前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第1篇

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；企業(yè)財(cái)務(wù)管理；稅收政策；合理避稅

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

稅務(wù)籌劃是納稅人根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)涉及地現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，以遵守稅法為前提條件，通過(guò)使用法律賦予納稅人的相關(guān)權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”等具體法律法規(guī)條文內(nèi)容，按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際需要采取的旨在調(diào)整納稅時(shí)間、優(yōu)化納稅機(jī)構(gòu)、減少納稅金額，以有利于自身發(fā)展的謀劃和對(duì)策。稅務(wù)籌劃的主要目的是通過(guò)經(jīng)營(yíng)行為和會(huì)計(jì)賬務(wù)處理等方式完成稅務(wù)行為，從橫向、縱向、空間、時(shí)間上謀求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值最大化。稅收制度是國(guó)家實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配的主要手段，稅收法律法規(guī)是國(guó)家進(jìn)行財(cái)富分配的工具。從稅收法律法規(guī)的制定主體和實(shí)施主體雖有不同，但都具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)。作為一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)，從開(kāi)始成立經(jīng)營(yíng)之日起就必須要向國(guó)家繳納各種稅金，承擔(dān)納稅人的義務(wù)。企業(yè)的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做好稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，作為合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，照章納稅，完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)責(zé)任是必需的、不能選擇的。但何時(shí)納稅、繳納多少稅金，相當(dāng)程度上來(lái)說(shuō)卻可以由企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況決定，在有些情況下企業(yè)繳納什么稅種，企業(yè)也都是有很大的選擇余地。

一、我國(guó)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀

1.稅務(wù)籌收認(rèn)識(shí)不足，缺乏籌劃主動(dòng)性。目前由于國(guó)家的財(cái)政政策和稅收政策的原因，我國(guó)存在國(guó)家對(duì)企業(yè)重復(fù)課稅的現(xiàn)象。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)企業(yè)上繳稅款占稅前利潤(rùn)的70%，收費(fèi)項(xiàng)目有375種。而我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)，尤其是國(guó)有大中型企業(yè)，受投資主體和企業(yè)管理制度的影響，對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃沒(méi)有緊迫感，缺乏理性認(rèn)知，企業(yè)管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務(wù)籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導(dǎo)致對(duì)稅務(wù)籌劃采取審慎態(tài)度。而對(duì)于數(shù)量眾多的中小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，同樣由于國(guó)家政策的影響，在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時(shí)財(cái)務(wù)管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識(shí)，但不具備稅務(wù)籌劃意識(shí)和理念，最終陷入偷稅漏稅的結(jié)局。

2.稅務(wù)籌劃尚未上升到價(jià)值創(chuàng)造的高度。雖然當(dāng)前我國(guó)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)十分沉重，但大部分企業(yè)很少能夠把稅務(wù)成本作為業(yè)務(wù)決策的考慮要素。企業(yè)在管理上重點(diǎn)考慮的是市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶。財(cái)務(wù)管理雖然也是重要考慮內(nèi)容，但主要也是考慮生產(chǎn)成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務(wù)籌劃的地位依然較低，對(duì)稅務(wù)籌劃對(duì)控制成本、影響利潤(rùn)的空間認(rèn)識(shí)不足，很多企業(yè)過(guò)多圍繞在稅收優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籌劃。

3.籌劃著眼點(diǎn)錯(cuò)位，引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱患。從當(dāng)前部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為看：一是稅務(wù)籌劃的具體目標(biāo)把握不到位。很多企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)不仔細(xì)研究相關(guān)法律法規(guī)，從法理的角度說(shuō)，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內(nèi)容都可以籌劃。二是稅務(wù)籌劃呈現(xiàn)很大的隨意性和任意性，時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)把握不到位。

二、稅務(wù)籌劃的著眼點(diǎn)

1.稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。在稅務(wù)籌劃前，企業(yè)要根據(jù)自己的性質(zhì)和規(guī)模準(zhǔn)確定位，然后對(duì)照國(guó)家的相關(guān)政策做到對(duì)號(hào)入座，找準(zhǔn)適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務(wù)籌劃的思路。要知道，不同企業(yè)、不同稅種對(duì)應(yīng)的籌劃重點(diǎn)是存在較大差別的。比如2012年國(guó)家將繼續(xù)落實(shí)提高增值稅、營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)等減輕小微企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)政策。實(shí)施對(duì)小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)年應(yīng)納稅所得額低于6萬(wàn)元的小微企業(yè)，其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。針對(duì)這一政策導(dǎo)向，符合條件的企業(yè)就應(yīng)該及時(shí)籌劃，將企業(yè)的財(cái)務(wù)處理方式和制度向政策對(duì)接，合理合法地享受國(guó)家的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減負(fù)增收的目的。房產(chǎn)稅的籌劃思路重點(diǎn)在于稅基減少，籌劃重點(diǎn)在于可辨認(rèn)和可識(shí)別的固定資產(chǎn)或各類代墊費(fèi)用在同一經(jīng)濟(jì)事務(wù)中要實(shí)現(xiàn)最大限度的分離，達(dá)到降低自有房產(chǎn)入賬價(jià)值或賬面租金收入。另外，稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)不宜沉迷優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)等條款。很多企業(yè)過(guò)度地減少稅費(fèi)的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況，不能體現(xiàn)企業(yè)的綜合實(shí)力，在以后獲得政府政策扶持、金融機(jī)構(gòu)融資方面將大受影響，失去發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)，反而得不償失。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)。事先籌劃、事中安排、事后總結(jié)，最終達(dá)到籌劃目的。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全面考慮、周密安排和布置的系統(tǒng)性工作。如果沒(méi)有事先籌劃好，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生、應(yīng)稅收人已經(jīng)確定、納稅義務(wù)已經(jīng)形成，那么任何試圖改變納稅義務(wù)、減輕稅收負(fù)擔(dān)的努力最終都可能被認(rèn)定為偷逃稅，是不足取的。因而，對(duì)納稅義務(wù)的超前籌劃是稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵所在，進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該在納稅義務(wù)發(fā)生之前或是尚未形成納稅義務(wù)的時(shí)候進(jìn)行，必須在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)未發(fā)生時(shí)、收人未取得時(shí)先做好籌好安排。諸如，項(xiàng)目可行性研究分析時(shí)、預(yù)算編制時(shí)、業(yè)務(wù)談判時(shí)、費(fèi)用先批后用審批時(shí)等經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)執(zhí)行之前籌劃安排。

三、稅務(wù)籌劃的成功基礎(chǔ)

一個(gè)成功的稅務(wù)籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時(shí)間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開(kāi)稅務(wù)籌劃人員的豐富知識(shí)、信息的敏感觸覺(jué)以及部門(mén)協(xié)調(diào)有序的合作。因而，信息知識(shí)、部門(mén)協(xié)作是稅務(wù)籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎(chǔ)。

1.審時(shí)度勢(shì)，深入研究國(guó)家的稅收政策。稅務(wù)籌劃必須建立在對(duì)籌劃期對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2012年要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。這一主題已經(jīng)確定了2012年國(guó)家財(cái)政政策和稅收政策總體方向，作為企業(yè)就應(yīng)該敏銳地把握2012年國(guó)家的政策方向。財(cái)政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對(duì)我國(guó)進(jìn)出口關(guān)稅進(jìn)行部分調(diào)整，將對(duì)730多種商品實(shí)施較低的進(jìn)口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國(guó)稅率低50%以上。針對(duì)這種形勢(shì)，企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)可以根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模作出順應(yīng)政策形勢(shì)的相應(yīng)方案，這樣就有更大的主動(dòng)性，取得籌劃的效果。

2.加強(qiáng)法律、稅務(wù)知識(shí)信息的積累和研究。稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，因此需要多方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該把稅務(wù)籌劃當(dāng)作一門(mén)交叉性、前瞻性學(xué)科來(lái)對(duì)待。企業(yè)在稅務(wù)籌劃立項(xiàng)時(shí)，首先要使用統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理和方法，對(duì)要籌劃的稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分析，確定具體籌劃方向。還要運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和管理學(xué)的理論制定籌劃過(guò)程。在籌劃具體實(shí)施過(guò)程中運(yùn)用稅收知識(shí)、會(huì)計(jì)知識(shí)等其他方面的知識(shí)，以確保稅務(wù)籌劃的過(guò)程管理。不僅要搜集現(xiàn)實(shí)的、已經(jīng)發(fā)生的或正在發(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、確切的信息資料，還要搜集未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中可能發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會(huì)計(jì)和管理知識(shí)以及準(zhǔn)確、及時(shí)的內(nèi)外部各類信息是稅務(wù)籌劃的成功保障。為此，財(cái)務(wù)人員要不斷豐富并強(qiáng)化自身財(cái)會(huì)、稅務(wù)、企管等知識(shí)，要主動(dòng)了解宏觀形勢(shì)、外部市場(chǎng)、法律環(huán)境和自身經(jīng)營(yíng)狀況，增強(qiáng)形勢(shì)和信息的敏感性。

3.部門(mén)協(xié)作是成功關(guān)鍵。眾所周知，一家企業(yè)都是由生產(chǎn)、銷售、管理、保障等多部門(mén)組成的，成本費(fèi)用是企業(yè)運(yùn)行每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮的，企業(yè)各組織部門(mén)則都擔(dān)當(dāng)著費(fèi)用的承載主體。稅務(wù)籌劃最終都要落實(shí)到費(fèi)用上，體現(xiàn)在成本中，因此不能離開(kāi)費(fèi)用活動(dòng)而孤立地運(yùn)作。企業(yè)必須使各部門(mén)明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門(mén)之間只有密切協(xié)作才能保證企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)的正常運(yùn)行。在企業(yè)中，往往是財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)部門(mén)協(xié)作配合的重要意義認(rèn)識(shí)的比較透徹，而非財(cái)務(wù)部門(mén)則往往把稅務(wù)籌劃但做是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，與自己部門(mén)無(wú)關(guān)。為此，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的價(jià)值創(chuàng)造意義和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值損失概念宣傳，灌輸稅務(wù)籌劃的部門(mén)協(xié)作重要性；還要加強(qiáng)費(fèi)用先批后用制、庫(kù)存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費(fèi)用作業(yè)的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)，引導(dǎo)部門(mén)主動(dòng)協(xié)作并配合稅務(wù)籌劃。

參考文獻(xiàn)：

房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第2篇

一個(gè)好的農(nóng)地制度能使不愛(ài)農(nóng)業(yè)的人干好農(nóng)業(yè)，一個(gè)壞的農(nóng)地制度能使熱愛(ài)農(nóng)業(yè)的人干不好農(nóng)業(yè)；好的農(nóng)民能使差的土地增產(chǎn)，不好的農(nóng)民能使優(yōu)質(zhì)的土地減產(chǎn)；好的農(nóng)地制度能夠產(chǎn)生優(yōu)秀的農(nóng)場(chǎng)主和家庭農(nóng)場(chǎng)，優(yōu)秀的農(nóng)場(chǎng)主和家庭農(nóng)場(chǎng)能夠培育出優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民，優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民能夠產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)能給農(nóng)民帶來(lái)高額的回報(bào)。所以說(shuō)，建立一套科學(xué)合理的農(nóng)地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和農(nóng)業(yè)部再次聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。這兩個(gè)暫行辦法的，意味著我國(guó)原有的農(nóng)村土地制度與農(nóng)村金融體制將被“打破”，而賦予“兩權(quán)”的融資功能則是增強(qiáng)農(nóng)村土地資源效能，提高農(nóng)民貸款的可獲得性。這意味著農(nóng)村土地制度改革與深化農(nóng)村金融改革迎來(lái)更實(shí)際的突破。

西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)李錄堂教授，多年來(lái)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)研究領(lǐng)域做著不懈的探索。近日，本刊記者走訪了李錄堂教授，就如何讓農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)起來(lái)等話題，聽(tīng)取了李教授的一番解讀。

土地流轉(zhuǎn)亟待制度的完善

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)農(nóng)村估算有可流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值約100萬(wàn)億元，其中耕地約40萬(wàn)億元，林地20萬(wàn)億元，宅基地40萬(wàn)億元。如此巨額的一筆沉睡資本，隨著國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策的逐步明確，將被激活釋放出來(lái)。

去年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確了開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”）抵押貸款試點(diǎn)，堅(jiān)持依法有序、自主自愿、穩(wěn)妥推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，按照所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)要求，以落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤(pán)活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長(zhǎng)期和規(guī)?；?jīng)營(yíng)的資金投入，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗(yàn)和模式，促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

在李錄堂教授看來(lái)，這又是一次國(guó)家層面的農(nóng)村改革探索，值得肯定和支持，也符合“試驗(yàn)、試驗(yàn)又試驗(yàn)；探索、探索再探索”的中央精神。他說(shuō)，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)在全國(guó)多個(gè)地方早就有人在做局部試驗(yàn)，此次中央將其提升到國(guó)家層面，說(shuō)明中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展著實(shí)需要金融資本的推動(dòng)?！叭欢鴨?wèn)題在于此次試點(diǎn)是在農(nóng)村土地市場(chǎng)尚未形成的情況下展開(kāi)的，抵押融資與抵押要素市場(chǎng)二者缺一不可，這就勢(shì)必使本次試點(diǎn)帶有一定的局限性?！崩钿浱谜f(shuō)。

在李錄堂看來(lái)，在我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村啟動(dòng)“兩權(quán)”抵押貸款，首先會(huì)面臨一個(gè)法律的所屬權(quán)問(wèn)題：宅基地歸農(nóng)村集體所有，而不歸農(nóng)戶家庭所有，因此宅基地的所有權(quán)不能被農(nóng)戶用作抵押，只有宅基地的使用權(quán)可以被用作抵押。但就目前現(xiàn)狀而言，很多農(nóng)房根本沒(méi)有房產(chǎn)證，很多宅基地也沒(méi)有土地證或者土地使用證，這自然面臨農(nóng)戶如何將住房和宅基地使用權(quán)用于抵押的問(wèn)題？這就使得一旦出現(xiàn)貸款違約，銀行或者信用社就難以回收貸款，以及將住房或者宅基地使用權(quán)進(jìn)一步轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

李錄堂分析認(rèn)為：《意見(jiàn)》的頒布從某些方面來(lái)說(shuō)有利于盤(pán)活農(nóng)村土地資產(chǎn)，激活農(nóng)村金融。“比如說(shuō)在政府行政擔(dān)?；蛸N息擔(dān)保等條件下，以及農(nóng)民有了完整的社會(huì)保障條件下，土地的“兩權(quán)”抵押融資功能就會(huì)發(fā)揮一定的積極作用?！?/p>

然而，就目前現(xiàn)狀而言，首先，在集體與農(nóng)戶之間的土地產(chǎn)權(quán)數(shù)量關(guān)系不清，且土地和農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成的情況下，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，對(duì)銀行而言意味著一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖說(shuō)《意見(jiàn)》中也提到了“兩權(quán)”抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范問(wèn)題，但具體如何防范并沒(méi)有說(shuō)明。其次，對(duì)土地集體所有者而言，有的農(nóng)民在還不上貸款時(shí)，他的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或住房財(cái)產(chǎn)權(quán)可能會(huì)被銀行出售，而買(mǎi)入者又不一定是原集體土地所有者，這就意味著土地集體所有者會(huì)因抵押風(fēng)險(xiǎn)而改變。怎么辦？第三，由于農(nóng)村土地市場(chǎng)沒(méi)有形成，土地不能自由地轉(zhuǎn)換成貨幣，貨幣也不能自由地轉(zhuǎn)換成土地。所以，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，從商業(yè)融資功能上說(shuō)幾乎無(wú)法發(fā)揮作用；加之我國(guó)銀行的誰(shuí)放貸誰(shuí)收回的責(zé)任制度，使“兩權(quán)”抵押商業(yè)貸款在現(xiàn)實(shí)中變得不可能。

如何讓“兩權(quán)”走出現(xiàn)有制度的瓶頸，實(shí)實(shí)在在地維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，顯然是一道艱難的命題。

創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)新模式

“兩權(quán)”抵押貸款取得成功的關(guān)鍵，在于允許土地承包權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。這就意味著政府需要解除某些與《意見(jiàn)》精神相悖的規(guī)定，為房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供便利條件，農(nóng)民的所有集體資產(chǎn)和私人資產(chǎn)均應(yīng)得到確權(quán)，并盡快向確權(quán)人頒布具體的權(quán)益證書(shū)；及時(shí)修改與《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》相違背的法律法規(guī)條款，建立和完善農(nóng)村房產(chǎn)交易市場(chǎng)和土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，只有這樣，才能保證“兩權(quán)”抵押貸款取得成功。

近年來(lái)，李錄堂教授堅(jiān)持不懈地從多方位探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的可能性，并在陜西省藍(lán)田縣董嶺村建立起試驗(yàn)基地。李教授向記者介紹說(shuō)，他的創(chuàng)新來(lái)自于七個(gè)方面：一是在試驗(yàn)村進(jìn)行土地所有制創(chuàng)新，建立“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的土地集體所有制新形式，簡(jiǎn)稱為“51U49 式土地集體所有制”。二是確定轉(zhuǎn)出土地者和轉(zhuǎn)入土地者，讓他們達(dá)成土地比例化市場(chǎng)交易，且都能感受到雙重保障型農(nóng)地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制的好處。三是形成新的集體成員資格條件和新型土地承包關(guān)系。四是建立土地社會(huì)保障基金。五是建立土地規(guī)?；e金。六是實(shí)行土地規(guī)?；e金抵押貸款和土地長(zhǎng)期抵押貸款。七是形成農(nóng)村土地市場(chǎng)和適度農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，通過(guò)集體土地產(chǎn)權(quán)比例化市場(chǎng)自由買(mǎi)賣，逐步建立健全以家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)為載體的適度農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。

采訪中，李教授向記者詳細(xì)解讀了該試驗(yàn)的內(nèi)容：根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)地的三項(xiàng)要求（土地集體公有制性質(zhì)不變；土地承包關(guān)系不變；土地用途不變）和農(nóng)民對(duì)農(nóng)地的三項(xiàng)要求（農(nóng)民對(duì)土地在國(guó)家和集體層面的貨幣化社會(huì)保障要求；農(nóng)民利用土地實(shí)現(xiàn)生存就業(yè)和發(fā)展就業(yè)的要求；農(nóng)民利用土地作為商品實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)收入的要求），我們的試驗(yàn)提出了建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)比例化市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制的創(chuàng)新思路。這一思路遵照“以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)成分并存”的《憲法》原則，借鑒國(guó)有企業(yè)劃分國(guó)有股、企業(yè)股和企業(yè)全員持股的經(jīng)驗(yàn)及城鎮(zhèn)住房公積金改革的做法，將農(nóng)地產(chǎn)權(quán)（農(nóng)地承包使用權(quán)等）在集體和農(nóng)民之間按集體占51%、農(nóng)民占49%的比例分配，然后再市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，該比例劃分不是絕對(duì)的，也可借鑒“金股”制度等靈活性處理?！拔覀冎鲝埣w所占農(nóng)地產(chǎn)權(quán)及收益總額的51%主要用于農(nóng)民土地社會(huì)保障金和農(nóng)地規(guī)模化公積金，以解決農(nóng)地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)過(guò)程中失地失業(yè)農(nóng)民的生存和就業(yè)保障問(wèn)題，其余49%的收益歸農(nóng)民個(gè)人所有，進(jìn)而形成既能保證農(nóng)地集體所有制主導(dǎo)地位，又具有雙重保障和穩(wěn)定性的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制（參見(jiàn)圖表），最終科學(xué)解決人多地少條件下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化所產(chǎn)生的社會(huì)震蕩問(wèn)題，及農(nóng)地產(chǎn)權(quán)自由進(jìn)入和退出問(wèn)題，探索一種集體土地市場(chǎng)化和規(guī)?；男峦緩?。該試驗(yàn)還將對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)比例市場(chǎng)流轉(zhuǎn)所需的配套措施，如農(nóng)民利用土地實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障和就業(yè)保障、農(nóng)地金融支持等方面進(jìn)行系統(tǒng)性的綜合探討?！崩钿浱谜f(shuō)。

走出土地流轉(zhuǎn)的悖論瓶頸

新西部：李教授，近年來(lái)許多研究農(nóng)村土地股份制、土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的學(xué)者似乎都走入了死胡同，我國(guó)土地是公有制形態(tài)，在土地所屬權(quán)問(wèn)題難以明確的情況下談土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，是否真的可行？

李錄堂：現(xiàn)在人們一談土地市場(chǎng)化，就要首先否定土地集體所有；一談堅(jiān)持土地集體公有制，土地似乎就無(wú)法市場(chǎng)化。實(shí)際上是可以在“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的《憲法》框架內(nèi)探索出一種新形式的，然后讓土地產(chǎn)權(quán)比例化自由買(mǎi)賣。也就是說(shuō)，本著《憲法》為主導(dǎo)，既堅(jiān)持了土地集體所有制的主體地位，又實(shí)現(xiàn)了集體土地市場(chǎng)化，這樣，一切問(wèn)題就都會(huì)迎刃而解。

新西部：這就是您最近一直在做的“51U49”式土地集體公有制試驗(yàn)嗎？按照您設(shè)計(jì)的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)集體占51%，農(nóng)民占49%的比例進(jìn)行自由買(mǎi)賣，會(huì)不會(huì)致使土地變相私有化呢？

李錄堂：這個(gè)問(wèn)題我必須回答，否則總會(huì)有人和你一樣懷疑的。這決不是變相私有化，為什么？因?yàn)閺撵o態(tài)看，該“51U49”式土地集體公有制完全符合《憲法》，毋庸贅述。從動(dòng)態(tài)交易過(guò)程看，轉(zhuǎn)出或賣出土地的農(nóng)民，獲得了49%的土地貨幣收入，集體得到了51%的可用于農(nóng)民將來(lái)生存保障和就業(yè)保障的貨幣收入，這部分收入農(nóng)民會(huì)因?yàn)橛肋h(yuǎn)離開(kāi)農(nóng)村而轉(zhuǎn)移接續(xù)至城鎮(zhèn)社?；鸹蛲诵葑罱K拿走。也許有人會(huì)據(jù)此懷疑這部分正是土地變相私有化所在，其實(shí)這是一種誤解，是把土地貨幣化的社會(huì)保障理解成了私有化。接下來(lái)可以從轉(zhuǎn)入或買(mǎi)進(jìn)實(shí)物性土地者的角度清晰地看到，他所買(mǎi)入的土地產(chǎn)權(quán)，他只能占該實(shí)物土地產(chǎn)權(quán)的49%，集體仍然占該實(shí)物性土地產(chǎn)權(quán)的51%。也就是說(shuō)該土地以集體公有為主的格局沒(méi)有任何改變。因此，不管農(nóng)地買(mǎi)賣多少次，“土地以集體公有為主，非集體（農(nóng)民）土地所有為輔”的土地集體所有制永遠(yuǎn)不會(huì)變。

新西部：您致力于土地流轉(zhuǎn)研究是基于怎樣一種考量？

李錄堂：一部分是來(lái)自于我的本職和興趣，另一部分是出于一種悲憫情懷吧。一個(gè)好的農(nóng)地制度能使不愛(ài)農(nóng)業(yè)的人干好農(nóng)業(yè)，一個(gè)壞的農(nóng)地制度能使熱愛(ài)農(nóng)業(yè)的人干不好農(nóng)業(yè)；好的農(nóng)民能使差的土地增產(chǎn)，不好的農(nóng)民能使優(yōu)質(zhì)的土地減產(chǎn)；好的農(nóng)地制度能夠產(chǎn)生優(yōu)秀的農(nóng)場(chǎng)主和家庭農(nóng)場(chǎng)，優(yōu)秀的農(nóng)場(chǎng)主和家庭農(nóng)場(chǎng)能夠培育出優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民，優(yōu)秀的職業(yè)農(nóng)民能夠產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)能給農(nóng)民帶來(lái)高額的回報(bào)。所以說(shuō)，建立一套科學(xué)合理的農(nóng)地制度非常重要。

新西部：那么當(dāng)下我們以農(nóng)地家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎(chǔ)的農(nóng)村雙層經(jīng)營(yíng)制度存在著哪些弊端呢？

李錄堂：規(guī)模太小。規(guī)模小不利于現(xiàn)代科技使用，不利于良種化和機(jī)械化，不利于農(nóng)藝技術(shù)與機(jī)械技術(shù)結(jié)合；不利于農(nóng)業(yè)專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，不利于農(nóng)民增產(chǎn)增收，不利于農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)轉(zhuǎn)移；這些弊端顯而易見(jiàn)，無(wú)需太多的論證。更大的弊端在于產(chǎn)權(quán)不清，糾紛不斷。

新西部：就您的土地集體所有制流轉(zhuǎn)新形式，聽(tīng)起來(lái)十分誘人，目前所遭遇的實(shí)踐難題有哪些？

李錄堂：就農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清而言，農(nóng)地為集體所有，但其所有的具體內(nèi)容是什么？是僅僅為實(shí)物性的土地，還是土地上的各種具體功能？不清楚。農(nóng)地集體所有的主體邊界在哪里？近年來(lái)討論較多，但無(wú)定論。如果有邊界，該邊界是靜態(tài)的，還是動(dòng)態(tài)的？幾乎沒(méi)人研究。實(shí)行農(nóng)地集體所有，據(jù)此相關(guān)法律法規(guī)從定性的角度規(guī)定集體擁有農(nóng)地統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)民擁有農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，如果把這兩種權(quán)力都理解為財(cái)產(chǎn)權(quán)利，那么，它們兩者之間是否有科學(xué)合理的數(shù)量比例關(guān)系？仍有待研究。

黨的十八屆三中全會(huì)后，不少人主張土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分立，同理，這三者之間是否有科學(xué)合理的數(shù)量比例關(guān)系？這三種產(chǎn)權(quán)各自的具體內(nèi)容和功能又是什么？則無(wú)人回答。所有這些不清楚、無(wú)人回答和待研究的問(wèn)題，都成為現(xiàn)實(shí)中土地糾紛的根源，尤其是成為城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)民土地權(quán)益被屢屢侵害的根源。我的研究就是試圖回答和找到解決這些問(wèn)題的途徑。

新西部：如何真正有效地維護(hù)好農(nóng)民的利益？

李錄堂：在一段時(shí)間的調(diào)查研究中我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)以來(lái)，有的農(nóng)民可能會(huì)面臨還不上貸款的問(wèn)題，他們的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或住房財(cái)產(chǎn)權(quán)就可能會(huì)被出售。這時(shí)，農(nóng)民該向何處去呢？我們提出的“51U49”式改革主張簡(jiǎn)便易行，農(nóng)民容易理解實(shí)行（目前還在試驗(yàn)中）。此項(xiàng)改革既堅(jiān)持了土地以集體公有為主，又能實(shí)現(xiàn)集體土地市場(chǎng)化，使“兩權(quán)”抵押融資成為現(xiàn)實(shí)，能徹底盤(pán)活農(nóng)村沉睡的土地資本。如果一畝地融資按5000元計(jì)算，那么20億畝耕地就是10萬(wàn)億元，這對(duì)推動(dòng)農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化將是多么巨大的力量。

房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文第3篇

關(guān)鍵詞:住房公積金;風(fēng)險(xiǎn);貸款主體;借款主體

一、制度設(shè)計(jì)缺陷

住房公積金制度在我國(guó)發(fā)展多年,在實(shí)踐中其存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題日漸顯現(xiàn)。

(一)監(jiān)管機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)行的監(jiān)督管理體制為“房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”,形式上似乎完美,但是實(shí)際運(yùn)作中,房委會(huì)是一個(gè)虛設(shè)機(jī)構(gòu),加之成員多為政府官員,儲(chǔ)戶代表比重低,所作決策是否能代表職工的意愿和利益令人懷疑。中心與地方房改辦一套班子、兩塊招牌,并非獨(dú)立的能承擔(dān)民事責(zé)任的法人代表,在中國(guó)法律觀念較淡漠的環(huán)境下,可能在地方或部門(mén)利益的驅(qū)使下,擠占、截留、挪用職工的公積金存款。

(二)住房公積金的運(yùn)作模式存在風(fēng)險(xiǎn)

1、委托運(yùn)作模式存在的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)2000年4月國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》,住房公積金中心不能從事金融業(yè)務(wù),而只能委托住房公積金管理委員會(huì)指定的銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于委托方公積金管理中心與受托方銀行是兩個(gè)不同的利益主體,特別是銀行是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,雖訂立了委托合同,仍難以消除在運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的利益沖突。

從銀行方面來(lái)看,這種沖突的存在,一是表現(xiàn)為銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”,可能將風(fēng)險(xiǎn)較小、利益較高的項(xiàng)目留給自己,而將風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式發(fā)放,加大了公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn);二是由于銀行不承擔(dān)公積金個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),基于節(jié)約成本考慮,銀行對(duì)貸款的回收著力不夠。

從公積金管理中心來(lái)看,公積金管理中心因不直接面對(duì)借款人,受托銀行又與公積金管理的中心信息不對(duì)稱,在監(jiān)督管理還款方面處于被動(dòng)地位。在住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行只能由住房公積金管理委員會(huì)指定的情況下,即使受托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),公積金管理中心對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究力度也不夠。公積金管理中心沒(méi)有承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的資金保證。具有一定的自有資金是一個(gè)獨(dú)立的民事主體承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提條件。住房公積金管理中心是一個(gè)直屬市人民政府、不以盈利為目的的事業(yè)單位,其管理費(fèi)用由本級(jí)財(cái)政從該中心上交的住房公積金增值收益中按標(biāo)準(zhǔn)撥付,中心本身并無(wú)任何法人資本金,運(yùn)作的資金都是職工的住房公積金貸款,一旦出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象,中心無(wú)產(chǎn)可破,承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就只是空話。

2、貸款運(yùn)作模式存在的風(fēng)險(xiǎn)。這是指由于住房公積金政策的特殊性及相關(guān)政策變動(dòng)而形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(1)貸款對(duì)象受到限制。住房公積金的政策性特征決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入者,但中低收入者收入不穩(wěn)定,償債能力不強(qiáng),嚴(yán)重影響了貸款的安全性。事實(shí)上因中低收入階層沒(méi)有貸款償還能力,很少申請(qǐng)貸款。目前公積金貸款者絕大部分是中高收入階層,貸款者享受的貸款低利率是低利率存款者的一種貢獻(xiàn),造成了事實(shí)上的貧幫富。若僅從公積金資金運(yùn)用的安全性角度看,此現(xiàn)象并不構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn),但與政策性金融的服務(wù)宗旨有差異。

(2)公積金個(gè)人住房貸款的利率政策性風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金作為一種“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄低進(jìn)低出,封閉運(yùn)作”的政策性住房資金,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行“低存低貸”政策,且貸款的期限長(zhǎng),最長(zhǎng)可達(dá)30年。在貸款期限內(nèi),社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生變化,比如,發(fā)生通貨膨脹時(shí),住房公積金將蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款,如果貸款期限延長(zhǎng)一倍,從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)看,其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。

(3)區(qū)域管理產(chǎn)生的矛盾。在住房公積地方化管理原則下,一方面地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi),對(duì)公積金管理部門(mén)下達(dá)個(gè)人住房貸款任務(wù)目標(biāo),過(guò)分強(qiáng)調(diào)貸款數(shù)量增長(zhǎng),容易忽視貸款質(zhì)量,加大了產(chǎn)生不良貸款的可能性;另一方面,現(xiàn)在大多數(shù)公積金貸款實(shí)現(xiàn)區(qū)域性貸款,即在本區(qū)域內(nèi)繳納了住房公積金的職工,只有在該區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房才能申請(qǐng)貸款,這就阻礙了一個(gè)區(qū)域的公積金流動(dòng),不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。

(三)政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)目前盡管有《合同法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理辦法》等為住房抵押貸款提供了法律依據(jù),但相關(guān)操作細(xì)則還不完善。

1、對(duì)受托銀行如何協(xié)助委托人收貸, 應(yīng)盡怎樣的責(zé)任和義務(wù)沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)條款約束。

2、由于社會(huì)住房保障機(jī)制還沒(méi)有建立, 市場(chǎng)上少有廉租房可供租用, 而借款人在觀念上還不能自愿到市場(chǎng)上找房租住, 維護(hù)合同信用, 當(dāng)借款人無(wú)力還貸, 抵押物被處置時(shí), 會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響, 引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。在這種情況下, 還款的法律約束被軟化, 抵押貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上不能得到最終化解, 這就需要有一套行之有效的具體配套辦法與之銜接。

二、貸款主體操作不當(dāng)

操作風(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款業(yè)務(wù)的影響日益突出,所謂操作風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款操作過(guò)程中一系列可能的損失,是與業(yè)務(wù)操作之間關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)。操作失敗風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)源于經(jīng)辦人員、業(yè)務(wù)流程或管理技術(shù)的失敗或違規(guī),貫穿于整個(gè)貸款發(fā)放及回收過(guò)程。在沒(méi)有形成規(guī)范化管理的標(biāo)準(zhǔn)體系之前,這種操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生甚至頻繁出現(xiàn),將直接影響貸款業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。

(一)針對(duì)政策規(guī)定的操作不當(dāng)

針對(duì)政策規(guī)定的操作不當(dāng)表現(xiàn)在公積金管理的相關(guān)工作人員職業(yè)素質(zhì)不高和法律法規(guī)意識(shí)不到位造成的。一是行政領(lǐng)導(dǎo)批條打招呼貸款,或由領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)保不抵押造成風(fēng)險(xiǎn);二是工作人員操作不當(dāng)造成風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)辦貸款的人員在審查貸款的過(guò)程中由于審查不過(guò)硬,某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤,或者由于產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)的工作人員在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中出現(xiàn)失誤等情況,都會(huì)給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)對(duì)物業(yè)審查不清帶來(lái)的操作性風(fēng)險(xiǎn)

1、期房貸款風(fēng)險(xiǎn)。以所購(gòu)期房作抵押,由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保,是目前各地發(fā)放住房貸款,防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效形式之一。在公積金貸款的過(guò)程中,從期房貸款發(fā)放開(kāi)始到住房公積金管理中心取得抵押的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、確立抵押權(quán)益之前,還存在不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前,由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,在一些地區(qū)房地產(chǎn)投資開(kāi)始回落,同時(shí),由于房?jī)r(jià)的快速上漲,使得群眾的住房購(gòu)買(mǎi)力受到了較大的影響。

前幾年,由于房市處于供需兩旺的態(tài)勢(shì),發(fā)生上述樓盤(pán)抵押處分的概率極小,目前則不然,供需態(tài)勢(shì)發(fā)生較大變化,不確定因素很多,抵押未登記住房公積金貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增大。

2、國(guó)家保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控的態(tài)勢(shì)下,一些規(guī)模與實(shí)力較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在預(yù)售情況不好、資金鏈一旦斷裂會(huì)形成“半拉子”工程,在建的樓盤(pán)無(wú)法竣工,預(yù)售樓盤(pán)無(wú)法交付使用,已按揭預(yù)售的期房將因不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而使抵押物“懸空”。這是銀行和管理中心都不愿看到的結(jié)果。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期,如果市場(chǎng)銷售不暢,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,將面臨貸款到期無(wú)法償還的困境,個(gè)人住房公積金貸款不能及時(shí)償還,銀行一旦采取措施通過(guò)處分抵押土地或在建工程來(lái)清償逾期的項(xiàng)目貸款,那么管理中心對(duì)上述抵押項(xiàng)目樓盤(pán)所發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款,由于事前不能辦理抵押預(yù)登記備案而處于非常被動(dòng)的地位。

4、期房從預(yù)售到竣工交付時(shí)間短則半年長(zhǎng)則一年以上,只要管理中心未執(zhí)管按揭貸款住房的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》,那么在此期間借款人因各種原因發(fā)生貸款逾期,管理中心就面臨無(wú)法處分“抵押物”的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn),對(duì)期房發(fā)放按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)房放貸的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍審查不清的風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍審查不清會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有:

虛假抵押,貸款人偽造根本不存在的或不是自己的房屋的產(chǎn)權(quán)證,騙取貸款。

多頭抵押,也稱重復(fù)抵押,指用同一房產(chǎn)證進(jìn)行多次抵押。

遺漏共有人抵押,借款人把與別人共有的房屋單獨(dú)抵押,導(dǎo)致中心與其他產(chǎn)權(quán)擁有人發(fā)生糾紛而不能處置抵押物。

舊契抵押,房屋產(chǎn)權(quán)超過(guò)一定期限需要重新登記,過(guò)期的房契或產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有法律效力。

三、借款主體違約

借貸主體故意引起的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生取決于借款人的資信狀況。借款人的資信度越高,貸款風(fēng)險(xiǎn)越低,二者成反比關(guān)系?，F(xiàn)行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸是在個(gè)人信用信息殘缺不全的情況下推行的, 信貸部門(mén)對(duì)個(gè)人資信情況了解較少,個(gè)人守信意識(shí)不強(qiáng),較難規(guī)避個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。在這種情形下,發(fā)放貸款勢(shì)必承擔(dān)較多的不確定因素帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

1、個(gè)人信用信息不全。個(gè)人信用消費(fèi)介入我國(guó)居民生活的時(shí)間還不長(zhǎng),個(gè)人信用制度尚未建立。在個(gè)人信用信息殘缺不全的條件下,貸款人對(duì)貸款人的資信調(diào)查評(píng)估只能依賴職工所在單位,而單位為其職工出具的資信證明有較大的隨意性,有時(shí)為幫助職工順利獲取貸款還有意多填報(bào)職工收入,使貸款人難以評(píng)估和控制個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。且職工單位出具的資信證明考察的也只是某一時(shí)期的靜態(tài)收入水平。市場(chǎng)是多變的,個(gè)人收入常有起伏,并不能完全反映一個(gè)人的信用狀況,以此作為信用依據(jù),隱含的風(fēng)險(xiǎn)極大。

2、借貸主體違約。被迫違約,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成無(wú)法繼續(xù)按期清償中心貸款本息造成的違約,它來(lái)源于對(duì)借款職工未來(lái)收入的不確定性和對(duì)未來(lái)事物發(fā)展的不可預(yù)見(jiàn)性。造成被迫違約的情況主要有:借款人可能因?yàn)榧膊?、事故等不可抗力因素?dǎo)致部分或全部喪失勞動(dòng)能力或失蹤、死亡等;借款人要能因從事的行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益衰退或就職的單位盈利能力下降、機(jī)構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)破產(chǎn)等社會(huì)因素導(dǎo)致收入下降或無(wú)穩(wěn)定的收入來(lái)源,從而無(wú)力按期足額償還貸款。

3、借貸主體理性違約。指當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)價(jià)格下跌,其價(jià)值波動(dòng)給借款人造成的價(jià)值損失大于職工在該房產(chǎn)上已有的權(quán)益積累,意味著借款人放棄還款反而會(huì)帶來(lái)更大利益,出于經(jīng)濟(jì)理性,借款人主動(dòng)違約。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時(shí),社會(huì)中的個(gè)體會(huì)越來(lái)越顯現(xiàn)其作為“經(jīng)濟(jì)人”的性質(zhì),在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家已有研究的理性違約現(xiàn)象也會(huì)出現(xiàn)。在房?jī)r(jià)一路走高的情況下,不存在理性違約的問(wèn)題,但房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系一旦反轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)不斷下跌時(shí),則難保此種情況不會(huì)發(fā)生。

參考文獻(xiàn):

1、張東,陳柏東.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].華中科技大學(xué)出版社,1998.

2、周戰(zhàn)強(qiáng).行為金融――理論與應(yīng)用[M].清華大學(xué)出版社,2005.

3、褚時(shí)健,魏杰.微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求主體――居民經(jīng)濟(jì)行為分析[M].中國(guó)金融出版社,1992.