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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

中圖分類號： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責(zé)任化。

1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務(wù)意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式

3.1建立風(fēng)險預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即啟動風(fēng)險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。

3.2創(chuàng)新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風(fēng)險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風(fēng)險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識到財務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，突出財務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務(wù)信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細(xì)分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強(qiáng)對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。

3.5加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文第2篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場；企業(yè)；周期波動；資本；土地

1 房地產(chǎn)市場的周期波動特點

任何行業(yè)都存在周期波動現(xiàn)象，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài)，這三種狀態(tài)同時也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個波動周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮景象時，說明房屋供不應(yīng)求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個周期，這個周期是長期的并具有循環(huán)的特性。也就是說，這個周期發(fā)生在很長的一段時間內(nèi)，短期只會表現(xiàn)一種狀態(tài)。

復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，可細(xì)分為復(fù)蘇與擴(kuò)張、繁榮、危機(jī)與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴(kuò)張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴(kuò)張階段，由于社會經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張導(dǎo)致對空間的需求增加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動頻繁。房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的頻繁出現(xiàn)，會創(chuàng)造許多新的就業(yè)機(jī)會和增大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，刺激了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在收縮階段，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)不景氣、衰退的局面，這個時候房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)活動之間的關(guān)系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，導(dǎo)致社會對空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替，房價起始原點上揚(yáng)，經(jīng)歷了擴(kuò)張和收縮兩個過程，最后落回價格原點，構(gòu)成了一個循環(huán)周期，這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去，就形成了房地產(chǎn)的周期波動。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場周期波動的經(jīng)營措施

(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營一種特長主業(yè)之外，同時再經(jīng)營一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè)，以實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化，既可以利用資本運(yùn)作得以實現(xiàn)，又可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計應(yīng)以價值為導(dǎo)向，具體情況具體對待，業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出，多元化業(yè)務(wù)組合是以主營業(yè)務(wù)為中心的，輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用，任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營都不能凌駕在主營產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè)，會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。當(dāng)然主營業(yè)務(wù)也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過渡。②輔助主營業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)必須是為主營業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)超出了這個范疇或者與主營業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系，就不能稱之為業(yè)務(wù)組合，而是多產(chǎn)品的經(jīng)營。③易于經(jīng)營原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營上，輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營業(yè)務(wù)，即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營，不得過分將時間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上，減少對主營業(yè)務(wù)的關(guān)心。

作為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領(lǐng)市場、提高主營業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā)，不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風(fēng)險依然沒有撼動“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面，其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產(chǎn)市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產(chǎn)”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實現(xiàn)整個企業(yè)內(nèi)部重組，利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢，有效地抵御了周期波動風(fēng)險，使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過難關(guān)?！昂慊禺a(chǎn)”的成功影射了一個道理，采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險的一項重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產(chǎn)”的經(jīng)營策略可以看出，并購與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流?！昂慊禺a(chǎn)”在遇到市場出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營，減少了對主營業(yè)務(wù)的過度依賴，有效規(guī)避了周期波動風(fēng)險。而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段，可以實現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，降低周期波動帶來的企業(yè)風(fēng)險。③財務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險上的應(yīng)用。財務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下，利用企業(yè)間的合并，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，揚(yáng)長避短。有的企業(yè)有大量內(nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機(jī)會；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機(jī)會。在經(jīng)營不利的情況下，就可考慮企業(yè)之間融資，揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢。此外，當(dāng)并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時，風(fēng)險分散化的目的就會達(dá)到。

(3)土地儲備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲備結(jié)構(gòu)，它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動帶來的風(fēng)險，從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場和獲得未來的長足發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)競爭如此激烈的條件下，如何進(jìn)行土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問題。筆者總結(jié)了三個思考點如下：

①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制，能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長期的戰(zhàn)略計劃。就土地儲備而言，戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復(fù)高漲時的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達(dá)的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì)，積極參與招標(biāo)、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區(qū)域，重點區(qū)域存在重要的商機(jī)，但并不是每個企業(yè)都有機(jī)會競爭到重點區(qū)域的土地。因此，在實際操作當(dāng)中，還應(yīng)注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質(zhì)的土地，如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢會逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性波動規(guī)律，并及時地作出相應(yīng)的判斷和果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能使企業(yè)跟上發(fā)展的腳步。

參考文獻(xiàn)

［1］劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2005.

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文第3篇

文章編號：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，由于其自身發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展項目上的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中必然會動用大規(guī)模的資金以保證自身經(jīng)營發(fā)展過程中的穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過資金的投資回收來更加有效地擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中所面臨的財務(wù)風(fēng)險也會越來越多，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展會造成越來越重要的影響，采取科學(xué)合理的防治措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險時的抵抗性，也已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須重點考慮的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的最終財務(wù)活動成果與預(yù)期經(jīng)營發(fā)展成果出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象。財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中必然面臨的諸多風(fēng)險之一，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險主要包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險以及收益分配風(fēng)險四種類型，同時房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險還具有不確定性、分散轉(zhuǎn)移性、預(yù)測決策性以及必然存在性等相關(guān)性能，對于房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的威脅，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中必須重點注意防治的風(fēng)險內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險的性質(zhì)進(jìn)行具體的分析，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因可以分為內(nèi)部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因主要包括以下內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實時需求完成項目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運(yùn)作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運(yùn)作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項目的運(yùn)作流程，針對項目運(yùn)作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財務(wù)管理工作在項目運(yùn)作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運(yùn)作內(nèi)容，保證項目運(yùn)作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運(yùn)作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。

（四）加強(qiáng)市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強(qiáng)對市場情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文第4篇

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運(yùn)營成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行控制。作業(yè)成本法是以市場為導(dǎo)向，能夠合理、準(zhǔn)確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競爭力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會計等概念而產(chǎn)生的。這種成本計算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會各界人士的關(guān)注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產(chǎn)作業(yè)場所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動因分配到每個產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢

作業(yè)成本法能夠使社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的管理，并實時注意企業(yè)各項活動所產(chǎn)生的成本以及加強(qiáng)成本管理方面。因為作業(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以我國也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營成本，促使企業(yè)的整個經(jīng)營運(yùn)作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營過程中實施作業(yè)成本法分為以下四個步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實施作業(yè)成本法時，必須明確實施目標(biāo)和實施范圍。實施目標(biāo)是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實施范圍是實施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實施對象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實施作業(yè)成本法的團(tuán)隊小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計負(fù)責(zé)人或其他相關(guān)負(fù)責(zé)人。

2.2 建立作業(yè)成本庫，并將資源追溯到對應(yīng)的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫之前，實施作業(yè)成本法的工作小組要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對本部門所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，這有利于實施企業(yè)作業(yè)設(shè)計和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中各種成本的運(yùn)用情況，進(jìn)行了一個統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細(xì)記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫中，每一個作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時，企業(yè)的財務(wù)會計可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動因是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動因反映了成本對象對作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動因之前要對工作性質(zhì)進(jìn)行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫費用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運(yùn)作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財務(wù)報表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用

3.1 準(zhǔn)確估算開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項直接與間接產(chǎn)生的費用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務(wù)會計所預(yù)算的成本記在企業(yè)運(yùn)營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業(yè)在間接企業(yè)運(yùn)營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計算企業(yè)的經(jīng)營成本，這樣便不會忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實際情況，劃分企業(yè)運(yùn)營作業(yè)的項目內(nèi)容，按照特點的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫，算出每一項作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運(yùn)作流程的彈性較大，項目的運(yùn)營受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運(yùn)作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運(yùn)作流程動態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進(jìn)行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對企業(yè)的經(jīng)營理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進(jìn)行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進(jìn)行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運(yùn)行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營中每一階段的各項作業(yè)，也是對企業(yè)經(jīng)營過程的作業(yè)進(jìn)行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實際的運(yùn)作情況是否一致，找出作業(yè)動因的受影響因素，反映出企業(yè)運(yùn)作時所消耗的成本，并能詳細(xì)追蹤動因，總結(jié)與計算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運(yùn)作時的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費，以此提升企業(yè)的經(jīng)營效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目中的應(yīng)用

4.1 新家園開發(fā)項目簡介

新家園開發(fā)項目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進(jìn)行的投資項目。總面積大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟(jì)適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目成本估算中實施的意義

新家園開發(fā)項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發(fā)項目在開始時便具有控制企業(yè)成本的思想，也運(yùn)用了作業(yè)成本法，對新家園開發(fā)項目的整體運(yùn)作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發(fā)中注重成本控制的認(rèn)識，在實際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進(jìn)行成本核算時可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟(jì)實用房為主的建設(shè)目標(biāo)。

5 結(jié) 語

應(yīng)用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作過程，對未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項目的籌劃、前階段的運(yùn)作、開發(fā)過程至項目運(yùn)作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場中占有利地位，提升經(jīng)濟(jì)效益。

主要參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文第5篇

關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理對策

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍性的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時，也暴露出了一系列的問題，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)營產(chǎn)品特殊性的影響，其投資大、資金運(yùn)作周期長，一旦發(fā)生資金斷裂或短缺等問題，將會帶給房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)營風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效防范是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)企業(yè)從事各項財務(wù)活動過程中，受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境或各類無法預(yù)測的因素影響，企業(yè)在一定時期內(nèi)其實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的偏離，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了損失的風(fēng)險。從我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點來看，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要以下幾種類型：

（一）無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、投資的數(shù)額也較大，但房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較少，大多數(shù)資金需要通過籌集，比如進(jìn)行銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場不景氣或開發(fā)成本突增，就會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)債務(wù)到期卻無法償還的風(fēng)險，甚至?xí)绊懙胶罄m(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高收益，不顧財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產(chǎn)企業(yè)無法近期償還債務(wù)的風(fēng)險。

（二）資金鏈斷裂的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)項目經(jīng)營目標(biāo)，不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，就必須保證有龐大的后續(xù)資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)存在向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量貸款的問題，容易降低對債權(quán)人的償債保證，這就很容易影響到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道進(jìn)行融資。如果銀行的信貸政策發(fā)生變化，比如對資本市場融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度就會不斷加大，對房地產(chǎn)企業(yè)的順利融資會產(chǎn)生嚴(yán)重影響，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（三）稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發(fā)成本比重較高。如果稅收政策發(fā)生變化，會對投資造成一定的影響。尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險更大，其中包括營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項目的合作方式、合作條款也容易導(dǎo)致營業(yè)稅及土地增值稅估計不足，最終造成納稅風(fēng)險，進(jìn)而對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）更新觀念、提高財務(wù)風(fēng)險防范意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)。對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范不僅僅是財務(wù)部門和財務(wù)工作人員的責(zé)任，也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的責(zé)任，需要全體員工積極的配合與參與?？赏ㄟ^舉辦各種活動，來提高財務(wù)風(fēng)險防范意識，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財務(wù)管理基礎(chǔ)，避免由于工作失誤而產(chǎn)生風(fēng)險隱患，從而保證財務(wù)管理工作的順利開展。

（二）融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，對留存資金進(jìn)行科學(xué)利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應(yīng)采用多元化融資策略。比如可以進(jìn)行信托計劃融資、產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對資產(chǎn)權(quán)益比率進(jìn)行合理調(diào)整，不僅可以有效發(fā)揮財務(wù)管理的調(diào)整作用，也可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減輕籌資壓力，從而降低財務(wù)的風(fēng)險。

（三）建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

財務(wù)風(fēng)險并不是突然形成和出現(xiàn)的，而是有一個較長的潛伏期，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，從各個環(huán)節(jié)對企業(yè)經(jīng)營活動中潛在的風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的行業(yè)特點，市場情況、金融環(huán)境等因素，結(jié)合各類財務(wù)報表，對經(jīng)營活動的全過程進(jìn)行具體的分析，對風(fēng)險隱患較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行重點的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)風(fēng)險征兆應(yīng)該及時采取措施進(jìn)行應(yīng)對，盡量控制與防范財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

（四）控制好投資風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的投資金額非常大，且項目周期長，其投資收益又很低容易受到企業(yè)內(nèi)外部因素的影響，從而使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險成倍增長。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對投資的風(fēng)險管理。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇項目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該進(jìn)行周全的市場調(diào)查，對項目中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)預(yù)測及分析，同時還應(yīng)該科學(xué)預(yù)測投資效益，對投資方案的可行性進(jìn)行深入研討。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可采用分散投資、組合投資、以及風(fēng)險回避等方法來控制和防范各類投資風(fēng)險。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險管理

稅務(wù)風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的管理過程，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的每個環(huán)節(jié)，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與其中，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的動態(tài)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對相關(guān)的稅收政策及信息進(jìn)行收集，對市場形勢進(jìn)行認(rèn)真分析，同時對融資環(huán)境的各項風(fēng)險因素進(jìn)行識別，從而為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險提供防范依據(jù)。

三、 結(jié)束語

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，企業(yè)要想在發(fā)展進(jìn)程中，不斷提升其核心競爭力，就必須對各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行密切關(guān)注。同時結(jié)合企業(yè)自身條件將財務(wù)風(fēng)險管理水平不斷提升，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險防范能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳耿城.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其防范措施[J].財經(jīng)論壇，2010