前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇投資性房地產(chǎn)管理辦法范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

投資性房地產(chǎn)管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資信托 地產(chǎn)公司 融資

作者簡(jiǎn)介：馬驍宇，人民法院出版社。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度現(xiàn)狀

目前，我國(guó)并未針對(duì)房地產(chǎn)投資信托出臺(tái)專項(xiàng)立法，我國(guó)的法律中涉及房地產(chǎn)信托的相關(guān)條文可以說是遍布于各個(gè)部門法當(dāng)中，例如信托法、證券法等部門法。

其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門法中尋得蹤跡。

有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法通常散見于我國(guó)的《土地管理法及其實(shí)施條例》、《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等。

證券領(lǐng)域的立法則主要被規(guī)定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門法當(dāng)中。其中涉及房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)主要有：

1.在我國(guó)信托界，《信托法》可以說是母法，同時(shí)它也是針對(duì)信托領(lǐng)域的其他問題制定相關(guān)法律法規(guī)的前提和根據(jù)。這部法律對(duì)信托的定義、信托財(cái)產(chǎn)的范圍、經(jīng)營(yíng)原則以及各當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等均做出了一般性的規(guī)定。

2.《信托公司管理辦法》詳細(xì)規(guī)定了如何稱呼信托公司、如何管理信托公司的注冊(cè)資本、可以從事哪些業(yè)務(wù)、內(nèi)部架構(gòu)與管理體制、如何確定關(guān)聯(lián)交易、如何劃定誰(shuí)是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了極大壓縮，注重對(duì)信托公司信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和發(fā)展，同時(shí)針對(duì)信托公司的注冊(cè)資本體制實(shí)施了大幅改革，在具體管理方法上，對(duì)其采取不同情況不同對(duì)待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場(chǎng)上，對(duì)信托公司究竟應(yīng)該承擔(dān)哪些具體職責(zé)進(jìn)行了明確，同時(shí)還創(chuàng)設(shè)了“受益人大會(huì)”這一新的法律概念。出來上述這些內(nèi)容以外，該辦法在監(jiān)管方面還進(jìn)行了大膽地創(chuàng)新。

3.《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，它的主要內(nèi)容就是對(duì)信托領(lǐng)域的實(shí)務(wù)操作作出明確規(guī)定，對(duì)集合資金信托計(jì)劃的定義、信托計(jì)劃的設(shè)立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對(duì)風(fēng)險(xiǎn)申明書進(jìn)行認(rèn)購(gòu)、簽訂信托合同的具體事宜、如何對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關(guān)報(bào)表、受益人大會(huì)由哪些人構(gòu)成以及如何形成決議等內(nèi)容。該辦法還對(duì)委托人進(jìn)行了精確限定，同時(shí)嚴(yán)格劃定了自然人的數(shù)量，但是機(jī)構(gòu)投資者除外。

4.《信托公司治理指引》規(guī)定信托公司應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況，合理優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優(yōu)秀的投資伙伴，引入專業(yè)的管理精英。該指引同時(shí)還針對(duì)信托公司的內(nèi)部管理機(jī)關(guān)及各地的政府監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)做出了詳細(xì)規(guī)定，其核心要義就是要求上述管理機(jī)關(guān)在對(duì)信托公司實(shí)施監(jiān)管時(shí)要切實(shí)做到一切從實(shí)際出發(fā)，用發(fā)展的眼光看問題，特殊情況特殊對(duì)待，逐步擴(kuò)大監(jiān)管范圍，積極引導(dǎo)信托公司實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規(guī)范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進(jìn)行披露。投資公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、統(tǒng)計(jì)報(bào)告、賬目明細(xì)等內(nèi)容均應(yīng)被寫入公司的年度總結(jié)，同時(shí)，若上述事項(xiàng)屬于臨時(shí)重大事項(xiàng)，也應(yīng)作出總結(jié)。

6.《證券法》的內(nèi)容主要由何為證券、如何發(fā)行證券、證券如何進(jìn)行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對(duì)上市公司進(jìn)行收購(gòu)。

7.《證券投資基金法》內(nèi)容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進(jìn)行運(yùn)作、基金所有人有哪些權(quán)利等。

8.《公司法》，顧名思義，它主要調(diào)整的是公司內(nèi)部的法律關(guān)系，這種法律約束力同樣適用于信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)部法律關(guān)系。公司型信托機(jī)構(gòu)從出生到死亡也需要遵循公司法的相關(guān)規(guī)定。除此以外，我國(guó)新修訂的公司法打破了舊法對(duì)公司對(duì)外進(jìn)行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展鋪平了道路。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度不足

（一）組織形式方面的法律缺位

信托投資公司集中加入信托計(jì)劃的信托資金，組合方式運(yùn)用股權(quán)投資和債權(quán)投資，融資于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；信托貸款合同和信托投資協(xié)議將由信托投資公司和開發(fā)商同時(shí)進(jìn)行簽訂，并為開發(fā)商償還貸款和開發(fā)商股東回購(gòu)股權(quán)合法的擔(dān)保方案設(shè)定出來。盡管這些法律法規(guī)具體規(guī)定了信托，但是很多不同之處存在于房地產(chǎn)投資信托和信托之間，專門針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法規(guī)還是應(yīng)當(dāng)制定出來的，只有這樣才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。

依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)體現(xiàn)出下列特征，即公開籌集性、相對(duì)封閉性等。房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)仍舊處于初級(jí)階段，基金制度在進(jìn)行架構(gòu)時(shí)的核心要義就是如何才能做到切實(shí)維護(hù)投資人的合法權(quán)益。依據(jù)以前相關(guān)法律的規(guī)定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬(wàn)元以上。這就決定了信托投資規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)只能在特定的范圍內(nèi)進(jìn)行募集。而根據(jù)新修訂的相關(guān)法律之規(guī)定，在單獨(dú)的信托計(jì)劃中，自然人的數(shù)量上限為五十人，而合乎標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資人的數(shù)量自由。新法的這種規(guī)定極大拓展了信托計(jì)劃的規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資信托可以更加充分地發(fā)揮其自身流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競(jìng)爭(zhēng)的過程中，彼此之間時(shí)刻能夠感受到對(duì)方所帶來的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務(wù)質(zhì)量，以期能夠占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內(nèi)部具有更加健全的治理結(jié)構(gòu)，這就有助于投資人對(duì)基金管理人的管理行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。與信托型房地產(chǎn)投資信托不同，公司型房地產(chǎn)投資信托并未授予管理人以全權(quán)，取而代之的是部分授權(quán)的監(jiān)管模式，具體來說就是投資人與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層實(shí)行遞進(jìn)式的部分授權(quán)。房地產(chǎn)投資信托采取何種運(yùn)營(yíng)方式取決于該公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀如何，而上述兩種類型的房地產(chǎn)投資信托，公司型的運(yùn)營(yíng)情況要明顯超過信托型。 但是，新法對(duì)舊法所進(jìn)行的調(diào)整看起來似乎依舊沒能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問題上所作出的調(diào)整，將投資人的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定得有些過高，這無(wú)形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產(chǎn)投資信托制度發(fā)展的初衷背道而馳。另外，有關(guān)哪些委托人可以成為受益人的規(guī)定也偏離了信托領(lǐng)域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關(guān)規(guī)定無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。

（二）業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面的法律缺位

盡管我國(guó)當(dāng)下針對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行的是類似計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，法律保障已經(jīng)一定程度的具備了，但是這些法規(guī)還沒有完全滿足對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的要求。根據(jù)我國(guó)信托投資領(lǐng)域的相關(guān)立法的規(guī)定，只有在信托合同的份數(shù)不超過兩百份，且每份不低于5萬(wàn)元金額的情況下，信托投資公司才有權(quán)利對(duì)信托資金進(jìn)行集合地處置。這條規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)投資信托的融資規(guī)模進(jìn)行了大大的限制，也把較大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開的公共媒體營(yíng)銷宣傳的規(guī)定，把房地產(chǎn)投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。

我們應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域因產(chǎn)權(quán)而提起的民事訴訟頻發(fā)。刨根問題，我們可以發(fā)現(xiàn)兩方面的原因，這其中歷史因素固然應(yīng)考慮進(jìn)來，但我們應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注的是我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，那就是我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)的立法規(guī)制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內(nèi)容我們可以看出，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，信托業(yè)在其國(guó)內(nèi)早已發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立且成熟的行業(yè)，這一行業(yè)投資對(duì)象主要是面向那些相對(duì)發(fā)展完善的物業(yè)，因?yàn)橹挥幸运鼈優(yōu)橥顿Y對(duì)象，房地產(chǎn)投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業(yè)產(chǎn)權(quán)應(yīng)確定和完備。然而，反觀我國(guó)目前的現(xiàn)狀，若想滿足上述要求其難度可想而知，退一萬(wàn)步講，即便信托業(yè)在我國(guó)創(chuàng)建成功，但那也無(wú)法解決我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)壓根兒就不曾獲得其所開發(fā)土地的使用權(quán)。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲得一個(gè)相對(duì)安全可靠的資金來源的前提條件就是他們應(yīng)當(dāng)是所開發(fā)房產(chǎn)的所有權(quán)人。然而，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情卻是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在完成對(duì)土地的開發(fā)利用后，通常是將其產(chǎn)權(quán)分割為數(shù)份并同時(shí)面向社會(huì)不特定的購(gòu)房者進(jìn)行發(fā)售，這就使得每一個(gè)買房者都擁有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，房地產(chǎn)商如果想以其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)外募集資本，囿于其自身所持有的產(chǎn)權(quán)狀況而難以在證券市場(chǎng)上獲得立足之地。

綜上所述，我們可以看出信托財(cái)產(chǎn)及其投入市場(chǎng)的方向作為房地產(chǎn)投資信托中的重要內(nèi)容，它往往與產(chǎn)權(quán)及其孳生的其他權(quán)利密切相關(guān)，在產(chǎn)權(quán)無(wú)法確定的場(chǎng)合，房地產(chǎn)投資信托也只會(huì)是一紙空談。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產(chǎn)投資信托的發(fā)行主體僅局限于信托投資公司，這就無(wú)形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規(guī)定違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，使得房地產(chǎn)界的某些本來具有相關(guān)資質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)無(wú)法涉足到房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域。很明顯，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)明確授權(quán)給那些具備相應(yīng)條件的金融機(jī)構(gòu)，讓他們可以作為適格的發(fā)起人參與到信托當(dāng)中。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度的完善

（一）在房地產(chǎn)法中完善對(duì)房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制

要完善我國(guó)房地產(chǎn)法律制度，首先應(yīng)該考慮，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題作出明確規(guī)定。該制度涉及信托財(cái)產(chǎn)、投資方向等房地產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)權(quán)利，因此立法上需要界定產(chǎn)權(quán)歸屬，不具備清晰的產(chǎn)權(quán)，信托根本無(wú)法進(jìn)行。包括申報(bào)主體、受理機(jī)關(guān)、程序等有關(guān)信托的登記的規(guī)定，可以參考日本相關(guān)法律，立法中設(shè)定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，這樣才能落實(shí)《信托法》中信托登記的規(guī)定。我國(guó)出臺(tái)的土地管理法規(guī)，為土地使用制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定前進(jìn)，提供了強(qiáng)有力的立法保障?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》于1995年1月實(shí)施，該法是指引房地產(chǎn)開發(fā)和交易管理的一部基礎(chǔ)性法律，在開發(fā)房地產(chǎn)用地、交易以及權(quán)屬登記管理等方面作出全面的規(guī)定?？梢钥吹剑覈?guó)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)正在日趨完善。我們還應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的范圍，增加信托財(cái)產(chǎn)種類的發(fā)展。

（二）在證券法中完善對(duì)房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制

縱觀我國(guó)證券法律制度方面，應(yīng)當(dāng)將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發(fā)行、轉(zhuǎn)讓能提高其流通性，這種做法無(wú)疑與國(guó)際接軌。通過前文分析我們可以看出，在其他國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，又可以滿足投資保值、增資的需求。現(xiàn)如今，受益憑證我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國(guó)家和地區(qū)，證券含有信托受益憑證，比如在美國(guó)，證券法以及最高法院的司法解釋，皆把這類受益憑證界定為證券。由此說明，在我國(guó)《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。

投資性房地產(chǎn)管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；問題及對(duì)策

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位，行業(yè)整體提升的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)對(duì)這樣的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財(cái)務(wù)成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)當(dāng)下自身的財(cái)務(wù)成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對(duì)性的分析，方能找出積極的干預(yù)手段和應(yīng)對(duì)策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱。目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理僅局限于設(shè)計(jì)階段而忽視了項(xiàng)目實(shí)施過程的財(cái)務(wù)成本控制，或是認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵在于控制材料和設(shè)備的成本，相關(guān)部門和財(cái)會(huì)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理也不夠重視，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)不能全方位進(jìn)行成本控制。只有堅(jiān)持全面性原則考慮企業(yè)成本，才能保證財(cái)務(wù)成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊。當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當(dāng)陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法實(shí)施成本管理，其過程是依據(jù)財(cái)務(wù)管理部門給出的決算報(bào)告對(duì)財(cái)務(wù)成本實(shí)施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時(shí)間滯后性。由于建設(shè)項(xiàng)目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實(shí)施干預(yù)和彌補(bǔ)工作就顯得為時(shí)已晚，否則將浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力且彌補(bǔ)工作也會(huì)得不償失。這一流程的弊端是無(wú)法對(duì)進(jìn)行中的項(xiàng)目給以預(yù)測(cè)和控制，進(jìn)而造成項(xiàng)目竣工后成本核算只成為了簡(jiǎn)單的計(jì)算，失去了控制和改善的時(shí)機(jī)，顯得異常被動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未在全項(xiàng)目周期過程中給予財(cái)務(wù)成本管理以足夠的重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期過程，是以項(xiàng)目的投資決策開始，歷經(jīng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)階段，項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目投入使用階段，項(xiàng)目維護(hù)與修理階段，最終以項(xiàng)目拆除階段作為終點(diǎn)的一整個(gè)過程。在這一整個(gè)過程中，財(cái)務(wù)成本管理理念應(yīng)該始終貫穿其中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不深入，造成財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而未給予立項(xiàng)階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。

（四）工程預(yù)結(jié)算等重點(diǎn)環(huán)節(jié)存在問題嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算主要存在以下主要問題：一是工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經(jīng)不能夠準(zhǔn)確地反映出現(xiàn)在工程預(yù)結(jié)算的正確和真實(shí)性，在此之后的計(jì)算的繁瑣，大大影響了工程的進(jìn)度與實(shí)際效率；二是工程項(xiàng)目中心缺乏綜合管理，建設(shè)、設(shè)計(jì)和施工等單位之間缺乏統(tǒng)一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預(yù)結(jié)算款居高不下，整個(gè)工程的預(yù)結(jié)算失去真實(shí)性和準(zhǔn)確性使得工程資金陷入不利狀態(tài)；三是故意造假提高工程預(yù)結(jié)算，尤其涉及國(guó)家投資的有關(guān)項(xiàng)目時(shí)，做出高預(yù)算的假象，過高的預(yù)算差額會(huì)流入個(gè)人腰包，導(dǎo)致豆腐渣工程的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對(duì)策略

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用科學(xué)管理知識(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理視為一個(gè)全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中對(duì)于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時(shí)，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理過程中需要一定的技術(shù)支持，提升管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本控制管理中可以采取清單報(bào)價(jià)模式，此模式可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本進(jìn)行控制和管理。工程量清單是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種成本進(jìn)行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況看，相同的工程量，各個(gè)企業(yè)的價(jià)格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要一定的技術(shù)指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中可以采取戰(zhàn)略成本管理的模式，戰(zhàn)略管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

（三）完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進(jìn)行核算的對(duì)象。同時(shí)建立既有實(shí)權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程生命周期的各個(gè)重要環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計(jì)劃比對(duì)世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價(jià)、減少項(xiàng)目開發(fā)成本和辦理施工方款項(xiàng)給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行檢查考核，同時(shí)輔以不定期的隨機(jī)抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制實(shí)施到監(jiān)督工作中，力保財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實(shí)有效。

投資性房地產(chǎn)管理辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；主要風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施；保兌付

一、房地產(chǎn)信托概念及現(xiàn)況

信托就是“受人之托，代人理財(cái)”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財(cái)產(chǎn)管理制度。而房地產(chǎn)信托則是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定收益的一種信托業(yè)務(wù)。

中國(guó)信托業(yè)和中國(guó)的改革開放相伴而生，承載著金融體制改革和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的歷史使命，歷經(jīng)了曲折的發(fā)展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國(guó)信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實(shí)施的《信托投資公司資金信托計(jì)劃管理暫行辦法》共同構(gòu)筑了最基礎(chǔ)的“一法兩規(guī)”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規(guī)范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》正式實(shí)施，2010年銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。在相關(guān)法律法規(guī)的支持和清楚自己業(yè)務(wù)的定位后，中國(guó)信托業(yè)釋放出巨大的潛力?！?012中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：信托資產(chǎn)規(guī)模2007年底0.88萬(wàn)億元，2008年底1.22萬(wàn)億；2009年底2.01萬(wàn)億；2010年底3.04萬(wàn)億；2011年底4.81萬(wàn)億；2012年6月末5.54萬(wàn)億。近五年來實(shí)現(xiàn)了年增萬(wàn)億的高速增長(zhǎng)，正是房地產(chǎn)信托這個(gè)最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)。僅2011年，國(guó)內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個(gè)，發(fā)行規(guī)模近3，000億元，較上年增長(zhǎng)50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過了50億元。據(jù)估計(jì)，信托資產(chǎn)中有30%左右直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤(rùn)。

此外，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6，751.49億元。房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬(wàn)元的房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發(fā)行的兩年期左右的信托產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2012年及2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。正如“無(wú)間道”里說的，出來混總是要還的，現(xiàn)在，到房企和信托公司還債的時(shí)候了。

二、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析（電視電話）會(huì)議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話）會(huì)議”上強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控；堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。下半年，要著力加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)前瞻性管理，有效防范重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁銀行從業(yè)人員充當(dāng)資金中介或直接參與民間借貸，嚴(yán)防信貸資金通過各種途徑流入民間借貸市場(chǎng)。尚福林要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，加強(qiáng)前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置，防止個(gè)別領(lǐng)域、個(gè)別地區(qū)的局部性風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)槿中?、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范采取了比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示、日常監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)信息披露、提前關(guān)注重點(diǎn)公司及重點(diǎn)項(xiàng)目、制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案、對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施事前報(bào)告制度等?？傮w來看，前期采取的監(jiān)管措施在控制發(fā)展節(jié)奏，防范化解風(fēng)險(xiǎn)方面收到了良好的效果。

三、房地產(chǎn)信托主要的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

自從“保兌付”成為房地產(chǎn)信托的焦點(diǎn)詞一來。監(jiān)管部門、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產(chǎn)信托容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產(chǎn)信托的唯一風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目本身、盡職調(diào)查的過程、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的中間環(huán)節(jié)以及信托公司監(jiān)管過程中潛藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

一切的源頭都是項(xiàng)目本身，選擇一個(gè)好的項(xiàng)目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán)。一款信托產(chǎn)品的成立需要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)，成立前要做相關(guān)的盡職調(diào)查、風(fēng)控審核、發(fā)行預(yù)審等；發(fā)行時(shí)需要聯(lián)系銀行、直銷、第三方渠道做相應(yīng)的路演和推介會(huì)；后期則需要相應(yīng)的資金募集、確認(rèn)函發(fā)放、成立公告；對(duì)于信托公司來說，監(jiān)管資金使用以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制都是必不可少的環(huán)節(jié)。

從開始的盡職調(diào)查到后期，整個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)節(jié)，最大的風(fēng)險(xiǎn)肯定是項(xiàng)目本身，如果一開始對(duì)這個(gè)項(xiàng)目沒有做好盡職調(diào)查，沒有做合適的評(píng)估，那肯定后來所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)由這部分問題產(chǎn)生。選擇房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的核心理念就是項(xiàng)目本身。主要考察項(xiàng)目產(chǎn)生多少的利潤(rùn)、收益回報(bào)是多少、地價(jià)成本多少等方面。當(dāng)然交易對(duì)手的水平也決定了項(xiàng)目的成敗，如果交易對(duì)手企業(yè)信用狀況良好、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、項(xiàng)目管理體制完善、資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)等，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

這個(gè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)控制主要依賴于信托公司業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的遴選和信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的整體把控。要求盡職調(diào)查一定要做細(xì)致，避免出現(xiàn)未披露的或有負(fù)債及表外融資。

2.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

確定了項(xiàng)目后，信托公司如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)的管理，是否準(zhǔn)確掌控項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況以及項(xiàng)目資金流的回收也是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要一環(huán)。

信托公司一般是通過占有項(xiàng)目公司的股權(quán)、派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員、掌管項(xiàng)目公司證照印鑒、查閱項(xiàng)目公司所有檔案及掌控項(xiàng)目方銀行賬戶來管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。但是即便如此項(xiàng)目公司也會(huì)想出一系列的應(yīng)對(duì)措施，達(dá)到逃避監(jiān)管的目的。

在實(shí)際的監(jiān)管過程中，會(huì)出股東拆借資金到期不歸還、虛報(bào)工程量、截留銷售回款、私刻印鑒、購(gòu)買大額理財(cái)產(chǎn)品實(shí)為私下挪用等不良行為，這給項(xiàng)目帶了巨大的資金監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。信托公司在一次一次的資金挪用中與項(xiàng)目公司博弈，并在實(shí)踐中不斷總結(jié)項(xiàng)目方的操作手段，制定相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。

通常信托公司會(huì)進(jìn)行實(shí)時(shí)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、定期或不定期的進(jìn)行信托資產(chǎn)清查、要求項(xiàng)目公司做出書面的信用承諾、逐筆核實(shí)項(xiàng)目公司所報(bào)的工程款等方式來防范及發(fā)現(xiàn)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)信托資產(chǎn)不受侵害。

3.兌付風(fēng)險(xiǎn)

2012年始，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，還有一些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目則引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤。各個(gè)信托公司的“保兌付”表現(xiàn)各有不同。

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下出現(xiàn)的“問題”，主要有兩方面的原因。一方面，開發(fā)貸未能如期取得。部分房地產(chǎn)信托資金進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間點(diǎn)比較靠前，多為前期開發(fā)報(bào)建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產(chǎn)項(xiàng)目走過該階段后，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸資金來償還。而房地產(chǎn)調(diào)控政策之下的銀行貨幣政策隨之調(diào)整，使得原本計(jì)劃內(nèi)的資金注入出現(xiàn)問題，即使是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實(shí)際放款，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)供血不足。另一方面，市場(chǎng)驟變，銷售回款緩慢。部分房地產(chǎn)信托為開發(fā)商提供建設(shè)類資金，信托資金支持項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后，本期望通過銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流從而兌付信托資金的項(xiàng)目，但突遇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，限購(gòu)政策持續(xù)，銀行個(gè)人貸款政策調(diào)整等不利因素，使得房子不能按期銷售，資金回籠過慢，自然導(dǎo)致信托資金的兌付也就出現(xiàn)了問題。但應(yīng)當(dāng)看到，信托公司為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹(jǐn)慎一點(diǎn)的公司一般規(guī)定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司近100%的股權(quán)，且項(xiàng)目公司證照、印鑒及銀行賬戶均在信托公司的掌控范圍內(nèi)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)是短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而非長(zhǎng)期性的大問題，也就是說不是項(xiàng)目?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，這也就是資產(chǎn)管理公司為什么會(huì)接盤的原因。

房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但需防范個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付的情況出現(xiàn)，上半年多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止清盤。與此同時(shí)，個(gè)別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖然在剛性兌付機(jī)制下，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但是個(gè)別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產(chǎn)信托的未來

2012年還剩最后四個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景尚不明朗。一方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的期待，另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入。而房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)則暗潮涌動(dòng)，投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托預(yù)期收益的揣測(cè)也有點(diǎn)像霧里看花。

近期，雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財(cái)產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨(dú)立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產(chǎn)融資開始到期的時(shí)點(diǎn)，因此投資者在選擇此類信托時(shí)，應(yīng)注意考察融資方的社會(huì)活動(dòng)和對(duì)項(xiàng)目的考察，警惕部分風(fēng)險(xiǎn)的傳遞。

參考文獻(xiàn)

[1]平安信托.中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告[R].21世紀(jì)傳媒.2012.

[2]苗燕.銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理[J].上海證券報(bào)，2012（7）.

[3]馮娜娜.房地產(chǎn)信托三大風(fēng)險(xiǎn)保兌付是最后戰(zhàn)役[OL].21世紀(jì)網(wǎng).

投資性房地產(chǎn)管理辦法范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)成本管理；管理體系

隨著我國(guó)商品房交易市場(chǎng)的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時(shí)房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇?，F(xiàn)階段我國(guó)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房?jī)r(jià)居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購(gòu)令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價(jià)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)界的利潤(rùn)開始縮水，為了面對(duì)這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的政策的形式下。財(cái)務(wù)成本的控制和減少開支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問題，同樣房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財(cái)務(wù)人員水平管理意識(shí)不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問題并給予解決。

1.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理目前存在的管理問題

1.1房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱且管理辦法老化

目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識(shí)薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無(wú)；成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時(shí)財(cái)務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。至于財(cái)務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段?，F(xiàn)代成本管理的一個(gè)基本要求是成本信息提供的及時(shí)性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒有做到，發(fā)展速度遠(yuǎn)超過了管理體系的改革速度，財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過程中建立了一套相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理體系，但在具體實(shí)施的過程中沒有執(zhí)行不到位，無(wú)法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過程中對(duì)員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎(jiǎng)懲制度，沒有真正的激發(fā)帶動(dòng)起所有員工的積極心，很難在新型財(cái)務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。

1.3.房地產(chǎn)公司在整個(gè)項(xiàng)目周期過程中財(cái)務(wù)成本管理不夠健全

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)周期過程包括以下幾個(gè)階段，首先是項(xiàng)目的投資決策，然后到設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護(hù)與修理階段。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)，所以在著每一個(gè)階段財(cái)務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實(shí)際上有些房地產(chǎn)公司對(duì)此認(rèn)識(shí)不到位，使得把財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而沒有足夠重視立項(xiàng)和施工階段，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理的措施

2.1.財(cái)務(wù)成本管理過程中加強(qiáng)系統(tǒng)管理意識(shí)和運(yùn)用科學(xué)的管理辦法。

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理意識(shí)以及善于運(yùn)用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管里視為一個(gè)全面化的全過程的管理工程，而不是某個(gè)階段性的工作。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中針對(duì)公司不同的成本采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，增強(qiáng)公司企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力要從實(shí)際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.2.建立合理的公司獎(jiǎng)懲制度，激勵(lì)員工熱情提高積極性。

降低成本對(duì)于一個(gè)公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵(lì)制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的獎(jiǎng)懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設(shè)當(dāng)中沒有實(shí)施執(zhí)行。這需要各個(gè)房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績(jī)效考核辦法，根據(jù)績(jī)效考核辦法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

2.3.通過制度強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理和控制措施

首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益

為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤(rùn)為起點(diǎn)，采用倒推，預(yù)測(cè)的方式對(duì)年度及未來經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測(cè)、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量有機(jī)結(jié)合。再就要改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系主要在于完善公司財(cái)務(wù)成本審批制度和改進(jìn)財(cái)務(wù)核算體系，各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對(duì)合同評(píng)審，成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。

3.結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這新形勢(shì)下如何提高經(jīng)濟(jì)效益，如何做好財(cái)務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來面臨的長(zhǎng)期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財(cái)務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實(shí)踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢(shì)制定好相應(yīng)的管理對(duì)策，才能保證公司長(zhǎng)久高的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]袁斌.新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，（23）。

[2]錢劍.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題與完善對(duì)策[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（02）。

投資性房地產(chǎn)管理辦法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；問題；對(duì)策

文章編號(hào)：ISSN1006―656X（2013）12-0028-02

一、前言

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位，行業(yè)整體提升的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)對(duì)這樣的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財(cái)務(wù)成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)當(dāng)下自身的財(cái)務(wù)成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對(duì)性的分析，方能找出積極的干預(yù)手段和應(yīng)對(duì)策略。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自從國(guó)家推行新的住房改革計(jì)劃以來，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)成倍增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運(yùn)動(dòng)。給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來了較大的影響。目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會(huì)資源的人所占用，這就造成了社會(huì)上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。隨著最新限購(gòu)令的出臺(tái)，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價(jià)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間是有限的，在土地公開招標(biāo)的情況下，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率已經(jīng)大不如前了。面對(duì)即將到來的降價(jià)潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財(cái)務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理僅局限于設(shè)計(jì)階段而忽視了項(xiàng)目實(shí)施過程的財(cái)務(wù)成本控制，或是認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵在于控制材料和設(shè)備的成本，相關(guān)部門和財(cái)會(huì)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理也不夠重視，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)不能全方位進(jìn)行成本控制。只有堅(jiān)持全面性原則考慮企業(yè)成本，才能保證財(cái)務(wù)成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊

當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當(dāng)陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法實(shí)施成本管理，其過程是依據(jù)財(cái)務(wù)管理部門給出的決算報(bào)告對(duì)財(cái)務(wù)成本實(shí)施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時(shí)間滯后性。由于建設(shè)項(xiàng)目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實(shí)施干預(yù)和彌補(bǔ)工作就顯得為時(shí)已晚，否則將浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力且彌補(bǔ)工作也會(huì)得不償失。這一流程的弊端是無(wú)法對(duì)進(jìn)行中的項(xiàng)目給以預(yù)測(cè)和控制，進(jìn)而造成項(xiàng)目竣工后成本核算只成為了簡(jiǎn)單的計(jì)算，失去了控制和改善的時(shí)機(jī)，顯得異常被動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未在全項(xiàng)目周期過程中給予財(cái)務(wù)成本管理以足夠的重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期過程，是以項(xiàng)目的投資決策開始，歷經(jīng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)階段，項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目投入使用階段，項(xiàng)目維護(hù)與修理階段，最終以項(xiàng)目拆除階段作為終點(diǎn)的一整個(gè)過程。在這一整個(gè)過程中，財(cái)務(wù)成本管理理念應(yīng)該始終貫穿其中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不深入，造成財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而未給予立項(xiàng)階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。

（四）沒有指定具體的成本管理計(jì)劃

許多企業(yè)都沒有制定詳細(xì)可行的財(cái)務(wù)成本管理計(jì)劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項(xiàng)目的開始初期就應(yīng)該制定相信的成本預(yù)算，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行生產(chǎn)管理活動(dòng)。但是許多企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到控制管理成本的重要性，對(duì)目標(biāo)的成本控制意識(shí)還是停留在最表面上。對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無(wú)法嚴(yán)格有效執(zhí)行。

（五）工程預(yù)結(jié)算等重點(diǎn)環(huán)節(jié)存在問題嚴(yán)重

目前房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算主要存在以下主要問題：一是工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經(jīng)不能夠準(zhǔn)確地反映出現(xiàn)在工程預(yù)結(jié)算的正確和真實(shí)性，在此之后的計(jì)算的繁瑣，大大影響了工程的進(jìn)度與實(shí)際效率；二是工程項(xiàng)目中心缺乏綜合管理，建設(shè)、設(shè)計(jì)和施工等單位之間缺乏統(tǒng)一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預(yù)結(jié)算款居高不下，整個(gè)工程的預(yù)結(jié)算失去真實(shí)性和準(zhǔn)確性使得工程資金陷入不利狀態(tài)；三是故意造假提高工程預(yù)結(jié)算，尤其涉及國(guó)家投資的有關(guān)項(xiàng)目時(shí)，做出高預(yù)算的假象，過高的預(yù)算差額會(huì)流入個(gè)人腰包，導(dǎo)致豆腐渣工程的出現(xiàn)。

（六）負(fù)債率過高

過高的負(fù)債率使企業(yè)成本的升高，并且較高的負(fù)債率使得企業(yè)的現(xiàn)金流量大量減少，不利于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型企業(yè)，一旦負(fù)債率過高則會(huì)直接影響公司的財(cái)務(wù)成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對(duì)策略

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用科學(xué)管理知識(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理視為一個(gè)全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中對(duì)于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時(shí)，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理過程中需要一定的技術(shù)支持，提升管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本控制管理中可以采取清單報(bào)價(jià)模式，此模式可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本進(jìn)行控制和管理。工程量清單是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種成本進(jìn)行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況看，相同的工程量，各個(gè)企業(yè)的價(jià)格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要一定的技術(shù)指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中可以采取戰(zhàn)略成本管理的模式，戰(zhàn)略管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

（三）完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進(jìn)行核算的對(duì)象。同時(shí)建立既有實(shí)權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程生命周期的各個(gè)重要環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計(jì)劃比對(duì)世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價(jià)、減少項(xiàng)目開發(fā)成本和辦理施工方款項(xiàng)給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行檢查考核，同時(shí)輔以不定期的隨機(jī)抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制實(shí)施到監(jiān)督工作中，力保財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實(shí)有效。

（四）強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制。首先應(yīng)強(qiáng)化投資決策成本控制

財(cái)務(wù)部門切實(shí)測(cè)算擬建項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等前期財(cái)務(wù)指標(biāo)編制項(xiàng)目計(jì)劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財(cái)務(wù)目標(biāo)成本。同時(shí)，立項(xiàng)階段應(yīng)做好各種組織籌劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌建階段的低成本規(guī)劃。第二強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理。利用成本預(yù)算實(shí)施限額控制，把設(shè)計(jì)費(fèi)的限額與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛勾。強(qiáng)化方案優(yōu)化措施和圖紙會(huì)審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性、最優(yōu)化。最后，強(qiáng)化內(nèi)部復(fù)審制度，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃報(bào)批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格審核最后強(qiáng)化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期應(yīng)全面、準(zhǔn)確分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對(duì)工程成本的影響做出分析評(píng)價(jià)。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。

（五）減少企業(yè)的負(fù)債率

當(dāng)前應(yīng)對(duì)成本危機(jī)最重要的方法之一就是降低企業(yè)的負(fù)債率。過高的負(fù)債率不僅增加了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，并且減少了企業(yè)的現(xiàn)金流通速率，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。如果減少負(fù)債率就可以最大限度上的增加企業(yè)現(xiàn)金流通速率，相對(duì)減少企業(yè)開發(fā)成本。讓企業(yè)更好地管理自己的財(cái)務(wù)成本。

五、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞不但影響企業(yè)自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)而制定商品價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。所以，從強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理和控制人手，重視和做好財(cái)務(wù)成本管理工作是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

[1]周興梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理.現(xiàn)代商業(yè)，2009（11）.