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廣東省物業(yè)管理條例范文第1篇

1998年頒布實施的《廣東省物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例),隨著社區(qū)建設的不斷發(fā)展,樓盤小區(qū)的日漸增多,出現(xiàn)諸多新情況､新矛盾｡為此,廣東省人大常委會將對條例的修訂提上立法日程｡自2006年10月23日開始將《修訂草案征求意見稿》文本放在廣東省人大網(wǎng)站上,向社會公開征求意見后,很快收到由社會各界提交的修改意見和版本｡

有專家表示,社會的每個階層都按程序表達利益訴求,《修訂草案征求意見稿》引發(fā)的各方利益表達正好符合這一點｡據(jù)有關人士透露,《修訂草案征求意見稿》原爭取于2006年11月份審議通過,由于社會各界踴躍提出修改意見,廣東省人大常委會決定推遲審議｡

重慶:市民5項建議納入今年立法建議項目

至少有5項市民建議納入2007年重慶地方性法規(guī)立法建議項目匯總表｡這些立法建議項目由市人大法制委､市人大常委會法工委從市民來信､來電中收集整理,主要有《重慶市犬只管理條例》､《重慶市基本醫(yī)療保險條例》､《重慶市低保條例》､《重慶市房屋拆遷管理條例》､《重慶市條例》等涉及市民普遍關心的熱點､難點問題｡如果加上未來市政府收集提交的材料,市民對立法的建議項目數(shù)還會有所增加｡

黑龍江:注重開門立法

黑龍江省人大常委會2006年充分利用新聞媒體和網(wǎng)絡傳播優(yōu)勢,將條例草案在報紙和網(wǎng)絡上公布于眾,同時把每一件條例草案征求意見稿發(fā)給13個市(地)及相關部門征求意見,還通過召開各種類型的會議以及發(fā)放調查問卷等方式,廣泛搜集社會各界的立法意見和建議,開門立法,努力擴大公民對立法工作的有序參與｡

廣東省物業(yè)管理條例范文第2篇

關鍵詞 業(yè)主委員會；法律地位；非法人組織

一、我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀、存在的問題

（一）我國業(yè)主委員會法律地位的立法、司法及理論研究現(xiàn)狀

1、我國業(yè)主委員會法律地位的立法現(xiàn)狀

業(yè)主委員會是現(xiàn)代社會物業(yè)管理中不可或缺的業(yè)主自治組織，發(fā)揮著重要作用。我國對于業(yè)主委員會的法律地位的立法散見于各有關物業(yè)管理立法中。我國當前關于物業(yè)管理的立法主要有：于2007年3月16日審議通過公布的，于2007年10月1日起施行的《物權法》；根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，國務院經修訂后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》；各地方的地方性物業(yè)管理條例、規(guī)定。

（1）《物權法》關于業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定

2007年3月16日審議通過，2007年10月1日施行的《物權法》新增了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的內容。在《物權法》的第六章對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權作了專章規(guī)定。其中《物權法》第83條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟”。本款雖然規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的管理權能，但不能說是明確了業(yè)主委員會就可以對管理事項享有訴權，并因此具有訴訟主體資格。

（2）《物業(yè)管理條例》有關業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定

經修訂后于2007年10月1日起實施的《物業(yè)管理條例》是我國目前為止涉及業(yè)主委員會制度最詳盡的法規(guī)，但對于業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定仍不夠明確。《物業(yè)管理條例》中涉及業(yè)主委員會制度的條文中，第十條、第十二條、第十五條以及第十九條規(guī)定了業(yè)主委員會的成立條件、職責和權限以及監(jiān)督機制，特別是第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院?！?/p>

（3）地方物業(yè)管理條例關于業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定

在國務院《物業(yè)管理條例》頒布后，《物權法》出臺以前，上海市出臺并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二章對業(yè)主及業(yè)主大會只規(guī)定了業(yè)主委員會的成立辦法，備案登記制度，而對于業(yè)主委員會的法律地位問題也是只字未提。

在《物權法》頒布后， 深圳市人大常委會于2007年10月17日頒布了《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，該條例2008年1月1日實施。其中第三十三條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地區(qū)主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任?！睆倪@一條款可以看出，條例只是肯定了業(yè)主委員會作為被告的訴訟主體地位，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位問題并未作出明確規(guī)定。

而與前述不同的是，2006年10月1日施行的《浙江省物業(yè)管理條例》中第十七條規(guī)定“業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提訟?！庇纱丝闯觯跇I(yè)主委員會法律地位問題上，浙江省采取了肯定業(yè)主委員會的獨立的訴訟主體資格。

2、我國業(yè)主委員會法律地位的司法現(xiàn)狀

業(yè)主委員會的訴訟主體地位，即業(yè)主委員會能否成為訴訟主體。《物權法》和《物業(yè)管理條例》中雖然回避了這個問題，但這個問題卻一直存在于實務當中，有鑒于此，各地法院都有有關此問題的規(guī)定。

廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關于業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》，其中明確規(guī)定：“經房地產行政主管部門備案登記的業(yè)主委員會，對房地產開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房引起的糾紛，以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司因住宅小區(qū)物業(yè)管理問題引起的糾紛，可以以自己的名義提訟?！鄙虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ赫砉剂似哳惣m紛疑點的審理意見，其中對于業(yè)主、業(yè)主委員會在訴訟中的地位問題作了如下規(guī)定：“凡涉及到全體業(yè)主公共利益的事項，業(yè)主委員會有權作為原告提訟，但應先召開業(yè)主（代表）大會，由大會以多數(shù)表決的方式對訴訟與否作出決定；如業(yè)主委員會拖延行使權利或不行使權利的，經物業(yè)管理區(qū)域內50%以上的業(yè)主決議決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及業(yè)主公共利益事項提訟?！?003年8月20日最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函就認為：金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提訟。

可以看出，雖然我國有些地方法院以及最高院都以指導意見或批復的形式承認了業(yè)主委員會的訴訟主體資格，但是業(yè)主委員會的訴訟權利仍然受到很大的限制。這些限制使業(yè)主委員會在代表業(yè)主進行維權時處于極為不利的位置，在一定程度上仍然制約著業(yè)主委員會保護業(yè)益這一目的的發(fā)揮。

3、我國業(yè)主委員會法律地位的理論研究現(xiàn)狀

雖然我國立法對業(yè)主委員會的法律地位這一問題沒做明確規(guī)定，但這一問題確是實際地存在于實務界中，并在理論界中也存在不同觀點。關于業(yè)主委員會的法律地位問題，目前理論界存在以下幾種觀點：

（1）業(yè)主委員會屬社團法人

持這一觀點者的理由在于，依《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定，業(yè)主委員會是經過房地產行政管理部門依法注冊登記的實體組織，而且有自己的章程。實踐中絕大多數(shù)業(yè)主委員會都具有一定數(shù)量的經費。業(yè)主委員會一般以自己的名義而非以業(yè)主的名義行使職權，如對外與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同等。

（2）業(yè)主委員會屬于其他組織。

有學者認為依據(jù)《民事訴訟法》第48條的規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。這里所稱的“其他組織”是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。業(yè)主委員會是經過業(yè)主大會選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，應該屬于《民事訴訟法》所說的“其它組織”的一種。當然，由于此種觀點認為業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的擬制人格，其行為的后果、責任應由全體業(yè)主承擔。

（3）業(yè)主委員會既非法人，也無獨立訴訟主體資格的一般組織。

此觀點認為，業(yè)主委員會既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，而僅僅是特定的民事主體――業(yè)主團體的代表機構。[1]業(yè)主委員會既不從事經營活動，業(yè)主也不繳納款項給業(yè)主委員會運作，所以，業(yè)主委員會并沒有自己獨立的財產，不享有民事訴訟法中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業(yè)主授權業(yè)主委員會，再由其作為全體業(yè)主的被委托人參加民事訴訟活動。

（二）我國業(yè)主委員會法律地位不清引發(fā)的問題

1、業(yè)主委員會的法律地位和法律性質不明確，使得業(yè)主委員會在實際運作過程中處于進退兩難的境地。根據(jù)我國這些現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主委員會目前并不具備任何法律主體資格，它既不是自治社團，也不是企業(yè)法人，更不是政府機構。一方面作為業(yè)主自治的維權組織，必須要很好維護業(yè)主的利益，另一方面，在不具備獨立的財產和辦公場所，不能獨立承擔法律責任，不具備獨立的法人資格的情況下，維權行動往往力不從心，由于法律也沒有明確的規(guī)定，因此，在某些行為上更是無法可依，使得業(yè)主委員會作用難以發(fā)揮，大多形同虛設。

2、業(yè)主委員會的設立和發(fā)展困難重重。在居民住房商品化之前，絕大多數(shù)房屋都是國家所有，并由居委會、房管所對其進行管理。所以業(yè)主對行政機關管理房屋的觀念早已根深蒂固，根本沒有業(yè)主自治的意識。同時，根據(jù)法律的規(guī)定，業(yè)主委員會的成立要經過行政部門的登記備案制度，更使得業(yè)主對其性質認識產生偏差，認為業(yè)主委員會和房管所一樣屬于行政機關。這種觀念認識的錯誤直接導致業(yè)主們對業(yè)主委員會的成立持抵觸的情緒，制約了業(yè)主委員會制度的發(fā)展。

3、業(yè)主委員會運作程序不規(guī)范，缺乏有效的監(jiān)督機制。在市場經濟條件下，業(yè)主委員會成員要花費大量的時間和精力做好自己的工作卻又不能取得合理報酬，在短時間內可以做到，但要在較長的任期內則未必可行。在沒有有效監(jiān)督制約機制的情況下，業(yè)主委員會成員利用自己手中的職權為自己謀求私利而不惜損害其他業(yè)主的利益的行為，很可能難以避免。

由此可見，對業(yè)主委員會制度的完善關鍵是明晰其權責，確立其法律地位是重中之重，使其能夠代表業(yè)主的真實意愿，維護業(yè)主們的權益，實現(xiàn)業(yè)主委員會的有效運作。

二、域外業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定及對我國的立法啟示

（一）域外業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定

關于業(yè)主委員會是否具有法人主體資格，能否成為獨立的民事主體和訴訟主體等相關問題，我們可以借鑒其他國家有關“區(qū)分所有權人管理團體”的立法經驗和做法。

區(qū)分所有權人管理團體，是由各區(qū)分所有權人組成的團體組織。德國稱為“住宅所有權人共同體”，美國稱為“公寓所有人協(xié)會”，法國稱為“管理團體”，日本則根據(jù)自己獨特的立法，分別稱為“區(qū)分所有權人的團體”、“管理團體法人”。區(qū)分所有權人管理團體的意思機構是“區(qū)分所有權人大會”，相當于我們所說“業(yè)主大會”；其執(zhí)行機構是“管理委員會”，相當于我們所說的“業(yè)主委員會” [2]。

1、法人資格模式

法國、新加坡、香港之區(qū)分所有權建筑的管理團體具有法人資格，是權利義務的主體，能夠獨立承擔民事責任，自不發(fā)生當事人能力問題。[3]根據(jù)《法國住宅分層所有權法》第14條規(guī)定：“如果由名義上擁有建筑物不同部分的建筑物區(qū)分所有者，就應存在建筑物區(qū)分所有權人管理團體。2名以上建筑物區(qū)分所有權人全體在法律關系中當然構成團體，并各自成為該管理團體的機構成員?！痹搱F體性質上屬于具有法人資格的團體，其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，能進行訴訟活動。該法第15條第1項規(guī)定：“管理團體具有參與以請求和防御為內容的訴訟資格，其訴訟對象包括某一特定的區(qū)分所有權人”。[4]新加坡現(xiàn)行《土地權屬法》規(guī)定“建筑物區(qū)分所有權人管理團體在登記機關的《建筑物區(qū)分所有權一覽書》上登記的同時就自動設立，該管理團體性質屬于具有法人資格的實體，具有永續(xù)性，該管理團體可以締結任何契約，或就有關涉及共同所有財產的任何問題，承擔訴訟的原告和被告”。我國香港地區(qū)作為深受英美法系和傳統(tǒng)中華法系影響的特殊法域地區(qū)，香港的關于物業(yè)的立法也是隨著物業(yè)的發(fā)展而逐步完善。按照1993年頒布實施的《建筑物管理條例》的規(guī)定，業(yè)主管理組織被確立為法人，并且賦予了當事人能力。

2、非法人資格模式

此種模式在立法上與法人模式完全相反，完全不承認業(yè)主委員會具有法人資格。此方面的規(guī)定以德國《住宅所有權法》為代表，該種立法模式認為業(yè)主自治管理機構不具有法人人格，而僅屬沒有權利能力的團體，其中德國住宅所有權人管理組織屬具有部分權利能力的特別團體。在訴訟法上，當事人為單個的住宅所有權人，而不是管理團體（即住宅所有權人共同體）。德國的《住宅所有權法》第27條規(guī)定：“1、管理人的權利義務如下：……2、管理人得以全體住宅所有權人的名義為下列行為：……（5）基于住宅所有權人會議決議的授權，于訴訟上或訴訟外為權利主張。”據(jù)此，該住宅所有權人共同體可以通過住宅所有權人會議而成為有一定行為能力的組織體并參與訴訟活動。我國臺灣地區(qū)也屬于此種模式。[5]其《公寓大廈管理條例》規(guī)定，臺灣地區(qū)的業(yè)主團體包括區(qū)分所有權人大會和管理委員會，管理委員會是大廈的執(zhí)行機關，并且賦予了該執(zhí)行機關的法律地位。條例第27條規(guī)定：“公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人”。第36條規(guī)定：“管理委員會應向區(qū)分所有權人會議負責，并向其報告會務”。條例第35條確立了管理委員會的法律地位，該條規(guī)定：“管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應向訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權人?！?/p>

3、折中模式

此種模式就業(yè)主委員會是否具有法人資格附加上了一定的條件。日本區(qū)分所有權人之團體包括三類：管理團體、管理團體法人及社區(qū)管理團體。管理團體為日本區(qū)分所有權建筑物上具有普遍性的區(qū)分所有權人團體組織。日本《建筑物區(qū)所有權法》采取折衷主義模式，承認在符合一定條件時管理團體可登記為法人。其法定條件包括：1、作為管理團體的成員須有30人以上；2、由區(qū)分所有權人及表決權各以3/4以上的多數(shù)的集會決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地登記。管理團體成員總數(shù)在30人以下的，為無權利能力團體。但是，依《日本民事訴訟法》第46條的規(guī)定，非法人之社團或財團，設有代表人或管理人者，得以其名義或被訴。因此，于訴訟上，此無權利能力之管理團體仍享有訴訟當事人的能力。

4、判例法人人格模式

美國區(qū)分所有建筑物管理團體為“公寓所有人協(xié)會”，美國傳統(tǒng)法律理論并不承認“公寓所有人協(xié)會”這一團體組織具有法人資格。但經過美國法律理論即社會情勢的長久變遷，美國法院在20世紀70年代的White V.Cox案中作出判例，表明承認該類團體的法人人格。對非法人團體，如州法律沒有規(guī)定或應訴能力時，為了實現(xiàn)該當事人行使基于美國憲法或法律所享有的實體權利，可以以其名義或應訴。[6]美國“公寓所有人協(xié)會”不具有法人人格，但司法實踐中等同于法人，具有訴訟主體資格。[7]

（二）域外業(yè)主委員會法律地位規(guī)定對我國的立法啟示

筆者主張，大膽借鑒作為大陸法系母國的德國和我國臺灣地區(qū)的無法人格的社團概念，明確業(yè)主委員會為非法人團體。筆者認為，我國的非法人組織就是理論上和其他國家和地區(qū)的立法上所認可的非法人團體和無法人格社團。所以將我國的業(yè)主委員會應界定為具有民事主體地位的非法人組織是我們的最佳選擇。我國引入業(yè)主委員會制度的時間不長，在現(xiàn)有的法律制度下不可能像法國模式那樣賦予業(yè)主委員會完全獨立的法人人格，也不可能采取英美法系國家的做法，遵循先例和裁判原則。但是對于德國模式，我們需要批判的借鑒。在訴訟主體地位上，德國的非法人組織只有被訴地位。我們需要突破它，給予業(yè)主委員會完全的訴訟權利能力，既能又能應訴。

三、我國業(yè)主委員會應屬于非法人組織

（一）、我國業(yè)主委員會具備非法人組織的特征和構成條件

綜上所述，筆者認為將業(yè)主委員會歸入非法人組織比較合適。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。非法人組織是民事主體，其特征是：非法人組織是組織體；非法人組織是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的組織體；非法人組織是不能完全獨立承擔民事責任的組織體。非法人組織應具備的要件有：須為有自己目的的社會組織體；須有自己的名稱；須有自己能支配的財產或經費；應設有代表人或管理人。業(yè)主委員會完全具備非法人組織的各種要件，符合非法人組織的特征和構成條件。其理由在于：

1、按照國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉出的若干名委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，并應當自選舉產生之日起30日內，向房地產行政主管部門備案，因此它具有團體性，有自己的代表人與管理者。

2、它有特定的目的和職責?！段飿I(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主委員會履行的職責范圍：如召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施等。

3、它對業(yè)主交付的專項維修資金、業(yè)主共有的設施、設備、小區(qū)物業(yè)管理用房等公共財物有一定的監(jiān)督管理權和在授權范圍內一定的支配權。

4、它能以自己名義從事一定的法律行為。如《物業(yè)管理條例》第65條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。”因此筆者認為，業(yè)主委員會是非法人組織。

（二）、我國業(yè)主委員會具有當事人能力，能充當原告或被告

所謂當事人能力，通常又稱為訴訟權利能力，是指法律主體可以作為訴訟當事人的資格。它屬于程序法上的制度性規(guī)定，具備當事人能力是法律主體參加訴訟的前提和基礎條件，一個法律主體只有具備了當事人能力，才能參加訴訟。根據(jù)《民事訴訟法》第48條的規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。據(jù)此可知，在我國，具備當事人能力可以作為民事訴訟當事人的法律主體有公民、法人和其他組織。而既然將業(yè)主委員會納入非法人組織，業(yè)主委員會理應具有當事人能力。

根據(jù)最高人民法院及大多數(shù)法院認定，業(yè)主委員會能在訴訟中作為原告，這一點在理論界與實務界都不存在問題，但業(yè)主委員會可否在民事訴訟中作為被告呢？這一問題至今仍有較大爭議。有觀點認為鑒于目前立法尚未明確規(guī)定業(yè)主委員會必須擁有相對獨立的財產，顯然無獨立財產的業(yè)主委員會因無法獨立承擔民事責任，則不能以被告身份參加訴訟。但筆者認為，以業(yè)主委員會沒有獨立財產，不能獨立承擔民事責任為由否定其被告主體資格的觀點不能成立。因為業(yè)主委員會即使不能獨立承擔民事責任，其也能稱為民事訴訟的被告，具有被告資格。其次，業(yè)主委員會既然是非法人8組織，享有當事人能力，就依法擁有民事主體資格，其中當然包括被告資格。當事人能力是民事主體能夠成為民事訴訟當事人的法律資格，具備當事人能力，既能夠參加訴訟，其中當然包括原告資格和被告資格，兩者是一個問題，不能將其分割開來，若只賦予業(yè)主委員會原告資格，不給予被告資格，則有違權利對稱原則，違背法律的精神。在司法實踐中，最高人民法院2005年8月在《關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中述明：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。雖然只是個案指導，但最高院就此問題的司法精神已昭然其中。因此，筆者認為業(yè)主委員會具備完全的訴訟主體資格，能以原告或被告的身份參加訴訟。

（三）、業(yè)主委員會承擔法律責任需解決的問題

在解決了業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題后，業(yè)主委員會能否獨立承擔實體上的法律責任，須予以明確。第一種情況是，如業(yè)主委員會的行為超越了業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議與授權范圍，甚至違反了法律法規(guī)賦予的職責，或自行從事其他經營活動而形成的民事侵權或合同違約的。筆者認為，此時業(yè)主委員的行為后果一般就不能要求由全體業(yè)主來承擔，而只應追究業(yè)主委員會及其委員的法律責任。第二種情況是，在全體業(yè)主應當承擔責任的情形下，在對外承擔責任之后對那些在業(yè)主大會上投反對票的業(yè)主，一旦確認在業(yè)主內部如果業(yè)主大會的決議的確存在違反法律法規(guī)或違反業(yè)主公約及議事規(guī)則情形的。筆者認為，這些業(yè)主有權要求業(yè)主大會及投贊同票的業(yè)主予以補償其因此而造成的利益損失。這樣做既符合法律的公平原則和物業(yè)的民主自治原則，又能夠避免因物業(yè)區(qū)域內的多數(shù)業(yè)主的錯誤決定而使少數(shù)業(yè)主的合法權益受到侵害。第三種情況是，一旦業(yè)主委員會敗訴，業(yè)主委員會要承擔法律責任的情形下，當其所管理的財產不足以償還債務時，業(yè)主是否應當承擔連帶清償?shù)呢熑?。對此，筆者認為，業(yè)主大會的決定只要超過法定比例、符合大會議事規(guī)則且不違背法律法規(guī)的規(guī)定，那么其做出的決議就是合法有效的，其效力就應及于物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主。因為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是代表全體業(yè)主參加訴訟的，其背后的真正權利義務主體應是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，因此業(yè)主委員會對外行為的后果理應由全體業(yè)主來承擔責任。

參考文獻

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[2]吳國平.業(yè)主委員會制度完善之構想[M].北京：人民法院出版社，2008：319.

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廣東省物業(yè)管理條例范文第3篇

廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則最新全文第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》以及省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設部〈物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》、《廣州市物業(yè)管理辦法》，結合實際，制定本實施細則。

第二條 物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第五條 市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計費方式。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

組合制是指業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務需要，分服務項目聘請管理企業(yè)并支付費用的管理模式和計費方式。

第七條 實行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。

政府指導價由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

第八條 實行組合制的普通住宅物業(yè)服務收費和高檔住宅、別墅物業(yè)服務收費以及非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

買賣合同約定的物業(yè)管理服務時間終止時，應當通過業(yè)主大會決定，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按同類同一服務收費標準在物業(yè)服務合同中重新約定。

第十條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務合同中約定比例或數(shù)額。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6.物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費用;

7.物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9.經業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十一條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

第十二條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。若一方對對方聘請的專業(yè)機構有異議的，應當雙方共同聘請同一專業(yè)機構對物業(yè)服務資金度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 物業(yè)服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;未辦產權證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

物業(yè)服務收費按月計收。除業(yè)主自愿外，不得預收。

第十四條 住宅小區(qū)教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設施的物業(yè)服務收費，按低于該住宅物業(yè)和同期公布的廣州市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價最高浮動上限收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)服務合同中約定。

第十五條 住宅小區(qū)內的商業(yè)用途、辦公用途的物業(yè)，其收費標準可在該住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準的基礎上浮，具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、辦公用房的業(yè)主或物業(yè)使用人按同類同一服務收費標準在物業(yè)服務合同中約定。

第十六條 住宅小區(qū)的機動車停車場停放保管服務收費標準按《廣州市機動車停放保管服務收費管理辦法》執(zhí)行。

第十七條 裝修管理服務費用和裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。

在業(yè)主裝修完畢后，經物業(yè)管理企業(yè)檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業(yè)主。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。

裝修產生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費;委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。

第二十條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

第二十一條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

供水單位對未實行一戶一表的住宅小區(qū)，在一戶一表改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內由供水單位與物業(yè)管理企業(yè)在委托合同中約定。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據(jù)供電、供水企業(yè)制定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經業(yè)主大會同意，公共水電費用可納入物業(yè)服務收費統(tǒng)一收取。

第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十六條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十七條 本實施細則由市物價局負責解釋。

第二十八條 本實施細則從20xx年11月1日起執(zhí)行。原市政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門印發(fā)的相關物業(yè)收費政策以及原市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門核發(fā)的商場、辦公樓有關物業(yè)收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執(zhí)行。為保證新舊政策順利銜接，原市和區(qū)、縣級市政府價格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》從20xx年1月1日起停止執(zhí)行。

物業(yè)服務十大要則一、工作應自己創(chuàng)造，而不能等待;

二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動;

三、應致力于大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸;

四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進步;

五、抓住就不放，達不到目的，死不罷休;

六、主動把周圍的人調動起來，調動與被調動，長時間后便有天壤之別;

七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望;

八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣松散;

廣東省物業(yè)管理條例范文第4篇

關鍵詞：業(yè)主委員會；社團組織；基層自治；訴訟資格

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）07-0071-02

物權法的制定和實施是我國民事法律立法發(fā)展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進程，促進我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩(wěn)定高效進行具有重要意義，可以激發(fā)全社會的創(chuàng)造力，推動中國特色的社會主義社會協(xié)調，高效和穩(wěn)步發(fā)展。

在物權法實施過程中當然也出現(xiàn)了很多問題，業(yè)主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。

一、業(yè)主委員會的產生，發(fā)展及意義

業(yè)主委員會產生于社會發(fā)展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業(yè)小區(qū)也隨著社會的發(fā)展而自然產生，物業(yè)小區(qū)的產生對于方便居民的管理，節(jié)約社會的資源，促進資源的有效配置有積極意義。在物業(yè)小區(qū)基礎之上產生的業(yè)主委員會同樣對于小區(qū)的發(fā)展具有重要影響。業(yè)主委員會是在全體居民的基礎上通過一定的民主程序產生的可以代表本小區(qū)全體居民意志并進行本小區(qū)的部分事務處理的執(zhí)行機關?；跇I(yè)主委員會之上的業(yè)主大會則是由全體業(yè)主參加的具有決定小區(qū)內重大事項的決策機構。

成立業(yè)主委員會具有以下意義：

（一）業(yè)委會的成立符合了大多數(shù)業(yè)主基于共同管理小區(qū)事務的愿望和要求。業(yè)主委員會的設立方便了小區(qū)的自主管理，有助于提高業(yè)主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區(qū)的民主建設。

（二）有助于提高小區(qū)的管理效率，有助于節(jié)約資源和成本。業(yè)委會的成立實現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主的自主管理，可以適當降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節(jié)省資源，低成本，高效率。

（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創(chuàng)新有實驗意義。

二、業(yè)主委員會的主要職責

我國《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會主要有以下職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，組織并督促全體業(yè)主依照合同行事。負責管理專項基金，公益活動經費以及辦公經費的收支，保管和費用。

（三）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；接受業(yè)主，物業(yè)使用人，業(yè)主大會，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政部門和社會的監(jiān)督。

（四）向業(yè)主大會提出管理共同事物的建議，向物業(yè)管理行政部門和相關部門反映業(yè)主的意見和建議，割據(jù)業(yè)主大會的授權，負責審議決定無需提交業(yè)主大會決定的事務，物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計劃，管理服務費的收費標準，以及財務預算和決算。

（五）執(zhí)行業(yè)主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務公開，負責向業(yè)主公開本委員會工作報告，會計報告，結算報告及其它事項，接受業(yè)主的咨詢。

（六）協(xié)助有關部門做好小區(qū)的行政監(jiān)管，社會服務和文化建設工作，協(xié)調解決業(yè)主間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的物業(yè)糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業(yè)主大會參與訴訟的活動。

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。

三、司法過程中業(yè)主委員會的法律地位的困境

關于業(yè)主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業(yè)主委員會法律地位和當事人能力問題的判斷，各地人民法院在認定業(yè)主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業(yè)主委員會訴深圳振業(yè)地產開發(fā)公司更換電梯和劃撥公共設施專用資金糾紛”案，法院作出了業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認定業(yè)主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區(qū)北秀花園業(yè)主委員會訴廣建物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認定結果：在2002年“福州融僑花園業(yè)主委員會訴福建融僑物業(yè)管理有限公司，福建元洪房地產有限公司物業(yè)管理糾紛”案中，該院則判定業(yè)主委員會具備訴訟主體資格。

業(yè)委會作為原告的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認可業(yè)主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會只能是其他社團組織。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認為業(yè)主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規(guī)沒有做出具體規(guī)定。

四、業(yè)主委員會的相關立法借鑒

（一）不具有法人人格的管理團體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權法規(guī)鎖定：住宅所有權人共同體未有權利能力，因此不具有法人資格。權利義務的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發(fā)生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當事人。

（二）具有法人人格的團體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認區(qū)分所有人管理團體具有法人資格，我國香港地區(qū)也屬于這種模式。

（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認管理團體為法人模式，《日本區(qū)分所有權法》第3條規(guī)定：由30以下的區(qū)分所有人構成的管理團體性質上屬于無權利能力的社團，但是，區(qū)分所有人人數(shù)為30人以上，且經區(qū)分所有權人及表決權各四分之三以上多數(shù)同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團體，成為“管理組合法人”。

（四）判例事務上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統(tǒng)法律理論并不承認區(qū)分所有人的管理團體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該類團體具有法人資格?，F(xiàn)在，區(qū)分所有人管理團體的法人資格已在美國判例實務上獲得了普遍認可。

五、關于業(yè)主委員會法律地位的構想

隨著當今社會的社會關系的日趨復雜化，社區(qū)文化的迅速發(fā)展和社區(qū)委員會的進一步發(fā)展，業(yè)主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發(fā)展的作用越加突出，承認業(yè)主委員會的合法地位已經為大勢所趨。因此，我個人認為：在物權法的司法實踐中和在民法的實務處理中，我們首先應承認業(yè)主委員會的合法地位，即承認其為一個合法的具有法人性質的社會團體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進一步的研究，因此，在確定業(yè)主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權利給予適當?shù)南拗?，即使其成為一種具有相對法人地位的社會團體。再次，國家還要通過加大對社區(qū)業(yè)主委員會的法律指導，并通過完善立法體系使業(yè)主委員會的權利得到合法行使。主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）業(yè)主委員會的法律地位應當?shù)玫匠姓J

業(yè)主委員會作為基層群眾性的自治團體，由小區(qū)內的多數(shù)業(yè)主通過選舉產生的代表組成，其職權的行使代表群體業(yè)主的共同意志，對小區(qū)內的所有業(yè)主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應當受到法律的承認，有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主其次；業(yè)主委員會的產生，實現(xiàn)了小區(qū)內的自主管理，有助于提高小區(qū)內的業(yè)主進行民主決策的積極性，可以增強小區(qū)業(yè)主的維權意識，有助于增強小區(qū)業(yè)主的法律意識，促進小區(qū)法制建設的發(fā)展；最后，業(yè)主委員會的產生和運行，有助于節(jié)省大量的人力，物力和財力，可以實現(xiàn)小區(qū)管理資源的合理配置，實現(xiàn)小區(qū)管理的低投入和高產出，促進資源的優(yōu)化配置。

（二）對業(yè)主委員會的權力行使作出適當限制

小區(qū)業(yè)主委員會的產生和運行有很大的積極意義，且其符合小區(qū)內多數(shù)業(yè)主的共同意志，有較強的代表性，因此，小業(yè)主委員會的法人地位應給予承認。但是由于其出于起步階段，經驗不豐是其必然的缺陷，如果對其無限制的承認則可能導致權力的濫用，因此，應通過對其全力進行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權的行使，從而實現(xiàn)業(yè)委會作為法人所應該享有的合法權利。

（三）通過完善立法司法體系保證業(yè)委會權利的合理行使

業(yè)主委員會的權力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業(yè)主委員會行使其自身權利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：

1、可以通過業(yè)主委員會的內部監(jiān)督規(guī)范業(yè)主委員會對日常事務的管理，業(yè)主委員會代表小區(qū)業(yè)主統(tǒng)一行使部分權力，權力取之于業(yè)主，也必須受制于業(yè)主，在業(yè)主委員會內部應建立相關的評議小組會議機制或監(jiān)督小組，負責評議和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作，評議小組和監(jiān)督小組的相關成員也由小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主進行的業(yè)主大會選舉產生，通過業(yè)主代表對業(yè)主委員會的監(jiān)督和評議，從而優(yōu)化業(yè)主委員會的日常工作，提高業(yè)主委員會的工作效率，也可以最大限度的體現(xiàn)業(yè)主當家做主的目標，達到小區(qū)業(yè)主日常事務自治的目的。

2、也應通過業(yè)主委員會以外的途徑對其工作進行監(jiān)督，主要體現(xiàn)在司法機關的監(jiān)督，由于我國的基層民主法治還需進一步的提高，基層公民的法律意識有待提高，我國的相關司法機關有必要對基層業(yè)主委員會的相關工作進行一定的指導和監(jiān)督，主要可以通過對業(yè)主委員會內部成員進行政策法規(guī)上的相關培訓，從而提高其運行效率，通過對業(yè)主相關人員的不良作風的監(jiān)督，從而規(guī)范業(yè)主委員會成員的行為。

參考文獻：

［1］梁慧星,陳華彬.物權法［M］.北京：法律出版社,2007：180.

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［3］馬麗萍.物權法——以案說法［M］.合肥：安徽大學出版社,2010：150.

廣東省物業(yè)管理條例范文第5篇

1、由于部門人員變動，結合實際情況，對本部門工作分工進行調整，加強管理，提

高工作效率。

2、針對客服部管理制度空白的實際情況，對制度進行起草和修訂。制度建設共七則：例會制度、投訴處理規(guī)定、物業(yè)服務收費管理制度、維修處理規(guī)定、資料檔案管理制度、巡樓制度、前臺管理制度。并將應用表格重新按照統(tǒng)一標準制作，并下發(fā)使用。

3、加強員工精神風貌建設，實行每日晨會制度，及時傳達公司相關文件精神，把工作落實到到實處。

4、定期召開客服部全體人員會議，對現(xiàn)階段存在的問題進行總結并及時整改，完善和提高部門員工素質，改進工作作風，提高服務意識。

5、有針對性地開展部門培訓工作，組織學習《物業(yè)管理條例》、《物權法》等相關法律法規(guī)的學習，使各項制度得到落實。

6、對B區(qū)新進員工的招聘培訓工作。

二、 收費管理

1、對前期因房屋質量問題而要求物業(yè)公司賠償?shù)?2戶進行溝通，經過客服部管理員、主管、經理直至物業(yè)總經理的多次艱難協(xié)商溝通，現(xiàn)已經集團批準同意已妥善解決35戶。

2、對2015上半年到期物業(yè)費進行為期一個月的清繳工作，收繳率達92%，收繳金額為370,214.65元.不含前期因賠償未成而拒交物業(yè)費的17戶，并將物業(yè)費、采暖費收取及賠償金額進行統(tǒng)計整理上報，明細附后。

3、家政創(chuàng)收收入2015年計劃為10萬元，截止至7月末共收入7410元，于計劃相距很大,主要原因首先為物業(yè)公司今年準備開展一些創(chuàng)收項目，如配送，為業(yè)戶接送小孩等，但上半年一直未實行;其次是保潔人員數(shù)量精減一半，調整流動性比較大，造成計劃完成率比較低。下半年由于二期開始交屋也是家政服務開展的時機，力爭創(chuàng)收達2萬元。

4、下半年收費分三部分，一是對2015年6月30日到期因各種原因遲遲不交的21戶進

行清繳;二是進行2015年7月末到期物業(yè)費的收取工作，針對公寓多為出租戶的特點，主要以電話通知輔以書面的形式進行催繳;三是對前期索賠未達成協(xié)議的16戶進行跟進，尤其是重點解決一直未來協(xié)商的5戶，力爭2015年底前將此項遺留問題妥善解決。物業(yè)費收繳率力爭達99%以上，采暖費收繳率達100%。

三、 服務管理

1、 對前期物業(yè)檔案和資料進行整理，并規(guī)范檔案借用制度，安排專人管理，實行借用登記制。

① 對客戶基本信息進行重新整理;重點對4號、5號公寓分布情況匯總成平面圖，將業(yè)主與租賃住戶分開，方便查閱和日常管理;

② 對業(yè)主及各外協(xié)單位的聯(lián)系方式進行更新整理;

③ 對維保廠家資料進行統(tǒng)計整理，聯(lián)系地產辦公室確定驗收合格日期，為客戶維修提供有利依據(jù);

④ 將前期信報箱鑰匙、電磁爐、門禁卡領用情況逐一進行情況統(tǒng)計，核實剩余數(shù)量，查找缺損原因，為今后工作的開展做好準備;

⑤ 對現(xiàn)有空房鑰匙及室內設施設備進行整理，安排聯(lián)系維修及室內清潔工作，為銷售做好準備，并實行定期空房巡視制。

2、對客戶前期房間的工程質量問題進行修繕，重點處理了防水、門檻石、墻面裂紋、水浸維修、地板裂紋、淋浴屏漏水、衛(wèi)生間滲水及衛(wèi)生間地磚倒坡、更換室內門鎖、維修入戶門、維修洗水盆下水等問題。

3、對4#807因洗衣機水龍頭在未關的情況下斷裂造成漏水導致地板、墻面等受損要求賠償進行處理，多次溝通業(yè)主及相關責任單位，在未果的情況下致函要求責任單位限期答復，現(xiàn)已做出書面承諾于7月底對業(yè)主進行地板進行恢復處理。同樣的問題針對不同的責任單位進行不同處理，如5#506同樣的原因業(yè)主因漏水受損后，由物業(yè)公司將業(yè)主及責任單位約見面談，雙方達成維修意向，即為業(yè)戶盡到了責任，也維護了物業(yè)公司的利益不受損失。

4、加強走動式管理，規(guī)范日常大堂崗位及巡樓工作，組織多次集體巡樓，發(fā)現(xiàn)問題、及時處理。并將近期未能解決的問題進行拍照統(tǒng)一整理以書面的形式，轉相關部門處理，并進行回訪跟進。

5、管理小區(qū)內養(yǎng)犬問題，一是下發(fā)“小區(qū)內加強管理養(yǎng)犬規(guī)定”的通知，并公示舉報電話;二是請民主廣場派出所配合，清理整頓違反養(yǎng)犬規(guī)定的業(yè)主并下發(fā)清理通知;三是專門設一部電梯，通知引導攜帶寵物者乘坐貨梯并做電梯指示，以免人、犬沖突等問題的發(fā)生。

6、針對前期管理方面存在的一些問題，強調并加大檢查公寓業(yè)主二次裝修情況，一經發(fā)現(xiàn)，按相關規(guī)定要求業(yè)主停工并到物業(yè)公司辦理相關裝修手續(xù)，方可開工，同時請安管部在班后及夜間按公司對裝修業(yè)戶的規(guī)定實行嚴格的監(jiān)督和管理。

四、 B區(qū)工作準備

1、與地產集團銷售中心溝通聯(lián)絡，取得B區(qū)所有業(yè)主祥細資料及戶型圖，提前做好交屋準備，提高工作效率。

2、對B區(qū)交屋需要的程序、資料進行思考準備，改進完善制定A區(qū)交屋程序，避免產生同樣的錯誤及失誤。根據(jù)A區(qū)資料參考《物權法》等法規(guī)對B區(qū)所需文件進行整理準備，并請示集團后準備印刷。

3、進入B區(qū)施工現(xiàn)場，了解進度，對已完工項目進行初驗，為正式接管開始準備工作，為10月1日順利交屋做好準備。

4、下半年進行B區(qū)全面交屋入伙工作，安排交屋后需要維修項目工作，做好回訪。

5、B區(qū)交屋入伙資料的存檔工作，鑰匙的保管借用管理。

五、 保潔管理

1、接管管業(yè)部后，針對之前存在的問題，立即對工作情況進行整體安排。一是對人員分工、工作范圍、工作標準、作息時間、工作周期和頻率等內容統(tǒng)計進行布置，對重組的保潔班進行內部選拔，目前已選出試用班長兩名;公寓實行二班制，保證早8點前將公寓大堂全部清理完畢，給業(yè)主留下清潔明亮的視覺享受。二是對公寓及商街工作標準進行提高及細化，加強清潔質量;三是對費用計劃進行掌握，并在原有工作基礎上進行分析，提出新思路，節(jié)支增效;四是協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管保潔用具，用品，進行建帳，入庫、領用嚴格實行登記，并由領用人、班長及經理簽字后方可出庫，并控制其合理的使用，并進行月底盤點，做到帳實相符。

2、日常保潔管理。一是對保潔班目前工作依照考核標準進行每日巡查，對發(fā)現(xiàn)問題進行整改;二是組織班長召開工作布置會議，對其工作提出新的要求，做到工作有計劃，事后有總結;三是定期召開全體人員會議，進行階段性總結，將新標準、新要求在班組內進行貫徹落實提升班組精神面貌。經過一個多月的調整，保潔工作無論從精神面貌還是從工作質量標準上均有明顯的改觀，多次受到公司領導的肯定及表揚。

3、B區(qū)商鋪及公寓的保潔開荒工作。

綜上所述，這段時間我雖然在負責客服部全面工作時取得了一些成績，但由于時間所限，有一部分工作仍在繼續(xù)進行中，我的想法是將前期未完成的工作全部整理并理順完畢。后期工作安排主要為B區(qū)的籌備工作，同時在制定落實公司、部門現(xiàn)有規(guī)章制度，提升部門工作作風，在努力完成經濟效益指標的基礎上，有步驟地完善小區(qū)的房屋公共設施和綜合服務管理。以身作則，調動員工的積極性，保質、保量的完成各項工作。

物業(yè)客服經理半年個人工作總結二一、全力配合本集團地產開發(fā)

小區(qū)管理品質不斷提升今年，為了配合本集團的物業(yè)發(fā)展，公司調整了發(fā)展戰(zhàn)略，奉行“先品牌、后規(guī)?！薄ⅰ鞍压ぷ髦匦姆旁诟倪M集團開發(fā)物業(yè)的服務品質”的思路，適度放慢對外拓展速度，集中優(yōu)勢資源確保為集團開發(fā)的精品樓盤提供配套的精品物業(yè)管理。為此，公司進行了一系列的調整：首先強化了領導分工，由總經理直接分管、各副總協(xié)助參與集團開發(fā)物業(yè)的管理服務工作，并專門設立了集團開發(fā)物業(yè)周工作例會制度，縮短發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的周期;優(yōu)化人力資源配置，調換部分管理處負責人;收支實行“取之于集團物業(yè)，用之于集團物業(yè)”的政策，作為整體不提利潤要求。同時，重點抓好以下幾方面工作：

第一，抓好制度建設。制定“封閉式管理規(guī)范標準”，以集團開發(fā)物業(yè)小區(qū)為試點，并向各全委小區(qū)全面推廣封閉式管理;加強對各小區(qū)的安全評估，對小區(qū)內易攀爬部位實施安全防范，采取各項防攀爬措施;實行管理處主任-安全主管-分隊長的安全管理組織架構，安全總監(jiān)-安全管理部-安全主管垂直領導，通過測評考核確定安全主管人選 34 人;通過理論考核和現(xiàn)場實操，從114名保安骨干中確定分隊長人選76人;根據(jù)工作崗位的變化，合理調整，分流保安骨干18人，為安全管理工作邁上新臺階打下了堅實的基礎。

第二，調整保安培訓重點，強調保安的敬業(yè)精神和紀律性，以及對值班時各類事件的處理規(guī)范，特別是外來人員車輛管理及各種異常情況的處理辦法。全年保安培訓時間達126小時/人。

第三，加強對保安工作和生活的關心。對保安工資實行了大幅度的調整，解決了保安的社會保險問題，平均增幅達200元/人·月;同時投入20余萬元資金，完善保安宿舍物品的配置工作;開設公司職工食堂，解決隊員的吃飯問題;配置了報紙、金地期刊、金地物業(yè)報、金地保安園地等報刊雜志，極大地豐富了保安員的業(yè)余生活。

第四、嚴肅紀律和檢查處罰。堅決執(zhí)行請銷假制度，防止私自外出;實行嚴格的查崗查哨和晚點名制度;加大檢查督導的力度，查處睡崗26人，脫崗13人，其它違紀31人;增大處罰力度，受處罰70人次。

今年，公司全面強化“以業(yè)主為中心”的服務意識，率先在深圳業(yè)內提出并推行“7x24”服務模式，力求最大限度地滿足業(yè)戶需求;推出入戶維修免費服務，集團開發(fā)物業(yè)全年上門維修4107次，得到業(yè)主的好評，大大提高了業(yè)主對小區(qū)服務的滿意程度。公司全年組織了15次有關職業(yè)技能和行為規(guī)范培訓，共28項內容，培訓課時達56小時/人。據(jù)集團公司三季度對開發(fā)物業(yè)進行的調查，業(yè)主對我們維修服務的滿意程度達到了100%。

在銷售配合方面，籌備成立上海、武漢分公司和深圳管理部，克服非典困難及異地資源短缺問題，全力投入深圳翠堤灣、北京格林小鎮(zhèn)和國際花園、上海格林春曉和春岸等項目的前期介入和銷售配合工作，全面展示金地物業(yè)管理良好形象，滿足集團地產銷售配合工作的需要。

今年，針對北京格林小鎮(zhèn)存在的問題，公司先后從深圳總部抽調2名工程師、2名客服主管、15名維修人員及2名客服人員充實到管理處，給予人力資源的支持。同時派出客服人員參與和組建應急維修隊，在地產客服中心統(tǒng)一調度下統(tǒng)一工作，全力參與地產維修整改工作，使小區(qū)工作各項管理步入正軌。海景方面，積極配合地產公司做好業(yè)戶走訪工作，“黃牌”數(shù)量從高峰時期的130戶270塊，減少到目前的2塊(字朝里放置于陽臺內)，最大限度地降低了在社會上形成的負面影響，減弱和抑制了對翠堤灣的銷售工作產生的不良影響，有力地配合了地產公司的品牌策劃和銷售工作。翠堤灣方面，面對銷售、入伙、裝修、業(yè)主生活同時并存的環(huán)境條件，公司全力以赴提供一流的銷售現(xiàn)場管理、入伙前與業(yè)主的主動溝通及規(guī)范的入伙手續(xù)辦理、服務導向的裝修管理，尤其是超前做好復雜環(huán)境下的封閉式管理和快速反應的維修服務，使已入伙業(yè)主的生活成為潛在客戶看得見、摸得著、信得過的促銷樣板，使得翠堤灣在5月份便基本完成了全年的銷售任務。

今年以來，翠盈嘉園、芳鄰等6個小區(qū)先后成立了業(yè)主業(yè)委會，金地花園業(yè)委會完成改選。金海灣、金地花園、金地翠園等9個管理處完成了物業(yè)管理合同的續(xù)簽工作。金地海景順利通過安全文明小區(qū)的復檢工作;翠堤灣、彩世界、太陽新城小區(qū)通過市級安全文明標兵小區(qū)的考評;彩世界通過深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考評;嘉多利花園通過廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)考評;公司通過質量體系認證復審，同時被沙頭辦評為環(huán)衛(wèi)工作標兵單位。太陽新城、嘉多利花園兩個小區(qū)清潔工作實施外包;碧華庭居、金地翠園消防系統(tǒng)進行了外包。金海灣花園電梯簽訂了外包協(xié)議。為公司相關外包工作進行了有益的嘗試。

二、品牌宣傳效應顯現(xiàn)

今年，為配合公司市場營銷工作，公司切實加大了品牌宣傳。根據(jù)“管理項目樹品牌，顧問項目創(chuàng)效益”的思路，以開發(fā)商、中介公司和物業(yè)管理同行為重點宣傳對象，一方面打造塑造精品小區(qū)，通過讓客戶參觀小區(qū)以及接受業(yè)務培訓等方式，親身感受金地物業(yè)的管理，達到業(yè)務拓展的目的，僅金海灣花園，全年共接待公司、地產、集團、置業(yè)的參觀超過一百批次，參觀人數(shù)近千人次，同時接待了來自西安、桂林、洛陽、南京、武漢、石堰等全國各地顧問單位物業(yè)公司人員的實習。另一方面，我們以報紙、廣告、參展等多種形式，全方位進行品牌宣傳。XX年公司共出版《金地物業(yè)管理》報12期，平均發(fā)行數(shù)量為11000份/期，發(fā)行范圍遍及27個省市。公司內外部網(wǎng)站在今年也進行了改版，全年共上傳各類文章616篇，在報道公司重大新聞和重要信息、展現(xiàn)公司業(yè)務規(guī)模和市場拓展步伐、宣傳公司業(yè)務類型和服務特色、反映員工思想動態(tài)和改進建議等方面發(fā)揮了積極的作用?！督鸬匚飿I(yè)管理信息》也于今年下半年面世，以每10天為一期的頻度對外免費推出，目前閱讀人次節(jié)節(jié)升高，反應熱烈，要求訂閱的與日俱增，公司的品牌得到進一步的推廣。在11月底舉行的住交會期間，我們接待了來自全國28個城市的43批客戶，為明年市場拓展打下了堅實的基礎。

三、市場拓展頻創(chuàng)佳績

XX年，在抓好集團開發(fā)物業(yè)管理品質提升的同時，我們還按照集團領導的要求，豐富公司的物業(yè)管理類型，延伸產品線。自去年實現(xiàn)寫字樓顧問管理市場突破后，今年再接再厲，取得了寫字樓(萬基大廈)、酒店式公寓(白領公寓)、學生類公寓(重慶學府大道69號)以及中心區(qū)頂級豪宅(熙園)等業(yè)務的拓展，尤其是萬基大廈與白領公寓的接管，實現(xiàn)了該業(yè)務市場零的突破，標志著公司產品結構開始進入真正意義上的調整。

今年，公司以品牌求發(fā)展，將精力投入到中高檔市場的開拓上，注重項目的投入產出，理性選擇合作伙伴，全年新簽22個項目，其中：全委項目 6 個，顧問項目 16 個。新拓展項目的管理面積243 萬平方米，其中：全委項目 64.2 萬平方米，顧問項目 178.8 萬平方米。目前，公司共接管項目 118 個。其中：全委項目 34 個、顧問項目 84 個;管理總面積 1648.6 萬平方米，其中：全委項目 389.4 萬平方米，顧問項目 1259.2 萬平方米。

至此，公司管理項目已發(fā)展到全國 31 個城市，其中今年新拓展城市 8 個，分別為洛陽、廈門、佛山、宜興、煙臺、濰坊、?？凇㈡?zhèn)江。

四、管理工作改進明顯

進一步強化清單式管理，推行月度工作計劃考核網(wǎng)上填報和考核，網(wǎng)上工作日記填報、顧問項目管理信息填報等，規(guī)范提升了管理的力度和效率。

完善顧問運作工作指引，強化前方項目經理，后方專家顧問團的運作，保障并進一步提升項目管理品質。

積極搭建金地物業(yè)管理網(wǎng)上辦公平臺，先后開發(fā)包括計劃考核、項目管理、物流管理、人力資源等在內的十余個模塊，為公司辦公信息化建設奠定了堅實的基礎，提升了公司形象和管理效率。

加強分支機構財務核算、稽核、審計管理力度，建立了公司經濟效益測算模式、對分支機構業(yè)務管理及指導的體系，改變了財務部原簡單的核算職能，確立了財務管理在日常工作中的作用和地位。品質管理體系的健全完善，作業(yè)操作文件體系的修訂、品質檢查方法的改進、質量問題的整改跟蹤督導，逐步形成兼顧、覆蓋各地管理的管理體系建設。

完成會所移交工作，改進會所經營管理，有效的改變各會所長期虧損的局面，逐步形成良性運作。

安全管理工作的改進提高，保安人才的建設、小區(qū)封閉式管理的實施、安全管理垂直管理模式的探討和嘗試，保安員社保、工資改革、居住伙食條件的改善，推動安全管理的有效實施。

小區(qū)設備管理模式的探討和實施，工程部在業(yè)務管理地位的明確，強化了各小區(qū)的設備日常維護工作，改善了設備運行效果。

狠抓制度執(zhí)行落實，通過月度工作計劃和考核、工作日記、著裝、勞動紀律等的檢查，確保公司各項制度得以執(zhí)行。

分公司基礎管理工作的強化及區(qū)域運作模式的總結。

五、人才隊伍建設效果顯著

今年以來，公司就人才引進的渠道和方式進行了探討，人員招聘組織、管理的改進，為公司在人才引進特別是高素質人才引進奠定了基礎。一方面立足業(yè)績考核和能力評估，不拘一格，積極選拔內部人才，共晉職晉級169人。另一方面大膽引進外部人才。通過參加現(xiàn)場招聘會、網(wǎng)絡招聘信息等手段，共招聘管理層員工 96人，本科以上占 31.2 %，其中碩士生1人，本科生 29 人;主辦以上占 48%，其中主管11人，主辦35人。同時加大對項目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘項目管理人員24人，保安骨干20 人。

推進保安招聘與基地化建設。通過多種渠道，與多個學校、人才市場建立了長期合作關系，進一步完善保安的基地化建設，共招聘518余名保安員。

在公司內部推行三級培訓管理，公司級培訓共計16次;職能部門組織對口培訓共計24次;部門內訓約計774次。管理員培訓時間達121.5小時/人年，保安人員培訓時間達126小時/人。