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房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文第1篇

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，特點有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨的風(fēng)險多等。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述

當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

1.1 項目風(fēng)險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

1.2 項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運

用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后

是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

2.3 項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；工程管理

隨著房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程涉及很多內(nèi)容，對這些內(nèi)容的進(jìn)行有效處理就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。

1.工程的總體規(guī)劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規(guī)劃， 同樣房地產(chǎn)開發(fā)項目也需要一個有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之前都有一個總體設(shè)計與規(guī)劃。工程開發(fā)的總設(shè)計是開發(fā)建設(shè)工作重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。工程設(shè)計的報批和編制是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要前期工作。

2.相關(guān)方面的協(xié)調(diào)合作。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程要涉及面廣， 加上房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設(shè)范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發(fā)總承包制度；定期召開有關(guān)部門的協(xié)調(diào)會；積極配合開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位及時理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3.工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質(zhì)量是取勝的重要砝碼， 房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)工程項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質(zhì)量的關(guān)。工程質(zhì)量好壞是設(shè)計質(zhì)量、勘察質(zhì)量、原材料質(zhì)量、使用維護(hù)質(zhì)量及施工質(zhì)量的直接反映，所以在工程開發(fā)設(shè)過程中要注意各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，對整體開發(fā)建設(shè)過程進(jìn)行全面、深入的質(zhì)量監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，解決問題。

4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗收的請求，有關(guān)的驗收小組要依照國家制定的各類質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收和鑒定，只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件才能進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的常見問題

1.前期準(zhǔn)備工作不充分

當(dāng)前很多房地產(chǎn)項目存在著盲目決策開發(fā)的問題，往往沒有進(jìn)行充分前期調(diào)研論證，通常地產(chǎn)開發(fā)公司很多地關(guān)心的是工程項目建設(shè)的位置、配套設(shè)施以及和商業(yè)環(huán)境等，然而對其開發(fā)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的論證關(guān)注不夠，往往造成因工程項目前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問題。例如結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.對施工許可程序不重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行項目開發(fā)時施工單位為了工程進(jìn)度，往往還沒有經(jīng)過建設(shè)主管部門施工許或相關(guān)手續(xù)沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關(guān)施工許可未完成之前，就進(jìn)行開工。往往會導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進(jìn)行，而且也造成了不良的社會影響。

3.監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗收不嚴(yán)謹(jǐn)

由于設(shè)計單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量設(shè)計問題，很多施工單位隨意變更設(shè)計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多開發(fā)單位對工程施工中的分項驗收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程竣工總體驗收時產(chǎn)生驗收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。

三、改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議

項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認(rèn)為，要從根本上加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項目管理普遍存在調(diào)研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優(yōu)化項目管理，必須加強對項目開發(fā)規(guī)劃和設(shè)計等前期管理工作。項目開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資分析，盡量將風(fēng)險控制在預(yù)期內(nèi)。進(jìn)行充分的市場調(diào)查，明確消費者的需求， 選擇更具商業(yè)價值地段，設(shè)計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口。加強與國家規(guī)劃部門溝通尋找政策上的支持，協(xié)調(diào)和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)不到位而產(chǎn)生工程進(jìn)程被叫停、設(shè)計反復(fù)修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費。

2.加強項目施工過程的質(zhì)量管理與控制

在施工之前，工程項目開發(fā)商應(yīng)與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴(yán)格遵守合同的要求來辦事，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質(zhì)量等進(jìn)行明細(xì)的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強施工質(zhì)量的控制，對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.加強成本管理和風(fēng)險控制

價格是房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的重要籌碼，開發(fā)項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴(yán)格控制項目成本。在項目開發(fā)之前充分做好預(yù)測和評估工作，對項目成本、利潤等進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在施工過程中，充分做到投標(biāo)招標(biāo)的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長，風(fēng)險大的行業(yè)，因此，控制風(fēng)險是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合同的形式，明確開發(fā)過程中的各參與方的責(zé)任，來減少隱蔽損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文第3篇

[關(guān)鍵詞] 建筑工程 管理 全方位

引言

目前，管理科學(xué)已被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)，其目的是實現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外，科學(xué)的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，為此，必須科學(xué)合理做好全方位工程管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。

一、 建筑工程管理中存在的問題

建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉促進(jìn)場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)

科學(xué)合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對項目管理部門及機構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

三、 全方位建筑工程管理的五個方面

1. 完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2. 加強建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。

3. 建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調(diào)一點，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4. 建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5. 建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責(zé)任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

四、 結(jié)語

我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。

參考文獻(xiàn)

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風(fēng)，2013（04）.

[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）

作者簡介：

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；工程招標(biāo)；合同管理

中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價

以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競爭機制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。

2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風(fēng)險；

3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。因此要以合理低價中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；

5、在商務(wù)標(biāo)評審時，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報價。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報價給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。

在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。

為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進(jìn)行包干；

3、.當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務(wù)費等的計價方式；

4、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進(jìn)行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護(hù)；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評價招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進(jìn)行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便

把招投標(biāo)與合同管理進(jìn)行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系

要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進(jìn)行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動的評估，也是下次招投標(biāo)活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的工作水平。

五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團(tuán)隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。

結(jié)束語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進(jìn)行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標(biāo)階段的合同管理[J]. 科技致富向?qū)? 2011（24）

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；裂縫；工程質(zhì)量；管理；案例分析

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了前所未有的快速發(fā)展，同時人們對房屋的質(zhì)量要求越來越高。但是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量情況非常嚴(yán)峻，房屋存在的質(zhì)量問題還是不少，特別是裂縫問題，難以根治。為此，房產(chǎn)開發(fā)單位，要圍繞著質(zhì)量管理，在進(jìn)行整個工程項目的管理過程中，要一直實施工程質(zhì)量管理，解決好房屋的裂縫問題，從而提高房屋的質(zhì)量，并維護(hù)好用戶的利益。

1.房屋裂縫問題的難點

1.1房屋裂縫投訴的主要問題

裂縫是近年來用戶投訴的熱點，而裂縫的原因也是比較復(fù)雜的，裂縫主要有：勘察設(shè)計、施工工藝不規(guī)范、混凝土內(nèi)部溫差變化、材料伸縮、基礎(chǔ)不均勻沉降、荷載或外部力量作用引起的裂縫。

1.2矛盾糾紛的主要情況

由于裂縫原因的復(fù)雜性和其普遍性，加上裂縫的處理還沒統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就使得矛盾糾紛就相對多，處理上也相對棘手。另一方面，由于房產(chǎn)開發(fā)單位的重視程度不夠、住戶的法律意識不強等原因也使得這樣的矛盾糾紛進(jìn)一步擴(kuò)大，個別地方此類矛盾問題出現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢。

1.3協(xié)調(diào)管理的主要困難

前面簡單分析了矛盾糾紛的基本情況，這里主要從政府部門管理的角度，分析在處理解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛時所面臨的主要困難?？傮w來說，三個方面：一是對部分住戶的協(xié)調(diào)比較困難。多數(shù)住戶針對房屋裂縫問題還是能夠比較理性地去對待，能夠依法依規(guī)依合同提出訴求，但是也有少數(shù)極個別的住戶人員具有借題發(fā)揮、聚眾滋事、敲詐勒索的不良企圖，煽動群眾鬧事，不聽政府有關(guān)主管部門的解答、協(xié)調(diào)和處理，甚至認(rèn)為政府在為開發(fā)商說話。二是對一些開發(fā)企業(yè)的管理比較困難。地方要發(fā)展，需要開發(fā)商的投資和建設(shè)；但是有一些開發(fā)企業(yè)應(yīng)對住戶的投訴很不主動、也不積極，想用拖延、不理睬的態(tài)度來解決問題，甚至把問題的包袱、集訪的住戶甩給政府；政府的協(xié)調(diào)、處理乃至處罰工作實施起來比較困難。三是政府有關(guān)部門自身處理問題的不當(dāng)或不力?？赡苡幸韵聨讉€方面的情況：重視程度還不夠、調(diào)查了解不清楚、行政執(zhí)法不規(guī)范不嚴(yán)格、對相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不熟悉、協(xié)調(diào)溝通不細(xì)致不到位等。

2.處理房屋裂縫問題的基本依據(jù)

為了處理協(xié)調(diào)因房屋裂縫產(chǎn)生的投訴或糾紛，找到解決問題的法律政策依據(jù)是至關(guān)重要的。以相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議、文件為依據(jù)，認(rèn)真解讀相關(guān)的規(guī)定、條款，能夠為問題的處理提供基本的原則和方向。

這里給出主要的依據(jù)：《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》。該規(guī)范在8.1.1條中規(guī)定，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量缺陷按表8.1.1確定，其中有關(guān)裂縫的規(guī)定如表1。同時，作為強制性條文，該規(guī)范8.2.1中明確規(guī)定：現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量不應(yīng)有嚴(yán)重缺陷。按現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范，裂縫寬度在允許范圍（0.3mm）以內(nèi)屬一般質(zhì)量缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。在混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程驗收中，該規(guī)范的10.2.3規(guī)定，當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量不符合要求時，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行處理。

3.處理房屋裂縫問題的程序或辦法

針對前面所述的處理房屋裂縫問題所面臨的困難，根據(jù)處理問題的主要依據(jù)，這里提出處理、協(xié)調(diào)、解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛的基本程序或方法。

3.1前期的管理

從統(tǒng)計資料上看，開發(fā)商的違規(guī)行為逐漸成為工程質(zhì)量問題的源頭。在市場房子好賣時，質(zhì)量已不是根本動力，建設(shè)單位一般都會加快開發(fā)進(jìn)度，必然要求施工單位加快進(jìn)度，造成進(jìn)度加快，質(zhì)量下降的情況。在市場行情不好時，建設(shè)單位往往縮減投資，壓低造價，延期付款，造成施工單位經(jīng)營困難，迫使施工單位想盡辦法節(jié)省開資，必然會有偷工減料，降低質(zhì)量情況的現(xiàn)象。還有，形象工程、獻(xiàn)禮工程，為了某時達(dá)到什么形象進(jìn)度，加班加點趕進(jìn)度，造成工程質(zhì)量下降。

筆者認(rèn)為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了減少與周邊住戶或購房業(yè)主因房屋裂縫產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)做好以下兩點：一是嚴(yán)格遵循“先治坡、后置窩”的原則，在周邊有相鄰建筑物的情況下，必須對邊坡工程、基坑工程和基礎(chǔ)工程做好勘察設(shè)計工作，首先進(jìn)行邊坡治理和支護(hù)工程的設(shè)計與施工，完善相關(guān)建設(shè)手續(xù)；加強周邊土體與建筑物的監(jiān)測，確保對周邊房屋無明顯影響的前提下開始主體工程的建設(shè)。二是在建設(shè)過程中，加強勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理全過程的規(guī)范和管控，對基礎(chǔ)及不同結(jié)構(gòu)的連接部位的設(shè)計要重點審查，提高施工工藝、落實“跳倉法”施工，建筑材料選擇要科學(xué)合理，控制溫差伸縮變形，減少后期房屋裂縫出現(xiàn)。

3.2交房準(zhǔn)備

開發(fā)企業(yè)一是要在質(zhì)量竣工驗收時，根據(jù)質(zhì)監(jiān)部門的驗收意見將所有的房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行整改；二是應(yīng)在交房前，與施工單位、物業(yè)管理公司對所有的設(shè)施設(shè)備、墻面地面樓板、水電氣管線、門窗、裝修情況逐戶逐項進(jìn)行全面的自查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；三是在業(yè)主收樓時物業(yè)管理公司應(yīng)再次與住戶進(jìn)行現(xiàn)場樓房交接，對業(yè)主提出的有關(guān)房屋存在的裂縫或其他問題進(jìn)行確認(rèn)、匯總，報開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處理。

3.3裂縫的處理

以鑒定結(jié)果為依據(jù)，裂縫的處理一般有以下幾種情況：對于墻體表面或抹灰層的裂縫，可采用表層修復(fù)法；對那些不影響結(jié)構(gòu)整體性或有防滲要求的混凝土裂縫，應(yīng)采取灌漿、嵌縫封堵法修復(fù)，封堵物一般是環(huán)氧樹脂、聚氨酯、聚合物水泥砂漿等；對填充墻的貫穿裂縫一般采取掛網(wǎng)修補法，即在墻體兩邊掛鋼絲網(wǎng)片，鋼釘固定后灌砂漿、抹灰修補。對影響混凝土結(jié)構(gòu)性能的裂縫，應(yīng)采取結(jié)構(gòu)加固法，可以通過增加混凝土結(jié)構(gòu)的截面面積、外包型鋼或鋼板、噴射混凝土補強、增加支點等方式加固。對更嚴(yán)重的混凝土裂縫，可以采取混凝土置換法。另外還有電化學(xué)防護(hù)法和仿生自愈合法等新型的處理方法。開發(fā)項目周邊的房屋出現(xiàn)裂縫時，或質(zhì)保期限內(nèi)的新房出現(xiàn)裂縫時，責(zé)任人（這里一般指開發(fā)企業(yè)）必須組織專業(yè)的施工隊伍，提供完整的裂縫修復(fù)施工方案，隨時準(zhǔn)備裂縫的處理。

3.4補償?shù)膶嵤?/p>

當(dāng)開發(fā)商對房屋裂縫進(jìn)行修復(fù)時，必然對住戶的居住生活帶來一定的影響，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a償；同時，可能有一些住戶不愿意施工人員進(jìn)房維修，而愿意由開發(fā)企業(yè)按照房屋裂縫的維修成本費用對其進(jìn)行補償，住戶自行修復(fù)；再者，因為房屋裂縫對房屋裝飾層、家具家電可能產(chǎn)生直接損失，開發(fā)企業(yè)應(yīng)賠償。在這樣的情況下，開發(fā)商應(yīng)與住戶協(xié)商，達(dá)成一致后以書面的形式確定補償?shù)男问胶徒痤~。當(dāng)然，根據(jù)鑒定結(jié)果，對于必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固的房屋裂縫，不得只采取資金補償?shù)姆绞教幚?，而必須由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位按照建設(shè)程序和規(guī)范要求進(jìn)行報批、加固，并給予補償。并且地方政府及相關(guān)主管部門有責(zé)任和義務(wù)協(xié)調(diào)解決此類矛盾糾紛。

4.案例研究

某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅（4棟33層，3棟19層），共820多戶，樓盤在2010年10月進(jìn)行了質(zhì)量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設(shè)計施工過程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請知名的一級資質(zhì)勘察設(shè)計單位進(jìn)行勘察、設(shè)計，規(guī)范初步設(shè)計，嚴(yán)格施工圖設(shè)計與審查；在施工過程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養(yǎng)護(hù)水平，強化現(xiàn)場監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強養(yǎng)護(hù)和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗收時對存在的極少的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行及時的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進(jìn)行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計圖紙和規(guī)范要求再次及時完善、整改到位。

5.結(jié)語

總之，房屋的質(zhì)量不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還與人民群眾息息相關(guān)。作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，必須重視工程質(zhì)量管理工作，重視房屋的裂縫問題，在問題處理上開發(fā)單位應(yīng)態(tài)度端正、處理積極，同時與業(yè)主保持良好的協(xié)調(diào)關(guān)系。這樣才能為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展及開發(fā)單位質(zhì)量管理工作的進(jìn)步有所幫助。

參考文獻(xiàn)：