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房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略范文第1篇

[關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃；規(guī)定性指標(biāo)；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643156

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來(lái)越強(qiáng)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于推動(dòng)城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。按國(guó)家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)作用。我國(guó)現(xiàn)行的控規(guī)指標(biāo)體系包括規(guī)定性指標(biāo)規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，規(guī)定性指標(biāo)主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車(chē)泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等。

1項(xiàng)目概況及規(guī)劃條件

11項(xiàng)目概況

瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城位于長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群東部，在長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群“一小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屬于瀏陽(yáng)工業(yè)新城北部永盛組團(tuán)北片區(qū)，毗鄰開(kāi)元大道與岳汝高速互通口，對(duì)外交通十分便利，總面積約573公頃。基地現(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開(kāi)發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)。

12項(xiàng)目規(guī)劃條件概況

依據(jù)《湖南省瀏陽(yáng)市地塊規(guī)劃條件――編號(hào)YQ2014-010（制造基地）》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地；商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%；容積率為10≤FAR≤15；建筑密度為35%≤D≤48%；綠地率為G≥20%；建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

21建筑容積率、建筑密度和綠地率

依據(jù)《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標(biāo)則應(yīng)按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。

建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。

綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率（%），為下限指標(biāo)。地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)在滿足建筑功能布局的同時(shí)，盡可能提高該項(xiàng)指標(biāo)，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色?！敖ㄖ芏取笔且粋€(gè)平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來(lái)控制地面通行、停車(chē)等基本環(huán)境的需求。

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，最終得出規(guī)劃性指標(biāo)值。其中容積率為144，建筑密度為4783%，綠地率為2060%，地面集中綠地率為1436%，屋頂集中綠地率為624%。

22用地性質(zhì)

瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點(diǎn)建設(shè)家具市場(chǎng)及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造良好的購(gòu)物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機(jī)生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購(gòu)物和休憩的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)讓每天來(lái)這里的消費(fèi)者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費(fèi)者提供問(wèn)訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設(shè)施。

23停車(chē)泊位

依據(jù)《瀏陽(yáng)市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2010―2030年）》、《瀏陽(yáng)市工業(yè)新城永盛組團(tuán)北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城的停車(chē)位商業(yè)按照08個(gè)/百平米，公寓按05個(gè)/百平米，住戶按一戶一個(gè)停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。這樣的停車(chē)位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，方便了家具大廈的住戶和家具市場(chǎng)的消費(fèi)者停車(chē)。

綜合上述規(guī)劃性指標(biāo)分析結(jié)果，該項(xiàng)目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則?？紤]到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)水平、居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，該項(xiàng)目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開(kāi)發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標(biāo)實(shí)際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開(kāi)發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

但是由于該項(xiàng)目商業(yè)性原則服務(wù)到位，可以吸引商家購(gòu)買(mǎi)店鋪；人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對(duì)生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購(gòu)買(mǎi)公寓；車(chē)位配備充足，能吸引大量的商家購(gòu)買(mǎi)商鋪，為大量資金充裕的消費(fèi)者購(gòu)物停車(chē)提供方便。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目規(guī)劃性指標(biāo)的現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時(shí)提高單位面積的售價(jià)，使其能盡快收回投資，效益達(dá)到最大化。

3規(guī)劃性指標(biāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用策略

首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應(yīng)歷史和呼應(yīng)未來(lái)。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取利益提供了有利的條件。

其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)該在公共設(shè)施、低收入住房等社會(huì)公共事務(wù)土地的使用活動(dòng)中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強(qiáng)有力的后備資源，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)有利于提高消費(fèi)者的整體生活水平，提升了消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的滿意度，有利于開(kāi)發(fā)商后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售。

最后是規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會(huì)利益。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過(guò)城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范和管制。具體地說(shuō)，城市規(guī)劃通過(guò)規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)對(duì)城市建設(shè)用地性質(zhì)，用途等做出相應(yīng)的規(guī)定，建設(shè)工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過(guò)度開(kāi)發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開(kāi)發(fā)商獲取利益的行為，但長(zhǎng)遠(yuǎn)地保障了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，提高了開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售以及開(kāi)發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動(dòng)城市化進(jìn)程的同時(shí)也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標(biāo)。站在開(kāi)發(fā)商的角度，為了實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化，將會(huì)與規(guī)定性指標(biāo)產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標(biāo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國(guó)城市化的進(jìn)程，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]金超由幾項(xiàng)規(guī)定性指標(biāo)反思控制性詳細(xì)規(guī)劃[J].山西建筑，2006，32（15）

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略范文第2篇

關(guān)鍵詞：事件營(yíng)銷;類型;問(wèn)題;建議

一、南寧房地產(chǎn)事件營(yíng)銷的事件類型

事件營(yíng)銷是指企業(yè)通過(guò)策劃、組織和利用具有新聞價(jià)值、社會(huì)影響以及名人效應(yīng)的人物或事件，吸引媒體、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)的銷售的手段和方式。近幾年南寧房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，一片大好。事件營(yíng)銷憑借其目的性強(qiáng)、成本低、效果明顯等特征，越來(lái)越受到房地產(chǎn)商的青睞，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的營(yíng)銷策略之一，目前市場(chǎng)上事件營(yíng)銷的事件類型主要有以下5種類型：

（一）營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)性事件

房地產(chǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)一般是指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中的各個(gè)重要時(shí)間點(diǎn)。如：首次對(duì)外推廣、營(yíng)銷中心開(kāi)放、園林示范展示區(qū)開(kāi)放、首次開(kāi)盤(pán)、二次開(kāi)盤(pán)等。這些事件都與項(xiàng)目的銷售有重大的關(guān)聯(lián)度，對(duì)項(xiàng)目的整盤(pán)銷售都會(huì)產(chǎn)生影響。此類事件的開(kāi)展通常是以吸引市場(chǎng)目光，提高項(xiàng)目知名度，為項(xiàng)目增加客戶基礎(chǔ)為目的的。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)性事件一般都會(huì)聲勢(shì)浩大，具有儀式感。如：營(yíng)銷中心開(kāi)放事件。營(yíng)銷中心開(kāi)放意味著營(yíng)銷中心可以正式接待客戶，正式入市。除了開(kāi)放儀式外，還會(huì)設(shè)計(jì)互動(dòng)游戲與冷餐環(huán)節(jié)，提高客戶的體驗(yàn)感和增加客戶的互動(dòng)性，線上推廣方面選用多媒體組合，全城發(fā)力，告知市場(chǎng)項(xiàng)目正式入場(chǎng)，吸引全城目光，為項(xiàng)目造勢(shì)。

（二）新聞公關(guān)事件

房地產(chǎn)新聞公關(guān)是指在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，按照新聞規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目的品牌需要，通過(guò)新聞媒介，樹(shù)立品牌形象，創(chuàng)造消費(fèi)需求，為營(yíng)造良好的外部發(fā)展環(huán)境等營(yíng)銷目標(biāo)的一種營(yíng)銷溝通手段。常見(jiàn)的新聞公關(guān)事件有：項(xiàng)目品牌會(huì)、產(chǎn)品會(huì)、媒體見(jiàn)面會(huì)等。此類事件的開(kāi)展通常是利用媒體為項(xiàng)目造勢(shì)，引發(fā)全城關(guān)注，除此之外就是危機(jī)公關(guān)的運(yùn)用，當(dāng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上出現(xiàn)負(fù)面消息時(shí)，運(yùn)營(yíng)部門(mén)會(huì)單獨(dú)為危機(jī)事件召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)，當(dāng)面澄清事實(shí)，擴(kuò)大影響力。

（三）爆點(diǎn)事件

房地產(chǎn)爆點(diǎn)事件是指在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中策劃的能立刻引起全城關(guān)注的事件。如：明星演唱會(huì)、大型展覽會(huì)、新科技體驗(yàn)或極具爭(zhēng)議性的活動(dòng)。爆點(diǎn)事件對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目而言，意義非凡。通常會(huì)在項(xiàng)目正式入市前或首次開(kāi)盤(pán)前，為引起全城關(guān)注而舉辦。雖有助于凸顯項(xiàng)目的品牌個(gè)性，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的美譽(yù)度和知名度。但一般人力、物力投入也大。

（四）系列事件

房地產(chǎn)系列事件是指同一主題下的舉辦兩場(chǎng)以上的不同事件，如：以女性為主題的瑜伽課堂活動(dòng)、插花藝術(shù)活動(dòng)、護(hù)膚養(yǎng)生講座活動(dòng)等。系列事件的舉辦有助于輸出項(xiàng)目的品牌理念，加深客戶對(duì)項(xiàng)目的品牌認(rèn)知

（五）周末暖場(chǎng)事件

房地產(chǎn)周末暖場(chǎng)事件是在每周末針對(duì)目標(biāo)客群舉辦的，能在現(xiàn)場(chǎng)制造熱鬧氣氛的一種事件。暖場(chǎng)活動(dòng)大致有幾種分類：親子活動(dòng)類、DIY類（蛋糕DIY、巧克力DIY、手工DIY等）、才藝展示類、互動(dòng)自助類等暖場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)用低、效果明顯，處于順?shù)N期的項(xiàng)目一般都會(huì)舉辦此類活動(dòng)。暖場(chǎng)事件有助于提升項(xiàng)目品牌影響力、吸引潛在客戶關(guān)注與逼定現(xiàn)場(chǎng)客戶成交的作用。

二、南寧房地產(chǎn)事件營(yíng)銷存在的問(wèn)題

（一）目標(biāo)不明確，盲目跟風(fēng)，不考慮事件與項(xiàng)目的品牌協(xié)調(diào)性、產(chǎn)品的特性是否有關(guān)聯(lián)度，最終導(dǎo)致宣傳效果較差，甚至影響企業(yè)的形象

事件營(yíng)銷的主要目的在于利用有新聞價(jià)值的事件的影響力，幫助項(xiàng)目持續(xù)向市場(chǎng)發(fā)聲，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和品牌的宣傳。但目前南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在一些為了做事件而做的企業(yè)，完全不考慮整個(gè)事件的調(diào)性是否與項(xiàng)目本身的氣質(zhì)契合，不僅浪費(fèi)了人力、財(cái)力、物力，更會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外的形象輸出。

（二）缺乏長(zhǎng)期性以及系統(tǒng)性，導(dǎo)致事件營(yíng)銷與銷售脫節(jié)，影響銷售進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在不同的開(kāi)發(fā)階段有不同的營(yíng)銷目標(biāo)，事件營(yíng)銷也要跟隨開(kāi)發(fā)周期的階段不同調(diào)整相應(yīng)的事件營(yíng)銷策略，這就需要以長(zhǎng)期且系統(tǒng)的將事件營(yíng)銷規(guī)劃好，從而幫助項(xiàng)目快速銷售。

（三）危機(jī)事件缺乏應(yīng)急處理措施，危機(jī)意識(shí)弱，導(dǎo)致危機(jī)事件處理不及時(shí)，不到位

危機(jī)事件一般具備突發(fā)性、緊急性和不確定性等特征。有些危機(jī)事件處理不當(dāng)會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失。南寧市場(chǎng)上常見(jiàn)的危機(jī)事件類型有：工程質(zhì)量問(wèn)題、客戶在營(yíng)銷中心打鬧、客戶維權(quán)拉橫幅等。這些危機(jī)事件往往會(huì)廣泛引起媒體的關(guān)注，稍處理不當(dāng)，就會(huì)影響企業(yè)品牌的美譽(yù)度。

（四）缺乏創(chuàng)新性，導(dǎo)致邀約客戶返場(chǎng)有難度，從而影響銷售

目前南寧市場(chǎng)上的事件營(yíng)銷活動(dòng)普遍創(chuàng)新性，在目前產(chǎn)品同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，事件營(yíng)銷的創(chuàng)新性尤為重要，創(chuàng)新的制造事件營(yíng)銷，才能跳脫出目前南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能以最少的成本獲得最大的利潤(rùn)，從而順利邀約客戶返場(chǎng)，為產(chǎn)品銷售提供輔助作用。

三、提升南寧房地產(chǎn)事件營(yíng)銷效果的建議

（一）明確目標(biāo)，加強(qiáng)關(guān)聯(lián)度

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)事件營(yíng)銷的目標(biāo)主要有三方面：一是為了聚攏人氣，為項(xiàng)目炒作；二是提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的知名度與名譽(yù)度；三是輸出項(xiàng)目銷售信息，從而幫助銷售。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，目標(biāo)也不盡相同，所以需要事件營(yíng)銷人員明確目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)性、目標(biāo)客戶氣質(zhì)、產(chǎn)品特性選擇適合的事件。

（二）制定計(jì)劃，明確策略，提高執(zhí)行力事件營(yíng)銷策略

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的主要營(yíng)銷策略之一，需要與項(xiàng)目的整體營(yíng)銷目標(biāo)相統(tǒng)一，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)具有長(zhǎng)期性、科學(xué)性、系統(tǒng)性等特征，事件營(yíng)銷策略也需根據(jù)項(xiàng)目特性、目標(biāo)客群特征、產(chǎn)品特點(diǎn)制定計(jì)劃，輔助項(xiàng)目完成不同階段的營(yíng)銷目標(biāo)，也可與其他項(xiàng)目形成差異化，體現(xiàn)自身的創(chuàng)新性。事件營(yíng)銷策略制定好后，需要安排專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)，在執(zhí)行中不的完善和修正事件營(yíng)銷策略以便于為下一階段的事件營(yíng)銷策略提供理論依據(jù)。

（三）強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)培訓(xùn)，提前做好危機(jī)事件預(yù)案處理

危機(jī)事件是房地產(chǎn)企業(yè)必備的能力之一，但危機(jī)事件往往具有不可控性和突發(fā)性，所以就需要在日常工作中加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的危機(jī)意識(shí)培訓(xùn)，積極排查現(xiàn)場(chǎng)、工地等潛在危機(jī)，并有針對(duì)性地對(duì)可能發(fā)生的危機(jī)事件做好預(yù)案，萬(wàn)一發(fā)生，及時(shí)處理，防止事態(tài)嚴(yán)重。

（四）正視事件營(yíng)銷，準(zhǔn)備好充足的資金

事件營(yíng)銷作為新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，目前已具備普遍性，很多企業(yè)喜歡影響力大、具有轟動(dòng)力的事件營(yíng)銷，這樣表面看似風(fēng)光，其實(shí)往往會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。事件營(yíng)銷還是需要從自身出發(fā)，科學(xué)分析事件營(yíng)銷費(fèi)用與效果之間的關(guān)系，合理地借助事件營(yíng)銷來(lái)完成營(yíng)銷目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

[1]張年勝.事件營(yíng)銷在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用研究[D].安徽：安徽大學(xué),2012.

[2]邱立波.如何借助事件營(yíng)銷提升企業(yè)提升品牌形象[J].新聞界,2010.

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地管理；房地產(chǎn)；關(guān)系

一、深刻理解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的本質(zhì)影響

1、正確理解把握政策基本面。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和實(shí)施各類具體措施主要是為了開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速有效發(fā)展，從而促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。在某種程度上，抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)只是表象，讓低收入階層有房住才是問(wèn)題的關(guān)鍵。從深層次看，解決房地產(chǎn)內(nèi)部矛盾、房地產(chǎn)緩和社會(huì)矛盾與土地管理的矛盾，有利于建設(shè)和諧社會(huì)，穩(wěn)定執(zhí)政基礎(chǔ)，加強(qiáng)執(zhí)政能力，這是政府的根本目的所在。作為被調(diào)控對(duì)象的之一，土地管理與社會(huì)民生息息相關(guān)。這二者聯(lián)系密切，是建設(shè)和諧社會(huì)的基本力量之一，我們?cè)谡J(rèn)識(shí)層面上，必須深刻理解國(guó)家政策意圖，做到緊跟不掉隊(duì)，并在牢牢把握政策基本面的前提下設(shè)定具體的應(yīng)對(duì)策略。

2、正確深入理解房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意圖。

由于大多數(shù)土地管理公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系密切，因此，在實(shí)體操作中，必須保證土地管理正確為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所運(yùn)用。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條的一部分，在宏觀調(diào)控面前，必須緊緊依靠相關(guān)的上級(jí)公司，團(tuán)結(jié)其他業(yè)務(wù)口系統(tǒng)，充分發(fā)揮與客戶端聯(lián)系密切的優(yōu)勢(shì)，為加快房地產(chǎn)的運(yùn)行，提高自身的土地管理利用率做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

另外，土地管理部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)到本輪調(diào)控的長(zhǎng)期性、全局性和嚴(yán)峻性，同時(shí)“做最壞的打算，朝最好的方向努力”，積極做好應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)和預(yù)案，重點(diǎn)關(guān)注客戶價(jià)值和現(xiàn)金流，堅(jiān)決而迅速地展開(kāi)行動(dòng)。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的現(xiàn)實(shí)影響。

1、長(zhǎng)期性分析

由于土地管理市場(chǎng)在很大程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系密切，因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在長(zhǎng)時(shí)期影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的同時(shí)，也將長(zhǎng)期影響土地管理。例如：在短期內(nèi)，由于某一地區(qū)地產(chǎn)銷售的萎縮，必將影響該區(qū)域土地管理的力度和實(shí)施面積，進(jìn)而影響該土地管理各個(gè)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；但從長(zhǎng)期看，由于增加土地供應(yīng)能力是長(zhǎng)期控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，因此，整體土地管理系統(tǒng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)并非徹底無(wú)望，而只是放緩，另外，在調(diào)控中前期，地產(chǎn)企業(yè)的正確應(yīng)對(duì)策略是加快開(kāi)發(fā)、銷售節(jié)奏，縮短開(kāi)發(fā)周期，迅速回籠資金，因此土地管理在調(diào)控中前期的管理規(guī)模將按預(yù)計(jì)幅度增加。

2、全局性分析 ：

對(duì)于全國(guó)性規(guī)模的土地管理而言，當(dāng)前珠三角區(qū)域是“重災(zāi)區(qū)”，但絕不會(huì)僅僅局限于珠三角區(qū)域，隨著調(diào)控影響蔓延至其他區(qū)域時(shí)，該區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也將受到嚴(yán)重的影響。隨著調(diào)控對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響的全面波及，土地管理也深刻的影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。

3、嚴(yán)峻性分析

長(zhǎng)期以來(lái)（包括在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時(shí)期），土地管理普遍管理狀況不佳，在地產(chǎn)銷售、經(jīng)營(yíng)狀況受到調(diào)控影響時(shí)，必然會(huì)進(jìn)一步加快土地管理項(xiàng)目的進(jìn)行和發(fā)展。土地管理部門(mén)與地產(chǎn)公司休戚相關(guān)，榮辱與共，土地管理勢(shì)必面臨的挑戰(zhàn)同樣嚴(yán)峻。

（1）優(yōu)勢(shì)/比較優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)：上級(jí)地產(chǎn)公司有著綜合實(shí)力支持；較高的客戶滿意度與忠誠(chéng)度；跨地域布局，確保整體經(jīng)營(yíng)安全；職業(yè)化的工作團(tuán)隊(duì)；良好的品牌知名度；近距離了解客戶信息，營(yíng)造和諧社區(qū)。

土地管理系統(tǒng)：自身良好的現(xiàn)金流與成本控制； 規(guī)范透明的制度流程；土地項(xiàng)目一旦投入到使用當(dāng)中，就會(huì)有立即具體的收費(fèi)，不會(huì)影響整體的管理水平。

重點(diǎn)分析：面對(duì)調(diào)控，土地管理最大的優(yōu)勢(shì)是貼近客戶，能夠及時(shí)搜集、了解客戶需要，在不斷創(chuàng)造客戶價(jià)值，提高客戶忠誠(chéng)度的同時(shí)，也可實(shí)質(zhì)性地幫助地產(chǎn)公司改善外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

（2）劣勢(shì)

土地管理系統(tǒng)高度依附地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；調(diào)控必將影響甚至削弱地產(chǎn)公司對(duì)土地管理的支持力度； 土地管理過(guò)程中多種經(jīng)營(yíng)收入減少；土地管理的同質(zhì)化傾向日趨明顯，創(chuàng)新能力日漸弱化；土地管理系統(tǒng)人員因處于地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條的末端，大都對(duì)公司產(chǎn)生的嚴(yán)重影響認(rèn)識(shí)不足。

重點(diǎn)分析：對(duì)于大多數(shù)土地管理部門(mén)而言，其最大的劣勢(shì)是僅僅具備自我改善能力。作為上級(jí)土地管理部門(mén)體制選擇的結(jié)果之一，大多數(shù)土地管理部門(mén)高度依附于地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展，面對(duì)重大變革，此類物業(yè)企業(yè)往往無(wú)法在短期內(nèi)僅僅憑借自身力量完成徹底有效的應(yīng)對(duì)管理方式。

（3）機(jī)遇

理順與地產(chǎn)公司的體制關(guān)系，建立市場(chǎng)化或內(nèi)部市場(chǎng)化的管理機(jī)制；在危機(jī)面前，組織會(huì)更有動(dòng)力進(jìn)行自我優(yōu)化，提高運(yùn)營(yíng)效率，減少官僚；壓力管理提高業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提升客戶忠誠(chéng)度； 主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)客戶、市場(chǎng)的研判；加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的學(xué)習(xí)和研究，更加聚焦，更加關(guān)注現(xiàn)金流；面對(duì)共同的敵人，組織成員會(huì)更加地團(tuán)結(jié)，有利于加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

（4）威脅

行動(dòng)遲緩及管理疏漏；運(yùn)營(yíng)成本有可能導(dǎo)致的管理質(zhì)量下降；多種經(jīng)營(yíng)收入減少導(dǎo)致的服務(wù)質(zhì)量降低；短期內(nèi)新增入住面積減少導(dǎo)致整體物業(yè)費(fèi)收入的規(guī)模效應(yīng)減低；管理麻木導(dǎo)致的質(zhì)量事故；

重點(diǎn)分析：在行業(yè)形勢(shì)變化期間，土地管理部門(mén)面臨的最大的威脅是，由于沒(méi)有過(guò)早的操辦和制定相關(guān)的政策法規(guī)，沒(méi)有堅(jiān)決迅速地展開(kāi)行動(dòng)，從而失去先機(jī)，在對(duì)房地產(chǎn)的土地調(diào)控方面不夠迅速。

三、土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略設(shè)計(jì)

策略目標(biāo)：提高和諧能力、促進(jìn)地產(chǎn)、提升品牌、加快創(chuàng)新

策略一：

通過(guò)各種有效途徑和形式，全面加強(qiáng)地區(qū)土地管理的和諧建設(shè)，為企業(yè)房地產(chǎn)順利度過(guò)調(diào)控期營(yíng)造一個(gè)良好的外部“軟”環(huán)境。

重要關(guān)注點(diǎn)：由于土地管理部門(mén)自身的資源條件有限，可考慮由地產(chǎn)公司投入專項(xiàng)資金，保障土地管理公司切實(shí)有效地開(kāi)展管理建設(shè)工作。

策略二：

堅(jiān)持客戶導(dǎo)向，持續(xù)提升客戶價(jià)值。在抓好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，在整個(gè)調(diào)控周期內(nèi)加快系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)客戶信息搜集與分析，根據(jù)客戶需要提供服務(wù)，有效提升客戶忠誠(chéng)度，穩(wěn)步降低服務(wù)成本，持續(xù)提升客戶忠誠(chéng)度。

策略三：

開(kāi)源節(jié)流是土地管理一貫的優(yōu)良傳統(tǒng)，長(zhǎng)期以來(lái)，土地管理一直在和地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的關(guān)系，在調(diào)控期間要進(jìn)一步合理降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。 以各種方式提高關(guān)系的效率；在確保工作質(zhì)量的前提下，提高工作效率，降低各項(xiàng)服務(wù)成本；在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)外包速度。

策略四：

加強(qiáng)員工關(guān)懷工作，營(yíng)造和諧團(tuán)隊(duì)。首先確保在當(dāng)前特殊的困難時(shí)期，管理人員能夠同舟共濟(jì)，共度難關(guān)，其次，利用危機(jī)管理，統(tǒng)一人員思想，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，營(yíng)造和諧奮進(jìn)的良好團(tuán)隊(duì)氛圍，提高職業(yè)團(tuán)隊(duì)的“純度”。

策略五：

面對(duì)變革，必須具有創(chuàng)新的思維，運(yùn)用創(chuàng)新的方法，更必須堅(jiān)決、迅速地行動(dòng)，結(jié)合土地管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，不斷引入新的管理內(nèi)涵，逐步加強(qiáng)客戶與企業(yè)在價(jià)值觀方面的互動(dòng)，改變客戶被動(dòng)接受服務(wù)的意識(shí)和習(xí)慣。

[參考文獻(xiàn)]

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)成本 管理控制 策略方法

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)和其他的一般行業(yè)相比，具有明顯的投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)以及投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。而我們所說(shuō)的房地產(chǎn)成本管理，指的是房地產(chǎn)公司進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)中的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)管理的主要控制對(duì)象是公司成本，然后再通過(guò)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的方法，來(lái)對(duì)公司的成本進(jìn)行有效的管理。公司進(jìn)行成本管理活動(dòng)的主要目的并不是為了節(jié)約成本，而是為了促使房地產(chǎn)公司能夠在激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)中保持足夠的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)公司的又好又快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)的成本管理與控制中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)的成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出往往會(huì)涉及到多個(gè)方面的內(nèi)容，如果企業(yè)對(duì)于成本的具體支出情況沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃與控制，就非常容易造成成本的疊加現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)資金的無(wú)形浪費(fèi)。成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性往往會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本核算與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要不相符，從而難以及時(shí)的為企業(yè)提供完整的成本資料。

（二）房地產(chǎn)的成本核算對(duì)象不明確

要想真正的實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)成本管理與控制，就要求其必須明確其管理的對(duì)象，這樣才能真正的做到有的放矢。而在我國(guó)的房地產(chǎn)成本管理與控制中，其核算對(duì)象通常需要依據(jù)具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容來(lái)進(jìn)行明確與規(guī)定，而在實(shí)際的核算過(guò)程中，房地產(chǎn)公司通常會(huì)把原本屬于同一個(gè)工程項(xiàng)目的核算對(duì)象進(jìn)行分離，這樣不僅會(huì)造成核算人員工作量的增加，也會(huì)使得其實(shí)際的成本項(xiàng)目費(fèi)用不能真實(shí)的反映出項(xiàng)目的資金投入狀況，從而使得其所提供的各項(xiàng)成本資料都缺乏一定的科學(xué)性與真實(shí)性，最終導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策缺乏一定的可靠依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)的成本核算缺乏有效依據(jù)

進(jìn)行房地產(chǎn)的成本核算時(shí)，要想獲得真實(shí)有效的成本信息，就必須要獲取施工單位所出具的有效發(fā)票，并以此為依據(jù)來(lái)進(jìn)行成本的有效核對(duì)。而由于施工單位在為房地產(chǎn)企業(yè)出具發(fā)票時(shí)，需要依據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定來(lái)繳納一定的營(yíng)業(yè)稅、附加稅和企業(yè)所得稅，而施工單位對(duì)于工程完工時(shí)卻沒(méi)有及時(shí)得到房地產(chǎn)支付款項(xiàng)的，通常就不給開(kāi)發(fā)票。這就使得房地產(chǎn)的成本核算缺乏有效的依據(jù)，造成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策缺乏相應(yīng)的信息支持，從而在一定程度上也會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、提高房地產(chǎn)的成本管理與控制的策略分析

（一）進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本預(yù)算

這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)內(nèi)部建立起相應(yīng)的項(xiàng)目成本預(yù)算編制部門(mén)，來(lái)使其能夠有效的依據(jù)企業(yè)的發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行預(yù)算的編寫(xiě)工作，并要求將預(yù)算結(jié)果交由相應(yīng)的管理人員來(lái)進(jìn)行仔細(xì)的審核，審核通過(guò)之后還要將成本預(yù)算結(jié)果落實(shí)到各個(gè)部門(mén)中，確保編制預(yù)算工作能夠在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)現(xiàn)全面的執(zhí)行。而在進(jìn)行預(yù)算的編制時(shí)，則要求其必須嚴(yán)格遵守實(shí)事求是的原則，依照分級(jí)編制的程序，來(lái)進(jìn)行預(yù)算的編制工作，制定合理的預(yù)算目標(biāo)，使其能夠從根本上來(lái)確保項(xiàng)目預(yù)算的可預(yù)見(jiàn)性。

（二）進(jìn)行成本管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)建

完善的成本管理機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理與控制工作的重要基礎(chǔ)。這就要求我們必須依據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況與發(fā)展需求，建立起更加完善而又全面的房地產(chǎn)成本管理機(jī)構(gòu)，使其能夠有效的為不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目安排不同的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，其中，在進(jìn)行單個(gè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作時(shí)，要求其合理的運(yùn)用職能制運(yùn)營(yíng)模式，而進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)時(shí)，則需要采取矩陣制的運(yùn)營(yíng)模式。此外，對(duì)于部分施工地點(diǎn)發(fā)生變化的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則通常需要采用分公司的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)進(jìn)行成本的管理與控制。

（三）進(jìn)行規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易

從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)反饋情況并不樂(lè)觀。再加上各個(gè)城市中房?jī)r(jià)的不斷上漲，就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所遭受的非議越來(lái)越多。而在房地產(chǎn)的成本管理與控制活動(dòng)中，能夠造成成本增加的因素有很多，其中最關(guān)鍵的因素就是投標(biāo)方的不規(guī)范性操作。部分投標(biāo)方為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就會(huì)變相的提高房產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)格，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的不規(guī)范性。因此，對(duì)房地產(chǎn)的交易行為進(jìn)行有效的管理控制具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略范文第5篇

隨著“新國(guó)十條”的頒布和近期接二連三調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的壓力。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是報(bào)紙廣告經(jīng)營(yíng)的重中之重。當(dāng)前的嚴(yán)峻宏觀形勢(shì)是否會(huì)對(duì)報(bào)紙廣告產(chǎn)生重大影響?報(bào)紙廣告在寂寞中制造的亮點(diǎn)能否打破市場(chǎng)的僵局呢?《廣告主》記者為此采訪了國(guó)內(nèi)首家發(fā)行3D房地產(chǎn)廣告的《安徽商報(bào)》和房地產(chǎn)企業(yè)綠城、萬(wàn)科的相關(guān)負(fù)責(zé)人，就這些問(wèn)題進(jìn)行了探討。

綠城安徽的營(yíng)銷經(jīng)理張明先生說(shuō)：“廣告投放和廣告策略本質(zhì)上沒(méi)有明顯變化。雖然形勢(shì)不樂(lè)觀，但具體到各家企業(yè)會(huì)有所不同，綠城更注重直接和客戶之間的互動(dòng)，側(cè)重于人與人之間的交流，有自己的俱樂(lè)部，自己的客戶平臺(tái)，會(huì)發(fā)揮一些老業(yè)主、老客戶的積極性和影響力。在報(bào)紙廣告的投放上沒(méi)有大的變化。”看來(lái)，壓力之下，一些房地產(chǎn)公司立足于自身優(yōu)勢(shì)，憑借自辦媒體影響力的同時(shí)保障其他媒體投放的穩(wěn)定，來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的局勢(shì)。

報(bào)紙以其成本的相對(duì)低廉和可重復(fù)閱讀至今仍然扮演著房產(chǎn)廣告宣傳中的重要角色，是房地產(chǎn)商首選的廣告媒介。但很多報(bào)紙房地產(chǎn)廣告墨守成規(guī)，以語(yǔ)氣相似的文字，版面雷同的設(shè)計(jì)進(jìn)行高強(qiáng)度和高密度的廣告投放。在房產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的時(shí)候，房地產(chǎn)公司可能對(duì)報(bào)紙廣告沒(méi)有過(guò)多的期待，只需傳達(dá)簡(jiǎn)單的信息就夠了。然而在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，常規(guī)廣告已經(jīng)不能滿足媒體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的增長(zhǎng)。在當(dāng)前狀態(tài)下，吸引消費(fèi)者去關(guān)注自己的樓盤(pán)顯然對(duì)于房地產(chǎn)公司具有不同尋常的意義。那么報(bào)紙廣告運(yùn)營(yíng)應(yīng)該如何創(chuàng)新才能為這個(gè)市場(chǎng)注入一些活力呢?

房地產(chǎn)廣告運(yùn)營(yíng)的組織架構(gòu)和管理模式，對(duì)報(bào)社的核心競(jìng)爭(zhēng)力和房地產(chǎn)廣告經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有直接影響。同樣的人員，不同的管理模式，效能大不一樣，為進(jìn)一步提高管理的有效性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)合作，打造具有創(chuàng)造力和競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)方式，許多報(bào)業(yè)集團(tuán)將內(nèi)部媒體的房地產(chǎn)行業(yè)單獨(dú)劃分出來(lái)，在廣告經(jīng)營(yíng)管理上進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，創(chuàng)新管理體制。像《安徽商報(bào)》和天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)都做了這樣的改革，成立了房產(chǎn)部。

另外，傳播技術(shù)的發(fā)展是影響廣告策略變化的重要因素之一。每一次傳播技術(shù)的變革，都會(huì)帶來(lái)廣告上的新突破，報(bào)紙房地產(chǎn)廣告也不例外。上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)廣告大部分都是簡(jiǎn)單的黑白文字。后來(lái)，廣告開(kāi)始色彩絢麗，圖片也越來(lái)越精致。從簡(jiǎn)單的手繪圖片到精美照片再到電腦虛擬繪圖，房地產(chǎn)廣告越來(lái)越具有吸引力。而6月1日《安徽商報(bào)》推出的同內(nèi)第一份報(bào)紙3D廣告，通過(guò)新傳播技術(shù)的應(yīng)用，在平面報(bào)紙上做出了雕塑般的立體效果。