本增加,而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源,集約化開(kāi)發(fā),在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因,國(guó)內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。
根據(jù)國(guó)際慣例,當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年,將步入城市綜合體快速發(fā)展階段,雖然2013年我國(guó)人均 GDP為6767美元/年,排除地廣人多這一因素,以及考慮到城市化進(jìn)程,現(xiàn)今國(guó)內(nèi)大多數(shù)的重點(diǎn)城市都已迎來(lái)城市綜合體的大發(fā)展期。
就目前來(lái)看,各城市的城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)目都在處于增長(zhǎng)的趨勢(shì),并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展,部分區(qū)域存在供應(yīng)過(guò)剩。據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年全國(guó)50個(gè)熱門開(kāi)發(fā)城市中,其中有11個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模(除住宅外)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來(lái)看,這50個(gè)城市的綜合體個(gè)數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升,預(yù)計(jì)到2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米,較2013年增長(zhǎng)達(dá)77%。而到2015年在這50個(gè)城市中,將有26個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模(除住宅外)超過(guò)1000萬(wàn)平方米,見(jiàn)表1。國(guó)內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展期,新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新,為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動(dòng)力。
2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩,區(qū)域性過(guò)剩已成必然
從城市發(fā)展的角度出發(fā),商業(yè)地產(chǎn)并不能無(wú)限發(fā)展而是有一定的市場(chǎng)容量,需考慮到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平的能力。一般而言,商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多,規(guī)模較大,相應(yīng)的對(duì)零售商品的需求量也較大,商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量也較大;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快時(shí),該城市的居民的收入水平會(huì)有所提高,而使收入成為消費(fèi)的主要影響因素,從而會(huì)加大對(duì)各類消費(fèi)品與服務(wù)的需求量,擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系,人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大?。ㄒ?jiàn)表2)。根據(jù)資料顯示,世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)或國(guó)家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右,例如香港為1.3。相較而言發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)建筑面積則較高,一般為1.2至1.7,如紐約和東京就達(dá)到1.7以上。這也說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)是有市場(chǎng)容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉(2012)基于定量與定性的方法,以上海經(jīng)濟(jì)人口承載力為基礎(chǔ),通過(guò)模型預(yù)測(cè)了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量,結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)速度與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積基本協(xié)調(diào),2009年以來(lái)上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向,也就是說(shuō)目前上海商業(yè)面積已達(dá)到飽和。而在國(guó)內(nèi)的一線城市,諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)數(shù)字,上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米,部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近,區(qū)域性過(guò)剩明顯。
2.3電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊
商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí),消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化,主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:一是購(gòu)物空間的立體化;二是購(gòu)物時(shí)間的零碎化;三是購(gòu)物方式的移動(dòng)化;四是信息傳播的快速化。這四個(gè)方面的變化將改變之前在特定時(shí)間及地點(diǎn)的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物以其不限時(shí)間、地域的限制及購(gòu)物的便捷性,成為消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)的新渠道。越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)購(gòu)的消費(fèi)傾向頗高,消費(fèi)模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國(guó)電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2013年我國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)交易總額達(dá)到10.2萬(wàn)億元,與2012年的8.5萬(wàn)億相比增長(zhǎng)了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)規(guī)模交易額為1.9萬(wàn)億元,與2012年的1.3萬(wàn)億元增長(zhǎng)了42.8%,在社會(huì)總消費(fèi)品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進(jìn)入快速發(fā)展階段,對(duì)傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊,影響著商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展,在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。
3商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象,以便民、利民,滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購(gòu)物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂(lè)需求。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展與提高,社區(qū)商業(yè)將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì),社區(qū)消費(fèi)約占整個(gè)城市消費(fèi)品零售總額的30%,而在發(fā)達(dá)國(guó)家這一比例達(dá)到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國(guó)內(nèi)尚處于起步階段,形態(tài)比較單一,基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式,且缺少一套完整且具有實(shí)踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì),國(guó)內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、保利及金地等開(kāi)始關(guān)注社區(qū)商業(yè),并加大了對(duì)其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展,一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在,加快對(duì)該模式的改造,對(duì)原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進(jìn)一批先進(jìn)的零售業(yè)態(tài),基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項(xiàng)目,增設(shè)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目,滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面,借鑒國(guó)際成功的案例經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展,規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式,滿足社區(qū)居民集購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂(lè)等全方位需求。
3.2增加體驗(yàn)式商業(yè)
隨著消費(fèi)者收入的提高,消費(fèi)心態(tài)的日趨成熟,消費(fèi)需求的不斷升級(jí),越來(lái)越多的消費(fèi)者的消費(fèi)行為已經(jīng)將單純的購(gòu)物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感,逛商場(chǎng)不僅僅只是購(gòu)物,更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)等多樣性的消費(fèi)訴求。未來(lái)的消費(fèi)者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì),消費(fèi)者在商場(chǎng)的一般逗留的時(shí)間在45分鐘左右,而在一個(gè)具備體驗(yàn)功能的現(xiàn)代購(gòu)物中心的逗留時(shí)間約為2.5小時(shí)到3小時(shí)。從中我們可以看出,消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了其他方面而不是購(gòu)物。體驗(yàn)式消費(fèi)也在此背景下受到重視,它不僅能吸引更多的消費(fèi)者,延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間,而且進(jìn)一步促進(jìn)商圈的成熟度。實(shí)際上,國(guó)外有不少成功的體驗(yàn)式購(gòu)物中心的案例,諸如美國(guó)紐約第五大道、法國(guó)巴黎香榭麗舍大街、英國(guó)倫敦牛津街等。國(guó)內(nèi)一些房企也開(kāi)始注重體驗(yàn)式商業(yè),萬(wàn)科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來(lái)新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的份額,比例將達(dá)到55%左右,而計(jì)劃在三年內(nèi)該比例將達(dá)到60%。
3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式
商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個(gè)主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售,該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合,通過(guò)銷售和自持商鋪實(shí)現(xiàn);階段三進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段,表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。
從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看,對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目盈利模式的選擇,較多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇銷售或租售結(jié)合,這樣
可以減小企業(yè)的資金壓力,而選擇自持則需要開(kāi)發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過(guò),隨著市場(chǎng)的日趨成熟與完善,金融市場(chǎng)的改革,傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來(lái)的發(fā)展要求。像國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè),一方面可以分散投資風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)估值盤活資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值,另一方面可以穩(wěn)定項(xiàng)目的現(xiàn)金流。
3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是指在招商完成后,基于商業(yè)項(xiàng)目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位,對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)有序、有效的經(jīng)營(yíng)管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否健康可持續(xù)的運(yùn)營(yíng),除了正確的市場(chǎng)定位與招商外,關(guān)鍵還要看運(yùn)營(yíng)管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展,運(yùn)營(yíng)的作用會(huì)顯得越來(lái)越重要,開(kāi)發(fā)商逐漸會(huì)從重招商轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)。但就我國(guó)目前來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分,忽略了運(yùn)營(yíng)管理的重要性,而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的水平也比較低下,參差不齊。與招商相比,收益較弱、見(jiàn)效也不夠快,因此比較重招商。不過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心就是將松散的經(jīng)營(yíng)單位、不同的消費(fèi)形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個(gè)相同的經(jīng)營(yíng)主題對(duì)其進(jìn)行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營(yíng)者與管理者三者直接聯(lián)系到一起,組合成一個(gè)利益共同體,逐步形成商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
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