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房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：國(guó)有房企，商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式

中圖分類號(hào)：C35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1引言

當(dāng)住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來(lái)越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬(wàn)科，也表示會(huì)像重視住宅一樣重視商業(yè)開發(fā)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動(dòng)造成的，這點(diǎn)從土地的招拍掛市場(chǎng)就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個(gè)地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。

2國(guó)有房企的優(yōu)劣勢(shì)分析

2.1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)

擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽(yù)，各方合作單位均喜歡找國(guó)有背景的企業(yè)進(jìn)行合作，就拿建筑單位來(lái)說(shuō)，它們甚至可以先行墊資也要和國(guó)有房企合作，因?yàn)閲?guó)有房企為了維護(hù)自己的社會(huì)形象和承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，特別是努力杜絕社會(huì)性的惡劣影響，堅(jiān)決不會(huì)拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國(guó)有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級(jí)高，貸款獲批較民營(yíng)房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運(yùn)作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢(shì)。甚至連國(guó)外投資機(jī)構(gòu)都比較看好國(guó)有房企，特別是首次進(jìn)入中國(guó)發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國(guó)有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關(guān)系，往往國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的踴躍，其背后是地方政府的推動(dòng)。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財(cái)政紅包”，在眾多獲得地方政府補(bǔ)貼的國(guó)有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補(bǔ)助金額最高，達(dá)3.66億元。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)有房企獲取政府補(bǔ)助的形式多樣，除了常規(guī)的地價(jià)償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設(shè)等名目。

2.2國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)劣勢(shì)

決策流程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)。雖然自改革開放以來(lái)，國(guó)有企業(yè)業(yè)已實(shí)現(xiàn)政企分開，但與民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房企在市場(chǎng)化、發(fā)展機(jī)制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國(guó)有房企，原本一個(gè)非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報(bào)總部，相關(guān)的業(yè)務(wù)部門進(jìn)行審批，然后再由分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行批示，最后才能送達(dá)公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經(jīng)理辦公會(huì)審議，甚至是董事會(huì)，中間的過(guò)程還包括各種部門研討會(huì)和專家評(píng)審會(huì)。和民營(yíng)企業(yè)的“一人說(shuō)了算”不同，國(guó)有房企更注重的是風(fēng)險(xiǎn)控制、流程嚴(yán)格化，所以通常一個(gè)問(wèn)題得到解決平均需要用時(shí)一個(gè)月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因?yàn)樯婕暗絿?guó)有資產(chǎn)等敏感問(wèn)題，還需要國(guó)資委審批通過(guò)才可以操作，例如某國(guó)有房企和某民營(yíng)企業(yè)商討赴港上市，從方案立項(xiàng)到審批，過(guò)程中花費(fèi)了近一年的時(shí)間，方案最終也沒(méi)有得到落地，最后該民營(yíng)企業(yè)實(shí)在是等不及國(guó)有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國(guó)有房企也并沒(méi)有對(duì)方案持否定態(tài)度，只是因?yàn)榉桨傅膶?shí)施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避國(guó)有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實(shí)可行的辦法，該事件就能看出民營(yíng)企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢(shì)。

和決策程序同樣有問(wèn)題的是國(guó)有房企的用人機(jī)制和考核激勵(lì)機(jī)制。國(guó)有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯(cuò)，不做不錯(cuò)”的無(wú)為之道，導(dǎo)致公司結(jié)構(gòu)越來(lái)越臃腫，但是工作效率卻越來(lái)越低，長(zhǎng)期以來(lái)干部能上不能下，職工能進(jìn)不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國(guó)有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門，部門人員過(guò)多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)技術(shù)人員卻沒(méi)有幾個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展起來(lái)困難重重，也試著對(duì)外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機(jī)制，無(wú)法和其它房企相競(jìng)爭(zhēng)，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。

3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

按照國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目建成出售，取得銷售利潤(rùn)。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開發(fā)出售高回報(bào)、高價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，獲得盈利率高增長(zhǎng)，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價(jià)值。

從開發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績(jī)可控性、投資回報(bào)率等指標(biāo)來(lái)對(duì)比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開發(fā)模式”的平均開發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報(bào)率最高，運(yùn)營(yíng)成本最低；“持有發(fā)展模式”的運(yùn)營(yíng)成本最高，平均開發(fā)周期最長(zhǎng)，長(zhǎng)期投資回報(bào)率最高；“投資開發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標(biāo)都處于中位，但收益來(lái)源最多，業(yè)績(jī)可控性最強(qiáng)。

三種盈利模式各種指標(biāo)對(duì)比分析

考察指標(biāo) 三種盈利模式

投資開發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開發(fā)+持有發(fā)展

平均開發(fā)周期 最短 最長(zhǎng) 中位

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位

業(yè)績(jī)可控性 最低 中位 最高

投資回報(bào)率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報(bào)率（長(zhǎng)期） 最低 最高 中位

收益來(lái)源種類 最少 中位 最多

運(yùn)營(yíng)成本 最低 最高 中位

經(jīng)營(yíng)能力依賴度 最低 最高 中位

資料來(lái)源：東海證券研究所

4國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議

與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司不同的是，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進(jìn)快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國(guó)有房企既然沒(méi)有辦法避開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不如主動(dòng)迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，結(jié)合自身的企業(yè)實(shí)力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，確定合理的目標(biāo)，制定行之有效的措施。在初期，國(guó)有房企通過(guò)對(duì)可售物業(yè)的銷售實(shí)現(xiàn)階段性利潤(rùn)及現(xiàn)金流入，并對(duì)持有型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行初步探索。在中期，可通過(guò)對(duì)銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過(guò)境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴(kuò)大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)銷售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

4.1追求現(xiàn)金流的同時(shí)，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)

雖然業(yè)界一直強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該持有經(jīng)營(yíng)，以長(zhǎng)期的租金收益為主要利潤(rùn)，但現(xiàn)實(shí)情況是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤(rùn)和企業(yè)的穩(wěn)定成長(zhǎng)，上市公司還要實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個(gè)人職務(wù)前途。特別是在住宅市場(chǎng)起伏波動(dòng)的當(dāng)下，不關(guān)注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。所以要用務(wù)實(shí)的眼光來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場(chǎng)情況，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項(xiàng)目的商業(yè)銷售和持有比例。對(duì)商業(yè)各產(chǎn)品類型進(jìn)行深入研究，搞清哪部分是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的。對(duì)于臨街商鋪來(lái)說(shuō)，全部銷售比較容易實(shí)現(xiàn)，可是對(duì)于一個(gè)綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，全部銷售或者全部持有對(duì)于國(guó)有房企來(lái)說(shuō)都是不可取的，第一，全部銷售很難實(shí)現(xiàn)，即便實(shí)現(xiàn)了，后期也會(huì)引來(lái)麻煩不斷，因?yàn)槿夸N售的物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)將得不到保障，容易導(dǎo)致社會(huì)發(fā)生，直接影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個(gè)理想狀態(tài)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過(guò)長(zhǎng)，即便是像萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權(quán)商鋪全部進(jìn)行銷售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國(guó)有房企可從被動(dòng)持有開始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開發(fā)機(jī)會(huì)，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系建設(shè)。在開發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并為將來(lái)的跨區(qū)域復(fù)制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細(xì)分市場(chǎng)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的日益細(xì)分，領(lǐng)先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項(xiàng)目品牌，并通過(guò)品牌復(fù)制戰(zhàn)略，快速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個(gè)層級(jí)劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤(rùn)置地的“萬(wàn)象城”、“五彩城”、“歡樂(lè)頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準(zhǔn)鎖定不同層次的目標(biāo)群體，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)獲得更大收益。

4.3創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、拓寬融資渠道

隨著萬(wàn)科、金地、招商、中糧相繼在香港購(gòu)買上市公司，相比于目前國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國(guó)有房企如能實(shí)現(xiàn)在港上市，將實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展：滿足國(guó)有房企的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財(cái)務(wù)上由減值計(jì)提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r(jià)，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化管理，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求。

5結(jié)論

國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加快城市建設(shè)步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動(dòng)作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的體制對(duì)比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，探討國(guó)有房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，應(yīng)摒棄住宅開發(fā)的套路，謹(jǐn)慎看待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預(yù)期和利潤(rùn)指標(biāo)，全面平衡項(xiàng)目的資金成本，在務(wù)實(shí)的指導(dǎo)思想下，給予一定的耐心和信念，找準(zhǔn)商業(yè)項(xiàng)目的定位。

參考文獻(xiàn)：

1.大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè).清華大學(xué)出版社，2013

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第2篇

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

2006年，國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年國(guó)家稅務(wù)總局又制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來(lái)“清算”時(shí)代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強(qiáng)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的清算條件如下：

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要利潤(rùn)指標(biāo)的上限測(cè)算

（一）主要利潤(rùn)指標(biāo)測(cè)算的前提條件

土地增值稅納稅義務(wù)人為從事房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，而且納稅人建造的項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并進(jìn)行出售，并未進(jìn)行出租或者贈(zèng)予等；

1.假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預(yù)征，同時(shí)假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本、開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用等均有合理的發(fā)票等憑證，財(cái)務(wù)核算規(guī)范；

2.為方便測(cè)算及說(shuō)明，將取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合并統(tǒng)稱為開發(fā)成本，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括兩部分：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用；

3.在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅費(fèi)包括“三稅兩費(fèi)”（即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)）。其中營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的5%，城市建設(shè)稅為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，印花稅假設(shè)為銷售收入的0.05%，防洪費(fèi)為銷售收入的0.2%（防洪費(fèi)具體以各地規(guī)定為準(zhǔn)），以上稅費(fèi)合計(jì)為銷售收入的5.75%。

（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤(rùn)指標(biāo)上限的測(cè)算

假設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入為S，開發(fā)成本為C（此處的開發(fā)成本含：取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)支付的金額），開發(fā)費(fèi)用為F（包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，不含營(yíng)業(yè)稅及附加及印花稅等稅費(fèi)）

增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許進(jìn)行加計(jì)扣除的部分。根據(jù)稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除，加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%

根據(jù)土地增值稅的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分以下兩種情況進(jìn)行測(cè)算及分析：（1）當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅；（2）當(dāng)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。

1.當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)

當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計(jì)征土地增值稅。此時(shí)有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而當(dāng)增值額占扣除項(xiàng)目金額比例在50%以下（含50%）時(shí)，稅率為30%最低，也就是說(shuō)，在稅率為30%時(shí)，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)總額/銷售收入=（銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。

由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述計(jì)算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無(wú)上限，因此項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率>65.98%。

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+” 房地產(chǎn)金融 價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F29923；F7246 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年來(lái)的熱門話題，其背后存在著的巨大的利益和發(fā)展?jié)撃?，使得越?lái)越多的大學(xué)生傾向于選擇金融作為自己的專業(yè)，跨專業(yè)讀研的現(xiàn)象也日益增多。房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)，依賴著金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，無(wú)疑是市場(chǎng)上的一塊大蛋糕。隨著互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的提出，包括健康、安全等領(lǐng)域已經(jīng)開始了兩者的合作，而房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合還不是很全面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尚未深入運(yùn)用到其中的各個(gè)環(huán)節(jié)。兩者結(jié)合有何優(yōu)勢(shì)？有何風(fēng)險(xiǎn)？如何結(jié)合？倘若能解決這些問(wèn)題，密切合作，那么新型的房地產(chǎn)金融將更加具有優(yōu)越性。

一、世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)與“互聯(lián)網(wǎng)+”

互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)是國(guó)際間互聯(lián)網(wǎng)界人士的交流的渠道，對(duì)促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展有極大的作用。2014年，第一屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)在浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)召開。此后，總理認(rèn)識(shí)到了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值，賦予了其全新的理解，在2015年初提出“互聯(lián)網(wǎng)+”概念。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是信息時(shí)代的一種形態(tài)，是隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)重要性的不斷提高而提出的較新的概念，其中的“+”是傳統(tǒng)行業(yè)的各行各業(yè)，包括第一、二、三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，“互聯(lián)網(wǎng)+”計(jì)劃是推動(dòng)媒體進(jìn)行新一輪轉(zhuǎn)型的外在動(dòng)力和必要途徑。

2016年，互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)已經(jīng)第三次在烏鎮(zhèn)召開，“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念也逐漸被各個(gè)年齡層次的人所接受，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為人們生活中必不可少的一部分?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，不僅能夠在經(jīng)濟(jì)方面取得卓越的成效，例如：培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推進(jìn)商業(yè)模式的革新，還可以帶動(dòng)個(gè)人思維模式變革與社會(huì)變革，這種思維變革帶來(lái)的效應(yīng)，將在國(guó)際、企業(yè)、社會(huì)組織和個(gè)人的日常生活延伸開來(lái)。

二、房地產(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)作為當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)話題，兩者結(jié)合會(huì)使得雙方的優(yōu)勢(shì)更加突出，貿(mào)易也能更上一層樓。目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景廣闊，發(fā)展空間較大，但是一味單一地重復(fù)建樓售樓模式不可能長(zhǎng)久。目前，部分城市已然出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)商投入了大量人力物力后發(fā)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，更多的是無(wú)人問(wèn)津的冷清場(chǎng)面。在近日舉辦的地產(chǎn)財(cái)富會(huì)上，與會(huì)的地產(chǎn)大佬和金融大佬們也都普遍認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)，只有與金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)抱團(tuán)搭伙，才能安然度過(guò)庫(kù)存大戰(zhàn)所帶來(lái)的危機(jī)。”那么，房地產(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)以及模式又是什么呢？

1.價(jià)值及優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)的發(fā)展、利潤(rùn)的獲得，不僅需要房地產(chǎn)商的敏銳的商業(yè)頭腦，良好的形象，感知并抓住機(jī)遇的能力，還需要一個(gè)銷售的渠道和廣闊的市場(chǎng)，如何在當(dāng)前市場(chǎng)上擴(kuò)大自己所占的份額是每個(gè)房地產(chǎn)商所需要考慮的問(wèn)題。而通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”，兩者無(wú)疑可以相得益彰。首先，互聯(lián)網(wǎng)的顧客數(shù)量龐大。沒(méi)有人可以否認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)提供的是世界的平臺(tái)，也可以說(shuō)，是目前為止最大的平臺(tái)，房地產(chǎn)金融可以憑借互聯(lián)網(wǎng)這一窗口，讓自己的產(chǎn)業(yè)被更多的人知道，從而擁有更大的市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)金融的資訊也能及時(shí)地在互聯(lián)網(wǎng)上，以供更多的人了解，使得雙方的機(jī)會(huì)都增大。其次，互聯(lián)網(wǎng)交易成本低，且更具有安全性。房地產(chǎn)商在應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)大平臺(tái)時(shí)，不僅擴(kuò)大了自己的房產(chǎn)的受眾，也無(wú)需運(yùn)用較多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融資更加便捷和容易。并且，如果房地產(chǎn)金融能和互聯(lián)網(wǎng)保持密切合作，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融的促進(jìn)，使消費(fèi)者或者說(shuō)投資者感受到智能升級(jí)、運(yùn)營(yíng)升級(jí)和服務(wù)升級(jí)，才能吸引更多的投資，最終推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

2.風(fēng)險(xiǎn)

“互聯(lián)網(wǎng)+”并非單純地將互聯(lián)網(wǎng)視為企業(yè)信息系統(tǒng)的擴(kuò)展，其實(shí)質(zhì)是“跨界經(jīng)營(yíng)”，將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)的虛擬經(jīng)濟(jì)相融合，在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)基礎(chǔ)造成“創(chuàng)造性破壞”。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和全球化深入，其所具有的隱蔽性和隔離機(jī)制也使得交易的風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。你不知道對(duì)方是誰(shuí)，對(duì)方也不清楚你是誰(shuí)，但我們?nèi)耘f可以在相隔幾千里的兩地完成交易。這種模式下，風(fēng)險(xiǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，如果部分房地產(chǎn)商無(wú)法在合適的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，被市場(chǎng)淘汰的幾率將會(huì)增加甚至翻倍。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的影響力甚大，出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)也未可知，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)產(chǎn)生不可估量的后果。

3.應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)金融在合作發(fā)展的過(guò)程中要注重自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)營(yíng)模式改變，在利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行宣傳的時(shí)候要明白其中所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。明白自己所處的社會(huì)背景，在利潤(rùn)上升時(shí)保持冷靜與理性，不要盲目跟風(fēng)，避免產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，以免導(dǎo)致更大、更深層次的經(jīng)濟(jì)蕭條。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度，過(guò)高或過(guò)低，都難免會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理增長(zhǎng)是保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的必要條件。因此，在深入雙方合作的同時(shí)，政府應(yīng)起到宏觀調(diào)控的作用，抑制因“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展使得房地產(chǎn)金融超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，影響到百姓的正常生活狀況，保證全民得益，而非部分得益。

同時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的狀況，在積極利用互聯(lián)網(wǎng)尋求廣闊投資渠道的同時(shí)，擦亮雙眼，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)商過(guò)度美化的宣傳而盲目跟風(fēng)。

三、結(jié)語(yǔ)

“互聯(lián)網(wǎng)+”是當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，其影響力巨大，帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)也能夠讓所有人都為之振奮。目前，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)與多個(gè)項(xiàng)目掛鉤，包括健康、教育等熱門話題。不難預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將會(huì)出現(xiàn)并對(duì)傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生顛覆性影響。與此同時(shí)，高利潤(rùn)必然存在高風(fēng)險(xiǎn)，所有的房地產(chǎn)商在享受其帶來(lái)便捷和利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持理性分析的能力，避免陷入困境?？偠灾凇盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，我們應(yīng)該保持對(duì)房地產(chǎn)金融的樂(lè)觀，也不應(yīng)忘記風(fēng)險(xiǎn)，審慎地看待，才能合理地發(fā)展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016（5）.

[2]蘇小九.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的十大創(chuàng)新方向[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（Z2）.

[3]葉海濤.淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對(duì)開發(fā)商的價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（1）.

[4]趙振.“互聯(lián)網(wǎng)+”跨界經(jīng)營(yíng)：創(chuàng)造性破壞視角[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015（10）.

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)信用 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)杠桿

順馳是一個(gè)幾年前才起步的民營(yíng)房地產(chǎn)公司。當(dāng)順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標(biāo)時(shí)候，引來(lái)的是業(yè)界的廣泛質(zhì)疑。而當(dāng)2004年底順馳盤點(diǎn)時(shí)交出95億元銷售額的“成績(jī)單”以后，人們終于相信了順馳高速成長(zhǎng)的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長(zhǎng)所需的巨額投資資金的。

本文通過(guò)對(duì)順馳在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中運(yùn)用商業(yè)信用進(jìn)行融資的案例研究，論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性。同時(shí)必須控制運(yùn)用這種融資方式可能引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

順馳的高速成長(zhǎng)原因分析

據(jù)《新財(cái)富》雜志披露，順馳在2001年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售額只有4億元，在當(dāng)時(shí)還只是一個(gè)小規(guī)模的開發(fā)商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達(dá)到14億元、40億元、95億元，年增長(zhǎng)率分別達(dá)到250%、185%和138%。連續(xù)三年的高速成長(zhǎng)，使它迅速躋身于中國(guó)大型開發(fā)商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長(zhǎng)率是遞減的（這符合一般的規(guī)律，隨著規(guī)模擴(kuò)大，成長(zhǎng)率遞減），但3-5年內(nèi)達(dá)到管理層預(yù)定的1000億元銷售額目標(biāo)也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中，又是如何解決資金問(wèn)題的？這個(gè)問(wèn)題的答案與商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用是密不可分的。

商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用

據(jù)順馳公司披露, 2004年順馳現(xiàn)金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運(yùn)用商業(yè)信用融資的功能。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)信用來(lái)源

應(yīng)付土地出讓金 在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作中，即使是通過(guò)“招拍掛”購(gòu)買的土地，也有一個(gè)分期支付的條件。因此，在開發(fā)商取得一塊土地的控制權(quán)到交付全款會(huì)有一段時(shí)間。這等于讓開發(fā)商取得一段時(shí)間的商業(yè)信用融資。比如，順馳在拍賣會(huì)上取得北京領(lǐng)海項(xiàng)目，首期付30%，第二個(gè)30％是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)商可以通過(guò)由施工單位墊資施工的辦法來(lái)獲得商業(yè)信用融資。一般預(yù)付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據(jù)工期的進(jìn)度分期支付。當(dāng)然，施工單位也通過(guò)賒賬等辦法向材料供應(yīng)商取得商業(yè)信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉(zhuǎn)困難。這種模式形成了產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈，發(fā)展商是頂端的債務(wù)人，一旦支付發(fā)生問(wèn)題，就影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈的清償。

據(jù)研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業(yè)信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過(guò)各種方法，獲得政府同意，緩交地價(jià)款，即所謂“推遲首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預(yù)算的50%，有的單位甚至做下一個(gè)工程時(shí)才能拿到上一個(gè)工程的部分款項(xiàng)。

預(yù)收帳款 地產(chǎn)商取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預(yù)售房屋。如果市場(chǎng)條件好、項(xiàng)目銷售策劃成功，地產(chǎn)商通過(guò)預(yù)售就可在正式交房以前預(yù)先收到房款。而為了推動(dòng)預(yù)售，地產(chǎn)商往往給予一定的打折優(yōu)惠。我們可以把這種折扣優(yōu)惠理解為商業(yè)信用融資的成本。其實(shí)，房地產(chǎn)商在做這種預(yù)售的時(shí)候，有時(shí)候的“代價(jià)”可能是很大的。上海的物業(yè)價(jià)格過(guò)去幾年漲幅驚人，可是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)卻并不見(jiàn)得很豐厚，原因就是“預(yù)售”。由于物業(yè)價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，開發(fā)商往往在交樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，業(yè)主買樓的利潤(rùn)率比自己開發(fā)商的利潤(rùn)率高得多。

充分挖掘商業(yè)信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時(shí)間，盡快進(jìn)入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發(fā)展商在成功拍得一塊地之后才會(huì)花成本去做規(guī)劃設(shè)計(jì)等等的工作，否則“舉牌”失敗時(shí)損失太大。不過(guò)，順馳為節(jié)省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會(huì)以前就提早做包括市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。由于事先做好了工夫，對(duì)土地的價(jià)值有更實(shí)在的判斷，而且可以縮短從拿地到報(bào)送方案的時(shí)間。對(duì)于順馳這個(gè)重視現(xiàn)金流管理的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是生命，就是效益。據(jù)稱，在蘇州“湖畔天城”項(xiàng)目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方案匯報(bào)了上去。

“順馳”的另一個(gè)加快進(jìn)度、縮短周期的辦法，就是“并聯(lián)作業(yè)”，即在保證工程時(shí)間的前提下，盡可能地將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。一般的開發(fā)商是串聯(lián)的，先拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拿手續(xù)、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動(dòng)起來(lái)，甚至包括銷售和物業(yè)部門。當(dāng)然這樣的所謂“并聯(lián)作業(yè)”將引致較高的成本，但這樣做會(huì)比常規(guī)的開發(fā)程序快三個(gè)月到半年。

房地產(chǎn)項(xiàng)目最需要資金的時(shí)期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過(guò)這個(gè)階段，就有現(xiàn)金流入的可能性。這時(shí)可以向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，還可以運(yùn)用應(yīng)付帳款和預(yù)收帳款的商業(yè)信用融資。

順馳的北京領(lǐng)海項(xiàng)目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設(shè)計(jì)等費(fèi)用需要幾千萬(wàn)元，一共3個(gè)億的投資。開盤之后，項(xiàng)目就有正數(shù)的現(xiàn)金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭(zhēng)取在半年內(nèi)開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時(shí)間才能開盤的話，需要投入的就不是3個(gè)億，而是6個(gè)億。

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)商手頭的項(xiàng)目多達(dá)幾十個(gè)的時(shí)候，其賬戶上就可能沉淀大量現(xiàn)金，這樣便可以開發(fā)-預(yù)售-拿地-開發(fā)依此這般達(dá)到滾雪球式的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的高收益與高風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)比率與收益率

據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間非常大，最次的開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目做下來(lái)，也能實(shí)現(xiàn)30%的利潤(rùn)。比如，朝陽(yáng)區(qū)某個(gè)樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬(wàn)元/平方米，但售價(jià)卻達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，這其中存在巨大的利潤(rùn)空間。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率這么高呢？高財(cái)務(wù)杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動(dòng)資金就可以足夠運(yùn)作，簡(jiǎn)單的計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿達(dá)到85%。如果這個(gè)項(xiàng)目能盈利2億元，總投資回報(bào)率為10%，但是股本回報(bào)率卻達(dá)到66.67%。

由于在運(yùn)作過(guò)程中，開發(fā)商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業(yè)信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權(quán)收益率大大提高。

財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)杠桿比率高，說(shuō)明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。設(shè)想上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報(bào)率是-10%，但是股本回報(bào)率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)想開發(fā)商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導(dǎo)致在取得“五證”過(guò)程中耽誤時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，或者整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣出現(xiàn)大幅下跌的情況，或者由于市場(chǎng)調(diào)研沒(méi)有做好而導(dǎo)致樓盤市場(chǎng)定位出現(xiàn)偏差，或者由于設(shè)計(jì)等原因?qū)е庐a(chǎn)品不被市場(chǎng)所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。

可以說(shuō)，“銷售”是高杠桿運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。馬克思把商品的銷售環(huán)節(jié)形容為“驚險(xiǎn)的一跳”確實(shí)是非常貼切。如果把“驚險(xiǎn)一跳”用來(lái)形容房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售環(huán)節(jié)更是入木三分。如果項(xiàng)目不能及時(shí)回款，導(dǎo)致一系列的問(wèn)題：不能及時(shí)支付施工單位的款項(xiàng)而影響施工進(jìn)度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業(yè)主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償?shù)鹊取?/p>

從財(cái)務(wù)上的營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)來(lái)說(shuō)，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財(cái)務(wù)上都按照“存貨”或“在建工程”等項(xiàng)目列項(xiàng)。這樣，即使是預(yù)售完畢，開發(fā)商收到錢了，也還存在風(fēng)險(xiǎn)。比如，原材料漲價(jià)使施工成本超出預(yù)算等等。

集團(tuán)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn) 理論上說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在使用一部分啟動(dòng)資金的情況下通過(guò)許多項(xiàng)目運(yùn)作以各種融資途徑所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行“拿地-開發(fā)-預(yù)售-拿地……”的循環(huán)進(jìn)行無(wú)限度擴(kuò)張，但是開發(fā)商確實(shí)也面臨著各種不確定因素所造成的風(fēng)險(xiǎn)。如上所述，每一個(gè)項(xiàng)目都面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)集團(tuán)公司以高杠桿比率運(yùn)作很多項(xiàng)目的開發(fā)，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個(gè)項(xiàng)目能否運(yùn)作正常。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)通常以項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行，即一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)專門的公司運(yùn)作，集團(tuán)公司以一個(gè)內(nèi)部銀行結(jié)算的方式進(jìn)行資金管理，就可以提高資金的運(yùn)用效率。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目公司出現(xiàn)現(xiàn)金富余，即調(diào)撥給總部帳戶（記入其他應(yīng)收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應(yīng)付款），比如總公司可以用之于設(shè)立新的項(xiàng)目公司。如果項(xiàng)目運(yùn)作順利，從拿地開始，半年內(nèi)就可以銷售，即有可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，甚至出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流。這樣，一個(gè)項(xiàng)目只有半年時(shí)間出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨(dú)立運(yùn)作，并使資金向總部回流。如果集團(tuán)內(nèi)部下屬企業(yè)都以獨(dú)立法人的有限責(zé)任公司運(yùn)作，互相之間的資金來(lái)往是按照商業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行的，但那么這些資金往來(lái)無(wú)可厚非。如果企業(yè)沒(méi)法做到這一點(diǎn)，則可能出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題。

首先，項(xiàng)目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無(wú)償或以很低的代價(jià)長(zhǎng)期占用等等。

其次，母公司的財(cái)務(wù)狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運(yùn)作，比如，母公司由于資金緊張無(wú)法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無(wú)法完成所運(yùn)作的項(xiàng)目。事實(shí)上，由于集團(tuán)公司內(nèi)部之間的擔(dān)?；蛸Y金往來(lái)關(guān)系，一旦其中一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重大困難，集團(tuán)內(nèi)的其他項(xiàng)目就可能受到牽連。

順馳集團(tuán)還沒(méi)有上市，筆者無(wú)從得到該集團(tuán)及其下屬公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。不過(guò)，當(dāng)一個(gè)實(shí)力有限的房地產(chǎn)公司同時(shí)運(yùn)作很多耗資巨大的項(xiàng)目時(shí)，也難怪業(yè)內(nèi)人士和專家們的質(zhì)疑。

順馳多次強(qiáng)調(diào)，其公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以下的安全水平。對(duì)于這一點(diǎn)，筆者無(wú)法進(jìn)行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團(tuán)用于香港上市的資產(chǎn)并不是集團(tuán)的全部。所以，即使今后順馳的某個(gè)子公司上市了，所顯示的財(cái)務(wù)報(bào)表也不能反映整個(gè)集團(tuán)的情況。

結(jié)論

順馳在短短時(shí)間內(nèi)成為銷售上百億的房地產(chǎn)公司，主要是巧妙地運(yùn)用了房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資工具，特別是商業(yè)信用的融資功能。不過(guò)，一個(gè)理性的企業(yè)在運(yùn)用融資條件的時(shí)候必須重視控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能保持企業(yè)的生存能力和持續(xù)發(fā)展的能力。

參考文獻(xiàn)：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業(yè)模式其他企業(yè)學(xué)不到》載《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2004年07月05日

2.《順馳涉嫌業(yè)績(jī)?cè)旒俸吞佣?上市生變數(shù)》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，2004年10月14日

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第5篇

第一、高房?jī)r(jià)導(dǎo)致“餐”“飲”分家，飲品分化為一個(gè)新行業(yè)

房地產(chǎn)價(jià)格高漲，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金升高，勢(shì)必讓傳統(tǒng)餐飲業(yè)遭到很大的沖擊，因?yàn)樽饨鸪３Ｊ遣惋嫎I(yè)最大的硬支出，高租金成為商家的天敵，聰明的經(jīng)營(yíng)者都知道，最佳的方法不是通過(guò)向消費(fèi)者提價(jià)要效益，而是要不斷的提高運(yùn)營(yíng)效益才能彌補(bǔ)租金上的損失讓自己賺得更多，這使得標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)模式、單純的商業(yè)定位成為餐飲業(yè)轉(zhuǎn)變升級(jí)的新力量。

標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)模式能讓餐飲業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益更高，而單純的商業(yè)定位能讓餐飲業(yè)的品牌力更強(qiáng)，兩種思維是從不同的角度來(lái)促使行業(yè)升級(jí)，但它們本質(zhì)上卻又都是在要求“餐”“飲”要分家，因?yàn)橹挥蟹至思也拍茏尞a(chǎn)品鏈條更短，更容易被標(biāo)準(zhǔn)化，只有分家才能給消費(fèi)者更清晰的專業(yè)品牌印記。在這樣行業(yè)變革趨勢(shì)中，“飲品”自然而然的成為一直獨(dú)立的品類出現(xiàn)在市場(chǎng)中。

第二、高房?jī)r(jià)提高餐飲競(jìng)爭(zhēng)壁壘，投資人分流到飲品行業(yè)

隨著味千拉面、小肥羊、真功夫這些品牌的崛起，資本的介入讓餐廳連鎖業(yè)的圈地運(yùn)動(dòng)愈演愈烈，商業(yè)地產(chǎn)的租金更是被哄抬。這樣一來(lái)，以“餐”為主導(dǎo)的餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘變得越來(lái)越高。小的投資人很難在這個(gè)市場(chǎng)大有起色。

而飲品類別并不直接和餐廳搶消費(fèi)者(消費(fèi)的動(dòng)機(jī)不一樣），也不直接和餐廳搶鋪面（選址的標(biāo)準(zhǔn)和因素不太一樣），一定程度上還形成了商圈的互補(bǔ)。因此，飲品業(yè)遭遇餐廳業(yè)的正面挑戰(zhàn)自然少了很多。反而這種交錯(cuò)互補(bǔ)的狀態(tài)促使飲品行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道。

第三、高房?jī)r(jià)迫使飲品行業(yè)變革，不賣空間的飲品成為創(chuàng)新趨勢(shì)。

有很多消費(fèi)者常常會(huì)花三十塊錢賣一杯飲品，在每平米十萬(wàn)元的商場(chǎng)里耗上一下午！這種“賣空間”的商業(yè)形態(tài)在租金的強(qiáng)壓下顯得有些脆弱。這也正是投資者和加盟者并不看好這類品牌的原因。

顯然，用降低產(chǎn)品單價(jià)換取擴(kuò)大消費(fèi)頻次成為對(duì)抗高房?jī)r(jià)的良方。賣飲品不一定非要提供空間。