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房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文第1篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務(wù)管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進(jìn)行籌劃。

房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所引發(fā)的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng),可以對此進(jìn)行納稅籌劃。

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項目,以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時,通過合理定價進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當(dāng)所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?實現(xiàn)利息據(jù)實扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題

(一)國家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員要樹立稅務(wù)籌劃意識,規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會計賬目和編制真實的財務(wù)報表,發(fā)揮稅務(wù)會計的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當(dāng)收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務(wù)會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學(xué)科,具備相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰(zhàn)精選百例[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007.

房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險

新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實現(xiàn)納稅人財務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務(wù)會計報表；（3）獨立計算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計算的特點，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費用等的確認(rèn)時間的方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時，才確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過推遲成本費用等的確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無法準(zhǔn)確核算成本、費用及損失等，進(jìn)而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認(rèn)時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進(jìn)行納稅籌劃

在運用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條第3款第2項規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！钡?項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費用較多時，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實質(zhì)課稅”和“實質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過降低稅負(fù)而實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的類型

稅收籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認(rèn)為在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險。

比如，目前在19個稅種當(dāng)中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險

因為稅收籌劃涉及法律、財務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的機率就會比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風(fēng)險。針對以上對稅收籌劃風(fēng)險的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點從以下幾個方面著手進(jìn)行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務(wù)管理、企業(yè)運營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復(fù)合型的高級人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

2.通過規(guī)范會計核算進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊、憑證、報表和正確進(jìn)行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險防范

因為房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長遠(yuǎn)地提高企業(yè)價值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

5.通過獲得稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時了解稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

6.建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險是無時不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風(fēng)險的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時有效提升企業(yè)價值。

二、房產(chǎn)項目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞?，貸款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善項目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發(fā)間接費用等成本測算沒有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門能夠依據(jù)自身實際情況，將開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責(zé)劃分不清帶來的費用認(rèn)定風(fēng)險，加大建造總成本。

三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實施方式

以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆嬎?，測算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。

2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計算：（見下頁表2）

依據(jù)此房產(chǎn)項目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。

（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆罁?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀?，能夠得到稅?wù)機關(guān)認(rèn)可，此次測算預(yù)計可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施費，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)?；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計可以節(jié)約土增稅7869萬。

三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個，商業(yè)8套，市場價格車位25萬/個，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預(yù)測，剩余車位和商業(yè)不能實現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個，商業(yè)3萬/平測算，預(yù)計節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負(fù)增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。

四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)?，根?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項目進(jìn)行扣除，預(yù)計可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。

五是優(yōu)化期間費用與開發(fā)間接費用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項目的人員工資、福利費，允許計入開發(fā)間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關(guān)費用，在實際管理的開始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費用可計入開發(fā)間接費而不歸集為管理費用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_發(fā)成本1100萬，預(yù)計可節(jié)約土增稅1035萬。

具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見表4：

以上優(yōu)化方案共計節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時，還需要與主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行充分溝通。

（二）合理制定項目售價

合理制定項目銷售目標(biāo)，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進(jìn)計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進(jìn)行效應(yīng)測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價，產(chǎn)生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發(fā)生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)

合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，允許按照實際情況對稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項目開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅是我國各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅最主要的納稅義務(wù)人，進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

我國土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級超率累進(jìn)稅率計算征收，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)，具體方法如下：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×適用的速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額①+房地產(chǎn)開發(fā)成本②+房地產(chǎn)開發(fā)費用③+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金④+其他扣除項目⑤）

①取得土地使用權(quán)所支付的金額是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及手續(xù)費等有關(guān)費用；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等；

③房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等；

⑤其他扣除項目是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人根據(jù)①②計算的金額之和，加計20%的扣除。

稅率與速算扣除系數(shù)如下：

稅收籌劃應(yīng)首先從以下幾個方面著手：

（一）盡量減少土地增值稅應(yīng)納稅收入

1、分散經(jīng)營收入

分散經(jīng)營收入是指將可以從整個房地產(chǎn)中分離出來的部分單獨處理，降低房地產(chǎn)銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產(chǎn)與其包含的各種附屬設(shè)施或者設(shè)備分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬辦公設(shè)備等的購銷合同，而不是將房地產(chǎn)及其所包含的辦公設(shè)備合并作價，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的市場價格為800萬元，其中房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的市場估值為100萬元，如果雙方只簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，附屬設(shè)施的價值以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式體現(xiàn)，因此土地增值稅應(yīng)納稅收入為800萬元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應(yīng)納稅收入為700萬元，減少了100萬元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產(chǎn)與安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營業(yè)稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

2、充分利用代收費用

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。企業(yè)是否將代收費用計入售房收入不會對增值額產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，從而影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不包括代收費用的售房收入為10000萬元，代收的各項費用150萬元，除代收費用外的扣除項目金額為6630萬元。若不把代收費用計入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬元，增值額與扣除項目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應(yīng)繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬元。若將代收費用計入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬元，應(yīng)繳土地增值稅=3370×30%=1011萬元。從而可以看出，將代收費用計入售房收入后，增值額沒有發(fā)生變化，但扣除項目增加，增值率下降，應(yīng)繳納的土地增值稅減少了5.5萬元。因此，在會計核算時企業(yè)應(yīng)將代收費用計入房價，減少土地增值稅的數(shù)額。

3、合理確定房地產(chǎn)銷售價格

土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大，根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

（二）盡量增加扣除項目的金額

1、房地產(chǎn)開發(fā)費用

根據(jù)規(guī)定財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅額稅額計算公式中的①②之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅稅額計算公式中的①②之和的10%以內(nèi)計算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用在房地產(chǎn)開發(fā)費用中所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；如果主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用所占比例較小，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)費用中財務(wù)費用進(jìn)行土地增值稅籌劃的時候，應(yīng)該考慮企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，合理選擇籌劃方式。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額①與房地產(chǎn)開發(fā)成本②之和為2200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，并且不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：200+2200×5%=310萬元。由此可見，在這種情況下，企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是很好的選擇。然而，如果按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬元時，企業(yè)不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇，即如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：80+2200×5%=190萬元。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括間接開發(fā)費用，它主要用來核算直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，比如工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費等。在實際工作中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等通常無法與公司總部清晰的分開，有些費用的列支可能介于公司期間費用與開發(fā)間接費用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費用在開發(fā)間接費用中列支，這樣就增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時也增加了房地產(chǎn)開發(fā)費用，并可以增加20%扣除的扣除基數(shù)，從而大大增加了扣除項目金額，減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

（三）合理充分地利用稅收優(yōu)惠

1、合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減少土地增值稅的目的。假如甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓無需繳納土地增值稅，從而會降低其購置成本，即使將來處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高其市場競爭力。這樣，無論甲企業(yè)還是乙公司都實現(xiàn)了減少土地增值稅的目的。

2、利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營

稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業(yè)準(zhǔn)備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以以房產(chǎn)作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購房投資人節(jié)約投資成本，另一方面還能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅額，實現(xiàn)雙贏。

3、代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了一定收入，但從始至終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和變更，其收入屬于房地產(chǎn)建造勞務(wù)報酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開發(fā)房地產(chǎn)，則房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，銷售房地產(chǎn)時不僅要繳納土地增值稅還要繳納營業(yè)稅，稅負(fù)增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但采用這種方式進(jìn)行納稅籌劃的前提是在開發(fā)之前就已經(jīng)確定好最終用戶，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

參考文獻(xiàn)：

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