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高標準住宅建設方案范文第1篇

關鍵詞:村鎮(zhèn)農宅;冀東地區(qū);綠色理念;設計

引言

從當前我國農村的住宅建設發(fā)展方向來看，綠色農宅是建筑中重要的建設發(fā)展趨勢，尤其近年來我國冀東地區(qū)大量興建了具有當?shù)靥厣淖≌?。它們大多由當?shù)剞r民根據(jù)自身要求、當?shù)厍闆r設計并建造，冀東地區(qū)正在逐步構建具有地域特色的農宅，綠色農宅尤其受到農民的歡迎。但是從當前住宅的建設情況來看，農村住宅建設技術和水平尚不夠成熟和現(xiàn)代化，尤其是缺乏現(xiàn)代綠色農宅建造手段，再加上城市住宅建設技術不同于農宅建造技術，而農民建造水平較低，極易受城市住宅建筑的影響，導致冀東地區(qū)的農宅在建設過程中出現(xiàn)很多問題，例如平面布局不科學、建筑材料不節(jié)能、農宅室內環(huán)境差等，所以，冀東地區(qū)綠色農宅設計還有待進一步研究和發(fā)展。

1冀東地區(qū)農宅現(xiàn)狀調研

冀東地區(qū)紅瓦店村作為農宅建設比較多、比較先進的村鎮(zhèn)，在農宅設計上取得了一定的成績，但相對于實用和環(huán)保還存在很多不足。當前紅瓦店村的農宅建設主要是以道路硬化、三改一清等為建設的基本要求，但在農宅的規(guī)劃和農宅造型方面尚有很多缺點。紅瓦店村的農宅建設大多是在原住址的基礎上建設的，沒有作科學合理的整合規(guī)劃。通過實地調研紅瓦店村農宅建設，清楚地了解到了新農宅的建設情況、成果，存在的不足之處有以下幾點內容。

1.1規(guī)劃專業(yè)性較低

農宅建設缺乏規(guī)范性，紅瓦店村的農宅建設主要是以戶為單位。農宅建造選址隨意，缺乏科學性，為了節(jié)約資金，大多選擇了原有住址，出現(xiàn)村鎮(zhèn)農宅建設不統(tǒng)一、分布較為分散等問題。大部分村委會在管理農宅建設上，主要是進行農宅房型的評價和選擇，導致農宅建設選址不合理，如有的農宅在農田上建房，導致村鎮(zhèn)規(guī)劃混亂無秩序。

1.2農宅建設簡陋有污染

紅瓦店村在農宅建設時以一個村民小組為單位，建設工作不具有專業(yè)性，基本是以農民的經(jīng)驗建造，主要包括農宅外墻美化、新建及改造原有公廁、修建水泥路面、改建豬舍、清理垃圾。該村部分新建農宅臨路，無隔音降噪措施，使村民飽受噪音和灰塵的傷害。新農村公共服務設施配置并不完善且分散不集中，不利于農戶的便捷使用。其中農宅建設公用場所主要以中心廣場為主，通過硬化道路處理，缺少合理適宜的植樹及草地綠化等措施。

1.3節(jié)能意識缺乏

紅瓦店村的農宅在建設過程中常常出現(xiàn)土地資源浪費、住宅能耗較大兩方面的問題。農宅建設面積基本一致，但沒有和各戶人家的人數(shù)緊密聯(lián)系，導致土地資源沒有合理的利用，有的農戶家庭根本不需要同等面積的農宅，反而使總體建設缺乏科學性。再者，農宅建筑技術較低，建筑材料性能也很一般，為了節(jié)約資源，大多使用普通材料，而新型節(jié)能材料很少，例如護結構缺少科學合理的保溫措施。

1.4農宅建設環(huán)境惡劣

農宅建設環(huán)境直接影響了農宅的綠化程度，但在實際的建設中，該村并沒有做好農宅周遭衛(wèi)生環(huán)境的綠化程度，例如，很多農宅在建設過程中缺少合理的規(guī)劃，沒有把居住與禽畜養(yǎng)殖分開，一般都在新宅附近選擇畜養(yǎng)家禽的地方，最終導致新房附近臟亂臭，直接破壞了農戶的居住環(huán)境。

2冀東地區(qū)綠色農宅設計策略研究

2.1綠色生態(tài)住宅的基本內涵

住宅建筑發(fā)展至今，從綠色農宅的建設和使用情況，綠色生態(tài)住宅被歸納為以下幾點內容:舒適健康、清潔高效、美觀和諧。(1)舒適健康作為綠色生態(tài)住宅必須具備的內容，對建筑的空間結構有較高的要求，農宅在設計時，需要具有充足的日照、保證良好的通風，且室內可以隔斷外界的污染和噪音。住宅對安全性和私密性要求較高，且能與鄰里間達成和諧、自然的交流與溝通等要求。住宅建設避免出現(xiàn)廢水、廢氣現(xiàn)象，控制好固體垃圾等污染物的排放，最大限度地降低對自然環(huán)境的破壞。(2)清潔高效作為綠色生態(tài)住宅的核心內容，在設計和建造過程中要最大限度地使用綠色高效的資源和能源，提高綠色材料的利用率。對于現(xiàn)在常用的建筑材料，除了使用綠色技術，去除材料中的有害物質，還要進行廢材的循環(huán)處理。在建材的管理上，強化、細化、精化管理，制定出針對綠色生態(tài)材料的管理辦法，包括材料的使用、保管、各種處理技術等，以免出現(xiàn)材料和能源的浪費。(3)美觀和諧作為綠色生態(tài)住宅的最終追求，在設計上要努力追求與大自然的和諧相處，其設計造型要完美地與大自然相統(tǒng)一。綠色生態(tài)住宅在這方面不僅體現(xiàn)在物質方面，同時還在精神方面有所體現(xiàn)，主要指的是生態(tài)住宅融合于自然景觀與社會文化中。

2.2綠色生態(tài)住宅的設計原則

綠色農宅設計的六大原則:節(jié)約能源、設計結合氣候、資源的最小化利用、來源于住戶、本著地段資源的要求、追求整體的和諧統(tǒng)一。其中，我們對于節(jié)約能源方面主要是最大化利用自然資源，資源的最小化利用主要是指避免建筑材料和資源的浪費，并最大化處理建筑廢棄物，合理處置廢棄資源，實現(xiàn)建筑資源的“零廢”，加強建筑材料的功能性和環(huán)保性，實現(xiàn)建筑材料的最大化使用。整體的設計主要指的是農宅的地段選擇要配合其他農宅的建設，且農宅的設計要滿足當?shù)氐馁Y源、氣候、文化和經(jīng)濟等，把諸多因素綜合考慮，農宅的設計和建造最忌諱的是盲目仿照，濫用建筑技術，導致農宅建筑的不完整性和實用性。

2.3綠色農宅的技術標準

綠色生態(tài)住宅對建造的技術性具有一定的要求和標準，應具有一定的可改造性，并要求具有一定的環(huán)境適應性和滿足人類的生活需求。建筑技術需要滿足以下幾個技術標準:第一，農宅要做好科學合理的選址，一般在選址后還要保護周圍的生態(tài)系統(tǒng)，做好建筑和環(huán)境的規(guī)劃設計，避免出現(xiàn)不利影響。第二，綠色生態(tài)住宅要實現(xiàn)資源的高效循環(huán)使用，遵循資源的合理利用，降低能耗、避免資源浪費，如使用較高水平的保溫措施，具備合理的自然通風、日照、交通等。第三，綠色生態(tài)住宅遵循節(jié)能環(huán)保的理念，比較高效的節(jié)能方式有太陽能的利用、地源熱泵技術等各種生物能的利用。第四，綠色生態(tài)住宅要盡力減少廢水、廢氣、固體廢物的排放，并采用各種生態(tài)技術實現(xiàn)廢水、廢物的無害化和資源化處理。第五，綠色生態(tài)住宅要積極利用各種環(huán)保建材來控制室內空氣中各種化學污染物質的含量。

3冀東地區(qū)農宅綠色技術策略研究

3.1綠色農宅環(huán)境規(guī)劃設計

首先，農宅新區(qū)的選址無論在什么位置，一定要掌握清楚農宅建筑周遭的環(huán)境，是否有綠地，是否有公路，在確定好建筑基地后，要保護好農宅基地周圍的環(huán)境。建筑面積一定的條件下，聯(lián)排住宅比獨棟住宅節(jié)約土地，面寬小的住宅比面寬大的住宅節(jié)約土地，規(guī)劃設計時應避免建造獨棟住宅，以聯(lián)排、多層、大進深房屋為主。

3.2能源與環(huán)境

建筑節(jié)能最有效的措施是改善建筑護結構的保溫性能。首先是選用高標準的建筑保溫措施，不管建筑成本的多少，一定要采取最高標準的建筑保溫措施，且從建筑的整個壽命來說具有居住的優(yōu)越性和良好的經(jīng)濟效益性。在農宅能源選用設計時，沼氣凈化池得到了普遍的使用，提高了農宅的綠色生態(tài)性，沼氣凈化池有效地結合了沼氣池與污水凈化池，不僅起到了處理生活污水的作用，還能產(chǎn)生沼氣能源，成功地應用在農宅上，例如清潔用水、生活燃料等。

3.3農宅環(huán)境質量

農宅設計一定要根據(jù)當?shù)貐^(qū)的環(huán)境因素，包括空氣濕度、降水等，保障建筑的舒適性。例如在農宅通風設計上一般采用自然通風系統(tǒng)，巧妙設計并使用庭院，從而起到降溫通風作用并改善通風質量，這樣的農宅設計不僅有效的利用了資源，還起到了綠色環(huán)保的作用，降低了建筑成本，而且居住性能較高。農宅建造使用有蓄能、調濕、隔音降噪功能的材料，提升村民生活質量。

3.4農宅的水環(huán)境

設計并使用水資源的循環(huán)系統(tǒng)，包括污水的統(tǒng)收、處理和再利用，不僅有效改變了農村居住區(qū)污水無組織排放的現(xiàn)狀，還提高了整個村鎮(zhèn)水資源的利用率。例如，在地表與屋面合理布置雨水收集系統(tǒng)，處理后用于日常生活用水。消防用水可與景觀綠化用水、雨水收集結合布置，做到一水多用。家庭的用水設施應采用節(jié)水器具，節(jié)約使用水資源。3.5材料與資源為了達到綠色農宅的目標，建筑材料首選當?shù)厮a(chǎn)的建材，最大化利用傳統(tǒng)材料的優(yōu)勢，并適當使用節(jié)能環(huán)保的建材。例如亞麻籽油可以替代傳統(tǒng)的乙烯基乳濁液作為墻體涂刷材料，避免裝修過程中產(chǎn)生大量有毒氣體，杜絕使用有毒氣體含量過高的材料及各種具有放射性元素較高的建材。對于廢棄的建材，不要隨意丟棄，可以采用循環(huán)利用的技術重復使用，避免材料的浪費和廢棄材料破壞周圍環(huán)境。

4結論與展望

通過前文的分析與研究，綠色農宅設計要考慮多方面的內容，有選址布局、建筑環(huán)境、建造技巧等各方面的內容，所有的設計一定要滿足住戶的需求，兼顧環(huán)境、人力、經(jīng)費等多方面的因素，達到節(jié)能、綠色并適合人們居住的標準。在農村綠色住宅建設推廣時尤其要注重節(jié)地、節(jié)水。綠色技術應用于農宅的設計和建造中，應注重技術運用后的居住安全性和可靠性，根據(jù)地區(qū)和人類的居住要求，采用不同的與之相適應的技術手段，保證農宅具有良好的設計效果，并能充分滿足高效便捷的使用功能要求。

參考文獻:

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高標準住宅建設方案范文第2篇

11月16-17日，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現(xiàn)場競價。按照規(guī)則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科以50億元奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵以36.75億元競得大興黃村地塊。這批100%自持商品房帶給房地產(chǎn)業(yè)界極大困惑，不少專業(yè)人士以現(xiàn)有經(jīng)驗無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。

【述評】

此前，業(yè)界對北京推出“限房價、競地價”地塊一直持觀望態(tài)度，原因在于長達70年的100%自持要求，對于開發(fā)商而言是一道幾乎算不清的“奧數(shù)題”，就連求助REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）都幾乎難以盈利。而在此次競拍中中標的萬科卻如獲至寶，對該地塊的開發(fā)充滿信心。

萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖一語道破天機，“破題的題眼在于眾籌”。據(jù)了解，萬科為這兩個地塊建立了相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，例如將一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業(yè)則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。

高標準住宅建設方案范文第3篇

[關鍵詞]居民小區(qū)；施工管理；質量控制

中圖分類號：TU362 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）14-0151-01

前言：隨著我國的經(jīng)濟建設水平不斷提升，帶動了我國居民的生活質量的提高，而居民生活水平的提高刺激了人們的消費欲望，為了滿足人們對更高生活品質的追求，需要在各個方面為人們創(chuàng)造更好的條件。施工階段的質量管理與控制是居民住宅小區(qū)工程項目全過程質量控制的核心，為了確保工程質量，必須高標準、嚴要求，嚴格進行施工管理和質量控制。施工過程中質量管理與控制手段的有效性，關系到整個工程項目的最終質量能否達到國家規(guī)范和居民對居住環(huán)境的要求，決定最終成品的使用功能、壽命和經(jīng)濟效益。

1.居民住宅小區(qū)的特點及施工管理和質量控制的重要性

居民住宅工程旨在為居民創(chuàng)造良好的生活空間，與廣大人民群眾的日常生活息息相關。居民住宅小區(qū)工程量大面廣，由于其造價低，科技含量也低，技g相對來講比較容易，常被人忽視，所以工程質量較差，占60%～70%的比重，影響著工程質量的整體水平。有效地控制施工管理和質量能夠提高居民住宅小區(qū)建設的施工效率，保證房屋的質量的同時還可以提升小區(qū)居民的滿意度，還可以減少工期，節(jié)省企業(yè)的施工成本。在人們生活水平提高的同時，人們對居住環(huán)境的要求也越來越苛刻，不僅看重住宅的使用價值，還會考慮建設這個住宅的企業(yè)的信譽和形象，只有保證每一次建設的施工質量，才能提高企業(yè)的形象，有利于小區(qū)住宅房屋的銷售，提高了建筑企業(yè)的市場競爭，有利于建筑市場的良性發(fā)展。

2.建設居民住宅小區(qū)中存在的問題

2.1 管理不夠規(guī)范

施工管理問題主要體現(xiàn)在三個方面：施工企業(yè)在施工過程中無法保證管理的嚴格性，無法完善管理制度而導致管理不力；我國當前出臺的有關的住宅施工的管理規(guī)章制度不夠嚴謹，企業(yè)的執(zhí)行力不強，無法保證施工的質量；相關執(zhí)政部門沒有履行好自己的責任，沒能對施工管理工作嚴加控制。受這些問題的限制，給居民住宅小區(qū)的施工管理造成了不良影響，從而影響了整個工程的質量。

2.2 人員素質不高

目前農民工是工程建設的“主力軍”，但是大部分農民工上崗前未經(jīng)正式培訓，而施工企業(yè)方在招收人工時也缺乏對工人的技術考核，使得施工企業(yè)單位的整體素質差，導致質量保證體系的不健全。大部分農民工雖然有很高的熱情和淳樸善良的品質，但是對相關的專業(yè)知識了解不夠。質量管理人員的管理水平和知識技能水平也存在著問題，很多質量管理人員并非專業(yè)從事質量管理的專業(yè)人士，本身其知識體系就可能不達標，另外是我國的質量管理人員的本身的質量意識缺乏，經(jīng)常發(fā)生重成本而輕質量的現(xiàn)象。

2.3 施工材料質量差

建筑材料是構成住宅工程的元素，其是住宅工程永久的組成部分，對整個住宅建筑工程的質量相當重要。居民小區(qū)住宅建設過程中需要用到大量的建筑材料，導致無法對建筑材料進行嚴格的把關，如果嚴格把關需要企業(yè)消耗大量的人力和時間，大多數(shù)企業(yè)都不愿意在這方面投入大量的資金，同時一些建材生產(chǎn)廠家為了追求高額的利潤而生產(chǎn)不合格的材料，一部分企業(yè)購買不合格的建筑材料以降低成本。另外，在建筑材料的保管和使用方面，企業(yè)缺乏對材料的防水防潮保護，導致建筑材料的質量差，一旦大量使用這種不合格的材料或者在施工過程中偷工減料都會造成建筑物的使用壽命縮短和安全事故的發(fā)生，造成人員傷亡。為此我國必須從根源抓起，首先對生產(chǎn)廠家要制定更加嚴格的監(jiān)管，誰生產(chǎn)誰負責，其次要嚴格控制建材市場的流通，最后控制建材在入場前的檢驗。只有這樣，才能保證建筑材料的合格，從而保證施工質量。

3.具體措施

3.1 制定完善的方案，規(guī)范施工流程

在施工之前，應該制定較為完善的質量和安全防治方案，為整個施工過程提供一定的保障。目前，大多數(shù)施工單位都是將質量控制和安全防治都分開進行，無法協(xié)調建筑工程的施工建設，應將兩者結合起來，共同為居民住宅小區(qū)工程建設施工服務。為了保證住宅的質量和安全，規(guī)范操作相關的建筑技術和設備才能保證施工的高效性，同時保證施工人員的生命安全。制定完善的施工方案，規(guī)范施工流程，是讓居民住宅小區(qū)的建設工程順利進行的根本，也是解決管理問題的重要途徑。

3.2 加強員工管理培訓

督促員工樹立“安全第一”的理念，加強員工的安全責任意識，安全第一包括員工自身的安全，也包括住宅工程質量達到安全標準。企業(yè)在進行招工時，需要對人員進行嚴格的道德水平和技能水平的考核，尤其是管理人員，必須要求做到德才兼?zhèn)洌币徊豢?。對員工進行不定期的技能、專業(yè)知識和道德素養(yǎng)的考核，并設立一定的獎懲制度，通過這種方式強化員工的競爭意識，提升員工學習的積極性，培養(yǎng)高素質、高水平、綜合素質強的員工，保障工程施工的高效展開。

3.3 加強施工管理與監(jiān)督

企業(yè)在進行建筑材料的選購時必須按照施工方案要求，始終把材料的質量放在首位不能為了貪圖眼前利益而忽視了居民住宅建設的質量，并在建筑材料到達工地后根據(jù)材料的不同性質進行合理的保養(yǎng)，減少材料的損耗。在施工前要對可能出現(xiàn)的問題充分考慮，并制定相關的預防措施和改正方案，在施工過程中，要嚴格把關各項工作的質量，提高施工人員素質，選擇較優(yōu)的施工工藝和方案。住宅工程施工過程監(jiān)控是現(xiàn)場質量管理的一個重要的環(huán)節(jié)，如果沒有監(jiān)督單位的嚴格監(jiān)督，很難保證施工過程中不出差錯，所以必須加強施工的全過程監(jiān)理，這樣即使出現(xiàn)差錯也能很快找到出現(xiàn)差錯的源頭并解決。

結語

人們對居住的需求越來越大，對居民小區(qū)住宅房屋的質量的要求也越來越高，居民住宅小區(qū)建設工程的施工質量關系著居民的生命安全，也決定著企業(yè)的生命。嚴格把關建設材料的質量，提升人員的綜合素質，加強施工管理與監(jiān)督，是施工管理與質量控制的關鍵。而提升我國的居民住宅小區(qū)建設質量水平，不僅能提升小區(qū)居民的滿意度，還能減少后期的維護工作，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，最重要的是能夠保證居民住宅小區(qū)人們的居住安全。

參考文獻

高標準住宅建設方案范文第4篇

關鍵詞：村鎮(zhèn)規(guī)劃；規(guī)劃建設；建設；

1、前言

村鎮(zhèn)規(guī)劃建設關系著農村現(xiàn)代化建設的進程，關系著農村經(jīng)濟的繁榮。關系著廣大農民生產(chǎn)、生活條件的改善，關系著社會穩(wěn)定、政治安定，關系著國民經(jīng)濟和社會的健康發(fā)展。因此，搞好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設對推進全面建設和諧社會有著十分重要的意義。

2、做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作的重要性

做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作，是實踐“三個代表”重要思想的需要。實踐“三個代表”的重要思想，就是要求我們的一切工作都必須以最廣大人民的根本利益為最高標準，時刻把人民群眾的生產(chǎn)、生活放在心上，使人民群眾不斷獲得切實的經(jīng)濟、政治、文化利益。做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作，就是為群眾辦實事、辦好事的重要體現(xiàn)。從當前農村實際看，農村大部分房屋已經(jīng)進入高標準翻建時期，這就要求我們的村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作必須跟上時代步伐，滿足農村群眾高層次的建設和審美要求，努力為群眾創(chuàng)造舒適、愜意、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境。如果我們的村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作不能適應全面建設小康社會和建設社會主義新農村的要求，勢必出現(xiàn)村鎮(zhèn)建設上的雜亂無章和重重建設，加重農民負擔，影響農民生活質量，延緩小康建設進程，損壞農村形象。

做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。土地是人類賴以生存的不可再生的資源，保護耕地就是保護我們的生命線。隨著人口的不斷增長，人類生產(chǎn)、生活所必需的土地資源越來越少。由于一些農村規(guī)劃意識淡薄，規(guī)劃管理工作滯后，出現(xiàn)了無序建設的混亂局面，村莊盲目擴張外延，不僅占用了有限的耕地資源，而且還造成了村內大量土地的閑置浪費，有的村甚至成了“空心村”。因此，加強土地規(guī)劃政策法規(guī)宣傳，增強規(guī)劃和保護耕地意識，已成為擺在我們面前一項十分重要而又緊迫的任務。

做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作，是維護農村社會穩(wěn)定的需要?？v觀近幾年農村糾紛案件，有相當一部分是因規(guī)劃管理工作不到位而引發(fā)的占地、道路排水、采光等矛盾?；膺@些矛盾，解決這些問題，最根本的一點就是要認真堅持“先規(guī)劃、后建設”的原則，切實把“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局”的方針落到實處。

3、做好村鎮(zhèn)規(guī)劃編制工作要把握好“六個原則”

村鎮(zhèn)規(guī)劃是村鎮(zhèn)建設中最重要、最關鍵、最基礎的工作，是村鎮(zhèn)建設的龍頭，也是體現(xiàn)村鎮(zhèn)建設特色的重要環(huán)節(jié)。在規(guī)劃編制工作中要注意把握以下六個原則：

一是因地制宜、科學規(guī)劃的原則。我國地域分布有平原、丘陵、山區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展很不平衡.發(fā)展村鎮(zhèn)規(guī)劃建設的條件也各不相同。因此，在規(guī)劃編制上要堅持從實際出發(fā)，各地區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據(jù)自己的村鎮(zhèn)現(xiàn)狀、地域特點和資源條件，搞好村鎮(zhèn)建設的規(guī)劃布局。突出重點，突出特點，注重實效，防止不切實際，貪大求洋，盲目規(guī)劃。

二是保護耕地、可持續(xù)發(fā)展的原則。規(guī)劃編制必須突出保護耕地的主題，必須強化對村內空閑土地的充分利用，減少占用耕地。對村莊內有償使用的大院、閑置院、空閑地，搬遷戶舊宅基、無合法有效土地使用手續(xù)的各種臨時性占地等都要納入統(tǒng)一規(guī)劃，合理安排使用，嚴格控制擴村外延。

三是超前規(guī)劃、高效能管理的原則。規(guī)劃編制要堅持高標準、高質量，樹立精品意識。要站在建設社會主義新農村的高度，努力從單純追求規(guī)模擴大轉變到提高質量和水平上來，適應農村生活水平不斷提高的需求。具體目標就是要求每個村莊在規(guī)劃中都要突出建設一個環(huán)境清新的道口，一條硬化寬闊的街道，一個舒適美觀的文化活動中心；村鎮(zhèn)內部住宅建設要逐步達到局部成排、整體有序的效果。在城區(qū)規(guī)劃上，要加強對主干道路兩側的規(guī)劃建管理。凡在兩側控制區(qū)內新建、改建、擴建農（居）民住宅，必須嚴格按規(guī)劃進行。

四是立足現(xiàn)實、顧及長遠的原則。規(guī)劃編制要從方便群眾生產(chǎn)、生活出發(fā)，著眼于滿足群眾現(xiàn)實生產(chǎn)、生活需求，注意村內配套設施的規(guī)劃建設，安排好近期修建項目。在設立農村養(yǎng)殖區(qū)、副業(yè)生產(chǎn)區(qū)時，要充分考慮村容村貌和環(huán)境的綠化、美化、凈化和采光。要在立足現(xiàn)實的情況下，既要考慮經(jīng)濟基礎與發(fā)展速度對今后建設的影響，又要考慮長遠目標與近期修建的關系。

五是符合規(guī)范、嚴格程序的原則。規(guī)劃方案既要符合各地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃的要求。又要讓群眾認可接受、易懂可行。因此制定規(guī)劃方案必須堅持依法辦事，按程序辦事的原則，認真履行民主程序，堅決杜絕越俎代庖、包辦代替等脫離群眾的現(xiàn)象。

六是互相銜接、協(xié)調一致的原則。村鎮(zhèn)建設規(guī)劃必須和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調，必須與原村鎮(zhèn)規(guī)劃相銜接。努力避免出現(xiàn)互相脫節(jié)和“兩張皮”問題，最大限度地減少因重復建設造成的人力物力浪費。

4、做好村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作要做到“五個到位”

搞好村鎮(zhèn)建設十年規(guī)劃，是農村改善村容村貌環(huán)境和提高農民生活質量的建設發(fā)展目標之一，時間緊，任務重，技術含量高，必須加強組織領導，明確任務，落實責任，確保各項工作落到實處。在具體工作上要做到“五個到位”：

一是重視程度到位。在村鎮(zhèn)規(guī)劃的編制和管理工作上，主要領導要親自謀劃，主管副職要親自參與。對在工作中出現(xiàn)的一些困難和問題，主要領導要親自協(xié)調，妥善解決。同時要把規(guī)劃管理工作列入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）年終考核目標，列入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要領導任期目標，嚴格考核，嚴格獎懲。

二是工作人員到位。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及有關部門要抽調業(yè)務精、素質高，責任心強的正式人員組成規(guī)劃編制隊伍。所抽調人員的工作都必須與原單位脫鉤，不得兼顧其他工作，全身心投入規(guī)劃編制工作，以保證規(guī)劃編制工作的有效開展和管理工作的正常運行。

三是業(yè)務培訓到位。為保證村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的科學性、可行性，建設部門要組織好規(guī)劃業(yè)務知識培訓，重點搞好政策法規(guī)、專業(yè)技術和實際操作技能等方面的業(yè)務學習，提高規(guī)劃編制和管理人員的整體工作水平。

四是政策宣傳到位。要利用多種形式，深入開展村鎮(zhèn)規(guī)劃政策法規(guī)宣傳工作，切實增強廣大農村群眾的規(guī)劃意識和依法建設意識，使《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等有關政策法規(guī)家喻戶曉，深入人心。

五是責任落實到位。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及有關部門要協(xié)調聯(lián)動.搞好配合。在具體工作上，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）重點負責做好規(guī)劃經(jīng)費的籌措，規(guī)劃方案的編制、專家評審、技術論證、按程序報批、公示以及規(guī)劃人員的辦公用品購置等工作，建設部門要在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃經(jīng)費到位的情況下，負責做好技術資料的收集和提供、規(guī)劃方案的技術指導、村鎮(zhèn)規(guī)劃測量、規(guī)劃成果上報備案等工作。土管部門要負責提供鄉(xiāng)域和分村土地利用規(guī)劃圖紙等有關資料，提前做好規(guī)劃建設用地和企業(yè)占地的劃界定樁工作。

結束語

高標準住宅建設方案范文第5篇

一、總 論

1.項目建設背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設用地及土地用途性質的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發(fā)區(qū)內。

該項目初步方案設計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質：國有。

(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業(yè)。

(7)資質等級：城市綜合開發(fā)二級。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據(jù)

(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》;

(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。

5. 研究結論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。

6.主要經(jīng)濟技術指標

“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術指標

序號 項目名稱 單位 指標

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設投資 萬元 17623

10 每平方米建設投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財務凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1、當前住宅市場現(xiàn)狀

進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。

(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。

(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發(fā)展商貿一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注

消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據(jù)有關資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關資料統(tǒng)計，A市

空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。

5.營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突

出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。

(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高

質量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準

檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關上寶海公園 3160 3730

5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。

(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。

2.建設條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

供水;設施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。

地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場地：建設場地為D廠內生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內商業(yè)、教育設施完備，交行、農行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設規(guī)模及功能標準

1. 建筑面積和內容

根據(jù)省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設施標準

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。

2.2 設施標準

住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。

(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門

8 通風工程 地下停車庫通風

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設方案

1.建設場地環(huán)境

1.1 地形

建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質：根據(jù)“佳園一期”地質勘察結果，場區(qū)內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務配套設施齊全;

(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局區(qū)內空間，與“98佳園小區(qū)”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3--4。

3.建筑方案設計

本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經(jīng)濟指標

序 號 項 目 指 標

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構思

建設地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。

同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。

3.2 平面設計

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術指標見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術指標

序 號 指標名稱 單 位 指 標

1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標準層使用系數(shù) % 80

5 套內建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJl00)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設計

立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

4.結構設計

根據(jù)“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：

4.1 基礎選型及處理

(1)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據(jù)實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。

4.2 上部結構

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。

5.公用設施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：

(1)用水標準和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內已有水泵房。

2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。

(3)室內給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內外排水。

1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。

3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設計。

1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。

2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。

3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預留口接人。

5.4 通風空調

(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。

5.5 弱電設計

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。

(6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。

(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。

(4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。

六、項目實施進度安排

本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

20xx年1月20日：項目建議書批復。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設計。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。

20xx年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。

20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎設施建設費 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設施建設費 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟效益分析

1.住宅銷售價格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表3—8。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進

城市維護建設稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預見費 7.5

4.盈利能力分析

項目在計算期內經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產(chǎn)負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;

4--基準收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點分析

為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟指標

本項目的主要經(jīng)濟指標見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟指標表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。

(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。

2.經(jīng)營管理風險分析

(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。

(2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。

3. 金融財務風險分析

本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。

附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570

2 經(jīng)營資金

3 項目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設期利息自營資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經(jīng)營費用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財務費用

7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340